2014年案例分析题参考

1、案例分析题参考第三章 物业管理项目的承接查验案例 1：某住宅小区入住不足两年，前期物业管理由开发商委托的甲公司管理，小区业主大 会成立后，决定选聘乙公司承担小区物业管理工作，业委会通知甲公司办理移交。费用交接时，甲公司提出因有部分未实际入住的业主，以没有接受服务为由，不缴纳物 业费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入补充亏损费用，甲公司提出的 条件是否合理。 问题：本案例中，部分业主拒交物业费的理由是否成立？简要说明业主的欠费以广告的收入 冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条合理的办法？ 答：不成立，物业服务是公共服务，虽业主未入住，物业的公共设施设备维护，环境卫生， 秩序维护，公

2、共区域的维护不因部分业主未入住而终止服务，所产生的费用由业主承担；根 据物业管理条例规定：未出售或未入住物业由开发建设单位缴纳，根据案例中提示：若 开发商已通知业主，业主办理完房屋交付手续的，由业主承担服务费用，若开发公司已销售 未履行告知业主接收房屋的，由开发建设单位承担物业服务费用。甲公司提出的欠费以广告费收入冲抵的方法不恰当，根据物业管理条例相关条 款规定：利用公共设施设备经营所得收入属于全体业主共有，应优先补充维修资金。1、甲公司作为债权人可以向业主催缴费用，或向当地人民法院提起诉讼，维护自身的权益。2、经营广告收入费用应向全体业主公示，优先并补充维修资金。亦可争取全体业主意见，由 全

3、体业主决议使用用途 案例 2：某住宅小区，2010 年 10 月组织业主入住，入住工作由开发商办理，物业服务企业协 助。小区有15 套房屋未销售，另3 套房屋因建筑质量问题业主拒绝办理入住手续，开发商也 认可质量问题，表示维修后再交付。业主张某在 10 月 8 日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量 问题，随与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定限期内完成房屋门窗整改，张某以此 为由拒缴物业服务费。问题 1：15 套未销售房屋和 3 套存在质量问题房屋的物业服务费应当由谁承担？ 答：1、15 套未售和 3 套存在质量问题的房屋存在质量问题由开发建设单位负责物业服务费 用。2

4、、根据物业管理条例未出售房屋由开发建设单位缴纳物业服务费， 3 套存在质量问 题的房屋，因业主未收房，根本原因在于开发商，所以应由开发建设单位承担物业服务费用 问题 2：张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由？ 答：不成立，因张某收房以后发现门窗存在质量问题，根据国家标准及商品房质量保证书 约定门窗五金件的保修期为一年，其责任应由开发建设单位承担保修责任。张某不应以房屋 质量为题为由，以拒缴物业费的行为，把责任转嫁物业公司。案例分析题 7：2012 年 6 月某物业公司在中标后与某小区业委会签订了物业服务合同，在承 接查验工作中发现前一物业服务公司所签订的两份合同，合同终止日期为 20

5、12 年 12 月，一 份是与业委会签订的合同，内容是就停车场管理和收入分成的内容；另一份是与燃气公司签 订的代收代缴燃气费的合同。请问：合同对某物业公司是否继续具有约束力？不具有约束力。合同是双方当事人之间协议，是当事人之间意思表示一致结果，现主体 变化了，自然要对以往所有合同进行清理、对接。如果某物业公司认为合同内容有利物业公司业务的拓展，应该怎样办? 新进入的物业服务企业认为退出的物业企业过去所签订合同对自己有利，应该按照合 同法要求重新签订新合同。(1)分别与业委会和燃气公司积极接触，表示愿意按照原有合同条件与其签订合同。 (2)经洽商后分别签订新合同。如果业委会在某物业公司不愿意情况

6、下，想利用优势地位强行与其签订停车场管理和收入 分成合同，这样做合法吗？为什么？不合法 作为产权人代表业主委员会对于停车场的经营、管理有主导权、话语权，这是物权法 赋予的权利，但其以产权人优势地位自居强行签订停车场经营分配合同的行为，违反了合 同法关于“合同当事人的法律地位是平等的，一方不得将自己的意志强加给对方 ”的内容要 求，不是“合同当事人的真实意思表示”，不符合合同要件。因此，在这种情况下签订的合同 是无效的、不合法的。5.如果你代表某物业公司的与某小区签订物业服务合同，请问物业服务合同的内容包括什 么？物业服务合同内容包括： 合同的当事人、物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物

