镇江项目管理及市场分析调查报告

1、镇江项目市场调查报告二一、本地块优缺点分析（一）优优点本地块属属于规划划主城的的五大功功能区之之一的南南徐新城城板块，紧靠未未来行政政中心（南徐大大道与檀檀山路交交界处），邻近近南山风风景区这这一城市市绿核，具有极极佳的升升值潜力力。与润州区区政府仅仅为一路路之隔，具有地地标性意意义，提提升了小小区整体体形象与与档次，带来生生活安定定感和满满足感。本地块北北依润州州广场，环境优优美，空空气清新新，给居居家休闲闲创造了了便利条条件，同同时也具具有地标标性意义义。润扬大桥桥工程的的启动，方便镇镇江与扬扬州等长长江北部部城市的的联系和和往来，润扬大大桥给周周遍地区区的发展展创造了了优越的的条件，能带

2、动动周边经经济发展展，积聚聚更多的的人气，从而给给本地块块带来契契机。南徐生态态大道的的建成，跑马山山路、檀檀山路、朱方路路的改造造，中山山北路的的拟建和和润扬大大桥的即即将竣工工通车为为本地块块创造了了发达的的路况网网络，方方便了交交通，是是本地块块一个至至关重要要的因素素。本地块所所属区域域为未来来开发新新区，各各方面极极具可塑塑性，与与发展较较早的老老城区相相比，有有更大的的发展空空间。离镇扬汽汽渡较近近使本地地块给人人以一种种离长江江较近的的感觉，可借长长江这一一世界闻闻名的“黄金水水道”来为本本项目造造势。靠近江苏苏的省会会城市南京京。依托金山山风景区区，为本本项目注注入历史史人文气

3、气息，提提升小区区的文化化韵味。介于三茅茅宫和七七里甸之之间，居居民较多多，各种种配套较较齐全，相对方方 便便。该区域目目前尚无无新推楼楼盘，且且原有住住宅小区区规划档档次不高高，如本本项目推推案适时时，在规规划较好好的情况况下，不不存在很很强的市市场竞争争。周边各种种生活配配套较为为齐全，方便生生活。本项目规规划户数数为3550户，规模适适中，可可使小区区物业管管理最优优化。本项目户户型设计计合理化化、人性性化，空空间浪费费少，采采光好。本项目户户型面积积配比较较为合理理，以990m22左右的的三房和和1200m2左左右的四四房为主主。（二）缺缺点南边与京京沪铁路路相距不不到100米，京京沪

4、铁路路是主动动脉，且且为复线线，往来来客货列列车频繁繁，尤其其是货车车经过时时，使地地块有震震动现象象，该铁铁路处于于地块南南边，影影响到的的是主要要功能区区域，所所以铁路路问题是是本地块块最大的的抗性，特别是是老年客客户很难难接受。地块东边边为朱方方路，是是句容、南京与与镇江往往来的必必经之路路，经常常有大型型车辆通通行，给给本地块块造成了了干扰。北边隔润润州区政政府为润润州路，是扬州州与镇江江往来的的必要路路线，大大型车辆辆出入较较多，影影响了居居住环境境。本地块在在当地居居民的印印象中，属于郊郊区感念念，档次次较低。附近居民民虽然较较多，但但是由于于以往小小区规划划定位较较低，所所以存在

5、在人员复复杂，居居住混乱乱，档次次不高的的局面，从而影影响了本本地块的的居住品品质。本地块周周边环境境较差，如西边边为某味味精厂及及农舍、农田。路况虽经经改善，但公交交线路尚尚不完善善，步行行至最近近的公交交站牌至至少需要要5分钟钟。本地块北北边有一一红绿灯灯口，且且时间较较长，在在一定程程度上给给出行造造成了不不方便。周边配套套虽然较较为齐全全，但规规模都较较小，且且零散分分布，无无高档次次消费点点。该地块分分两期开开发，尚尚有部分分建筑未未拆迁，在形象象上给客客户带来来影响。二、市场场竞争个个案调查查目前镇江江约有楼楼盘555个，其其中市区区32个个，丁卯卯新区110个，丹徒新新区133个

6、，从从区域分分布上看看，以解解放路为为界的东东西沿线线分布最最为密集集。市区区代表楼楼盘有：香江花花城、江江南府邸邸、江南南颐和家家园、金金山水岸岸、阳光光世纪花花园、恒恒顺翠谷谷、恒美美嘉园、国信米米山人家家、学府府芳邻、松盛园园、春江江华庭、枫林湾湾、京润润国际花花园、润润州花园园等；丁丁卯新区区代表楼楼盘有：江南世世家；丹丹徒新区区代表楼楼盘有：彩虹城城、驸马马山庄、瑞丹花花苑、幸幸福城、永安新新城花园园、永安安新城茗茗苑等。其中约约64%已经交交付，11%即将将于今年年年底之之前交付付，355%正在在热销中中（如香香江花城城、阳光光世纪花花园、米米山人家家、学府府芳邻、彩虹城城、永安安

