某广场招商经营策划方案

1、深圳市志健实业有限公司 【志健时代广场招商策划方案】第 PAGE 43 页 共 NUMPAGES 43 页 志健时代广场横岗首个超大型一站式购物中心志健时代代广场招招商经营营策划方方案目录第一部分分：横岗岗商圈状状况分析析第二部分分：项目目定位及及目标客客户分析析第三部分分：招商商策略第四部分分：招商商进度中中的比例例分配第五部分分：租赁赁价格及及付款方方式第六部分分：经济济分析第七部分分 招招商费用用预算第八部分分：各楼楼层商品品结构定定位第九部分分：招商商准备工工作及时时间安排排、达成成目标及及实施内内容第十部分分：广告告宣传策策略第十一部部分：开开业庆典典第十二部部分：招招商具体体工作流

2、流程后续：招招商管理理原则第一部分分：横岗岗商圈状状况分析析一、横岗岗商圈状状况根据对横横岗区商商业物业业调查，横岗目目前整体体商业布布置较为为分散，龙洲百百货、天天和百货货沿深惠惠公路，新世界界广场、隆盛商商城与松松柏路灯灯光夜市市相对集集中，城城区经营营分散、各主要要街道存存在数量量庞大的的街铺，但至今今未能形形成有规规模、成成气候、上档次次的龙头头商圈，这对横横岗的购购物群体体较为不不利，并并由于各各物业经经营的商商品档次次较低，造成购购买力比比较强的的本地客客户，选选择到市市区购物物，中高高档消费费力的流流失导致致当地商商业经营营落后的的局面。各商场调调查表商场名称称商业面积积（）楼层

3、数经营品种种经营状况况龙洲百货货200000 5层超市、药药店、金金银珠宝宝、化妆妆品、烟烟酒补品品、饰品品、电视视购物、服装、鞋、电电器、玩玩具、书书店、美美食城、儿童乐乐园一般天和百货货750003层药房、礼礼品、首首饰、化化妆品、电器、鞋、音音像制品品、日用用百货、服装、玩具、精品、游戏厅厅、美容容院较好宝华百货货200002层药房、超超市、化化妆品、日用百百货、手手机、游游乐场、学生书书包、女女装、一般南城百货货46533 2层超市、服服装、水水吧、化化妆品、办公用用品、床床上用品品、药店店、玩具具、音像像制品、儿童乐乐园、日日用百货货一般六约购物物中心1100003层服装、化化妆品、

4、包、鞋鞋、电器器、茶庄庄、饰品品一般横岗女人人世界40000第2层服装、化化妆品、首饰、鞋、美美容院、图书、音像较好益群电器器商场25000-30000 2层空调、热热水器、冷柜、厨具、电饭煲煲、消毒毒柜、音音响、电电视、电电冰箱、音像制制品一般新世纪广广场68633 2层餐饮、服服装、鞋鞋、床上上用品、化妆品品、咖啡啡厅、美美容、眼眼镜、医医药、通通讯器材材一楼较好好，二楼楼一般二、分析析横岗百货货考虑当当地民生生基本消消费，部部分商场场考虑消消费能力力较强的的居民，但随着着物品流流通及新新兴业态态的崛起起，必须须考虑细细分市场场，开发发时尚潮潮流，倡倡导消费费新文化化。各卖场从从经营状状况

5、来看看，多数数经营状状况一般般，龙洲洲百货是是经营相相对较好好，其业业态布局局、功能能规划具具备了购购物中心心的雏形形，在横横岗当地地是本项项目的主主要竞争争对手。随着经济济的发展展，消费费者不仅仅需要满满足购物物功能的的商场，还需要要能获得得休闲、轻松的的体验，故完善善百货的的娱乐、文化、餐饮、服务等等功能是是大势所所趋。随着居民民素质及及消费力力的提高高，品牌牌消费意意识渐趋趋成熟。二、相关关项目租租售价格格比较横岗商业业物业价价格表参考项目目位置一楼销售售均价元/m22二楼销售售均价元元/ mm2一楼租赁赁均价元元/ mm2 /月月二楼租赁赁均价元/ mm2 /月月新世界广广场深惠公路路

6、与茂盛盛路交汇汇处18000012000010045隆盛商城城茂盛路160000800009040 新亚洲广广场街铺铺横岗文体体中心广广场旁临深惠公公路1660000，剩余商商铺售价价12880060锦冠华城城一期中心广场场旁130000纯街铺，基本销销售完毕毕70目前在售售的大型型商业项项目基本本没有，但从已已售项目目的均价价可以看看出，横横岗出售售的项目目位置还还都不错错，且均均价相对对较低，这对本本项目所所要达到到的销售售均价带带来一定定压力，项目价价值的自自身优势势和附加加值成为为关键。第二部分分：项目目定位及及目标客客户分析析一、项目目概述本项目位位于深惠惠路与茂茂盛路交交汇南侧侧，

7、东邻邻横岗旧旧城区商商业中心心，南靠靠横岗街街道办，西邻老老城区住住宅区，北邻新新世界广广场，远远眺梧桐桐山风景景区，地地理位置置优越，交通便便利，深深惠路一一级公路路，机荷荷高速，水官高高速，惠惠盐疏港港高速等等众多交交通干线线纵横其其间，公公交线路路四通八八达，方方便迅捷捷。本项目用用地面积积248891.7平方方米，建建筑面积积16662344.5平平方米，其中住住宅6660000平方米米，15层商商业裙楼楼面积有有630000平平方米，地下室室360053平平方米，拥有机机动车泊泊车位5560辆辆。二、项目目SWOOT分析析1）、优优势（a）位位于横岗岗中心区区核心区区域，商商业氛围围