7、业的经营与管理、承接查 验和使用维护、专项维修基金、违约责任以及其他事项。案例分析 12：某小区入住已五年。业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同已经到期。 业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业，一直未能顺利进行，物业公司仍按 照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付物业管理 公司的物业管理费。物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。请问你认为物业管理公司能胜诉吗？为什么？ 能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。 合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理企业，也没有订立新 的物业服务合同，物业管理公司作为小区的管

8、理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和 提供服务。王先生作为该小区的业主，实际享受物业公司提供的服务，并未提出异议，理应 按约支付物业管理费。案例分析题 13：王先生住在某物业公司管理的小区内。一天，王先生7 岁的女儿在小区内的 石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成 食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物 业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。因此，王先生 将物业公司告上法庭。石桌桌面重达 90 公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径 13 厘米、深 1 厘米 的挖槽连接

9、，安装时只用了树脂和水泥粘合。庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王 先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是他自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到 监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。 请问：王先生的女儿受伤，物业公司是否要承担赔偿责任？王先生是否也应该承担部分责任？（1）王先生的女儿受伤，物业公司要承担赔偿责任。 根据国务院颁布的物业管理条例和建设部发布的城市新建住宅小区管理办法的规定， 小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和 环境等管理项目进行维护、修缮和管理。故，物业公司对石桌、石凳有管理义务应承

10、担对管 理不善造成的损失承担赔偿责任。但是，不是全部赔偿责任，而是部分责任。（2）由于王先生作为女儿的监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。案例分析题 14：付先生对新房进行验收。发现了好几处质量问题，物业公司员工将其一一记 录在验房单上。于是，付先生退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。两个月后，物业公司以挂号信的方式通知付先生，质量问题已经彻底修好，可以收房 了。付先生经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。但是物业公司要求交齐第一次验 房到现在的物业管理费。付先生认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管 理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取。因此

11、，各持己见争论不休。 请问：1.物业公司是否应收取付先生这段时间的物业管理费？2.如果物业公司不向付先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取？为什么？ （1）物业公司不应该收取付先生这段时间的物业管理费。 付先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商 未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房符合交付条件，付先生这才收了新房，此时才 视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。（2）根据物业管理条例第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的 物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未交 付给业主期间的物业管

12、理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。案例分析 15： 装修导致渗、漏水，物业公司要不要承担责任 案情简介：原告：小区业主 被告：小区物业公司原告诉称居住在原告上层 10A 的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽 视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其 对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责 的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地 板腐烂变形，损失严重。而且被告聘请未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动。正是 因为被告的管理不善，导致原告房屋严重

13、受损，并大幅贬值。房地产中介公司评估，原告的 房屋因为上层漏水而至少损失人民币 40000 元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行 物业管理服务合同的约定，管理、维修、养护不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。 故诉至法院，请求法院判令：1.被告为原告的住宅恢复原状；2.被告赔偿原告因上层房屋漏水 隐患而损失的人民币 20000 元；3.被告承担本案诉讼费。被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单 位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻10A业主的关系。原 告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。法院在审理过程中，依法追

14、加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为：一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法 院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。 物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物 业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为 予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在 第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认

15、 为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据物业管理条例的规定，被告作为物业管 理单位，管理的范围是公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。原告认为:引 起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第 三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，是由于相邻1OA业主的房屋管道渗、 漏水导致的。被告是否具有职业资格证书与原告房屋漏水没有因果关系。五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该 另案解决。原告诉讼的

16、对象应该是10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本 案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。简要分析一、在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了 职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。被告在1OA业主装修时，依法履行了对装修的管理，监督1OA房屋的装修办理了申请手续， 审查了装修公司执照等资料，对装修进行了监督，履行了管理职责， 10A 房屋装修不存在改 变建筑结构的行为。被告在接到原告的关于漏水的投诉后，派工作人员进行了查看，联系1OA业主，协调原 告与1OA业主的关系，督促1O

