某地产开发有限公司管理制度与工作流程概述

1、陕西万合合实业有有限公司司管理制度目 录第一章 陕西万万合实业业有限公公司组织织结构1、垂直直化管理理组织结结构图2、经营营部组织织结构与与责权3、工程程部组织织结构与与责权4、销售售部组织织结构与与责权第二章 陕西万万合实业业有限公公司公司司管理制制度 （一）合合同预算算管理制制度第一条 总则则第二条 工程程造价内内部管理理 建设工程程合同管管理第第四条 建设设工程以以外合同同管理第五条 销售售合同管管理（二）工工程部管管理制度度第一条 工地地现场例例会制度度第二条 工程程质量管管理制度度第三条 现场场签证管管理制度度第四条 图纸纸会审制制度第五条 工程程质量保保证制度度（三）销销售部管管理

2、制度度第一条 出勤勤制度第二条 卫生生制度第三条仪仪容仪表表制度请假制度度第五条：工装制制度第六条：销售管管理制度度第七条：销售规规范第八条：岗位职职责第九条 组组织结构构图第十条：售楼部部佣金分分配方案案第十一条条： 销销售管理理部赏罚罚制度第三章 陕西万万合实业业有限公公司工作作流程（一）经经营部工工作流程程1、工程程竣工结结算流程程2、项目目付款审审核审批批办法（二）工工程部工工作流程程1、项目目施工阶阶段总流流程图2、设计计图纸、设计变变更转发发流程3、施工工质量及及进度监监督控制制流程4、现场场签证签签发流程程5、材料料、样板板、设备备进场检检验流程程6、施工工样板房房装修流流程7、

3、工程程部外发发文件流流程8、工程程部文件件转发流流程9、工程程部项目目管理核核心流程程第四章 陕陕西万合合实业有有限公司司发展建建议一、当前前存在主要要问题二、提出出的对策策第一章 陕西万万合实业业有限公公司组织织结构陕西万合实业有限公司组织架构（定）1.垂直直化管理理组织结结构图总经理销售部经理财务部经理办公室主任理经营部经理工程板块副总经理（兼）土建工程师2名（兼）资料员1名会计1人 出纳1名置业顾问工程部经理商业销售、策划经理PAGE 2. 经经营部组组织结构构与责权权部门组织织结构图图部门编制制经营部分分管工程程预算及及合同管管理经理1人人1. 负负责与工工程相关关的所有有合同编编制工

4、作作2. 根根据设计计图纸组组织编制制或委托托编制工工程项目目概算、预算、预算分分配、材材料设备备预算等等3根据据工程进进度和合合同完成成工程款款的结算算、支付付以及工工程决算算工作4审核核或复核工工程量、设计变变更、现现场签证证等导致致工程投投资变化化的技术术文件5配合合工程施工工过程中中出现的的变更、签证及及时进行行费用核核算，从从技术经经济角度度进行比比较6严格格履行工工程合同同，严格格控制合合同内工工程投资资，严格格履行工程程款支付付的签字字程序7配合合项目前前期部完完成工程程招标工工作，编编写招标标文件中中的有关关造价条款款和标底底的编制说说明8完成成材料设设备招标标工作，调查、测算

5、材材料及设设备的暂暂定价格格，编制制采购合合同权力1工程程合同的的编制权权（政府府文件明明确规定定需要招招标必须须采用标标准合同同的除外外）2工程程预、结结算文件件的编制制权、审审核权及及工程量量的审核核权3招标标文件、标底、工程合合同的审审核权、建议权权，招标标、开标标工作的的参与权权4工程程进度付付款的审审核权相关说明明3 工程程部组织织结构与与责权部门组织织结构图图部门编制制土建工程师工程资料员土建工程师工程部项目经理经理级11人职责1负责责工程建建设项目目的施工工技术管管理、开开工准备备、对外外技术协协调等工工作2配合合商务部部起草工工程相关关合同3审查查施工组组织设计计，监督督进度计

6、计划的实实施情况况，控制制施工进进度，完完成工期期目标4熟悉悉施工设设计图纸纸，参与与施工设设计图纸纸会审和和技术交交底工作作5. 负负责管理理施工队队伍，并并协调好好对内、对外的的关系6. 根根据企业业项目建建设的实实际情况况，编制制并实施施完成工工程进度度计划8参与与及工程程施工招招投标工工作9. 加加强工程程质量控控制，负负责工程程施工管管理到竣竣工验收收的全过过程10. 组织开开展分项项、单项项（位）以及隐隐蔽工程程的完工工验收工工作11负负责工程程变更初初审、工工程量的的确认签签证、隐隐蔽工程程的验收收以及工工程决算算的初审审工作12会会同监理理进行现现场签证证，审核核施工单单位编制

7、制的报表表13协协助签订订工程施施工合同同、编制制材料供供应计划划，协助助商务部部编制付付款计划划14做做好材料料、设备备、人员员的管理理工作15. 配合销销售部做做好客户户咨询工工作权力1对工工程招投投标底洽洽商谈判判的参与与权2项目目设计方方案、施施工计划划的建议议权3对项项目工程程的组织、管理、监监控权4对工工程现场场签证的的审核权权5对现现场工程程建设技技术的指指导权6对现现场工程程建设质质量的监监督权7对工工程现场场实施方方案的协协调权、建议权权8对工工程建设设设计变变更、工工程洽商商的审核核权与决决策权9在项项目预算算范围内内，对工工程费用用使用的的决策权权10在在权限范范围内，可

8、以代代表企业业对外行行使联络络权和协协调权11对对本部门门员工聘聘用、提提请奖惩惩、解聘聘的建议议权相关说明明4 销售售部组织织结构与与责权部门组织织结构图图部门编制制销售部经理经理级11人按揭员置业顾问商业营销策划员员根据实际际而定职责1编制制和执行行项目营营销工作作计划2制定定营销推推广方案案3、同步步完成销销售动态态分析并并依此调调整营销销推广方方案4负责责项目的的销售策策划、平平面制作作、宣传传推广、媒体选选用等工作5. 负负责销售售备案工工作及相相关的政政府部门门协调工工作6策划划与实施施各类楼楼盘项目目的推广广、促销销活动7负责责项目商商业部分分的招商商工作8、负责责客户服服务管理

