镇江市房地产市场分析调查报告

1、镇江市房地产市场调查报告目录前言一、市场场调查的的目的二、调查查方法镇江市概概述镇江的概概况城市的规规划镇江市房房地产的的总体研研究市房价情情况房价上升升的原因因房价的走走势分析析镇江市二二手房市市场调查查镇江市期期房市场场调查镇江市市市场供给给、需求求分析总结前言市场调查查的目的的了解镇江江的房地地产信息息，掌握握市场的的需求状状况，并并做出比比较客观观的科学学分析。以润州州区为中中心，走走访全市市各大楼楼盘，以以大盘、周边较较近的楼楼盘为重重点，并并在一定定程度上上了解镇镇江楼盘盘供求、价位及及前景。调查方法法扫街：针针对城南南映象周周边竞争争项目、配套进进行实地地了解，并做下下记录，不但

2、熟熟悉地理理位置，而且还还可以得得到第一一手资料料。资料收集集：通过过政府及及房产界界的朋友友收集镇镇江市房房地产的的有关情情况。楼盘的调调查：对对镇江的的楼盘进进行全方方位的调调查。镇江市概概述镇江的概概况镇江市处处于江苏苏省西南南部，长长江下游游南岸。东南接接常州市市，西临临南京市市，北于于扬州市市、泰州州市隔江江向望。全市土土地总面面积38848平平方公里里，镇江江市地处处沪宁工工业带、长江和和京杭大大运河十十字交汇汇点，具具有发展展基础工工业所必必需的港港口、交交通、能能源、水水利、用用地及城城市依托托等优势势条件。经江苏苏省政府府批准，镇江城城市性质质为：国国家历史史文化名名城，长长

3、江下游游重要的的港口、工贸、风景旅旅游城市市。19978年年，镇江江被国务务院列为为对外开开放城市市；19986年年，镇江江港经国国务院批批准对外外开放；19886底，镇江被被国务院院列为第第二批国国家历史史文化名名城；119888年，被被国务院院列为沿沿海经济济开放区区。全市户籍籍人口2267.13万万，市区区人口1100.04万万，其中中非农业业人口559.773万人人，农业业人口440.331万人人。20002年年，全市市完成国国内生产产总值5561.19亿亿元，人人均实现现国内生生产总值值210030元元，城镇镇居民可可支配收收入94451元元，农民民人均纯纯收入447188元。第第一

4、生产产业344.722亿元，第二生生产业3313.25亿亿元，第第三生产产业2113.222亿元元。城市的规规划城市规划划以“争创一一流业绩绩，实现现跨越发发展”为目标标，以社社会测评评为契机机，高起起点科学学规划，高标准准严格执执法，高高质量为为民服务务，完成成年度各各项任务务。20003年年城市建建设规划划设想，确定以以构筑“三条发发展轴”（沿江江发展轴轴、城东东发展轴轴、城西西发展轴轴）为重重心的220033年城市市建设新新思路，全面拉拉开镇江江城市框框架，为为镇江向向较大城城市和特特大城市市发展奠奠定坚实实基础。树立规规划对城城市建设设的指导导作用，强化规规划的技技术权威威地位，被市领

5、领导赞誉誉为“品位高高、手笔笔大、工工作细”。围绕绕市政府府为民办办实事要要求，着着重抓好好南徐路路“生态大大道”规划设设计、长长江路三三期工程程设计、解放路路高架桥桥工程规规划、大大西路街街景改造造规划、西荷花花塘片区区改造规规划、火火车站广广场改造造和中山山西路、解放北北路、电电力路等等12条城城市干道道整治出出新等设设计项目目4300余项，其中火火车站广广场、市市地税局局办公楼楼、健康康路、体体育馆周周边出新新改造等等被市领领导成为为经典之之作。进入新世世纪，镇镇江市政政府依据据省政府府提出的的“做强、做大、做优、做美”的要求求和城市市化推进进战略，对镇江江城市总总体规划划进行了了重新修

6、修编，将将原先的的沿江“一”字型发发展为向向沿江路路“T”字型发发展，中中心城由由原先的的“一城两两区”修改为为“一城两两翼”。所谓中心心城“一城两两翼”的规划划结构，包括主主城、东东翼、西西翼。主城：北北起长江江，南至至西麓水水库，西西起润扬扬大桥接接线，东东至横山山风景区区，构筑筑“山、水水、城”的城市市空间框框架，强强化城市市中心的的服务功功能。东翼：主主城以东东地区，由谏壁壁、化工工区和大大港组成成。重点点为建设设基础产产业及配配套一定定规模城城市生活活区。西翼：主主城以西西地区，由龙门门和高资资组成。重点为为建设基基础产业业带、区区域物流流产业中中心及配配套城市市生活区区。第二章镇镇

7、江市房房地产的的总体研研究一市房房价情况况近几年来来，房价价上涨较较快，增增长幅度度偏高。20001年至至20003年每每年上涨涨幅度都都达到两两位数，市区商商品房每每平方由由20001年的的16447元/平方米米到20003年年的21193元元/平方米米，每平平方米平平均上涨涨5466多元，有的地地区每平平方米上上涨近千千元。镇镇江市房房价总体体水平来来看低于于南京、苏州、常州和和无锡，是沪宁宁线上最最低的，基本与与扬州相相接近，也低于于全国平平均水平平。二房价价上升的的原因土地市场场化运作作，牵动动了价格格不断上上扬。作作为影响响商品房房价格重重要因素素的土地地，其使使用权出出让，由由协议

