针对商业地产的调研总结

1、针对商业地产的调研 总结月 1日-10日新阳光实业集团策划部2010年 6月 11日调研目的： 针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。调研时间： 2010年 6 月 1 日 3 日调研范围： 昆区、青山、东河区商业及商业地产调研对象： 包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、开来购物、九星电子大楼、东河太平寺东方红 CBD、万达广场、时代财富城、燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城调研主体： 李金瑾（一）本案基本情况参数介绍：规划用地: 18000建设总用地: 18000用地性质：商业用地地理位置：包

2、头市稀土高新区新光东路北侧，如图所示本案位处高新区未来核心居住区， 周边有中端社区日月豪庭、 鹿港 小镇、地税小区、东海花园、现代城，大型超市、重点中学、医院等正在建造中，且人口逐步增加，住宅需求量较大。交通状况： 131、 43、29，交通状况一般，只有3 条公交线路，且线路发车频率较低。生活配套： 周边生活配套正在逐步完善中。（二）包头市现有代表性商业调研信息表：项目名称包百大楼王府井大楼为一商厦泰富购物荣资商厦老鼠街购物娜琳商厦位置/商圈包百商圈包百商圈包百商圈包百商圈包百步行街包百步行街娜琳商圈行业类别综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货建面 3万经建

3、面 2.7 万，建面 1.8 万建面 5.5千平建 2.8 万平经建6500平经建经营面积平，经营 1.25经面 2万平米营 2.8 万经营 2.3 万平经营 4.8千平面 2.7 万平米面5500平米万平商家数量1-4 楼 215家410家144 家225家370家231家400家仓库情况统一仓储统一仓储统一仓储无无无无扣点，珠宝珠宝 8%；服装租金均价 1601、 2楼租 1202、3楼均价负一、三层租20-30 平租价均租金价格8%，其他元+2%物管费元 /m2/ 月；2、160元， 4、5价 24元， 1.220%至25%；4万-5 万包20-23%用3楼27%扣点；楼20元/层70元

4、、开业时间1959年2002年2003年2007年2000年2006年开业已 18年45 家，珠宝名80家珠宝、箱37家化妆品60家黄金珠51家饰品化120 家包、鞋、71F包、女鞋黄金珠宝宝、美容民族妆品， 30-50家电、饰品衣品， 70-90 平70-90 平70-90 平服饰 70-90平15-20 平60 家，内衣饰120家女装内40家，男装、整体休闲品80家男装、箱80家休闲、男80家女装羊9业2F品彩妆 45-50衣箱包 35-40牌为主，一到绒内衣 20-30箱包 35-80 平包35-40 平装， 10-30 平绒态平平3楼均 60家，平布60 家，鞋、少120家休闲、47家

5、，少淑女四楼 45家，面60家床品、居80家摄影美80家男装、休局3F淑装、休闲装饰品、美容院装饰品 35-40积集中与家、饰品发女装 10-30闲、 20-30 平45-50 平35-40 平平70-90 平之间35-40 平平50家男装绒90家男装绒19家毛衫、内50家青少年100 家童装、4F衣貂皮 70-90服饰、羽绒服无衫 70-90 平衫35-40 平羽绒服 30平平70-90 平负一层与 5层负 1F包百超市无无无为儿童服饰20家，鞋，40家布艺美餐饮区 80家，90150食 30平70-90 平经营档次中高档中高档中档中档中档中低档中高档休闲、女装、中国银行快快餐、休闲服快餐、

6、休闲服底店业态珠宝休闲女装餐饰饰休闲品牌店统一经管、扣统一经管、扣统一经管，收按销售额2%统一管理自统一管理自2%管理费广分层管理扣除物管费经管模式点点主经营主经营告用主要客源呼包鄂呼包鄂市内及近郊呼包鄂市内及近郊青年消费群青山东河人客户客户体1.包头市经1. 定位以青费用含在租营时间比较1. 自身商场地理位置优休闲品牌为少年个性服金里，另收二长的百货商品牌的拉动越核心1. 商场赢利饰为主次用电费场点主要为 1-32.扣点经营楼的摊位、沿在包头具有2. 扣点销售商场底店租租金价格相更加容易激一楼珠宝区定位精准，差一定的品牌更加容易激金对于包百商活商家竞争规模较大异化经营知名度，管理活圈低赢利点