8、浓厚，有着得得天独厚厚的地理理优势；（b）周周边配套套完善，银行，医院、公园，超市以以及农贸贸市场近近在咫尺尺；（c）交交通发达达，经过过本项目目的公交交车辆220多路路，3号号地铁线线出口就就在门口口；（d）商商业品牌牌定位高高。让您您买的放放心，买买的安心心；（e）规规模较大大。本项项目商业业面积达达6.33万平方方米，是是横岗规规模最大大，独栋栋楼宇最最高的项项目；（f）政政府扶持持，作为为横岗标标志性建建筑物，被列为为政府重重点工程程；（g）770年超超长产权权。2）机遇遇（a）知知名发展展商的进进驻提升升了横岗岗片区房房地产市市场形象象，给横横岗市场场带来了了其它区区域的客客户资源源

9、，形成成有效资资源共享享。（b）品品牌商家家的入驻驻，提高高并奠定定项目在在消费者者心中的的位置。（c）旧旧城改造造给我们们带来更更多的的的市场发发展机会会和上升升空间。（d）交交通的改改善（深深惠公路路拓宽和和地铁三三号线）给横岗岗房地产产市场起起到变革革性的作作用。3）、劣劣势车流量大大，交通通易堵塞塞。（2）横横岗工业业氛围呈呈强势，缺少大大规模人人文居住住社区，没有在在片区形形成良好好的居住住氛围。片区氛围围嘈杂，环境脏脏乱狼籍籍。让城城市化进进程计划划的实施施显得迫迫在眉睫睫。工期较滞滞后，易易影响投投资者对对项目的的信心。三、项目目定位项目具备备地段、规模、业态等等多方面面优势，但

10、同时时也有当当地消费费力不足足、离市市内较远远等问题题，如何何在短时时间内扩扩张项目目的影响响力是项项目成功功的关键键，最可可行的就就是走特特色化、个性化化道路。1）、项项目产品品定位：横岗首家家超大型型一站式式购物中中心2）、项项目主题题定位：集购物、休闲、餐餐饮、娱娱乐为一一体的一一站式大大型购物物中心。3）、档档次定位位项目日后后的主要要消费群群体主要要来自项项目周边边，而目目前当地地消费能能力参差差不齐，片面过过高或过过低的消消费档次次均无法法保证项项目今后后的经营营。由于于本项目目倡导的的是一种种MALLL的消消费形式式，主要要依靠项项目定位位的特点点、经营营特色去去吸纳消消费群体体

11、，分中中高档多多种业态态经营定定位。投投资者的的财团盘盘踞，实实现商业业CBDD ，商商务金矿矿的市场场定位，使横岗岗地产掀掀起滔天天大浪，“点燃财财富”“引暴你你的财富富”，给你你和市场场一种最最强烈的的暗示。 Liivinng-mmalll，shhopppingg-maall时时尚购物物消费模模式，洋洋溢着浓浓郁的lliviing气气息，为为片区也也带来了了无限的的商机和和发展前前景，强强劲集中中的商业业号召力力，汇聚聚巨大的的商业人人气，充充分实现现了有效效资源共共享。根据美格格行对横横岗市场场的初步步调研，本项目目今后的的主要消消费群体体还是来来自项目目周边，而目前前当地消消费能力力参

12、差不不齐，片片面过高高或过低低的消费费档次均均无法保保证项目目今后的的经营。由于本本项目倡倡导的是是一种MMALLL的消费费形式，主要依依靠项目目定位的的特点、经营特特色去吸吸纳消费费群体，故初步步建议本本项目的的档次应应为中档档，部分分偏高，小部分分高档。4）、业业态定位位独立专卖卖店、百百货、超超市、家家电主题题商场等等多种业业态集合合体（1）大大型超市市：其特特点是采采用开放放式经营营，满足足顾客日日常生活活的一站站式购物物的需要要，顾客客购买频频率高于于其他业业态，对对整个商商场的客客流量有有非常大大的促进进作用。（2）综综合百货货商场；其特点点是经营营规模较较大，经经营品种种较为丰丰

13、富，主主要是服服装、化化妆品、皮具，首饰、精品为为主。（3）主主题商场场：如娱娱乐总汇汇，数码码家电，家居等等，其特特点是经经营品种种或消费费者限于于一定的的主题性性和专业业性。（4）独独立专卖卖店：作作为大型型购物中中心的补补充，丰丰富商品品组合特特色。5）、功功能定位位（1）购购物：本本项目提提供物品品丰富、多层次次、全方方位的购购物内容容，以满满足众多多购物者者的需求求，做到到“没有买买不到，只有想想不到”。大型型购物中中心以“超市+百货”提供购购物者基基本的日日常生活活需要，主题、商场以以其经营营特色满满足购物物者的特特定需求求，而各各种“名品店店”、“特色店店”、“精品店店”则让购购