8、出出让变为为挂牌竞竞价和拍拍卖竞买买后，地地价大幅幅上扬，土地市市场化运运作使房房产开发发成本大大幅增加加，牵动动房价上上扬。新材料和和结构变变化，拉拉动建安安成本上上升。现现在新建建材的运运用和住住房结构构的改善善，使建建筑安装装成本上上升，目目前许多多开发公公司采用用新型环环保建筑筑材料，砖混结结构改为为半框架架、全框框架、异异性框架架结构，加大了了钢筋混混泥土的的使用量量。加之之近年来来主要建建筑材料料的价格格在原来来的基础础上上涨涨了近一一倍，钢钢材价格格由20000多多元/吨上涨涨到40000多多元/吨。配套设施施的完善善，带动动了房价价的上涨涨。近几几年建造造的商品品房，改改变了过

9、过去基本本没有绿绿化、建建筑小品品等现象象，在小小区建设设中市政政府对绿绿化有了了明确要要求，开开发商为为提高小小区品位位，建设设了亭、台、楼楼、阁，有的投投入现代代科技，实现小小区智能能化管理理，给小小区赋予予了个性性化、公公园化、现代化化的内涵涵。这些些配套的的费用均均增加了了房价成成本的支支出，带带动了房房价的上上升。原原来水、电、气气、道路路、绿化化、路灯灯等公共共配套设设施和附附属1440-1180元元/平方米米，而现现在增加加了景观观、会馆馆、学校校、幼儿儿园、智智能化管管理设施施费用达达到3000-4400元元/平方米米。城市建设设的发展展和拆迁迁量的增增加，加加大了住住房的需需

10、求量。按市场场经济供供求理论论讲，当当供大于于求时价价格下降降，当供供小于求求时价格格必定上上扬。近近几年来来，镇江江城市建建设规模模每年投投入1000亿元元，每年年拆迁近近1000万平方方米，拆拆迁量明明显加大大，加之之货币化化的政策策的实施施，增加加了城市市拆迁安安置所带带来的住住房需求求，买房房的人急急剧增加加。一些些准备44-5年年再改善善住房条条件的家家庭，由由于房屋屋拆迁所所迫，加加入了住住房购买买群体。加上一一部分家家庭卖老老房购新新房，以以小房换换大房的的情况不不断出现现，还有有，城市市规模框框架的拉拉大，城城市化水水平的不不断提高高，城市市人口不不断增加加，新增增住房需需求也

11、不不断上升升。因此此，虽然然住房成成本上升升，房子子比过去去贵了，但由于于住房需需求旺盛盛，必然然带来房房价的上上升。金融政策策的支持持，提升升了购房房需求。由于近近几年来来购房贷贷款政策策的灵活活，促进进了老百百姓购房房的积极极性，提提高了购购买力。现在普普通老百百姓中流流传着“用明天天的钱，圆今天天的梦”的说法法。花不不多的钱钱能够享享受现代代家居，改善居居住环境境，提高高生活品品质，提提前消费费成为必必然。加加之一些些老百姓姓对房价价仍会继继续上升升的预期期，“买涨不不买跌”的消费费心理，也增加加了购房房需求量量，甚至至少数开开发公司司出现了了排队买买房的现现象。另外，近近两年市市中心一

12、一类区域域地段的的开发量量在增加加，例如如：中山山东路、长江路路上，仅仅四牌楼楼地段就就有三家家开发公公司相继继开发。房价均均在30000元元/平方米米以上，在一定定程度上上也拉动动了房价价总体水水平的上上升。房价的走走势分析析根据目前前市房地地产市场场发展现现状及当当前宏观观经济调调控政策策，我们们只积极极看待房房地产的的发展，冷静和和理性看看待市房房地产业业的下一一步走势势。综合合分析：总的来来说房地地产价格格爆发型型增长期期已经过过去，已已进入调调整型的的适度增增长期。近期房房价仍有有一定上上升空间间和理由由。但是是，也存存在一些些对房价价上涨带带来的抑抑制因素素，关键键取决于于房地产产

13、市场供供求状况况。如果果供不应应求，价价格必然然上扬；如果供供过于求求，价格格会有所所回落。今后造成成房价上上升的主主要原因因：从硬性成成本来看看，房价价必然会会有一定定的上升升。近三三年来，房地产产开发经经营出让让的土地地总量和和出让总总金额都都在呈翻翻倍增长长趋势，仅20004年年上半年年经营性性用地市市场出让让总量、收取土土地出让让总金额额和规划划总面积积都已接接近20003年年全年水水平。众众多外地地开发单单位参与与土地拍拍卖，地地价居高高不下。房地产产开发品品位不断断提升，楼盘品品质越来来越高，住宅小小区环境境越做越越好，住住宅户型型越建越越合理，住宅小小区配套套功能越越来越齐齐全，

14、住住宅科技技含量越越来越多多，住宅宅产业化化程度越越来越高高，从而而建设成成本越来来越大，房价上上涨在情情理之中中。土地实施施宏观调调控，暂暂停农用用地转非非农建设设用地审审批。新新批用地地越趋紧紧张，土土地竞争争越加激激烈，土土地价格格会再度度上扬。土地实施施宏观调调控后，导致房房地产开开发用地地只能用用城市存存量建设设用地，拆迁量量大，拆拆迁评估估市场化化运作后后，导致致拆迁难难度加大大，拆迁迁成本加加大，也也加大了了房地产产开发用用地的成成本。金融紧缩缩政策，要求房房地产开开发项目目贷款的的企业自自有资金金比例从从20%提高到到35%，要求求开发商商具有较较高的开开发资质质和信用用等级，

