西安某商业城项目可研报告

1、大明宫商业城项目可行性研究（初稿） PAGE 31目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc227748992 第一章 总论 PAGEREF _Toc227748992 h 2 HYPERLINK l _Toc227748993 1.1项项目概况况 PAGEREF _Toc227748993 h 2 HYPERLINK l _Toc227748994 1.2资资金筹措措与融资资方式 PAGEREF _Toc227748994 h 22 HYPERLINK l _Toc227748995 1.3项项目进行行可行性性研究的的依据 PAGEREF _Toc227748995

2、 h 22 HYPERLINK l _Toc227748996 1.4项项目的实实施进度度安排 PAGEREF _Toc227748996 h 33 HYPERLINK l _Toc227748997 1.5主主要技术术经济指指标 PAGEREF _Toc227748997 h 3 HYPERLINK l _Toc227748998 第二章 市场分分析 PAGEREF _Toc227748998 h 5 HYPERLINK l _Toc227748999 2.1 西安市市商业物物业市场场分析 PAGEREF _Toc227748999 h 55 HYPERLINK l _Toc22774900

3、0 2.2西西安建材材市场现现状分析析 PAGEREF _Toc227749000 h 8 HYPERLINK l _Toc227749001 2.3项项目所在在区域商商业物业业市场分分析 PAGEREF _Toc227749001 h 122 HYPERLINK l _Toc227749002 2.3.1市场场需求分分析 PAGEREF _Toc227749002 h 122 HYPERLINK l _Toc227749003 2.3.2市场场供给分分析 PAGEREF _Toc227749003 h 199 HYPERLINK l _Toc227749004 2.4 SWOOT分析析 PA

4、GEREF _Toc227749004 h 20 HYPERLINK l _Toc227749005 2.4.1优势势 PAGEREF _Toc227749005 h 20 HYPERLINK l _Toc227749006 2.4.2劣势势 PAGEREF _Toc227749006 h 20 HYPERLINK l _Toc227749007 2.4.3机遇遇 PAGEREF _Toc227749007 h21 HYPERLINK l _Toc227749008 2.4.4威胁胁 PAGEREF _Toc227749008 h 22 HYPERLINK l _Toc227749009 2.

5、5项项目初步步定位 PAGEREF _Toc227749009 h 222 HYPERLINK l _Toc227749010 2.6小小结及建建议 PAGEREF _Toc227749010 h 233 HYPERLINK l _Toc227749011 第三章 项目的的实施进进度安排排 PAGEREF _Toc227749011 h 25 HYPERLINK l _Toc227749012 3.1项项目前期期工作安安排 PAGEREF _Toc227749012 h 255 HYPERLINK l _Toc227749013 3.2项项目建设设阶段计计划安排排 PAGEREF _Toc22

6、7749013 h 25 HYPERLINK l _Toc227749014 3.2.1 项项目进度度安排的的依据 PAGEREF _Toc227749014 h 225 HYPERLINK l _Toc227749015 3.2.2进度度安排原原则 PAGEREF _Toc227749015 h 255 HYPERLINK l _Toc227749016 3.2.3分阶阶段开发发的原因因与目的的 PAGEREF _Toc227749016 h 26 HYPERLINK l _Toc227749017 3.2.4项目目实施的的进度计计划 PAGEREF _Toc227749017 h 266

7、HYPERLINK l _Toc227749018 第四章 项目总总投资估估算与资资金筹措措 PAGEREF _Toc227749018 h 28 HYPERLINK l _Toc227749019 4.1 项目总总投资估估算的依依据 PAGEREF _Toc227749019 h 288 HYPERLINK l _Toc227749020 4.2 项目总总投资估估算的原原则 PAGEREF _Toc227749020 h 288 HYPERLINK l _Toc227749021 4.3 项目总总投资估估算 PAGEREF _Toc227749021 h 299 HYPERLINK l _T

8、oc227749022 4.4 资金筹筹措与融融资方式式 PAGEREF _Toc227749022 h 31 HYPERLINK l _Toc227749023 第五章 财务评评价 PAGEREF _Toc227749023 h 344 HYPERLINK l _Toc227749024 5.1财财务评价价基础数数据的测测算 PAGEREF _Toc227749024 h 344 HYPERLINK l _Toc227749025 5.2盈盈利能力力分析 PAGEREF _Toc227749025 h 334 HYPERLINK l _Toc227749026 5.2.1静态态盈利能能力分析

9、析 PAGEREF _Toc227749026 h 34 HYPERLINK l _Toc227749027 5.2.2动态态盈利能能力分析析 PAGEREF _Toc227749027 h 35 HYPERLINK l _Toc227749028 5.3清清偿能力力分析 PAGEREF _Toc227749028 h 336 HYPERLINK l _Toc227749029 5.4评评价结论论 PAGEREF _Toc227749029 h 36 HYPERLINK l _Toc227749030 第六章 不确定定分析 PAGEREF _Toc227749030 h 337 HYPERLI

10、NK l _Toc227749031 6.1盈盈亏平衡衡分析 PAGEREF _Toc227749031 h 337 HYPERLINK l _Toc227749032 6.2 敏感性性分析 PAGEREF _Toc227749032 h 338 HYPERLINK l _Toc227749033 第七章 结论及及建议 PAGEREF _Toc227749033 h 441 HYPERLINK l _Toc227749034 7.1结结论 PAGEREF _Toc227749034 h 411 HYPERLINK l _Toc227749035 7.2建建议 PAGEREF _Toc22774

