天津房地产市场年中报告

1、第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 53 页20133年天津津房地产产市场年年中报告（20113.07）目 录录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc361057362 总结和展展望 PAGEREF _Toc361057362 h 3 HYPERLINK l _Toc361057363 一、经营营性用地地供应分分析 PAGEREF _Toc361057363 h 8 HYPERLINK l _Toc361057364 二、商品品房开发发投资及及新开工工面积分分析 PAGEREF _Toc361057364 h 155 HYPERLINK l _Toc36105

2、7365 三、商品品房批准准预售面面积分析析 PAGEREF _Toc361057365 h 18 HYPERLINK l _Toc361057366 四、商品品房销售售规模分分析 PAGEREF _Toc361057366 h 233 HYPERLINK l _Toc361057367 五、商品品房市场场供需关关系分析析 PAGEREF _Toc361057367 h 29 HYPERLINK l _Toc361057368 六、商品品房住宅宅销售价价格分析析 PAGEREF _Toc361057368 h 32 HYPERLINK l _Toc361057369 七、居住住类物业业销售状状

3、况排序序分析 PAGEREF _Toc361057369 h 334 HYPERLINK l _Toc361057370 (一)普普通住宅宅和公寓寓项目销销售排序序 PAGEREF _Toc361057370 h 34 HYPERLINK l _Toc361057371 (二)别别墅类物物业项目目销售排排序 PAGEREF _Toc361057371 h 366 HYPERLINK l _Toc361057372 八、房地地产产品品发展特特征分析析 PAGEREF _Toc361057372 h 39 HYPERLINK l _Toc361057373 九、房地地产市场场板块格格局分析析 PA

4、GEREF _Toc361057373 h 41 HYPERLINK l _Toc361057374 十、开发发企业竞竞争态势势分析 PAGEREF _Toc361057374 h 444 HYPERLINK l _Toc361057375 十一、城城市建设设及经济济发展动动态 PAGEREF _Toc361057375 h 477KINVO 市场研究与战略顾问中心 第 PAGE 53 页 共 NUMPAGES 53 页总结和展展望（一）回回顾20012年宏观经济济层面，央行采采取宽松松化的货货币政策策，从112年上上半年数数量方面面的调整整，仅下下调存准准率，至至6月起起时隔不不足一月月的两

5、次次降息，通过利利率的调调整明确确了稳投投资、保保增长的的决心，房地产产行业获获得喘息息之机。虽然信信贷宽松松释放出出的流动动性没有有明确表表示流向向房地产产行业，但对开开发企业业来讲，融资环环境的宽宽松，信信贷成本本的降低低仍能减减轻其资资金压力力，加之之地方政政府政策策微调以以求托市市，整体体市场环环境趋好好。新建商品品房市场场，从年年初开局局的小心心试水，到第二二季度大大规模的的以价换换量，逐逐步稳健健的销售售成绩，使楼市市渐入佳佳境，66月相对对宽松的的货币政政策进一一步削弱弱了楼市市下行预期期，刚性性需求的的密集出出手构筑筑了楼市市的金刚刚底，至至年底市市场上行行预期趋趋强，热热销区

6、域域的成交交均价全全面涨幅幅，促使使全市成成交量价价在年末末冲高峰峰值。土地市场场，上半半年，住住宅市场场的累积积库存沉沉淀了大大量资金金，开发发企业回回款不畅畅，对土土地储备备的积极极性大不不如前。直至下下半年，土地市市场呈现现复苏之之势，临临近年底底，国土土部门为为完成年年初的土土地供给给计划，年末集集中推地地，而中心城城区的优优质地块块更是引引来资金金充裕的的大型房房企竞相相角逐，溢价地地块在年年末频现现。（二）220133年形势势小结1、宏观观调控政政策动态态两会前夕夕，国务务院新国国五条出出台，调调控加码码。自12年年年末起起，一线线城市房房地产市市场一路路高歌，成交量量价高位位运行

7、，倒逼出出“国五条条”政策的的出台。从天津津细则来来看，增增加保障障性住房房、普通通商品住住房及用用地供应应，严格格执行限限购、限限贷政策策，明确确房价调调控目标标以城镇镇居民人人均可支支配收入入增幅为为准，这这些部分分较上一一轮调控控并无新新意；本本次“国五条条”的细化化主要体体现在提提高二手手房交易易税费从从而抑制制投机投投资性购购房，天天津细则则明确二二手房交交易个税税提升至至20%计征，对“过5年年且唯一一住房”免征，但新政政何时实实施尚无无明确说说法。同同时，颇颇受关注注的二套套房首付付提高及及信贷收收紧、房房产税等等问题在在天津细细则中并并未明确确指出。4月地方方细则落落地，各各地

8、执行行不力。北京严格格执行二二手房220%个个税的征征收，单单身限购购、限价价及二套套房贷款款首付比比例上浮浮至七成成等举措措都相当当严厉，但二三三线城市市“国五条条”细则的的执行力力度偏小小，最为为严厉的的二手房房交易征征税200%的条条款被架架空，调控威威力未能能如期释释放。5月房产产税试点点欲扩围围，针对对增量房房屋。“限购”作为调调控利器器仍将持持续，虽虽然行政政手段短短期内不不会退出出，但调调控方向向着力在在推进房房产税改改革试点点，通过过税收调调节市场场。就目目前重庆庆和上海海试点的的市场表表现来看看，房产产税由于于征收额额较小，对于抑抑制房价价的作用用相对有有限，本本次试点点的推