7、新城花花园、枫枫林湾等等）或尚尚未开盘盘（如江江南府邸邸、金山山水岸、颐和家家园二期期、恒美美嘉园、江南世世家、松松盛园、永安新新城茗苑苑、幸福福城二期期、瑞丹丹花苑二二期、学学府雅苑苑、润州州花园四四期等）。附个案调调查分析析表：个案调查查分析表调查日期期： 220044 年年 44 月月 119 日日调查人人：王登登科案名香江花城城二期紫紫葳苑AA组团工地位置置东吴路与与江滨大大道交界界出投资兴建建无锡红豆豆企划销售售深圳国际际企业服服务有限限公司售楼电话话502440000、502245555建筑设计计深圳大学学建筑规规划设计计研究院院规划用途途住宅、商商铺规划形态态18F*5、13FF

8、*8、6F*26占地面积积30万mm2（总总）总建面积积46万mm2（总总）总销金额额1155亿(总)面积范围围891194mm2主力面积积1241299m2单价范围围2720030071元元/m22均价28000元/m22主力总价价35万元元总价范围围24444万元元规划户数数35000户（总总）可售户数数35000户(总)去化率一期966%、A组团三三幢（112#、15#、16#）1000%绿化率45%（总）容积率1.533得房率小高层880%多多层900%贷款额度度70%贷款年限限30年车棚单价价16000元/m22付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 98折折2.按揭付付款，首首付 3

9、30% 3. 分期付付款商铺面积积未售商铺均价价未售车库单价价未售开盘日期期二期4月月16日交付日期期05年110月工程进度度一期结顶顶、二期期打桩主要媒体体广电报、京江晚晚报、墙墙体广告告、电视视、车体体、候车车亭物业管理理香港戴德德梁行客源分析析以本地为为主，有有少量外外地投资资客户物业费多层0.7元/m22小高层11.255元/m22区内配套套商业街、会所、幼儿园园、小学学区外配套套学校：江江滨小学学、江滨滨中学、东吴进进修学院院、镇江江中学邮邮局：东东吴路支支局银行：市市商业银银行公交交： 44、1044、14、16 医院：江江滨医院院酒店：维扬酒酒店超市：苏苏果超市市农贸市市场：九九

10、里农贸贸市场面积配比分析2R 855955m2 188户 117%3R 12201135mm2 990户 833%此户型设设计比较较好，面面积也是是比较适适合当地地人的要要求卖点提炼及去化分析卖点： 1：地段2：区内内外配套套齐全3：开发发商品质质4：小区区规划分析： 4月月16日二二期部分分开盘，半天售售出1002套，形成抢抢购的场场面。基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 220044 年 4 月月 19 日调查人人：王登登科案名恒顺翠谷谷工地位置置学府路221世纪纪乐园西西侧投资兴建建恒顺置业业企划销售售镇江恒新新住宅科科技集成成有限公公司售楼电话话503551500、50335188

11、6建筑设计计规划用途途住宅规划形态态6F*119、10FF*3占地面积积11万mm2总建面积积16万mm2总销金额额3.8亿亿元面积范围围1081422m2主力面积积116mm2单价范围围2300027700元元/m22均价23800元/m22主力总价价27.66万元总价范围围25339万元元规划户数数380户户可售户数数380户户去化率99%绿化率43%容积率1.455得房率85%贷款额度度70%贷款年限限30车棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 300% 33. 分分期付款款商铺面积积商铺均价价车库单价价15400元/m22开盘日期期03年112月交付日期期0

12、4年112月工程进度度结顶主要媒体体京江楼市市、候车车亭、户户外广告告物业管理理客源分析析以本地中中档收入入的工薪薪客户为为主物业费区内配套套幼儿园、小学、中学、社区医医疗中心心、老年年公寓、健身房房、干洗洗店区外配套套学校：邮邮局：银行：公公交：医院：酒酒店：超市：农农贸市场场：面积配比分析3R 10881442m22卖点提炼及去化分析卖点：11：开发发商品质质2：价格格基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 2200004 年 4 月月 119 日日调查人人：王登登科案名我家山水水（阳光光世纪花花园三期期）工地位置置江滨大道道北侧投资兴建建润阳房地地产企划销售售润阳房地地产售楼电话话501

13、661888、501161777建筑设计计镇江规划划设计研研究院规划用途途住宅规划形态态占地面积积66.77万m2总建面积积40万mm2总销金额额12亿元元面积范围围1301900m2主力面积积单价范围围均价33600元/m22主力总价价总价范围围规划户数数30000可售户数数30000去化率绿化率容积率0.6得房率贷款额度度70%贷款年限限30车棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 2.按揭付付款，首首付 30% 3. 分期期付款商铺面积积商铺均价价车库单价价开盘日期期未定交付日期期工程进度度地基主要媒体体候车亭、车体广广告、户户外广告告牌、京京江楼市市、墙体体广告物业管理理客源分析

