城市商业综合体物业管理特点及其运作方案

1、综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。一、综合体物业管理特点1. 综合合体物业业管理的的任务由于于城市综综合体通通常是收收益性物物业，因因此，城城市综合合体物业业管理的的任务并并不仅仅仅是传统统物业管管理所包包含的“对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理”，而且且更重要要的任务务是实现现物业中中长期净净收益最最大化，并

2、保持持和提高高物业的的市场价价值以及及未来发发展潜力力。综合合体物业业管理在在卫生和和绿化方方面可以以分片管管理，在在智能化化工程方方面可以以统一管管理并负负责工程程维护费费用单独独核算。根据据物业管管理规定定，需要要考虑根根据物业业不同性性质收费费不同，其中五五星级酒酒店和购购物中心心的收费费要略高高一些。2.商业综综合体物物业基本本的管理理职能为为：办公室室(含前前台、财财务、采采购、仓仓库);客服中中心(客客户服务务、投诉诉处理、维修报报修、商商务服务务、房屋屋租赁等等);工程管管理(供供水、供供电、供供气、空空调、电电梯、消消防、通通讯等设设备的运运行、维维护、维维修、管管理;公公共部

3、位位装潢维维修维护护等);公共秩秩序管理理(含中中控室、安护、重大活活动配合合、停车车场管理理等);环境卫卫生管理理(含消消杀、绿绿化和团团膳)。基本本机构配配置为办办公室、物业部部、管理理部。可可以根据据具体情情况进行行调整。3. 物业业管理收收费特点点由于于综合体体物业管管理复杂杂要求高高,收费费要高于于普通物物业。二、综合体体物业管管理公司司的组织织架构和和团队建建设工程程部：电电梯维护护工程师师、网络络设备维维护工程程师、空空调工程程师、电电器技工工(负责责强电、消防设设备维护护等)。由于于综合体体物业设设施多，物业管管理人员员素质要要求高，需要注注重知识识共享和和培训。为了了管理商商

4、业设施施的便利利性，一一般购物物中心物物业管理理处由商商业管理理公司垂垂直管理理。三、综合体体前期物物业管理理服务介介入方案案综合合体前期期物业管管理服务务包括在在项目规规划、建建设与验验收交付付阶段的的前期介介入，开开盘区的的物业管管理服务务，物业业的接管管验收、入伙与与装修管管理策划划及房屋屋质量遗遗留问题题的处理理流程等等。根据据项目开开发各阶阶段的工工作重点点的不同同，物业业管理公公司将委委派相对对应的人人员参与与前期物物业管理理服务工工作，充充分发挥挥开发商商自有物物业的资资源优势势，确保保产品更更具人性性化优势势与恒久久的品质质。项目目规划设设计阶段段(一一)参与与人员前期期介入小

5、小组：物物业管理理公司业业务副总总经理、项目经经理、工工程主管管、财务务部经理理可以聘聘请专家家参与，增加专专业力量量。(二二)主要要工作内内容1.从物业业管理角角度对项项目的整整体布局局提出建建议，如如在综合合体项目目中，前前期介入入小组对对物业管管理用房房的位置置、临时时停车场场的设置置等提出出建议。2.参与项项目的规规划，如如在本项项目中，前期介介入小组组对综合合体出入入口设计计、人车车分流、地下车车库预留留各单元元入口、小区景景观区道道路设置置残疾人人通道等等的建议议。成都都万象城城市综合合体购物物中心下下沉广场场和主要要入口3.全程参参与公共共设施设设备的配配套设计计、方案案制定与与

6、设备选选型工作作，前期期介入小小组从管管理需要要、使用用便利、维护经经济性等等方面对对公共设设施设备备的配套套提出建建议，参参与设备备采购、安装及及维保合合同的洽洽谈工作作。通过过上述工工作，管管理公司司与设备备供应商商建立了了良好的的沟通渠渠道，维维保合同同的签订订使得管管理公司司、业主主及开发发商的利利益均得得到有效效的保护护。4.参与广广场绿化化与空中中花园景景观系统统设计的的论证，前期介介入小组组重点从从后期维维护的角角度对绿绿化植物物树种、景观的的选择、喷灌系系统的布布局、保保养期的的维护保保养标准准等方面面提出建建议。5.参与物物业管理理用房的的位置及及功能划划分布局局讨论，依照相

