房地产全国市场总结及展望-合富研究院

1、慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态2018房地产市场总结2019市场展望合富研究院保顾研究院联合发布2019年1月zz4anf/”aI!t%f9f4fv(R4t), A1beJYK,3-sYrtePfrrrx, zJa?r,”It1iti “lAT8J” “N!T%”m/Jc,saxen. a. v5tJ!,1I “filf4”1JYAX,z/gZY?,ak8fi/I%./gv8fia a /Al%.:, ?fcAPtQfi, tPart 3全国房地产市场各地一/二级市场特性Part 2政策环境2018年政策特性与方向Part 1宏观环境当前面临的3大问题分析结构Part4未来展望中长期行业

2、发展趋势2019年市场展望核心观点Part1 宏观经济面临3大难题核心观点Part2 政策环境 评价与判断核心观点Part3 全国房地产市场 总结核心观点Part4 (1) 中长期趋势核心观点Part4 (2)2019年展望Part1 宏观环境宏观经济面临3大难题Part 1宏观环境宏观经济面临3大难题1经济下滑与动力缺失说明风险管控难度不断加大经济的区域失衡与结构失衡经济L型并未成立，下行压力较大1110.5109.598.587.576.5620082009201020112012201320142015201620172018(f)8.587.576.565.55302520151050

3、2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月内需引擎：投资失速、消费增长速度放缓外需引擎：出口不确定性增加，顺差大幅收窄1110.5109.598.58700060005000400030002000100002015年10月2016年1月2016年4月2016年7月2016年10月

4、2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月100500-50-1002018年10月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月贸易差额：累计值（亿美元）贸易差额：累计值：同比%（右）2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月传统投资领域增长放缓2018年基建投资增速急剧下跌，对经济影响不容忽视Part 1宏观环境宏观经济面临3大难题1经济下滑与动力缺失2风险管控难度不断加大说明3经济的区域失衡与结构失衡2017至201

5、8年各种风险事件此起彼伏管理层实施风险管控的难度不断加大风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境【货币规模】增长对经济起关键作用2018年货币增长受抑，对经济表现产生拖累100806040200-20-40-60投资（资本形成总额）出口（货物和服务净出口）风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境货币效率下降及高杠杆情况突出是【货币规模】难增的根本原因，中央持续实施“去杠杆”之下，货币增速达至新低2001801601401201008060402002.22.0161.8141.6121.4101.282015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月20

6、16年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月1.06GDP总量(万亿元）M2总量(万亿元）【M2/GDP】（右轴）风险管控的3个维度货币规模楼市环境经济环境 【外围经济环境】恶化，未来2年或仍处下行态势区域201820192020中国6.6%6.3%6.0%美国2.9%2.7%2.1%欧元区1.9%1.8%1.6%日本0.9%1.0%0.7%6.05.85.65.45.25.02017-012017-0

7、32017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-114.8风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境【国内经济】景气下降，企业周转恶化5352515049482017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境2018年4次降准尚不足以刺激企业需求回升2018年中国央行共实施4次降准操作，释放流动性

8、规模逐次上升。从实际效果看，对比2014年货币宽松期，非金融企业中长期贷款并未显著提升（“同比多增”为负），显示【企业扩张】需求并未真正复苏，企业活跃度仍然疲软。2018年金融机构存准率走势1917151311时间释放资金投放重点1月25日3000亿元发展普惠金融4月25日4000亿元置换MLF，对冲企业缴税， 支持小微企业融资7月5日7000亿元支持“债转股”10月15日7500亿元置换MLF，对冲企业缴税， 支持小微、创新企业融资92018年四次降准7 大型金融机构中小金融机构2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2

9、018年9月2018年10月2018年11月2018年12月5250002014.10-2015.2货币宽松期居民与非金融企业贷款情况250002018.6-2018.10居民与非金融企业贷款情况20000150001000050000居民部门非金融企业居民部门非金融企业2000015000100005000-5000-10000短期中长期票据短期中长期0-5000合计多增同比多增短期中长期票据短期中长期本页资料来源：中国人民银行，合富研究院风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境【市场成交】增长几近尾声地产对经济的贡献率下降50%40%30%20%10%0% -10%2015-022015