9、理工作，建立市市场研发发及客户户档案，处理投投诉、退退房等问问题权力1房地地产行业业资讯调调查经费费及营销销推广费费用的合合理使用用权2对营营销策划划及宣传传推广方方案决策策权3要求求相关部部门配合合的权力力4对本本部门员员工聘用用、提请请奖惩、解聘的的建议权权相关说明明第二章 陕西西万合实实业有限限公司公公司管理理制度 一、经营营管理制制度第一条 总则则建筑产品品价格受受全社会会价格体体系的影影响波动动频繁，为了合合理确定定和有效效控制工工程成本本、真正正做到合合同约定定与工程程造价结结合在一一起的成成本控制制体系，贯彻统统一量、调整价价、竞争争费的成成本控制制模式，特制定定本办法法；本管理

10、办办法适用用于太阳阳城房地地产开发发有限公公司所有有合同签签订及工工程造价价的控制制。第二条 工程程造价内内部管理理1、工程程造价实实行全省省统一的的“三统一一”取费法法。我司司尽可能能采用“清单报报价”，大包包干承包包方式，以便控控制成本本）：2、统一一基价：建筑、安装、市政、仿古园园林、维维修等工工程一律律实行统统一基价价取费法法；3、统一一基价的的内容：人工费费、材料料费、机机械费的的统一；4、统一一材料价价格，预预算阶段段（合同同签订前前）材料料价格取取当月造造价管理理站发布布的信息息价，信信息价缺缺项材料料以当月月市场价价计入；5、各工工程的取取费标准准按现行行费用定定额规定定的取费

11、费类别下下降一类类（在招招标文件件中进一一步明确确）；6、所有有材料实实行动态态管理，使其价价格与市市场水平平一致，统一基基价随价价格的变变化更新新，并将将此变化化反馈给给工程部部。7、工程程造价的的内部控控制实行行预算阶阶段专业业工程师师初审、部门经经理复审审、付总总经理终终审的三三级复核核制管理理，结算算阶段实实行合同同预算部部专业工工程师初初审，部部门经理理复审，造价咨咨询公司司终审的的三级复复核制度度。第三条 建设设工程合合同管理理1、明确确合同格格式：一一律采用用标准合合同示范范文本，补充条条款在补补充协议议中明确确，此工工作由负负责合同同起草的的部门经经理完成成，主管管付总经经理复

12、审审，并请请公司法法律顾问问严格审审核、把把关；2、掌握握合同的的内容：了解并并掌握合合同的文文件组成成，熟记记合同主主要内容容，分清清甲、乙乙双方责责任；3、严格格遵守合合同汇签签制度，履行合合同汇签签程序。第四条 建设设工程以以外的合合同管理理1、由公公司法律律顾问对对合同的的内容、条款进进行审定定；2、严格格遵守合合同会签签制度，履行合合同汇签签程序。第五条 销售售合同管管理1、销售售合同一一律采用用标准合合同示范范文本，补充条条款在补补充协议议中明确确，此工工作由负负责合同同起草的的部门经经理完成成，总经经理审核核，并请请公司法法律顾问问严格审审核、把把关；掌掌握合同同的内容容：了解解

13、并掌握握合同的的文件组组成，熟熟记主要要合同内内容，分分清甲、乙双方方责任；二、工程程部管理理制度第一条 工地地现场例例会制度度1、在正正式开工工前，组组织施工工、监理理单位召召开工地地第一次次会议，会议由由建设方方主持，建设方方介绍开开工准备备条件、宣布开开工；施施工方介介绍施工工准备情情况和施施工组织织设计；监理方方介绍监监理规范范，三方方熟悉施施工合同同、监理理合同的的主要内内容；2、第一一次会议议纪要要要由建设设方整理理，确定定每周工工地例会会的时间间及各方方与会人人员名单单；3、工地地例会检检查上周周计划执执行情况况，分析析未完成成原因，制定纠纠偏措施施解决现现场施工工问题，确定下下

14、周计划划及要求求配合协协调的内内容；工地例会会纪要由由监理公公司整理理，经会会签后分分发给各各方。第二条 工程程质量管管理制度度1、工程程部按各各专业岗岗位进行行质量管管理和控控制分工工，工程程部经理理负责内内部质量量保证体体系的运运行，督督促施工工单位完完善质量量体系；2、各专专业岗位位督促施施工单位位质量体体系子系系统的有有效运行行；原材料、半成品品、构配配件进场场后，按按岗位职职责划分分会同施施工单位位、监理理单位共共同进行行外观检检查、核核验三证证，合格格后方可可使用，不合格格的应书书面通知知施工单单位运离离现场；3、施工工过程质质量验收收按单位位工程、分项工工程、分分部工程程进行验验

15、收合格格后签字字，方可可进入下下道工序序；4、单位位工程竣竣工验收收由建设设方主持持组织施施工单位位、监理理单位、设计单单位、勘勘探单位位共同验验收，会会签验收收单，按按资料验验收、主主要功能能项目检检测、感感观评定定内容进进行；实实行工程程档案备备案制度度，详细细内容参参见政府府有关“工程档档案备案案”相关政政策。第三条 现场场签证管管理制度度1、签证证内容仅仅涉及合合同、图图纸以外外的部分分；2、签证证单由施施工单位位提前一一周给监监理公司司及甲方方审核，逾期提提出视为为无效；3、监理理公司及及甲方各各审核部部门在接接到签证证单两天天内作出出回应；4、甲方方现场监监理工程程师仅对对工程量量