14、物者流流连忘返返，尽情情享受购购物的乐乐趣。（2）娱娱乐、休休闲：横横岗镇娱娱乐休闲闲设施相相对空白白，难以以满足不不同层次次的消费费者的需需求。而而本项目目中将引引进较多多的娱乐乐休闲设设施，让让消费者者在这里里不仅能能购物，同时也也能娱乐乐休闲，享受到到购物的的最大乐乐趣。（3）餐餐饮：本本项目将将引进中中、美式式快餐，大型酒酒楼、美美食广场场等不同同形式的的餐饮，让不同同的消费费者在这这里都能能得到满满足。（4）表表演：由由于本项项目硬件件设施别别具特色色，且设设有较大大规模的的中庭，为了突突显项目目的特色色，吸引引更多消消费者前前来购物物休闲,将在中中庭广场场定期组组织各种种表演，以丰

15、富富多彩的的娱乐活活动吸引引本地及及周边地地区的消消费者前前来。三、目标标客户分分析1、横岗岗地区（1）横横岗本地地居民（2）横横岗的私私营业主主（3）企企业高级级管理人人员（4）政政府公务务员2、深圳圳市内投投资客户户3、惠州州、东莞莞等深圳圳以外城城市的投投资客4、品牌牌商家追追随者第三部分分：招商商策略一、招商商策略：立足深深圳、面面向全国国、走向向国际以深圳为为重点，在确保保深圳地区区招商工工作全面面、顺利利开展的的同时，招商部部门安排排出200的招招商力量量，对外外地（包包括外地地国内主主力商家家和品牌商商家、国国外产品品的国内内代理、国内内内销分支支等）运运用电话话、传真真、网络络

16、、DM等等现代化化通讯手手段进行行招商。效果理理想的情情况下，在保证证深圳地区区招商指指标的同同时，随随时进行行调整加加大外地地（及国国际）招招商力度度。二、全部部出租与与分割出出租的优优劣分析析全部出出租优势：可以一一次性回回笼一笔笔资金；简化招招商，减减少招商商工作量量；便于管管理。 劣势势：租金较较低，影影响总体体收入；不利于于商场整整体发展展；对出租租者有出出租风险险； （如对方方租约115年，第一次次付了55年租金金，由于于经营不不善导致致商场形形象声誉誉等受损损，而后后不再续续约）分割出出租（公公司自营营）优势：租金较较高，定定期经营营总收益益大幅提提高；可自行行总体规规化，经经营

17、管理理，降低低经营风风险；可以做做出自己己的品牌牌形象，增加企企业无形形资产；潜在资资金收入入。根据各行行业的经经营特点点，针对对中小店店铺在33年以后后每年（或每22年）递递增5左右的的租金，提高年年租金收收益。劣势：租金回回笼慢（一般押押二交一） 要投入入一笔预预期费用用（开业业前）例：装潢潢费、广广告费等等。虽然先前前要投入入一笔可可观的资资金，但但总体收收益不可可同日而而语，另另外还有有潜在的的资金收收入可以以挖掘。还可以以做自己己的品牌牌形象，增加企企业的无无形资产产，真正正做到名名，利双双收，所所以本案案建议公公司自营营，分割割出租方方案。租金按动动态方案案，回报报率预计计8年左左

18、右。三、招商商步骤：1、先确确立百货货、超市市主力店店投资商商，再全全面招商商。主力力店投资资商是志志健时代代广场发发展的关关键。先先招主力力店投资资商的重重要性在在于：一是通过过主力店店投资商商的号召召力可以以有效地地聚起客客流；二是主力力店投资资商的确确定可以以起到商商圈群聚聚的效应应，从而而可大量量吸引其其它专业业店投资资商；三是根据据主力店店投资商商的特殊殊要求进进行设计计，既保保持一致致又凸显显主力店店的特性性；主力店投投资商的的招商成成败决定定着整个个招商的的成败，因此招招商的第第一步就就是主力力店投资资商的引引进；主力招商商的过程程是理性性和有针针对性的的；一则必须须是著名名的零

19、售售商；二则必须须向主力力投资商商提供详详尽的投投资报告告并反复复谈磋商商才能实实现；三是必须须进行多多种公关关活动扩扩散志健健时代广广场的影影响力。2、第二二步才是是全面招招商，招招商对象象面向省省内外著著名品牌牌专业店店的投资资者，其其中以广广东省内内民间资资本为重重点。全全面招商商则来取取宣传推推广的方方式进行行。两步步骤以第第一步为为关键，要实现现主力招招商，必必须借助助多方力力量才能能达成。第四部分分：招商商进度中中的比例例分配招商的前前期阶段段，招商商的比例例计划为为：深圳圳地区招招商占770左左右；外外地招商商占155左右右；国际际招商占占10左右右；预留留出5的比例例，作为为机

20、动或或炒作。其中：深深圳地区区招商所所占比例例不得超超出整体体的70；外地招招商、国国际招商商的比例例可根据据实际情情况扩大大，扩大大部分可可占用本本地招商商份额；根据招招商实际际情况，如果招招商出现现火爆，可加大大预留部部分的比比例（例例如100）。这样后后期可通通过保留留精品商商铺推出出、拍卖卖等方式式提高价价位水平平，在项项目只有有同期推推出的情情况下，通过预预留部分分享受到到商铺升升值的部部分利益益。第五部分分：租赁价价格及付付款方式式一、主力力店（超超市、百百货）（附件二二：主力力店租赁赁主要条条款）二、次主主力店（麦当劳劳、必胜胜客、顺顺电）（附件三三：主力力店租赁赁主要条条款）三

