台北市不动产教育发展协会

1、PAGE PAGE 11台北市不不動產教教育發展展協會 崇右技術術學院不動產估估價師學學分班學 員 手 冊冊目 次次不動產估估價師未未來前景景2不動產估估價師證證照制度度簡介2三、不動動產估價價師考試試簡介3應試資格格33考試日期期、歷年年錄取率率33命題大綱綱44專業科目目考試簡簡介66各科目考考試範圍圍及準備備方向6重要參考考書籍6本班特色色7附錄88一、不動動產估價價師未來來前景依據目前前市場上上的業務務導向，不動產產估價師師雖然是是從事以以不動產產為主體體的估價價服務，但實際際上服務務的項目目其實相相當廣泛泛，可概概括如下下：金融機構構不動產產授信業業務之估估價作業業 法院訴訟訟或拍賣

2、賣對不動動產價值值之估價價國內外機機構或個個人直接接委託之之不動產產估價服務務 企業或個個人有關關海外資資產價值值評估不動產投投資可行行性評估估不動產證證券化之之資產價價格評估估 都市更新新權利價價值之估估價有關公共共設施用用地徵收收及拆遷遷補償之之價值評評估捷運場站站聯合開開發價值值分配之之估價其他有關關不動產產特殊目目的或用用途之估估價服務務從目前不不動產市市場景氣氣逐漸復復甦及不不動產諮諮詢服務務趨於多多樣化的的角度觀觀之，不不動產估估價師的的專業能能力會被被更受到到重視與與信賴，如果能能再結合合其他相相關專業業人士(如會計計師、律律師等)的策略略合作，則未來來不動產產估價師師的前途途不

3、單單單只有傳傳統估價價服務而而已，也也會有更更多樣化化的選擇擇，前景景看俏。二、不動動產估價價師證照照制度簡簡介在過去，土地買買賣或鑑鑑價多半半由不動動產仲介介業或是是鑑價公公司代辦辦，但是是自從889年110月44日通過過不動產產估價師師法後，所有不不動產估估價業務務都要由由不動產產估價師師辦理，使得不動產產估價師師的行行業開始始受到關關注。 依依據法令令規定，不動產產估價師師除必須須通過考考試取得得專業證證照外，另還須須有兩年年的估價價實務經經驗並領領有不動動產開業業證書後後，始能能正式執執業，不不動產鑑鑑價將比比照會計計師，正正式邁向向證照與與簽證制制，對不不動產鑑鑑價市場場，將有有積極

4、的的正面影影響。 此外，不動產產估價的的業務來來源，在在傳統上上主要以以銀行擔擔保品鑑鑑價、法法院拍賣賣估價、公司資資產評價價等。但但由於估估價師證證照制度度的建立立，估價價報告書書的可靠靠性也將將因為簽簽證制度度而更趨趨於完備備。社會會大眾也也將更依依賴於專專業性的的估價報報告書，而未來來也將會會有更多多種類的的估價業業務如土土地徵收收補償估估價、都都市更新新權利變變換、不不動產證證券化資資產評估估等，需需要透過過不動產產估價師師的專業業技能來來提供健健全的估估價服務務。 總之，要成為為一位專專業的不不動產估估價師，首要工工作便是是通過不不動產估估價師證證照考試試，也期期待諸位位學員能能加緊

5、用用功，在在今年的的考試中中，大獲獲全勝；而在未未來的職職場中，更上一一層樓。 以以下本手手冊將介介紹不動動產估價價師考試試中有關關各專業業科目考考試範圍圍、命題題大綱、準備方方向及歷歷年試題題等資訊訊，提供供給各學學員在準準備考試試前，作作一個更更深入的的了解。三、不不動產估估價師考考試簡介介(一)應試資資格及考考試日期期今年度的的不動產產估價師師高等考考試，依依據考選選部的規規劃，將將在8月月2426日日辦理，有關應應考資格格，請參參考下表表所列。(報名名日期:5/118-55/288.)應考資格格 1.公立立或立案案之私立立專科以以上學校校或經教教育部承承認之國國外專科科以上學學校不動動