16、、技术术性问题题提出审审核意见见；5、甲方方设计部部经理仅仅对变更更内容提提出审核核意见；甲方工工程部经经理提出出最后审审核意见见，签证证单的传传递由资资料员负负责，并并作好收收发时间间记录，最终审审核完签签证单一一共四份份留原件件保存。第四条 图纸纸会审制制度1、图纸纸会审是是解决施施工图质质量的一一个有效效措施，也是施施工工程程质量控控制的一一个重要要手段，可以将将施工图图的质量量隐患消消灭于萌萌芽状态态。图纸纸会审是是工程质质量事前前控制的的最有效效手段之之一，同同时对于于降低工工程成本本，保证证工期的的前提保保证。2、主要要审查的的内容：是否越越级设计计或无证证设计，图纸是是否加盖盖设

17、计院院出图章章、注册册建筑或或注册结结构师章章，是否否正式签签署；施施工图与与说明是是否齐全全；复式楼梯梯间的空空间尺寸寸是否满满足人性性化要求求；3、总平平面与施施工图的的几何尺尺寸、平平面布置置、标高高等是否否一致；4、是否否满足防防火、消消防专业业规范要要求；第五条 工程程质量保保证制度度1、施工工组织设设计审核核制度；2、工程程材料、半成品品质量检检验制度度；3、隐蔽蔽工程分分项（分分部）工工程质量量验收制制度；4、单位位工程、单项工工程中间间验收制制度；5、技术术经济签签证制度度；6、设计计变更处处理制度度；7、现场场协调会会及会议议纪要签签发制度度；8、施工工备忘录录签发制制度；9

18、、工程程款支付付签认制制度；10、工工程索赔赔签认制制度；11、建建立工程程总进度度控制计计划、月月进度控控制计划划、周计计划制度度；12、建建立监理理工作日日志及原原始记录录制度；13、技技术、经经济资料料及档案案管理制制度；14、建建筑原材材料见证证取样送送检制度度三、销售售部管理理制度第一条：出勤制制度上午：99:000-112：000下午：113：33018：001、早88：:440分前前到岗，开始做做清扫工工作，99：000分正式式进入工工作状态态，午休休时间为为工作弹弹性时间间，但必必须预留留值班人人员在岗岗。2、考勤勤反映一一位员工工最基本本素质和和工作态态度，因因此考勤勤是员工

19、工综合考考评重要要依据之之一。3、对营营销部销销售人员员公司根根据销售售制定的的排班表表及上下下班时间间进行考考勤记录录。第二条：卫生制制度1、营销销部人员员必须每每天坚持持打扫自自己的办办公区域域，保持持室内空空气清新新、干净净整洁、物品摆摆放整齐齐；2、随时时注意保保持现场场环境整整齐清洁洁。个人人物品及及销售物物品由要要指定存存放，柜柜台桌面面随时保保持整齐齐、干净净。3、各项项销售道道具、设设备应熟熟知正确确使用方方法，注注意维护护，如有有损坏或或故障，应及时时通知厂厂商或业业主尽快快修护。第三条：仪容仪仪表制度度1、工作作时间着着装应端端庄、大大方、得得体，时时刻保持持整洁、干净的的

20、仪容仪仪表；2、工作作时间售售楼部全全体销售售人员必必须身着着工作服服并佩戴戴胸卡，如外出出市调可可穿休闲闲装；3、男士士头发应应整齐利利落，长长度适中中，不留留胡须、不剃光光头；女女士头发发梳理整整齐，修修饰简洁洁，淡妆妆上岗；4、保持持指甲清清洁，不不留长指指甲，染染有色指指甲等；5、新进进人员未未订制服服前，依依最接近近上述方方式穿着着，衣着着清洁、头发整整齐、仪仪态端庄庄、精神神饱满、随时注注意公司司及业主主形象。第四条：请假制制度1、销售售人员如如有事需需要请假假时，必必须以请请假条的的书面形形式上报报销售经经理。2、让别别人转告告者，视视为旷工工。第五条：工装制制度为规范、统一项项

21、目形象象，项目目全体工工作人员员统一着着工作服服装，具具体规定定如下：一、销售售部负责责根据统统一规格格为员工工购制工工服，工工服不扣扣取工装装费，在在其离职职时要及及时交还还工服。二、所有有员工须须身着工工装，并并佩带统统一标识识上岗。三、每位位工作人人员必须须爱惜工工装，随随时保持持工装的的整洁。第六条：销售管管理制度度1、上班班时间不不得私自自外出、不得吃吃零食或或私自会会友，不不得随意意拨打私私人电话话，不得得恶意损损坏公物物；2、不迟迟到、不不早退；有事须须请假（写请假假条），三天以以上须销销售管理理部经理理批示；3、由于于个人疏疏忽大意意，使销销售业绩绩受损，责任自自负；4、如有有

22、偷窃公公司、同同事或客客户财物物，有辱辱公司名名誉的，一经查查实必严严惩；5、听从从上级的的工作分分配，不不得顶撞撞上司，更不得得越权行行事。6、工作作应兢兢兢业业，积极向向上，不不得拖拉拉散漫，延误公公事，做做到今日日事今日日必；7、上班班时间不不得大声声喧哗，看与项项目无关关的资料料；8、不准准拉帮结结派，不不准散布布灰色语语言。9、售楼楼处每天天除正常常的工作作时间外外，当天天值班人人员需留留守值班班延长11小时。10、客客户上门门应立即即起立，接待人人员需主主动与客客户握手手并交换换名片，与客户户交谈时时必须专专心，不不轻易打打断谈话话，目不不斜视。11、与与客户交交谈时须须使用礼礼貌

