城乡规划实务-建设项目选址规划管理知识点

1、建设项目选址规划管理一建设项目选址规划管理建设项目的用地选址非常重要，它关系到城市性质、规模、布局，也关系到建设 项目是否能够进行和建设用地是否合理。根据我国有关法律、法规的规定，在城 乡规划区建设工程选址布局必须符合城乡规划，设置任务书报请审批时，必须附 有城乡规划行政主管部门的选址意见设。建设项目的用地选址必须按照国家规定 程序审批，根据批准该建设项目的有关文件2城乡规划行政主管部门提出建设用地选址 定点申请，由城乡规划行政主管 部门对建设项目进行审查。进行建设项目选址规划 管理的目的与任务包括：保证建设项目的布点符合城乡规划，对经济、社会发展和城 市建设进行宏观调控，以及综合协调建设选址

2、的各种矛盾，促进建设项目的前期工作 的顺利进行等。1.建设项目选址规划管理的主要依据经批准的建设工程项目建议书在进行选址前应该全面深入掌握建设项目的基本情况，包括建设项目名城、性质、用 地和建设规模等，要求市政基础设施提供水、能源等的数量和供应方式，环境污染情 况如废气、废水、废渣等的排放和排放方式等。满足城乡规划的要求随着经济的发展和城市功能的进一步扩大， 城市土地的利用多元化，许多原本使 用单一的土地都逐步出现了综合化， 发展成为综合的商业、服务、居住等现代综 合区。所以，在城市建设用地的选址时，必须考虑到土地利 用的综合性和相容性， 妥善地解决好土地利用中的矛盾。与城市公共设施相适应的要

3、求建设项目的选址既必须要充分考虑建设项目本身的经济效益和生产、 生活等，又 要充分考虑城市本身的水、电、道路交通、通信和其他各种公共服务设施，充分利 用城市现有的基础设施条件和公共设施服务条件。一定要注意避免以节约建设项目的 基本建设投资为名，把大量的负担转嫁给城市，造成城市公共服务设施超负荷和城市 功能难以运转的情况发生。满足综合管理的要求建设项目的选址还必须考虑到其他有 关部门的要求以及一些特殊要求。根据建设用地的规模、性质和所处的位置，对涉及 环境保护、卫生防疫、消防、交通、绿化、河港、铁路、航空、文物保护、农田水利 等方面的管理要求进行综合协调。.建设项目选址的原则合理的用地性质符合城

4、市总体规划布局中相容的用地性质， 与周边性质相符避开与项目性质不符或不相容的城市公益设施现有或规划用地未经法定程序调整规划，不得改变用途注意选址的重复性适当的用地规模建设规模符合拟选地址的容量用地规模与建设规模相符合建设规模不超出市政、公建配套设施及生活设施的配套要求建设规模周边交通、道路、通信、能源、防灾规划的衔接、协调使用农村土地或宅基地的建设项目还要注意安排被动迁的农民、居民的安置问题用地布局首先有符合场地坡度要求；选址不能造成对环境的污染和破坏，要符合城市环境保护规划；有毒有害物质的建设项目，应该避开水源保护地和城市主导风向的上风向；节约用地，尽量不占，少占近郊区的良田和菜地，各项建设

5、用地应该充分利用劣 地、差地、坡地和弃耕地；城市建设项目应该集中成片发展，凡是有条件的建设 项目应向多层建设方向发展，以节约用地和缩短工程建设官网，提高用地效率； 铁路货运干线、编组站、过境公路、机场、供电高压走廊及重要的军事设施应当 避开居民密集区的城市市区，以免割裂城市，妨碍城市发展。经济性原则经济价值：土地的经济价值以地价、租金或是费用作为表现，由于其自然条件或 是在城市中地理位置的差异，其价值也有级差。地价、租金或是费用的市场调节 机制，使得城市土地利用结构同用地的价格相互依存、相互制约。使用价值：土 地的使用价值表现在可以在其上施加各种建设工程，以满足城市活动的需要。也可以通过认为的

