房地产行业投资策略报告：一二线城市二手房市场6月房价租金报告

1、报告正文1、一二线城市逐步回暖六月一线城市二手房成交套数今年以来累计同比增长 18%，6 月同比增长 9%，环比下降 8%，增速有所放缓。典型二线城市二手房成交套数今年以来累计同比增长22%，6 月同比增长 24%，环比下降 13%。一线城市近期北京持续相对较弱，上海延续强势，深圳回暖放缓。六月二手房成交套数，北京同比-26%环比-14%；上海同比+50%环比+1%；深圳同比-5%环比-21%。二线城市厦门苏州成都佛山热度延续，南京力度减弱，杭州相对较弱。图表 1、一二线城市二手房价格趋势本轮成交价最高价2019.06自最高成交价（万元）成交价挂牌价（万元）挂牌价最高点时间万/平米万/平米点回

2、撤2019.052019.06环比2019.052019.06环比北京2017 年 3 月6.696.23-7%6.266.23-1%6.296.23-1%上海2017 年 4 月5.734.87-15%4.954.87-2%5.165.140%深圳2018 年 6 月5.895.64-4%5.795.64-3%6.396.502%天津2017 年 3 月2.922.57-12%2.522.572%2.242.6317%石家庄2017 年 9 月1.781.50-16%1.531.50-2%1.661.660%廊坊2017 年 3 月3.171.84-42%1.831.841%1.902.07

3、9%济南2018 年 5 月1.971.82-8%1.821.820%1.971.960%青岛2018 年 5 月2.532.20-13%2.202.200%2.302.405%烟台2018 年 10 月1.291.24-4%1.211.242%1.281.290%郑州2017 年 11 月1.771.50-16%1.531.50-2%1.551.52-2%沈阳2019 年 4 月1.201.16-4%1.151.160%1.131.207%大连2019 年 4 月1.411.432%1.401.432%1.521.605%南京2019 年 4 月3.223.11-3%3.193.11-2%2

4、.973.2510%无锡2017 年 10 月1.741.56-10%1.601.56-2%1.581.7310%苏州2019 年 4 月2.832.52-11%2.602.52-3%2.612.9413%杭州2018 年 8 月3.333.17-5%3.153.171%3.313.6510%合肥2018 年 6 月1.681.65-2%1.611.652%1.621.652%惠州2017 年 10 月1.191.01-15%1.041.01-2%1.231.17-4%东莞2018 年 11 月1.971.85-6%1.811.852%1.952.087%厦门2017 年 6 月4.664.0

5、0-14%3.874.003%4.264.485%武汉2017 年 8 月2.141.85-14%1.861.85-1%1.832.0210%长沙2018 年 6 月1.191.05-12%1.061.05-1%1.211.18-2%重庆2018 年 6 月1.411.33-5%1.341.330%1.361.436%成都2018 年 5 月1.731.49-14%1.531.49-3%1.581.676%西安2018 年 6 月1.671.48-11%1.421.484%1.621.620%资料来源：Wind、 整理1 上海二手房成交套数根据样本估算图表 2、一二线城市二手房成交量趋势同比同

6、比环比（千套）所处分位数区间（千套）20152016201720182019北京新房106%110%28%6(1/2，3/4)1，1497445二手房-8%-26%-14%12(1/4，1/2)6，321622111312合计12%-5%-4%18(1/4，1/2)9，382529151717上海新房23%21%-4%12(1/4，1/2)4，241717111011二手房53%50%1%23(1/2，3/4)7，553031131320合计41%39%-1%34(1/2，3/4)11，794748242432深圳新房40%30%-24%4(1/2，3/4)1，863223二手房-6%-5%-

7、21%6(1/4，1/2)2，18108555合计6%6%-22%9(1/2，3/4)3，221611788青岛新房-24%22%4%11(1/4，1/2)4，21111613119二手房-27%35%-13%5(1/2，3/4)1，1136544合计-25%25%-2%16(1/4，1/2)5，291422181513大连新房32%-5%11%16(3/4，1)2，20223214二手房38%16%-20%4(1/2，3/4)1，823445合计33%-1%2%20(3/4，1)5，27457618南京新房14%17%5%5(1/4，1/2)2，16911655二手房14%-5%-16%6(