23、用语语“欢迎”、“请”、“谢谢”等。12、客客户离开开时必须须送客户户至大门门道别。13、如如客户进进工地必必须由销销售人员员陪同，提醒客客户注意意安全，并提供供安全防防护装备备。14、接接热线电电话，口口齿清楚楚，咬字字准确，语气亲亲切、热热情，语语速适中中，能达达到抑扬扬顿挫，具有感感染力。销售热线线系销售售专用线线，必须须保持时时刻畅通通，严禁禁私事使使用销售售热线电电话；销销售部每每一个员员工的行行为都代代表着公公司形象象，每一一位员工工都要本本着对公公司负责责的态度度，严于于律已，提高素素质，维维护公司司形象。第七条：销售规规范热线电话话接听原则则：为公公平起见见，大家家认真遵遵守接

24、听听电话规规则，并并义务解解答，客客户确认认以接待待上门或或销售经经理安排排为准。1、上班班时间（包括中中午），热线电电话必须须有人在在岗，接接听电话话。2、严禁禁非公司司正式员员工或外外单位人人员代接接听热线线电话。3、在岗岗销售人人员必须须在铃响响三声内内接听电电话。4、以下下基本顺顺序接听听热线：拿起电话话，首先先要说：“您好，”。简单回答答对方提提出的问问题，避避免在电电话中与与客户长长时间攀攀谈，委委婉的告告知“欢迎你你来售楼楼处进行行实地考考察，我我们有销销售资料料、户模模、样板板间供您您详细了了解。”在简短的的通话当当中，一一定要体体现出热热情、主主动，不不要让客客户感到到消极懒

25、懒散不负负责任。最后说“谢谢，再见”，并确确认对方方已放下下电话，再收线线。5、热线线电话的的秩序维维护工作作由销售售主管主主管负责责。接线线员应主主动、热热情、认认真、负负责，如如有敷衍衍、搪塞塞等情况况，销售售主管将将负领导导责任。接待上门门客户销售人员员须快步步起身相相迎，并并与客户户打招呼呼。招呼呼标准用用语是：“您好！欢迎光光临”利用技巧巧询问客客户，是是否来过过售楼处处。如客户已已经来过过，必须须立即与与该销售售人员取取得联系系；不得得让客户户单独等等待时间间超过五五分钟，如遇特特殊情况况，该销销售人员员无法在在五分钟钟之内接接待，必必须向客客户说明明原因并并征得客客户的同同意，或

26、或者请示示主管安安排人员员代为接接洽。代代接人员员应在了了解来访访客户基基本情况况后再进进行接待待。若客户为为第一次次来访，则与客客户交换换名片；应将名名片便于于客户观观看的方方向双手手递上，口头说说：“请您多多关照或或请您多多指教”。当取取得客户户名片后后应仔细细观看名名片一遍遍，并口口头重复复对方姓姓名和头头衔。表表示感谢谢，例：“李东，李总监监，谢谢谢您。”将名片片端正的的摆放在在自己的的左前方方的桌面面上。坐在旁边边（切忌忌不要坐坐在客户户对面）简单介介绍项目目情况，提炼主主要卖点点，技巧巧询问客客户需求求及预算算。引领客户户到沙盘盘处，向向客户介介绍区域域周边情情况和项项目规划划前景

27、。引邻客户户参观样样板间，结合销销售道具具讲解交交付时房房屋内部部情况；并结合合客户情情况推荐荐该户型型不同设设计方案案。引领客户户观看展展板和户户型模型型。引领客户户回到谈谈判桌，按公司司统一要要求和口口径向客客户详细细介绍项项目细部部情况和和客户所所选房屋屋具体情情况。10、随随时记录录客户所所提问题题及有关关需求情情况。11、约约下次见见面时间间。12、洽洽淡完毕毕，必须须将客户户送至门门外，并并目送110秒后后，方可可进屋。13、客客户离开开后，销销售人员员必须当当场在客户来来访/来电登登记表上做好好记录。14、根根据客户户需求房房屋情况况及有关关问题做做文字陈陈述并让让销售主主管过目

28、目。 15、一般情情况下，销售人人员必须须在一天天之内对对该客户户进行回回复，最最迟不得得超过两两天。16、销销售人员员对以上上接待流流可视客客户要求求进行灵灵活调整整。接待客户户的管理理工作由由销售主主管负责责，特殊殊情况需需上报销销售经理理。接待客户户时应注注意的行行为规范范。严禁吸烟烟。参观样板板间进出出，销售售人员应应主动帮帮助客户户拿鞋套套。销售人员员必须在在确认安安全的前前提下，方可带带领客户户进入施施工现场场，同时时必须给给所有进进场人员员配戴安安全帽，并在前前面引道道。如遇恶劣劣天气，销售人人员必须须主动为为准备离离开的客客户提供供必要的的帮助，例如呼呼唤车辆辆、提供供鞋套、提

29、供雨雨具等。销售人员员在引客客户入座座之前，首先必必须确认认桌椅是是否已经经清洁，如未清清洁，先先安排清清洁，方方引客户户入座。代接客户户制度如发生以以下情况况，不作作为新客客户上门门接待，应视为为代接处处理，应应由接待待客户的的最后一一名销售售人员接接待，特特殊情况况下可上上报销售售经理指指定人员员接待。客户已与与销售人人员联系系过，但但该销售售人员未未在场；同行做市市调参观观售楼处处、样板板间的；公司领导导或公司司关系客客户。上述第一一种情况况下，销销售人员员代接客客户后，应做好好代接记记录，并并向销售售主管汇汇报，及及时与其其他销售售人员沟沟通，以以免撞单单。若代接登登记客户户一周内内无

30、人认认领的，由代接接销售人人员继续续跟踪联联系，并并注意了了解客户户原接待待时情况况，及时时避免撞撞单。若发生撞撞单情况况，依据据客户确确认制度度处理。5、销售售部需每每周一上上午召开开周会，如有无无故缺席席，未上上报缺席席原因，缺席一一次销售售经理给给于警告告，缺席席两次给给于500元罚款款。每月月月底总总结大会会的下月月工作计计划，故故不到会会者给于于警告，第二次次给于1100元元罚款。元罚款。6、项目目经理要要随时随随地把所所管辖的的现场情情况管理理好，包包括工作作、生活活等，如如有关于于工作方方面的紧紧急事情情且自身身又处理理不过来来，应立立即致电电公司，同心协协力来完完成。如如发现所