15、提高贷贷款准入入门槛，将会使使一些小小开发公公司合并并、收购购，淘汰汰出局。势必造造成开发发公司减减少，开开发项目目减少，商品房房开发供供应量减减少，有有可能推推动房价价继续上上涨。今后造成成房价下下降的原原因：土地不仅仅要看新新增量还还要卡存存量，据据有关部部门统计计今年商商品住宅宅竣工面面积比上上年将与与大幅上上升，预预计达到到1000万平方方米，明明后年商商品房住住宅竣工工面积均均会在1100万万平方米米以上。宏观调控控政策影影响，城城市建设设规模缩缩小，原原定城市市建设每每年1000个亿亿、拆迁迁1000万平方方米的计计划有所所缩减，这部分分购房主主要群体体也随之之减少。由于拆迁迁政策

16、的的改变，拆迁难难度加大大，拆迁迁速度放放慢，拆拆迁人数数减少，也减少少了购房房需求。随着城市市建设用用地面积积相对缩缩小，房房地产开开发难以以形成一一定的规规模，小小区相关关配套设设施难以以完善，房屋品品位和环环境质量量会有所所降低，价格也也会有所所下降。老百姓等等待观望望预期心心理不容容忽视。同前一一阶段房房价上涨涨时一样样，老百百姓“买涨不不买落”的习惯惯预期心心理，一一旦房价价有所回回落，购购买力会会更加有有所下降降，市区区二手房房价格有有所回落落也是一一个信号号。综上所述述：土地地供应量量减少，而拆迁迁量也相相对减少少。因此此房价是是涨是落落，关键键在于市市场供求求决定。但我们们认为

17、由由于开发发成本的的上升、居住环环境质量量的提高高，房地地产价格格的稳步步上升是是情理之之中，它它对房地地产健康康发展，改善居居民居住住环境和和居住质质量，带带动了城城市建设设的发展展和相关关产业的的复苏，使房地地产业逐逐步进入入一个正正常调整整期都是是有着积积极的影影响。相相反，房房地产成成本的硬硬性上升升，而由由于宏观观调控和和需求量量变化带带来房价价的被动动下降，也会导导致房地地产开发发单位人人为剥减减公建配配套规模模和档次次，降低低房屋质质量的负负面影响响，也不不利于城城市建设设和相关关产业的的发展。第三章镇镇江市二二手房市市场调查查镇江市的的二手房房房价随随着期房房价格上上涨，也也是

18、逐步步上涨，但是由由于大市市场的影影响，成成交量比比去年同同时期减减少了一一半左右右。最近近我们对对润州区区的刚交交付不久久的二手手房做了了一次比比较系统统的调查查,润州区区二手房房的均价价在25500元元/m2左右，调查的的楼盘主主要包括括有：竹竹林山庄庄、润州州花园、百盛家家园、金金湖花园园、镇扬扬小区、中山西西苑、朱朱方花苑苑、山林林苑、月月亮花苑苑、三茅茅宫等。竹林山庄庄均价:25558元/m2 车库15500元元/m2润州花园园均价：27000元/m2车库 117000元/m2阁楼12200元元/m2百盛家园园均价:23990元/ mm2 车库库14000元/ mm2 阁楼楼1500

19、0元/ mm2金湖花园园均价:25000元/m2车库13350元元/m2阁楼11100元元/m2镇扬小区区均价:21000元/m2车库13300元元/m2中山西苑苑均价:25000元/m2朱方花苑苑均价:26000元/m2山林苑均均价: 26650元元/m2车库11100元元/m2月亮花苑苑均价:23770元/m2 车库14400元元/m2阁楼7440元/m2三茅宫均均价: 26682元元/m2阁楼13342/m2第四章镇镇江市期期房市场场调查目前镇江江楼盘约约有500个，其其中市区区26个个，丁卯卯新区111个，丹徒新新区133个，从从区域分分布上看看，以解解放路为为界的东东西沿线线分布最最

20、为密集集。市区区代表楼楼盘有：香江花花城、恒恒美嘉园园、国信信米山人人家、江江南府邸邸、江南南颐和家家园、金金山水岸岸、阳光光世纪花花园、枫枫林湾、学府芳芳邻、松松盛园、京润国国际花园园等；丁丁卯新区区代表楼楼盘有：江南世世家、沃沃得花园园；丹徒徒新区代代表楼盘盘有：彩彩虹城、驸马山山庄、瑞瑞丹花苑苑、幸福福城、永永安新城城花园、永安新新城茗苑苑等。正正在热销销中（如如香江花花城、松松盛园、阳光世世纪花园园、米山山人家、学府芳芳邻、彩彩虹城、学府雅雅苑、永永安新城城花园等等）或尚尚未开盘盘（如江江南府邸邸、颐和和家园二二期、江江南世家家、永安安新城茗茗苑、幸幸福城二二期、瑞瑞丹花苑苑二期、润州

21、花花园二期期等）。附个案调调查分析析表：个案调查查分析表调查日期期： 20004 年 77 月月 12 日调查人人：常晴晴案名华都新城城工地位置置黄山西路路与黄山山南路的的西南角角（原镇镇江铝厂厂）接待中心心国际饭店店12楼开发商常发置业业企划销售售常发置业业售楼电话话建筑设计计镇江市建建筑设计计研究院院景观设计计太谷国帝帝规划形态态多层、小高层、别墅占地面积积30万MM2总建面积积42万MM2总销金额额12.66亿面积范围围未定主力面积积未定主力总价价未定均价30000元/M22单价范围围未定总价范围围未定规划户数数未定可售户数数未定去化率未定畅销户型型未定滞销户型型未定建筑风格格现代绿化率