11、9035 h 422第一章 总论1.1项项目概况况本项目地地处北三三环以北北，北临临大学城城，东临临大型居居住区和和新筑港港务区，西邻新新西安火火车站，毗邻大大明宫建建材市场场新址，区域环环境良好好，交通通便捷。由于太太华路大大明宫建建材市场场的拆迁迁，给本本项目带带来了市市场机遇遇，因此此本项目目将建设成成为一个个以建材材市场为为主，集集商务、住宅、休闲于于一体的的大型综综合商业业社区。另外，在本项项目的建建设过程程中涉及及两个村村庄的拆拆迁改造造，因此此，本项项目的建建设能够够帮助政政府解决决城中村村的改造造问题，有利于于改善北北郊整体体环境，促进和和带动区区域经济济发展。1.2资资金筹措

12、措与融资资方式本项目建建设总投投资为11517783.65万万元，其其中建设设投入的的资本金金为5228244.844 万元元（占总总投资的的35%），分分两期投投入，第第一期为为289960.58万元，第二期期为2338133.90万元元；银行借借款 1117771.84 万万元，融融资利率率为5.40%，时间间从第一一年的第第四季度度到第二二年的第第三季度度；其余资资金缺口口由（预预）售净净收入补补足。1.3项项目进行行可行性性研究的的依据（1）委委托方提提供的有有关书面面材料；（2）本本项目总总体规划划设计方方案；（3）城市居居住区规规划设计计规范；（4）陕西省省建筑安安装工程程综合概概

13、预算定定额（19999）；（5）国国家发改改委、建建设部关关于发布布工程程勘察设设计收费费管理规规定的的通知（计价格格2000210号号）；（6）陕陕西省发发改委编编制的陕西省省建设工工程其他他费用定定额；（7）类类似工程程的相关关造价费费用水平平。（8）项项目投资资估算所所得到的的数据；（9）其其他与项项目可行行性研究究相关的的资料和和数据。1.4项项目的实实施进度度安排在充分考考虑市场场环境，结合类类似工程程的实际际情况，同时考考虑开发发商的资资金压力力情况，采取保保守态度度，充分分考虑各各种不确确定因素素，最终终综合确确定本项项目计划划分两期期开发建建设，第一期期进行地地块南部部村庄的的

14、拆迁安安置及商商品住宅宅的开发发建设，第二期期进行地地块北部部村庄的的拆迁安安置及商商铺的开开发。本项目建建设期总总共计划划为4年年。其中中一期需需建设22.5年年；二期期需建设设3年，两两期建设设过程存存在搭接接，利用用一期工工程的销销售收入入再投入入滚动开开发二期期工程，从而减减少开发发商的资资金压力力。1.5主主要技术术经济指指标结合项目目情况，本次可可行性研研究依据据现有规规划建设设方案和和目标客客户群体体定位，拟定了了销售方方案并进进行财务务评价。计算主主要财务务数据及及财务评评价指标标如下表表 (见见下页)。表1.11 主要要财务数数据及评评价指标标表序号名称单位值一 财务务数据1

15、总投资万元1516637.862总销售收收入万元23455703销售税金金及附加加万元1290014利润总额额万元6299945所得税万元1574486税后利润润万元472445二 财务务评价指指标1项目财务务净现值值万元132444.842项目内部部收益率率20.772%3静态投资资回收期期年4.0114动态投资资回收期期年4.4005资本金财财务净现现值万元139226.746资本金内内部收益益率21.779%7借款偿还还期年2.7118盈亏平衡衡点74%第二章 市场分分析2.1 西安市市商业物物业市场场分析（一）商商业概况况目前西安安商业发发展已经经形成钟钟楼商圈圈为核心心，小寨寨、高新

16、新和康复复路商圈圈围绕在在城市副副中心多多级发展展的局面面。但是是明确的的是，西西安钟楼楼商圈和和小寨商商圈规模模依然远远远超出出其他商商圈的发发展水平平。西安安居民向向心的消消费习惯惯也决定定了西安安商业发发展的特特点。西安商圈圈分布图图（二）典典型商圈圈解析商圈特征征小寨商圈圈轻工、康康复路商商圈土门商圈圈形成时间间20世纪纪90年年代末20世纪纪80年年代20世纪纪90年年代初业态范围围商超、服服装、餐餐饮小商品批批零、服服装商超、专专卖店辐射半径径大城南周边省市市、市区区城西区域域主力消费费群特征征中低收入入，年轻轻化中小规模模商户厂矿企业业职工为为主发展前景景趋于成熟熟，发展展缓慢规

17、模巨大大，发展展迅猛地域限制制，前景景较小小结趋向全市市化商圈圈省级商圈圈区域商圈圈小寨商圈圈由于周遍遍高校林林立，庞庞大的年年轻消费费人群成成为了“小寨”商圈的的基础消消费群体体；区域域以小寨寨十字为为中心，辐射长长安路及及小寨东东西路，波延到到电子城城等处；集文化化商贸、流行服服饰、餐餐饮娱乐乐及现代代服务业业于一体体的综合合休闲、购物区区。轻工、康康复路商商圈康复路批批发市场场从最初初的集市市到现在在的店铺铺格局，已形成成了一个个家喻户户晓的繁繁华商业业区。目目前的康康复路商商业区影影响力已已辐射至至全国223个省省市、自自治区，成为西西北地区区物贸交交流集散散地。康康复路商商业区内内的