31、所管辖部部门问题题重重，而项目目经理却却不上报报、不反反映、不不整改，销售管管理部如如发现此此类问题题坚决严严惩不怠怠。7、项目目在操作作过程中中如遇到到费用方方面的问问题，在在款项结结算方面面应及时时上报公公司，最最终的费费用支出出由财务务部和销销售管理理部商讨讨后共同同根据实实际情况况来审批批。如项项目负责责人没有有通过公公司允许许就私自自从分部部财务领领取费用用，事后后公司对对此种情情况不予予批复。第八条：岗位职职责人员编制制销售经理理1名、财财务人员员1名、销销售主管管1 名，销售人人员3名名，销售主管管职责（详细）1、对项项目销售售经理负负责并报报告工作作，协助助经理的的日常销销售管

32、理理工作，参与公公司各种种营销策策划、市市场推广广；2、上情情下达、下情上上达，完完成经理理布置的的各项工工作和部部门销售售任务；3、协调调与公司司其他部部门、发发展商各各部门之之间的关关系；4、监督督、协助助、指导导销售人人员的销销售具体体工作，解决销销售过程程中出现现的各种种问题；5、监督督并检查查销售员员传递给给顾客信信息的准准确性；6、负责责对所辖辖销售员员的工作作情况进进行考评评，并提提出奖罚罚建议；7、负责责组织部部门员工工的日常常培训、不断提提高本部部门整体体业务素素质；8、负责责销售现现场的控控制、管管理，安安排销售售员的排排班及休休息；9、及时时反馈销销售信息息和市场场情况；

33、10、召召开小组组销售例例会，分分析讨论论销售问问题；11、销销售经理理安排的的其他工工作。销售人员员职责（详细）1、对销销售主管管负责并并报告工工作；2、展现现公司形形象，代代表公司司与客户户建立良良好关系系，维护护公司权权益和利利益；3、熟练练掌握业业务知识识，提高高谈判技技巧；4、完成成销售任任务，负负责签约约、楼款款催收、协助按按揭及交交楼；5、及时时反馈客客户群、市场、竞争对对手的信信息；6、认真真填写业业务报表表，保证证真实性性；7、杜绝绝对客户户虚假承承诺现象象；8、避免免“撞单”现象，处理好好组内与与跨组间间同事关关系，体体现良好好的团队队精神；9、及时时、准确确反映与与公司其

34、其他部门门以及发发展商各各部门间间的矛盾盾和问题题；10、关关心公司司发展，经常提提出建设设性意见见和合理理化建议议；11、自自我管理理、自我我学习、自我提提高；12、严严格遵守守公司各各项规章章制度，服从领领导安排排；13、认认真完成成上级安安排的其其他工作作。第九条 组组织结构构图销售管理理部架构构总经理项目经理销售主管销售顾问顾问销售顾问顾问销售顾问顾问销售顾问财务人员架构解释释本部门采采用直线线职能制制的管理理方式进进行管理理；项目经理理直接对对总经理理负责；销售部员员工不准准越级报报告，本本部门针针对本地地项目召召开周会会，有任任何问题题周会反反映，如如项目经经理解决决不了，上报总总

35、经理解解决；项目销售售部人员员数量以以7人为为准，如如有特殊殊情况需需上报销销售管理理部批准准，方能能执行。第十条：售楼部部佣金分分配方案案项目售楼楼处提成成方案（经理）项目销售售经理完完成公司司销售管管理部下下达的任任务情况况下，佣佣金按11.5提取，如果在在计划的的时间内内未完成成销售任任务，佣佣金按11提取；基本工工资不变变。（销售主主管/销售员员）销售主管管、销售售代表的的佣金标标准为22，完成成项目销销售经理理指定的的销售指指标，佣佣金按22发放，如果没没完成项项目销售售经理指指定的销销售指标标，销售售代表的的佣金按按1.22发放。取消业务务人员、财务人人员及其其他行政政工作人人员的

36、佣佣金提成成，任何何工作人人员的电电话费均均不予以以报销(外出渠渠道人员员例外)。取消消业务人人员的工工资+提成方方式，改改用与业业绩挂钩钩的方式式进行操操作（具具体情况况有项目目经理制制定，并并上报销销售总监监）。渠道部提提成方案案（经理）渠道经理理的提成成方法为为按照拓拓展的渠渠道分支支数量销销售的总总金额来来进行提提成，提提成比例例五家以下下（包括括五家）提成比比例为总总销金额额的0.2五家以上上十家家（包括括十家）提成比比例为00.1十家以上上提成比比例为00.055（渠道人人员） 渠道人人员的提提成比例例按照本本人拓展展的渠道道效益提提成，比比例当月月总销额额的0.51第十一条条：

37、销销售管理理部赏罚罚制度（罚）1、项目目销售经经理对案案场管理理失职，给公司司造成轻轻微损失失的，给给于一次次严重警警告，并并扣除11/5工工资以示示惩罚。2、项目目销售经经理由于于工作大大意造成成管理失失职，给给公司造造成重大大损失的的，职位位降为销销售主管管，一切切权利、待遇、责任按按销售主主管来执执行；情情节严重重者视具具体情况况处理。3、项目目销售经经理不以以身作则则，造成成案场秩秩序混乱乱，管理理松散者者，一经经发现给给于严重重警告或或者罚款款，罚款款数额根根据性质质严重程程度定夺夺。（赏）1、项目目销售经经理带领领销售团团队，提提前或者者预期完完成销售售管理部部制定的的销售指指标，