6、產估價價、地政政、土地地資源、土地管管理、不不動產經經營、土土地管理理與開發發、建築築、資產產(管理理)科學學科、系系、組、所畢業業，領有有畢業證證書者。2.公立立或立案案之私立立專科以以上學校校或經教教育部承承認之國國外專科科以上學學校相當當科、系系、組、所畢業業，領有有畢業證證書，並並曾修習習不動產產估價(理論)或土地地估價(理論)、建築築（改良良）物估估價、農農作（改改良）物物估價、特殊土土地估價價、不動動產估價價實務、施工（與）估估價或施施工計畫畫與估價價或工程程估價或或土木工工程估價價或營建建工程估估價、不不動產（經營）管理或或土地（經營）管理或或建築（經營）管理、不動產產開發或或土

7、地開開發（與與利用）或土地地利用、土地使使用計畫畫（與管管制）或或土地（分區）使用管管制、都都市計劃劃（概論論）或區區域及都都市計畫畫（概論論）、土土地重劃劃或市地地重劃或或農地重重劃、不不動產投投資（與與管理）、不動動產經濟濟分析或或土地經經濟（理理論）與與分析、不動產產市場或或不動產產市場分分析或不不動產市市場研究究或不動動產市場場調查與與分析、不動產產金融或或土地金金融、（不動產產）財務務分析、（不動動產）財財務管理理、經濟濟學或總總體經濟濟學或個個體經濟濟學、不不動產經經濟學或或土地經經濟學、農業經經濟學、土地徵徵收、都都市更新新、會計計學、統統計學、保險學學、規畫畫法規或或都市（及區

8、域域）計畫畫法規或或不動產產開發與與管理法法、不動動產估價價法規或或估價技技術規則則、不動動產法規規或土地地法規、租稅法法或稅務務法規或或不動產產稅（法法）或土土地稅（法）、建築法法（規）或營建建法（規規）、不不動產交交易法規規、不動動產經紀紀法規、民法或或民法概概要或民民法總則則或民法法債編總總論或民民法債編編各論或或民法物物權或民民法親屬屬或民法法繼承、土地登登記（實實務）、建築（學）概概論或結結構學、建築構構造（與與施工）或建築築設計或或建築技技術或基基礎工程程或鋼筋筋混凝土土（設計計及施工工）、土土地測量量或地籍籍測量或或大地測測量或工工程測量量或平面面測量或或測量學學、地籍籍管理等等

9、學科至至少六科科，每學學科至多多採計三三學分，合計十十八學分分以上，有證明明文件者者。自中中華民國國九十三三年七月月起，其其中須包包括不動動產估價價或土地地估價。考試日期期高考於 97年 008 月月 222 至 08 月 224 日舉舉辦第七七次不動動產估價價師高考考考試，每年或或隔年舉舉辦一次次。及格標準準以應試科科目總成成績滿六六十分及及格。前項應試試科目總總成績之之計算，以普通通科目成成績加專專業科目目成績合合併計算算之。其其中普通通科目成成績以國國文成績績乘以百百分之十十計算之之；專業業科目成成績以各各科目成成績總和和除以科科目數再再乘以所所占剩餘餘百分比比計算之之。本考試應應試科目

10、目有一科科目成績績為零分分或專業業科目平平均成績績未滿五五十分者者，均不不予及格格。缺考考之科目目，以零零分計算算。(二) 歷年錄錄取率不動產估估價師考考試自889年110月立立法後，從900年至今今已舉辦辦過6次次的高等等考試及及3次的的特等考考試，目目前為止止共有3377位位通過不不動產產產估價師師考試，另外各各年錄取取人及錄錄取率統統計如下下:不動產估估價師各各年考考考試統計計一覽表表 項目目年度報名人數數到考人數數錄取人數數錄取率91(特特)27419683 42.35%93(特特)1721242520.116%94(特特)18713718 13.14%901,799195818 1.