14、析本地居民民多、少少量投资资客、机机关职员员、大公公司员工工、私企企老板物业费区内配套套大型商业业设施、会所、学校、幼儿园园、健身身广场区外配套套学校：江江滨中学学、江大大北固校校区邮局局：银行：公公交：118 医院：江江滨医院院酒店：超市：北北京华联联农贸市市场：面积配比分析联排 1770m22叠加 13301190mm2卖点提炼及去化分析卖点：11：地段段2：小区区规模大大3：配套套全分析：是是镇江市市区唯一一的高档档大型别别墅小区区，品质质高。基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 220044 年年 44 月月 199 日调查人人：王登登科案名恒美嘉园园工地位置置学府路中中段投资兴建建

15、恒顺置业业企划销售售深圳同致致地产售楼电话话878770000 8878778888建筑设计计镇江市建建筑设计计研究院院规划用途途住宅规划形态态11F*7、6F*46占地面积积18万mm2总建面积积19万mm2总销金额额面积范围围721140mm2主力面积积110mm2单价范围围均价主力总价价总价范围围规划户数数11277户可售户数数11277户去化率未售绿化率42.33%容积率1.066得房率贷款额度度贷款年限限车棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 3. 分期期付款商铺面积积未售商铺均价价未售车库单价价未售开盘日期期未定交付日期期工程进度度部分在装装修，部部分地

16、基，部部分主体体主要媒体体候车亭、户外广广告、京京江晚报报、广电电报、车车体广告告、墙体体物业管理理客源分析析物业费区内配套套会所、幼幼儿园、中心广广场区外配套套学校：江江苏大学学、电子子工业学学校、警警察培训训学校邮邮局：银行：公公交：99、19、28、29 医院：丹丹徒人民民医院酒酒店：超市：农农贸市场场：面积配比分析2R 7290mm23R 11001440m22面积适合合当地老老百姓的的需求，套型也也比较不不错。卖点提炼及去化分析卖点：11：镇江江首家国国家康居居示范小小区2：全装装修3：开发发商品质质分析：还还没开盘盘，现以以VIPP卡形式式预定基地位置图个案调查查分析表调查日期期：

17、 20004 年年 4 月月 19 日调查人人：王登登科案名京润国际际花园二二期工地位置置大西路与与斜桥街街交界处处投资兴建建镇江京润润房地产产开发司司企划销售售南京大公公务实智智业顾问问有限公公司售楼电话话502223555、502224555建筑设计计镇江市建建筑设计计研究院院规划用途途住宅、商商铺规划形态态13F*1占地面积积1.7万万（总）总建面积积4.5万万（总）总销金额额1.7亿亿元（总总）面积范围围1042077m2主力面积积150mm2单价范围围3500040000元元/m22均价38000元/m22主力总价价57万元元总价范围围39万80万万元规划户数数181户户可售户数数1

18、81户户去化率预定955%绿化率30%容积率2.6得房率80%贷款额度度70%贷款年限限30年车棚单价价22000元/m22付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 2.按揭付付款，首首付 30% 3. 分期期付款商铺面积积1602800m2商铺均价价125000元/m22车库单价价26400元/m22开盘日期期04.88交付日期期05年底底工程进度度一层主要媒体体工地秀、户外墙墙体广告告物业管理理客源分析析以本地高高收入的的机关、白领、私企业业主为主主物业费区内配套套中心花园园、健康康步道、水系长长廊、区外配套套学校：大大地幼儿儿园、八八叉巷小小学、三三中邮局局：大市市口营业业厅银行：建建行、中

19、中行、市市商行、农行公公交：11、2、1022 医院：江江滨医院院酒店：外滩大大酒店超市：北北京华联联农贸市市场：面积配比分析2R 1044m23R 12771557m224R 15991770m22 5R 2077m2卖点提炼及去化分析卖点：11：地段段 22：配套套设施全全分析：地地处黄金金地段，独一无无二，价价格定位位高，销销售形势势好基地位置图个案调查查分析表调查日期期：20004年年 55 月月 100 日日调查人人：王登登科案名金山水岸岸工地位置置长江路人人工湖对对面投资兴建建镇江润鑫鑫房地产产开发有有限公司司企划销售售镇江润鑫鑫房地产产开发有有限公司司售楼电话话551994988

20、、551193998建筑设计计规划用途途商住规划形态态5F*88占地面积积1.2万万m2总建面积积1.444万m2总销金额额0.6亿亿元面积范围围891144mm2主力面积积100mm2单价范围围2580031152元元/m22均价30800元/m22主力总价价30万mm2总价范围围27万43万万元规划户数数250户户可售户数数250户户去化率（3#、4#、5#）70%绿化率容积率1.2得房率贷款额度度70%贷款年限限30车棚单价价22000元/m22付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 30% 33. 分分期付款款商铺面积积未售商铺均价价未售车库单价价（地下车车库使用用权