17、A业主进行维修事宜。被告的物业管理值班记录对有关查看、 联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。被告为维护原告的利益，已经积极 协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录。原告向主管部门投诉，被告收到主管部门转来的投诉调查函后，已经以书面形式，将被 告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主的吃喝拉撒等有着密切联系，每时每刻 与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议，甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面 临的现实。业主的素质是多样的，物业公司的管理水平也是多种的，经常会遇到个别业

18、主将 与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司，因此 物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范 化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。本案中，被告提供的证据装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言 等，实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。物业管理单位在做好具体管理服务工作的同时，应加强对物业管理服务相关法律法规和 具体案例的宣传，提高业主的法律意识，减少争议处理的成本和损失。案例 16：某业主 4 年前购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物

19、业管理公 司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户 的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己造成的，而是水表接头处 老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失里应由业主承担。 请问楼上业主长期未居住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？ 在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必须的维修，因此给楼上业主造 成的损失应该由谁承担？ （1）首先，根据房屋建筑工程质量保修办法（建设部令 80 号）的规定：房地产开发企业 过管道渗

20、漏保修期不低于 2 年。该案例中，业主购房已满 4 年，则开发商不承担责任。 本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房 屋所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开 房间进行检查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此， 水管老化断裂造成的损失应由该业主个人承担。但根据实际情况，也并不排除物业公司承担连带责任的可能性：若在本案例中，物业 公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的 不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司存在过错，可能也会就扩大的损失承

21、担责任。 （2）物业公司在无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，（属于紧急避 险）可以先行进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上业主造成门窗破损等损失，赔偿 责任应由收益人承担（此案的收益人是楼下业主）。 紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不 得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上 业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件：楼下业主损失不断扩大。业主无法 及时赶到或无法联系到业主。进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。楼下业主因不及 时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主嫁给楼上业主造成的

22、如门窗破损的损失更大。此外，为了避免在紧急情况下，物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免 损失，也为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，建议物业公司与 业主最好在物业管理服务合同中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形， 如：紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。 案例 18：业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地， 造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。石先生认为其摔倒的主要是因为地滑，因此， 物业公司应负担一定的责任。物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。 请问此案中，物业管理公司是否需承担

23、赔偿责任？ 并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担的管理职责的认识。物业管理公司对其大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若经证 实石先生摔倒确因大堂地面湿滑造成，而物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时， 亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任，若可以证明石先生行走时自己没有尽 到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。对管理职责的认识是开放性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何 保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。案例分析题21：2012年3月。某广告公司入住某小区的Al栋别墅，久佳物业管理公司是该小区的物业管

24、理者。根据物业服务合同，2012 年3 月至7 月，该广告公司拖欠交纳物业 服务费，水电费，然而，2012年5月4日，该广告公司发现有人进入公司窃取了价值1万元 左右的财物，立即报了案。当久佳管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告 公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水 电费。双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广司拒付所欠费用为由诉至法院。请问： 1、该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费？为什么？2 。久佳物业管理公司在广告公司被盗的问题上是否应当承担责任？ 答： 1 该广告公司不应拒付所欠物业服务费和水、电费，因为收取物业服务费是

25、物业管理 企业的权利，广告公司应为所接受的服务付费，而水、电费是物业管理企业代收的费用，与 安全服务无关。2 在广告公司被盗的问题上，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安 防范工到位，则物业管理公司就不应承担责任；如果物业管理企业没有履行物业服务合同上 约定的义务，在保安防范工作上存在缺陷，造成业主损失的，物业管理公司应当承担相应的 法律责任。案例分析题 22：某花园 A 栋 1604 房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。李 某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤 害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、

26、误工费、营养费、护理 费及精神损失费共计人民币108605元。某物业公司辩称，物业管理的保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序 而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其进行物业管理时，并不负有保证每个居民人 身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员，案件发生时，门岗 当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大楼。 因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元。 【法院判决】一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。 被告某物业管理公司虽在合同中承诺24小时安全防范服

27、务，但治安管理是一项社会责任，物 业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。被 告物业管理公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了 24小时安全防范值班。李 某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，要求被告某物业管理公司承担 侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人民币 3000元，于法无悖，可予准许。故做如下判决：（1）原告要求被告赔偿人民币 108605元的诉讼请求不予支持。（2）被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币 3000 元。一审判决后，李某不服提出上诉，坚持原审诉理由，

