某物业管理投标书

1、PAGE 目 录第一节 概述述 22第二节 物业业管理总总体设想想 44第三节 拟拟采取的的管理方方式及工工作计划划 5第四节 管理理人员的的配备及及培训 10第五节 管管理规章章制度的的建立 111第六节 物物业管理理报价书书及经费费收支测测算 119第七节 住住宅区档档案的建建立和管管理 227第八节 各类类经营管管理服务务指标的的承诺 30第九节 保保安、设设施设备备、保洁洁服务实实施方案案 36第十节 便便民服务务及特约约服务 588第十一节节 社区文文化 661第一节 概 述一、XXX小区项项目：XX小区区总建筑筑面积11537706.55平平方米，其中商商业面积积145514.4平

2、方方米，会会所面积积25775.996平方方米，住住宅面积积11442266.977平方米米，地下下207787.01平平方米，共建有有30幢幢楼。绿绿化率达达50.54%。二、公司司概况物物业管理理有限公公司主要要从事住住宅、大大厦物业业管理和和服务以以及装饰饰装潢和和商品经经营。公公司在物物业管理理服务上上建立了了一整套套科学化化、标准准化、规规范化的的管理和和经营体体系。公公司以品品牌发展展为起点点，不断断探索经经营管理理新路子子，崇尚尚业绩、注重工工作改进进的考核核激励制制度，使使公司全全体员工工始终以以积极的的心态和和专业化化的服务务技能，为客户户提供价价格比的的高品质质、专业业化服

3、务务。公司制定定了完善善的管理理规章制制度，并并严格考考核。从从作息时时间到工工作实绩绩，从保保洁、保保安、维维修工到到收费员员，做到到任务明明确，奖奖惩分明明。为业主提提供全方方位高质质量的服服务是我我们的宗宗旨，使使业主的的生活无无后顾之之忧是我我们努力力的目标标。公司司除开展展日常的的保安、保洁、保绿、公共部部位的维维修业务务外，还还提供各各种特约约便民服服务，开开设房屋屋装修、维修、代叫出出租车、代缴水水电费、代购物物品等服服务。数年来，我公司司以其规规范的管管理、优优质的服服务、精精湛的智智能化管管理技术术，赢得得了上海海市房地地产业内内人士的的赞誉和和关注。三、公司司优势 1、具具

4、有一支支高素质质的管理理及运行行队伍。经过不不断地开开拓创新新、兢兢兢业业，塑造了了一批高高素质的的物业人人员。人人员业务务素质高高，动手手能力强强，一专专多能，一职多多能，队队伍精干干，完全全能满足足XX小小区的管管理需要要。2、形成成了一套套完整科科学管理理运作模模式和质质量管理理体系。该模式式涵盖物物业管理理的有关关设备维维护保养养、房管管、客户户服务，保安、清洁、车辆管管理、消消防管理理、社区区文化等等各个环环节，凝凝聚了物物业人多多年的心心血，吸吸收了南南通市同同行的先先进经验验，管理理运作的的标准化化、规范范化程度度达到南南通市先先进水平平，是我我们对事事业执着着追求的的结晶。3、

5、高级级物业管管理人才才优势。公司中中高层管管理人员员均获全全国物业业管理企企业经理理上岗证证，有着着丰富的的项目创创优经验验，这些些经验必必将对管管好XXX小区、塑造物物业管理理的品牌牌形象起起到极大大的促进进作用。4、具有有珍惜机机会、全全情投入入的激情情。我公公司是一一个正在在发展中中的公司司，在激激烈的市市场竞争争面前，我们珍珍惜市场场给予的的每一次次机会。XX小小区是海海门市的的高尚住住宅区，通过分分析投标标项目的的物业管管理特点点和我公公司的实实力与优优势，我我们坚信信我们完完全有能能力管理理好该项项目，完完全有能能力满足足业主对对该项目目物业管管理标准准的期望望。如果果双方有有机会

6、合合作，我我们必将将全情投投入，派派出精锐锐人员，付出百百分百努努力，塑塑造该项项目的物物业管理理的崭新新形象，实行双双赢局面面。第二节 物业业管理总总体设想想根据住宅宅小区的的物业管管理的自自身运作作规律，针对XXX小区区日前的的实际情情况，我我们经过过初步综综合分析析，认为为在对该该物业的的管理服服务工作作中应着着重抓好好如下几几项工作作：一、实施施综合治治理，还还原一个个清洁的的XX小小区。物物业接管管XX小小区以后后，首先先将对社社区环境境进行综综合治理理，具体体方案是是；1、对社社区的卫卫生综合合治理，把公共共场所、场地的的卫生彻彻底打扫扫干净，重点清清理卫生生死角，全面进进行“灭四

7、害害”消杀、清除所所有垃圾圾杂物、泥沙等等，还社社区一个个干净整整洁的环环境。2、对所所有沙井井、沟渠渠进行疏疏通清淤淤工作，保障排排水系统统畅通。3、对社社区的公公共设备备、机房房、值班班室、宿宿舍等公公共设施施进行全全面检修修维护，使其恢恢复正常常工作状状态。二、健全全、完善善保安系系统，把把小区安安全工作作放在第第一位，安全工工作包括括治安和和消防安安全两大大方面。1、建立立健全适适合XXX小区实实际的安安全管理理规定并并严格执执行。2、对全全体保安安人员的的聘用实实行严格格把关，严格审审查资历历、经历历、确认认无不良良记录，并实行行担保人人制度。3、利用用技防与与人防相相结合，不留安安

