某项目整体运营思路及商务合作方案

1、浙中国际际项目整整体运营营思路及及商务合合作方案案浙江兰兰溪二一六六五目 录录一、项目目基本情情况分析析11二、兰溪溪商业发发展格局局及商住住市场分分析31、兰溪溪市商业业发展格格局概述述32、本案案周边商商住地产产分析77三、对本本项目操操盘营销销大纲1111、本项项目整体体操盘节节点划分分1112、营销销策略大大纲133、项目目的营销销运营策策略13四、本项项目总体体销售货货值测算算161、住宅宅产品市市场售价价预测1162、商业业产品市市场售价价预测1173、项目目总体销销售货值值测算119五、前期期推盘营营销推广广费用预预算2261、具体体各项费费用预算算266六、商务务合作人人员组建

2、建及取费费方式281、商务务合作人人员编制制2882、商务务合作取取费方式式288 29/33一、项目目基本情情况分析析浙中国际际纺织品品综合市市场位于于兰溪丹丹溪大道道南侧，东邻柳柳湾路，南接振振兴西路路，西邻邻渔洲路路，占地地面积1160亩亩，总建建筑面积积20.5万平平方米，总投资资7.55亿元。项目四至至交通较较为发达达，北面面丹溪大大道西面面直通兰兰溪永昌昌、诸葛葛、孟湖湖等主要要乡镇，东面连连通新老老城区，基本横横跨整个个兰溪市市区；西西面临近近渔洲路路，渔洲洲路北面面可直通通工业园园区，有有效拉通通本案与与工业园园区的距距离；东东面柳湾湾路，南南面振兴兴路与新新城区政政府行政政中

3、心相相通；整整个交通通路网四四通八达达；按照项目目前期功功能规划划，主要要分为三三大主功功能区域域，由北北至南功功能承接接，A区区分为三三大市场场带：AA1区（盒子商商业）以以百货业业态为主主的购物物中心、A2A100区为纺纺织交易易市场、A111A223区为为高端展展示办公公区（独独栋商务务），BB区主要要作为酒酒店式公公寓运营营，C区区为项目目高档居居住小区区；项目经济济技术指指标数据据：A1AA10区区A11A233区占地面积积505119占地面积积154882建筑面积积915009建筑面积积171000其中块体市场场339660建筑密度度32.116%条形市场场245996容积率1.1

4、地下建筑筑329553绿地率18.885%建筑密度度36.555%停车位175容积率1.155绿地率15.225%停车位600B1BB2区C区占地面积积179227占地面积积182555建筑面积积466331建筑面积积464336其中商业建筑筑面积70655其中商业建筑筑面积52011酒店建筑筑面积149226住宅建筑筑面积310005酒店式公公寓140221地下室102330地下室106119建筑密度度28%建筑密度度29.226容积率1.988容积率2绿地率30.115%绿地率35.776%住宅总户户数246停车位160停车位201综合上述述对项目目基本情情况的概概述，以以及前期期对项目目

5、的走访访了解，本项目目虽然在在当地具具有多重重核心优优势，不不管是从从政策支支撑、项项目体量量、交通通路网、功能分分区定位位等等，但是在在整盘的的运营思思路上缺缺乏主次次，而且且推售节节奏上没没有把控控，导致致目前入入市较为为盲目；甚至出出现部分分产品在在销售中中缺乏其其自有的的核心优优势发挥挥；为此此对本案案的操作作运营大大纲做如如下概述述；二、兰溪溪商业发发展格局局及商住住市场分分析1、兰溪溪市商业业发展格格局概述述兰溪市位位于浙江江中部，地处钱钱塘江中中游，金金衢盆地地北缘。东北领领浦江、义乌，南界金金华，西西与龙游游交界，北与建建德接壤壤，市域域总面积积为13313.56平平方公里里。

6、兰溪市区区位于市市域中部部，地处处衢江、金华江江、兰江江三江汇汇合处。市区东东北距省省会城市市杭州市市1322公里，东南距距金华市市23公公里，整整个市区区由城东东、城西西和城南南片组成成，三片片隔江对对峙，呈呈鼎立之之势。随着城市市发展格格局梯度度转型，老城区区功能逐逐步退化化，伴随随着政务务中心的的迁移，商业核核心商圈圈也随之之转移，形成多多个次核核心圈，新区西西溪自然然作为城城市西扩扩承接地地，但是是在近年年来政府府一直推推进城市市边缘化化发展，城镇一一体化的的发展，项目所所在地将将进一步步融入城城市发展展新核心心圈中；就兰溪市市现阶段段商业形形态及近近几年的的发展演演变，商商业的演演变