22、35%容积率1.4得房率未定规划用途途住宅商铺均价价未定车库均价价未定开盘日期期05年初初交付日期期未定车棚均价价未定贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度在拆迁中中付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 1% 2.按揭付付款，首首付 300% 3.分期付付款主要媒体体广告总精精神客源分析析销售动态态物业管理理物管费区内配套套区外配套套学校：李李家大山山小学、中山中中学、镇镇江中学学邮局：银行：中中行、工工行公交交：111、18医院：润润州区人人民医院院酒店：香格里里酒店超市：苏苏果超市市农贸市市场：李李家大山山菜场面积户型型配比分析析卖点提炼及去化分析卖点：11.南山山风景区区2.小区区规

23、模3.重点点学校4.未来来规划基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 220044 年 7 月 6 日日调查人人：张敏敏娟案名朱方路拟拟建项目目工地位置置朱方路加加油站对对面接待中心心东吴路771号开发商中房镇江江公司江城房产产联合开开发企划销售售售楼电话话882665733建筑设计计景观设计计规划形态态多层占地面积积2.5万万M2总建面积积3.4万万M2总销金额额0.955亿面积范围围921130MM2主力面积积100MM2主力总价价28万均价28000元/M22单价范围围未定总价范围围25336万规划户数数未定可售户数数未定去化率未销售畅销户型型未销售滞销户型型未销售建筑风格格现代绿化率3

24、0%容积率1.366得房率87%规划用途途商住商铺均价价未定车库均价价未定开盘日期期未开盘交付日期期明年6月月车棚均价价未定贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度平整付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠未定2.按揭付付款，首首付 330 % 3.分期付付款主要媒体体广告总精精神未定客源分析析以润州区区域客为为主，主主要为工工薪阶层层销售动态态未销售物业管理理物管费0.3元元/M22/月区内配套套区外配套套学校：镇镇江中学学、实验验学校邮邮局：中中国邮局局银行：农农行、工工行、建建行、商商行公交交：222、23、25、1055、10、12、5、33医院：润润州区人人民医院院、肾病病医院酒酒店

25、：宴宴春酒店店、光明明大酒店店超市：苏苏果、万万方、旅旅游、朱朱方农贸贸市场：三茅宫宫、七里里甸/面积户户型配比分析析卖点提炼及去化分析卖点：11.风景景名胜区区2.地段段基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 220044 年年 77 月月 4 日日调查人人：常晴晴案名天和星城城工地位置置南徐路与与黄山南路路的西南南角接待中心心环城路44号（观观海楼）开发商镇江天和和房地产开开发有限限公司企划销售售镇江天和和房地产产开发有限限公司售楼电话话521008888521009999建筑设计计常州市民民用建筑筑设计院院北晨设设计室景观设计计未定规划形态态多层、小小高层、别墅占地面积积10万MM2总建

26、面积积17万MM2总销金额额5.9亿亿面积范围围90-2230MM2主力面积积132MM2主力总价价46万均价32800（多层层）34480（小高层层）38800（别墅）单价范围围28000-42280元元/M22总价范围围29-887万规划户数数876户户可售户数数876户户去化率未售畅销户型型二/二/一滞销户型型四/二/二建筑风格格现代绿化率40%容积率1.688得房率87%规划用途途商住、办办公用楼楼商铺均价价未定车库均价价未定开盘日期期04/007/005营业业交付日期期20055年底车棚均价价未定贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度打桩付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 2%

27、 2.按揭付付款，首首付 30% 3.分期期付款主要媒体体京江晚报报、广电电报广告总精精神.悠然南南山.现代建建筑.人文美美宅客源分析析区域客户户销售动态态登记物业管理理物管费未定区内配套套幼儿园、会所区外配套套学校：第第三职业业学校邮邮局：银行：中中行公交交：188、16 、17医院：社社区医院院酒店：超市：私私人超市市农贸市市场：面积户型型配比分析析别墅：占占9%小高层：占68%多层：占占23%卖点提炼及去化分析卖点：11.南南山风景景区2.地段段3.小区区规划4.未来来规划基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年 7 月月 3 日日调查人人：张敏敏华案名金山水岸岸（3#、4

28、#、5#）工地位置置塔影湖对对面接待中心心镇江市新新河路2272-2号开发商镇江润鑫鑫房地产产企划销售售润鑫房产产售楼电话话551993988、551194998建筑设计计景观设计计规划形态态多层占地面积积1.1万万M2总建面积积1.688万M2总销金额额0.522亿面积范围围89-1147MM2主力面积积105MM2主力总价价32万均价30800元/M22单价范围围28000-33300元元/M22总价范围围27-445万规划户数数70户可售户数数70户去化率100%畅销户型型三/二/一滞销户型型5#（景景观方向向差）建筑风格格现代绿化率35%容积率1.533得房率90%规划用途途商住商铺均

29、价价70000元/M22车库均价价未售开盘日期期04/005/110交付日期期05/006/330车棚均价价未售贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度封顶付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 0 2.按揭揭付款，首付 330% 3.分期付付款主要媒体体广电报广告总精精神金山水岸岸景观商商住客源分析析以事业单单位、私私营业主主的高档档客户为为主销售动态态一期售完完，1#、2#未推推出物业管理理未定物管费未定区内配套套区外配套套学校：金金山中学学、第六六中学、桃园小小学邮局局：银行：公公交：22、17、10医院：第第二人民民医院酒酒店：超市：农农贸市场场：面积户型型配比分析析145MM2 （四