7、相关法律律法规对对物业管管理用房房的面积积提出要要求。6.参与写写字楼和和公寓户户型讨论论会，前前期介入入小组将将管理公公司已托托管小区区中业主主对户型型设计的的意见、装修中中的常见见改动等等情况反反馈给开开发商，以便开开发商选选择最优优化的户户型设计计方案。7.参与综综合体建建筑外立立面的讨讨论，从从管理维维护和安安全管理理的角度度提出有有关建议议。8.物业管管理市场场调查及及目标客客户群分分析，物物业管理理作为房房地产开开发的后后续服务务，必须须切实掌掌握目标标客户群群的需求求，制定定出有针针对性的的管理服服务措施施。施工工图设计计阶段(一一)参与与人员前期期介入小小组，以以管理公公司总经

8、经理、管管理处经经理为主主。(二二)在管管理的角角度主要要关注以以下内容容，根据据实际情情况提出出合理化化建议1.土建1)对屋面面、有防防水要求求的卫生生间(厨厨房)等等防水材材料的选选择;2)门、窗窗的材质质;3)屋面及及管道井井检修口口的位置置及尺寸寸;4)地区气气候差异异对房屋屋质量的的特殊要要求;5)空调外外挂机预预留位的的尺寸、冷凝水水的统一一收集;6)烟道、排气道道的位置置,餐饮饮业态建建议集中中区域布布置;7)广场、道路用用饰面砖砖的互换换性及清清洁的便便利性。2.配套1)室内管管道、计计量器具具、智能能化设施施布置的的合理性性，及给给业主造造成的影影响;2)各种设设备产生生的噪

9、音音对业主主的影响响;3)各种设设备总控控制开关关是否设设在公共共区域内内;4)各种设设备设施施的能源源消耗;5)室外管管线、管管道井布布局的合合理性，及给业业主造成成的影响响;6)智能化化设施的的可靠性性、适用用性与经经济性。施工工阶段(一一)参与与人员前期期介入小小组，由由管理处处经理牵牵头，适适时安排排工程维维修人员员参与。(二二)主要要关注以以下内容容，对影影响后期期管理的的项目提提出合理理化建议议1.地产公公司招标标工作介介入1)供方门门、窗质质量及售售后服务务评价;2)公共设设施设备备质量标标准及后后期维修修保养成成本条款款的制定定。2.施工介介入1)房屋质质量控制制;2)隐蔽工工

10、程检查查验收记记录;3)设计变变更记录录的收集集;4)设施、设备的的安装调调试及操操作培训训;5)成品保保护;6)综合体体和小区区体育设设施、儿儿童游乐乐设施质质量;三、综合体体购物中中心部分分物业管管理方案案购物物中心是是城市综综合体最最重要的的部分之之一，其其技术系系统和服服务功能能也是综综合体各各个部分分中最为为复杂的的。一方方面，需需要针对对顾客心心理和行行为需要要及特征征，在购购物空间间布局布布置、环环境营造造、交通通、导购购等各种种服务设设施的运运行和管管理上必必须采取取有效措措施，例例如，邀邀请专门门导示系系统公司司设置好好导示标标志和临临时标志志;另一一方面，针对商商家需要要，

11、在垃垃圾收集集与处理理，货物物的运输输、装卸卸等服务务设施运运行和管管理以及及营销推推广的组组织和管管理上，也要采采取有效效措施。购物物中心物物业管理理任务一一般包括括1. 购物物中心的的前期介介入2.购物中中心的装装修管理理3.保安和和录像监监控系统统 确保保对购物物顾客的的无打扰扰服务4.购物中中心的清清洁5. 机电电设施维维护6. 电脑脑系统结结算整个个购物中中心物业业管理相相关费用用对于于购物中中心在前前期介入入方面，要重点点开展中中央空调调系统的的节能以以及综合合体物业业管理成成本预算算四、购物中中心的装装修管理理1. 购物物中心装装修管理理的流程程与重点点-以深深圳华润润万象城城为