9、进进针对增增量住房房，更多多的影响响在于调调整需求求结构。6月宏观观经济层层面 流流动性紧紧张重创创股市 市场信信心受到到冲击6月召开开的国务务院常务务会议中中，政府府表示“支持居居民家庭庭首套自自住购房房”，政策策层面对对于天津津市场格格局相对对利好。但宏观观经济层层面，66月出现现的银行行间市场场流动性性紧张，重创了了股市，同时也也波及了了楼市，信贷收收紧直接接牵制了了楼市成成交量的的涨幅。虽然本本次资金金紧张只只是在于于结构性性和季节节性原因因，但更更多的影影响表现现在对市市场信心心的冲击击及恐慌慌。2、20013年1-66月天津津商品房房市场表表现需求端13年开开局延续续了122年年底

10、底的旺销销之势，传统的的销售淡淡季亦有有不俗表表现。国国五条的的出台成成为了需需求释放放的分水水岭，虽虽然调控控的加码码意在震震慑楼市市、稳定定预期，但市场在在3月出出现短暂暂的恐慌慌性购房房，成交交量陡然然增至历历史新高高。此后，随着政政策利空空逐渐被被消化，市场需需求逐渐渐理性回归归，成交量量出现微微幅回落落，6月月金融市市场的“钱荒”对楼市市造成一一定的冲冲击，成成交量微微幅下行行的势头头未能扭扭转，但但月度成成交表现现仍处于于相对高高位，楼楼市处于于企稳调调整的状状态。供应端远期供应应：20133年上半半年天津津新增经经营性建建设用地地1144宗，经经营性建建设用地地新增供供应面积积为

11、6009万平平米，同同比上涨涨24%；新增增供地的的规划建建筑面积积为9446万平平米，同同比上涨涨5%。虽然没没有形成成大规模模的供应应高峰，但随着着商品房房市场成成交持续续攀升，资金充充裕的大大型房企企补仓需需求旺盛盛。受地地价与房房价的联联动效应应影响，各区域域的优质质居住类类地块得得到各大大房企竞竞相角逐逐，多幅幅地块高高溢价成成交。20133年1-5月商商品房累累计开发发投资额额5699亿元，同比上上涨288%，住住宅累计计投资额额3755亿元，同比上上涨266%。113年年年初银行行整体信信贷放量量走高，融资渠渠道逐步步拓宽，加之房房地产行行业的强强势回暖暖，房地地产开发发投资升升

12、温。供应端的的两项前前期指标标均出现正向向增长，远远期商品品房市场场供应端端相对充充裕。中期供应应：13年11-5月商品品房/商品住住宅新开开量分别别达8227万平平米和6630万万平米，同比涨涨幅均为为2%。新开工工规模的的微幅增增长有利利于缓解解市场当当期供应应的趋紧紧态势。当期供应应：20133年上半半年商品品房供应应规模低低于122年同期期水平，商品房房/商品品住宅供供应分别别达6778万平平米和5530万万平米，同比去去年同期期分别降降幅188%和99%。从从新开工工量与当当期供应应量的对对比关系系看，当当期商品品房供应应尚有一一定裕量量。销售规模模、售供供比例关关系和成成交价格格销

13、售规模模：20013年年1-66月天津津商品房房市场销销售规模模，承启启了122年下半半年的旺旺销之势势，商品品房/商商品住宅宅累计成成交面积积达6881万平平米和5578万万平米，同比涨涨幅均超超过5成成。市场场在3月月出现短短暂的恐恐慌性购购房，成成交量亦亦攀升至至历史高高峰，虽虽然此后后逐步理理性回归归，但整整体市场场处于企企稳调整整的阶段段。售供比例例关系：商品房市市场供销销售关系系自122年6月月起由存存量过剩剩逐步向向供应趋趋紧转变变。133年上半半年累计计预售商商品房达达6788万平米米，累计计销售商商品房6681万万平方米米，累计计售供比比1.00，住宅宅市场较较比总体体市场供

14、供应相对对紧张，累累计售供供比0.92。从上半年年居住类类物业(包包含商品品住宅和和公寓)的供应和和成交情情况看，整体供供应规模模小于销销售规模模，套数数供售比比为0.883，处处于供不不应求的的状态。其中，1444平米以以下各面面积区间间的产品品供售比比均低于于1.00的水平平，面积区区间大于于1444平米的的产品供供售比基基本随着着面积区区间的加加大而提提高。成交价格格：上半半年商品品房市场场成交均均价整体体表现相相对平稳稳。由于于2月正正处于销销售淡季季，各项项目推盘盘积极性性较低，致使当当月均价价处于高高位。33月开发发企业乘乘势推盘盘，打折折优惠力力度亦有有所扩大大，随着着成交量量冲

15、至高高峰，全全市成交交均价明明显回落落，此后后全市整整体均价价高位企企稳。（三）展展望细数历年年楼市调调控，之之所以深深陷“越调越越涨”的怪圈圈，更多多的原因因在于宏宏观经济济形势的的走向。从088年全球球金融危危机到112年的的欧债危危机，房房地产投投资作为为固定资资产投资资的主体体，成为为拉动国国内经济济复苏的的主力引引擎。当当下中国国经济面面临结构构转型升升级的关关键时期期，133年经济济疲软开开局，后后期表现现令人堪堪忧。国五条的的出台正正值两届届政府换换届期，在经济济战略尚尚不明朗朗的情况况下，为为避免房房地产调调控硬着着陆对宏宏观经济济的影响响，预计计下半年年调控再再次加码码的可能