11、888%911,088951162 112.113%9298846821 4.449%931,05525466712.227%9490648113 2.70%95121006417010.992%961,0990565173.011總計394另外在執執業部分分，根據據中華民民國不動動產估價價師公會會全國聯聯合會統統計資料料，以登登入會員員來計算算，目前前共有2200餘餘位不動動產估價價師已經經加入公公會，並並正在執執業中。從台灣灣不動產產市場逐逐漸看漲漲之情勢勢下，不不動產估估價此等等專業技技能，未未來仍有有許多可可發揮的的空間。(三) 專業科科目命題題大綱不動產估估價師考考試中，專業科科目共

12、有有六科，主要命命題範圍圍以下表表所列的的大綱為為主，然然從歷年年考考試試題目觀觀之，少少數專業業科目(如土地地利用法法規)仍仍有超出出命題大大綱之題題型，因因為諸位位考生在在以該命命題焦點點之範圍圍來準備備之外，亦要注注意當年年不動產產熱門議議題及相相關修訂訂法規等等方面。專門職業業及技術術人員高高等考試試動產產估價師師考試各各應試專專業科目目命題大大綱明1.表各應試試科目命命題大綱綱為本考考試之命命題範圍圍，惟實實際試題題並完完全以此此為限，仍可命命擬相關關之綜合合性試題題。2.應應考人發發現當次次考試公公布之測測驗式試試題標準準答案與與最新公公告版本本之考考書目內內容如有有符之之處，應應

13、依國國家考試試試題疑疑義處辦法之規定定，提出出試題疑疑義，由由本部召召開試題題疑義會會議或專專案會議議研商，並以獲獲得學術術專業之之定或或共，或會議議多決決議為其其正確答答案。專業科目目共計科科目業務範圍圍及核心心能辦土地地、建築築改物物、農作作改物物及其權權之估估價業務務。編號科目名稱稱命題大綱綱一民法物權權與動動產法規規（包括括動產產估價師師法、土土地法、平均地地權條、土地地稅法及其附屬屬法規）一、民法法物權（一）民民法物權權編及民民法物權權編施法二、動動產法規規（一）動產估估價師法法及動動產估價價師法施施細則則（二）土土地法及及土地法法施法法（第一一編至第第三編）（三）平平均地權權條及及

14、平均地地權條施細細則（四）土土地稅法法及土地地稅法施施細則則（五）動產估估價技術術規則及及地價調調查估計計規則二土地用用法規（包括區區域計畫畫法、市計畫畫法、市新新條、土地徵徵收條及其附屬法規規）一、區域域計畫法法及市市計畫法法（一）區區域計畫畫法及區區域計畫畫法施細則（二）市計畫畫法（三）非非市土土地使用用管制規規則二、市市新條條、土土地徵收收條及及其他法法規（一）市新新條及及市新條施細細則（二）市計畫畫容積移移轉實施施辦法（三）土土地徵收收條及及土地徵徵收條施細細則（四）區區段徵收收實施辦辦法三動產投投資一、基本本（一）動產特特性與市市場分析析（二）動產投投資分析析程序（三）動產投投資財務

15、務可性性分析（四）現現折現分分析（五）風風險分析析（）動產投投資與融融資、稅稅務、通通貨膨脹脹二、動動產投資資應用（一）動產投投資組合合（二）住住及商商用動動產投資資分析（三）動產證證券化四土地經濟濟學一、基本本（一）土土地經濟濟分析基基本概（二）地地租（土地的的經濟報報酬）（三）地地用（區位與土土地使用用規劃管管制）（四）土土地資源源開發與與保育（五）地地權(土地的的財產權權) （）地地稅(土地稅稅與土地地使用) 二、人口口與經濟濟（一）市市場經濟濟的效與土地地資源配配置（二）人人口與土地地供需分分析五動產估估價（包括括高層建建築物估估價）一、估價價原及及基本概概（一）形形成動動產價格格之因

16、素素及原則則（二）動產估估價程序序（三）估估價方法法（四）線價估估價（五）大大估價價二、各種種估價（一）房房地估價價（二）土土地改物估價價（三）動產租租與權權價值值之評估估（四）宗宗地估價價動產估估價實務務一、各種種估價方方法之應應用二、價格格之決定定三、撰寫寫估價報報告書四、專業業科目考考試簡介介(一)各科考試試範圍及及準備方方向 1.民法物物權與不不動產法法規 有關關本科準準備方向向，除命命題大綱綱所規定定的諸項項法規外外，從歷歷年各科試題觀觀之，重重點著重重在(11)共有有關係(2)優優先購買買權(33)時效效取得(4)房房屋租金金 (55)土增增稅捐的議題題上，考考生在準準備該科科時，