8、1/4，1/2)3，18813756合计14%4%-8%11(1/4，1/2)5，331724131011无锡新房42%135%124%9(3/4，1)1，1546345二手房4%6%-12%6(3/4，1)1，935645合计20%56%37%15(3/4，1)3，20711989苏州新房27%16%-5%8(3/4，1)3，1486667二手房50%64%-8%11(3/4，1)2，1667479合计39%39%-7%19(3/4，1)4，251414101316杭州新房-20%-22%6%6(1/4，1/2)2，21912875二手房-17%-18%-6%5(1/4，1/2)2，1158

9、745合计-19%-20%0%11(1/4，1/2)4，301420151110厦门新房192%350%23%2(1/2，3/4)0，532101二手房243%127%-15%3(1/2，3/4)1，834214合计229%175%-5%5(1/2，3/4)1，1366325成都新房164%46%4%14(3/4，1)0，238741013二手房45%45%-17%11(3/4，1)0，13696710合计95%46%-6%24(3/4，1)0，311416101824类型累计6 月6 月2019.062019.062015-2019月均成交（千套）资料来源：Wind、 整理图表 3、一二线城

10、市二手房指标业主成交周期（天）议价空间（%）价格调涨占比（%）新增客源/新增房源2019.052019.062019.052019.062019.052019.062019.052019.06北京9191-4%-4%14%12%5.55.6上海115116-3%-3%24%21%4.34.3深圳126121-4%-4%31%27%2.77.3天津101108-3%-3%15%12%1.85.9石家庄6573-5%-4%24%15%1.14.8廊坊5270-4%-4%22%14%0.42.9济南93100-3%-3%15%12%1.63.2青岛92112-4%-4%15%13%1.84.4烟台1

11、02105-4%-4%17%17%2.23.5郑州100116-3%-4%21%14%5.144.3沈阳8286-3%-3%41%38%2.15.8大连103114-4%-4%30%27%5.610.5南京92108-2%-3%23%20%1.63.3无锡6368-2%-2%38%35%0.72.2苏州7880-2%-2%65%55%1.46.4杭州110112-6%-5%28%24%1.44.6合肥8891-3%-3%30%24%1.33.7惠州126122-4%-4%30%25%0.92.5东莞9498-4%-4%37%32%1.14.1厦门98102-4%-4%37%28%1.23.0武

12、汉94102-4%-3%22%19%0.93.3长沙85111-4%-5%28%21%0.52.3重庆8483-3%-4%24%21%2.85.6成都98101-2%-2%24%22%10.111.1西安6879-3%-3%27%24%2.14.9资料来源：Wind、 整理、北京二手房市场回暖二手房成交套数 1-6 月累计同比下降 8%，6 月当月同比下降 26%，环比下降 14%。成交价格，年初至今累计上涨 3%，6 月环比下跌 1%，同比持平，自高点回撤-7%。2018.062018.122019.052019.065 月6 月挂牌价格调涨占比27%12%14%12%挂牌价格整体调价幅度-

13、2%-3%-2%-2%议价空间-3%-5%-4%-4%注：2015-2018 年月均挂牌价格调涨占比分别为 32%/59%/26%/18%环比环比成交均价（万元）6.35.96.36.32%-1%挂牌价（万元）6.56.26.36.31%-1%累计同比累计同比新房成交量（万套）0.30.50.50.6105%106%二手房成交量（万套）1.61.21.41.2-3%-8%合计成交量（万套）1.91.71.91.816%12%价格调涨占比，本月为 12%，较年初下降 4 个百分点。图表 4、北京 6 月主要指标注：2015-2018 年月均新房成交量为 0.9/0.7/0.4/0.4 万套，二手

14、房成交量为 1.6/2.2/1.1/1.3 万套，合计成交量为 2.5/2.9/1.5/1.7 万套成交均价最高点日期成交均价自高点回撤2017 年 3 月-6%-12%-6%-7%挂牌价最高点日期挂牌价自高点回撤2017 年 4 月-12%-15%-14%-15%业主成交周期（天）68879191购房者成交周期（天）72848186新增客源量/挂牌房源量5.37.05.55.6新增客源量（万人）11.911.112.311.7新增挂牌房源量（万套）2.21.62.22.1注：2015-2018 年月均业主成交周期分别为 80/49/49/71 天，购房者成交周期为 38/36/58/76 天