12、例安全全第一,防火是是装修管管理的重重点。方方便商户户装修,将商户户装修手手册等及及时发放放到商户户手中。2、购物中中心内主主力百货货商场“二次装装修”的的要求和和标准概概述百货货商场的的装修按按内容和和阶段不不同可分分为“一一次装修修”和“二次装装修”。“一次次装修”是指为为其经营营的各种种业态提提供基本本的物业业基础设设施、基基础条件件、硬件件环境。包括为为满足业业态经营营的需要要对基建建工程的的必要修修整和装装修，包包括天棚棚、地面面、柱体体、墙面面、楼梯梯、通道道等;为为经营需需要提供供的必要要基础设设施，包包括水、电、空空调、消消防、安安防、广广播、通通讯设备备、网络络工程、照明、电

13、梯等等;为满满足商场场营销需需要而进进行的设设施、促促销设施施等。“二二次装修修”是指指以“一一次装修修”为基基础，为为展示品品牌和商商品形象象，按照照商场要要求的标标准，进进行的二二次装饰饰装修。主要包包括货架架、柜台台、壁柜柜、形象象、陈列列、灯光光、色彩彩等。“二次装装修”主主要是由由各品牌牌商家自自己进行行，因此此制定好好“二次次装修”的要求求和标准准，对于于实现商商场整体体装修的的统一协协调，达达到二次次装修的的目的和和效果具具有重要要意义。“二二次装修修”的目目的是为为了更好好的展示示品牌和和商品形形象，形形成良好好的卖场场氛围，体现商商场的经经营定位位、经营营特色、企业文文化。所

14、所以商场场的“二二次装修修”一要要符合商商场的经经营定位位要求，二要符符合商场场的企业业文化要要求，三三要符合合商场的的整体形形象要求求，四要要充分展展示品牌牌形象和和商品形形象。成都都万象城城购物中中心组织织好商场场的“二二次装修修”工作作要遵循循以下原原则：一、彰显个个性与整整体协调调统一的的原则。“二次次装修”既要体体现商家家品牌、商品的的特性与与独特的的形象，又要与与商场的的整体定定位、楼楼层、卖卖区的定定位协调调一致。二、统一安安排，独独立执行行的原则则。“二二次装修修”要依依商场的的统一开开业、调调整计划划统一安安排，同同时每个个品牌又又要独立立设计、制作完完成各自自的装修修。三、

15、效率与与质量统统一的原原则。“二次装装修”既既要保证证时间和和工期的的要求，又要保保证装修修质量，做到不不忽视每每一个细细节，不不浪费点点滴时间间。四、安全第第一，规规范施工工的原则则。“二二次装修修”施工工过程中中各品牌牌商家的的装修要要按要求求规范施施工，把把安全放放在首位位，严格格执行消消防、用用电、安安全制度度按操作作流程规规范施工工。五、打造精精品与厉厉行节约约的原则则。各品品牌在“二次装装修”中中要注重重设计精精心制作作，打造造品牌形形象，同同时又要要杜绝在在材料使使用和制制作工程程上的浪浪费现象象。“二二次装修修”工作作要遵循循和符合合以下具具体要求求：一、商场形形象管理理的要求

16、求。各品品牌专柜柜是置身身于商场场整体之之中的一一员，因因此各品品牌专柜柜的装修修风格、色彩、陈列等等要符合合商场的的整体形形象定位位要求，其形象象色彩其其要与所所在楼层层、卖区区及周边边相邻品品牌柜组组协调一一致。二、商场装装修工作作计划和和进度要要求。各各品牌、柜组“二次装装修”要要按照商商场的“装修”整体工工作计划划和进度度按时完完成装修修任务，以保证证开业或或调整计计划的如如期完成成。三、要遵循循商场“二次装装修”的的施工管管理要求求。商场场的“二二次装修修”同时时有许多多品牌柜柜组进行行施工和和安装，所以保保持和维维护良好好的秩序序、保证证施工安安全、财财产和人人生安全全十分重重要，