10、-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-11-20%累计同比当月同比风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境过份依赖房地产开发带动经济的发展逻辑需要打破总结以上：当前风险管控面临难题无论“放”与“不放”均面临风险经济环境需要更多“输血”，但货币规模难再显升放开地产调控会使风险加剧，且提振效果不如以往Part 1宏观环境宏观经济面临3大难题经济下滑与动力缺失风险管控难度不断加大经济的区域失衡与结构失衡说明国内各区域经济发展失衡情况仍然明显

11、不同产业间的规模与获利情况差距明显10009008007006005004003002001000-100黑色金属冶炼和压延加工煤炭开采和洗选纺织服装、服饰非金属矿物制品2017年1-10月有色金属冶炼和压延加工电气机械和器材制造皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋造纸和纸制品2018年1-10月金属制品化学纤维制造橡胶和塑料制品黑色金属矿采选农副食品加工有色金属矿采选文教、工美、体育和娱乐用品制造金属制品、机械和设备修理燃气生产和供应铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造木材加工和木、竹、藤、棕、草制品投资收益增减变化（右轴）其他制造石油和天然气开采废弃资源综合利用开采专业及辅助性活动投资收益烟草

12、制品酒、饮料和精制茶制造水的生产和供应化学原料和化学制品制造非金属矿采选家具制造印刷和记录媒介复制仪器仪表制造通用设备制造石油、煤炭及其他燃料加工电力、热力、燃气及水生产和供应专用设备制造医药制造汽车制造150100500-50-100计算机、通信和其他电子设备制造不同规模企业相互间经营情况严重分化56545250484644大型企业中型企业小型企业300000250000200000150000100000500000一线城市二线城市三四线城市2013年2014年2015年2016年2017年2018年ZT$YZ?(*ZFH6 -?*f$JUiH( WtfS.$+B1%tlTzkH-iH k

13、&i%&?tfYtdi!?!t!k.YW1i1 s 6z-*f68!t1Ytde*fiTEi%iiifYtlII-64tl41%M&ii%48,4l &i%O53/.%J3l. O.I/V.L1*d Part2 政策环境2018年政策特性与方向2018 【金融】3大难题大幅强化金融管控经济下滑与动力缺失风险管控难度不断加大经济的区域失衡与结构失衡调2)放宽外资准入控3)鼓励资金进入租赁市场特【规划】征重点落子“后进”区域【维稳】降低企业负担加大对企业金融扶持个税减征【楼市政策】推进长效机制落实地方调控主体责任加强预期管理城乡发展金融管控对企业/个人“减负”继续阶段性降低社会保险费率的通知改进住

14、房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效的通知进一步落实好简政减税降负措施更好服务经济社会发展有关工作的通知降低部分商品进口关税的公告调整部分产品出口退税率的通知聚焦企业关切进一步推动优化营商环境政策落实的通知实施进一步支持和服务民营经济发展若干措施的通知9月10月11月11月4月4月8月9月税费及 管理对企业“减负”金融政策1月关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知金融管控4月资管新规：关于规范金融机构资产管理业务的指导意见8月关于防范化解地方政府隐性债务风险的意见9月理财新规：商业银行理财业务监督管理办法金融开放4月推进住房租赁资产证券化相关工作的通知

15、4月保险资金参与长租市场有关事项的通知4月进一步放宽外资银行市场准入有关事项的通知8月进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效的通知1月释放资金3000亿元降准4月释放资金4000亿元7月释放资金7000亿元10月释放资金7500亿元城乡发展1月关于关中平原城市群发展规划的批复2月关于兰州西宁城市群发展规划的批复区域规划2月关于呼包鄂榆城市群发展规划的批复4月关于河北雄安新区规划纲要的批复10月关于汉江生态经济带发展规划的批复10月关于淮河生态经济带发展规划的批复11月关于支持中国（海南）自由贸易试验区建设的若干意见城市更新2月关于印发试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办 法的通知2月关于实

16、施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知10月国务院常务会议：因地制宜调整完善棚改货币化安置政策农业农村1月关于推进农业高新技术产业示范区建设发展的指导意见4月农村公路建设管理办法9月乡村振兴战略规划（20182022年）10月促进乡村旅游发展提质升级行动方案(2018年-2020年)对个人“减负”税费1月关于修改个人所得税法的决定4月个人所得税专项附加扣除办法2018年主要宏观政策列表4月资管新规对市场融资能力形成较大打击2018年四次降准并未能有缓解“实际利率”上行未来 棚改规模 及 货币化安置比例 将缩减或加大部分三四线城市楼市调整压力楼市调控国家层面：始终强调保持楼市健康发展三个关