38、销销售管理理部按其其实际情情况上报报总经办办，给于于项目销销售经理理一定资资金做为为优秀领领导奖。2、项目目销售经经理在项项目管理理、项目目操作全全部环节节当中管管理严谨谨、构思思独特、为人谦谦和且深深受本部部门职员员、购房房顾客、公司同同事赞扬扬者，销销售管理理部会根根据实际际情况给给于本人人一定的的物质或或经济奖奖励。第三章 陕西西万合实实业有限限公司工工作流程程一、经营营部工作作流程项目付款款审核审审批办法法一、方案案规划1. 目目的杜绝错付付、超付付，以确确保工程程进度、控制成成本。2. 范范围本方案适适用于工工程款（预付款款、进度度款、结结算款）、设备备款、设设计款、保修金金、零星星

39、工程款款的审核核审批以以及台账账的登记记工作。3. 造造价管理理部职责责造价管理理部工作作人员应应严格执执行合同同条款、企业规规定和管管理程序序，仔细细审核已已付款情情况，即即时做好好台账，加强各各流转部部门的信信息传递递，合理理安排付付款时间间，保证证工程进进度。二、付款款审核细细则（一）审审核工工程付款款审批单单审核分包包单位上上报的工程付付款审批批单以以及所附附资料，若发现现资料不不符合工程付付款手续续付款程程序即即退回并并说明所所缺资料料、内容容。（二）核核查相应应的款项项1按照照合同条条款，仔仔细审核核每项付付款。2深入入工地现现场，了了解工程程进展，在付款款时做到到心中有有数。3与

40、项项目主管管工程师师保持良良好沟通通。4及时时做好台台账，严严格核对对已付款款，杜绝绝超付。5加快快各部门门审批程程序，做做好解释释工作，对财务务部提出出各种工工程进展展问题，做到有有问必答答。6合理理安排每每笔付款款，做到到急事急急办，绝绝不拖延延时间、影响工工期。2、工程程进度款款审核流流程施工单位施工单位递交工程款进度申请输入进度款申报监理公司审核、签字，二天内完成；施工质量不合格时，当月不予签收，下月一并签发 NNO监理公司审核、总监签名、并盖印章NO YEES工程部文员签收工程部登记、签收、盖收文日期章；检查是否超时限，若超时限，则当月不签收，下月规定的时间内重新上报；填写工程进度、

41、款项支付证明书工程部现场审核并签字 YEES工程部经理审核并签字合同预算部专业预算工程师审核签字合同预算部审核合同预算部经理审核并签字主管工程付总审批并签字财务部财务部经理审核并签字财务部审核主管财务付总审批并签名输出支付工程款最后把关总经理审批并签名图-13、工程程预结算算流程输入交施工图给合同预算部合同预算部编预算（标底）合同预算部专业工程师分析标底价、投标价、确定合同价，签订合同，交工程部实行工程师会同工程部工程师及时核对现场签证单施工单位报进度表（阶段性预算），合同预算部专业工程师审核并签名工程竣工验收后，施工方报施工结算书，专业工程审核，经理复核，作为初审结算在条件许可的情况下，可以

42、聘请专业的造价咨询公司再审主管工程付总经理审核并签名总经理审核并签名输出 图-22二、工程程部工作作流程1、项目目施工阶阶段总流流程图输入确定目标制定计划风险评价及对策办理相关手续开工准备检查施工准备进入施工阶段协调管理信息管理合同管理投资控制进度控制质量控制每月末或分阶段绩效考核综合验收中间验收文档移交资料验收子验收输出评价总结竣工验收、备案 图-32、设计计图纸、设计变变更转发发流程设计图纸盖出图章，下发份数暂定为八套；分发工程部（2套），施工单位（4套）、合同预算部（1套）输入设计图纸、设计变更 NNO工程部资料员登记、签收、盖收文日期章，若未盖设计部章或下发份数不足八份，则不予签收资料

43、员签收 YESS工程部主管工程师填写发图通知单，当天完成填写发图通知单工程部经理审核签字工程部资料员在发图通知单上盖章，当天完成盖工程部章施工单位施工单位、相关单位及部门签收，第二天完成输出经审核的设计变更或图纸 图图-43、 施施工质量量及进度度监督控控制流程程输入施工合同、国家工程施工验收规范、施工组织设计设计图纸桩基础工程土方工程基础、地下室工程主体结构工程室外工程装饰工程竣工验收输出合格工程 图-54、 材材料、样样板、设设备进场场检验流流程合同采购部按工程部提交的材料进场计划提供订货合同，采购部督促供货商供应材料、设备输入订货合同、材料或设备 NO工程部、监理、合同预算部、采购部工程

44、部及监理当天检验出厂合格证及相关资质；当天对照样板验收材料或设备质量验货 YESS收货单会签存档工程部、监理公司、合同预算部、采购部当天在收货单上会签；当天对会签单存档输出材料或设备进场仓库或指定地点5、 施施工样板板房装修修流程输入样板房装修图、样板房施工单位、材料样板现场施工样板房电专业负责人确认强、弱电线管开关、插座位置、标高，确认使用合理性土建专业负责人确认门、窗洞口位置、栏杆高度、门坎、厨房、阳台地面标高，房间使用合理性水专业负责人确认室内给水、直饮水、排水、消防水管、空调、烟道排烟口、燃气管线洞口位置、标高，确认使用合理性工程部、合同预算部、销售部、策划部共同对样板房进行综合验收、

45、会审，并确认。输出经各部门综合确认的样板房 以下下为大面面积精装装饰流程程设计部根据确认的样板房，绘出详细的平面布置图，家私布置图；水、电定位图；管线走位图；天花及地面布置图、节点详图；所有饰面材料（包括水、电、灯具、插座面板）材料清单，并注明品牌、规格、型号，厂家联系人、联系电话等，提供给合同预算部和工程部合同预算部同厂家签订大批生产的供货合同，并反馈给采购部及工程部工程部根据确定的图纸跟进施工，并作修改7、 工工程部项项目管理理核心流流程输入设计图纸、公司总体战略（对项目的总体安排）、施工合同、营销策划方案工程部及其他部门行政部组织由工程板块、经营板块、销售板块、等多部门参加，由总经理主持