17、因因此各品品牌柜组组必须按按照商场场的“二二次装修修”施工工管理要要求组织织施工。四、遵守和和执行商商场的“二次装装修管理理”工作作流程。为完成成好“二二次装修修”工作作商场制制定了完完善的商商装工作作流程包包括装修修方案审审核、形形象设计计审核、图纸审审核、材材料审核核、施工工队伍审审核以及及施工管管理、验验收等工工作流程程，各品品牌柜组组要按照照商场的的“二次次装修”工作流流程与商商场相关关部门配配合接受受相关的的管理和和指导。五、遵守和和执行相相关的安安全、消消防等标标准和技技术规范范，保证证施工和和制作质质量。各各品牌柜柜组的“二次装装修”还还要遵照照执行有有关部门门关于安安全、消消防

18、、等等管理规规定和技技术要求求、材料料、工艺艺要求等等，使得得装修结结束后能能够通过过验收安安全使用用。百货货商场“二次装装修”的的标准，因商场场的经营营定位，具体的的市场环环境和物物业条件件会有所所差别。各商场场应根据据商场的的经营定定位、市市场环境境、企业业文化、物业特特点制定定好“二二次装修修”的标标准，用用以规范范和指导导各品牌牌柜组的的“二次次装修”。“二二次装修修”的标标准大体体分为以以下几部部分内容容：一、色彩使使用标准准。根据据企业VVI的要要求以及及商场的的经营定定位、业业态形式式、商品品卖区特特点等制制定“二二次装修修”的色色彩使用用标准和和规范。在标准准中明确确列出应应当

19、使用用的色彩彩和禁止止使用色色彩。二、品牌形形象设计计和展示示柜、货货架设计计制作标标准。明明确规定定出品牌牌形象墙墙的高度度、货架架、展示示柜、试试衣间的的高度、规格尺尺寸要求求和制作作标准。三、柜位设设计、动动线规划划标准。标列出出柜位的的朝向，货架的的摆放和和朝向，及通道道、动线线和顾客客的基本本流向。四、商品陈陈列标准准。指出出商品陈陈列的要要求、原原则和陈陈列方式式。五、装修材材料使用用标准。根据商商场的经经营定位位和当地地的装修修材料市市场情况况，规定定应当使使用的装装修材料料和禁止止使用的的装修材材料。六、电力和和灯光照照明标准准。限定定可以使使用的电电力容量量、应达达到的灯灯光

20、效果果、可以以使用和和禁止使使用的照照明灯具具。七、消防和和安保标标准，列列明在商商装设计计和施工工中应执执行的消消防和安安保标准准。做好好“二次次装修”工作，要注意意解决好好以下问问题：1、做好“二次装装修”的的计划和和组织工工作。2、设计和和做好“二次装装修”的的工作流流程。3、为品牌牌和柜组组提供准准确的柜柜位图纸纸、详尽尽的卖场场规划、企业文文化、经经营定位位信息和和明确的的装修指指导建议议。4、做好品品牌装修修方案、形象、图纸的的审核指指导工作作。5、及时的的与品牌牌商家沟沟通，互互通想法法。6、做好施施工中的的跟踪工工作，发发现问题题及时解解决。7、加强管管理和服服务，做做好品牌牌