17、键词 1）长效机制；2）地方问责；3）预期管理楼市调控地方层面：前三季度调控高压，四季度部分城市实施灵活调整2018年各城政策趋势北京更灵活上海广州更灵活深圳更灵活天津成都重庆杭州武汉南京更灵活青岛长沙珠海（*）佛山更灵活东莞更灵活郑州更灵活济南更灵活合肥（*）更灵活福州更灵活西安大连石家庄更灵活沈阳南昌贵阳南宁太原乌鲁木齐中山惠州江门肇庆更灵活Part2 政策环境 评价与判断 Part3 全国房地产市场各城一/二级市场特性城市分类+市场分级1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下城市房地 分产 析市

18、 雷场 达201816141210864200500100015002000250030002018年各城市场成交规模与网签价格60000500004000030000200001000000250500750100012501500175020002250250027502016-2018年各城市场成交规模变化趋势2016年2017年2018年1-11月2018前11月同比(右轴）350030002500200015001000500050%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%深圳北京上海广州南京长沙杭州重庆天津青岛武汉成都福州珠海大连东莞合肥郑州济南佛山西安石家庄乌

19、鲁木齐南昌肇庆太原中山南宁沈阳-50%Part3 全国房地产市场各地一/二级市场特性I类 一线城市说明II类强二线城市III类 二线与强三线城市IV类 发展空间仍大的其它重点城市类城市土地资源稀缺程度高，成交面积趋于下滑250020001500100050002012201320142015201620172018.1-11月市场容量与人口量级比对：I类城市 市场供求关系长期紧张3000250020001500100050000500100015002000250030002018年调控政策重点指向土地管理与住房保障类城市拍地政策持稳，土地市场遇冷价高者得价高者得限地价+限房价+竞自持+竞方案

20、、自住型商品房用地、共有产权房用地价高者得价高者得招挂复合、自住型商品房、租赁住房用地限地价+竞配建限地价+竞配建限地价+竞配建+竞自持（或+引入产业或+与村签协议）价高者得限地价+竞配建限地价+竞配建（规定部分需自持或附加销售条件）中心区：80-100%中心区：80-100%中心区：60-80%中心区：60-80%中心区：40-60%中心区：40-60%近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：20-40%近郊：20-40%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：40-60%中心区：40-60%中心区

21、：60-80%中心区：-中心区：-中心区：-中心区：40-60%近郊：60-80%近郊：80-100%近郊：40-60%近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：40-60%远郊：60-80%远郊：20-40%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：-远郊：40-60%中心区：100%以上中心区：100%以上中心区：60-80%中心区：40-60%近郊：100%以上近郊：80-100%近郊：60-80%近郊：10-20%近郊：40-60%远郊：40-60%远郊：80-100%远郊：60-80%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：40-60%近郊：60-80%近郊：近郊：近郊：20-40

22、%(自持）近郊：10-20%（自持）近郊：40-60%远郊：远郊：40-60%远郊：远郊：可售用地：40-60%远郊：10-20%（自持）类城市广州土地流拍/终止宗数明显上升北京、上海、深圳略有上升20162017201814121086420北京上海广州深圳类城市商品住宅网签供求整体持稳广州、深圳下半年成交走弱500450400350300250200150100502016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年2016年2016年2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2

23、017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年2017年2017年2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年2018年0新增供应网签成交2001801601401201008060402011977531975312017112017920170北京2017/1-2018/11供求价600005000040000300002000010000201820182018201820182018020018016014012010080604020110上海2017/1-2018/11供求

24、价7000060000500004000030000200001000020182018520183201812017112017975310200180160140120100806040200广州2017/1-2018/11供求价25000200001500010000500020182018201820172017201720170200180160140120100806040200深圳2017/1-2018/11供求价600005000040000300002000010000201811201892018720185201832018120171120179702017201720

25、1720172017201720177201752017320171年 年 年月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年112018920187月 月 月年 年 年月 月 月年 年 年月 月 月年 年 年201820182018531119月 月 月年 年 年月 月 月年 年 年201752017320171月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月类城市一线城市商品住宅库存略有增加160014001200100080060040020002016.1201

26、7.12018.12018.11北京上海广州深圳类城市 4季度新货市场降价区域及措施：城区价格相对坚挺 远郊价格调整较普遍10%以上降价对成交刺激作用明显类城市楼市景气度下行，市场偏冷1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.801.601.601.401.401.201.201.001.000.800.800.600.600.402016上 2016下 20