21、、中小小店铺（品牌店店）（附附件四：中小店店铺租赁赁主要条条款）第六部分分：经济济分析一、租金金初步建建议1、街铺铺平均租租金： 3200/平方方米2、内铺铺平均租租金： 一楼:2000/平方方米二楼:990/平平方米三楼:770/平平方米四楼:550/平平方米五楼:330/平平方米 说明：1、以上上租金按按独立的的品牌店店计算，而非按按统一的的大商家家计算；2、按建建筑面积积计算，空调管管理费另另计；3、方案案中可能能会有部部分为抽抽取营业业额提成成、或是是保底租租金加提提成，将将因实际际情况而而定；4、铺位位因大小小、位置置、结构构等各个个因素会会有不同同的商业业价值，以后将将根据商商业规

22、划划平面布布局图定定出每个个铺位的的租金价价格。二、年租租金经济济分析（理想价价格）1、根据据可出租租建筑面积积按6330000平方米米计算；2、按照照每层出出租建筑筑面积平平方米计计算；3、平均均租金价价格按每每天每平平方米115元人人民币计计算；每层定价价为： 平均均租金价价格为：88元/月楼层租金价格格（元/月）出租面积积（）说明应完成利利润额（元）五层30119114.114119114.114*30*12428990900.4四层50260666.778260666.778*50*121564400668三层70260666.778260666.778*70*122189954440

23、二层90128990.336128990.336*90*121392215888.88一层200120998.004120998.004*2000*122903352996B1层未计算B2层未计算总计均价888元1154472.04回收一年年租金费费用8478814883.22第七部分分：招商商费用预预算招商总体体费用包包括人员员开销、广告制制作（包包括印务务）、媒媒体购买买、管理理费用等等项，其其中广告告费用是是最大的的一项支支出，而而广告费费用必须须根据实实际运作作情况进进行调整整。如招招商非常常顺利，则广告告投入将将会进行行灵活调调整削减减。项目费用预算算（万元元）备注广告制作作200印

24、务、创创意、胶胶片、沙沙盘、33D、展展具、户户外、流流动。媒体购买买800电视、电电台、平平面、户户外、流流动办公用品品50车辆、演演示用具具、移动动办公人员管理理80薪水、提提成奖励励、培训训差旅10交通、住住宿、招招待电话费用用5电话、传传真、网网络DM费用用5邮寄、夹夹报、散散发公关活动动20发布会、联谊、合计11700分析：其其中广告告制作费费用约占占17；媒体购购买约占占68.3；行行政与管管理费用用约占114.77，应应占比例例符合正正常市场场运作中中的比例例分配。第八部分分：各楼楼层商品品结构定定位自营方案案：（除除超市部部分，全全部自营营）楼层商品布局局备注五楼大型餐饮饮（酒

25、楼楼）、休休闲娱乐乐、健身身、电玩玩、图书书公司办公公区四楼家居、床床上用品品、童装装、儿童童玩具、运动器器材三楼男装、休休闲运动动第一、二二防火区区为大型型超市二楼女装、女女性用品品第一、二二防火区区为大型型超市首层B区：数数码家电电；C区区：珠宝宝、化妆妆品；D区：皮皮鞋皮具具、眼镜镜、手机机、精品品百货主入口两两侧分别别为麦当当劳及银银行外铺为品品牌专卖卖B1大型停车车场中庭部分分为表演演、促销销区B2大型停车车场备选方案案一：（全部部租赁）楼层商品布局局备注五楼大型餐饮饮（酒楼楼）、休休闲娱乐乐、健身身、电玩玩、图书书公司办公公区四楼品牌百货货三楼第三、四四防火区区为品牌牌百货第一、二

26、二防火区区为大型型超市二楼第三、四四防火区区为品牌牌百货第一、二二防火区区为大型型超市首层B区：数数码家电电； CC区：珠珠宝、化化妆品；D区：皮皮鞋皮具具、眼镜镜、手机机、精品品百货主入口两两侧分别别为麦当当劳及银银行1、外铺铺为品牌牌专卖2、中庭庭周围为为品牌百百货展示示区B1大型停车车场中庭部分分为表演演、促销销区B2大型停车车场备选方案案二：（全部租租赁）楼层商品布局局备注五楼大型餐饮饮（酒楼楼）、休休闲娱乐乐、健身身、电玩玩、图书书公司办公公区四楼品牌百货货三楼第三、四四防火区区为品牌牌百货第一、二二防火区区为大型型超市二楼第三、四四防火区区为品牌牌百货第一、二二防火区区为大型型超市

27、首层B区：皮皮鞋皮具具； CC区：珠珠宝、化化妆品、眼镜、手机、饰品；D区：品品牌百货货展示区区；主入口两两侧分别别为麦当当劳及银银行1、外铺铺为品牌牌专卖2、中庭庭周围为为表演、促销区区B1大型停车车场中庭部分分为数码码家电B2大型停车车场第九部分分：招商商准备工工作及时时间安排排、达成成目标及及实施内内容一、招商商准备工工作（只只针对配配合招商商部分）：1、完成成项目名名称注册册、以及及项目标标志等的的CI设设计并注注册。2、注册册中文及及英文的的国内域域名（.n）及国国际域名名（.ccom）。3、确定定宣传包包装概念念、总体体广告宣宣传用语语。4、完成成设计制制作志健健时代广广场招商文告