6、加工，使土地使用价值的深度和广度都得以延伸， 如地上地下空 间开发以及地形地貌的塑造等。安全性原则建设项目选址应符合环保、防疫、消防、交通、绿化、河港、铁路、防汛、农田水利、 军事、国家安全等方面的要求。方便实施原则在方便实施原则下，要注意拆迁安置的方式是否合理，是否方便市政设施建设，是否 留有余地等。.建设项目的管理程序1）申请选址建设单位在编制建设项目设计任务书时，应向建设项目所在地县、市、直辖市人民政 府城乡规划行政主管部门提出建设项目选址中请。申请选址时，建设单位应向城乡规 划行政主管部门提交的文件有：已经批准的项目建议书；建设单位建设项目选址意见 书申请报告；该项目有关的基本情况和建

7、设技术条件要求、环境影响评价报告等文件 2）城乡规划行政主管部门参加选址城乡规划行政主管部门与计划部门、建设单位等有关部门一同进行建设项目的选址工 作，包括现场踏勘，共同商讨，对不同的拟建地址进行比较分析，到各有关部门单位 了解情况，并提出规划建设意见。城乡规划行政主管部门的选址审查城乡规划行政主管部门参与建设项目设计任务书阶段的选址工作。经过调查研究、条 件分析和多方案比较论证已对核建设项目进行审查。必要时应组织专家论证会进行慎 重研究。建设单位办理选址意见书需提交的要件建设项目选址意见书中请表，并按照规定附送有关文件和图纸；建设项目建议书的批复或可行性研究报告和有关文件；建设单位的书面选址

8、中请；地形图，所需的分数按具体要求而定；利用原址建设的项目或有选址意向的建设项目，应附送1: 500地形图，并应标明原界线或迁址意向的用地位置；原址改建需要改变土地使用性质的，须附送房地产权属证明一份，其中联建的应 附送联建协议等文件；联建项目应该送联建协议一份；大中型建设项目应附送相应资质的规划设计单位作出的选址论证；其他需要说明的图纸、文件等。3）选址规划管理的审查要点核定土地使用性质。建设项目的土地使用性质必须与批准的规划相一致。凡确实 需要改变的规划用地性质且对城乡规划实施无碍的， 应先按程序报政府审批后进 行规划调整核定容积率。建筑容积率是保证城市土地合理利用的重要指标， 对于 已批

9、准控制性详细规划的地块，原则上按照批准的控规核定容积率。核定建筑密 度。建筑密度的核定应该符合城市居住区设计规范的要求，保证建设项目建 成后又良好的空间环境质量，并满足绿化、停车、人流疏散空间以及变电站、煤 气调压站、热交换站等配套设施的用地面积，同时还要考虑消防、卫生、日照、 通风等因素。核定土地使用其他规划设计要求。在项目选址时还应该对绿地率、 建筑高度、退让各种控制线的距离、城市设计、建筑形式、停车泊位、出入口的 设置、市政设施的配套等方面提出具体要求。建设用地规划管理二建设用地规划管理建设用地规划管理，就是根据城乡规划，包括总体规划、分区规划、控制性详细规划、 修建性详细规划和各项专项

10、规划等，确定城市的总体布局、土地利用强度，利用行政 手段和一定的管理程序，合理的安排城市土地和用地布局，审批建设用地并进行监督， 确定建设用地的位置和规模，核准建设用地规划许可证，对违反城乡规划的行为进行 监督检查等各项管理工作的统称。建设项目办理完选址意见书后，应办理建设用地规 划许可证。建设用地规划许可证是经城乡规划行政主管部门依法确认其建设项目位置 和用地范围的发放凭证。建设用地规划许可证，是指在城乡规划区内进行建设需要用 地的，必须符合国家批准建设项目的有关文件，向城市行政主管部门申请定点，由项 目所在地城乡规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，在确认 其符合城乡规划