8、全隐患患与死角角，对保保安员实实施半军军事化管管理，加加强培训训，严格格管理。4、对消消防设备备、设施施认真巡巡查，严严格管理理，使其其随时保保持在良良好状态态。5、加强强对业主主、住户户的治安安消防意意识和知知识的宣宣传，做做到全民民具备防防范能力力。确保保XX小小区安全全万无一一失。三、逐步步改进绿绿化环境境，建造造一个舒舒适的优优美小区区。XX小区区的绿化化环境经经过精心心设计，绿化面面积比重重很大，绿化覆覆盖率较较高，花花草树木木品种繁繁多，我我们接管管后将发发挥我们们多年对对东苑半半岛等管管理经验验，结合合小区的的环境特特点，对对小区绿绿化进行行改造，并精心心管理，精心修修造，把把X

9、X小小区塑造造成一个个四季花花开、鸟鸟语花香香的美丽丽的高档档社区。四、以人人为本，实施人人性化管管理，塑塑造XXX小区形形象。为了管理理好XXX小区，在对社社区环境境进行综综合治理理的同时时，最重重要的是是塑造人人气，尽尽最大努努力去调调动业主主住户的的积极性性。大家家的家园园大家关关心，我我们将坚坚持我公公司的“业主、住户至至上，服服务第一一”的服务务宗旨，实施“以人为为本，人人性化管管理”，逐个个走访业业主、住住户，广广泛征求求意见和和建议，集思广广益，事事事处处处为业主主、住户户的利益益着想，以诚待待人，以以诚感人人，与全全体业主主、住户户及业主主委员会会一起共共同努力力，完善善收费，

10、竭诚服服务，用用我们的的双手和和智慧，塑造XXX小区区的美好好形象，保证物物业的保保值与增增值。第三节 拟拟采取的的管理方方式及工工作计划划第一部分分 拟采取取的管理理方式一、管理理体制接管XXX小区物物业管理理以后，形成以以业主委委员会为为主，居居委会、派出所所参与的的住宅共共管体制制，管理理处在业业主委员员会和公公司的直直接领导导下，根根据所签签委托管管理合同同条款要要求，严严格执行行物业业管理条条例及及其实施施细则，对XXX小区实实施综合合一体化化物业管管理。管管理的指指导思想想是：以以社会效效益为主主，经济济效益、环境效效益有机机结合，为业主主提供一一流服务务。（一）外外部管理理体制

11、政政府主管管部门业主管理委员会物物业管理理有限公公司XX小区管理处（二）XXX小区区管理处处组织管管理架构构物物业管理理有限公公司根据据物业管管理服务务合同，设立XXX小区区管理处处，财务务实行独独立核算算。管理理处组织织架构图图如下：XX小区区管理处处组织架架构图消防社区文化内勤检查客户服务收费房管维修运行清洁绿化 主 任 管 理 员管 理 员保安车辆管理保 安 队（三）XXX小区区管理处处组织架架构说明明1、管理理处内部部采取直直线职能能制的组组织形式式，尽量量减少管管理环节节，提高高工作效效率和保保证信息息渠道畅畅通。2、在岗岗位设置置上，充充分考虑虑到XXX小区规规模偏小小，硬件件设施

12、先先进的特特点，岗岗位设置置少而精精，减少少中间层层，满足足XX小小区的实实际需求求，降低低管理成成本。3、要求求管理处处管理维维修人员员素质高高，一人人多职，一专多多能，最最大限度度地压缩缩人员定定编数量量。二、监督督约束机机制（一）XXX小区区监督约约束机制制示意图图康邸物业公司业主委员会政府主管部门业主意见调查ISO9001内审目标责任书工作会议、财务审查专项检查物业管理考评XX小区管理处业主意见调查员工双周检制度定期巡查回访员工监督栏公布有关投诉电话服务承诺制员工定期考核业 主（二）XXX小区区监督约约束机制制说明1、由政政府部门门、业主主及业主主委员会会、物业业管理公公司对管管理处实

13、实行全方方位监督督。2、管理理处内部部运作公公开透明明，便于于大家监监督。 3、强强化物业业管理公公司及管管理处的的检查考考核职能能，考核核结果与与员工工工资待遇遇挂钩。三、激励励机制（一）激激励机制制示意图图激励机制奖惩体系报酬体系培养提升体系沟通体系企业文化体系（二）激激励机制制说明1、公司司激励机机制分为为两个层层次，第第一层次次为员工工直接感感受的报报酬及奖奖惩体系系。第二二层次为为沟通、提升、企业文文化体系系，满足足员工的的精神需需求。2、通过过合理的的报酬体体系设计计，完善善的绩效效管理与与考评，严格的的奖惩体体系，真真正做到到奖惩分分明，优优胜劣汰汰，保护护员工长长期的工工作热情

14、情及动力力。3、通过过加强沟沟通，加加强企业业文化建建设，引引导员工工形成共共同的价价值取向向和文化化观，确确保员工工积极主主动愉快快地从事事本职工工作。同同时对积积极上进进，追求求自我提提升的员员工，给给他们提提供培训训再教育育的机会会，随着着企业的的发展，使员工工的自身身能力不不断提高高，尽可可能创造造条件满满足员工工自我价价值实现现的愿望望。四、管理理工作的的控制方方式1、采用用定点检检查方式式，通过过管理处处受理投投诉，追追溯处理理问题的的全过程程，检查查有无推推拖、应应付之现现象，发发现问题题及时纠纠正。 2、实实行“走访管管理、层层层检查查”，主任任、管理理员定期期、不定定期对各各