16、能性较小小。在6月召召开的国国务院常常务会议议中，政政府表示示“支持居居民家庭庭首套自自住购房房”，并研研究部署署加快棚棚户区改改造，促促进经济济发展和和民生改改善，接接续形成成新的经经济增长长点。政政策层面面对于天天津市场场格局相相对利好好。此外，“限购”作为调调控利器器仍将持持续，虽虽然行政政手段短短期内不不会退出出，但目目前的调调控方向向着力在在推进房房产税改改革试点点，通过过税收调调节市场场。目前前无迹象象表明天天津市将将被纳入入房产税税扩增容容范围内内，房产产税这一一调控砝砝码对市市场信心心的影响响也较为为有限。总体来来讲，试试点增容容以及个个人住房房信息系系统的建建立，在在短期内内

17、难有显显著成效效。展望20013年年下半年年，天津津房地产产市场的的形势从从以下几几个方面面看：需求端房房地产市市场的强强势回暖暖，加上上“国五条条”实施不利利，加强强了购房房客群“越调越越涨”的上行预预期。宏宏观经济济正面临临下行的的压力，房地产产市场的的重要性性不言而而喻，且且随着城城镇化的的推进，天津楼楼市溢价价必将不不断提升升，在未未来宏观观经济以以及通胀胀预期的的共同作作用下，刚性需需求作为为天津楼楼市的主主体，预预计在下下半年将将温和、持续释释放。而随着着楼市不不断升温温，改善善性需求求和投资资需求预预计也将将从积聚聚状态逐逐渐释放放。供应端 房地地产市场场前期指指标经营性性用地成

18、成交、开开发投资资额和新新开工面面积的增增长幅度度相对滞后后，但目目前市场场存量较较为庞大大，截至至20113年66月311日，居居住类物物业存量量近199.977万套，21557万平平方米。按133年上半半年居住住类物业业的去化化速度进进行评估估，目前前的存量量大致相相当于近近22个个月的市市场消化化量，可可见，加加速周转转库存仍仍为首要要任务。此外，从供应应结构来来看，无无论是居居住类物物业，还还是商业业、办公公等产品品，小套套型产品品预计仍仍为供应主主体。销售规模模 112年66月，在在宽松的的货币政政策主导导下，楼市触触底反弹弹，此后始终终保持较较大的销销售规模模。但113年33月出现

19、现短暂的的恐慌性性购房，创新高高的成交交量提前前透支了了市场后后期需求求，考虑虑到刚需需客群的的主体地地位以及及温和、持续释释放的特特点，预预计下半半年市场场销售规规模将处处于相对对缓和的的增长状状态。销售价格格 商商品房成成交价格格在多重重调控政政策和低低价商品品住宅的的共同影影响下，快速上上涨的势势头虽然然已经受受到遏制制。但是是，拉动动房价上上扬的动动因依然然存在。其中：限购令令、限贷贷令“冻结”的购房房需求在在楼市上上行预期期影响下下，由积积聚状态态转向释释放状态态的可能能性加大大，由此对房房价上涨涨的拉动动作用不不容忽视视；宏观经经济的下下行压力力加大，热热钱流入入楼市以以追求高高收

20、益的的可能性性加大，“隐性”投资购购房需求求挤入商商品房市市场，从从而进一一步拉动动房价上上涨的力力度。从区域域市场表表现来看看，中心心城区的的高端楼楼盘占据据地段、配套等等各项优优势，存存在提价价的必要要条件；而而环城、滨滨海和远远郊区域域以刚需需市场为为主，预预计后期期价格将平稳温和和上行。整体市市场均价价通过各各区域成成交的结结构性调调整，预预计企稳稳微涨是是大概率率事件。一、经营营性用地地供应分分析20133年1-66月天津津市新增土土地供应应规模119777万平方方米,比上年年同期下降降32%。土地成成交规模模明显下下降，市市场成交交相对平淡淡。20133年上半年年天津建建设用地地新

21、增供供应面积积为19977万平平米，同同比下降降32411.088%；新新增供地地的规划划建筑面面积为221611万平米米，同比比下降255%。成成交的3386宗宗土地中中：工业业用地和和仓储用用地2772宗，建设用用地面积积和规划划建筑面面积的比比重分别别为699%和566%,其余为为经营性性用地。扣除2772宗工工业和仓仓储用地地后，220133年上半半年天津津新增经经营性建建设用地地1144宗，经经营性建建设用地地新增供供应面积积为6009万平平米，同同比上涨涨24%；新增增供地的的规划建建筑面积积为9446万平平米，同同比上涨涨5%。图：天津津历年建建设用地地新增供供应数据来源源：天津

22、津土地交交易中心心、KIINVOO、中国房房地产指指数系统统从20112年至今的的各月新新增供地地走势看看：20122年上半半年，土土地市场场集中供供地，形形成上半半年供地地高峰；此外，国土部部门为完完成年初初的土地地供给计计划，在在年末又又一次集集中推地地，资金金充裕的的开发企企业则逢逢低吸纳纳，土地地市场在在12月月形成又又一轮小小高峰。20133年，11月土地地市场延延续了此此前的热热度，虽虽然成交交体量有有所减少少，但仍仍不乏高高溢价地地块的产产生。此此后，受受到春节节因素加加之新政政出台的的影响，2月土土地供应应量跌落落谷底。经历了了短暂蛰蛰伏，55月迎来来一波成成交小高高峰，66月