46、，根据公司经营目标及经营计划，拟定出各个板块本年度或本开发期间详细的公司经营控制计划；根据图纸及合同，对新开发项目总体安排进入施工前期准备阶段，施工前期准备的文件；工程部前期现场准备有：考察施工单位及监理单位、红线控制点测量与埋桩、地质勘探、场地三通一平、临时设施、临时围蔽等。施工前期准备由建设单位进行设计交底及图纸会审，施工单位在一周内将整理好的会审纪要提交设计院确认盖章，由设计部转发相应的设计变更及修改图纸给施工单位。经设计交底及图纸会审验总施工组织设计除总体施工组织设计方案外，还包括主体、基础、关键工序分项施工组织设计方案，工程部及监理公司在一周内审核完毕并回复给施工单位；工程部根据公司

47、经营计划，拟定详细的工程控制总计划、每周工程进度控制计划交给施工单位和监理公司执行，施工单位应根据工程部的控制计划拟出详细的施工进度计划，组织施工。结施工组织设计讯息工期进度总体设计质量提升根据设计图纸、施工合同、施工单位提交的施工组织设计、对施工过程按规范进行监控，组织近期进行中间验收工程施工管理工程部、业务部组织设计院、监理公司、勘探院、施工单位，并有质监站参加的竣工验收，半个月之内，办理工程档案资料备案手续竣工验收工程部将通过验收的工程移交给物业公司输出移交物业三、 销销售部的的管理流流程一、销售售统计反反馈流程程销售人员员上报主主管的表表单：1、销售售人员每每天下班班前，应应认真、如实

48、填填写客客户来访访/来电登登记表。每天天下班前前交销售售主管处处。每周周二销售售人员应应将上周周客户户来访/来电登登记表上交经经理，经经理签字字后，交交销售统统计人员员录入电电脑，做做为数据据统计和和客户确确认依据据。销售售人员逾逾期上交交，不做做录入，如发生生撞单，责任自自负。2、销售售人员每每周二应应认真、如实填填写客客户情况况统计周周报表，见附附表。每每周三早早晨9点30分前前上交销销售主管管签字后后报销售售经理。销售人员员每个考考核月的的最后一一天，应应认真、如实填填写销销售月统统计报表表，下班之前前上交给给销售主主管签字字后报销销售经理理。项目动态态统计月月报每每月上报报销售经经理包

49、含含的内容容如下：客户对项项目的评评价：优优点及缺缺点。客户经常常提到的的竞争项项目及其其优缺点点。客户对广广告的意意见和建建议。哪种广告告渠道最最有效果果？各种种广告渠渠道效果果比例。你对公司司平面广广告及其其他广告告的意见见和建议议。现阶段市市场流行行的户型型特点、小区规规模、小小区规划划、装修修风格、装修材材料、建建筑材料料、概念念、智能能化、销销售手段段、广告告手段是是什么？本项目在在客户中中的口碑碑如何？为什么么？在同同行中的的口碑如如何？ 为什么？客户在签签约中提提出最多多的是什什么问题题？主要要工程变变更在哪哪些方面面？与公司别别的部门门有哪些些工作协协调不好好的问题题及存在在的

50、矛盾盾？与发发展商部部门之间间存在哪哪些矛盾盾？10）你你对公司司当前的的管理有有何意见见和合理理化建议议。以上文件件将作为为销售人人员工作作考评的的一部分分，以及及调整销销售策略略的依据据。销售主管管上报经经理的表表单：销售主管管除按照照上述要要求填写写报表外外，还应应上报以以下表单单： 1、客户情情况统计计汇总表表根据业务务员上报报的客客户情况况统计周周报表，汇总总、分析析客户资资料，每每周上报报经理。 2、项目动动态统计计汇总表表汇总、分分析业务务员上报报的月报报，填写写本报表表，每月月上报经经理。报表的考考核销售人员员、主管管的周报报、月报报作为综综合考评评中考试试内容之之一，月月报、

51、周周报根据据其填写写认真度度、填写写时间及及见解深深度给予予评分分分数。月报由项项目行政政人中收收取登记记后，并并于当日日交给销销售经理理，周报报由主管管收取并并做登记记。第二条：客户确确认流程程前台接待待管理制制度每日上班班前由主主管根据据销售人人员既定定顺序排排定接待待客户和和接听电电话顺序序；客户上门门，销售售人员应应按顺序序接待客客户；在初次接接待客户户的过程程中，通通过双方方沟通，了解客客户是否否以前来来过现场场或来电电咨询过过项目情情况，客客户是否否认识公公司内部部人员或或朋友，家人是是否在此此定购、咨询购购房等现现象。一般撞单单现象的的处理规规定客户确认认的原则则：客户户确认严严

52、格以销销售人员员已上交交的客客户资料料表的的电脑记记录或文文字形式式登记在在先者为为准。时效性：发生撞撞单现象象之日（含当日日）起，之前110日内内做好处处理的客客户资料料表有效效，如果果10日内内没做好好处理，该客户户资料将将充公，将来业业绩、提提成全部部上交公公司。有效性、准确性性。（1）未未联系上上的客户户无效；（2）已已成交的的老客户户介绍新新客户购购房，必必须在客客户资料料表中及及时体现现新客户户的基本本情况（姓名或或姓氏及及电话）或老客客户的确确认函，否则无无效；（3）同同一日接接待的客客户，根根据实际际调查的的情况，先接待待的有效效。特殊情况况处理规规定如一个销销售人员员发现客客