30、/二/二） 77%105MM2 （三/二/一） 443%104MM2 （三/二/一） 229%89M22 （二/二/一） 221%卖点提炼及去化分析卖点：11.塔影影湖2.金山山风景区区3.地段段基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年 7 月月 12 日调查人人：张敏敏娟案名江南府邸邸工地位置置和平路第第六中学学旁接待中心心大市口紫紫金广场场B座一楼楼开发商无锡红豆豆置业企划销售售无锡红豆豆置业售楼电话话502440000建筑设计计未定景观设计计未定规划形态态未定占地面积积12万MM2总建面积积17万MM2总销金额额面积范围围未定主力面积积90M22或1200M2主力总价价均价

31、未定单价范围围未定总价范围围规划户数数未定可售户数数未定去化率未销售畅销户型型未销售滞销户型型未销售建筑风格格现代绿化率未定容积率1.422得房率未定规划用途途商住商铺均价价未定车库均价价未定开盘日期期交付日期期车棚均价价未定贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度未动工付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 0 2.按揭揭付款，首付 330% 3.分期付付款主要媒体体京江楼市市广告总精精神客源分析析销售动态态物业管理理物管费区内配套套区外配套套学校：第第六中学学邮局：中国邮邮局银行：建建行、农农行、工工行公交交：2、15、1044、17医院：金金山医院院酒店：超市：小小型私人人超市农农贸市场

32、场：金山山农贸市市场面积户型型配比分析析卖点提炼及去化分析卖点：11.塔影影湖2.金山山风景区区3.地段段基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 220044 年年 7 月月 11 日调查人人：常晴晴案名百盛家园园（二期期部分）工地位置置交叉口黄黄山西路路与李家家山路接待中心心黄山西路路与李家家山路交交叉口开发商佳丰房地地产企划销售售佳丰房地地产售楼电话话548999066建筑设计计镇江市建建筑设计计研究院院景观设计计镇江建筑筑设计院院规划形态态多层占地面积积7万M22总建面积积总销金额额2亿面积范围围104-1366M2主力面积积127MM2主力总价价34万均价27188元/M22单价范围围

33、25800-28838元元/M22总价范围围28-337万规划户数数168户户可售户数数168户户去化率80%畅销户型型三/二/二滞销户型型四/二/二建筑风格格现代绿化率30%容积率得房率80%规划用途途商住商铺均价价25000元/M22车库均价价25000元/M22开盘日期期04/004交付日期期20044年底车棚均价价18000元/M22贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度两幢结顶顶，两幢幢到4层付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 11% 2.按揭付付款，首首付 30% 3.分期付付款主要媒体体京江晚报报、围墙墙广告广告总精精神新世纪新新时尚公公寓客源分析析拆迁户为为主销售动态态销

34、售中物业管理理斯威特物物业公司司物管费0.3元元/M22/月区内配套套区外配套套学校：李李家山小小学、中中山中学学邮局：银行：中中行公交交：111医院：社社区医院院酒店：超市：苏苏果超市市农贸市市场：李李家山菜菜场面积户型型配比分析析卖点提炼及去化分析卖点:11.单价价 2.总总价 3.生生活配套套基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年 7 月月 15 日调查人人：常晴晴案名润州花园园(一期)工地位置置黄山南路路与老南南徐路之之间接待中心心开发商润州土地地房屋开开发公司司企划销售售润州土地地房屋开发发公司售楼电话话524449288建筑设计计振兴建筑筑有限公公司景观设计计江工建

35、筑筑设计院院规划形态态多层占地面积积总建面积积总销金额额面积范围围86-1150MM2主力面积积120MM2主力总价价30万均价24099元/M22单价范围围总价范围围规划户数数20000户可售户数数20000户去化率100%畅销户型型三/二/一滞销户型型四/二/二建筑风格格现代绿化率30%容积率得房率85%规划用途途商住商铺均价价70000元/M22车库均价价开盘日期期交付日期期04年底底车棚均价价15000元/M22贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度结顶付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 00 2.按揭揭付款，首付 300% 33.分期期付款主要媒体体工地围墙墙广告广告总精精神客

36、源分析析区域客户户、投资资客销售动态态物业管理理润州土地地房屋开开发公司司物管费0.155元/M22区内配套套幼儿园区外配套套学校：李李家山小小学、中中山小学学、第三三职业学学校邮局局：银行：中中行公交交：166、17、18医院：社社区医院院酒店：香格里里酒店超市：苏苏果超市市农贸市市场：李李家山菜菜场面积户型型配比分析析卖点提炼及去化分析卖点: 1.单单价 2.总价3.地段段4.小区区规模基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年 77 月月 2 日日调查人人：刘志志美案名月亮花苑苑工地位置置润州路113号接待中心心月亮花苑苑内2单元7号车库库开发商润州区土土地房屋屋开发总总公司

37、企划销售售京鑫房产产、润州州区土地地房屋开开发总公公司售楼电话话建筑设计计镇江市工工业民用用建筑设设计研究究院景观设计计规划形态态多层占地面积积总建面积积1万总销金额额0.188亿面积范围围100-1400M2主力面积积主力总价价均价18000元/M22单价范围围17000-19900元元/M22总价范围围18-225万规划户数数108户户可售户数数108户户去化率100%畅销户型型滞销户型型建筑风格格现代绿化率25%容积率得房率89%规划用途途商住商铺均价价车库均价价16000元/M22开盘日期期03/006交付日期期04/004/220车棚均价价贷款额度度70%贷款年限限15年工程进度度交