23、微幅幅回落。图：20013年年1-6月天天津建设设用地新新增供应应月度统计计 数据来源源：天津津土地交交易中心心、KIINVOO、中国房房地产指指数系统统20133年1-66月成交交的建设设用地中中，工业业和仓储用地地比重较大大，规划建建筑面积积占比556%。由于工业业和仓储用地地对商品品房市场场的供应应影响较较小。因而而，在以以下统计计分析中中扣除工工业和仓仓储用地地的相应应数据。表：天津津历年工工业用地地占比变变化情况况 数据来源源：天津津土地交交易中心心、KIINVOO、中国房房地产指指数系统统图：20013年1-6月天津经营营性用地地新增供供应统计计(扣除工工业和仓仓储用地地) 数据来

24、源源：天津津土地交交易中心心、KIINVOO 数据显示示，20009年年至20113年66月，天天津市经经营性用用地成交交量远高高于当年年市场批批售面积积，基本为为市场总总体批售售规模的的3-66倍，土土地储备备相当充充裕。持持续增长长的土地供供应自11年年起出现现小幅下下降，虽虽然同年年市场批批准预售售面积达达到近几几年的高高峰，但但当年土地地成交量量仍为其其3倍之之多。图：天津津历年经营营性用地地新增与与商品房房批准预预售面积积对比数据来源源：天津津土地交交易中心心、富思博博得、KKINVVO 截至20013年年6月底底，不考考虑20009年年以前供供应土地地的存量量规划建建筑面积积，仅天

25、天津20009年年以后新新增用地地尚未入入市的土土地储备备达到77102万平平米。再再考虑到到实际土土地成交交与实现现开发之之间的技技术周期期，以及及天津市市场的年年消化量量，天津津市新增增用地的的开发强强度普遍遍偏低，囤地地现象严严重。表：历年年经营性性用地存量量面积变变化情况况 数据来源源：天津津土地交交易中心心、富思博博得、KKINVVO 在上表中中，市场场新增批批售中包包含一定定的工业业物业，但20009年年至20013年年6月数数据显示示，该类类物业占占比仅为为3%，在商品房房市场的的供应影影响较小。表：20009年年-20013年年6月市市场新增增批售物物业类型型占比 数据来源源：

26、富思思博得、KINNVO 近年来，仅111年南开开市和中中新生态态城招标标出让44宗地块块；此外，经营性性用地的的成交集集中在挂挂牌和拍拍卖形式式。而112年后后，以拍拍卖形式式推出的的经营性性用地大大多集中中在蓟县县。表：20009-20112年经经营性用用地出让让方式变变化比较较数据来源源：天津津土地交交易中心心、KIINVOO 表：20013年年1-66月拍卖卖方式出出让的经经营性用用地 数据来源源：天津津土地交交易中心心、KIINVOO 20133年1-6月，大部分分经营性性用地是是零溢价价成交，高溢价价成交地地块集中中在河西西区、西西青区、北辰区区、空港港经济区区和蓟县县。其中中，河

27、西西区、西西青和北北辰区成成交的高高溢价地地块全部部为各大大房企竞竞相角逐逐优质住住宅地块块；蓟县县溢价成成交的地地块均以以拍卖形形式出让让，空港港经济区区的高溢溢价地块块为商务务金融地地块。图：20013年年1-66月 天天津市经经营性用用地成交交价格溢溢价分布布数据来源源：天津津土地交交易中心心、KIINVOO 从各区县县土地成成交的总总体价格格趋势来来看，中中心城区区由于土土地资源源的稀缺缺，其土土地成交交价格仍仍然居高高不下，尤其是是河西区区的平均均楼面价价格已经经达到1122441元/平米。环城四区区随着知知名开发发商的纷纷纷入驻驻，区域域价值已已得到普普遍认可可，该区区块的生生活、

28、商商业配套套随着居居住人口口的涌入入而得以以完善，该区域域土地楼楼面价格格平均在在2000-25000元/平平米左右右。西青青区土地地平均楼楼价格居居首，高高达51198元元/平米米。滨海新区区以开发发区推出出的地块块楼面价价格最高高，达449377元/平平米；塘沽区区和轻纺纺经济区区紧随其其后，平平均楼面面价格在在20000-225000元/平平米之间间。北塘塘区仅成成交1宗宗加油站站地块，楼面均均价被推推高至1137223元/平米。远郊区县县中，武武清区以以新城、下朱庄庄和高村村等区域域为中心心，向四四周辐射射，覆盖盖的村镇镇逐步扩扩大，因因此拉低低了区域域楼面均均价在9911元/平平米；

29、蓟蓟县成交交的纯居居住用地地均以拍拍卖形式式推出，楼面价价格均超超过20000元元/平米米，因此此也拉高高了区域域楼面均均价至119600元/平平米。图：20013年年1-66月 天天津市经经营性用用地成交交价格走走势数据来源源：天津津土地交交易中心心、KIINVOO 上半年土土地市场场虽然没没有形成成大规模模的供应应高峰，但随着着商品房房市场成交交持续攀攀升，资资金充裕裕的大型型房企补补仓需求求旺盛。受地价价与房价价的联动动效应影影响，各各区域的的优质居居住类地地块得到到各大房房企竞相相角逐，多幅地地块高溢溢价成交交，楼面面均价随随之走高高。图：20013年年1-66月天津津市居住住类用地地

30、成交价价格走势势 数据来源源：天津津土地交交易中心心、KIINVOO 表：20013年年1-66月天津津市重点点居住类类用地成成交情况况 数据来源源：天津津土地交交易中心心、KIINVOO 20133年1-66月居住类类用地供供应集中中在近郊郊的津南南区、北北辰区和和西青区区，远郊郊的武清清区、宝宝坻区和和静海县县，滨海海新区的的塘沽区区和大港港区。随着市市内六区区用地的的饱和，近郊、塘沽和和远郊的的武清、宝坻和和静海县县自122年就一直保保持较大大比例的的新增土土地供应应规模。尤其是是武清区区，伴随随着京津津城际高高铁站的的投入使使用，区区域价值值不断提提升。图：20012年-20013年年

