房地产税专题报告：房地产税试点启动-扎实推动共同富裕

1、房地产税专题报告：房地产税试点启动_扎实推动共同富裕1. 房地产税试点正式启动1.1 政策发展方向符合预期我们认为，从历史发展看，房地产税立法和试点工作一直是政府关心和指导的总体 方向。尤其进入 2021 年以来，相关政策表态密集，市场关注度不断提高。1.2 政策主要内容本次决定明确：此次征税对象的范围是“试点地区的房地产税征税对象为居住用 和非居住用等各类房地产”；试点办法和实施细则是“国务院制定房地产税试点具体办法， 试点地区人民政府制定具体实施细则”；以及试点地区和统一立法是“统筹考虑深化试点 与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区”。此外，该决定还规定：“本决定授权的

2、试点期限为五年，自国务院试点办法印发 之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前， 向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见， 由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律”。我们认为，“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”是站在“扎实推动共 同富裕”的国家战略高度进行的一项改革工作任务，将具有重大的历史和现实意义。1.3 房地产税试点工作将尽快推动，等待后续细则我们认为，本次人大正式授权国务院，代表后续五年内国务院在认为合适试点可以 正式推动房产税试点工作。我们认为，本次决定暂时对如何征收（如存量还是

3、增量、税率问题、抵扣方式 等）以及哪些城市试点并未做明确规定，我们预期后续还将有更明确指示。1.4 房地产税与房产税之间的区别我们认为，本次试点明确表达是房地产税试点工作。根据百度百科资料，从广义上说，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属 于房地产税。根据百度百科资料，截至目前，我国现存的与房地产相关的税种涉及 14 个税种。其中，房地产流动阶段涉及的税种有：购臵房地产应缴纳的税种，主要包括契 税和印花税；出售房地产应缴纳的税种，主要包括营业税、印花税、企业所得税、个人 所得税、城市维护建设税；出租房地产应缴纳的税种，主要包括营业税、房产税、城镇 土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得

4、税和城市维护建设税。根据百度百科资料，这十四种税种中与房地产直接相关 6 个税种是城镇土地使用税、房产税、土地增值税、城市房地产税、耕地占用税、契税。而房产税是指以房屋为征税 对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。我们认为，从上述定义和房地产相关税种适用范围可以看出，房产税在房地产税的 范畴之内，两者之间的最大区别是：房产税作为财产税，其征税对象仅为房产，而房地 产税征税对象既包括了房产也包括了房产占用的土地。我们认为，在房地产税酝酿推出的大背景下，房地产直接相关的 6 个税种存在进一 步梳理适用范围和整合、优化的空间。此外，除了已经推行针对个人居住用房的房

5、产税 的上海和重庆以外，根据百度百科资料，目前，我国其余城市执行的房产税主要是针对 房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人和使用人即主要是针对企业 经营用房。同时，房产税按照房屋的余值（房屋原值一次性减去 10%-30%后的余值） 或出租房屋的租金收入征收。按照房产余值计征的，房产税年税率为 1.2%；按房产租金 收入计征的，年税率为 12%。2. 现有的房产税实践上海、重庆我国早在 2009 年就开始探索相关的房产税政策改革。2011 年 1 月 27 日，上海和 重庆分别宣布开征房产税。2.1 上海房产税内容上海市房产税征收自 2011 年开始。根据百度百科资料，征收对象是上海市

6、居民家 庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新 建商品住房) 以及非上海市居民家庭在上海市新购的住房。根据百度百科资料，上海房产税税率是：房产税按应税住房市场交易价格的 70%计 算缴纳，适用税率 0.6%；对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平 均销售价格 2 倍(含 2 倍)的，税率暂减为 0.4%。上海市房产税的免征部分为人均住房面 积小于 60 平米部分可以免征房产税，体现保护刚需的政策目的。2011 年之前的上海市房产税主要是对经营性房产征收，自 2011 年对个人住房开证 后上海市房产税收入逐步快速上行。截止 2020 年，上海

7、市征收的房产税收入为 198.7 亿元，同比下滑 8.35%（我们认为这是由于 2020 年疫情影响所致）。2.2 重庆房产税内容重庆市房产税征收也是自 2011 年开始。根据百度百科资料，重庆市首批纳入房产 税征收对象的住房为：1个人拥有的独栋商品住宅。2个人新购的高档住房。高档住 房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价 2 倍（含 2 倍）以上的住房。3在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上 的普通住房（包括新建商品住房和存量住房）。根据百度百科资料，重庆市房产税的适用税率是：独栋商品住宅和高档住房建筑面 积交易单价在上两年主城九区新建商品住

8、房成交建筑面积均价 3 倍以下的住房，税率为 0.5%；3 倍（含 3 倍）至 4 倍的，税率为 1%；4 倍（含 4 倍）以上的税率为 1.2%。在 重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为 0.5%。根据百度百科资料，重庆市房产税征收标准计算公式是应纳税额=应税建筑面积建 筑面积交易单价税率。其中：应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税 面积后的面积。免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。 纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为 180 平米；新购的独栋商品住 宅、高档住房，免税面积为 100 平米。同时，根据百度