27、17上 2017下 2018上 2018下0.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下Part3 全国房地产市场各地一/二级市场特性1I类 一线城市II类 强二线城市说明3III类 二线与强三线城市4IV类 发展空间仍大的其它重点城市类城市土地供应及拍地方式保持稳定200001500010000500002012201320142015201620172018.1-11月价高者得限地价+竞自持、竞配建价高者得价高者得（部分限房价）价高者得限地价+竞配建+竞自持（远郊价高者得）价高者得限地价+摇号限地价+摇号限地价+竞配建、或+竞自持、或部分现房销售价高者得限地

28、价+竞方案、或限地价+一次性报价取中间值、或限地价+竞配建价高者得价高者得限地价+竞配建+竞自持（远郊价高者得）限地价+竞配建、或价高者得限地价+竞自持限地价+竞配建、或价高者得限地价+竞配建+摇号、或限房价类城市土地市场景气由2018年上半年开始显著下降市内六区：80%-100%市内六区：60%-80%市内六区：100%以上市内六区：80%-100%市内六区：80-100%市内六区：40%-60%环城四区：40%-60%环城四区：100%以上环城四区：80%-100%环城四区：80%-100%环城四区：60%-80%环城四区：40%-60%滨海新区：40%-60%滨海新区：80%-100%滨

29、海新区：100%以上滨海新区：60%-80%滨海新区：40%-60%滨海新区：40%-60%远郊区县：40%-60%远郊区县：40%-60%远郊区县：60%-80%远郊区县：60%-80%远郊区县：40%-60%远郊区县：40%-60%中心区：80-100%中心区：80-100%中心区：60-80%中心区：60-80%中心区：60-80%中心区：20-40%近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：10-20%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：0-10%中心区：40-60%中心区

30、：100%以上中心区：80-100%中心区：80-100%中心区：40-60%中心区：40-60%近郊：80-100%近郊：80-100%近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：60-80%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：100%以上远郊：60-80%远郊：40-60%远郊：40-60%中心区：40-60%中心区：40-60%中心区：60-80%中心区：80-100%中心区：60-80%中心区：60-80%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：60-80%近郊：80-100%近郊：40-60%近郊：40-60%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-4

31、0%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：20-40%中心区：20-40%中心区：40-60%中心区：60-80%中心区：80-100%中心区：60-80%中心区：40-60%中心区：40-60%中心区：40-60%中心区：40-60%中心区：40-60%中心区：20-40%中心区：20-40%近郊：20-40%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：20-40%近郊：20-40%远郊：10-20%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-40%中心区：20-40%中心区：40-60%中心区：40-60%中心区：40-60%中心

32、区：20-40%中心区：20-40%近郊：10-20%近郊：20-40%近郊：10-20%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%远郊：10-20%远郊：10-20%远郊：10-20%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-40%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-40%类城市天津、

33、长沙土地流拍/终止宗数明显上升2016201720184035302520151050天津重庆杭州南京武汉成都青岛长沙类城市商品住宅网签成交收缩，5月后供求关系逆转20001800160014001200100080060040020002016年1月2016年2月新增供应2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月网签成交2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12

34、月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月类城市2018年政策加码的城市成交下降较为明显30025020015010050531119753111975310天津2017/1-2018/11供求价200001800016000140001200010000800060004000200020180500450400350300250200150100500成都2017/1-2018/11供求价1200010000800060004000200020182018201820182

35、01820180400350300250200150100500重庆2017/1-2018/11供求价14000120001000080006000400020002018201820182018201720170450400350300250200150100500武汉2017/1-2018/11供求价12000100008000600040002000201811201892018720185201832018102017920177201752017320171年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年 年 年 年112018920187201852018320181201711

36、月 月 月 月 月 月 月年 年 年201752017320171月 月 月年 年 年2017112017920177月 月 月年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年112018920187月 月 月年 年 年201752017320171月 月 月年 年 年2017112017920177月 月 月年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月300250200150100501197531119753111119753111975310青岛2017/1-2018/11供求价2018 2018 1600014000

37、12000100008000600040002000201820182018201812017112017920172017201720170250200150100500杭州2017/1-2018/11供求价350003000025000200001500010000500020180160140120100806040200南京2017/1-2018/11供求价3000025000200001500010000500020182018201820182018201820170200180160140120100806040200长沙2017/1-2018/11供求价120001000080