21、）226000元/m22开盘日期期04年55月10日交付日期期04.112工程进度度三层主要媒体体工地秀、广告牌牌物业管理理客源分析析以白领、机关职职员等较较高收入入的区域域客户为为主物业费区内配套套区外配套套学校：六六中、桃桃园小学学邮局：银行：农农行公交交：2、8、17、35、1022 医院：丹丹徒中西西医结合合肾病医医院、二二院酒店店：一泉泉宾馆、竹轩宾宾馆超市：农农贸市场场：金山山市场面积配比分析2R 89mm23R 10441332m224R 1444.7mm2 卖点提炼及去化分析卖点：11：地段段2：小区区大环境境3：周遍遍配套全全分析：靠靠金山风风景旅游游区，临临人工湖湖，是本本

22、案最大大的优点点，目前前登记客客户多基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年年 4 月月 119 日调查人人：王登登科案名润州花园园工地位置置黄山南路路与南徐徐路交界界处投资兴建建镇江润州州土地房房屋开发发总公司司企划销售售镇江润州州土地房房屋开发发总公司司售楼电话话524449288建筑设计计规划用途途住宅规划形态态占地面积积14.55万m2总建面积积17.55m2总销金额额面积范围围主力面积积单价范围围均价28000主力总价价总价范围围规划户数数可售户数数去化率100%绿化率容积率1.2得房率85%贷款额度度70%贷款年限限30车棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2

23、.按揭揭付款，首付 30% 33. 分分期付款款商铺面积积商铺均价价车库单价价开盘日期期交付日期期2003312月工程进度度现房已交交付主要媒体体物业管理理客源分析析物业费区内配套套区外配套套学校：铁铁路中学学、李家家大山小小学邮局局：银行：中中行公交交：111 医院：酒酒店：超市：苏苏果超市市农贸市市场：李李家大山山市场面积配比分析卖点提炼及去化分析基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 220044 年年 4 月月 119 日调查人人：王佐佐象案名松盛园工地位置置江滨大道道以南东东吴路以以北投资兴建建松盛土地地综合开开发有限限公司企划销售售杭州红狮狮广告售楼电话话5012278335015

24、55688建筑设计计镇江市建建筑研究究设计院院规划用途途住宅规划形态态5F*110占地面积积3万m22总建面积积4万 mm2总销金额额1.288亿面积范围围661139 m2主力面积积110 m2单价范围围均价32000主力总价价35万总价范围围21444万规划户数数350户户可售户数数350户户去化率绿化率30%容积率1.3得房率贷款额度度70%贷款年限限30车棚单价价21000元/m22付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 30% 33. 分分期付款款商铺面积积商铺均价价车库单价价开盘日期期04.44.266交付日期期04.112工程进度度地基主要媒体体车体广告告物业管

25、理理客源分析析本地居多多，少量量投资客客物业费区内配套套区外配套套学校：江江滨中学学、江大大北固校校区、九九中邮局局：中国国邮政银行：交交行、工工行、建建行、中中行公交交： 4、14、11、1044医院：东东吴医院院、江滨滨医院酒酒店：洗洗菜园宾宾馆超市：欧欧尚（拟拟建中）农贸市市场：面积配比分析卖点提炼及去化分析卖点：11：地段段2：户型型设计基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年年 4 月月 199 日调查人人：王佐佐象案名江南世家家工地位置置丁卯桥路路与谷阳阳路交汇汇处投资兴建建浙江铭基基置业企划销售售盛世伟业业售楼电话话888888888建筑设计计规划用途途住宅规划形态

26、态以别墅为为主占地面积积16万mm2总建面积积20万mm2总销金额额面积范围围主力面积积单价范围围均价主力总价价总价范围围规划户数数10000户可售户数数10000户去化率绿化率38%容积率1.255得房率贷款额度度贷款年限限车棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 330% 33. 分分期付款款商铺面积积商铺均价价车库单价价开盘日期期交付日期期工程进度度主要媒体体物业管理理客源分析析物业费区内配套套区外配套套学校：邮邮局：银行：公公交：医院：酒酒店：超市：农农贸市场场：面积配比分析卖点提炼及去化分析基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 220044 年年 44 月

27、月 119 日调查人人：王佐佐象案名学府雅苑苑工地位置置学府路（丹徒区区人民医医院西侧侧）投资兴建建顺鑫房产产企划销售售顺鑫房产产售楼电话话建筑设计计规划用途途住宅规划形态态6F*33 44F*11占地面积积85388 m22总建面积积120000 mm2总销金额额0.3亿亿面积范围围1111155 m22主力面积积单价范围围均价24000元/m22主力总价价总价范围围规划户数数可售户数数去化率70%绿化率32%容积率1.4得房率90%贷款额度度70%贷款年限限30年车棚单价价14000元/ mm2付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 30% 33. 分分期付款款商铺面积积