31、6月天天津居住住类用地地新增规规划建筑筑面积行行政区域域分布数据来源源：天津津土地交交易中心心、KIINVOO 二、商品品房开发发投资及及新开工工面积分分析20133年1-5月商品房房累计开发发投资额额5699亿元，同比上涨涨28%，住宅宅累计投资资额3775亿元元，同比比上涨266%。图：天津津历年商商品房/商品住住宅开发发投资额额数据来源源：中国国房地产产指数系系统、KKINVVO 13年年年初银行行整体信信贷放量量走高，融资渠渠道逐步步拓宽，加之房房地产行行业的强强势回暖暖，房地地产开发发投资升升温，纵纵向比较较历年同同期，113年1-22月投资资额同比比增幅远远高于111年、12年1-

32、22月的同同比增幅幅。3-5月，商品房房/商品住住宅的月月度投资资额同比比增幅均均稳定在在2-33成之间间，但相相比122年3-5月同同比大幅幅上涨，仍有所所回落。此外，商商品房和和商品住住宅的投投资额变变化趋势势相一致致，各月月住宅占占比总投投资额比比重均在在6-77成。图：20012年年-20013年6月天津商品品房/商商品住宅宅开发投投资额（累计值值） 数据来源源：中国国房地产产指数系系统、KKINVVO 20122年1-5月天津商品品房累计计新开工工量处于于上涨状状态。其其中：商商品房累累计新开开工量达达8277万平米米，同比比上涨2%；住宅累计计新开工工量达6300万平米米，同比比上

33、涨2%。图：天津津历年商品品房/商商品住宅宅新开工工面积 数据来源源：中国国房地产产指数系系统、KKINVVO 12年商商品房/商品住住宅集中中在上半半年开工工，全年年新开量量出现同同比负增增长，这这使得113年市市场供求求矛盾进进一步扩扩大。113年1-22月商品品房/商品住住宅新开开量创历历史同期期新高，1-22月商品品房/商品住住宅新开开量大幅幅增长，同比增增幅分别别为500%和71%。至4月，累累计新开开量总额额同比增增幅有所所收窄，至5月月均降至至2%。图：20012年年-20013年6月天津商品品房/商商品住宅宅新开工工面积（累计值） 数据来源源：中国国房地产产指数系系统、KKIN

34、VVO 三、商品品房批准准预售面面积分析析20133年1-66月商品品房供应应规模低低于122年同期期水平，商品房房/商品品住宅供供应分别别达678万平米米和530万平平米，同同比去年年同期分分别降幅幅18%和9%。商品品住宅供供应量占占商品房房供应量量比重为为78%，较比比去年同同期上涨涨了7个个百分点点。图：天津津历年商商品房/商品住住宅累计计批准预预售面积积统计数据来源源：富思思博得、KINNVO 从20113年1-66月天津津商品房房/商品品住宅的的批售面积积累计数数值来看看：(1)11-2月月市场供供应量涨涨幅达到到极值，3月以以后增幅幅出现下下滑，至至6月供供应量增增幅降至至低谷；

35、(2)商品房房/商品品住宅的的供应走走势相对对一致，5月商商品住宅宅批售量量增幅显显著，当当月商品品住宅占占比商品品房比重重高达995%。图：20013年1-66月天津津商品房房/商品住住宅累计计批准预预售面积积数据来源源：富思思博得、KINNVO 从20113年1-66月商品品房月度度批售面面积看：(1)1月市市场热度度延续了了12年年年末的的旺销态态势，月月度供应应量仍然然处于较较高水平平，直至至2月春春节因素素影响，供应规规模降至至上半年年的最低低点；(3)44月作为为上半年年市场走走势的分分水岭，4-55月供应应规模达达到峰值值，6月月出现一一定的回回落。图：20013年1-66月天津

36、商品品房/商品住住宅的批批准预售售统计 数据来源源：富思思博得、KINNVO 从当期已已开工面面积和批批准预售售面积的差值来看看，商品品房短期期内有效效供应呈呈现相对对充裕的的状态，住住宅供应应相对紧紧张。20133年1-5月天津津商品房房当期开开工面积积和批准准预售面面积之间间的差值值保持在在2677万平方米米，较比比12年年同期数数据明显显增加。20113年11-5月月天津商商品住宅宅当期开开工面积积和批准准预售面面积之间间的差值值保持在在1899万平方方米，呈呈现微幅幅下降的的趋势，较比112年同同期数据据微幅增增加。表：20012年-20013年年6月天津商品品房新开开工面积积与批准准

37、预售面面积比较较 月 度累计商品品房新开开工面积积（万m2）累计商品品房批售售面积（万m2）新开工量量批准预预售量（万m2）20122年1-2月217.62 157.3166460.330 20122年1-3月447.12 299.63331147.49 20122年1-4月641.43 444.11007197.32 20122年1-5月809.18 674.76779134.41 20122年1-6月977.52 825.41886152.10 20133年1-2月326.62196.12130.520133年1-3月561.02299.45261.5720133年1-4月682.7742

38、9.88252.8920133年1-5月827.11560.46266.6520133年1-6月678.44数据来源源：中国国房地产产指数系系统、富思博博得、KKINVVO 表：20012年年-20013年年6月天津住宅宅新开工工面积与与批准预预售面积积比较 月 度累计住宅宅新开工工面积（万m2）累计住宅宅批售面面积（万万m2）新开工量量批准预预售量（万m2）20122年1-2月141.2598.663055242.662 20122年1-3月317.32186.09225131.23 20122年1-4月493.73295.16443198.57 20122年1-5月619.27460.74