38、006000400020002018201820182018201820180201820182018201820182017201720172017201720177531年 年 年月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年 年119753月 月 月 月 月年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月年 年 年 年 年2017920177201752017320171月 月 月 月 月年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月年 年 年201752017320171月 月 月年 年 年2017112017920177月 月

39、月年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月2017201720172017类城市部分城市仍然处于库存下降阶段3000250020001500100050002016.12017.12018.12018.11天津杭州南京武汉成都青岛长沙类城市价格普遍保持坚挺天津/杭州外围及成都有一定程度降幅类城市楼市景气度下降，但总体仍然保持稳健1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018

40、下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下Part3 全国房地产市场各地一/二级市场特性I类 一线城市II类 强二线城市III类 二线与强三线城市说明IV类 发展空间仍大的其它重点城市类城市土地供应保持充足，但流拍/终止出让情况明显增多8

41、00060004000200002012201320142015201620172018.1-11月25 20162017201820151050郑州济南合肥福州西安大连佛山东莞珠海类城市土地市场景气由2018年上半年开始显著下降以福州土地热度下降最为明显中心区：100%以上中心区：100%以上中心区：60-80%中心区：60-80%中心区：40-60%中心区：40-60%近郊：100%以上近郊：100%以上近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%远郊：100%以上远郊：100%以上远郊：40-60%远郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%中心区：

42、中心区：80-100%中心区：中心区：80-100%中心区：80-100%中心区：近郊：10-20%近郊：80-100%近郊：近郊：60-80%近郊：近郊：100%以上远郊：20-40%远郊：40-60%远郊：100%以上远郊：40-60%远郊：60-80%远郊：40-60%中心区：中心区：中心区：中心区：中心区：60-80%中心区：近郊：20-30%近郊：100%以上近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：近郊：40-60%远郊：20-50%远郊：60-80%远郊：40-60%远郊：60-80%远郊：40-60%远郊：40-60%中心区：20-40%中心区：40-60%中心区：80-100

43、%中心区：60-80%中心区：40-60%中心区：40-60%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：60-80%近郊：无近郊：40-60%近郊：40-60%远郊：20-40%远郊：40-60%远郊：40-60%远郊：60-80%远郊：20-40%远郊：40-60%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：40-60%中心区：80-100%中心区：40-60%中心区：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：80-100%近郊：20-40%近郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：80-100%远郊：20-40%远郊：2

44、0-40%中心区：20-40%中心区：40-60%中心区：20-40%中心区：60-80%中心区：40-60%中心区：40-60%近郊：10-20%近郊：20-40%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：20-40%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：40-60%中心区：40-60%中心区：40-60%近郊：10%-20%近郊：10-20%近郊：近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%类城市商品住宅网签供求整体平稳，10月后成交走升14001200100080060040020002016年1月新增供应（万）2016年2月20

45、16年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月网签成交2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月类城市网签量上升主要是由于多个城市实施更灵活的价格管控措施25020015010050119750佛山2017/1-2

46、018/11供求价灵活价格管控14000120001000080006000400020000120100806040200东莞2017/1-2018/11供求价灵活价格管控20000 4018000 351600014000 3012000 2510000 208000156000400010200052018112018920187201852018320181201711201792017720175201732017100珠海2017/1-2018/11供求价3000025000200001500010000500020182018201820180201811201892018720

47、18520183201812017112017920177201752017320171年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月2017920177201752017320171年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年2018320181201711月 月 月年 年 年 年月 月 月 月2502001501005011975311197531119753111970郑州2017/1-2018/11供求价灵活价格管控16000140001200010000

48、800060004000200020182018201820182018201820172017201720172017201701009080706050403020100济南2017/1-2018/11供求价灵活价格管控 1600014000120001000080006000400020002018201820182018201820182017201720172017201720170250200150100500合肥2017/1-2018/11供求价灵活价格管控18000160001400012000100008000600040002000201820182018201801197

49、5311197531年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月年 年 年531月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月350300250200150100501197531119119753111970西安2017/1-2018/11供求价140009012000807010000608000506000403040002020001000大连2017/1-2018/11供求价180006016000501400012000

50、40100003080006000204000102000201800福州2017/1-2018/11供求价20182018201720172017201720172017灵活价格管控30000250002000015000100005000201820182018201820182017201720170201820182018201820182018201720172017201752017320171年 年 年月 月 月201812017112017920177年 年 年 年月 月 月 月20181120189201872018520183年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年2

51、01752017320171月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年7201752017320171月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月类城市整体仍处库存下降阶段2016.12017.12018.12018.1125002000150010005000郑州济南合肥西安佛山东莞珠海大连类城市为房企主力走货区域4季度各地市场普遍降幅明显类城市珠三角地区市场景气度出现明显下滑1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.