28、商铺均价价车库单价价开盘日期期04.66交付日期期工程进度度挖土阶段段主要媒体体物业管理理客源分析析物业费区内配套套区外配套套学校：镇镇江高专专、华东东船院幼幼儿园邮邮局：银行：商商业银行行公交： 9、19、29、28 医院：丹丹徒区人人民医院院酒店：芳香圆圆酒家超市：农农贸市场场：面积配比分析三房二厅厅二卫：1111 m221251311 m22135 m2150 m2卖点提炼及去化分析卖点：11：价格格2：地段段基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年年 44 月月 199 日调查人人：王佐佐象案名枫林湾工地位置置京岘山路路与丁卯卯桥路交交汇处投资兴建建江苏嘉源源房地产产企划

29、销售售嘉源房产产售楼电话话889660000889770000建筑设计计湖州设计计院规划用途途住宅规划形态态多层占地面积积8 万mm2总建面积积10万mm2总销金额额2.5亿亿面积范围围881180 m2主力面积积113 m2单价范围围均价25000元/ mm2主力总价价28万总价范围围22445万规划户数数820户户可售户数数820户户去化率85%绿化率41%容积率1.233得房率85%贷款额度度70%贷款年限限30年车棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 330% 33. 分分期付款款商铺面积积商铺均价价车库单价价17600元/ mm2开盘日期期04.44.10

30、0交付日期期05.55工程进度度一期结顶顶，二期期打桩主要媒体体京江晚报报、候车车亭物业管理理客源分析析以本地一一般公司司职员为为主物业费区内配套套儿童游乐乐园、幼幼儿园、医务站站区外配套套学校：邮邮局：银行：公公交：医院：酒酒店：新新华电宾宾馆超市：农农贸市场场：面积配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1：户型型2：地段段基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 220044 年年 4 月月 19 日调查人人：王佐佐象案名米山人家家工地位置置小米山路路1388号投资兴建建浙江国信信房产企划销售售杭州红狮狮广告售楼电话话883662388883661388建筑设计计镇江建筑筑设计研研究院浙江城建建设

31、计研研究院规划用途途住宅规划形态态6F*2279 F*5占地面积积7.5万万m2总建面积积10万mm2总销金额额2.8亿亿面积范围围921136 m2主力面积积110 m2单价范围围2800032200元元/ mm2均价28000主力总价价31万总价范围围26338万规划户数数764户户可售户数数764户户去化率96%绿化率50%容积率1.3得房率90%贷款额度度80%贷款年限限20年车棚单价价140001880元/ mm2付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 11% 2.按揭付付款，首首付 220% 3. 分期期付款商铺面积积401100mm2商铺均价价100000元/m22车库单价价181

32、55元/m22开盘日期期一期033年8月二期044年下半半年交付日期期一期044年底工程进度度一期已结结顶二期部分分结顶主要媒体体车体广告告、京江江晚报、广电报报、候车车亭物业管理理客源分析析本地客户户居多、投资占占一定比比例物业费区内配套套会馆、网网球场、篮球场场区外配套套学校：党党校、建建工学校校、商业业学校、冶金技技工学校校邮局：银行：公公交： 10、32、16 医院：三三院酒店店：芙蓉蓉酒店超市：双双龙超市市农贸市市场：面积配比分析2R 92mm2 99%3R 10551336m22 911%卖点提炼及去化分析卖点：11：小区区配套2：地段段3：节能能示范小小区基地位置图个案调查查分析

33、表调查日期期： 20004 年年 44 月月 119 日调查人人：王佐佐象案名学府芳邻邻工地位置置京岘山路路桃花山山庄附近近投资兴建建广阳置业业、中源源房地产产企划销售售上海富阳阳售楼电话话444229311、440006448建筑设计计江苏大学学规划用途途住宅规划形态态6F*228占地面积积6万m22总建面积积10万mm2总销金额额2.4亿亿元面积范围围861137mm2主力面积积86m22单价范围围2100025500元元/m22均价24000元/m22主力总价价25万元元总价范围围21万25万万元规划户数数10000户可售户数数10000户去化率80%绿化率30%容积率1.677得房率8

34、9%贷款额度度70%贷款年限限30年车棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠几百元元2.按揭揭付款，首付 300% 3. 分期期付款商铺面积积商铺均价价车库单价价1300014400元元/m22开盘日期期043327交付日期期04112工程进度度部分封顶顶主要媒体体户外广告告、广电电报、车车体广告告物业管理理客源分析析当地人为为多、少少量的投投资客物业费区内配套套中央花园园、银杏杏养生园园、贝贝贝乐园区外配套套学校：商商业学校校、十八八中、实实验高级级中学邮邮局：银行：建建行、工工行公交交：100、16、32 医院：三三院、船船艇医院院酒店：华永酒酒店超市：环环球超市市、万源源超市、桃花