18、商户户均以批批零兼营营业务为为主。土门商圈圈土门商圈圈主要由由以经营营家电产产品的国国美、以以经营百百货的土土门民生生商厦、以及家家世界购购物中心心、爱家家超市、丰登路路商场等等规模稍稍大的商商场或超超市为主主力店，加上一一些临街街小商铺铺和专营营店组成成，涵盖盖了专业业卖场、综合百百货商店店、超市市、品牌牌专营店店等经营营业态。 （三）西西安市现现有商业业街的行行业结构构分布状状况目前，西西安市现现有的商商业街并并不多，其经营营的种类类主要集集中于服服装、电电子产品品、餐饮饮、通讯讯产品等等。主要要分布于于市中心心区域，即城墙墙以内，其次是是一环和和二环之之间，二二环以外外目前只只有电子子城

19、步行行街一条条。西安市商商业街一一览表（19个）名称功能特色色地址备注电子专业业街IT类、电子类类、音像像类产品品雁塔路区域型综合商业业街综合商业业东大街区域型咖啡休闲闲专业街街休闲、饮饮食、娱娱乐德福巷社区型古玩字画画专业街街文房墨宝宝、玉瓷瓷器、字字画、传传统工艺艺品书院门社区型电子城步步行专业业街休闲、娱娱乐、饮饮食、购购物电子城社区型餐饮专业业街饮食、娱娱乐、南二环区域型通讯产品品一条街街手机、通通讯产品品和器材材尚朴路区域型清真食品品专业街街清真特色色食品、干果、糕点北院门区域型图书专业业街书籍、文文化用品品东六路社区型水产品专专业街海味、水水产、特特色食品品炭市街社区型纺织品专专业

20、街服装、布布匹、床床上用品品、家居居装饰用用品文艺路区域型精品购物物步行街街服装、鞋鞋帽、皮皮具骡马市区域型纸制品专专业街各类纸品品后宰门区域型电子科技技专业街街电脑、电电脑配件件、打印印机等电电子产品品兴庆路区域型餐饮娱乐乐专业街街餐饮、娱娱乐东二环区域型康复路服服装专业业街服装、日日用品康复路社区型古玩民俗俗商品专专业街古玩、旅旅游商品品八仙庵社区型建材专业业街建筑材料料、家装装材料太华路社区型体育用品品专业街街体育服装装、运动动用品体育场北北社区型（四）商商业发展展趋势预预测由于商业业消费具具有极强强的惯性性心理，在整体体民风比比较传统统的西安安市，这这种消费费惯性心心理依然然强烈，因此

21、，短期内内西安商商业发展展不会呈呈现剧烈烈的变化化趋势。城内区区、城南南区和高高新区、北郊区区商业依依然会维维持强势势的状态态，但是是由于城城东和城城北住宅宅的快速速发展，其住宅宅底商的的发展将将会比较较迅速，居住区区商业将将会成为为这两个个区域商商业发展展的主要要导向。2.2西西安建材材市场现现状分析析西安市目目前较大大的建材材市场主主要有：（1）西西安现代代大明宫宫家居城城西安现代代大明宫宫家居城城位于西西安市太太华北路路与北二二环立交交桥交汇汇处西北北角，占占地3550亩，总建筑筑面积330万平平方米，是西安安市政府府20003年前前十名重重点项目目，由未未央区政政府和西西安大明明宫建材

22、材实业有有限责任任公司联联手打造造。其中中一层主主营陶瓷瓷产品、墙地砖砖、灯饰饰、电工工电料、石材、板材；二层主主营木地地板、门门窗、装装饰五金金、地毯毯、壁纸纸、水暖暖器材、橱柜及及配套电电器、洁洁具、油油漆涂料料、铁艺艺、吊顶顶材料；三层主主营精品品家具、红木家家具、办办公家具具、布艺艺、床上上用品、家饰工工艺品。西安现代代大明宫宫家居城城主要功功能区有有：中央央广场观观光区、经营展展示区、装饰装装修区、综合服服务区、仓储配配送区、商务中中心、会会展中心心、休闲闲娱乐区区和3550000平方米米的大型型建材交交易区，并提供供20000个泊泊车车位位的停车车场。（2）西西安西部部建材城城西安

23、西部部建材城城是西安安圣康科科工贸有有限责任任公司下下属民营营企业，斥资330000余万元元，始建建于20001年年12月月，占地地1200余亩，设有铺铺面房4468000余平平方米，位于太太华路1182号号，含元元殿游乐乐园北邻邻。商场场内店面面、通道道各占总总面积二二分之一一，分为为七条通通道，通通道宽11320mm以南北北两个横横通道为为界划为为三个区区域，习习惯称为为“一、二二、三”期，第第一区域域总面积积为2000000平方米米，于220022年3月月入驻商商户，并并挎有独独立的“望家旺旺”建材超超市，面面积约为为70000平方方米第二二区域店店面积为为160000平平方米，于200

24、02年年6月入入驻商户户，第三三区域店店面积为为108800平平方米，于20002年年12月月建成。市场门门前临街街建有停停车广场场，长2240米米宽30米米，划有有四个停停车区域域，可停停放运货货车辆近近百辆。市场商商业经营营区域划划分为：西部灯灯饰城，西部玻玻璃城，油漆专专卖区，铝型、五金专专卖区卫卫浴洁具具专卖区区，装饰饰板材专专卖区，在市场场的前后后两区各各有占地地约70000平平方米的的建材超超市。（2）百百寰建材材市场西安百寰寰建材实实业有限限公司位位于西安安市北二二环大明明宫立交交桥东北北角，毗毗邻太华华路和北北二环路路，与西西安经济济技术开开发区、西安生生态科技技园区遥遥遥相对