39、664158.52 20122年1-6月756.76583.5244173.24 20133年1-2月241.36145.5795.77920133年1-3月449.79218.20231.5920133年1-4月536.67317.23219.4420133年1-5月629.68440.99188.6920133年1-6月530.47数据来源源：中国国房地产产指数系系统、富思博博得、KKINVVO 20133年1-66月市场场供应中中居住类类物业占比766%，较112年同同期上升升4个百百分点，工业物物业占比比上升了了5个百百分点；保障性性住房以以及其他他物业类别别比重均均有微幅幅下降。表：

40、20012、20113年11-6月月市场新新增供应应物业类类型对比比图：20013年1-66月市场场新增供应应物业类类型分类类统计 数据来源源：富思思博得、KINNVO 从历年数数据来看看，20010年年天津市市保障性性住房（包括：经济适适用房和和限价商商品房）供应量量达到历历史峰值值，此后后保障性性住房的的供应量量逐渐递递减，至至13年年上半年年，该类类住房的供应量量显著缩缩减，仅为226.99万平米米。其中：经济适适用房66.9万万平米，限价商商品房220万平平米。图：20009年-20113年6月保障障性住房房批准预预售面积积统计 数据来源源：富思思博得、KINNVO 图：20013年1

41、-66月保障性性住房批批准预售售面积统统计 数据来源源：富思思博得、KINNVO 20133年1-6月商商品房批批准预售售面积的的区域分分布排序序：(11)第一一梯队，武清区区居全市市之首，供应量量达121万平平米，津南区区位列第第二，供供应量近近87万万平米，这两个个区域的的总供给给量占比比达311%；(2)第第二梯队队，西青青区、东东丽区及及北辰区区，区域域供给量量在500万平米米左右，总量达达150万平平米，占占比23%；(33)第三三梯队，静海区区、塘沽沽区、红红桥区、生态城城以及宝宝坻区，区域供供给量在在25-35万平米米左右，总总量近1159万平米米，占比比23%；(4)第第四梯队

42、队，除红红桥区外外的市内内五个区域域、滨海海新区的的新产业业园区、开发区区、旅游游区、北北塘、大大港区及及中心商商务区，远郊的的宁河县县、蓟县县等区域域，区域域供给量量在5-20万万平米，总量近近1555万平米米，占比比23%。图：20012、20113年1-66月商品品房批准准预售面面积区域域分布统统计 数据来源源：富思思博得、KINNVO 20133年1-6月商品房房批售量的分布布形态可可以看出出：(1)远远郊区县县的武清清及近郊郊四大区区域自112年起起即为市市场供应应的核心心区域，随着中中心城区区土地稀稀缺性的的凸显，城市购购买力外外溢，近近郊市场场热度得得以提升升，而武武清区则则是凭

43、借借京津走走廊的区区位优势势以及蓝蓝印政策策的影响响，受到到周边外外地客户户的认可可，随着着新城建建设的逐逐步推进进，区域域价值不不断攀升升，同样样吸引了了大部分分的市区区外围客客群。(2)同同比122年同期期批售量，北辰辰区、红红桥区及及开发区区涨幅显显著。北北辰区的的旷世新新城、柴柴楼新庄庄园、欧欧铂城、珑著、景瑞阳阳光尚城城，红桥区区的华城城领秀、惠灵顿顿国际社社区、童年河河、瞰海品品筑及泰达城城河与海海，开发发区的天天保喜蜜蜜湾、万科双双子座、招商贝贝肯山、融科瀚瀚棠等项项目的规规模性放放量，带带动了各各自区域域的活跃跃度。备注：以上商商品房批批准预售售面积中中不包含经经济适用用房和限

44、限价商品品房的批批准预售售面积。批准预预售面积积数据截截止到220133年6月30日。四、商品品房销售售规模分分析20133年1-66月，天津商品品房市场场承启了了12年年下半年年的旺销销之势，商品房房/商品品住宅累累计成交交面积达681万平平米和578万平平米，同同比涨幅幅均超过过5成。图：20009年-20113年6月天天津商品品房/商品住住宅成交交面积统计计数据来源源：富思思博得、KINNVO 11年33月“限购令令”全面实实施，经经过长期期震荡调调整，112年初初市场浅浅显复苏苏之势，而当年年6月成成为本轮轮调控的的分水岭岭，在宽宽松的货货币政策策主导下下，楼市市触底反反弹，此此后量价

45、价企稳回回涨，传传统的季季节性销销售周期期已经不不再明显显，成交交量于年年底攀至至高峰。旺销之势势延续至至13年年，国五五条的出出台意在在震慑楼楼市、稳稳定预期期，调控控力度并并无显著著收紧，市场在在3月出出现短暂暂的恐慌慌性购房房，成交交量亦攀攀升至历历史高峰峰，此后后逐步理理性回归归，楼市市处于企稳稳调整的的阶段。图：20009年年-20013年年6月天天津商品品房/商品住住宅月度度成交面面积统计计 数据来源源：富思思博得、KINNVO 20133年1-6月天天津商品品房累计计销售数数据显示示：1-3月月累计成成交量的的涨幅速速度几近近90%成交量量涨幅显显著(1)33月“国五条条”出台，