35、山山庄超市市农贸市市场：面积配比分析2R 861000m2 660%3R 11001334m22 440%卖点提炼及去化分析卖点：11：地段段2：户型型、面积积3：区外外配套基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年年 44 月月 199 日调查人人：王佐佐象案名江南颐和和家园工地位置置谷阳北路路学府路路交界处处投资兴建建中房鸿都都企划销售售上海达润润售楼电话话502993699、878871000建筑设计计中国建筑筑设计研研究院规划用途途住宅规划形态态别墅、多多层占地面积积60万mm2总建面积积60万mm2总销金额额13.99亿元面积范围围871144mm2主力面积积单价范围围均

36、价23266主力总价价总价范围围22万33万万元规划户数数可售户数数去化率一期1000%，二期未未售绿化率容积率1得房率贷款额度度70%贷款年限限30年车棚单价价16500元/ mm2付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 300% 33. 分分期付款款商铺面积积商铺均价价车库单价价开盘日期期03年110月交付日期期04 年年底工程进度度已结顶主要媒体体物业管理理客源分析析以中高档档的白领领、机关关工作人人员的丁丁卯区域域客为主主物业费区内配套套区外配套套学校：汝汝山中学学、职业业教育中中心学校校邮局：银行：公公交：114、32 医院：酒酒店：东东郊宾馆馆、禹山山宾馆超市：农

37、农贸市场场：面积配比分析卖点提炼及去化分析卖点：11：小区区规划2：户型型基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年年 4 月月 119 日调查人人：案名瑞泰城市市花园工地位置置丹徒新区区谷阳大大道经四四路交界界口投资兴建建瑞泰房地地产开发发有限公公司企划销售售瑞泰房地地产开发发有限公司售楼电话话452669888、452269999建筑设计计规划用途途住宅规划形态态多层占地面积积20万mm2总建面积积30万mm2总销金额额5.4亿亿元面积范围围1061355m2主力面积积1101200m2单价范围围均价16500元/m22主力总价价18万20万万元总价范围围19万25万万元规划户

38、数数可售户数数去化率99%绿化率容积率1.5得房率90%贷款额度度70%贷款年限限30年车棚单价价11500元/m22付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 330% 33. 分分期付款款商铺面积积商铺均价价车库单价价开盘日期期04年22月28日交付日期期05年66月28日工程进度度结顶主要媒体体物业管理理客源分析析以区域工工薪层为为主，兼兼有少量量浙商投投资客物业费区内配套套视觉走廊廊、中庭庭花园区外配套套学校：大大港中学学邮局：银行：市市商行公公交： 6医院：中中医院酒酒店：超市：农农贸市场场：面积配比分析卖点提炼及去化分析卖点：11：地段段 22：价格格低基地位置图个案

39、调查查分析表调查日期期： 220044 年年 4 月 19 日调查人人：案名幸福城一一期工地位置置谷阳大道道房管局局斜对面面投资兴建建镇江兰天天开发有有限公司司企划销售售镇江兰天天开发有有限公司司售楼电话话452111888、452222888建筑设计计澳大利亚亚HIGGH建筑筑设计集集团规划用途途住宅规划形态态多层占地面积积25万mm2（总总）总建面积积36万mm2（总总）总销金额额5.8亿亿元面积范围围902200mm2主力面积积120mm1330m22单价范围围均价16000元/m22主力总价价20万总价范围围14224万元元规划户数数210户户可售户数数210户户去化率100%绿化率容

40、积率1.444得房率贷款额度度70%贷款年限限30年车棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 30% 33. 分分期付款款商铺面积积商铺均价价车库单价价开盘日期期交付日期期04年33月工程进度度结顶主要媒体体户外广告告、候车车亭、车车体广告告物业管理理香港戴德德梁行客源分析析以在丹徒徒新区工工作的机机关工作作人员为为主物业费区内配套套幼儿园、社会诊诊所、中中心会馆馆、商业业街、中中间景观观大道、中央景景观区区外配套套学校：大大港中学学邮局：银行：市市商行公公交：66 医院：中中医院酒酒店：超市：农农贸市场场：面积配比分析卖点提炼及去化分析卖点：11：地段段2：规模模比

41、较大大3：物管管基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年年 4 月月 19 日调查人人：案名驸马山庄庄二期工地位置置经七路以以北，驸驸马山以以东投资兴建建镇江豪斯斯嘉房地地产有限限公司企划销售售镇江豪斯斯嘉房地地产有限限公司售楼电话话452119999、452218888建筑设计计规划用途途住宅规划形态态别墅占地面积积13万mm2总建面积积总销金额额面积范围围1683077m2主力面积积200mm2单价范围围1680029980元元/m22均价23800元/m22主力总价价48万总价范围围30万80万万元规划户数数可售户数数去化率绿化率容积率得房率贷款额度度70%贷款年限限30车