25、对，交通通便利，地理位位置优越越，商品品吞吐能能力强，与多家家行业市市场共同同形成西西北最大大的建材材商品集集散地。公司占占地2000余亩亩，拥有有营业性性建筑十十几万平平方米，布局合合理，整整体规划划统一流流畅，市市场由塑塑钢铝材材专营区区、不锈锈钢门窗窗加工经经营区、石材专专营区、橱柜城城等组成成，其中中新建立立的橱柜柜城是西西北地区区规模最最大的橱橱柜专营营场所，汇集了了高中低低档橱柜柜精品，可为各各层次消消费者提提供质优优价廉全全方位的的服务。（3）明明珠家居居城明珠家居居西安市市北二环环未央立立交桥东东5000米，占占地1220亩，总投资资1.55亿元，是第六六届经贸贸洽谈会会签约项

26、项目，220022年4月月28日日，一期期工程11万平方方米投入入营业，随后，相继在在一年时时间里，总计99万余平平方米的的营业场场地建成成并投入入运营。商城的的总营业业面积超超过155万平方方米，入入驻商户户达8000多户户，汇集集来自国国内外、各省区区、各流流派、各各档次的的民用、办公、钢木等等家具、家饰、布艺、家电、家装、灯饰、厨卫类类产品近近万个品品种、十十万余种种款式，成为西西北地区区建成规规模最大大的家具具、家居居用品批批发、零零售集散散地。依依照品类类的不同同，商城城划分为为民用品品区、钢钢木区、办公用用品区；依照档档次的不不同，商商城划分分为国际际馆（国国内外一一线品牌牌）、精

27、精品馆（地方性性一线品品牌）及及中档品品经营区区。 （4）安安美居家家居装饰饰建材仓仓储超市市安美居家家居装饰饰建材仓仓储超市市位于西西安市西西二环北北段1336号，是大型型现代化化装饰建建材连锁锁超市，采用集集中采购购、统一一管理、统一结结算、明明码标价价的现代代连锁业业态的管管理方式式，主营营国内外外装修建建材和装装饰用品品，配套套经营家家装设计计并提供供直销服服务；经经营范围围涉及建建材管件件、木材材、墙面面及地面面材料、家具家家饰、油油漆涂料料、五金金工具、厨卫设设备、灯灯具电料料、园艺艺园及季季节性用用品九大大类近44万品种种，并设设有BIIY、DDIY 教室，配套经经营家居居装饰和

28、和休闲餐餐饮等其其他服务务。同时时具备物物流配送送、电子子商务等等服务。 （5） HYPERLINK 家家世界家家居装饰饰建材中中心 HYPERLINK 家世界家家居装饰饰建材中中心位于于大庆路路中段1120号号，是依依托天津津家世界界集团统统一经营营管理的的，在西西安经营营最早，规模最最大的家家居建材材超市，市场环环境整洁洁，种类类齐全，形象统统一，管管理先进进，渠道道可靠，价格合合理，退退货有保保证，年年销售额额超过两两亿元。（6）太太白路建建材市场场太白路建建材市场场位于南南二环与与太白路路交汇处处，是西西安第二二大建材材市场。拥有商商户5000余家家，经营营品牌全全面，管管理制度度规范

29、，交通便便利。由由于地处处市区，使市场场的未来来发展必必将受到到城市建建设规划划的影响响。（7） HYPERLINK 三三森国际际家居汇汇展中心心陕西三森森家居建建材有限限公司位位于西安安市雁塔塔区长安安路东三三爻村，是西安安市政府府重点招招商引资资项目，被列为为雁塔区区重点保保护单位位，由三三森集团团投资33亿元人人民币兴兴建的西西安三森森家具汇汇展中心心总占地地3000亩，一一期工程程建筑面面积为113万平平方米，投资11.6亿亿元。中中心一期期共分四四大展厅厅，分别别是巴黎黎厅、纽纽约厅、香港厅厅、台湾湾厅。其其中巴黎黎厅、纽纽约厅为为精品厅厅。西安安三森家家具汇展展中心实实行统一一物业

30、管管理，专专业仓储储；系统统照明光光线充足足，格调调高雅；部人人行电梯梯方便客客流，安安全通畅畅；厅内内安全设设施齐全全，设有有消防喷喷淋系统统，消防防控制中中心，烟烟感报警警系统。排风换换气设备备令全场场空气流流畅，清清新宜人人；244小时保保安监控控系统，与互联联网连接接的局域域网系统统，用于于安全和和交易过过程管理理；商场场各处均均设ICC卡公用用电话，预留市市话接口口；除银银行、托托运、商商务中心心外，设设有洽谈谈室、商商务酒吧吧、咖啡啡厅等。西安市建建材市场场分布图图如下：就目前而而言，西西安市现现有的建建材市场场档次高高低不匀匀，主要要有建材材超市、家居建建材城等等模式。其中，超市

31、建建材产品品在价格格上的优优势以及及在产品品质量及及售后服服务方面面的到位位，是越越来越理理性消费费的消费费者的最最佳考虑虑。建材超市市的消费费群体面面对的是是中低层层的消费费者，但但是建材材中有些些高端产产品在超超市中就就显示不不出其自自身的“档次”，因此，家居建建材城将将会成为为高端消消费人群群的理想想之所，在一定定的时期期内，它它仍然占占据市场场的最高高分额。而摊位位式的低低端市场场会因为为经营的的分散性性、管理理不规范范、产品品质量问问题多、售后服服务弱等等诸多弊弊端而最最终被市市场淘汰汰。建材超市市和家居居卖场各各有各的的优势，只是面面对的目目标消费费群体不不同。短短期看来来，家居居