7、无疑疑对当地地的消费费习惯和和生活习习惯影响响巨大。随着近近几年人人均收入入的明显显提高，人们更更多的去去追求体体验高层层次的消消费场所所。休闲闲、娱乐乐带来的的生活新新享受，强调生生活质量量的提升升、品质质的升级级。1.1、老城区区综合体体项目山田田中央广广场兰溪首个个百货综综合体项项目，位于兰兰溪市北北面，距距离人民民路主要要商圈较较近，近近8万，负一一层约1100000联联华超市市、地上上约3000000百货货整体租租给杭州州解百、时代影影院约550000、星星乐迪KKTV550000、山山田大酒酒店1000000；中央广场场项目，内部商商业业态态分布仍仍以传统统百货业业态为主主，其他他

8、休闲娱娱乐、餐餐饮等业业态较少少，内部部管理较较为混乱乱；1.2、老城区区综合体体项目今朝朝商厦位于兰溪溪市劳动动路788号，处处于兰溪溪市最繁繁华的商商业地段段，靠近近火车站站，今朝朝商厦总总共分为为四层，每层近近20000，整体面面积达到到80000； 虽地处处老城核核心路段段，但是是内部人人气不足足，一楼楼以化妆妆品、黄金金珠宝、箱包皮皮具、其其他楼层层均以服装类类业态为为主，以以及部分分小面积积的儿童童娱乐项项目；1.3、新城区综综合体项项目福泰隆隆购物广广场福泰隆生生活广场场地处兰兰溪新区区西溪，地理位位置优越越，临近近城市主主干道丹丹溪大道道，商业业面积在在200000，主要要业态

9、以以其自营营的福泰泰隆生活活超市为为主，配配合其他他服装、美食城城、普乐乐迪KTTV、儿儿童娱乐乐城等业业态为辅辅；项目业态态分布比比例不均均，购物物环境较较为一般般，但是是其一楼楼的儿童童主题娱娱乐城业业态相对对人气较较高；1.4、新城区综综合体项项目嘉泰新新时代广广场嘉泰新时时代广场场位于西西溪核心心路段，与福泰泰隆生活活广场相相邻，总总面积约约700000，是溢溢价集大大型超市市、精品品百货、餐饮娱娱乐、休休闲文化化于一体体的商业业综合体体项目。商场内内部主要要分为66层，负负一层为为沃尔玛玛超市、1层内内部以化化妆品、黄金珠珠宝，外外围有星星巴克咖咖啡、肯肯德基等等业态，244层以服服

10、饰为主主，5层层以电玩玩城、横横店影院院、部分分餐饮业业态；对兰溪市市商业综综合体的的市场走走访中，对于当当地商业业综合体体项目，相对而而言嘉泰泰新时代代广场项项目，内内部商业业业态分分布、品品牌影响响力、功功能环境境相对较较为完善善；但是是在其运运营定位位中仍以以传统百百货业态态为主，制约其其后期的的发展；2、本案案周边商商住地产产分析在前期的的市调走走访中，考虑到到时间以以及项目目的接洽洽等情况况，仅对对本项目目浙中国国际项目目周边楼楼盘进行行市调；本案所在在区域位位于新区区西溪版版块的外外溢区域域，周边边在售楼楼盘主要要由项目目东面的的金报御御园项目目、北面面彩虹城城、金色色华府以以及新

11、区区核心路路段品牌牌发展商商绿城兰兰园项目目进行分分析；2.1、金报御御园项目目项目金报御园园物业类型型商住项目目建筑类别别多层、小小高层销售均价价住宅60000元/平平米左右右商业1.21.33万元/房源面积积高层701117两房三三房产品品多层1081411复式式开发商兰溪中翼翼金报置置业有限限公司项目地址址溪西西环环路车管管所旁项目特色色完全人车车分流、6000多米小小区内环环跑到、超大绿绿化面积积项目位于于本案的的东面，周边交交通较为为发达，主要以以住宅产产品为主主，搭配配部分沿沿街底商商项目，目前高高层住宅宅对外报报价为660000元/左右，但是实实际成交交均价在在57000元/左右