42、棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 3. 分期期付款商铺面积积商铺均价价车库单价价15000元/m2220000元/m22开盘日期期04年33月28日交付日期期工程进度度快结顶主要媒体体广电报、户外广广告物业管理理深圳市金金土地物物业管理理有限公公司客源分析析以在丹徒徒新区工工作的机机关人员员为主，兼有少少量市区区二次置置业者物业费区内配套套中心会所所、健身身、休闲闲、餐饮饮、商业业步行街街、农贸贸市场区外配套套学校：大大港中学学邮局：银行：市市商行公公交：66路医院：中中医院酒酒店：超市：农农贸市场场：面积配比分析卖点提炼及去化分析卖点：11：地段段2：景观观3

43、：小区区规划4：区内内配套基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年年 4 月月 119 日调查人人：案名永安新城城家园工地位置置丹徒人民民广场旁旁投资兴建建镇江永安安房地产产开发有有限公司司企划销售售镇江永安安房地产产开发有有限公司司售楼电话话452336666、452239999建筑设计计浙江华业业建筑设设计院规划用途途住宅规划形态态多层占地面积积15.44万m2总建面积积23万mm2总销金额额4.3亿亿面积范围围911190mm2主力面积积1201300m2单价范围围1700020000元元/m22均价18500元/m22主力总价价22万1244万总价范围围17335万元元规

44、划户数数14000户可售户数数14000户去化率一期1000%二期预定定1000%绿化率容积率1.499得房率贷款额度度70%贷款年限限30车棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 330% 33. 分分期付款款商铺面积积商铺均价价车库单价价13700元/m22开盘日期期交付日期期工程进度度结顶主要媒体体物业管理理客源分析析以在丹徒徒新区工工作的机机关人员员为主物业费区内配套套会所、幼幼儿所、健身中中心区外配套套学校：大大港中学学邮局：银行：市市商行公公交：66 医院：中中医院酒酒店：超市：农农贸市场场：面积配比分析卖点提炼及去化分析卖点：11：地段段2：智能能示范小

45、小区3：环境境4：小区区规划基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 220044 年年 44 月月 199 日调查人人：案名北极金谷谷家园工地位置置东临镇荣荣路，西西接金谷谷东路投资兴建建北极集团团企划销售售北极集团团售楼电话话215880188建筑设计计规划用途途住宅规划形态态多层占地面积积6.677万m2总建面积积10万总销金额额面积范围围主力面积积881166mm2单价范围围110mm2均价16000元以上上主力总价价18万元元总价范围围14万26万万规划户数数135户户可售户数数135户户去化率绿化率容积率1.499得房率贷款额度度70%贷款年限限30车棚单价价付款方式式1.一次次性付

46、款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 30% 33. 分分期付款款商铺面积积80220000m2商铺均价价未定车库单价价1120012280元元/m22开盘日期期04年下下半年交付日期期工程进度度地基主要媒体体物业管理理客源分析析以一般公公司员工工为主，兼有少少量拆迁迁户物业费区内配套套商铺、电电子图书书馆区外配套套学校：大大港中学学邮局：银行：市市商行公公交： 6医院：中中医院酒酒店：超市：农农贸市场场：面积配比分析卖点提炼及去化分析卖点：11：未来来前景 22：价格格基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年年 44 月月 19 日调查人人：案名祥盛华庭庭工地位置置纬三路与与经四路

47、路交界处处投资兴建建镇江祥盛盛房地产产开发有有限公司司企划销售售镇江祥盛盛房地产产开发有有限公司司售楼电话话452229999建筑设计计规划用途途住宅规划形态态多层占地面积积4万m22总建面积积5.7万万m2总销金额额一亿元面积范围围961126mm2主力面积积110mm2单价范围围均价16500元/m22主力总价价总价范围围16万21万万元规划户数数可售户数数去化率绿化率容积率1.4225得房率贷款额度度70%贷款年限限30车棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 300% 33. 分分期付款款商铺面积积商铺均价价车库单价价开盘日期期交付日期期工程进度度主体主要媒体

48、体物业管理理客源分析析以一般公公司员工工为主，兼有少少量拆迁迁户物业费区内配套套区外配套套学校：大大港中学学邮局：银行：市市商行公公交：医院：中中医院酒酒店：超市：农农贸市场场：面积配比分析卖点提炼及去化分析卖点：11：未来来前景 22：价格格基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 220044 年年 4 月月 119 日调查人人：案名彩虹城一一期工地位置置丹徒新区区镇荣路路旁投资兴建建杭州钱塘塘经济开开发有限限公司/浙江钱钱塘房产产企划销售售杭州新天天地售楼电话话589553333、589959999建筑设计计杭州浙华华建筑设设计事物物所规划用途途住宅规划形态态多层占地面积积27万mm2总建