38、付付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 0 22.按揭揭付款，首付 300% 33.分期期付款主要媒体体广告总精精神客源分析析区域客户户销售动态态物业管理理镇江洪江江物业管管理所物管费0.255元/M22/月区内配套套区外配套套学校：实实验小学学、镇中中、七里里甸小学学邮局：三茅宫宫邮局银行：农农行、中中行公交交: 10、12医院：润润州区人人民医院院、口腔腔医院分分部酒店店：新光光明酒店店、希望望酒店、润扬酒酒店超市：万万方超市市、旅游游超市农农贸市场场：三茅茅宫农贸贸市场、七里甸甸农贸市市场面积户型型配比分析析卖点提炼及去化分析卖点：11.单价价 22.总价价 33.区位位特征强强基地位置

39、图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年年 77 月 12 日调查人人：常晴晴案名九洲广场场工地位置置中山路铁铁道口接待中心心中山路铁铁道口开发商镇江南开开房地产产发展有有限公司司企划销售售湛江雅居居房屋销销售有限限公司售楼电话话521118888建筑设计计加拿大EE+A咨咨询公司司景观设计计上海拂莱莱环境与与建筑研研究院规划形态态高层占地面积积1.6万万M2总建面积积6万M22总销金额额2.4亿亿面积范围围60-1150MM2主力面积积100MM2主力总价价40万均价40000元/M22单价范围围40000-50000元元/M22总价范围围24万-75万万规划户数数200户户可售户数数

40、200户户去化率畅销户型型二/二/一滞销户型型建筑风格格加拿大绿化率25%容积率3.755得房率规划用途途商住、办办公商铺均价价车库均价价开盘日期期交付日期期20055年底车棚均价价贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度三层付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 0 2.按揭揭付款，首付 300% 33.分期期付款主要媒体体工地围墙墙广告广告总精精神客源分析析投资客、私营业业主销售动态态物业管理理镇江九洲洲物业有有限公司司物管费区内配套套区外配套套学校：中中山路小小学、宝宝盖路小小学邮局局：邮电电总局银行：工工行、商商行、农农行公交交：1、2、10、19、3、0011、29医院：康康复医院院

41、（第一一人民医医院）酒酒店：京京口饭店店、国际际饭店超市：苏苏果超市市农贸市市场：宝宝盖路菜菜场面积户型型配比分析析商铺： 10%办公房； 77%住宅： 83% 卖点提炼及去化分析卖点：11.地段段2.交通通3配套设设施4.户型型基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年 7 月月 115 日调查人人：王佐佐象案名金田城市市花园工地位置置丁卯桥路路1311号接待中心心丁卯桥路路1311号开发商镇江金田田房地产产开发有有限公司司企划销售售镇江金田田房地产产开发有有限公司司售楼电话话888000188、889989337建筑设计计景观设计计规划形态态多层占地面积积9万M22总建面积积总

42、销金额额面积范围围101-1500M2主力面积积109MM2主力总价价30万均价28000元/M22单价范围围27800-30000元元/M22总价范围围28-442万规划户数数600户户可售户数数600户户去化率85%畅销户型型三/二/一滞销户型型三/二/二建筑风格格现代绿化率33%容积率得房率90%规划用途途住宅商铺均价价车库均价价未定开盘日期期04/007底交付日期期04/112底车棚均价价未定贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度即将结顶顶付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 10元元/M22 22.按揭揭付款，首付 300% 33.分期期付款主要媒体体京江楼宇宇广告总精精神真.江

43、南南好人家家客源分析析区域客户户销售动态态1-2期期售完、3期销售售中物业管理理镇江恒顺顺物管物管费0.355元/M22/月区内配套套区外配套套学校：丁丁卯小学学邮局：中国邮邮局银行：农农行公交交：1、24、31、3、0011医院：中中医院酒酒店：新新华电酒酒店超市：万万方超市市农贸市市场：金金星菜场场面积户型型配比分析析卖点提炼及去化分析卖点：11.地段段2.小区区规模3.交通通基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年 7 月 13 日调查人人：王佐佐象案名东城绿洲洲工地位置置学府路与与经十二二路交叉叉口接待中心心未定开发商江苏嘉源源房地产产企划销售售江苏嘉源源房地产产售楼电话

44、话建筑设计计景观设计计规划形态态多层、别别墅占地面积积39万MM2总建面积积40万MM2总销金额额11亿面积范围围70-2230MM2主力面积积100MM2主力总价价27万均价27000元/M22单价范围围27000-28826元元/M22总价范围围19-662万规划户数数580户户（3号地块块）可售户数数未销售去化率未销售畅销户型型未销售滞销户型型未销售建筑风格格现代绿化率未定容积率1.055得房率未定规划用途途商住商铺均价价未定车库均价价未定开盘日期期04/110开工工交付日期期未定车棚均价价未定贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度未动工付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 0 2.