12、右，另外外沿街底底商为一一二楼连连通，预预计在1140左右，均价在在120000元元/左左右；2.2、金色华华府项目目物业类型型商住项目目建筑类别别多层、小小高层销售均价价住宅5000060000元元/平米米左右商业1.31.44万元/房源面积积高层1051366两房房三房产产品多层1642355复式式开发商兰溪市创创越置业业有限公公司项目地址址溪西越中中路2号号项目特色色新城首席席花园住住宅、超超值赠送送性价比比高、多多层洋房房得房率率高位于环城城西路以以西，创创业大道道以南，目前在在售主要要以沿街街商铺、高层房房源为主主，部分分多层产产品，高高层均价价在5220053000元/，多多层均价

13、价60000元/，商商铺均价价在1.3万1.44万元/；2.3、彩虹城城项目物业类型型商住项目目建筑类别别多层、小小高层占地面积积652007建筑面积积1800000销售均价价住宅52000元/平平米左右右房源面积积高层93三三房产品品开发商兰溪市诚诚泰置业业有限公公司项目地址址兰溪市创创业大道道与彩虹虹路交汇汇处项目特色色集住宅、商业、酒店、产权式式酒店公公寓等于于一体项目北面面，目前前主要在在售产品品为高层层剩余货货量，对对外报价价在52200元元/均均价；2.4、绿城兰兰园项目目物业类型型商住项目目建筑类别别高层、小小高层、商业销售均价价住宅90000元/平平米左右右商业34万万元/房源

14、面积积高层901140两房三三房产品品开发商兰溪市溪溪西商圈圈开发建建设有限限公司项目地址址丹溪大道道与横山山路交汇汇口项目特色色绿城二代代高层项项目、人人车分流流、绿城城物业、更启用用国内首首个园区区生活服服务体系系品牌开发发商，位位于西溪溪核心路路段，主主要对外外宣释项项目产品品品质、品牌开开发商、品牌物物业等价价值；55月122号正式式对外启启动认筹筹，目前前推售主主要以高高层9001440产产品为主主，均价价在90000元元/左左右，沿沿街商铺铺暂未对对外发售售，预计计均价在在344万元左左右（保保守预计计），其其正对面面的嘉泰泰新时代代广场原原入市价价格在55万元/左右右；总结：根根

15、据前期期对兰溪溪市商业业市场及及周边项项目的市市调走访访中发现现，项目目的A11区完全全具备承承载购物物中心的的能力，而且对对于整个个市区商商业综合合体的发发展阶层层仍停留留在第三三个阶段段shooppiing malll的时时代，而而不是第第四代家家庭式体体验购物物中心，故对于于未来项项目入市市，有利利于抢占占商业市市场的机机会点；本案周边边三个项项目住宅宅类产品品市场均均价集中中在5220060000元/售价价范围内内，与本本案目前前对外的的报价554000元/的价格格相似；另外面面积段基基本维持持在7001440的的两房三三房产品品，面积积段雷同同；而商商铺产品品的售价价基本维维持在11

16、.21.44万元/，本本案目前前除了AA1区的的沿街商商铺较高高外，AA2AA23区区的市场场报价在在0.991.1万元元/（现场优优惠折扣扣8.11折），低于区区域市场场的售价价；而按按照本项项目前期期入市的的项目形形象、品品牌形象象而言，上述住住宅及商商铺价格格处于区区域低洼洼地带；三、对本本项目操操盘营销销大纲鉴于之前前整个团团队已对对本项目目操盘思思路做了了沟通，故在本本方案中中不做具具体的招招商、营营销工作作铺排，仅对操操盘中的的各个环环节做大大纲的叙叙述，以以便对下下述中的的货值测测算、项项目总销销售额等等提供依依据；1、本项项目整体体操盘节节点划分分在整盘的的推售中中，通过过A区