15、类人员员的工作作进行检检查、量量化考核核奖优罚罚劣，从从而不断断改善工工作质量量。3、实行行动态信信息反馈馈控制，定期或或不定期期走访住住户、街街道办及及派出所所，听取取他们对对管理处处的意见见和建议议，并在在工作中中予以改改进。 第二部分分 工作计计划依据管理理方式和和管理运运作流程程，我们们将工作作计划分分为接管管管理和和常规管管理两部部分，按按照轻重重有序、科学实实效的原原则，拟拟定如下下管理工工作计划划。一、接管管管理工工作计划划XX小区区进驻管管理、对对于接管管管理工工作尤为为重要。一方面面要接管管原来开开发商所所移交的的XX小小区建设设施工验验收的各各种图纸纸资料，另一方方面还要要

16、办理有有关业主主的各种种入伙、交费资资料，以以便今后后进行完完善的管管理服务务，更为为了XXX小区业业主的切切身利益益，所以以在接管管时我们们将认真真进行接接收，严严格进行行科学分分类、编编号、建建档、整整理。做做好登记记造册，完善交交接签收收认可工工作，分分清责任任，对于于各类设设备设施施，结合合设备档档案，认认真核对对，办好好接收手手续。序号项 目目内 容时 间间一档案接管管XX小区区建筑施施工竣工工全套资资料业主资料料档案历年业主主交费记记录签订委托托管理合合同后一一周内二设备接管管公共设备备接管公共设备备技术、维修档档案三环境整治治XX小区区内环境境绿化的的整治二、正常常期管理理工作计

17、计划序号项 目目内 容时 间间一机电设备备的维修养护护设备的基基础资料料管理设备的运运行管理理设备的维维修管理理设备能源源和安全全管理20088年5月月起二保安管理理治安管理理交通、车车辆管理理消防管理理20088年5月月起三小区环境境管理园林绿化化管理清洁卫生生管理20088年5月月起四财务管理理费用收取取2、财务务记帐20088年5月月起五社区文化化活动开展展社区宣传传举办社区区活动20088年5月月起六便民服务务和完善配套套为住户提提供便民民服务20088年5月月起第四节 管理理人员的的配备及及培训一、管理理服务人人员的配配备（一）XXX小区区管理处处人员配配备方案案主任 1人炊 事 员

18、1人清洁绿化清洁工16人保 安 队队长1人保安员21人维 修 工6人管 理 员6人人员配备备说明：XX小区区管理处处拟配备备各类人人员522人，其其中管理理人员77人，技技工6人人，一般般层员工工39人人。在管管理人员员中，大大专以上上学历33人。（二）人人员素质质要求岗位性别要求年龄要求文化程度度要 求工作技能能及工作作经验要要求人员素质质主任男50岁以下大专以上上1、经管管专业或或机电专专业2、五年年以上工工作经验验3、具物物业管理理经历4、有较较强沟通通及协调调能力内部选派派管理员不限35岁以下大专1、物管管或经营营专业2、三年年以上工工作经验验3、熟练练使用电电脑4、熟悉悉会计业业务内

19、部选派派与外聘相结结合管理员男35岁以下大专以上上1、建筑筑或机电电专业2、三年年以上物物业管理理经验3、熟悉悉物业管管理法律律法规，具物业业管理上上岗证内部选派派维修工男40岁以下中专以上上1、有中中级电工工及弱电电以上操操作证三年以上上专业工工作经验验3、具土土木维修修经验内部选派派与外聘聘相结合合清洁工不限40岁以下初中以上上1、男性性1.668m以上，女性11.555m以上2、五官官端正，动作麻麻利3、有专专业经验验优先4、会使使用清洁洁设备优优先班长内部部选派，卫生员员外聘保安员车管员男20226岁高中1、退伍伍军人，党员优优先2、身体体健康，仪容形形象好3、身高高1.775-11.

20、822米4、有物物业管理理经历者者优先内部选派派与外聘相结结合二、管理理服务人人员的培培训（一）培培训工作作原则理论联系系实际，学用一一致，按按需施教教，讲求求实效。（二）培培训系统统的实施施运作1、培训训系统图图 培训计划 修修正 执行行 岗位应用 培训组织 培训考核 反反馈 评评价系统图说说明：（1）针针对XXX小区的的管理特特点来设设置培训训目标并并拟订实实施计划划。（2）有有效运用用各种培培训形式式和方法法，确保保培训达达到预期期效果。（3）通通过对员员工进行行考核，以了解解培训的的有效性性及员工工的接受受程度。（4）根根据对考考核结果果的评估估和反馈馈，及时时调整培培训思路路并确定定

21、未来培培训重点点。强调调将理论论应用到到实践工工作中。2、培训训的组织织方式（1）培培训职责责 管理理处负责责员工日日常培训训计划、协调、组织、考核等等工作。 主管管级以上上的管理理人员根根据公司司提出的的培训计计划进行行逐级培培训，并并对培训训实施评评估和反反馈。（2）培培训形式式实行公司司与管理理处两级级的培训训，根据据培训要要求，采采取多种种形式对对员工进进行岗前前培训和和在岗培培训，其其中在岗岗培训是是培训的的主要形形式。（3）培培训实施施流程员工培训训分为三三个阶段段，即：岗前培培训岗位转转正培训训在岗岗培训。每位新新入职员员工必须须接受为为期一周周的入职职培训，内容详详见新新员工公

