地产集团股权开放制度

1、股权开放制度编号：DCJT-FC-1-20版号：D/0贞他：第1页共13页股权开放制度（主责部门：预算管理中心）编制XXX日期2020.4.17审核XXX日期2020.4.17审批XXX日期2020.4.17修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人2017.3.13编制A/0“中款/小款”三类合作 者股权开放作业流程、门 槛准入、合作条件、资金 管理、合作评级XXXXXXXXX2017.8.17编制B/0战略合作者定义/审批/ 入库；区集股权开放基本 要求；合作方式及合作资 金管理；战略合作者考评XXXXXXXXX2017.8.29修订股权开放比例30%小股 操盘不同于股权开放； 富 余

2、资金使用办法说明XXXXXXXXX股权开放制度编号：DCJT-FC-1-20版号：D/0贞他：第2页共13页2018.3.14编制B/1区分ABC类项目，分类开 放；完善操作流程、罚则XXXXXXXXX2018.8.17编制B/263类阐述股权开放操一 作细则XXXXXXXXX2018.10.17修订补充规定一：固定开放比 例；限制开放单位数量； 定金合作模式；不允许代 持XXXXXXXXX2018.12.21修订补充规定二：二线城市合 作者：富余资金使用XXXXXXXXX2019.3.22修订补充规定三：禁止投后开 放；预节损项目分本原则XXXXXXXXX2019.8.27编制C/0整合补充

3、规7E，一二； 罚则；不强制开放；合作对象选 取；担保；营销费用/、包 干；垫资解决优先对等占 用XXXXXXXXX2020.4.17编制D/0取消城市能级划分；对富 余资金使用对象进行分类/分级；增加地产 100强名单/白名单管理XXXXXXXXX股权开放制度编号：DCJT-FC-1-20版号：D/0贞他：第3页共13页目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 目的 1 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 适用范围 1 HYPERLINK l bookmark6 o Cur

4、rent Document 合作又t象 1 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 合作者白审批 2 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 项目股权开放份额要求 3 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 操作细则 3 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 处罚措施 7 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 流程图 8 HYPERLINK l bookmark18 o Cu

5、rrent Document 附则 9股权开放制度编号：DCJT-FC-1-20版号：D/0页码：第1页共13页目的为贯彻“开放、开拓、开创、共识、共担、共享”企业价值观、践行“开放合作”的理念、平衡权益资本与权益杠杆、预防经营风险、加快冲刺规模、助力集团5年战略目标的实现，特制定本制度。适用范围本制度适用于AA操盘的所有项目（操盘项目以地产集团大运营中心定义为准）。本制度中“AA系股东”包括上海AA地产集团有限公司、其他集团化管理平台公司及区域 集团直属区域成立的平台公司及跟投员工。本制度的股权开放由区域集团具体推进落实。推进及责任主体是区域集团，不允许以上 海AA地产集团有限公司签订合作协

6、议。本制度于公布之日起立即生效实施。合作对象鼓励合作的对象：鼓励与能够为AA提供优质资源、提升组织能力的合作者进行股权合作， 譬如同行业前100强、地方龙头房企、勾地合作方、实力较强的金融机构合作者（金融 机构平台合作者：指对资金使用不进行监管，且能够为合作项目提供股权之外的债权资 金的主体（即实行“股+债”合作模式）。禁止合作的对象：原则上，不与理念不同的企业或实力不足的开发商进行合作；不与不 认可AA管理体系制度的企业合作；不与经营不规范企业合作；禁止AA打工式合作（打工式合作指 AA操盘、但一半以上的利?闰被合作方赚取、且 AA不 能享受项目富余资金的现象）。股权开放制度编号：DCJT-

7、FC-1-20版号：D/0页码：第2页共13页合作者的审批合作者须接受AA经营管理制度。如该企业与其他企业在合作过程中出现以下情形的，该 企业不纳入AA集团股权开放合作范围内：a）主动性违约；b）出资滞后或出资不足；c）干涉正常经营（对重大经营事项表决享有一票否决权等）；d）监管项目资金（金融机构监管资金需审批至轮值总裁， 且监管上限为前端融资余额）； e）阻止项目做前端融资；f）享受融资杠杆、但拒绝同比例退让股比给金融机构合作者。合作者的审批：区域集团负责对引入的合作者进行资质信用情况审查，实行黑白名单制 管理，4.1所述合作者均列入黑名单，严禁与其合作。且区域集团对所属项目公司与合作 者的