17、先先行启动动，在市市场中快快速建立立项目形形象，虽虽然A区区作为溢溢价性产产品，但但是对于于本项目目而言，由于前前期入市市受阻，市场大大众对项项目认知知及信息息递减，只能通通过损失失溢价来来换取整整盘的销销售；第一阶段段：A溢溢价区+E现金金流区部部分产品品（具体体搭售产产品见后后续细案案），以以形象建建立来提提升现金金流产品品的正常常销售，实现第第一阶段段的资金金回笼，同时借借助第一一波引爆爆点带动动第二阶阶段的入入市销售售及招商商工作；第二阶段段：B溢溢价区+E现金金流区部部分产品品，结合合第一波波A区的的主力店店入驻和和火爆开开业，顺顺势带动动B区的的入市销销售以及及E去的的加推步步伐；

18、第三阶段段：D区区酒店式式公寓产产品推售售，通过过ABB区的招招商及销销售工作作以及EE区的销销售，同同时推动动D区投投资性产产品的销销售，结结合前期期的客户户资源拔拔升产品品的溢价价空间；第四阶段段：C区区商务独独栋商业业推售，由于产产品的功功能多元元化，须须借助BB区DD区的客客户资源源来带动动此区域域的销售售；以实实现更高高的溢价价空间；2、营销销策略大大纲建立项目目高端形形象，匹匹配核心心价值；建立完美美展示，塑造样样板体验验区；奢华造势势，极致致活动，引爆价价值；充分利用用综合体体其他物物业的价价值拉升升，提升升住宅产产品价值值；限量互动动推售提提升项目目价值；提升销售售服务，迎合高

19、高端品质质。通过上述述思路策策略，在在整体大大的营销销策略上上以先抑抑后扬，通过中中短期密密集的活活动导入入形象，渗透市市场，建建立标杆杆物业形形象，充充分蓄势势，最后后集中爆爆发，让让客户的的好奇心心与起到到拔升至至临界点点最终集集中释放放，以及及实现成成功开盘盘热销；3、项目目的营销销运营策策略3.1、推广策策略：高高举高打打，梳理理领袖形形象的线线上推广广；多元元渠道，渗入不不同方式式的线下下推广；梳理领领袖标签签强势占占位，打打造第一一市场影影响力，通过形形象，以以精神诉诉求契合合客户心心理，调调性高、格调高高；巩固固兰溪本本地圈层层，拓展展多元客客户渠道道，进入入周边乡乡镇外拓拓，最

20、大大范围增加加外来投投资客户户量；强强化形象象，增强强客户购购买信心心，强化化本案形形象及客客户身份份，引爆爆客户最最强有力力的诉求求点，加加速成交交；3.2、活动策策略：奢奢华造势势，极致致活动，引爆价价值；充充分利用用综合体体其他物物业的价价值拉升升，提升升住宅产产品价值值；以“大事件件”穿插“小活动动”的形式式举行持持续的、频密的的营销活活动； 活动类别别目标常见营销销活动项目造势势活动提高项目目社会知知名度与与市场影影响力，奠定大大盘气势势 “明星效效果”快速聚聚集人气气； 城市发展展、生活活论坛； 信息传递递活动传达项目目信息与与区域价价值 产品发布布会、产产品鉴赏赏会； 项目认筹筹

21、、解筹筹； 促成销售售活动针对特定定人群、特定单单元、特特别日期期加大销销售力 优惠折扣扣活动； 重要节点点，房交交会、55.1、10.1 现场抽奖奖等。 积聚人气气活动积累客户户，解决决人气不不足的问问题 美食博览览会； 音乐欣赏赏会； 冷餐会。 人脉维护护活动主要针对对诚意客客户、成成交业主主和客户户会成员员，维系系、发掘掘老业主主潜在的的购买力力和拉动动力 客户答谢谢酒会； 社区生活活摄影、绘画比比赛； 社区节日日活动； 前期形象象活动主主要以“项目造造势”、“信息传传递”等大事事件为主主，对项项目形象象的强化化，失效效性较长长。销售售现场活活动主要要以“促成销销售”、“积聚人人气”、“

22、人脉维维护”等活动动为主，对客户户的维护护和口碑碑的传播播，失效效性较短短。3.3、推售策策略：寻寻找市场场空白点点，限量量版互动动推售拉拉升价值值；中步步快跑，注意节节奏；高端启势势，产品品分割：产品分分割，分分批入市市，由于于产品面面积区间间和总价价区间存存在交叉叉，避免免内部竞竞争。以以部分产产品抢先先入市，必须马马上占领领高端市市场，制制造项目目热销形形象。中部快跑跑，注重重节奏：利用多多次、适适量的开开盘方式式制造高高开盘率率，持续续吸引市市场关注注度，为为后期推推盘蓄势势、造势势。保持持项目主主流产品品组合推推售，形形成丰富富产品线线及面积积段选择择，最大大限度消消化积累累客户，提