22、公共培训训科目。三个个月试用用期满后后，经考考核合格格后方可可转正。转正以以后员工工将接受受长期连连续的在在岗培训训，内容容详见多工种种培训科科目表。所有有培训课课程结束束后均进进行考核核、评价价，并归归档管理理。（三）培培训内容容及目标标1、新员员工公共共培训科科目序号公共科目目名称具具体内容容一礼仪知识识：1、常用用礼仪知知识 2、物业业管理公公司仪表表、仪态态、行为为规范二服务意识识：1、职业业道德教教育 2、如如何处理理业主与与住户投投诉 3、与与业主住住户的沟沟通技巧巧三企业文化化：1、公司司发展史史及基本本情况介介绍 2、公司经经营理念念 3、员工手手册4、内部部管理规规章制度度四

23、XX小区区基本情情况介绍绍及二次次装修管管理要点点五行业法规规：建设部及及南通市市物业管管理方面面的法规规条例六物业管理理基础知知识七安全知识识及消防防知识2、保安安员及车车管员培培训科目目序号培训内容容培训频率率培训目标标一单兵队列列动作 2、三大大步法3、体能能训练逢周一至至周五每天训练练一小时时培养组织织纪律性性练就扎实实基本功功二擒拿格斗斗基本功功 2、捕俘俘拳3、防卫卫术逢周六、周日熟练掌握握擒敌及防卫技技能三内务管理理每周一次次检查评评比保持宿舍舍干净整整洁四工作例会会（政治治思想及及职业道道德教育育，工作作讲评及及分析）每周一次次提高思想想觉悟总总结自身身存在不不足五保安服服务工

24、作作手册每月一次次培训考考核熟练掌握握保安员员岗位职职责、操操作规程程、工作作标准六保安服务务的规章章制度及及相关法法规政策策每月一次次培训考考核熟悉相关关法律常常识，提提升理论论水平七消防管管理工作作手册每月一次次培训考考核了解消防防的基础础知识，救火的的基本程程序及各各自职责责八突发事件件的应急急处理，紧急集集合演练练每季度一一次提高突发发事件处处理能力力九消防实战战演习，伤员救救护知识识每半年一一次提高消防防实战能能力3、清洁洁工（绿绿化工）培训科科目序号培训内容容培训频率率培训目标标一工作例会会（政治治思想及及职业道道德教育育，工作作讲评及及分析）每周一次次提高思想想觉悟，总结自自身存

25、在在不足二内务管理理每月一次次检查保持宿舍舍干净整整洁三清洁服服务工作作手册绿化服服务工作作手册每月一次次培训及及考核熟练掌握握清洁工工（绿化化工）岗岗位职责责、操作作规程、工作标标准四清洁设备备操作和和保养；清洁用用品的使使用；园园艺机械械、设备备的操作作保养及及农药的的使用每季度一一次培训训和考核核提高工作作技能，保持工工作效率率五清洁环保保方面的的管理条条例园艺方面面的管理理条例每季度一一次培训训及考核核熟悉相关关法律常常识，提提升理论论水平六四害消杀杀和防治治，植物物生长一一般常识识每季度一一次熟练掌握握消杀程程序；了了解和掌掌握园林林的基础础知识七消防实战战演习(配合保保安队)每半年

26、一一次提高消防防实战能能力4、维修修技工培培训科目目序号培训内容容培训频率率培训目标标一工作例会会（政治治思想及及职业道道德教育育，工作作讲评及及技术交交流）每月召开开一次提高思想想觉悟，总结自自身不足足，提高高技术水水平二内务管理理每月一次次检查保持宿舍舍干净整整洁三维修服服务工作作手册设备管管理工作作手册消防管管理工作作手册每月一次次培训考考核熟悉技工工的岗位位职责、操作规规程、工工作标准准，掌握握消防知知识和设设备管理理知识四房屋维修修方面的的管理条条例，房房屋修缮缮标准每季度一一次培训训考核熟悉相关关法律常常识，提提升理论论水平五小区内水水、电、消防管管道走向向，设备备设施特特点，维维

27、修服务务范围每季度一一次培训训考核了解和熟熟悉小区区状况，提高工工作效率率六土建、机机电、给给排水等等相关专专业的基基础管理理知识每半年一一次培训训考核提升技工工综合能能力及素素质七设备及机机具的操操作演练练和保养养规程每半年一一次培训训和考核核检验技工工实际操操作能力力八技术大比比武每年一次次综合评比比，提高高技能九消防实战战演习(配合保保安队)每半年一一次提高消防防实战能能力第五节 管管理规章章制度的的建立“没有规规矩，不不成方圆圆”。健全全、规范范的管理理规章制制度是我我们实施施科学管管理、提提供优质质服务的的依据，也是我我们塑造造物业管管理品牌牌的保证证。我们们将严格格按照IISO99

28、0011质量保保证体系系的要求求，对XXX小区区实施专专业化、规范化化的管理理。同时时，根据据XX小小区的实实际情况况，我们们制订了了完善的的管理规规章制度度。限于篇幅幅，我们们仅将XXX小区区管理规规章制度度的目录录摘录如如下：一、公众众制度1、XXX小区精精神文明明建设公公约2、XXX小区楼楼宇使用用及维护护管理规规定3、XXX小区装装修管理理规定4、XXX小区装装修管理理公约5、XXX小区装装修人员员管理规规定6、XXX小区物物品搬进进（出）管理规规定7、XXX小区治治安管理理规定8、XXX小区清清洁卫生生管理规规定9、XXX小区园园林绿化化管理规规定10、XXX小区区消防管管理规定定1

