8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结报告：郑文娟案 号：20064200544上档资格号：2006420043上 报 时 间：二 00 九年三月三十日：扬 州 市 地 价 所：工作 专业实践总结随着经济社会的发展，我因此逐渐被市场所接受，成为我地交易活动日趋频繁，土地评估也地市场正常运行中不可缺少的“媒介”。土地评估作为合理利用土地、宏观和微观管理土地的需要，在社会经济生活中发挥着主要的作用。在通过 2006 年土地估价师之后，我开始了为期两年的专业实践，在这段时间里，我学到了很多中无法深刻体会的土地评估相关知识和技术操作方法，积累了一定的经验，下面分别从我在专业实践过程中的主要承担的工作、感受认识和今后需要继续的方

2、向几个部分做简要的总结。第一部分专业实践的基本情况扬州市地价所于 1993 年经扬州市编委批准成立，按照部、省土地估价机构脱钩改制的要求，作为事业性土地估价机构予以保留，经扬州市编委扬编（2002）53 号批准，更名为扬州市地价所，并将职能调整为：承担土地评估机构资格职能性、公益性、社会服务性的地价评估工作。号为：估事2008005 号（有效期至2009 年 6 月 30 日止）第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程一、主要工作1、扬州市市区上市地块价格评估工作。主要是为确定上市地块招标、拍卖、挂牌底价提供参考，委托方一般为土地行政主管部门。2、扬州市市区协议出让地块价格评估工作。主要是为土

3、地行政主管部门在协议出让过程中确定土地出让金提供参考，委托方一般为土地行政主管部门。3、扬州市市区划拨转出让地块价格评估工作。主要是为土地使用者在划拨转出让过程中补交土地出让金提供参考，委托方一般为划拨土地使用权人或划拨土地使用权转让中的受让方。4、扬州市市区地价动态监测工作。扬州市作为 105 个地价动态监测重点城市之一，每年第二、第四季度要进行标准宗地地价动态监测信息全样本各一次，进行标准宗地地价的计算，并测算地价动态监测指标数据；第一、三季度进行标准宗地地价动态监测信息抽样各一次，并进行样本宗地地价计算，并测算地价动态监测指标数据。二、工作流程土地评估工作流程主要为：（1）接受估价委托；

4、（2）明确估价基本事项；（3）拟订估价作业计划；（4）搜集估价所需资料；（5）实地踏勘待估宗地；（6）相关资料分析整理；（7）选定估价方法，试算宗地价格；（8）分析调整试算宗地价格，确定估价结果；（9）撰写估价书；（10）估价资料和估价书分类归档。第三部分 专业实践的感受及认识一、对土地评估行业的认识我国的土地评估产生于上世纪 80 年代，是在我国开放和社会主义市场经济建设过程中诞生和发展壮大的，特别是随着我地使用制度的不断深化和国有企业的推进，土地资产属性日益受到重视和显化，土地评估工作由浅入深、由点及面，在九十年代获得了长足发展，目前已形成一个独立的行业。土地估价行业作为一个新兴行业，尽管

5、起步较晚，发展时间短，但势头很好，目前已成为我国市场经济体系重要的中介行业之一。尽管现阶段我地评估机构发展状况总体较好，但也存在一些问题，比如机构之间存在恶性竞争、市场接受度不是很高、行业管理制度不健全、风险意识不够等等。作为扬州市地价所的一名普通的评估，我深感到自己肩上的重任，每宗地的评估价格少则几十万，多则几千万，地价计算过程又较为复杂，如果一个小小的参数设置不当，就会引起几千，几万，甚至几十万的差价，正因此在日常评估过程中我都要做到格外细心，调，查资料，实地透彻彻，避免甚至，确保对经手的每一宗地的情况都了解的透任何一个微小错误的发生，对委托方负责，对宗地负责，自己负责。二、 对土地价格的

6、理解土地作为一种稀缺资源，它不仅是人们日常生产和生活的场所，更是经济社会发展的基础条件，土地价格实质上是土地经济价值和权益的具体反映。下面是我在专业实践中对土地价格的理解和土地价格形式的总结。对土地价格的理解主要从两个方面来看：（1）土地是一种资源，土地价格是资源配置的结果，不能就土地论土地，必须从资源优化配置和整体角度去理解地价；（2）土地是一种，它是社会资源有限和劳动分工的产物，并不是指物本身，而是指“人对物的权利”，这种权利可以通过一定的有代价的行为让与，这种代价就表现为价格。在土地市场多元化的发展过程中，土地的交易过程、交易方式所转移的交易客体和存在差异，其交易过程中的经济关系也就不同