21、上的参参谋。“二二次装修修”工作作是商场场开业筹筹备和调调整时的的重要工工作之一一，因此此必须明明确“二二次装修修”的要要求，制制定好“二次装装修”的的标准和和工作流流程，做做好管理理和服务务，把“二次装装修”工工作做好好。二次次装修中中商户应应该向购购物中心心物业管管理公司司提交的的资料:1、租户提提交的施施工图纸纸应至少少包括下下列内容容：1) 效果果图2) 平面面布置图图3) 天花花布置图图4) 立面面图、剖剖面图(包括店店面、橱橱窗、灯灯箱和招招牌)5) 地面面铺装图图6) 空调调施工图图(包括括设计说说明、水水管图、风管图图)7) 电气气图(包包括结线线系统图图、照明明线路图图、插座

22、座线路图图)8) 弱电电系统施施工图(含网络络、电话话、CCCTV、音响等等)9) 给、排水(污)施施工图(租区内内如有卫卫生间、茶水间间、洗手手盆等设设计)100) 套套有专业业消防公公司设计计图框的的消防系系统施工工图(包包括消防防喷淋布布置图、消防报报警布置置图消防防排烟布布置图)2、餐饮类类租户另另须增加加以下图图纸1) 厨房房排油烟烟施工图图2) 给、排水(污)施施工图3) 燃气气管道及及报警装装置布置置图(政政府指定定专业施施工单位位出具)北京京朝阳大大悦城餐餐饮商户户3.名品购购物中心心与百货货装饰设设计管理理规定1.1 品品牌商指指定的装装饰设计计公司应应提供经经国家主主管部委

23、委认可的的有效资资质证书书及营业业执照、装饰业业绩等。1.2 通通过商场场审核的的公司应应在规定定时间内内提供AA4 及及以上幅幅面的装装饰现场场平面图图、立面面图、 效 果果图、施施工图、天花灯灯位图、电气图图，图纸纸应详尽尽标注材材质品牌牌型号、尺寸，电气图图应详细细标注单单灯功率率、分项项功率、总功率率。图纸纸通过审审批后，办理施施工手续续。1.3 出出图周期期应严格格遵守我我方规定定的时间间进行设设计。1.4 柜柜体高度度未作特特殊要求求的应遵遵守以下下原则：a. 服装装类、鞋鞋类低柜柜高度 13550mmm以下。b. 珠宝宝、饰品品、化妆妆品类低低柜高度度 9550mmm，炮台台展柜

24、高高 13350mmm以下下。1.5 高高柜长度度严格按按照“TT”字墙墙的限位位制作。1.6 模模特地台台高 1150mmm,深深 8000mmm橱窗玻玻璃高度度应到顶顶，镶嵌嵌不锈钢钢、烤漆漆木饰面面、烤漆漆铝合金金边框， 2FF以上商商铺不能能制作模模特底台台及橱窗窗玻璃。1.7 柜柜体面层层应选用用烤漆或或高档防防火板(机器无无缝折边边)、严严禁选用用波音软软片及大大芯板外外刮腻子子面层。1.8 柜柜体必须须加装易易擦洗踢踢脚板。1.9 消消防栓请请按国家家最新消消防要求求采用不不燃材质质进行装装饰处理理。容易易燃烧的的材料和和电焊作作业区必必须分隔隔3米以以上。1.10 1F商商铺化

25、妆妆品区吊吊楣尺寸寸为 2250mmm厚 4000mm高高，2FF3F门门楣尺寸寸详见商商场规划划图。商商铺入口口不小于于 2米米，2FF、3FF门楣统统一为嵌嵌入式门门楣。门门楣材质质请选用用烤漆玻玻璃、金金属、石石材等不不易变形形、开裂裂材质。1.11 地面铺铺装材料料必须与与通道地地面保持持一平，与通道道地面衔衔接处用用 5mmm宽不不锈钢条条收口。1.12 地面找找平层不不得直接接使用水水泥砂浆浆，应使使用水泥泥压力板板或塑料料基膜进进行间隔隔，再进进行地面面铺设。1.13 试衣间间设计严严格按照照商场要要求进行行设计，通顶设设计请考考虑空调调消防问问题。1.14 装饰材材料应使使用符