53、户或其其家人、朋友同同其他销销售人员员事先接接触（以以客户资资料表为为准），属同一一购买行行为；客客户由原原始销售售人员继继续跟踪踪，业绩绩及佣金金均归原原始销售售人员。如果发生生客户到到销售主主管或以以上领导导处投诉诉或反应应，原始始销售人人员不称称职，那那么销售售经理有有权安排排其他销销售人员员继续谈谈判直至至签约，业绩、佣金可可视情况况算作新新销售人人员或两两人平分分或算作作原始销销售人员员。此类类客户今今后带来来的新客客户，有有权自愿愿选择销销售人员员洽谈。无论已成成交还是是未成交交客户介介绍的新新客户，如客户户未明确确强调，需找原原销售人人员的，按照新新上门客客户接待待。非销售人人员

54、接待待的客户户应按照照当天销销售人员员接待顺顺序转交交给销售售人员继继续跟踪踪。公司领导导或其他他部门人人员介绍绍的客户户，需由由销售人人员接待待的，按按照当天天销售人人员接待待顺序转转交给销销售人员员接待，特殊情情况下，销售经经理有权权指定人人员接待待，业绩绩、佣金金视具体体情况参参照销销售人员员考核及及奖罚细细则确确定。抢单现象象的规定定抢单是指指违背事事实真相相，或捏捏造事实实而发生生的故意意争抢客客户的现现象。抢抢单现象象一经发发现，最最低扣发发该人员员一月底底薪，严严重者开开除。如发生不不在上述述情况范范围内的的其他情情况的“撞单”现象，本着销销售人员员相互协协作、增进团结结的目的的

55、，以销销售人员员自行协协商解决决为原则则。第三条：催办流流程销售人员员与客户户开始接接洽后，即要严严格按销销售制度度严格执执行公司司有关规规定，不不得私自自承诺客客户可拖拖延时间间办理签签约、付付款手续续；对客户未未按期签签署认购购、契约约及办理理贷款手手续的现现象，销销售人员员要于超超过规定定期限一一周内，在部门门领导的的指定下下，向客客户发出出书面催催办通知知（包括括挂号信信、传真真等形式式），同同进将通通知复件件留存于于内勤人人员处备备案；客户延期期办理上上述手续续，须向向公司提提交书面面延期申申请，写写明原因因，销售售人员上上报主管管、经理理根据实实际情况况处理；销售人员员与客户户签约

56、时时，需明明确告知知客户如如不按期期交款所所造成的的后果；销售人员员在与客客户签约约后，须须严格按按合同规规定收款款；客户延期期付款超超过一周周，销售售人员须须向客户户发出书书面催办办通知，按合同同规定收收取违约约金；如如客户不不同意支支付违约约金，报报主管、经理根根据实际际情况处处理。催催办通知知的复件件须留存存于内勤勤人员处处备案；如客户提提出按时时付款有有困难，请客户户在合同同交款期期到期之之前向公公司提交交书面的的延期付付款申请请，并写写明延期期付款理理由，由由主管经经理根据据实际情情况做决决定；销售人员员未及时时按上述述条款规规定通知知、催促促客户，销售主主管有权权根据工工作延期期的

57、时间间长短及及造成的的影响，对销售售人员予予以处罚罚。第四条：销售工工作流程程一、认购购流程销售人员员在与客客户签订订认购购书之之前，必必须确认认房号为为可销售售房号。签订认认购书时，必必须向客客户说明明认购购书的的作用以以及双方方在认认购书中所要要承担的的责任、义务和和所享受受的权利利。认购单单内容容由销售售人员填填写，主主管必须须审核、签字。主管签字字前，必必须审核核以下内内容：定购房号号是否重重号；定购价格格是否与与价目单单相符；折扣是否否符合有有关规定定，折扣扣后价格格计算是是否正确确；附加条款款是否已已经公司司批准同同意；客户是否否已选定定付款方方式；客户资资料表是否填填写。超出主管

58、管权限的的，主管管无权签签字，必必须报销销售经理理审批、签字。财务人员员在收款款时，必必须首先先确认主主管或经经理签字字，同时时确认认购书书和客户资资料表填写完完整后，方可在在认购购书上上盖章。销售人员员必须在在确认客客户定金金已交付付的情况况下，将将认购购书中中销控一一联交给给销控人人员做装装订。销售人员员签订订购书书同时时必须做做好以下下工作：向客户提提供签约约时应交交费用和和需提交交的身份份证明等等资料。申请按揭揭的客户户，销售售人员需需向客户户详细介介绍本项项目及贷贷款银行行情况，并提供供客户所所选按揭揭银行的的收入证证明样本本，告知知签约时时需带资资料和费费用。预约、跟跟进签约约日期

59、。二、签约约流程签约前销销售人员员需完成成购房合合同及合合同审批批单的填填写并连连同认购购审批单单复印件件，上报报销售经经理审批批。签约时，销售人人员作为为公司一一员必须须配合公公司及律律师的工工作。如如遇客户户提出一一些特殊殊条款或或公司难难以接受受的条款款，销售售人员必必须做好好客户的的解释不不了的事事情，须须立即向向主管、经理汇汇报。任任何一位位销售人人员都有有义务、责任保保持公司司对外的的统一形形象。签约后224小时时内将商品房房买卖合合同上上交销售售主管。签订商商品房买买卖合同同后的的后续工工作及注注意事项项：签订商商品房买买卖合同同后，销售人人员至少少每个月月必须与与客户联联系二次

60、次，逢重重要节日日，必须须电话问问候。签订商商品房买买卖合同同后，销售人人员必须须负责该该客户的的楼款催催收工作作，并协协助办理理按揭、工程变变更、交交楼等工工作。三、退、换房流流程客户提出出退、换换房要求求时，销销售人员员需要耐耐心向客客户做说说服、解解释工作作，同时时立即口口头向销销售主管管说明，销售主主管应立立即向销销售经理理汇报。如客户坚坚持，客客户必须须提供书书面申请请，申请请中需要要写明购购买房号号，购买买时间，已支付付房款和和已发生生费用情情况，退退、换房房原因及及要求，必须由由客户本本人书写写并签字字。销售人员员在深入入了解客客户的情情况后，向公司司提交书书面说明明报告，说明中