7、日趋完善意识3. 包头早期3、服装、超的高端消费男装及貂皮经营档次较老客户，商家场所， 7年的全，涵盖了中市为商超核为主要赢利盈利水平较运营，积累了端、中低端产心支柱点好大量忠实的品消费客户租金偏高端盈利水平盈利较高盈利较高盈利不高，流盈利较高盈利较高一般中等动较大分析总结：经过分析总结发现现有成功商业共同具备以下特点：商业面积：包头市现有综合性商业面积集中与2 万-3 万商业业态：综合性百货、电子商厦、批发城商业模式：综合性商场交通条件：全部位于 包头市核心商圈，交通便利，商业氛围成熟客群：主要以周边客群为基础，辐射包头市全体客群经管模式： 大多自持，以扣点经营，统一管理为主要运营模式赢利点

8、支撑：商家赢利点包含品牌运营、诚信运营、差异化商品运营等，而其中太平寺为批发商城，更以交通便利为主要支撑点， 周边立体式交通火车站、 飞机场、汽车站等发达，通往内蒙古全国各个省县市，盈利较高商家除了太富商场之外都经营8 年以上，太富采取差异化经营， 引进知名休闲品牌支撑， 剩余盈利中等一般的商场大多于2000 年以后，揭示其开业 5 年之内均在进行着客户维系与经营磨合中。（三）现有商业地产项目东方红 CBD地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式酒店 32层5万、公1、公寓、酒店、商1、公寓出售场为双塔式建筑2、酒店自营包百商圈王府一栋公寓、一栋酒寓一栋 32层 3万、2、其中商场

9、包含美3、商场与维多利6万店、商场为时尚休闲井对面商场 5层 6万，住宅食、购物、不夜城、合作经营，扣点招购物7栋 19万淘秀城商万达广场地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式万仟百货与内街式商业街同层成半围总建筑面积 65万平合状态布局、其中万1、公寓、住宅、住一期 4栋公寓、 10栋仟百货一楼珠宝化宅底商出售米，其中一期居住住宅、商场 3层、商妆品鞋；二、三楼品2、万仟百货、步行银河广场附近11万24.5万、商场步行场内部包含万千百牌女装；四楼男装；街扣点招商，扣点街 3层3.5万平米 ,公货与内街式步行街五楼家纺小家电，步比例根据品类不同寓 4栋 12万行街一二楼服饰、生而

10、定活配套餐饮；三楼生活配套餐饮时代财富城地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式1主体楼 1-4 层进行返租销售：返租期为10 年，1-3 年返每年返还总房价 8%，4-7 年每年返还总房价商场 -1层为沃尔玛超10%,8-10 年每年返还青山娜琳商厦24.9万， 1-4层商业市， 1-4层为商场， 业总房价 12%，销售房7万、住宅 12.5万住宅 3栋，公寓 4栋，2.5万态规划为购物、休款中加返租款，半年对面、公寓 5.4万-1到 4层商场返租一次。相关税收闲、娱乐、餐饮为一体扣除为单次返租总额的 18% 19%。2住宅与公寓进行传统销售。3. 地下一层整体为沃尔玛超市出租燕

11、赵大厦地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式1、公寓一栋6-25层友谊大街与富1-4层为商场，未规9.6万，2、写字楼一栋 6-23出售2.3万层划，内部可隔单间，强路交叉口5层为设备及办公间3、商业 1-4层传媒大厦地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式1、写字楼 700套（其中电视台、 自己公司1、商场业态规划为各占 5层）建材友谊大街与富2、居家公寓 220套2、一二层为一拖二3万17万出售强路交叉口3、纯公寓 700套式底商4、一拖二底商 1万3、 3-4层为家居超平米，入深 16米以上市，整体出售5、 3-4层商场 3万金荣建材城地理位置占地面积总建面积商

12、业业态规划商业布局经营模式1、 1层为底商，大部1、建材主题商城 1.6分为300左右2、 2-4层为建材商场友谊大街与富万0.9万6.2万3、 5-22层为公寓 700强路交叉口2、商住公寓3.8万套，其中 5-9层为LOFT 公寓， 6000 地块特性LOFT 公寓，面积集中于40-130平米之间左岸绿洲地理位置占地面积总建面积商业业态规划产品商业布局幸福路与友谊1、一层为底商阻2、 2-3层为商场汽车配件城，公寓力大街较差口3、 4层到 18层为公寓调研总结：1、以上商业地产全部有自身的资源支撑2、以公寓为资金回笼基础，支撑商业地产的高成本，长期运作。3、地理位置均处于交通便利的相应商圈4、大多引进品