8、外部责任关系负责。区域集团在引入合作者前，应充分信息对称，确认其接受AA管理体系制度方能合作，避免产生合作者资金投入后因理念不同退出合作现象。同时，区域集团应与合作者按营销费 用/成本据实结算原则为前提进行合作，原则上不与合作者约定成本包干、 营销费用包干， 如各级组织承诺不超包干费率、与合作者约定成本费用包干的，后续若产生超包干的成本 费用，则全额由该区域集团区域公司组织兜底。结合上市后企业现状、满足资本市场负债及或有负债披露要求，区域集团应提前与合作 者协商好双方同股同权向融资机构提供担保， 若合作者的资信情况不被融资机构认可、 采 用AA担保的，合作者应向AA提供有效反担保并按AA制度约

9、定费率支付担保费（具体参 照担保管理制度）。股权开放制度编号：DCJT-FC-1-20版号：D/0贞他：第3页共13页项目股权开放份额要求不强制股权开放。禁止投后开放。项目只能进行投前开放或投中合作；投前开放即合作方与AA同时按股比支付土拍保证金；投中合作为合作方与AA分别将全额土拍保证金交至国土局，未竞得方 按约定将对应股比资金于竞拍成功后 10日内付至竞得方账户。无论项目是否完成投前开 放，均不得在项目获取后寻找合作方进行股权开放。股权开放比例原则上为项目股权的 20%-49%以彳证AA绝对控制权、并表权和合理的资 产负债率，但具体开放比例可能会随着房地产市场情况、以及公司发展需要不定期调

10、整。每家合作者在该项目的持股比例不得低于 10%原则上，股权开放须落位在平台公司层面，不允许开在项目公司层面；股权不允许代持， 项目公司应第一时间完成工商变更。操作细则投前合作资金进入：合作者根据股比与AA方同时投入土拍保证金，除战略合作者，其他合 作方投前缴纳的土拍保证金应兼具定金性质。后续投入：自项目发出的出资函约定出资之日起5天内合作方资金必须到位。垫资处理：投前合作者出现未与 AA同时出资、或未按股比出资的，即视为 AA垫 资。后续投入出现垫资按合同约定稀释股比或收取垫资利息，具体由控股集团决定。资金分配盈利项目资金分配股权开放制度编号：DCJT-FC-1-20版号：D/0贞他：第4页

11、共13页地产TOP100（上市）、地方龙头企业（上市）（无不良合作记录，无垫资）、国企（国企控股），区集层面签订战略合作协议，同股同权享受富余资金。TOP10叫公司为上市公司亦适用（母公司提供担保）；项目融资金融机构认可担保的亦适用（本公司提 供担保）。地产TOP100（非上市）、地方龙头企业（非上市）合作项目超过 3个，在所有合作 项目（投分余额+权益利润）内享受富余资金。明确上海BB BB基金为AA白名单合作者，在预计权益利润 80%围内可享受富余 资金，分配达到权益利润80淅,AA单方调用富余资金；分配时须签订补充协议，明确 超分后立即退回，不然取消富余资金使用权。其余合作者无富余资金使

12、用权，只能按节点预分配利润（现金流回正返本；销售70% 且回款50%寸分配50碗估净禾销售90%!回款90%寸分配80灿估净利润）。项目 日常资金归集AA资金池的，按年6%J部计息，但开发贷放款后富余资金存为定期的可 按贷款利率计息。预估亏损项目资金分配项目预估亏损时，在销售70%!回款50%寸按弥补预估亏损后的金额分配本金，计 算预估亏损金额时，项目销售价格由地产集团确定，并由区域集团、区域对预估亏损金 额兜底承责。项目未分配的本金归集AA资金池的，按年6%J部计息，或同比例滚投于新项目， 项目各方股东按同股同权原则，以亏损项目公司名义获取新项目且在同一城市满足5年内弥补亏损税收政策的，具投

13、资新项目的利润可冲抵本项目的预估亏损额。退出机制：项目地上可售面积、整盘回款率均达到 90%!交付达到60%寸，合作 者可清算退出，剩余应收尾款按照 9折，未售地上物业按8折、地下物业按售价7折计 入销售额。投中合作股权开放制度编号：DCJT-FC-1-20版号：D/0页码：第5页共13页资金进入：投中合作的合作者首笔资金应于项目取得后 10天内足额到位。资金 10天内未到位，暂停区域公司拿地资格，直到合作方资金到位为止。后续投入：自项目通知打款之日起 5天内合作方资金必须到位。垫资处理： 投中合作者首笔资金产生垫资，优先按提供对等期限对等资金占用 的方式平衡，如不能对等占用的，则可按每日万分