45、按揭揭付款，首付 30% 33.分期期付款主要媒体体广告总精精神未定客源分析析销售动态态物业管理理未定物管费未定区内配套套未定区外配套套学校：职职教中心心、汝山山中学、江苏大大学邮局局：谷阳阳新村邮邮局银行：公公交：11、24、3、31医院：酒酒店：东东郊宾馆馆超市：小小型私人人超市农农贸市场场：谷阳阳新村菜菜场面积户型型配比分析析卖点提炼及去化分析卖点：11.小区区规模 22.交通通基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年 7 月月 13 日调查人人：王佐佐象案名康馨家园园工地位置置丁卯桥路路镇人铁铁路指会会部对面面接待中心心丁卯桥路路镇人铁铁路指会会部对面面开发商镇江市丹丹徒

46、区房房屋建设设开发公公司、丹丹徒区华华夏房地地产开发发公司企划销售售镇江市丹丹徒区房房屋建设设开发公公司、丹丹徒区华华夏房地地产开发发公司售楼电话话589666666建筑设计计景观设计计规划形态态多层占地面积积4万M22总建面积积5万M22总销金额额1.255亿面积范围围70-1150MM2主力面积积99M22主力总价价25万均价25000元/M22单价范围围24800-30000元元/M22总价范围围17-338万规划户数数480户户可售户数数480户户去化率50%畅销户型型三/二/一滞销户型型四/二/二建筑风格格现代绿化率35%容积率1.244得房率规划用途途住宅商铺均价价未定车库均价价未

47、定开盘日期期03/003交付日期期04/007/115(一期)车棚均价价未定贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度一期结顶顶二期动动工付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 0 2.按揭揭付款，首付 330% 33.分期期付款主要媒体体京江楼宇宇、电视视、车体体广告总精精神康馨家园园.你理想想的家客源分析析区域客户户、白领领阶层销售动态态一期正售售二期年年底物业管理理未定物管费未定区内配套套幼儿园、老年活活动中心心区外配套套学校：丁丁卯小学学、机械械职工中中等专业业学校邮邮局：中中国邮局局银行：农农行公交交：1、24、31医院：中中医院酒酒店：新新华电大大酒店超市：万万方超市市农贸市市场：金

48、金星菜场场面积户型型配比分析析卖点提炼及去化分析卖点：11.低总总价2.区内内配套 33.地段段基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年 7 月月 12 日调查人人：常晴晴案名京岘山庄庄工地位置置京岘山路路接待中心心塔山路海海军宾馆馆开发商镇江强鹰鹰开发企划销售售售楼电话话444663288建筑设计计景观设计计规划形态态多层占地面积积5.3万万总建面积积总销金额额面积范围围90-1150MM2主力面积积120MM2主力总价价36万均价30000元/M22单价范围围总价范围围规划户数数600户户可售户数数600户户去化率畅销户型型三/二/二滞销户型型未销售建筑风格格现代绿化率30%

49、容积率未定得房率未定规划用途途商住商铺均价价未定车库均价价未定开盘日期期未定交付日期期未定车棚均价价未定贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度8月打桩桩付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 1% 2.按揭付付款，首首付 300% 3.分期付付款主要媒体体广告总精精神客源分析析区域客户户、外地地客户销售动态态登记物业管理理物管费未定区内配套套幼儿园区外配套套学校：高高专、船船院邮局局：桃花花坞邮局局银行：工工行、商商行公交交：9、19、29医院：第第三医院院酒店：超市：苏苏果超市市农贸市市场：京京岘山菜菜场面积户型型配比分析析卖点提炼及去化分析卖点：11.文教教区2.地段段基地位置图个案调查

50、查分析表调查日期期： 20004 年 7 月月 9 日日调查人人：刘志志美案名香江花城城（二期紫紫薇苑BB组团）工地位置置东吴路象象山桥附附近接待中心心紫金大厦厦B座一楼楼开发商无锡红豆豆置业企划销售售深思域策策划售楼电话话502440000 500245555建筑设计计深圳大学学建筑规划划研究院院景观设计计深圳北林林苑景观观规划设计计有限公公司规划形态态多层、小高层、别墅占地面积积33万MM2总建面积积46万MM2总销金额额13.88亿面积范围围90-1150MM2主力面积积120-1300M2主力总价价37万均价30000元/M22单价范围围28855元/M22总价范围围27-445万规划

51、户数数320户户可售户数数320户户去化率80%畅销户型型三/二/一滞销户型型建筑风格格中式现代代绿化率40%容积率1.399得房率85%规划用途途商住商铺均价价未定车库均价价未定开盘日期期04/006/112交付日期期05/110/330车棚均价价未定贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度一期结顶顶二期打打桩付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 2% 2.按揭付付款，首首付 300% 3.分期付付款主要媒体体京江晚报报、灯箱箱广告、公交候候车亭广广告广告总精精神新城市全全优生活活圈客源分析析退休干部部、机关关事业单单位等公公务员及及大企业业员工销售动态态销售中物业管理理香港戴德德梁行物管

52、费0.7元元/M22/月区内配套套幼儿园、会所、步行街街、超市市区外配套套学校：第第九中学学、高级级技工学学校、江江滨小学学（中学学邮局：九里街街邮局银行：商商行、建建行公交交：4、1044、14、16医院：东东吴医院院酒店：维扬酒酒店超市：苏苏果超市市农贸市市场：九九里街菜菜场面积户型型配比分析析90M22 （82户）占25%120-1300M2 占50%145-1500M2 占25%卖点提炼及去化分析卖点：11.小区区规划 22.开发发商品质质3.风景景区3.地段段基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年 7 月月 12 日调查人人：张敏敏娟案名江南.颐颐和家园园工地位置置谷