26、合合消防要要求的绿绿色环保保产品;玻璃均均应为夹夹胶、钢钢化等安安全玻璃璃。1.15 围挡应应严格按按照商场场要求进进行制作作，围挡挡画面请请设计精精美、简简单，以以品牌LLOGOO底纹为为准。1.16 天花石石膏板请请选用112mmm国优防防水石膏膏板。五、 城市市综合体体物业管管理必须须十分重重视服务务功能的的开发和和运用1.首先，管理者者必须充充分有效效地开发发和运用用城市综综合体各各个部分分的服务务功能。城市综综合体各各个部分分都有自自身服务务功能的的体现方方式。例例如，对对于商务务办公楼楼，必须须注重打打造商务务平台。在提供供基础物物业管理理服务的的前提下下，必须须充分挖挖掘客户户的

27、商务务需求，提供全全面的商商务服务务。与此此同时，根据商商务办公公的专门门特性，在灯光光、色彩彩、小品品、导示示系统等等环境元元素的营营造上形形成品位位，创造造良好的的商务空空间和商商务环境境。购物物中心是是城市综综合体最最重要的的部分，其技术术系统和和服务功功能也是是综合体体各个部部分中最最为复杂杂的。一一方面，需要针针对顾客客心理和和行为需需要及特特征，在在购物空空间布局局布置、环境营营造、交交通、导导购等各各种服务务设施的的运行和和管理上上必须采采取有效效措施;另一方方面，针针对商家家需要，在垃圾圾收集与与处理，货物的的运输、装卸等等服务设设施运行行和管理理以及营营销推广广的组织织和管理

28、理上，也也要采取取有效措措施。物物业管理理公司配配合商业业经营公公司组织织的大型型客户营营销活动动，配合合维持秩秩序，保保障顾客客安全。与专专业电子子商务公公司可以以建立合合作关系系，对于于网络营营销客户户，可以以协助小小区居民民收货和和收费管管理。2 其次，整个综综合体各各个部分分服务功功能的相相互关系系必须达达到高度度和谐和和共生的的状态。城市综综合体是是一个完完整的有有机系统统。在这这个系统统中，每每个部分分的服务务功能要要求是不不同的，例如，在公寓寓、写字字楼和酒酒店，就就需要安安静、舒舒缓的环环境，而而购物中中心则需需要热烈烈的商业业气氛，但综合合体各部部分的服服务功能能又是相相互依

29、存存的。一般般在商圈圈内,占占地面积积较少的的综合体体以购物物中心为为主，例例如，深深圳万象象城综合合体就是是以购物物中心和和商业街街区为主主，写字字楼为辅辅助。例如如，购物物中心与与人们的的日常生生活最为为密切，能够形形成城市市范围的的市场并并吸引和和支持其其他功能能，可以以提供生生活性、愉快性性和丰富富性的生生活，以以满足人人们的多多样化选选择，能能够充分分满足各各类阶层层的消费费需求，是综合合体中的的核心部部分;在城城市中央央商务区区,一般般以写字字楼为主主,写字字楼需要要公寓和和酒店作作为周围围重要的的配套，其自身身则是城城市综合合体的主主要功能能，操纵纵着大部部分资金金流和物物流方向

30、向，决定定着综合合体的地地位和功功能。例例如，东东京中城城就是典典型的以以写字楼楼为主的的综合体体，购物物中心面面积较小小。东京京中城综综合体各各设施面面积 办公室室：约3330,0000m2 住宅：约1111,0000mm2(约约5300间) 五星级级酒店：约488,0000m22(约2250间间) 购物中中心：约约57,0000m2 其他：23,0000m2 地下55层、地地上544层3.现代综综合体需需要运用用高科技技做好物物业管理理综合合体的大大量机电电设施和和智能化化设备需需要采取取分类管管理措施施，对于于中央空空调等建建议与厂厂家中间间监控连连接，及及早预警警发现问问题和维维护。电