46、在市场场前景不不明确的的情况下下，大量量恐慌性性购房者者赶在细细则出台台前纷纷纷入市，当月商商品房成成交量攀攀升至历历史高峰峰；(2)受受到春节节长假和和传统销销售淡季季的影响响，1-2月累累计成交交量偏低低，基数效效应和政政策真空空期的双双重效应应造成了了1-33月累计计成交量量涨幅的大大幅蹿升升。4-6月月，商品房房累计成成交量的的涨幅呈呈现逐月月递减的的态势(1)市市场在33月出现现短暂的的恐慌性性购房，当月成成交高峰峰提前透透支了市市场需求求，而刚刚性需求求做为天天津市场场的主流流客群，本身就就具有缓缓慢、持持续释放放的特点点，加之之后期市市场推盘盘相对平平稳，市市场处于于企稳调调整的

47、状状态；(2)33月末出出台的天天津细则则中，明明确二手手房交易易个税提提升至220%计计征，但但对“过5年年且唯一一住房”免征，但新政政实施的的起始点点并未表表明，而而从此后后的实际际执行层层面上看看，最为为严厉的的二手房房交易征征税200%的条条款被架架空。虽虽然“国五条条”出台造造成的房房地产利利空逐步步被消化化，但宏宏观调控控层面造造成的预预期不明明加剧了了市场供供需双方方的僵持持和博弈的的态势，这也导导致了市市场表现现在3月月高峰后后，出现现微幅回回调。图：20009年年-20013年年6月天天津商品品房/商品住住宅的累累计成交交面积及及增速数据来源源：富思思博得、KINNVO 受“

48、国五五条”政策影影响，33月存量量房交易易量出现现井喷式式上涨，月度成成交量达达1877万平米米，环比比涨幅超超过5倍倍，同比比涨幅近近4倍，四大分分区涨幅幅均在4-8倍之之间。自11年年3月“限购”政策实实施以来来，存量量房市场场始终处处于低谷谷，直至至12年年随着整整体楼市市的复苏苏，成交量量稍有起起色，但但由于住宅宅市场普遍遍采取以以价换量量的销售售策略，一二手手房价格格倒挂的的现象明明显，因因此存量量房成交交量表现现平稳，难有明明显突破破。20012年年天津全全年存量量房成交交约为4433万万平米，平均月月成交量量在36万平平米左右右。本年年度3月月，为争争赶“政策末末班车”，存量量房

49、交易易量攀升升至1887万米米，相当当于122年全年年水平的的43%。图：20012-20113年6月天天津存量量房（二手手房）成成交面积积及增速速 数据来源源：天津津市房管管局、KKINVVO 从13年年1-66月存量量房的累累计销售售数据来来看：11-3月月累计成成交量的的涨幅最最为显著著；4月天津细细则落地地，二手手房交易易量随即即遭遇腰腰斩，市场活活跃度在在进入44月第二二周后明明显遇冷冷,观望望气氛渐渐浓，1-44月累计计成交量量的涨幅幅跌至谷谷底；至至5月，二手房房交易征征税200%个税税的规定定迟迟没没有实施施，该项项最为严严厉的举举措无疾疾而终，市场在在经历了了4、55月的震震

50、荡调整整后，逐逐渐趋于于理性，累计成成交量的的涨幅趋趋稳。图：20013年1-66月天津津存量房（二手手房）累累计成交交面积及及增速数据来源源：天津津市房管管局、KKINVVO 20133年1-66月天津津限价商商品房/经济适适用房销销售量分分别达226.99万平米米和522.5万万平米，同比分分别涨幅幅58%和499%。20122年限价商商品房/经济适适用房销销售量均均处于历历史低谷谷，年销销售量仅仅为344.9万万平米和和73.4万平平米，113年上上半年保保障性住住房供应应量相对对较低，市场需需求更多多的是消化化存量。13年上上半年，限价商商品房的的销售量量集中在在近郊、塘沽区区和空港港

51、等区域域。西青青区的华城景景苑、渤海天天易园，北辰区区的荣雅园园、华城浩浩苑、美震瑞瑞景时代代、朝阳北北部湾，津南区区的天房彩彩郡、浯水道道限价房房，塘沽区区的滨海欣欣嘉园、福升园园，空港物物流加工工区的万科新新里程、天保滨滨湖城等等项目均均有不俗俗的销售售成绩。经济适用用房的销销售量则则集中居住住氛围较较浓，生生活配套套相对完完善的市市内六区区和近郊郊区域。河东区区的东瑞家家园，南开区区的大园新新居，红桥区区的河怡花花园，河北区区的汇旺嘉嘉园，西青区区的和瑞园园，东丽区区的香兰嘉嘉园等项项目均有有上万平平米的销销售量。图：20012年年-20013年年6月天天津保障障性住房房销售量量及增速速

52、 数据来源源：富思思博得、KINNVO 从20113年11-6月月整体市市场销售售表现来来看，居居住类物物业占比比78%，保障障性住房房占比111%；各类物业所所占比重重较12年年同期相相持平，市场需需求结构构相对稳稳定。表：20013年1-66月天津津各类物业业销售量量一览表表数据来源源：富思思博得、KINNVO 备注：商品房房数据不不包含经经济适用用房和限限价房的数据据。居住类类物业包含含商品住住宅和公公寓产品品的数据据。图：20013年年1-66月天津津各类物物业销售售量占比数据来源源：富思思博得、KINNVO 从20113年1-6月居住类类物业的的销售表表现来看看，北辰区区和红桥桥区市