11、后核发建设用地规划许可证，只有在取得建设用地规划许可证后，建 设单位或者个人方向可向县级以上地方人民政府办理申请用地手续。建设用地规划管 理的目的和任务1）建设用地规划管理总的目的是实施城乡规划，也就是从城市发展的全局和长远 的利益出发，根据城市规划和建设工程的用地要求，促使各项建设经济、合理 地使用土地；调整不合理的用地；维护和改善城市的生态环境、人文环境的质 量，保障城市的物质文明和精神文明的建设。具体来说，建设用地规划管理的 任务有以下四项：控制各项建设合理地使用城乡规划区内的土地，保障城乡规 划的实施2）节约建设用地，促进城市建设和农业生产的协调发展3）综合协调建设用地的有关矛盾和相关

12、方面的要求，提高工程建设的经济、社会 和环境综合效益不断完善、深化城乡规划1.建设用地规划管理的内容1）控制土地的使用性质 为保证各类建设工程用地都能遵循土地使用性质相 容性的原则安排，必须按照批准的详细规划控制土地的使用性质2）核定土地的开发强度 要科学合理控制土地开发利用强度，就必须恰当地控 制建筑容积率和建筑密度这两个关键指标3）确定建设用地范围和核定用地面积 对建设用地进行规划管理，必须确定建设 用地范围和核定用地面积调整城市用地布局 由于历史问题和现实条件的影响，我国许多城市用地布局是不 合理的。一些城市的老城区，布局混乱，各类性质的用地相互交错，市政基础设 施和公共服务设施严重不足

13、，所以，结合城乡规划。城市经济和社会发展状况， 调整不合理的用地布局已经成为许多城市建设用地规划管理一项重要任务。建设用地规划管理的程序申请程序凡是在城乡规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城乡规划行政主管部门提出定点申请；城乡规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城乡规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；根据需要，征求有关行政主管部门对用地和界限的具体意见；城乡规划行政主管部门根据城乡规划的要求向用地单位提供规划设计条件。审核程序程序性审核主要审核建设单位申请建设用地规划许可证的各项文件、资料、图纸是否完善；实质性审核主要审核建设工程总平面

14、图，确定建设用地范围。核发程序经城乡规划行政主管部门审核同意的向建设单位合法建设用地规划许可 证及其附件。建设用地规划管理的操作要求D根据城乡规划法的要求，在城乡规划区内进行建设需要申请用地的，必须 持国家批准建设项目的有关文件，向城乡规划行政主管部门申请定点。城乡规划行政主管部门按照下列程序进行审核：认定建设用地定点申请2）根据需要征求有关部门的建议3）核定建设用地位置和界限4）提供规划设计条件5）审查建设用地总平面布置6）核发建设用地规划许可证建设用地规划管理的审查要点D建设用地申请条件2）提供建设用地规划设计条件3）审核建设工程总平面图，确定建设用地范围4）城市用地的调整5）临时用地的审

15、核6）地下空间的开发利用对改变地形、地貌活动的控制严格执行土地管理法律法规D牢固树立遵守土地法律法规的意识2）严格依照法定权限审批土地3）严格执行占用耕地补偿制度4）禁止非法压低地价招商严格依法查处违反土地管理法了法规的行为核定建筑容积率的参考因素D城乡规划因素 城乡固话方案所确定的城市人口的总体规模，用地规模、城 市布局结构以及建筑层次分区指标等因素，都需要有一个恰当的容积率；2）区位因素按照土地级差原理合理确定城市的容积率。通常情况下市区土地价 值高于郊区价值，城市中心区的土地价值又高于边缘地区或非中心区的价值。 所以，城市中心区的容积率比边缘地区或者非中心地区高一点。3）经济效益因素 城