52、601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下城区近郊远郊佛山禅城、南海东部、顺德中北部、三水中心、高明中心南海中部南海西部、顺德西部、三水镇街、高明镇街东莞主城区滨海片区东北片区、临深片区、水乡片区、松湖片区、莞北片区珠海主城区唐家新区、南湾新区、横琴高栏港经济区、斗门区、金湾区城区近郊远郊济南高新区、槐荫、历城、历下、市中、天桥长清，章丘- -合肥蜀山、庐阳、瑶海、包河高新区、滨湖、

53、经开区、政务、新站北部组团、西南组团郑州管城、二七、金水、中原、惠济、高新、经开、郑东新区- - -大连中山、西岗、沙河口、甘井水、高新园开发区、金州旅顺口类城市华中、华东、环渤海地区市场景气度亦有明显下降1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2

54、018下1.801.601.401.201.000.800.600.402016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下Part3 全国房地产市场各地一/二级市场特性I类 一线城市II类 强二线城市III类 二线与强三线城市IV类 发展空间仍大的其它重点城市说明类城市土地供应持续上升，2018年流拍/终止出让较为突出400030002000100002012201320142015201620172018.1-11月2016201720186050403020100南昌南宁贵阳乌鲁木齐太原沈阳石家庄中山惠州肇庆类城市土地市场成交价格有所下降但由于地价绝对值仍低，跌幅对比前

55、三类城市不算明显中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：20-80%中心区：40-80%中心区：40-80%中心区：40-60%近郊：10-30%近郊：10-30%近郊：20-40%近郊：40-200%近郊：20-40%近郊：20-40%中心区：30-40%中心区：25-50%中心区：50-55%中心区：60-70%中心区：50-65%中心区：50-55%近郊：10-20%近郊：20-40%近郊：20-45%近郊：40-60%近郊：40-50%近郊：30-50%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：40-60%中心区：80-100%中心区：40-60%中心区：20-40%近郊

56、：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：80-100%近郊：20-40%近郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：80-100%远郊：20-40%远郊：20-40%中心区：20-40%中心区：40-60%中心区：40-60%中心区：40-60%中心区：20-40%中心区：40-60%近郊：40-60%近郊：60-80%近郊：10-20%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%中心区：20-40%中心区：40-60%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：20-40%近郊：10-20%近郊：40-60%

57、近郊：40-60%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：20-40%远郊：10-20%远郊：20-40%远郊：10-20%远郊：20-40%远郊：20-40%远郊：20-40%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：40-60%中心区：40-60%中心区：10-20%中心区：40-60%近郊：20-40%近郊：20-40%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：20-40%近郊：20-40%远郊：10-20%远郊：20-40%远郊：10-20%远郊：20-40%远郊：10-20%远郊：10-20%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：20-40%中心区：20-40%中心

58、区：20-40%中心区：20-40%中心区：中心区：中心区：中心区：中心区：60-80%中心区：近郊：20-30%近郊：100%以上近郊：60-80%近郊：60-80%近郊：近郊：40-60%远郊：20-50%远郊：60-80%远郊：40-60%远郊：60-80%远郊：40-60%远郊：40-60%中心区：中心区：20-40%中心区：40-60%中心区：40-60%中心区：20-40%中心区：20-40%近郊：10-20%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：40-60%近郊：60-80%近郊：20-40%远郊：20-40%远郊：40-60%远郊：60-80%远郊：20-40%远郊：40-

59、60%远郊：10-20%中心区：20-40%中心区：40%中心区：60-85%中心区：20-40%近郊：20-40%近郊：40-60%近郊：10%近郊：20-40%远郊：10%远郊：10%远郊：5%远郊：20-40%类城市商品住宅网签供求整体平稳70060050040030020010002016年1月新增供应（万）2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月网签成交2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2

60、017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月类城市各地网签表现分化160140120100806040200中山2017/1-2018/11供求价3002502001501005020180惠州2017/1-2018/11供求价1400090120008070100006080005060004040003020200010201800肇庆2017/1-2018/11供求价8000700060005000400030002