32、卖场还是是会占据据更多的的市场份份额。但但是，大大的正规规的建材材市场的的入驻终终将兼并并或者是是淘汰小小的、不不规范的的建材市市场，优优胜劣汰汰是市场场经济发发展的趋趋势，因因此具备备相当规规模，相相当档次次的大型型建材市市场在西西安市建建材市场场是具备备一定的的市场竞竞争力的的。陕西省政政府常务务会议第第17次次会议审审议通过过了唐唐大明宫宫遗址保保护总体体规划，这标标志着唐唐大明宫宫遗址保保护总体体规划正正式启动动，大明明宫遗址址覆盖太太华路周周边3.5平方方公里，四至为为：南起起自强东东路，北北至玄武武路，东东自太华华路，西西达铁一一村建华华西路。也就是是说，太太华路西西侧大部部分区域

33、域均属遗遗址规划划范围，同时，太华路路东边部部分地段段5000米范围围内也属属于遗址址规划范范围，遗遗址面积积覆盖太太华路一一带3.5平方方公里范范围。大大明宫遗遗址公园园改造是是国家重重点项目目，根据据西安市市政府安安排，北北郊大明明宫建材材市场及及大明宫宫地区440多个个专业建建材市场场将面临临拆迁。目前，在未央央区太华华路延伸伸段两侧侧兴建建建筑面积积60万万平方米米的大明明宫建材材家居批批发市场场，整合合大明宫宫遗址周周边400多家专专业建材材批发市市场资源源，实施施整体搬搬迁项目目，能够够极大的的带动区区域发展展。2.3项项目所在在区域商商业物业业市场分分析2.3.1市场场需求分分析

34、为了了解解市场需需求现状状，工作作小组成成员进行行了近两两周的市市场调查查，本次次市场调调查的对对象主要要针对现现大明宫宫建材家家居市场场内的商商户、北北郊大学学城的教教职员工工和附近近的商户户，意图图了解目目标客户户的购买买意向和和购买能能力，从从而确定定该项目目的市场场定位。调查的的内容有有客户购购买商铺铺的意愿愿、商铺铺类型、需求的的面积、需求单单价及总总价、期期望的配配套设施施等问题题；调查查以大明明宫建材材家居市市场内的的商户为为主，采采用问卷卷调查与与面谈调调查相配配合的形形式，进进行抽样样调查。通过市场场调研得得到的成成果，汇汇总了2200份份有效调调查问卷卷，得出出了以下下市场

35、调调研结论论：（1）商商铺类型型商业街商商铺底商商铺铺社区商铺铺商场内席席位商铺铺74.771%12.33%0.955%10.995%由于商业业街形式式具有良良好的产产品昭示示性，建建材家居居的经营营者多青青睐于商商业街商商铺，也也有部分分被调查查者显示示出对底底商商铺铺和商场场内席位位商铺的的偏好。因此，在本项项目的规规划设计计中一方方面要充充分考虑虑不同的的建材家家居产品品的特点点，将商商业街商商铺与商商场内席席位商铺铺、底商商商铺相相结合，达到有有效利用用空间和和提高市市场档次次的目的的；另一一方面通通过功能能分区的的形式将将不同的的产品类类型进行行区分。商业街商商铺：单层商业业街商铺铺

36、多层商业业街商铺铺44.665%55.335%其中多层层商业街街商铺：1-2层层2-3层层3-4层层4层以上上69.332%21.559%4.555%4.555%在对商业业街商铺铺的具体体形式的的调查中中，大部部分的被被调查者者选择多多层商业业街商铺铺，其中中在选择择多层商商业街商商铺的被被调查者者中，对对于低于于3层的的多层商商业街商商铺更为为青睐，达到了了90%以上，这主要要因为商商铺的展展示性由由下到上上依次减减少，层层数越高高展示性性越差，因此，对商业业街商铺铺而言，设计楼楼层不宜宜太高。底商商铺铺：办公楼底底商住宅底商商26.992%71.008%经统计，有122.3%的被调调查者接

37、接受底商商商铺这这种商铺铺类型，其中选选择办公公楼和住住宅底商商的被调调查者分分别占到到71.08%和266.922%，可可见一部部分被调调查者除除了希望望商铺具具有产品品展示及及销售的的功能，同时还还希望能能够方便便其居住住及办公公，以满满足日常常生活和和业务洽洽谈的需需要。（2）希希望商铺铺具有的的功能产品展示示及销售售仓储办公及商商务洽谈谈居住54.006%24.006%12.881%9.066%调查结果果显示，绝大多多数被调调查者希希望商铺铺的功能能以产品品展示及及销售为为主，以以仓储和和办公及及商务洽洽谈为辅辅。（3）商商铺面积积50 mm2以下51-1100 m2101-2000m

38、2200mm2以上69.332%21.559%4.555%4.555%考虑到经经营产品品类型的的不同，不同的的商户在在面积需需求上有有一定差差异，其其中，需需求面积积在500-1000平方方米的被被调查者者最多，占到了了46.19%；其次次是1000-2200平平方米，占到了了总数的的32.38%，因此此，应结结合商户户经营产产品类型型的特点点进行设设计，建建议商铺铺主力户户型面积积确定在在50-2000。（4）商商铺的最最高单价价和总价价单价：4000050000元/ m225000060000元/ m226000070000元/ m2270000元/ m2以上82.886%13.881%2