31、梯梯设施是是容易损损坏的设设备，人人为损坏坏一般占占据500%，需需要做好好电梯保保养教育育。综合合体各类类物业对对网络要要求较高高，需要要做好预预案，对对于接触触不良等等措施提提早考虑虑。六、 综合合体五星星级酒店店物业管管理方案案五星星级酒店店的物业业管理纳纳入酒店店管理的的一个组组成部分分，具体体包括清清洁卫生生、保安安和设施施维护。空调等等设备维维护可以以统一由由综合体体物业公公司下属属的工程程与设备备部维护护,电梯梯设备检检修等联联络专业业电梯公公司负责责检修。目前前市场有有大型专专业化酒酒店物业业管理公公司,例例如,广广州花园园酒店由由广州珠珠江物业业酒店管管理有限限公司管管理,

32、经过220年的的努力，珠江管管理已发发展成具具有酒店店管理、物业管管理、房房地产代代理、物物业清洁洁保养、管理人人才培训训、工程程机电维维修、饮饮食娱乐乐等多元元经营的的公司,其组织织架构如如下:五星星级酒店店可以设设立专门门的物业业管理处处，负责责平时日日常工作作。五星星酒店要要求中央央空调和和电梯设设备完好好率较高高,因此此,必须须有专业业空调和和电梯维维修工程程师驻扎扎现场,对设备备即将到到期检修修,提前前做好预预案,保保证设备备的较高高完好率率,此外外,对设设备的使使用寿命命需要在在交接中中明确,正确按按照中央央空调的的规程操操作,合合理使用用,避免免出现牺牺牲设备备寿命,造成较较大损

33、失失。一般般采取如如下措施施:1.业主和和酒店管管理委托托合同中中明确设设备使用用寿命。2.业业主或者者酒店管管理公司司和物业业管理公公司明确确设备使使用寿命命,做好好设备档档案移交交和设备备检查工工作。洲际际酒店海海南皇冠冠假日酒酒店管理理纠纷案案例：220111年8月月30日日，三亚亚华宇发发出解约约通知书书，终止止了与洲洲际集团团的酒店店管理合合同。?由由于洲际际酒店管管理集团团在长达达六年的的管理过过程中，竟无一一年达到到并远远远低于合合同中双双方约定定的经营营业绩，甚至曾曾为掩盖盖业绩过过差的事事实，篡篡改向业业主汇报报的数字字，虽然然后被查查出，但但已给业业主造成成了不可可挽回的的

34、损失。七、写字楼楼和公寓寓物业管管理方案案写字字楼服务务重点保保证可靠靠性，供供电和网网络系统统可靠性性纳入重重点工作作。楼宇宇自动化化系统管管理和维维护实现现网络化化和知识识化服务务，降低低物业管管理成本本。远程程维护服服务，与与机电设设备供应应商专家家保持良良好的网网络关系系，及时时得到远远程视频频指导。写字字楼的出出租管理理是整个个物业管管理的重重点,要要根据物物业的档档次和定定位,选选择最适适合的租租户群体体,以高高档5AA写字楼楼为例,1000米以上上需要以以大企业业总部作作为主要要租赁对对象,一一般整个个楼层租租赁。1100米米一下楼楼层可以以分散租租赁,但但是500米以上上每层尽

35、尽量安排排两家租租户。深圳圳京基1100综综合体的的超高层层写字楼楼与购物物中心综综合体写字字楼出租租管理需需要充分分考虑行行业特征征,4AA级别写写字楼物物业,如如果以金金融保险险为主,金融类类服务公公司可以以放在较较高楼层层,保险险类公司司尽量安安排在较较低楼层层,原则则是访客客最多的的租赁单单位放在在较低楼楼层。超高高层写字字楼的消消防管理理是重点点之一,由于超超高层火火灾害难难以救援援,必须须将火险险消灭在在萌芽状状态。20011年年2月110日113时，沈阳皇皇朝万鑫鑫国际大大厦(以以下简称称“皇朝朝万鑫”)B座座楼下铁铁皮围栏栏矗立，几名工工人守在在门口，禁止他他人进入入。路边边停