28、告、招商商楼书、招商手手册，包包含项目目功能分分布及内内部结构构图。5、完成成设计制制作项目目效果图图的POOP，33D影视视光盘。6、完成成设计制制作志健健时代广广场的主主体、各各分体剖剖面模型型沙盘。7、完成成招商队队伍的建建立（招招聘），进行培培训及人人员甄选选分配。8、制定定商户准准入标准准、引入入原则、操作规规则等。9、确定定公司组组织机构构和部门门设置。10、招招商处的的筹建。11、招招商部各各种管理理规章制制度、业业绩考核核奖惩制制度、工工作操行行规则出出台。12、制制定商户户准入标标准、条条件、和和招商规规则。13、制制定并印印制招商商租赁合合同、租租赁申请请表、客客户登记记表

29、、相相关协议议、商业业管理守守则、物物业管理理守则等等。14、根根据招商商类别敦敦促各分分部制定定招商工工作倒计计时计划划（包括括招商区区域、重重点目标标、任务务指标完完成计划划等）。二、招商商时间安安排：招商前期期准备工工作阶段段为：20005/10/110主力店招招商时间间确定为为：20005/09/120005/112/330散铺招商商时间确确定为：20006/01/0120006/4/300后招商期期暨开业业庆典筹筹划阶段段：20006/5/120006/9/301、20005/111/01120005/12/30 完成成招商人人员招聘聘（155天）及及培训工工作（115天），同时完完

30、成个人人招商指指标确认认并按照照招商任任务指标标提交各各自的工工作倒计计时实施施方案。2、20005/111/01120005/12/30 完完成印制制各种合合同、文文件、申申请表、登记表表等。完完成项目目标志等等系列CCI设计计，更换换识别系系统（包包括名片片、信函函、旗标标等）。确定宣宣传包装装概念及及总体广广告用语语。3、20005/11/00120006/01/01 完成成前期招招商文告告、招商商楼书制制作，确确定招商商媒体广广告计划划（包括括广告创创意、制制作、媒媒体购买买选择等等）、招招商各项项管理费费用支出出预算。完成各各种POOP、33D vvisiion、沙盘等等的制作作。完

31、成成招商部部筹建工工作。4、20006/01/01前 完成一一切招商商准备工工作。5、20006/01/01正正式开始始中小店店铺招商商工作。6、20005/11/11020006/01/01 配配合组织织公关活活动，针针对对象象为行业业协会、政府部部门的；针对国国际招商商部分的的。如有有香港招招商计划划单列。7、20005/09/0120005/12/30 招招商第一一阶段。以深圳为为重点的的招商工工作，进进行品牌牌百货、大型超超市、次次主力店店的招商商，经过过：接触触、洽谈谈、意向向确定、签订意意向书、签订租租赁合同同流程，完成主主力商家家的招商商工作，搭建志志健时代代广场的的商业架架构。

32、8、20006/01/01120006/03/30 招招商进入入第二阶阶段。在在确保深深圳地区区招商工工作按计计划顺利利进行，并达到到预期目目标、回回款理想想的基础础上，提提高要求求进行市市场二次次开发。目标定定位于增增加中心心商品的的名、特特、优、新、独独、多样样化等的的内涵，外埠与与国际商商品在这这一阶段段列为重重点。9、20006/04/01120006/05/001 招招商进入入第三阶阶段。本本期工作作重点是是拾遗补补缺，针针对中心心的商品品结构进进行微调调整。做做到符合合志健时时代广场场的原定市市场定位位及功能能分布设设计。根据实际际招商情情况制定定招商收收尾计划划，对招招收工作作未

33、达到到设定标标准的进进行最后后突击攻攻关。10、220066/04/00120006/05/01 招招商进入入尾声。所有招招商目标标在20006/04/01前责责成有关关分部确确实完成成。根据据招商阶阶段预先先挑选商商铺情况况、对未未决定位位置的商商铺策划划商户抓抓号的准准备工作作（地点点、方式式、安全全保障、公正程程序）。11、220066/05/0120006/09/01 后后招商期期、开业业庆典。 招招商部人人员缩编编，部分分人员转转入商业业管理编编制。招招商整体体工作做做总结，财务情情况汇总总报告公公司董事事会。开业庆典典的公关关活动、促销活活动、广广告发布布等。三、达成成目标（设定理

34、理由及达达成手段段，主要要针对中中小店铺铺的招商商）：达成目标标是按照照商业项项目招商商的程序序安排制制定的最最低限度度招商进进展要求求。实际际招商过过程中，必须超超额或提提前完成成此目标标，否则则将影响响整个招招商的成成功。20055/09/0120005/12/30 第第一阶段段完成招招商任务务的200。此阶段主主要操作作方案是是通过项项目广告告宣传及及内部预预登记商商户，进进行提炼炼筛选，电话及及DM营营销方式式，从商商业项目目对投资资者的吸吸引程度度分析，达成此此目标较较有保障障，之所所以设定定20任务的的目标，是为了了保证项项目招商商商户质质量，只只假设登登记客户户中存在在低于220

35、的的商户是是达到我我们招商商标准的的。20066/01/01120006/02/30 第第二阶段段完成招招商任务务的300。此阶段进进入招商商成熟期期，由于于前期招招入商户户的口碑碑相传作作用，会会同时吸吸引同业业或相关关联商户户；另外外第一阶阶段的电电话、DDM营销销的滞后后反应将将在此阶阶段收效效；以上上方面支支持本阶阶段完成成30的任务务指标。20066/03/01120006/05/001 第第三阶段段完成招招商任务务的500。此阶段由由于工程程进度迅迅速，结结构达到到塔楼封封顶前阶阶段，商商业部分分面临开开业，商商户对项项目的信信任度大大大加强强；招商商比例中中设计550的的生产型型