29、1、XXX小区区交通车车辆、停停车场管管理规定定12、XXX小区区环境保保护管理理规定13、XXX小区区供水、供电、供气管管理规定定14、XXX小区区临时用用电管理理规定二、内部部岗位职职责1、管理理处主任任岗位职职责描述述2、保安安队长岗岗位职责责描述3、管理理员岗位位职责描描述4、保安安员岗位位职责描描述5、车管管员岗位位职责描描述6、清洁洁员岗位位职责描描述7、维修修工岗位位职责描描述8、绿化化工岗位位职责描描述9、炊事事员岗位位职责描描述三、内部部行政管管理制度度1、员工工守则2、员工工培训制制度3、员工工录用制制度4、劳动动合同管管理规定定5、请销销假制度度6、岗位位考勤制制度7、工

30、作作制度8、员工工考核制制度9、奖惩惩制度10、办办公用品品管理制制度11、员员工宿舍舍管理规规定12、员员工食堂堂管理规规定13、管管理处回回访制度度14、接接待来访访投诉工工作制度度15、档档案管理理制度16、电电脑管理理制度17、安安全操作作制度18、防防火安全全检查制制度四、工作作流程1、XXX小区管管理处整整体运作作流程2、社区区文化活活动实施施流程3、业主主投诉处处理流程程4、物业业接管验验收流程程5、业主主入住流流程6、二次次装修管管理流程程7、档案案建立与与管理流流程8、服务务质量评评价及不不合格服服务控制制服务9、物料料控制流流程10、设设备设施施维修养养护工作作流程11、业

31、业主室内内维修工工作流程程12、治治安事件件处理工工作流程程13、环环境管理理工作流流程14、消消防应急急处理流流程15、培培训工作作流程五、员工工工作岗岗位考核核及奖惩惩1、奖励励办法2、公司司考核制制度第六节 物物业管理理报价书书及经费费收支测测算一、投标标报价 书项目名称称XX小区区物业所在在地海门市物业总建建筑面积积1537706.55物业管理费报价1、物业业管理费费标准：小高层物物业管理理费：44.500元/月月.平方方米多层物业业管理费费：3.00元元/月.平方米米别墅物业业管理费费：5.00元元/月.平方米米商业物业业管理费费：5.00元元/月.平方米米2、会所所年物业业管理费费

32、：800万元/年3、前期期开办费费： 开开办费总总额60023002元二、物业业管理经经费收支支的基本本原则1、“以以收定支支”原则XX小区区在制订订物业管管理收费费时考虑虑到业主主的承受受能力，收费标标准均照照南通市市的收费费指导，并在此此基础上上精打细细算，计计划使用用，合理理开支。2、“透透明管理理”原则编制费用用开支计计划，物物业公司司仅收取取合理的的管理佣佣金，其其余收入入均投入入到管理理中，费费用开支支的预决决算通过过业主委委员会的的审查确确认，并并按规定定定期公公布账目目。三、日常常物业管管理费及及开办费费测算（一）测测算依据据1、南通通市物业业管理收收费的相相关法律律收费指指导

33、标准准及文件件；2、我公公司多年年物业管管理的经经验数据据，并参参照现行行市场行行情及行行业测算算惯例；（二）XXX小区区物业管管理公共共服务费费测算（见附表表一）。（三）XXX小区区前期开开办物资资（见附附表二）。四、“两两金”的管理理与使用用XX小区区公用设设施专用用基金、房屋本本体维修修基金的的管理与与使用按按物业业管理条条例、南通通市住宅宅区公用用设施专专用基金金管理试试行规定定、南通通市房屋屋本体维维修基金金管理规规定执执行。XX小区区物业公公共服务务费测算算表(附附表一)序号项目测算依据据测算式测算结果果（年总总支出）一人工费(1)+(66)250338000 （1）管理人员员工资

34、管理人员员8人（一一正两副副），工工资标准准按人均均50000元/人月测算算月工资标标准人数5000081124800000 （2）安全护卫卫人员工工资安全护卫卫人员222人，三班两两运转，每班77人，设设队长11名，工工资标准准按人均均22000元/人月计月工资标标准人数2220022125808800 （3）保洁人员员工资保洁人员员16人，设保洁洁主管一一名，工工资标准准按人均均10000元/人月计月工资标标准人数1000016121920000 （4）水电、智智能化、机电设设备技术术人员工工资技术人员员6人，工工资标准准按人均均40000元/人月计月工资标标准人数400006112288

35、0000 （5）社会保险险费工资的445%（医疗110%，工伤44%，养养老288%，失失业3%）（1）+（2）+（3）+（4）45%6933360 （6）福利费、培训教教育费工工会费工资的117.55%（福福利144%，培培训教育育1.55%，工工会费22%）（1）+（2）+（3）+（4）17.5%2696640 二行政办公公费用（1）+（2）+（3）+（4）3770040 （1）办公用低低值易耗耗品、办办公设备备保养综合测算算每月支支出2000000元年消耗22000001122400000 （2）办公用水水、用电电费用水：5500方方/月用电：80000度/月（智智能监控控用电）水费：1

36、.880元/方电费：0.779元/度（用水方方数水费单单价+用电度度数电度单单价）（50002.20+8000000.799）12890440 （3）宣传费、书报费费综合测算算按20000元元/月20000122240000 （4）通讯费、邮电费费3部电话话，管理理处、值值班室、报警监监控接警警用，月月支出220000元20000122240000 三公共设施施设备日日常维护护费用1.住宅宅建筑成成本为225000元/平方米米；2.公用设设施建造造成本按按住宅建建筑成本本的400%；3.折旧旧年限为为70年；4.维修修养护费费按月折折旧费的的50%计25000元/平方米米40%700年50%1