39、.866%0.488%总价：30万元元以下31440万元元40550万元元50660万元元60770万元元70万元元以上57.662%25.224%10.000%1.900%3.811%1.433%商铺可承承受的最最高单价价集中在在4000050000元/ m22，比例例达到882.886%；可承受受的总价价在300万元以以下的比比例高达达57.62%。这种种调查结结果出现现的原因因包括两两个方面面：一方方面，接接受调研研的商户户多以租租赁的方方式经营营，对商商铺的销销售价格格并没有有明确认认识，因因此对商商铺价格格心理承承受价位位不高；另一方方面，项项目周边边目前商商业氛围围并未成成熟，部部

40、分被调调查者对对本项目目未来的的投资潜潜力持怀怀疑态度度。因此此，就目目前而言言，部分分投资者者对该区区域商铺铺价格的的可接受受程度较较小。但但随着项项目周边边配套设设施的建建设及商商业氛围围的日渐渐成熟，本项目目的销售售价格具具有较大大的提升升空间。（5）付付款方式式按揭贷款款一次性付付款68.110%31.990%多数商户户认为一一次性付付款对其其现金影影响流较较大，因因此更愿愿意以分分期付款款的方式式购买商商铺。因因此，开开发商应应积极为为商户提提供金融融服务，帮助商商户解决决贷款难难的问题题，以加加快项目目的销售售和资金金回流。（6）商商铺周边边的配套套设施金融机构酒店餐饮休闲娱乐场所

41、超市便利店物流中心服饰广场其他17.445%11.554%23.889%13.442%13.115%4.433%12.221%3.622%0.277其中对酒酒店的具具体需求求：快捷酒店店三星级酒酒店四星级及及以上酒酒店60.447%27.991%11.663%对餐饮的的具体需需求：快餐特色小吃吃中档饭店店高档饭店店33.771%29.221%32.002%5.066%对休闲娱娱乐场所所的具体体需求：洗浴中心心康乐中心心美容美发发健身中心心34%12%15%39%数据显示示，商户户对餐饮饮、金融融机构、休闲娱娱乐场所所、超市市、物流流中心和和酒店需需求较大大，达到到90%以上。其中餐餐饮的需需求

42、主要要集中在在快餐、特色小小吃和中中档饭店店；酒店店则偏向向于快捷捷式和三三星级酒酒店；休休闲娱乐乐设施则则更偏好好健身中中心和洗洗浴中心心等能够够满足日日常生活活需求的的配套。因此，本项目目的配套套设施，不仅要要求能够够满足商商户的日日常生活活、工作作的需要要，同时时要利用用本项目目的区位位优势吸吸引周边边客流，烘托人人气，从从而增加加项目的的商业氛氛围，提提高项目目的增值值潜力。（7）购购买车位位是否53.881%46.119%选择会购购买车位位的比例例为533.811%，因因此在规规划设计计中应考考虑业主主对车位位的需求求。（8）客客户获得得房产信信息的主主要渠道道电视广告告报纸广告告广

43、播户外广告告朋友介绍绍其他20.553%29.333%2.400%14.440%26.667%6.677%客户获取取信息的的渠道主主要来自自报纸、电视和和朋友介介绍，特特别是在在对大明明宫建材材家居市市场的调调查中，大多数数商户都都是通过过朋友介介绍获取取信息，因此在在项目开开发过程程中，建建议依托托大明宫宫建材家家居市场场这个品品牌和现现有商户户进行项项目的推推广，并并通过主主流报纸纸和电视视的宣传传来引导导投资者者。2.3.2市场场供给分分析北郊经开开区商圈圈：北经经开区的的历史和和西高新新一样，都不足足20年年时间。但随着着西安行行政中心心的北迁迁和大批批国内外外著名制制造和生生产企业业

44、财团的的进驻，区域发发展迅速速。目前前的商业业主要集集中在凤凤城一路路和凤城城三路中中间，以以人人商商业集团团的崇尚尚百货和和人人乐乐超市，第五国国际，金金花赛高高店和著著名的沃沃尔玛超超市为龙龙头，周周边聚集集了大量量的银行行，数码码专业店店（国美美，苏宁宁）和餐餐饮娱乐乐类机构构，商圈圈以日渐渐繁华。以后的的发展空空间相当当大，沿沿主干道道未央路路直到张张家堡的的距离都都会成为为商业的的聚集地地，因未未央路直直通连霍霍高速，是北西西安的大大动脉，政府和和地方财财团及私私人企业业对该区区域的投投入相当当巨大，新起楼楼盘近1180座座，加上上沿渭河河经济带带和市内内商业圈圈的沟通通紧密，经开区

45、区的发展展前景好好。2.4 SWOOT分析析2.4.1优势势（1）道道路交通通项目地处处北三环环以北，北临大大学城，东临大大型居住住区和新新筑港务务区，毗毗邻大明明宫建材材市场新新址，可可以说是是四通发发达，交交通便捷捷，加之之西面即即将兴建建的新火火车站将将使得北北郊区的的交通更更加便利利。（2）市市政规划划商业规划划根据西西安市220044年20220年远远景目标标，全市市范围内内将集中中规划建建设三个个城郊购购物中心心。（3）消消费人群群按照惯例例，一个个商业中中心的构构建需要要强大的的居住人人群量作作为基础础，才能能保证正正常的客客流量。在本项项目的辐辐射区域域内，既既包括了了发展成成

46、熟的未未央区（38万万人）、经济技技术开发发区、也也包括了了正在迅迅速发展展的大学学城，这这些都构构成了一一定的消消费人群群。（4）原原有市场场 本项目目的建设设是为了了旧的大大明宫建建材市场场的搬迁迁安置而而建设的的，而原原有大明明宫建材材市场的的已经营营造了较较好的建建材市场场氛围，因因此经营营者、购购买者都都会考虑虑到新的的建材市市场来进进行经营营或者是是消费，这就会会给新项目本本身带来来原有的的消费群群体。 2.4.2劣势势（1）商商业氛围围不浓目前，北北火车站站并未建建成，大大型港务务区和大大型社区区仅处于于规划阶阶段，并并未形成成，同时时，本项项目从建建设到销销售还需需一段时时间，