14、之五收取垫资利息；后续投入出现垫 资按合同约定稀释股比或收取垫资利息，具体由控股集团决定。资金分配盈利项目资金分配地产TOP100（上市）、地方龙头企业（上市）（无不良合作记录，无垫资）、国企（国企控股），区集层面签订战略合作协议，同股同权享受富余资金。TOP10叫公司为上市公司亦适用（母公司提供担保）；项目融资金融机构认可担保的亦适用（本公司提 供担保）。地产TOP100（非上市）、地方龙头企业（非上市）合作项目超过 3个，在所有合作 项目（投分余额+权益利润）内享受富余资金。明确上海BB BB基金为AA白名单合作者，在预计权益利润 80%围内可享受富余 资金，分配达到权益利润80淅,AA单

15、方调用富余资金；分配时须签订补充协议，明确 超分后立即退回，不然取消富余资金使用权。其余合作者无富余资金使用权，只能按节点预分配利润（现金流回正返本；销售70% 且回款50%寸分配50碗估净禾销售90%!回款90%寸分配80灿估净利润）。项目 日常资金归集AA资金池的，按年6%J部计息，但开发贷放款后富余资金存为定期的可 按贷款利率计息。股权开放制度编号：DCJT-FC-1-20版号：D/0页码：第6页共13页预估亏损项目资金分配：项目预估亏损时，在销售 70刈回款50%寸按弥补预 估亏损后的金额分配本金，计算预估亏损金额时，项目销售价格由控股集团确定，并由 区域集团、区域对预估亏损金额兜底承

16、责。项目未分配的本金归集 AA资金池的，按年6%J部计息，或同比例滚投于新项目，项目各方股东按同股同权原则，以亏损项目公司名义获取新项目且在同一城市满足5年内弥补亏损税收政策的，具投资新项目的利润可冲抵本项目的预估亏损额。退出机制：项目地上可售面积、整盘回款率均达到 90%1交付达到60%寸，合作 者可清算退出，剩余应收尾款按照 9折，未售地上物业按8折、地下物业按售价7折计 入销售额。金融机构平台合作者资金进入：见融资管理制度。垫资处理：AA系为金融机构平台合作者进行先期投入的垫资部分，优先以提供对等期限对等资金占用的方式平衡，若不能对等占用的，则可按前端融资“债”的利率对 该部分垫资额扣收

17、利息。若项目资金峰值变动导致金融机构平台合作者出资不足、由AA垫资，对应股比的利润损失由区域公司承担。资金分配盈利项目富余资金分配：金融机构平台合作者不享有富余资金使用权，项目富 余资金归集AA集团资金池。金融机构平台合作者按节点预分配利润（现金流回正返本； 销售70%!回款50%寸分配50灿估净利润；销售90%!回款90%寸分配80%估净利润）。预估亏损项目资金分配：项目预估亏损时，在销售 70%1回款50%寸按弥补预 估亏损后的金额分配本金，计算预估亏损金额时，项目销售价格由地产集团确定，并由 区域集团、区域对预估亏损金额兜底承责。股权开放制度编号：DCJT-FC-1-20版号：D/0贞他

18、：第7页共13页项目未分配的本金归集 AA资金池的，按年6咖部计息，或同比例滚投于新项目，项目各方股东按同股同权原则，以亏损项目公司名义获取新项目且在同一城市满足5年内弥补亏损税收政策的，具投资新项目的利润可冲抵本项目的预估亏损额。退出机制：项目整盘回款率80%寸退出，剩余应收尾款不才T折，未售地上物业按8折、地下物业按售价7折计入销售额。50%c项目整盘回款率0 80%寸退出，剩余应收尾款按照9折、未售地上物业按8折、 地下物业按售价7折计入销售额。项目整盘回款率 50%寸不得清算退出。引入的“股+债”金融机构平台合作者占据的项目股份，由其他合作者和AA一起就该部分股权进行同比例稀释。处罚措施垫资处罚：单个项目1亿&AA垫资金额 2亿，处罚区域集团总裁、联盟中心执行总裁、 区域公司董事长各1万元。单个项目2亿&AA垫资金额 4亿，处罚区域集团总裁、联 盟中心执行总裁、区域公司董事长各 2万元。单个项目发生AA垫资金额大于等于4亿 的，处罚区域集团总裁、联盟中