36、商户（厂商及及隶属厂厂商营销销机构），400的产产品代理理商及经经销商，10的普通通经营商商户，前前两阶段段主要针针对对象象为比例例设计中中的前550，此阶段段由于接接纳其余余50类型商商户，标标准降低低，招商商难度相相应减小小；通过过招商进进展顺利利、商户户踊跃等等方面的的事件公公关活动动，对剩剩余招商商起到催催化作用用；恰当当的时机机运用精精品商铺铺拍卖会会的形式式，用夺夺标宣传传刺激招招商的最最后阶段段工作；完成最最后阶段段任务是是具有一一定可行行性的。另外，具具体招商商过程中中，最后后阶段的的实际情情况应该该是剩余余任务远远远低于于计划目目标，实实际已处处于收官官（围棋棋术语）微调阶阶

37、段。四、招商商实施内内容：1、招商商人员的的招聘工工作：为了更好好地完成成项目的的招商工工作，需需要根据据需求进进行对招招商队伍伍的建立立。由于于项目属属性的特特殊性，以及工工作进度度和工作作强度的的实际要要求，无无法任用用缺乏经经验的人人员，同同时没有有时间对对招商人员员进行从从业岗位位培养，故对招招聘人员员进行严严格的从从业经验验及工作作能力方方面的考考量。招聘原则则：对商商业专业业的招商商人员，必须具具有本行行业从业业3年以以上招商商管理的的经验，优先考考虑从事事过商业业房地产产项目的的招商工工作、招招商策划划等方面面的工作作经验、或从事事相关行行业市场场招商、拥有行行业内大大量品牌牌客

38、户资资源者。招商部人人员招聘聘计划：总人数数为10人(暂定)。管理组织织架构：总经理营销总监策划部招商部总 协 调 处市场调研场调查策划广告媒体公关招商一部招商主任如干招商二部招商主任如干第十部分分：广告告宣传策策略广告宣传传是招商商中占用用费用比比例最大大，操作作方式安安排对招招商工作作又会起起到极大大影响的的部分。广告策策划得当当，会取取得事半半功倍的的效果，取得良良好的招招商业绩绩将成为为顺理成成章（具具体策划划工作视视领导决决定由公公司进行行策划，广告公公司配合合制作和和发布，还是全全权委托托广告公公司进行行策划和和实施）。一、广告告宣传准准备工作作：1、20005/10/001200

39、06/12/01 由由广告公公司及策策划部完完成广告告推广策策划方案案及创意意(创意意与预算算由策划划部做出出)。由由公司决决策层及及相关人人员审定定并提出出修改意意见。2、20005/122/01120006/011/011 完成成所有招招商印刷刷品的设设计、排排版、印印刷。包包括招招商文告告、招商楼楼书、名片设设计制作作、POOP广告告立牌、拉架、擎天柱柱、户外外广告牌牌、流动动广告、沙盘、3D vissionn光盘、礼品等等。3、20005/12/1020006/01/300 DMM。4、20005/10/0120006/01/011完成广广告创意意方案，并制作作出胶片片与平面面创意稿稿

40、。胶片片分5、155、300三种，分别为为形象广广告、主主题招商商广告、叙述性性招商广广告几种种，并提提前做出出春节配配合公关关活动等等的公益益广告片片（针对对港澳台台胞）。同时由由广告公公司做出出媒体发发布的方方案及预预算。此此工作建建议由几几家公司司同时提提交，以以把握广广告发布布的费用用支出。并保证证不会贻贻误战机机。二、广告告宣传实实施部分分：1、20005/11/00120006/01/01各种种媒体发发布准备备工作就就绪。2、20005/12/11020006/01/01 完完成户外外、流动动广告的的发布。3、20006/01/01 开开始进行行立体媒媒体投放放（电视视、平面面、电

41、台台等）。4、20006/01/01 正正式开始始中小店店铺招商商，同时配配合相关关的公关关活动。5、20006/01/0120006/02/01 密密集广告告轰炸期期，海陆陆空全面面协动（包括终终端支持持）。6、20006/01/30020006/02/011 间歇歇叙述性性广告投投放，与与形象广广告穿插插进行。根据招招商情况况调整广广告发布布力度，总体遵遵循递减减投放的的原则。7、20006/02/01120006/03/011 间歇歇性广告告投放。配合公公关活动动。8、20006/03/01120006/04/01 根根据招商商进展情情况，顺顺利的情情况下调调整大幅幅减少电电视媒体体的投

42、放放力度（成本控控制），保留平平面媒体体的投放放计划。9、20006/08/300 招招商工作作进入尾尾声，完完成预定定计划任任务。进入后招招商期，完成招招商工作作总体总总结，作作出总结结报告提提交公司司领导层层。保留留部分招招商部功功能设置置，招商商部其他他设置解解散，按按公司需需求，部部分继续续留用人人员转入入商业管管理编制制。10、220066/04/0120006/04/300根据招招商过程程中商铺铺位置分分配情况况（部分分商铺位位置已确确定），策划安安排其余余商铺的的分配按按抽签方方式确定定。11、220066/03/01120006/04/300 策划划开业庆庆典准备备工作。第十一