15、，客房比为 4.7/5.0/4.4/5.2同比同比整租租金均值（元/平米月）88.183.686.388.31%0%租金回报率1.7%1.7%1.7%1.7%注：2016-2018 年月均租金分别为 69.4/75.8/85.0 元，租金回报率为 1.8%/1.5%/1.7%资料来源：Wind、 整理注：挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势，上行还是下行；调价占比、客房比反映楼市边际变化，反转还是延续图表 5、北京二手房价企稳回升图表 6、北京整体成交量累计同比+12%7.57.06.56.05.55.04.54.03.53.0成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)450004000

16、035000300002500020000150001000050002014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-050北京新房成交量（套）北京二手房成交量（套） 合计成交量（套）2010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-01201

17、5-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-03资料来源：Wind、 整理图表 7、北京新房成交同比+106%，二手房同比-8%图表 8、北京涨价小区占比近期回调新房成交累计同比合计累计同比 二手房成交累计同比涨价小区数量/小区总数(%) 降价小区数量/小区总数(%)300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%100%80%60%40%20%2010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-10201

18、4-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-050%资料来源：Wind、 整理图表 9、北京整体调价幅度近期回调图表 10、北京议价空间回升6%4%2%0%-2%-4%-6%涨价幅度(%)降价

19、幅度(%) 整体调价幅度(%,右轴)0%-1%-2%-3%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-06-4%议价空间（%）汇0%-1%-2%-3%-4%-5%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-

20、112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-06-6%资料来源：Wind、 整理注：议价空间=（成交价-最后一次挂牌价）/最后一次挂牌价图表 11、北京批准上市楼盘近年增多图表 12、北京销售/批准入市比值处于历史低位200%150%100%50%0%-50%-100%北京批准上市套数当年累计同比 北京销售套数当年累计同比250%200%150%100%50%2007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092

21、014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032006-092007-032007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-030%北京销售套数/批准上市套数低于100%则库存上升资料来源：Wind、 整理图表

22、13、北京新增客源量回升图表 14、北京租金同比+0%，回报率约 1.7%新增挂牌房源量（万套） 新增客源量/新增挂牌房源量（右轴）新增客源量（万人）302520151052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-050890680470260050整租-每平米租金均值（元）YoY(%)20%15%10%5%0%2016-012016-032016-052016-

23、072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-05-5%资料来源：Wind、 整理、上海二手房市场回暖二手房成交套数，1-6 月累计同比增长 53%，6 月当月同比增长 50%，环比增长 1%。成交价格，年初至今累计上涨 5%，6 月环比下跌 2%，同比下跌 6%，自高点回撤-15%。2018.062018.122019.052019.065 月6 月挂牌价格调涨占比14%14%24%21%挂牌价格整体调

24、价幅度-2%-2%-1%-1%议价空间-4%-5%-3%-3%环比环比成交均价（万元）5.24.65.04.90%-2%挂牌价（万元）5.35.15.25.10%累计同比0%累计同比新房成交量（万套）1.01.11.21.223%23%二手房成交量（万套）1.51.52.22.254%53%合计成交量（万套）2.52.63.43.441%41%价格调涨占比，本月为 21%，较年初提升 3 个百分点。图表 15、上海 6 月主要指标注：2015-2018 年月均新房成交量为 1.7/1.7/1.1/1.0 万套，二手房成交量为 3.0/3.1/1.3/1.3 万套，合计成交量为 4.7/4.8/

25、2.4/2.4 万套成交均价最高点日期成交均价自高点回撤2017 年 4 月-10%-20%-14%-15%挂牌价最高点日期挂牌价自高点回撤2017 年 4 月-6%-10%-9%-9%业主成交周期（天）107127115116购房者成交周期（天）43523741新增客源量/挂牌房源量2.74.24.34.3新增客源量（万人）7.07.712.011.1新增挂牌房源量（万套）2.61.82.82.6注：2015-2018 年月均购房者成交周期分别为 36/25/41/45 天，客房比为 5.2/3.8/3.6/3.0同比同比整租租金均值（元/平米月）73.071.375.576.06%4%租金