53、阳北路路接待中心心中山东路路2399号开发商镇江中房房鸿都房房产企划销售售上海达润润售楼电话话502331111、502293669建筑设计计景观设计计规划形态态多层、别别墅占地面积积60万MM2总建面积积3-4期期还未规规划总销金额额面积范围围90-1180MM2（三三期）主力面积积120MM2（三三期）主力总价价均价未定（三三期）单价范围围未定（三三期）总价范围围规划户数数800多多户（三三期）可售户数数未销售去化率未销售畅销户型型未定滞销户型型未定建筑风格格现代绿化率未定容积率得房率未定规划用途途商住商铺均价价未定车库均价价未定开盘日期期04年底底交付日期期未定车棚均价价未定贷款额度度7

54、0%贷款年限限30年工程进度度平整土地地（三期期）付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 00 2.按揭揭付款，首付 330% 33.分期期付款主要媒体体报纸、车车体、公公交站台台、京江江楼宇广告总精精神身出名门门.帝景天天下客源分析析老师、新新婚夫妇妇、私营营业主、公务员员销售动态态第三期（帝庭院院）登记记物业管理理深圳昊岳岳物业公公司物管费0.5元元/M22/月（一、二二期）区内配套套未定区外配套套学校：汝汝山中学学、职较较中心邮邮局：谷谷阳新村村邮局银行：中中行、农农行、建建行公交交：3、24、1、31医院：汝汝山医院院、丹徒徒区人民民医院酒酒店：东东郊宾馆馆超市：旅旅游超市市农贸市市场：

55、谷谷阳菜场场、包家家湾菜场场面积户型型配比分析析卖点提炼及去化分析卖点：11.小区区规模2.开发发商品质质3.交通通基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年 7 月月 12 日调查人人：张敏敏娟案名恒顺翠谷谷工地位置置学附路21世纪纪乐园西西侧接待中心心解放路887号开发商镇江恒顺顺房地产开开发公司司企划销售售镇江恒新新住宅科技集团团公司售楼电话话503551500建筑设计计景观设计计规划形态态多层占地面积积11万MM2总建面积积16万MM2总销金额额3.844亿面积范围围80-1145MM2主力面积积125MM2主力总价价30万均价24000元/M22（2期）单价范围围1800

56、0-24400元元/M22总价范围围19-335万（1-22期）规划户数数10000户（总总）可售户数数三期未售售去化率100%（1-22期）畅销户型型三/二/二滞销户型型四/二/二建筑风格格现代绿化率43%容积率1.455得房率85%规划用途途商住商铺均价价出租（价价未定）车库均价价未定开盘日期期03年底底（2期）交付日期期2期年底底3期05/06车棚均价价未定贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度3层（33期）付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 2% 22.按揭揭付款，首付 300% 33.分期期付款主要媒体体公交候车车亭广告告、京江江晚报、公交车体体广告、京江楼楼宇广告总精精神百年

57、恒顺顺.铸造经经典客源分析析教师、机机关事业业单位、大企业业员工销售动态态前面分三三期、后后推小高高层现在三期期登记中中物业管理理深圳中海海物管公公司物管费0.5元元/M22/月（一期）区内配套套幼儿园、商业步步行街区外配套套学校：职职教中心心、汝山山中学邮邮局：谷谷阳邮政政银行：中中行、农农行公交交：199、29、9、0011、3医院：丹丹徒区医医院酒店店：东郊郊宾馆超市：小小型私人人超市农农贸市场场：包家家湾菜场场面积户型型配比分析析80-1100MM2 2/22/1占占30%100-1255M2 3/22/2占占50%125以以上4/2/22占20%卖点提炼及去化分析卖点：11.单价价2

58、.区位位3.交通通基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年年 7 月 14 日调查人人：张敏敏娟案名美意家园园工地位置置丁卯桥路路镇人铁铁路指会会部旁接待中心心丁卯桥路路镇人铁铁路指会会部旁开发商镇江银建建开发公公司企划销售售镇江银建建开发公公司售楼电话话444551488建筑设计计镇江市建建筑设计计研究院院景观设计计规划形态态多层、小小高层占地面积积1.444万M2总建面积积2.6万万M2总销金额额0.733亿面积范围围98-2220MM2主力面积积103MM2、1200M2主力总价价28万、33万均价28000元/M22单价范围围总价范围围27-662万规划户数数260户户可

59、售户数数未销售去化率未销售畅销户型型未销售滞销户型型未销售建筑风格格现代绿化率35%容积率1.8得房率多层855%小高高层800%规划用途途住宅商铺均价价无商铺车库均价价未定开盘日期期04/110交付日期期05/008车棚均价价未定贷款额度度70%贷款年限限30年工程进度度2-3层层付款方式式1.一次次性付款款，优惠惠 0 22.按揭揭付款，首付 300% 33.分期期付款主要媒体体广告总精精神客源分析析企业员工工、老师师、私营营业主销售动态态登记物业管理理未定物管费未定区内配套套区外配套套学校：丁丁卯小学学、索普普实验小小学邮局局：青年年广场邮邮局银行：中中行、建建行、农农行、工工行公交交：

60、3、24、0011、1、1166医院：中中医院、丹徒县县医院酒酒店：华华电宾馆馆超市：万万方超市市农贸市市场：丁丁卯菜场场面积户型型配比分析析98-1103MM2 22/2/1占40%120-1300M2 33/2/2占40%155MM2 44/2/2占15%220MM2 跃跃层占5% （13套）卖点提炼及去化分析卖点：11.地段段 22.交通通基地位置图个案调查查分析表调查日期期： 20004 年 7 月月 14 日调查人人：张敏敏娟案名沃得花园园工地位置置丁卯路市市民广场场旁接待中心心国际饭店店9155房开发商江苏沃得得房地产产开发企划销售售售楼电话话503449922建筑设计计厦门中建建