9、百科资料，重庆市的房产税明确了税收收入的使用范围：个人住房 房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。2011 年之前的重庆市房产税主要是对经营性房产征收，自 2011 年对个人住房开证 后重庆市房产税收入逐步快速上行。截止 2020 年，重庆市征收的房产税收入为 71.7 亿 元，同比下滑 1.92%（我们认为这是由于 2020 年疫情影响所致）。2.3 上海重庆房产税实施后市场情况2011 年上海市试点房产税以来，商品房销售额震荡上行，房价增速基本与全国平均 水平同步。截止 2021 年前三季度，上海商品房销售额 4866.3 亿元，同比增加 17.2%。 2021 年三季度末，上海住宅平

10、均价格增速为 4.17%，略高于百城房价增速 3.4%。2011 年重庆市试点房产税以来，商品房销售额震荡上行，房价增速基本与全国平均 水平同步。截止 2021 年前三季度，重庆商品房销售额 4763.7 亿元，同比增加 10.3%。 2021 年三季度末，重庆住宅平均价格增速为 5.12%，略高于百城房价增速 3.4%。3. 房产税是财税调节机制，有利实现共同富裕我们认为，大部分国家的房产税采用分档税制有助于对不同区域、价值或区域的房 屋给予不同的税率，从而起到调节贫富差距的作用。对比其他国家的房产税优惠政策， 可以发现其他国家一般针对公益性质地产，或者对低收入、学生等特定人群实行优惠政 策

11、，一般采用减免税额、较低税率、抵扣个税等方式，相对来说免除的范围和群体较少。3.1 房产税收入是土地出让金的良性补充我们认为，随着我国人口红利逐步结束，一方面，新房销售面临逐步下降，相应地 土地出让金也将下降。另一方面，随着房地产税制改革等长效机制的确立，房地产税逐 步补充土地出让金成为政府主要的收入来源是长效机制一部分。假设 2020 年底我国城镇人均住宅建筑面积 39.8 平米/人，而 当年我国城镇常住人口是 9.02 亿人，因此可以知道 2020 年底我国城镇住宅建筑面积总 和是 358.99 亿平米。而 2020 年底我国城镇住宅平均价格是 9860/平米，则可知道 2020 年底我国

12、城镇住宅总价值估算值是 353.97 万亿元。假设未来我国推出房地产税率是 1%，征税评估基准折扣是 70%，则可知道当年我 国房地产税收入为 2.48 万亿元，占 2020 年我国土地出让金收入 8.41 万亿元的 29.45%。通过敏感性测试，我们假设如果征税评估基准折扣在 70%左右，则房地产税税率至 少在 3.4%以上才能保证 2020 年的土地出让金 8.41 万亿元被完全替换。3.2 房地产税对居民收支影响不大假设 2020 年底我国城镇人均住宅建筑面积 39.8 平米/人，而 2020 年底我国城镇住宅平均价格是 9860 元/平米，则可推算 2020 年底我国城镇人均住 宅价值

13、测算是 39.24 万元。假设未来我国推出的房地产税率是 1%，征税评估基准折扣是 70%，则可以知道当 年我国城镇人均房地产税支出为 2747.0 元，占 2020 年我国城镇居民人均可支配收入 43834 元的 6.27%。通过敏感性测试，我们知道如果征税评估基准折扣在 70%左右，则房地产税税率至 少在 1.6%以上才会导致【人均房地产税支出占人均可支配收入的比】超过 10%以上。3.3 房地产税对共同富裕价值明显我们认为，房地产税改革，涉及增量和存量部分分配，是调节收入和财富分配的重 要手段之一。合理且适度推进房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距；有利于合理 调节收入分配，促进社会公

14、平。此外，在当前环境下，房地产税改革也有利于引导居民 合理住房消费，促进节约集约用地。4. 行业后续发展判断和试点城市预测4.1 供给侧改革背景下需求侧政策将同向保持力度我们在 2021 年 9 月 30 日外发报告保证合理供给，结构性宽信用或为趋势中强 调，当前房地产政策方向分供给侧和需求侧两部分。我们认为，行业供给侧改革大背景下，短期市场存在信用过度紧张趋势，后续宽信 用是方向。与此同时，我们要看到供给侧改革会压降房地产投资和土地购臵，一定程度 限制未来新增供应量。我们认为，在以上大背景下，供给侧政策可以调整节奏，但需求侧政策难放松。否 则短期供需不平衡会影响价格稳定预期。房产税作为调节市场需求预期、价格预期的重 要手段，在当前时点出现并不意外。4.2 后续试点城市预测我们暂时无法判断未来具体试点城市。但考虑“稳房价、稳地价、稳预期”需要，我 们预计房价涨幅和房价收入比应该是考核指标之一。根据过去十年间（2011 年 9 月至 2021 年 9 月）我国各城市住宅平均价格涨幅情况， 我们认为，十年间平均房价涨幅在 80%以上的城市存在较大可能性需要率先试点房地产 税，这