47、该该区域的的商业氛氛围还没没有营造造起来，一些原原有的业业主可能能会持观观望态度度，不会会进行商商铺的购购买或者者是租赁赁，这将将大大的的影响项项目的正正常运营营。（2）资资金用量量大本项目整整体规模模较大，前期工工作当中中涉及城城中村拆拆迁改造造，根据据政府相相关规定定，用于于城中村村安置补补偿资金金需足额额存入指指定银行行账户，因而导致致本项目目前期建建设资金金占用量量大，这这将对开发商商自有资资金投入入量要求求较高，带来较较大的资资金压力力。（3）离离城区较较远本项目地地处北三三环以北北，离城城区较远远，目前前大明宫宫建材市市场的目目标客户户多位于于西安市市内，因因此导致致市内部部分目标

48、标消费者者减少购购买次数数，或是是放弃购购买。2.4.3机遇遇（1）国国民经济济迅速发发展省统计局局初步统统计20008年年我省国国民生产产总值（GDPP）完成771333.655亿元，和上年年同比增增长166.2个个百分点点，共完完成财政政总收入入12775.55亿元同同比增长长38.2个百百分点。而西安市生生产总值值为21190亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长15.5%。同时，自“九五”时期以以来年均均增长超超过100%以上上，呈高高速增长长的态势势。西安安经济持持续快速速增长的的趋势和和国民经经济总量量规模的的进一步步扩大，为发展展本项目目奠定了了坚实的的基础。（2）城城市发

49、展展空间加加大临潼县、长安县县相继撤撤县设区区，扩大大了市区区面积。另外随随着西安安市城市市空间结结构、产产业结构构的变化化，中心心城区用用地结构构的调整整、优化化，许多多不适宜宜分布在在中心城城区的二二、三产产业开始始逐步迁迁出中心心城区。大中型型批发市市场占地地面积大大，商品品运输量量大且不不直接面面对广大大消费者者，没有有必要分分布在中中心城区区，为批批发市场场的向外外扩展提提供了机机遇。（3）现现代物流流业互补补作用增增强现代的物物流配送送手段等等在批发发市场网网络体系系中得到到了广泛泛应用，起到了了良好的的互补作作用，扩扩大了交交易额，加快了了商品流流通，减减少了仓仓储面积积，降低低

50、了运营营成本，经济效效益明显显提高。大中型型批发市市场物流流和商品品分流，销售和和仓储场场所分离离，可使使大中型型批发市市场的用用地规模模大幅减减小，营营业面积积相应增增大，管管理将更更加科学学、交易易手段将将更加多多样化，交易效效率将更更加提高高。（4）政政府高度度重视政府高度度重视商商业街的的发展，把其作作为城市市发展的的重要内内容，对对商业街街发展给给予了大大力支持持与积极极引导，有利于于提高商商业街的的改造和和建设。2.4.4威胁胁近年来，西安市市周边地地区的如如宝鸡、咸阳等等地都加加快了大大中型批批发市场场的发展展。周边边地区的的大中型型批发市市场不仅仅向规模模化发展展，而且且向中高

51、高级方向向发展，由于具具有成本本低、交交通便利利和依托托当地产产业等优优势，在在吸引客客户方面面有较强强的竞争争力，无无疑对西西安大中中型批发发市场的的发展构构成有力力的竞争争。2.5项项目初步步定位（1）市市场定位位本项目目主要依依托新的的大明宫宫建材市市场，配配合北面面的大学学城，建建议整体体定位为为以中高高档建材材家居市市场为中中心，集集商业、休闲、娱乐、餐饮等等服务于于一体的的大型商商业街区区；紧邻主主干道的的商铺作作酒店、娱乐休休闲中心心和大型型的购物物广场等等，最好好能引进进知名超超市、购购物中心心进驻；根据不不同产品品或服务务的特点点，将项项目整体体划分为为多个功功能区，主要业业

52、态可分分为：建建材类分分区（内内部可分分为家具具区、洁洁具区、装饰建建材区等等）、餐餐饮娱乐乐区、购购物广场场。（2）客客户定位位现有大大明宫建建材家居居市场商商户；太华路路上的其其它建材材家居市市场商户户；北郊大大学城周周边的现现有商户户和大学学的教职职工；有一定定经济实实力、想想在北三三环附近近进行投投资的商商人；外来投投资商。（3）价价格定位位根据市市调走访访的信息息反馈，同时参参考大明明宫建材材市场、城北成成熟商业业地块商商铺的销销售价格格，本项项目的整整体均价价保守考考虑，建建议在44000050000元/ m22左右。在价格格制定上上，可采采取一铺铺一价。鉴于项项目自身身的具体体情

53、况，以销售售为主推推出项目目。2.6小小结及建建议（1）小小结 西安安房地产产市场的的健康发发展和城城市的快快速发展展为建材材市场提提供了巨巨大商机机。 大明明宫遗址址保护工工程，使使得现有有太华路路上的建建材市场场面临整整体拆迁迁，这部部分经营营者急需需新的建建材经营营场所，本项目目的开发发可以在在很大程程度上弥弥补此空空缺。西安市市北郊现现有的建建材家居居市场配配套设施施滞后、经营管管理模式式落后，缺乏配配套设施施一流，管理模模式先进进的一站站式大型型综合性性市场，本项目目的建设设正是对对这一空空缺有效效弥补。本项目目所处地地段具有有良好的的人文环环境和便便利的交交通条件件，未来来发展潜潜