37、5537006.555平方方米109779044 四环境管理理费用（1）+（2）680000 （1）保洁工具具、损耗耗、清洁洁用品消消耗按40000元 /人年计，保洁114人40000元/年年14560000 （2）除四害消消杀费用用综合测算算月支出出10000元10000120000 五公共秩序序管理费费用（1）440000 （1）保安装备备、损耗耗保安用用品消耗耗按20000元/人年计算算，保安安22人20000元/人人年22440000 六绿化维护护费用绿化面积积为4336922.155；全部部外包每平方米米年费用用20元元8738843 七税收一+六项的的9.005%计计一+六9.00

38、5%4492295 八公司利润润一+七项的的25%计一+七20%108227766 九总计649666588 十建筑面积积为12287441.337；计计算每平平方米每每月平均均物业管管理费4.211 注：上述述测算不不包括公公共能耗耗，如：电梯电电费、二二次供水水电费、景观灯灯、公共共用水等等，该项项费用由由我公司司向业主主每年预预收15500元元/户的的公用水水、电费费，按实实分摊。XX小区区物业公公共服务务费收费费标准序号项目收费标准准备注1小高层物物业费4.500元/平平方米.月2多层物业业费3.000元/平平方米.月3别墅物业业费5.000元/平平方米.月4商业物业业费5.000元/

39、平平方米.月5会所物业业费80万元元/年XX小区区前期开开办物资资清单(附表二二)序号物品名称称单位数量单价（元元）金额（元元）备注一办公用品品类1电脑台9600005400002爱普生116000K3针针式打印印机务专用用3爱普生喷喷墨打印印机台230000600004复印机台11200001200005传真机台210000200006科密考勤勤机台127000270007塑封机台18008008安装电话话部33009009数码相机机部1300003000010验钞机台1300003000011128兆兆优盘个4100400121.5匹匹空调（挂机）台4250001

40、00000经理、财财务、会会议室、工程维维修、客客服接待待、值班班室133匹空调调（柜机机）台28000016000014饮水机套330090015电话机部105050016宽带接入入项128028017办公桌椅椅套126007200018接待台套1400004000019沙发套2300006000020茶几张230060021文件柜个151500022500022住户资料料柜个4080032000023会议桌张1800008000024会议椅把202004000025保险柜台2400008000026书报架套230060027白板套211022028员工工号号牌批1150001500029员

41、工服装装套10480083200030对讲机含含电池部361000036000031入伙资料料批1200000200000入伙时用用32电话程控控交换系系统于办公公室小计3548800二安全、消消防管理理1警棍离带卷51206003反光锥个30120360004太阳伞把41506005岗台个3500150006白板块21102207可充式电电筒个9120108008多用插座座个6301809雨衣套141502100010雨鞋双144056011自行车辆93002700012告示牌块525125133kg干干粉灭火火器瓶20751500014消

42、防腰斧斧把44518015消防大平平斧把44518016消防扳手手把4187217安全绳卷47530018水袋接口口个4208019消防枪头头个43012020防毒面具具个415060021消防带米100151500022头盔个412048023消防胶鞋鞋双43012024消防锹把4208025消防桶个4104026铁锹杆个48032027消防服套4120004800028消防腰带带只48032029警示带卷412048030铁围栏个1060060000 1.55米/个个小计329887三保洁、绿绿化类1连身雨衣衣套10100100002保洁工具具批11000001000003绿化工具具批15

43、0000500004奥林匹斯斯K1995型高高压冲洗洗机台12250002250005XSS553剪草草机台2600001200006割灌机台240000800007绿篱机台235000700008垃圾推车车台16150002400009高枝剪把230060010三节伸缩缩杆根29001800011花剪把512060012大剪把54522513药水机个350150肩背式141.2米米伸缩杆杆把250010000151.2米米二节伸伸缩杆把28001600016推水地刮刮把212024017汽油机计1007715四工程维护护类1电焊机台11200012000用于焊接接养

44、护2进口手提提切割机机台1680680用于日常常维修3热熔焊接接机台21000020000用于日常常维修4管丝机台22000040000用于日常常维修5角磨机台1750750用于日常常维修6冲击钻台21650033000用于日常常开孔7手电钻台265013000用于日常常开孔8弹簧管管管道疏通通机于污水水管道疏疏通9数字式万万用表块538019000用于日常常维修10钳形表块2350700用于日常常维修11万用表447型个1095950用于日常常维修12摇表（5500VV）套250010000用于日常常检测13排污泵11.5KKW台250010000用于日常常抢修14

45、管钳把450200用于日常常维修15电话压线线钳把1120120用于通讯讯维护161.5米米铝梯个250010000用于日常常维修及及保洁173米铝梯梯个1800800用于日常常维修及及保洁185米铝梯梯个12000020000用于日常常维修及及保洁19工具柜个280016000放置工具具20工作台台12000020000工作台面面21工具箱套1010010000放置工具具22台钳台12000020000工作用具具23电锤钻头头套1500500用于日常常维修24电钻钻头头套1200200用于日常常维修25充电式手手电把3200600用于日常常维修26工作标示示牌套11000010000如：小心

46、心路滑等等等小计348000五员工生活活设施类类1上下床张27400108000不含保洁洁、绿化化2床上用品品套54200108000军被、垫垫被、床床单等3电风扇台1410014000每4人11台4熨斗套2100200员工用5电视机台33000090000员工用6DVD台31200036000员工用7洗衣机台23000060000员工用8电热水器器台450000200000员工用9厨具工食堂堂用10柜式冰箱箱工食堂堂用11消毒柜台11000010000员工食堂堂用12微波炉台2300600员工食堂堂用13电饭堡台440016000员工食堂堂

