2022年重庆房地产估价师考试模拟卷

1、2022 年重庆房地产估价师考试模拟卷(5)本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题(共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，只有一 个最符合题意)1.房地产投资的弊端不包括()。A变现性差B投资数额巨大C投资回收期较长D政府难以支持2.盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与()的平衡关系的方法。A固定成本B变动成本 C盈利D机会成本第1页 共18页3.管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和()。A前期费用B房屋开发费 C财务费用

2、D办公费4.对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况， ()应该按国家规定办理申请批准手续。A建造商B总监理师 C开发商D监理工程师5.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的_。A增量供给B存量供给 C潜在供给 D总量供给第2页 共18页6.关于房地产投资特性的说法，错误的是_。A区位选择异常重要B不易产生资本价值风险 C存在效益外溢D易受政策影响7.房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是_。A土地不会毁损B地上建筑物有耐久性 C变现性差D土地使用权年限较长8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括_。A对原材料的检验B对配

3、套设施的检验C确立质量文件档案制度D确立成本控制档案制度9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是_。第3页 共18页A土地储备B销售方案的细化C建设项目的质量控制D申领建设用地规划许可证10.为适应房地产市场波动， 某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为_。A认知价值定价法B成本加成定价法 C挑战定价法D领导定价法11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析， 在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是_。A有效市场渗透市场服务市场B服务市场有效市场渗透市场 C有效市场服务市场渗透市场 D服务市场渗

4、透市场有效市场12.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析， 属于房地产市场状第4页 共18页况分析中的_分析。A需求B供给 C竞争D市场占有率13.我国对外筹资成本通常是在 _利率的基础上加一定的百分点(或基点)。A纽约同业拆放B中国香港同业拆放 C伦敦同业拆放D新加坡同业拆放14.某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为 12.0%，如果通货膨胀率为 5.5%，银行贷款年利率为 6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是_。A5.16%B6.16%C6.5%D8.74%第5页 共18页15.某投资者将其商铺出租经营，租期 20 年，预计第一年的净租金收入为 8 万元，且

5、每年递增 6%，年租金均发生在年末。若折现率为 6%，该商铺净租金收入的现值为_万元。A91.76B142.40C150.94D160.0016.张某用 1000 万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为 10%，经营期为 20 年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为_万元。A17.46B100.00C117.46D672.7517.投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了_。A抵御通货膨胀的影响B提高资本金的投资收益率C提高全部投资的平均收益率D降低借贷资金的资金成本第6页 共18页18.如果某项目的 FNPV 等于零，说明该项目的获利能力_。A达到了基准收益

6、率的要求B超过了基准收益率的要求C未达到财务内部收益率的要求D达到了财务内部收益率的要求19.某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于 1.3，贷款利率为 12%，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷 款额为_万元。A28.73B29.11C344.74D349.3120.下列房地产投资项目不确定因素中， 属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是_。A建筑安装工程费B土地费用 C空置率第7页 共18页D容积率21.在房地产投资项目的不确定性分析中， 最高土地价格分析属于_。A临界点分析B期望值分析 C敏感性分析 D

7、概率分析22.运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过 _确定是否进行投资。A等待投资型期权估价B放弃型期权估价 C成长型期权估价 D柔性期权估价23.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是 _。A销售收入B开发建设投资C营业税金及附加第8页 共18页D借贷本金偿还24.下列征收补偿中， 不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是_。A房屋价值补偿费B搬迁补偿费C停产停业损失补偿费D土地补偿费25.下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是_。A总投资估算表B经营成本估算表C投资计划与资金筹措表D销售收入与经营税金及附加估算表二、多项

8、选择题(共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，有多个 符合题意)1.房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括() 。A营业税B教育费附加第9页 共18页C城市维护建设税D房产税E土地使用费 2.产投资的不利之处在于()。A变现性差B投资数额巨大C投资回收周期较长D需要专门的知识和经验E风险大 3.属于按基础构造特点分类的基础类型有_。A条形基础B独立基础C复合型基础D荷载基础E箱形基础4.下列行为中，应当缴纳契税的有_。A房屋赠与B非法定继承人房屋继承 C以土地、房屋权属抵债第10页 共18页D以土地、房屋权属投资、入股E房地产抵押5.拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文

9、件后，应对 _申请内容进行审查。A申请人提供的批准文件是否齐全、有效B拆迁范围内是否有受保护且不允许拆除的建筑 C拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议D对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人内心满意情 况E补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理6.担保物权包括_。A地役权B典权C抵押权D留置权E质权7.县级以上人民政府土地管理部门对应受理的建设项目征地，应在 30 日内拟定_编制建设项目用地呈报说明书第11页 共18页A修订土地利用总体规划方案B供地方案C补偿安置方案D补充耕地方案E农用地转用方案8.对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，下列 _，经批准可保留划拨土地使用权。A继续作为城

10、市基础设施、公益事业和国家重点扶持的能源、交 通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为 公司制企业除外B国有企业互相兼并或非国有企业和国有企业合并后， 仍为国有 工业企业妁，不超过 5 年C国有企业兼并、合并中一方属于濒临破产企业的，不超过5 年D国有企业改造、改组为公司制企业的E国有企业改造、改组成国有独资公司的，保留划拨不超过5 年9.不属于控制性详细规划有关计算规则的是_。A建筑间距B建筑占地面积 C总建筑面积第12页 共18页D建筑高度E建筑形式10.直接导致市场失灵的原因有_。A外部性B垄断C排他性物品的生产D信息不完全E政府对市场的管理与协调11.房地产权属登记管理

11、的原则包括_。A房地产权属登记的合法原则B房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的 原则C房地产权属登记的属地管理原则D申请在先的原则E房地产权属瑕疵披露原则12.物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括_。A定期收取的物业管理服务费第13页 共18页B物业共用部位、共用设备设施维修资金 C政府的扶持D对长期拖欠物业费业主的罚款E开发建设单位给予一定的支持13.根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括_。A以出让方式取得土地使用权的房地产转让B以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 C以赠与方式取得土地使用权的房地产转让 D以拍卖方式取得土地使用权的

12、房地产转让E以招标方式取得土地使用权的房地产转让14.在下列行为中，属于犯罪的有_。A欠税B偷税 C抗税 D退税E漏税15.取得建设用地使用权的途径有_。A通过行政划拨方式取得第14页 共18页B通过国家出让的方式取得 C通过房地产转让方式取得 D通过房地产租赁方式取得E通过买卖方式取得16.属于债券基本要素的是_。A债券的票面价值B债券的发行时间 C债券妁价格D债券的利率E债券的补偿期限17.属于拍卖活动类型的是_。A强制拍卖和任意拍卖B动产拍卖和不动产拍卖C有保留价拍卖和无保留价拍卖D一次性拍卖和再次拍卖E个人拍卖和企业拍卖18.制作深度价格修正率的要领是_。A选取标准宗地第15页 共18

13、页B设定标准深度C将标准深度分为若干等份D制定单独深度价格修正率， 或将单独深度价格修正率转换为累 计或平均深度价格修正率E按深度价格修正率求取路线价19.评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括_等。A环境景观B离市中心距离 C朝向D城市规划限制条件E地势20.用市场法对房地产进行估价时，需要进行_修正。A交易过程B交易情况 C交易日期 D交易价格E房地产状况第16页 共18页21.成本法中的利息计算，包括_的利息。A土地取得成本和开发成本B土地取得成本、开发成本和管理费用C土地取得成本，开发成本、管理费用和利润D借贷资金E自有资金22.从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括_等。A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产E共有的房地产23.在明确了估价基本事项的基础上， 应对估价项目进行