16、市开发建设的根本动机在于获得经济利益，因此，在开发 建设城市过程中，既要确保开发建设符合城市总体规划，又要维持甚至提高开发 商的积极性。4）环境容量因素 城市环境容量是指城市现有和规划建设的市政公用基础设施 和公共服务设施的可供量以及提供服务的最大能力5）其他因素 主要指行政因素对城市建设开发的影响。另外，还应该考虑到城市 居民对环境的需求、生活习惯、心里承受能力等。案例1.某市城市建设发展，在市区东部地区若干个工厂已经外迁或停产，具厂址由城市 土地管理行政主管部门统一组织出让。在出让之前已由规划部门编制了详细规划，确定了每块土地的使用性质。某开发公司在出让中竞得其中的一块居住用地，面积 4.

17、5ha.按照详 细规划的要求，并经城市规划行政主管部门确认，该居住用地的容积率为2.1, 建筑密度为25%建筑高度不得超高45m居住区内的绿地率为30%人口密度不超 过800A/ha.某开发公司与市土地管理行政主管部门签订了土地合同，并将上述条 件在合同中做出明确规定。评析：这是一个国有土地出让的实例。关键是某开发公司在竞得4.5ha用地 后与土地管理行政主管部门签订的合同中必须包含有规划行政主管部门的 规划设计条件，才能办理建设用地规划许可证的申请。这主要是防止开发 公司得到土地后任意改变规划设计条件，增加土地开发强度。城市规划行 政主管部门核发建设用地规划许可证 后，根据本例中的条件还可以

18、要求其在 4.5ha用地内编制一个修建性详细规划，为建设工程规划管理做准备。2.某市 在其市区东部有一工厂，由于污染扰民而外迁，其原址12.0ha用地依据城市规 划改为居住区。因其区位较好，外商愿以优惠条件受让，后经该厂研究选中一 家外商实施合资开发居住区。评析：这是一个改变用地性质又进行合资开发建设的实例。中外双方如何合资， 城市规划行政主管部门可以不去管它，自有主管部门过问。首先，城市规划行政 主管部门要掌握用地性质只能是开发居住区；其次，根据城市规划要求提出规划 设计条件，列入他们之间的合同或协议；第三，其合资的合同或协议是否得到有 关主管部门批准；每四，其开发项目是否经计划行政主管部门

19、立项；第五，合资 开发是否进行了中国法人的注册，有无批准证书，是否已明确了项目经营法人。 这些条件均已具备，城市规划行政主管部门可以接受项目经营法人对建设用地规 划许可证的申请。3.某市位于城市规划区内的一个乡，.5ha养鸡场的规划村镇 建设用地上，改为建设一所敬老院，建筑面积4000T方米，2-3层主要为供老人 的住宿、食堂、活动室、医疗保健室等，还有一些工作人员用房。此建设项目经 区计委立项并经城市规划行政主管部门选址确认。评析：像这类乡里为村民办实事的建设项目现在逐渐多了起来。利用集体土地为集 体谋福利，将集体企业改为集体事业，其土地使用性质改变了，但其土地的集体所 有性质并未改变。这种

20、土地使用性质改变要不要办理建设用地规划许可证？只要该 土地在城市规划区内而且进行建设活动，应该办理建设用地规划许可证，并对其建 设也应该提出规划设计条件，审查其建设方案。不能因为农村在自有土地上进行建 设，城市规划行政主管部门不去管它。这与养鸡场改为果树基地或变为养鱼场之类 的情况不同，那是农业结构调整，与城市规划行政主管部门无关。现在是将养鸡场 改为敬老院，有建设活动，又在城市规划区内，就与城市规划行政主管部门的职能 有关了，不但应核发建设用地规划许可证，还应核发建设工程规划许可证。如果该 乡不办理“两证”，那就是违法了，城市规划行政主管辖部门理应去查处。4.1999 年4月10日，某县啤7