43、部部分：开开业庆典典开业庆典典就是揭揭起盖头头的时候候，应该该做到浓浓重、热热烈，并并且得到到社会各各界的祝祝贺，场场面必须须宏大。除了必必要的广广告宣传传方面的的支持，同时还还要将公公关放在在极重要要的位置置。调动动一切可可利用的的社会资资源，包包括剪彩彩领导的的确定：国家有有关领导导；龙岗岗区政府府要员、横岗街街道有关关官员；各行业业协会、商业组组织领导导；经济济界有影影响的学学者、院院士；主主力商家家代表；品牌商商家代表表等等。期间组织织大型活活动，例例如明亮亮一条街街、彩旗旗飘扬横横岗、揭起你你的盖头头来活动、镭射彩彩链当空空舞、不不夜城摇摇滚晚会会暨模特特表演等等等。旨旨在得到到媒体

44、的的广泛报报道，尤尤其是各各主流电电视台，达到开开业渲染染并广告告大众的目目的。（具体开开业庆典典策划将将于招商商工作进进入尾声声后，集集中一切切精力进进行）。第十二部部分：招招商具体体工作流流程（附附一：招商商流程图图）1、策划划部、招招商部进进行市场场调研和和目标客客户分析析；2、确定定招商对对象；3、确定定经营模模式：投投资经营营；委托托经营；租赁经经营；直直接经营营；虚拟拟经营；4、制定定招商优优惠策略略；5、商业业项目部部进行客客户招商商月计划划实施；6、招商商主管制制定客户户招商周周计划；7、客户户管理员员对客户户信息归归档完善善、招商商资料准准备就绪绪；8、招商商主管进进行目标标

45、客户开开发、拜拜访、接接洽；9、分组组进行客客户分类类、确定定重点；10、安安排与客户初初步洽谈谈填写招招商租户户登记表表11、开开发商、客户双双方确定定合作对对象、签签定招商商意向书书、交纳纳定金；12、与与客户沟沟通、谈谈判、方方案修改改与认可可；13、正正式签定定招商协协议。后续：招招商管理理原则第一基本本原则：要维护护购物中中心的产产业经营营黄金比比例。大大多数业业内人士士都比较较认同零零售、餐餐饮、娱娱乐522：188：300的这个个购物中中心产业业经营黄黄金比例例，此比比例特别别适用于于大型综综合性的的购物中中心，招招商要注注意维护护和管理理好这个个经营比比例（当当然不是是绝对的的

46、）。第二基本本原则：要维护护购物中中心的统统一主题题形象和和统一品品牌形象象。购物物中心是是一种多多业态组组合的商商业组织织模式，但它绝绝不是一一个无序序的大杂杂烩，购购物中心心必须是是一个拥拥有明确确经营主主题和巨巨大创造造力的品品牌形象象企业。招商要要始终注注意维护护和管理理好已确确定的经经营主题题和品牌牌形象。第三基本本原则：购物中中心的招招商目标标要能够够在功能能和形式式上同业业差异、异业互互补。同同业差异异就是市市场有一一定承受受力，不不能盲目目招同一一品类的的店进入入。譬如如零售业业态的核核心主力力店招商商，就不不要同时时招来两两家基本本上都是是经营食食品和日日用品的的大型超超市；

47、核核心主力力店同质质化无差差异更是是不能想想像的。异业互互补的目目的就是是要满足足顾客消消费的选选择权，并能让让顾客心心身体验验变化，提高其其消费兴兴趣。譬譬如百货货、超市市因为经经营品项项不同，可以互互补；让让顾客逛逛得疲劳劳的零售售店与让让顾客休休息放松松的餐饮饮店可以以互补等等等。第四基本本原则：购物中中心经营营方式的的选择原原则。购购物中心心的经营营方式基基本有三三种：自自营、联联营和租租赁。购购物中心心毕竟是是一个以以零售为为主的商商业组织织形式，而零售售是一个个精细化化管理的的产业，精细化化管理要要求管理理者加强强经营控控制力度度；另外外，相对对于非主主力零售售商户的的招商条条件，

48、核核心主力力零售店店必须引引入知名名度高的的大商家家，故核核心主力力零售店店的招商商较困难难且招商商条件放放得较宽宽，造成成核心主主力零售售店的提提成或租租金收入入偏低。，购物物中心的的发展商商以前不不管是房房地产商商或是零零售商，在条件件容许的的情况下下，核心心主力零零售店尽尽量自营营一部分分或全部部，这样样一可以以加强经经营控制制力度，有利于于购物中中心长期期经营；其次可可增强其其他商户户与之合合作的信信心；第第三可以以提高非非主力零零售店的的提成或或租金收收入。而而招非主主力零售售商尽量量以联营营为主、租赁为为辅，这这样也可可以增强强发展商商对购物物中心的的整体控控制力度度。第五基本本原

49、则：招商顺顺序原则则。核心心主力店店先行，辅助店店随后的的原则；零售购购物项目目优先，辅助项项目配套套的原则则。第六基本本原则：核心主主力店招招商布局局原则。核心主主力店的的招商对对整个购购物中心心的运营营成败，购物中中心辅助助和配套套店的引引进都有有重大的的影响。一个超超级连锁锁店或超超级百货货公司的的入驻，常常能能带动整整个购物物中心的的顺利招招商与管管理。另另外核心心主力店店对于人人流也起起着关键键的作用用，其布布局直接接影响到到购物中中心的形形态。购购物中心心特别是是大型购购物中心心的核心心主力店店适合放放在经营营轴线（或线性性步行街街）的端端点，不不宜集中中放置在在中间，这样才才能达