47、用14其他零星星物品批16000060000员工食堂堂用小计790000合计6023302第七节 住住宅区档档案的建建立和管管理住宅区的的档案资资料是物物业管理理的重要要资源，建立完完善的档档案并进进行科学学的管理理是十分分必要的的。因此此，我们们将在接接管XXX小区物物业管理理的同时时，对XXX小区区所有物物业管理理档案进进行接管管，包括括建筑施施工、竣竣工验收收图纸、资料、和业主主、住户户档案资资料等。在原来来档案的的基础上上，进行行科学分分类，并并不断进进行补充充完善，应用计计算机实实施规范范化管理理，从而而建立完完整的资资料档案案库。一、档案案的接管管1、成立立管理处处档案资资料室，专

48、门负负责XXX小区档档案的接接管与管管理工作作。2、制定定档案接接管与管管理的工工作流程程，档案案资料管管理规章章制度，档案资资料管理理员（兼兼）岗位位责任制制。3、对于于XX小小区的工工程技术术、小区区管理、经营财财务、人人事管理理、规章章制度及及往来文文件、质质量管理理文件档档案资料料及其他他档案，进行分分类编号号、科学学建档，具体内内容见附附表。二、档案案的管理理1、充分分运用计计算机技技术进行行管理。在现代代信息社社会，广广泛地应应用计算算机，参参与各行行业、各各方面的的工作，已成为为现代化化管理的的重要手手段。在在档案管管理上，充分发发挥计算算机所具具有的数数据处理理快、贮贮存信息息

49、量大、安全可可靠、易易于保存存、方便便使用等等优势，实现档档案管理理的科学学化和现现代化。2、采用用计算机机贮存与与原始文文书档案案双轨制制，实现现档案资资料贮存存方式多多元化。尽可能能把其他他形式的的档案资资料转化化为电脑脑磁盘贮贮存，以以利于保保存、查查找和利利用。同同时，运运用录像像带、录录音带、胶卷、照片、图纸、图表、幻灯片片等多种种形式贮贮存信息息，使抽抽象的档档案资料料具体、形象化化，更易易于运用用与接受受。3、做到到档案组组卷分类类科学化化。编制制统一的的档案组组卷分类类说明书书，规定定应按部部门分类类，以内内容分类类，按同同一年度度，同一一保存期期限，同同一保密密程度的的顺序进

50、进行组卷卷，逐一一编号、登记造造册、编编辑目录录，分柜柜保存。住户档档案资料料分类原原则是每每组团按按柜、每每栋按位位、每单单位按盒盒、每户户按册建建档，但但要充分分考虑原原接管档档案分类类的实际际。4、加强强档案的的安全、保密工工作。应应符合防防盗、防防火、防防虫、防防鼠、防防潮的要要求。贯贯彻执行行国家保保密法，管理处处部分档档案按其其泄露、遗失会会使住户户、管理理处利益益受到重重大、较较大损失失和不良良影响分分为绝密密、机密密、秘密密三级，其他为为普通档档案，不不同密级级的档案案在保管管和运用用方面将将区别对对待。三、档案案的运用用1、员工工因工作作需要借借阅档案案，应办办理借阅阅登记手

51、手续，并并规定借借阅期限限。2、档案案的销毁毁，应填填写销毁毁单，并并经管理理处主任任批准后后方可执执行，销销毁单由由档案室室管理员员保存。附表：XX小区区档案资资料分类类目录项目内容住宅管理1、业主主委员会会工作：业主委委员会的的章程、文件、通知、资料、历次活活动记录录等2、住户户管理：住户资资料（入入伙通知知单、购购房合同同、住户户登记表表、业主主公约、住户证证件、验验房签收收表、钥钥匙发放放记录等等）、住住户投诉诉、回访访记录，住户意意见调查查、统计计记录3、社区区文化：社区文文化活动动计划、记录（简报、照片、录像带带、录音音带等）、活动动总结4、清洁洁卫生：清洁卫卫生检查查结果及及记录

52、，垃圾清清运合同同，消杀杀合同及及记录5、绿化化管理：绿化工工作记录录及检查查记录，消杀、病虫害害检查防防治记录录、绿化化设备清清单、使使用及保保养记录录6、车场场管理：入住户户办理停停车卡记记录、办办卡车辆辆档案、巡视路路线、记记录、丢丢失车辆辆处理记记录、交交接班、值班记记录，搬搬/入出出记录7、消防防、治安安管理资资料：上上级消防防文件精精神，本本区消防防设施的的管理情情况及有有关消防防治安状状况记录录。工程技术管理1、XXX小区建建设竣工工资料：报建资资料、XXX小区区红线图图、规划划图、总总平面竣竣工图、建筑筑物竣工工图（建建筑、结结构、给给排水、电气、煤气等等）、构构筑物竣竣工图、

53、公共设设施竣工工图、室室外管网网竣工图图（水、电、电电话、煤煤气、消消防、有有线电视视、智能能化系统统配线、排雨排排污等）、绿化化工程竣竣工图等等2、XXX小区改改造变更更资料：各类改改造竣工工图、装装修及验验收资料料（装修修申请表表、责任任书、装装修图、施工队队资料、验收资资料等）、XXX小区改改造计划划3、房屋屋及公共共设施维维修（维维护）：房屋重重大维修修资料、公共设设施重大大维修资资料、日日常维修修资料（申请记记录、回回访记录录、维修修派工单单等）、大修改改造计划划、故障障事故报报告、公公共设施施巡检记记录等4、设备备资料：设备管管理（维维修保养养规范、设备台台帐及更更新记录录、工程程