23、升项项目口碑碑。有效效组合产产品推售售，利用用不同产产品测试试市场反反应，为为后期推推售做参参考。3.4、价格策策略：市市场比准准定价；以契合合市场主主流的产产品及价价格入市市，实现现首批热热销；综合体中中产品多多元化，多承担担的市场场角色和和实现价价值目标标亦不相相同。根根据物业业价值贡贡献定位位制定物物业价值值目标，指导定定价。商业（AA1区）：作为为重点溢溢价产品品，实现现项目溢溢价;纺织专业业市场（A2A233区）：原价值值承接产产品，能能有效拔拔高项目目形象，并且具具有一定定的溢价价能力范范围；商务酒店店公寓（B区）：风险险性产品品，一方方面是项项目形象象贡献者者，另一一方面实实现现

24、金金流，降降低风险险；住宅（CC区）：作为现现金流产产品，能能有效抗抗击市场场风险，实现资资金回笼笼目标；以契合市市场主流流的产品品及价格格入市，实现项项目入市市热销，推盘中中期将商商业、住住宅等现现金流及及溢价产产品推出出，保证证后期商商务酒店店公寓、专业市市场产品品的形象象贡献和和溢价，制作项项目投资资升值的的价值曲曲线。3.5、招商策策略：主主要围绕绕项目展展开的三三个方向向制定，A1区区的体验验式购物物中心、A2区区的纺织织专业市市场、商商务办公公区、BB、C区区的辅助助性社区区型商业业； 招商思思路上以以招大商商家、品品牌商家家、生活活配套服服务型商商业为主主，整个个策略分分为三个个

25、阶段：先主力后后散户：首先将将号召力力大、知知名度高高的品牌牌引入并并给予租租金优惠惠，在借借其品牌牌优势，带动商商业街散散户进场场。大品品牌带动动小品牌牌，大商商家带动动小商家家；先收紧后后放松：遵循“高品位位、低门门槛”的策略略，对目目标主力力品牌适适当放松松，以吸吸引这些些品牌的的入驻，待开业业前再吸吸纳各级级配套经经营户，力求“满堂开开业”的效果果。先外后内内：现在在全省范范围内（主要以以金华、杭州）招商，形成由由外到内内的成功功招商模模式，把把知名品品牌引进进兰溪，可以降降低招商商风险、缩短招招商时间间并能做做到经营营业态优优质化。3.6、展示策策略：建建立完美美展示，塑造样样板体验

26、验区；按按照推盘盘节奏进进行包装装，前期期通过展展示包装装来提升升项目的的入市亮亮点；主主要包装装方向以以外广场场音乐喷喷泉打造造、LEED电子子屏建立立、前商商业综合合体亮化化工程、综合体体外围广广告商业业氛围营营造、营营销中心心重新打打造、配配合住宅宅销售样样板房、酒店式式公寓样样板房等等；四、本项项目总体体销售货货值测算算对于本项项目的总总体销售售货值的的测算，须结合合项目总总体可售售体量进进行测算算，以第第一阶段段项目规规划文本本中的经经济技术术指标值值选值，并且结结合周边边在售项项目均价价进行KKPI市市场比对对法测算算基准均均价；结合第二二阶段对对兰溪区区域市场场的商业业及住宅宅产

27、品市市场的市市调走访访数据，对本项项目前期期入市货货值销售售定价提提供初始始依据，考虑到到综合因因素影响响，对于于市场数数据的调调研取值值范围有有所缩减减，主要要参照项项目周边边在售住住宅及商商业项目目金报御御园、金金色华府府、彩虹虹城以及及临近的的西溪新新区标杆杆项目绿绿城兰园园；1、住宅宅产品市市场售价价预测浙中国际际住宅均均价价格制定定项目本案金报御园园金色华府府彩虹城绿城兰园园均价PX62000520005100090000主要因素素对比因素素权重100%35%25%30%10%地段区位位区位9%77768交通7%66465配套8%66558景观9%56655周边环境境6%44545升