17、除除了要熟熟讀發重重要法條條規定外外，因為為是高等等等級的的考試，所以另外外還要參參考相關關大法官官解釋、判例及及司法上上的實務務見解等等，才容容易拿高高分。2.土地地利用法法規土地利利用法規規考試出出題分配配比較平平均，從從歷年考考題觀之之，原則則上準備備方向不不外乎就是是(1).土地地徵收補補償(22).都都市更新新(3).都市市土地及及非都市市土地管管制及回回饋(44).工工業區開開發及管管制(55).容容積移轉轉及獎勵勵(6).各法法條中有有關估價價議題，另外工工商綜合合區設置置管理方方針及農農業發展展條例等等相關法法規易有有可能作作為命題題重點之之一。 3.土地經經濟學土地經經濟學這

18、這科要拿拿高分，首先要要把經濟濟學的基基本概念念學好，如供需需關係、彈性、效用用及成本本概念等等，因為為歷年試試題中每每年一定定有應用用圖形來來作經濟濟分析的的考題。因此考考時除了要要先了解解經濟學學的基本本意涵，並熟悉悉作圖，考試時時看到題題目才不不會一頭頭霧水。本科準準備方向重重點主要要著重在在新古典典經濟學學派中的的供需關關係、地地租理論論(生產產報酬)、區位位理論(土地使用配配置)、地價及及新制度度經濟派派中有關關財產權權、交易易成本及及外部性性等議題題上，相相關重要要書籍可參參考本手手冊所整整理之資資料。 4.不動產產投資本科準準備方向向著重在在透過不不動產市市場理論論分析及及透過分

19、分析數據據來作決決策評估估，因此此只要充充分了解解不動產產市場分分析方法法及各種種基本投投資評估估工具(如前門門、後門門法、NNPV IRRR DCCF等)及六大大數學公公式後，就能正正確的去去計算各各種不動動產投資資開發及及不動產產抵押融融資等問問題， 5.土地動產估估價本科考考試重點點主要以以不動產產估價技技術規則則為主體體，命題題類型主主要可分分為下列列三種： (11)觀念念導向包括幾幾種重要要估價方方法的原原理、公公式與估估價步驟驟、還有有重要專專有名詞詞(如地地價分配配率、樓樓層別效效用比、深度指指數)的的意涵也也須注意意。 (22)計算算導向估價比比較常出出現的計計算題，主要以以成

20、本法法(定額額法、定定率法、償還基基金法)、土地地殘餘法法土地開開發分析析法為主主，另外外高層建建築估價價中地價價分配率率、樓層層別效用用比的計計算亦是是熱門考考題類型型之一。 6.不動產產估價實實務本科考考試重點點主要著著重在(1)房房地估價價(2)土地估估價(33)其他他估價等等三類，以歷屆屆試題觀觀之，房房地估價價(透天天住宅、廠房及及辦公大大樓)及及土地估估價(包包括生地地、熟地地)比較較常出現現的類型型，學員員最重要要的是要要熟悉四四種基本本估價方方法，成成本法、收益法法及實例例比較法法及土地地開發分分析法的的操作流流程，而而且只要要懂得如如何篩選選及正確確使用資資料，撰撰寫報告告格

21、式合合於規定定，該科科亦是可可以拿高高分的科科目之一一。(二)重要參參考書籍籍在不動產產估價師師考試中中，由於於歷年來來皆由國國內不動動產相關關系所各各專業領領域之教教授命題題，因此此相關著著作也是是命題方方向之一一，經歸歸納整理理如下：考試科目目參考書目目民法物權權及不動產法法規略土地利用用法規土地法規規(陳立立夫，學學林)土地利用用法規新新論(李李欽漢，文笙)土地經濟濟學土經經濟濟學(林林英彥，五南)土地資源源經濟學學(韓乾乾，滄海海)土地估價價理論與與實務不動產估估價(林林英彥，五南)不動產估估價實務務問題解解答(林林英彥，五南)不動產投投資房地產投投資與市市場分析析理論與與實務(張金鶚