54、验收资资料等）、设备备技术（设备使使用说明明书、图图纸）、设备运运行、维维修保养养资料（通讯、水电、智能化化系统、消防等等）5、科技技图书及及资料：各类技技术手册册、标准准、规范范、 产产品样本本和资料料、其他他技术信信息和资资料等经营财务1、经营营管理资资料：房房产面积积资料、经营收收费标准准等2、合同同管理资资料：物物业委托托管理合合同、购购房合同同、垃圾圾清运合合同、消消杀合同同、采购购合同、工程维维修合同同及其他他经营合合同，合合同更改改、评审审记录3、财务务管理：各类会会计凭证证、账簿簿、报表表等人事劳资1、人事事：员工工花名册册、资质质证明资资料、员员工体检检表、考考核表、工伤保保

55、险资料料、各类类统计报报表等2、劳资资：员工工工资、考勤、各类休休假、奖奖金发放放记录、各类统统计报表表等3、培训训：培训训计划、员工培培训记录录、培训训考核记记录等规章制度度及往来文件件管理及运运作规章章制度政府、主主管部门门颁发的的法律法法规文件件物物业管理理公司文文件其他外来来文件本管理处处发出的的通知、公告、报告、信函等等公文质量管理理文件1、质量量体系文文件：质质量手册册、运作作程序文文件、作作业指导导书2、质量量管理资资料及记记录：内内部质量量审核资资料、管管理评审审资料、纠正和和预防措措施报告告、其他他记录及及资料档案管理理资料1、档案案销毁报报告及清清单档案接管管、移交交记录其

56、他第八节 各类类经营管管理服务务指标的的承诺一、管理理经营指指标承诺诺及拟采采取的措措施（一）管管理服务务费收取取率国优标准准98%省优标准准98%承诺指标标测定依据据实收费用用额/应应收费用用总额1000%98%保证措施1、加强强宣传，提高业业主对物物业管理理的消费费意识。2、对住住宅用户户采取银银行定期期托收服服务。对于欠交交管理服服务费的的行为，我们将将采取业业主公约约中规定定的合理理措施予予以催缴缴，必要要时采用用法律手手段作为为催缴措措施。经协商采采取代为为出租等等方式盘盘活长期期空置住住宅。二、管理理服务指指标承诺诺及拟采采取的措措施（一）维维修工程程质量合合格率及及回访率率1、维

57、修修工程质质量合格格率市优标准准100%承诺指标标100%测定依据据质量合格格的维修修单数/总维修修单数1000%=1100%保证措施1、加强强对维修修技工的的专业培培训，所所有技术术人员持持证上岗岗，严格格按照操操作规程程进行维维修。2、维修修工程实实行业主主、客户户质量签签收制度度。3、加强强外购材材料、备备件的验验收控制制，确保保质量，提供维维修安装装服务前前由业主主检验确确认。4、较为为复杂的的维修工工程，事事先应制制订详细细的工作作方案，同时要要求管理理员到现现场进行行指导、监督和和验收。2、维修修服务回回访率公司内控控标准100%承诺指标标100%测定依据据维修回访访数/总总维修单

58、单数1000%=1100%保证措施1、维修修实行1100%回访制制，采用用电话、上门、书面征征集等方方式进行行回访，保证反反馈渠道道畅通。2、每月月5日前前由管理理员对上上月维修修单进行行统计、分析，并提交交分析报报告。（二）公公共清洁洁保洁率率公司内控控标准99%承诺指标标99%测定依据据清洁保洁洁达标面面积/清清洁保洁洁总面积积1000%99%保证措施1、配备备完善的的垃圾收收集及处处理设施施，方便便业主使使用，加加强宣传传教育，提高业业主的保保洁意识识，并搞搞好自家家院内的的清洁工工作。2、垃圾圾日产日日清，封封闭转运运，杜绝绝二次污污染，实实施垃圾圾分类处处理。3、每日日巡视检检查清洁

59、洁保洁情情况，发发现问题题立即处处理。4、提倡倡“全员保保洁，人人过地净净”。（三）治治安案件件发生率率公司内控控标准0.55%承诺指标标0.55%测定依据据案件发生生次数/入住总总户数1000%0.55保证措施1、提供供24小小时保安安服务。充分发发挥技防防手段的的作用。2、严格格控制外外来人员员进入，外来施施工单位位必须签签订施工工责任书书，施工工人员挂挂牌上岗岗，定位位施工。3、树立立“全员防防范”意识，建立“快速反反应和快快速支援援”体系。4、实行行业主搬搬出/入入登记制制度，严严格控制制物料进进出。5、保安安员实行行准军事事化管理理，定期期进行军军事素质质和业务务技能培培训，不不断提

60、高高处理可可疑或突突发事件件的能力力。要求求保安员员尽快熟熟悉XXX小区用用户业主主的人、车情况况。（四）火火灾年发发生率市优标准准0.11%承诺指标标0.11%测定依据据火灾发生生次数/总入住住户数1000%0.1%保证措施1、实行行全员义义务消防防员制，建立一一支“消防快快速反应应分队”；制定定严格的的消防管管理制度度和详细细的消防防应急作作战方案案，每半半年组织织一次消消防实战战演习。2、定期期开展各各种形式式的安全全用电、用气和和防火宣宣传，提提高业主主的消防防意识。3、XXX小区所所有动火火作业，施工单单位必须须事先申申报并办办理动火火登记手手续。施施工单位位应指定定动火部部位监控控