21、S厂“年产15万吨啤酒扩建项目”经国家有关部门批准，经法 定程序审批后，征用土地70亩。该厂在扩建施工过程中，为建单身公寓，私下 与相邻村集体经济组织协商，达成了以60万元的价款占用20亩耕地的协议。随 后，啤酒厂单身公寓项目开工建设。199处5月30日，县土地管理局和规划部门发 现后，立即责令该厂停止施工。经查实，该厂非法占用的 20亩耕地是土地利用 规划确定的基本农田,并已有865肝方米的耕地地貌遭到破坏。遂责令啤酒厂 拆除在非法占地上的建筑物，恢复地貌，退还非法占用的土地，并处每平方米20元罚款，总计40.9亏元；按非法转让土地，责令村集体经济组织停止转让行为，并处以20万元罚款，并建议

22、有关部门对该厂领导给予行政处分评析：该县土地管理局对某啤酒厂的处罚依据是土地管理法，该法第四十三 条明确规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用 国有土地；中请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集 体所有的土地。”同时，第七十六条规定：”未经批准或者采取欺骗手段获取批 准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用 的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非 法占用的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划 的，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占

23、 用的土地，单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分； 构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法 占用土地论处。”因此，土地管理部门对该厂的处罚是合法的，适当的。案例55.帝王花园”系某地一所高级公寓，楼还没有盖好， 发展商就在报纸上到处刊 登广告，预售楼房。某甲与开发商腾达房地产公司签订了购房合同。 双方约定： 腾达房地产公司以28万元人民币的价格，将“帝王花园”的一套三室一厅的公 寓预售给某甲，面积为118平方米，交房日期定为半年以后。10个月以后，某甲 拿到寓所的钥匙，持有关凭证到房地产管理局办理权属登记手续。房地产管理 局告诉某甲，经调查

24、，“帝王花园”系某生产大队与腾达房地产公司搞的合作 开发项目，到目前为止，尚未办理土地使用权出让手续，土地使用人既没有支 付土地出让金，也没有取得土地使用权证。因此，某甲仅凭与腾达房地产开发 公司所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。某甲找到腾达房地 产公司要求退房，腾达房地产公司的销售人员说，买房的钱早已用于“帝王花 园”的后期建设，如果公司补办土地使用权出让手续，还得交一大笔土地出让 金。某甲要退房，房地产公司不予办理；如果办权属登记，那就得自己承担一笔费用。某甲未同意，起诉到人民法院，要求解除 合同，赔偿损失。评析：根据 我国有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得的国有土

25、地使用权，才可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。而城市规划区内集体所有的土地，只 有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。所以想利用这 类土地开发房地产的发展商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国有土地， 所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。以集体土地使用权投资房地产开发， 不按国家规定办理相关手续，说穿了，就是逃避缴纳土地出让金，把本来应由国家 得到的收入攫取到了小集体的口袋里。用集体土地开发商品房，这是法律所不允许 的。而“腾达公司”却隐瞒这一事实，欺诈顾客，这亦是非法的行为，理应受到处 罚。6.1999年1月4日，XXf政府领导班子集体研究决定在Ht寸开

26、发建设一个电子工业 加工区。199处2月2日市政府联席会在听取政府负责同志的汇报后，同意与被征 地单位签订征地协议，在该市土地利用总体规划确定的农用地区域内征用土地。 据此精神，在未按法定程序申请报批的情况下，由电子工业加工区建设办公室 主持，于1999年2月11日与Ht寸委会签订了征地协议一份。市政府办公室于199时4 月30日分别以XXS办（函）（1999）1号和2号文件批准Ht寸电子工业加工区办公室 征用2754亩耕地，批准的征用土地未按法定程序向省政府申请批准。上述 征用 的土地，已按协议支付了 40刈地补偿费共830J元；截至199孙5月3日，破坏耕地 面积达901W。主持XX政府全面工作的负责同志对征地的具体情况是清楚的， 也听取过有关同志的汇报，但未提出异议，