26、回报率1.7%1.9%1.8%1.9%注：2015-2018 年月均租金分别为 76.7/69.0/68.5/66.7 元，租金回报率为 2.3%/1.8%/1.5%/1.6%资料来源：Wind、 整理注：挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势，上行还是下行；调价占比、客房比反映楼市边际变化，反转还是延续图表 16、上海二手房成交价止跌回升图表 17、上海整体成交量累计同比+41%6.05.55.04.54.03.53.0成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)80000700006000050000400003000020000100002014-082014-112015-02201

27、5-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-050上海新房成交量（套）上海二手房成交量（套） 合计成交量（套）2010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-1

28、02019-03资料来源：Wind、 整理图表 18、上海新房成交同比+23%，二手房同比+53%图表 19、上海涨价小区占比较去年回升新房成交累计同比合计累计同比 二手房成交累计同比涨价小区数量/小区总数(%) 降价小区数量/小区总数(%，右轴)30%25%20%15%10%5%95%90%85%80%75%70%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%2012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-09201

29、7-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-05-100%资料来源：Wind、 整理图表 20、上海整体调价幅度上升图表 21、上海议价空间低位回升6%4%2%0%-2%-4%-6%涨价幅度(%)降价幅度(%) 整体调价幅度(%,右轴)0%-1%-2%-3%议价空间（%）汇3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%-5%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-0

30、12019-022019-032019-042019-052019-06-6%资料来源：Wind、 整理注：议价空间=（成交价-最后一次挂牌价）/最后一次挂牌价图表 22、上海批准上市楼盘增多图表 23、上海销售/批准入市比值降至低位200%150%100%50%0%-50%-100%上海批准上市套数当年累计同比 上海销售套数当年累计同比250%200%150%100%50%2010-032010-082011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-0

31、62016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052009-032009-082010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-030%上海销售套数/批准上市套数低于100%则库存上升资料来源：Wind、 整理图表 24、上海新增客源量回升图表 25、上海租金同比+4%，回报率约

32、1.9%新增挂牌房源量（万套） 新增客源量/新增挂牌房源量（右轴）新增客源量（万人）151052016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-030790680547032601050整租-每平米租金均值（元）YoY(%)15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%2014-082014-112015-022015-052015-082015-11

33、2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05-35%资料来源：贝 Wind、 整理、深圳二手房市场回暖二手房成交套数，1-6 月累计同比下降 6%，6 月当月同比下降 5%，环比下降 21%。成交价格，年初至今累计下跌 4%，6 月环比下降 3%，同比下跌 4%，自高点回撤-1%。2018.062018.122019.052019.065 月6 月挂牌价格调涨占比39%19%31%27%挂牌价格整体调价幅度0%-2%-1%-2%议价空间-3%-

34、5%-4%-4%注：2016-2018 年月均挂牌价格调涨占比分别为 40%/33%/32%环比环比成交均价（万元）5.95.55.85.61%-3%挂牌价（万元）6.46.56.46.50%2%累计同比累计同比新房成交量（万套）0.30.30.50.343%40%二手房成交量（万套）0.60.40.70.6-7%-6%合计成交量（万套）0.90.71.20.96%6%价格调涨占比，本月为 27%，较年初下降 1 个百分点。图表 26、深圳 6 月主要指标注：2016-2018 年月均新房成交量为 0.3/0.2/0.2 万套，二手房成交量为 0.8/0.5/0.5 万套，合计成交量为1.1/

35、0.7/0.8 万套成交均价最高点日期2018 年 6 月成交均价自高点回撤-6%-2%-4%挂牌价最高点日期2018 年 12 月挂牌价自高点回撤-2%-1%业主成交周期（天）93116126121购房者成交周期（天）32433034新增客源量/挂牌房源量6.27.72.77.3新增客源量（万人）6.05.35.06.5新增挂牌房源量（万套）1.00.71.90.9注：2016-2018 年月均业主成交周期分别为 56/88/101 天，购房者成交周期为 21/35/39 天，客房比为1.9/2.3/3.9同比同比整租租金均值（元/平米月）76.877.378.676.84%0%租金回报率1