53、场场占比提提高了33个百分分点，东东丽区、静海区区、河西西区及开开发区市市场占比比提高了了2个百百分点，武清区区、中新新生态城城及北塘塘区域市市场占比比提高了了1个百百分点。相应的，市场份份额缩减减较为显显著的是是，塘沽沽区占比比下降了了6个百百分点、和平区区和空港港经济区区市场占占比分别别下降了了2个百百分点。表：20012年天津各区县居住住类物业业销售量量一览表表 区域13年11-6月月12年11-6月月占比差值值居住类物物业销售售面积（万m2）占比居住类物物业销售售面积（万m2）占比武清区77 13%4912%1%西青区61 10%4712%-1%津南区57 10%4010%0%东丽区5

54、4 9%287%2%塘沽区46 8%5614%-6%河东区31 5%256%-1%北辰区30 5%102%3%宝坻区28 5%246%-1%静海区24 4%82%2%红桥区23 4%51%3%南开区20 3%184%-1%河北区18 3%164%-1%中新生态态城17 3%92%1%蓟县17 3%113%0%河西区17 3%41%2%开发区15 3%41%1%汉沽区14 2%82%0%大港区14 2%92%0%和平区11 2%164%-2%宁河县9 2%51%0%北塘6 1%20.5%1%空港经济济区3 0.5%72%-1%中心商务务区3 0.5%10.2%0%临港经济济区1 0.1%10.1

55、%0%东疆港1 0.1%00.0%0%新产业园园区0 0.1%20.5%0%合计594 100%403100%0%数据来源源：富思思博得、KINNVO 随着中心心城区土土地稀缺缺性的凸凸显，中中心城区区项目定定位中高高端，在在售项目目总体有有限，环环城四区区和武清清区等热热点区域域凭借显显著的价价格优势势，吸引引了大量量的刚需需客群。这其中中，轨道道交通的的拉动作作用不容容忽视，临近规规划地铁铁站点以以及城市市主干道道的项目目尤其具具备竞争争力。而而从产品品推售情情况来看看，热点点区域内内房源供供应充足足，推售售频繁，且所推推户型多多为针对对主流需需求的中中小户型型，这也也加快了了区域的的去化

56、速速度。五、商品品房市场场供需关关系分析析商品房市市场供销销售关系系自122年6月月起由存量过过剩逐步步向供应趋紧紧转变。一方面，12年年房地产产投资额额的涨幅幅趋势却却出现明明显疲态态，商品品房新开开工量全全年新开开量出现现负增长长，又集集中于上上半年；另一方方面，220122年下半半年，在在宽松的的货币政政策主导导下，楼楼市触底底反弹，此后量量价企稳稳回涨，成交量量于年底底攀至高高峰，因因此导致致了122年的供供求矛盾盾在本年年度逐渐渐凸显。20133年1-66月累计计预售商商品房达达678万平米米，累计计销售商商品房6681万平平方米，累计售售供比11.0，市场供供应处于于相对均均衡的状

57、状态。图：20011-20113年6月天天津商品品房月度度供应量量与销售售量的关关系 数据来源源：富思思博得、KINNVO 商品住宅宅与商品品住宅的的总体趋趋势比较较一致，20113年11-6月月累计预预售商品品房达5530万平平米，累累计销售售商品房房578万平平方米，累计售售供比00.922，较比比总体市市场供应应相对紧张张。图：20011-220133年6月天天津商品品住宅月月度供应应量与销销售量的的关系 数据来源源：富思思博得、KINNVO 20133年1-66月居住住类物业业套数供售售比为00.833，1444平米米以下的的各面积积区间的产产品供售售比均低低于1.0的水水平。从201

58、13年1-66月居住住类物业业(包含商品住住宅和公公寓)的的供应和和成交情情况看，整体供应应规模小小于销售规规模，套数供售比为0.883，处于供不不应求的的状态。此外，不不同面积积区间的产品供应应与销售售之间存存在一定定的结构构性差异异：低于1444平米的的产品供应应套数占占比总额额达888%，销销售套数数占比总总额达990%，供售关关系相对对紧张，面积区区间大于于1444平米的的产品供供售比基基本随着着面积区区间的加加大而提提高。图：20013年1-66月天津津居住类类物业不不同面积积段的供供应量与与销售量量关系数据来源源：富思思博得、KINNVO 截至20013年6月31日日，天津商品品房

59、库存存总量为为26.9万套套，35501万万平米。保障性性住宅库库存总量量为3.9万套套，2990万平平米。从从库存结结构上看看，商业业、办公公和工业业等物业业存量比比重较大大，居住住类物业业库存压压力相对对较小。表：截止止至20013年6月331日天天津各类类物业存存量一览览表 数据来源源：富思思博得、KINNVO 截至20013年6月311日，居居住类物物业存量量近199.977万套，21557万平平方米。20113年上半年年居住类类物业累累计成交交5944万平米米，月度度平均销销售量为为99.05万万平米，按此去去化速度度进行评估估，目前前的存量量大致相相当于近近22个个月的市市场消化化

60、量。图：截止止至20013年年6月331日天天津居住住类物业业存量区区域分布布 数据来源源：富思思博得、KINNVO 六、商品品房住宅宅销售价价格分析析20133年1-6月商商品房累累计销售售均价达达107777元元/平米米，与112年全全年均价价相持平平；商品住住宅累计计销售均均价达1106001元/平米，较比112年全全年均价价涨幅3.6%。天津市商商品房和和商品住住宅的价价格走势势在044-088年之间间始终处处于较为为快速的的上升通通道中，从088-099年度的的涨幅趋趋缓，到到09-10年年度涨幅幅突破225%，自111年本轮轮调控以以来，商商品房和和商品住住宅的价价格增速速出现回回