54、力较大大。（2）建建议本项目目在规划划设计中中可以大大型综合合性商业业街区为为核心，通过功功能分区区的形式式将专业业建材家家居市场场与其它它商业项项目结合合，达到到烘托商商业氛围围和造血血的目的的。整个个商业街街区采用用开放、互通式式格局，建议摒摒弃现有有建材市市场配套套不完善善、功能能分区不不清、建建筑风格格单一的的缺点，同时秉秉承科学学的商业业地产开开发理念念，打造造一个具具备现代代时尚特特色并富富有文化化气息的的商业街街区。商业街街商铺要要根据不不同产品品和服务务类型的的特点进进行功能能分区；底商商商铺设计计层高不不宜超过过三层，其以上上楼层可可以设计计成SOOHO形形式，讲讲求实用用，

55、方便便商户对对办公、居住的的需要；商场内内席位商商铺可考考虑采用用框架结结构，面面积自由由分割，以满足足不同商商户经营营投资的的需要。本项目目可以利利用安置置房剩余余土地进进行商业业住宅的的开发，不仅可可以有效效地利用用土地资资源，同同时还可可以增加加销售收收入，使使资金可可以快速速回流。为了使使项目系系统性，整体化化开发，建议在在进行项项目开发发时，注注重与周周边北火火车站、新筑港港务区以以及大型型居住区区开发节节奏的配配合，从从而更好好地营造造本区域域良好的的商业氛氛围，提提升本项项目的吸吸引力，同时减减少仓储储面积，从而提提高本项项目的档档次和品品味，更更好地实实现经济济效益。同时，注重

56、本本项目自自身商品品住宅区区与商业业区开发发进度的的合理安安排，从从而更好好地互相相带动销销售。建议在在项目内内做一些些小景观观，如雕雕塑小品品、小型型中心广广场、休休闲椅等等，用景景观绿化化及雕塑塑小品充充分演绎绎大型综综合性商商业中心心，并以以此提高高项目的的产品附附加值，拉升项项目的品品味与档档次。建议本本项目一一定要设设有足够够的泊车车位，同同时考虑虑金融机机构、超超市、娱娱乐场所所、餐饮饮服务等等类型的的商铺，一方面面丰富本本项目的的产品类类型，另另一方面面可以给给购物者者和经营营者营造造一个方方便、舒舒适的购购物环境境，有利利于更好好地促进进本项目目商业氛氛围的形形成。第三章项项目

57、的实实施进度度安排3.1项项目前期期工作安安排目前本项项目土地地尚未达达到三通通一平的的要求，项目前前期准备备阶段的的工作计计划安排排如下：（1）对对项目所所在地的的居民进进行安置置，原有有房屋拆拆迁；（2）实实施三通通一平，满足开开工条件件；（3）委委托设计计单位，对设计计方案进进行进一一步修改改、确定定；（4）与与城市规规划管理理部门协协商，办办理有关关建筑工工程施工工许可证证等；（5）安安排短期期或长期期信贷，确定与与落实建建设资金金；（6）对对市场状状况进一一步的进进行分析析，初步步确定销销售价格格；（7）组组织招投投标活动动，并与与承包商商谈判，签订建建设工程程承包合合同。3.2项项

58、目建设设阶段计计划安排排3.2.1项目目进度安安排的依依据根据房地地产开发发前期工工作的一一般规律律结合项项目内各各类建筑筑物、构构筑物的的实际情情况，依依据全全国统一一建筑安安装工程程工期定定额，对工期期定额进进行适当当调整，初步确确定各施施工阶段段的开发发期，编编制项目目小区建建设各项项工作的的进度计计划。3.2.2进度度安排原原则进度安排排力求合合理，最最大程度度减少开开发商的的资金压压力，同同时考虑虑采取滚滚动开发发的模式式，利用用前一阶阶段的销销售收入入资金开开发下一一阶段工工程。3.2.3分阶阶段开发发的原因因与目的的实施项目目分阶段段开发，可以通通过前一一阶段预预收收入入实现资资

59、金的回回收，给给项目后后期的开开发提供供足够的的资金来来源，保保证本项项目的顺顺利实施施。从而而降低开开发商的的资金压压力，实实现利益益的最大大化。在市场竞竞争压力力较大、市场需需求状况况的变动动不确定定的条件件下，分分阶段开开发可以以试探市市场反应应，根据据市场变变化情况况及时调调整后期期的开发发建设，随机应应变，充充分适应应市场需需求。3.2.4项目实实施的进进度计划划本项目建建设的横横道图如如下所示示：时间工程名称称第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程程第一阶段段基础工程程主体及安装装修第二阶段段基础工程程主体及安装装修室外工程程二期前期工程程第一阶段段基

60、础工程程主体及安装装修第二阶段段基础工程程主体及安装装修室外工程程第四章 项目总总投资估估算与资资金筹措措4.1 项目总总投资估估算的依依据（1）陕陕西省建建筑安装装工程综综合概预预算定额额（19999）；（2）陕陕西省建建设工程程其他费费用定额额；（3）项项目总体体规划设设计方案案；（4）相相关概算算指标；（5）国国家发改改委、建建设部关关于发布布工程程勘察设设计收费费管理规规定的的通知（计价格格2000210号号）；（6）西西安市建建设委员员会关于于印发西安安市建设设项目城城建费用用统一征征收办法法实施施细则的通知知（市建建发2200004118号）；（7）陕陕西省发发改委编编制的陕西省省