28、值潜力力9%76577物业品质质小区环境境8%45755规划规模模11%77768内部配套套8%55665户型产品品10%77678品牌形象象企业实力力10%67558物业管理理5%33338合计100%6769666580比准系数数1.000 1.000 1.100 0.9990.988比准价格格58900 55488 49488 86444 销售率修修正0.955 0.977 0.9880.988 初步确定定住宅价价格56066项目住宅宅毛坯比比准价=56006元/平米通过对周周边在售售住宅产产品的市市场比对对，对于于本项目目最终实实现的市市场销售售价格比比准参照照价56606元元/，按照

29、实实际入市市上下浮浮动5%，本项项目未来来售价区区间在55300058800元元/；借助项项目推售售节奏把把控，实实现整体体均价预预计在556000元/；2、商业业产品市市场售价价预测考虑到项项目现阶阶段的情情况，缺缺乏品牌牌商家、主力店店等招商商资源配配合，以以及原商商业定位位上体验验的成分分在内；综上所所述，对对于项目目现阶段段的定价价方式，则按照照“市场比比对法”进行，选择区区域内在在售商业业产品进进行比对对、取值值，测算算出本项项目下阶阶段入市市均价范范围； 对于上述述商业产产品的综综合评比比，其取取值参照照配比具具体如下下：金报报御园447%、金色华华府322%、绿城城兰园221%，

30、具体如如下：浙中国际际商铺均均价价格制定定项目名称称本案金报御园园金色华府府绿城兰园园近期均价价PX130000140000350000主要因素素对比因素素权重100%47%32%21%地段区位位区位15%89.51011.55交通10%8.58.579配套12%87.5810.55商业氛围围10%6.57.568升值潜力力8%8768物业品质质产品实用用8%6.55.55.55.5铺位结构构11%98.58.58总体规划划8%76.56.56运营实力力主题定位位10%886.56.5运营管理理8%7.56.566合计100%77757079比准系数数1.000 0.944 0.966 0.9

31、77 比准价格格106331 118227 302116 销售率修修正0.877 0.888 0.899 初步确定定住宅价价格133225 项目比准准价=1133225元/平米按照上述述均价测测算，对对于本项项目商业业产品入入市均价价在1333255元/平平米左右右，结合合5%6%的的市场动动态浮动动值，预预计均价价范围在在126600140000元元/平米米左右；3、项目目总体销销售货值值测算通过上述述市场比比较法得得出本项项目的住住宅及商商业产品品销售均均价，再再结合第第三阶段段中项目目整体推推售节点点进行铺铺排进行行测算，具体如如下：备注：在在下面的的销售额额测算中中，部分分产品均均价如

32、AA综合商商业的预预计均价价参照原原嘉泰新新时代广广场入市市时的售售价566%（嘉嘉泰新时时间沿街街商铺55万元/）及及现阶段段本项目目销售价价格（33.5万万元/，可享享受0.81折折优惠）进行初初定；住住宅及其其他商业业则按照照市场比比对法得得出的均均价进行行测算；3.1、第一阶阶段产品品去化实实现销售售测算推售节点点推售产品品货值测算算产品区域类别总面积（）预计销售售销售面积积（）预计均价价（元/）销售总额额（元）第一阶段段推售（预计220177年初）商业A1F116110.55994%109113.99546628000030555907728.8住宅E90.9930900.695%2

33、9366.077550001614483885121.6438922.48836977.85562033382008122.6239233.84437277.64482050020664110.2626466.24425133.92281382266004107.17214.34203.6233111999266.5120.2655055.86652300.56672876681118.55合计（元元）40622940034.8第一阶段段去化产产品组合合以A综综合商业业树立形形象，搭搭配部分分E住宅产产品入市市，上述述收益测测算中商商业部分分仅选取取1层商商业进行行合计，2层及及3层预预计22

34、23499.411物业业考虑到到市场售售价以及及商业运运营的因因素影响响，前期期作为发发展商自自持物业业，后期期可视最最终情况况进行抛抛售；假假定物业业没有增增值按普普通住宅宅物业计计价（550000元/），预预计1.1亿元；3.2、第二阶段产产品去化化实现销销售测算算推售节点点推售产品品货值测算算产品区域类别总面积（）预计销售售销售面积积（）预计均价价（元/）销售总额额（元）第二阶段段推售（预计220177年中下下旬）商业B专业市场场24599672%177009.11210000017700912200住宅E110.2661744.56686%53100.12216570003026676