28、要求二审法院撤销一审法院的第一 项判决。二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的 特别约定，故物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上 是正确的，判决驳回上诉，维持原判。【案例分析】本案的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务， 这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。物业管理条例第三十六条第二款规定：“物 业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法 承担相应的法律责任。”物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理公司的保 安防范工作是否到位。如果

29、安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任； 相反，如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合 同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务，也不能要 求物业管理公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生 的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。本案中的李某虽然在其居住的小区内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业管理公司在 履行安全防范义务上存在过错。物业管理企业不可能确保所有公共所所内人身和财产的安全， 也不可能接受这种义务。

30、因此，物业管理企业对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害所致 的损失，如果没有证据证明物业管理企业存在管理上的过错，就不承担民事责任。案例 23：王先生在某小区购买了一套住宅入住三年，每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的 夜晚，王先生回家发现，自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏，整个门毁坏变形，屋内 一片狼藉。王先生立即打电话给物业公司，同时报警。经统计，王先生家中被盗金钱和物品 损失共计 8 万余元。王先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业公司的安全管理工作中有巡 逻的职责，家中被盗物业公司竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部损失。在与 物业公司多次交涉无结果的情况下，王先生对物业公司进

31、行起诉，要求物业公司赔偿人民币 8 万元。请问：法院是否会完全支持王先生的诉讼请求？为什么？ 法院不会完全支持王先生的诉讼请求，但会部分支持王先生的诉讼请求。 失窃案件发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏王先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内，保安员未能巡逻发现，存在疏漏，未能及时发现、制止犯罪，对由此产生 的损失负有一定责任。但是，盗窃是发生在室内，发现起来有一定的难度，故物业公司无需 承担全部责任。案例 25：寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。某小区居住的张女士在小区内锻炼，突然， 一阵旋风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来 的保安员把张女士

32、送到医院，诊断为：颈脊髓震荡，颈椎过伸性损伤。请问物业公司对小区内的树木是否有管理义务？ 对于此案的树木致人伤害，物业公司是否应该承担赔偿责任？（1）物业公司对小区内的树木有管理义务。 居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，树木属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的 树木有管理义务。（2）对于此案的树木致人伤害，物业公司应负赔偿责任。 树木上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产损害的威胁，而物 业管理公司作为树木的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措 施（如修剪或放置警示标志等），故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。案例27：李小姐“五一”期间外

33、出旅行。5月3日李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁 也出现渗水，意识到六楼邻居家可能漏水了。她向物业管理公司反映情况。但该物业管理公 司却称：六楼住户不在家，不能入室检修。眼看情况越来越严重，非常着急，在万般无奈的 情况下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下，物业公司强行进入六楼房间， 解决了六楼漏水的问题。但是事后，五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六 楼的王先生则埋怨物业公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业公司夹在中间，左右为难。 请问： 1、在此案例中，物业公司的“夹缝”状况是如何造成的？2、由于强行进入王先生家，给其造成的损失谁承担？3、给出你对

34、物业公司在善后处理的意见。（1）一般情况下，物业公司确实无权强行进入业主房屋，但发生紧急情况，为维护更大的利 益或防止损失扩大，物业公司可以实施紧急避险行为。本案中，王先生家的漏水事实已经存 在，也造成了李小姐家的财产损失，为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业管理公司可 以采取撬门或其他方法进入王先生家，解决漏水问题，这是符合紧急避险的构成要件的。同 时，应及时与王先生取得联系，告知情况。物业公司在有权利也有能力控制危险、减少损失 的情况下，消极不作为，是造成“夹缝”状况的主要原因。（2）根据民法通则等的相关规定，如果六楼是人为原因导致，则由责任人负责赔偿；如 果是自然原因导致，则李小姐作为紧急避险行为的受益人，用应当对王先生的损失适当赔偿。 同样，王先生自家的损失因为撬门减少了，王先生作为紧急避险行为的受益人亦自行承担撬 门的损失。（3）在善后处理上物业公司应当注意的是： 一、应当尽可能及时地把实际情况通知王先生；二、最好在有见证人（此案的派出所民警）在场的情况下进入王先生家并通过图