49、面积积10万mm2（一一期）总销金额额1.7亿亿元面积范围围931133mm2主力面积积130mm2单价范围围均价16500元/m22主力总价价21万元元总价范围围15万22万万元规划户数数500户户可售户数数500户户去化率绿化率容积率得房率贷款额度度70%贷款年限限30车棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 2.按揭付付款，首首付 300% 3. 分期期付款商铺面积积商铺均价价车库单价价开盘日期期04 年年4月10号交付日期期工程进度度主体主要媒体体物业管理理客源分析析以一般公公司员工工为主，兼有少少量拆迁迁户物业费区内配套套区外配套套学校：大大港中学学邮局：银行：市市商行公公交：

50、66 医院：中中医院酒酒店：超市：农农贸市场场：面积配比分析卖点提炼及去化分析卖点：11：未来来前景 22：价格格 33：开发发商品质质基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年年 44 月月 199 日调查人人：案名银杏家园园（金樱樱苑）工地位置置镇江大港港纬六路路上投资兴建建镇江湘华华房地产产开发有有限工地地企划销售售镇江湘华华房地产产开发有有限工地地售楼电话话538551666建筑设计计规划用途途住宅规划形态态占地面积积3.5万万m2总建面积积5万m22总销金额额0.6亿亿元面积范围围801120mm2主力面积积100mm2单价范围围均价12500元/m22主力总价价12万总

51、价范围围10万15万万规划户数数500户户可售户数数500户户去化率95%绿化率41%容积率1.5得房率贷款额度度70%贷款年限限30车棚单价价付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠2.按揭揭付款，首付 300% 33. 分分期付款款商铺面积积商铺均价价车库单价价开盘日期期交付日期期工程进度度部分现房房部分地基基主要媒体体物业管理理客源分析析当地拆迁迁户及二二次置业业者物业费区内配套套区外配套套学校：邮邮局：银行：公公交：医院：酒酒店：超市：农农贸市场场：面积配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1：价格格分析：属属于大港港化工区区，不适适宜长期期居住，只能以以当地区区域客为为客源，由于人人口少，去化

52、较较慢基地位置图从以上情情况可以以总结出出镇江各各区域房房市价格格特征：丹徒新城城价格范范围在11650023380元元之间，均价为为18550元/m2。市区楼盘盘最高价价为京润润国际花花园，均均价为338000元/mm2。沿滨江一一带楼盘盘因为规规模较大大，品质质好，规规划档次次较高，均价在在28000元以以上，尤尤其是以以别墅为为主要规规划形态态的阳光光世纪花花园均价价达到了了33660元/m2，即将于于4月228日开开盘的松松盛园均均价也达达到32200元元/m22，同类类地段的的香江花花城均价价在28800元元/m22，相对对而言，定价较较低。桃花坞区区域楼盘盘均价在在24000225

53、000元/mm2，结结合小区区规模、户型设设计、地地段、环环境各因因素看，价格较较为合理理，同属属于该区区域的米米山人家家均价为为28000元/m2，在性价价比上，价格偏偏高，这这与它推推案的广广告力度度有密切切关系，加大了了楼盘开开发成本本。市区已出出现了首首家康居居示范小小区恒美嘉嘉园，以以全装修修房亮相相，为客客户带来来了方便便，省去去了装修修的烦恼恼，但套套餐式的的装修忽忽略了个个性，在在一定程程度上存存在不足足，但它它的出现现标志着着镇江楼楼市发展展水平达达到了一一定的高高度。从楼盘分分布情况况看，市市区东部部与北部部楼盘开开发密集集，竞争争剧烈，但产品品同质化化现象较较为严重重，除

54、阳阳光世纪纪花园（纯别墅墅产品）、香江江花城（首家引引进围合合式景观观设计的的独特理理念，并并首家采采用香港港戴德梁梁行做为为物管），春江江华庭（纯小高高层产品品），恒恒美嘉园园（全装装修房）等楼盘盘较有特特色外，其余楼楼盘规划划无特色色。本地块周周边楼盘盘稀缺，在现房房楼盘中中可供参参考的楼楼盘有朱朱方花苑苑、中山山西苑、山林苑苑、润州州花园三三期等楼楼盘，目目前有很很多房源源流入二二手房市市场，朱朱方花苑苑均价在在24550元/m2左左右，中中山西苑苑均价在在28000元/m2左右，润州花花园均价价在2990030000元/m2左左右，户户型面积积在9001440m22之间，以1220m22为主力力户型。与本地地块最有有可比性性的是山山林苑和和百盛家家园，同同样紧邻邻铁路，但地段段上比较较接近市市中心，目前二二手房市市场交易易基价约约为25500元元/m22。在建建楼盘有有百盛家家园二期期和润州州花园四四期，目目前百盛盛家园基基价在224000元/mm2。大部份开开发商