36、了一一辆写着着“消防防”两字字的白色色轿车，两名消消防人员员拿着检检测仪器器，站在在大厦的的大屏幕幕下方进进行评估估。作为为沈阳地地标性建建筑之一一的皇朝朝万鑫酒酒店，一一夜之间间变成了了黑色的的“空壳壳”。 着火的的B座楼楼栋窗户户基本破破碎，外外墙已经经面目全全非，颜颜色黝黑黑，A座座楼栋表表面也多多处呈现现过火的的痕迹。2月月3日零零时133分左右右，也就就是农历历兔年刚刚到来十十多分钟钟，位于于沈阳市市和平区区青年大大街3990号的的这家五五星级酒酒店，因因燃放烟烟花爆竹竹引燃楼楼外墙表表面装饰饰材料发发生火灾灾，过火火面积约约1万平平方米。当日99时许，大火被被成功扑扑灭，没没有造成

37、成人员伤伤亡。沈阳阳皇朝万万鑫国际际大厦坐坐落于沈沈阳最繁繁华的青青年大街街黄金地地段上，A、BB、C三三座超高高层塔楼楼呈“品品”字形形排列，底部以以裙楼共共享大厅厅连接，设有五五星级酒酒店、55A级写写字楼和和高级公公寓等，A座主主要为豪豪华五星星级酒店店和部分分写字楼楼，顶尖尖高度为为2199米，BB座主要要为公寓寓，精装装修，高高度为1152米米。该项项目总投投资近330亿元元人民币币，20008年年年底开开始对外外招商运运营。“楼楼太高，消防队队员的水水枪高度度不够，水和泡泡沫打不不上去。”另一一位目击击者称，由于现现场集结结的多数数消防车车辆大多多使不上上劲，尽尽管有上上百台消消防

38、车集集聚在火火场附近近，但多多数派不不上用场场，几台台云梯车车升到最最高点，也只能能将水打打到六七七十米高高，而BB座公寓寓高达1152米米。这样样一来，人们只只能眼睁睁睁看着着这栋公公寓被烧烧得只剩剩下框架架，火势势也随之之蔓延到到A座主主楼。失火火后的沈沈阳皇朝朝万鑫国国际大厦厦。中国国青年报报记者 王 晨晨摄超高高层的监监控系统统需要考考虑监控控内部的的同时,还要能能够监控控外立面面,消防防系统要要能够对对外墙起起火有灭灭火措施施。超高高层的电电梯管理理也是难难点,容容易引起起客户投投诉,因因此,需需要培训训专业电电梯工程程师或者者是电梯梯维护公公司派出出工程师师和维修修技工驻驻扎。30

39、00米高高度电梯梯分区方方案酒店店式公寓寓服务可可以参考考五星酒酒店物业业管理服服务,酒酒店式服服务引进进公寓中中，提供供洗衣服服和送餐餐服务.酒店式式公寓尽尽量租赁赁给知识识分子群群体,便便于管理理,建立立有效的的管理秩秩序。八、综合体体停车场场管理与与降低地地下空间间运营成成本的方方法充足足的停车车位和方方便的停停车场通通道是现现代购物物中心以以及综合合体竞争争力的重重要组成成部分。停车车场管理理是物业业管理的的重要组组成部分分,管理理重点是是防止盗盗窃,严严格按照照秩序停停放,采采用分区区停放管管理模式式,采用用电脑软软件规范范化管理理。以长长春国际际金融中中心为例例,酒店店和公寓寓停车位位专用，写字楼楼和购物物中心建建议部分分停车位位通用，具体为为购物中中心设置置1000个停车车位，可可以混合合使用写写字楼2200个个停车位位。大型型综合体体可能有有多种停停车方式式,包括括空中停停车和立立体停车车。以青青岛JUUSCOO 为例例是地面面停车和和空中停停车结合合。大型型停车场场的地下下2层以以及更深深层需要要在设计计中考虑虑自然通通风，例例如，下下沉广场场通达到到-1以以及-22层，-3层需需要考虑虑通风井井，否则则因为