36、.6%1.7%1.6%1.6%注：2016-2018 年月均租金分别为 70.2/68.6/75.5 元，租金回报率为 1.6%/1.5%/1.6%资料来源：Wind、 整理注：挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势，上行还是下行；调价占比、客房比反映楼市边际变化，反转还是延续图表 27、深圳成交均价高位横盘整理图表 28、深圳整体成交量累计同比+6%7.06.56.05.55.04.5成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)2500020000150001000050002016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-0320

37、17-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-050深圳新房成交量（套）深圳二手房成交量（套） 合计成交量（套）2011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-02资料来源：

38、Wind、 整理图表 29、深圳新房成交同比+40%，二手房同比-6%图表 30、深圳涨价小区占比近期下降新房成交累计同比合计累计同比 二手房成交累计同比涨价小区数量/小区总数(%) 降价小区数量/小区总数(%)350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%2012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-09201

39、8-012018-052018-092019-012019-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-050%资料来源：Wind、 整理汇图表 31、深圳整体调价幅度近期回调图表 32、深圳议价空间回升6%4%2%0%-2%-4%-6%涨价幅度(%)降价幅度(%) 整体调价幅度(%,右轴)1%0%-1%-

40、2%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-06-3%议价空间（%）0%-1%-2%-3%-4%-5%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-

41、032019-042019-052019-06-6%资料来源：Wind、 整理注：议价空间=（成交价-最后一次挂牌价）/最后一次挂牌价图表 33、深圳批准上市楼盘同比增多图表 34、深圳销售/批准入市比值探底250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%深圳批准上市套数当年累计同比 深圳销售套数当年累计同比200%180%160%140%120%100%80%60%40%20%2006-102007-042007-102008-042008-102009-042009-102010-042010-102011-042011-102012-042012-102013-04

42、2013-102014-042014-102015-042015-102016-042016-102017-042017-102018-042018-102019-042005-102006-052006-122007-072008-022008-092009-042009-112010-062011-012011-082012-032012-102013-052013-122014-072015-022015-092016-042016-112017-062018-012018-082019-030%深圳销售套数/批准上市套数低于100%则库存上升资料来源：Wind、 整理图表 35、深圳新

43、增客源量回升图表 36、深圳租金同比+0%，回报率约 1.6%新增挂牌房源量（万套） 新增客源量/新增挂牌房源量（右轴）新增客源量（万人）86422015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-0508010867042060整租-每平米租金均值（元）YoY(%)20%15%10%5%0%-5%-10%-15%20

44、16-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-05-20%资料来源：Wind、 整理2、各城市租金有所分化从租金涨幅与7 日内出租率来看，一线城市中上海较强(租金较去年均值增长11%， 七日出租率增长)、深圳北京较弱（租金平稳，七日出租率下降）。二线城市租金普遍下降 3%左右，七日出租率小幅下滑。图表 37、各城市租金分化每平米租金均值（元/m月）房源 7

45、日内出租率2（pct）（pct）（pct）北京88.32%3%1%26%3-14-12上海76.01%6%11%44%4119深圳76.8-2%1%4%23%-4-18-10天津32.05%-4%-3%22%-6-6-1石家庄20.25%4%-2%18%-20-260廊坊20.24%0%1%19%-10-23济南27.00%-2%-2%14%-7-7-1青岛28.5-3%-14%-7%14%-7-3-1烟台21.1-2%-7%-4%19%-310郑州28.51%-12%-8%8%-20-25-9沈阳25.2-3%-12%-4%19%-8-11-3大连32.61%-2%-8%20%-6-7-4南京41.61%-3%-3%25%-2-8-4无锡27.6-1%1%-3%26%-13-24-9苏州41.516%21%3%26%-10-10-8杭州52.63%-10%-7%19%-9-11-3合肥24.73%5%2%22%-5-1-2惠州19.4-7%-8%2%17%-12-14-1东莞29.60%-11%-10%17%-10-60厦门35.0-3%2%0%20%-11-4-2武汉31.10%-6%-3%19%-6-11-6长沙26.73%-5%-4%16%-