50、到到组织人人流的效效果。第七基本本原则：特殊商商户招商商优惠原原则。“以点代代面，特特色经营营是购购物中心心特别是是超大型型综合性性购物中中心的经经营特点点。特殊殊商户是是指具有有较高文文化、艺艺术、科科技含量量的经营营单位，对它们们给予优优惠政策策，邀请请其入场场，能够够起到增增强文化化氛围，活跃购购物中心心气氛之之作用。例如深深圳华侨侨城MAALL购购物中心心就专门门邀请三三百砚斋斋，展示示中国的的砚文化化。当然然特殊商商户的经经营范围围要与购购物中心心的经营营主题及及品牌形形象相吻吻合。第八基本本原则：租赁经经营采用用放水养养鱼的原原则。因因为购物物中心经经营具有有长期性性特点，采用合合

51、理租金金与优质质服务做做法，将将整个购购物中心心作热，而后根根据运营营状态，适当稳稳步地调调整租金金。这样样，发展展商与商商户才能能一同成成长。放放水养鱼鱼的原则则可以理理解为“先做人人气，再再做生意意的原原则。第九基本本原则：统一招招商的“管理要充分分体现和和强调对对商户的的统一服服务。统统一服务务包含统统一的商商户结算算、统一一的营销销服务、统一的的信息系系统支持持服务、统一的的培训服服务、统统一的卖卖场布置置指导服服务、统统一的行行政事务务管理服服务、统统一的物物业管理理服务等等等。这这个“统统一服务务不但但要体现现在思想想上和招招商合约约中，更更要体现现到后期期的管理理行动中中。这个个

52、“统一一服务就是要要求“服服务出出购物中中心的品品牌与特特色来。第十基本本原则：购物中中心要具具备完善善的信息息系统，为购物物中心管管理者、广大签签约商户户和顾客客都提供供便利。当然，便利各各有不同同，有管管理便利利、财务务核算便便利、营营销便利利、经营营决策便便利、结结算便利利、消费费便利等等等。购购物中心心有必要要建立完完善的信信息系统统，以便便在招商商时就能能够承诺诺对顾客客与商户户提供信信息技术术支持服服务，最最终为顾顾客与商商户都能能够提供供便利。在购物中中心发达达的国家家和地区区，发展展商对购购物中心心的信息息系统建建设都非非常重视视。但国国内购物物中心在在建立统统一的信信息平台台

53、方面还还做得远远远不够够。购物物中心作作为一个个以零售售为主的的商业组组织形式式，更需需要精细细化管理理。当然然餐饮、娱乐经经营也需需要精细细化管理理，而精精细化管管理需要要数字说说话，统统一的信信息系统统就能提提供决策策者、管管理者想想要的数数字以及及用数字字数据为为顾客与与商户服服务。建立统一一的信息息平台，进行精精细化的的管理，不但能能够为顾顾客提供供统一收收银、消消费一卡卡通等便便利的服服务，还还能为广广大签约约商户提提供丰富富准确的的顾客信信息和市市场信息息，甚至至于提供供更详细细的经营营信息，譬如零零售商品品单品进进销存信信息等等等。更能能为购物物中心自自身提供供布局疏疏密度、品项

54、搭搭配、人人员配置置、场地地坪效、商户业业绩等经经营信息息，便于于购物中中心分析析后对经经营场地地（稀缺缺资源）进行无无限再分分配。招招商不是是一个开开业前就就完结的的工作，实际上上购物中中心的招招商是一一个无限限循环的的工作，这都需需要信息息系统的的分析支支持。深圳饰志志健实业业有限公公司策划部20055.9.8附件二：主力店店租赁主主要条款款超市规划位置置：第二二层的第第一、二二防火区区及第三三层的第第一、二二防火区区；有意向商商家：人人人乐、华润万万家、百百佳、新新一佳、大福源源（其中人人人乐基基本进入入合同谈谈判阶段段；华润万万家表示示愿意租租赁或者者买，且且意向较较大；新新一佳、大福

55、源源皆已进入入新一轮轮的洽谈谈阶段。）面积：建建筑面积积为1550000平方米米；租赁期：租期112115年，初步确确定从220066年1月月1日起起计（视视商家的的品牌、实力、租赁其其他条件件而定）；免租期：6122个月（视商家家的品牌牌、实力力、租赁赁其他条条件而定定）；交场日期期：20006年年1月11日（暂暂定）；租金：440445元/平方米米/月（包物业业管理费费）（视商家家的品牌牌、实力力、租赁赁其他条条件而定定）递增：从从计租金金之日起起前两年年不递增增，第三三年起每每两年递递增3%5%；合同保证证金：相相当于335个个月租金金，签约时时付；预交金：6112个月月租金，签约时时付；装修标准准公司负责责外装修修、消防防系统、空调系系统的安安装，内内装修公公司按设设计图纸纸施工，二次装装修由商商家自行行负责。12、提提供设备备、设备备运行费费用承担担我司负责责租赁范范围内安安装壹部部货梯供供乙方专专用，一一至二层层负责安安装两部部平步梯梯，设备备费用由由我司承承担。这这些设备备的运行