35、993.112107.17214.34184.33224105006944.688120.2464922.96655833.944563182284889.992合计（元元）24022380077.7第二阶段段以B商商业配合合E住宅宅产品进进行组合合入市，B商业业保守预预计去化化率在772%，销售面面积1777099.122平米，E住宅宅产品考考虑到首首期入市市住宅产产品面积积段较为为丰富（901233），可满足足不同人人群所需需，而在在第二阶阶段中住住宅部分分产品面面积均在在10771220，且货量量较大与与周边竞竞品项目目产品同同质化严严重，故故去化比比率有所所降低；在第二二阶段中中总销额

36、额预计在在2.44亿元（不含第第一阶段段剩余货货量产值值）；3.3、第三阶段产产品去化化实现销销售测算算推售节点点推售产品品货值测算算产品区域类别总面积（）预计销售售销售面积积（）预计均价价（元/）销售总额额（元）第三阶段段推售（预计220188年初）公寓D精装公寓寓14922693%138881.1188600011933781148商业E沿街商铺铺5201185%44200.8551200005305502000车位E地下车位位145100%145600000870000000合计（元元阶段中中，以DD公寓产产品及EE住宅沿沿街底商商、停车车位去化化为主，由于项项

37、目前期期定位设设计两栋栋公寓，公寓产产品推售售按照节节点进行行分栋销销售，首首期以精精装或者者酒店式式公寓进进行运营营（酒店店式公寓寓以精装装为主，考虑市市场客户户投资收收益比，具体在在实际操操作中进进行市场场研判），同时时满足首首置、投投资客户户的需求求；第三三阶段预预计实现现销售11.8亿亿元（不不含第一一/第二二阶段剩剩余货量量产值）；3.4、第四阶段产产品去化化实现销销售测算算推售节点点推售产品品货值测算算产品区域类别总面积（）预计销售售销售面积积（）预计均价价（元/）销售总额额（元）第四阶段段推售（预计220188年下旬旬）商业C商务独栋栋17100060%1026601100001

38、1288600000D沿街商铺铺7065585%60055.2551300007806682550公寓D普通公寓寓14022190%126118.99620007823371880其他A/B/D地下室43577280%348557.66600000000合计（元元）27511654430第四阶段段中主要要以商务务办公产产品去化化为主，C商务务独栋、D普通通公寓（可打造造成SOOHO公公寓，宜宜居宜商商多功能能空间），其次次以D沿沿街商铺铺及地下下室物业业（结合合前期整整盘的推推售，地地上产品品基本满满足一定定的销售售基础上上），第第四阶段段中预计计实现销销售额在在2.77亿元（不含前前期销售售

39、剩余货货量产值值）；综上四个个阶段的的销售工工作中，预计实实现销售售额在111亿元元；3.5、项目整整盘销售售剩余货货量测算算清盘期剩余产品品货值测算算产品区域类别总面积（）预计销售售销售面积积（）预计均价价（元/）销售总额额（元）剩余货量量（在各各阶段正正常销售售中配合合剩余货货量去化化）商业A1F696.64 85%592.14 2800001657799222.552B专业市场场68866.888 58533.855 1000005853384880C商业独栋栋68400.000 58144.000 1100006395540000E沿街商铺铺780.15 663.13 12000079

40、5775300D沿街商铺铺10599.755 900.79 1300001171102337.55公寓D精装公寓寓10444.822 888.10 86000763776344.2普通公寓寓14022.100 11911.799 62000738990677住宅E第一阶段段963.67 819.12 55000450551477.9第二阶段段18033.466 15322.944 57000873777655.6338其他地下室87144.400 74077.244 合计（元元8在上述的的四个阶阶段销售售工作中中，整体体数据中中并未涉涉及到剩剩余货量量的销售售，随着着项目阶阶段性的的销售工工作，在正常销销售中随随着新推推货量可可同时带带动剩余余货量去去化；根根据以上上表格中中可售剩剩余货量量值统计计，整体体剩余货货值按照照85%的去化化比率，预计实实现1.8亿元元的销售售额；结论：对对于本项项目整体体销售额额测算中中，各阶阶段的入入市并未未结合市市场动态