7、，于是形成了不同的土地价格形式。通过不断的学习估价相关知识和专业实践过程中，总结出我国现行的土地价格形式为：（1）根据土地关系的不同，分为土地所价格和土地使用权价格，土地使用权价格按照其权能的不同又可以分为出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格、转让土地使用权价格等；（2）按城市地价的形成方式和目的的不同可分为评估价格、交易价格、政策性价格；（3）按照交易方式的不同可细分为拍价、协议地价、招标地价、挂牌地价、转让地价和不同可分为宗地地价和基准地价。；（4）按照管理层次的三、对估价方法的实践认识通过土地估价师，我学习了土地评估中常用到的几种估价方法，并以为评估只要代入公式计算

8、就可以了，但在实际工作中我意识到对估价方法的掌握更重要的是对各个估价参数的选取，这不仅需要了解和熟悉土地市场、房地产市场，更要求熟悉与土地相关的各项，下面就我在专业实践过程中对估价方法的认识，特别的是如何选取估价参数的认识做简要的总结。1、剩余法。剩余法的基本思路是在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、有关的专业费用、利息、利润、等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。其基本公式为：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-利息-销售费用-税金-开发商合理利润。该方法主要适用于待开发的建设用地，例如准备上市的商业用地、住宅用地等。在评估过程中首先根据设定用途

9、及规划控制指标，在评估区域内收集具有可比性的已开发完成项目的相关资料，并其现势价格水平，通过市场比较法该项目未来不动产价格；其次是确定建筑开发费，这需要估价平时对相关工程造价方面信息的了解和收集；第三是确定专业费和税费，这需要评估了解掌握相关以及一些行业规章文件。2、收益还原法。收益还原法的基本思路是根据待估宗地同一供地圈内商业用地房地出租的平均水平，确定待估宗地的客观收益，从中扣除维修费、折旧费、保险费、税费等成本费用，即得房地纯收益，从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地年纯收益。根据剥离出的土地纯收益和土地还原利率、收益年限带入收益还原法公式测算土地价格。其基本公式为：地价=总收益-（维修

10、费+折旧费+保险费+空房损失费+税费）-房屋纯收益土地还原率年期修正系数。该方法主要适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价，例如划拨转出让评估中沿街商铺土地使用权价格的评估。在评估过程中首先是域内市场案例中测算的测算，可以通过市场比较法从同一区；其次是费用的测算，其中、维修费、保险费这三项费用在各种土地估价相关书籍中都会列出一个计算比例，税金比例一般可以参照当地税务部门文件中的规定选取。3、成本近法。成本近法的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。其基本公式为：地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利

11、息+利润+土地增值收益）（1+区位修正系数）年期修正系数。该方法主要适用于新开发土地的价格评估，特别是既无收益周边又很少有交易案例的地块的评估，例如工业用地的评估。在评估过程中首先要确定土地取得费，这可以根据当地拆迁补偿文件相关规定选取；其次是土地开发费，这可以根据评估开发程度的设定，并结合当地实际开发费用水平来确定；第三是土地增值收益的确定，这需要根据当地土地市场发展状况，参照地价动态监测的成果来选取适当的比例。4、基准地价系数修过对待估宗地地价影响。基准地价系数修的分析，对各城市已的基本思路是通的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式为：地价=基准地价期日修正

12、系数（1+综合修正系数）年期修正系数+开发水平差异修正。该方法主要适用于已基准地价的城市的宗地地价评估。在评估过程中首先需要分析基准地价评估基准日与本次估价基准日之间地价变化情况，进行期日修正系数；其次分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，确定区域和个别的修正系数；第三根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。5、市场比较法。市场比较法的基本思路是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本公式为：地价=比较案例地价期日

13、修正系数交易情况修正系数年期修正系数区域修正系数个别修正系数。该方法主要适用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区，由于扬州市土地市场起步较晚，每宗地评估至少需要三个交易案例收集起来难度较大，因此在评估中应用较少。各种方法有其适用的范围，同时也存在着一定的局限性和，这就要求在评估过程中要选取适宜的评估方法，在各参数的选取上要做到有依据、有参考，在计算过程中要做到细心、谨慎。第四部分 今后继续努力的方向土地评估是一门不断更新和完善的学科，同时也是对理论和实践都要求很高的一个行业，要想成为一名出色的土地估价师，不仅需要自觉学习的理论知识和技术方法，更要注重经验的积累，在实际工作中多做到多，多分析，理论结合实际，提高自身的估价水平。下面我从三个方面阐述今后继续努力的方向：一、 保持良好的为巩固土地估价机构和估价师的专业地位声誉，规范土地评估执业行为，江苏省土地估价土地估价行业的在 2005 年 7 月制定并颁布了江苏省土地估价行业自律，在今后的工作中我一定自觉遵守行业自律，严格要求自己，遵守执业道德，保持良好的执业操守。二、 自觉学习理论知识和技术方法土地估价知识在不断的更新，这就要求要不断地自觉学习，提高自身的估价水平，与此同时我