22、鶚)不動產投投資分析析(吳耿耿東，文文笙書局局)不動產投投資資管管理(林林左裕，智勝)五、本班班特色由本班所所規劃的的不動產產估價師師考照班班，在師師資、教教材、課課後輔導導等方面面，皆有有以下之之特色：1.師資資：本課課程特別別聘請多多位具不不動產相相關專業業領域之之師資，兼具理理論及實實務經驗驗，並提提供學員員相關實實用考試試經驗。2.授課課：先建建立各專專業科目目整體架架構後，再以深深入淺出出方式導導入課程程重點，最後並並歸納整整合各科科目之對對應關係係。3.輔導導：本班班計畫每每週安排排一天，主要針針對各科科上課內內容之問問題及思思考方向向和答題題技巧等等方面提供學學員課後後輔導之之服

23、務，以強化化學員學學習效果果，提高高學員研研讀效率率。4.教材材：本班班之教材材，皆由由各授課課老師親親自編授授，各科科內容章章節編排排上皆依依循序漸漸進的方方式來進行行，並歸歸納整合合各類書書籍重要要觀念，讓學生生能在課課前及課課後自行行預習及及溫習，以收收事半功功倍之效效。六、附錄錄專門職業業及技術術人員高高等考試試不動產產估價師師考試規規則【20006/11/133更新】中華民國國九十五五年一月月十三日日考試院院考臺組組壹一字字第九九五三三八三一一號令修修正發布布第十條條條文法規本本文第一一條條本本規則依依專門職職業及技技術人員員考試法法第十四四條規定定訂定之之。 本規則未未規定事事項，

24、依依有關考考試法規規之規定定辦理。 第二二條條專專門職業業及技術術人員高高等考試試不動產產估價師師考試（以下簡簡稱本考考試），每年舉舉 行一一次。 第三三條條本本考試採採筆試方方式行之之。 第四四條條應應考人有有下列情情事之一一者，不不得應本本考試： 一、專門門職業及及技術人人員考試試法第八八條第一一項各款款情事之之一者。 二、不動動產估價價師法第第四條各各款情事事之一者者。 第五五條條中中華民國國國民具具有下列列資格之之一者，得應本本考試： 一、公立立或立案案之私立立專科以以上學校校或經教教育部承承認之國國外專科科以上學學校不動動產估價價、地政政、土地地資源、土地管管理、不不動產經經營、土土

25、地管理理與開發發、建築築、資產產(管理理)科學學科、系系、組、所畢業業，領有有畢業證證書者。 二、公立立或立案案之私立立專科以以上學校校或經教教育部承承認之國國外專科科以上學學校相當當科、系系、組、所畢業業，領有有畢業證證書，並並曾修習習不動產產估價(理論)或土地地估價(理論)、建築築（改良良）物估估價、農農作（改改良）物物估價、特殊土土地估價價、不動動產估價價實務、施工（與）估估價或施施工計畫畫與估價價或工程程估價或或土木工工程估價價或營建建工程估估價、不不動產（經營）管理或或土地（經營）管理或或建築（經營）管理、不動產產開發或或土地開開發（與與利用）或土地地利用、土地使使用計畫畫（與管管制

26、）或或土地（分區）使用管管制、都都市計劃劃（概論論）或區區域及都都市計畫畫（概論論）、土土地重劃劃或市地地重劃或或農地重重劃、不不動產投投資（與與管理）、不動動產經濟濟分析或或土地經經濟（理理論）與與分析、不動產產市場或或不動產產市場分分析或不不動產市市場研究究或不動動產市場場調查與與分析、不動產產金融或或土地金金融、（不動產產）財務務分析、（不動動產）財財務管理理、經濟濟學或總總體經濟濟學或個個體經濟濟學、不不動產經經濟學或或土地經經濟學、農業經經濟學、土地徵徵收、都都市更新新、會計計學、統統計學、保險學學、規畫畫法規或或都市（及區域域）計畫畫法規或或不動產產開發與與管理法法、不動動產估價價

27、法規或或估價技技術規則則、不動動產法規規或土地地法規、租稅法法或稅務務法規或或不動產產稅（法法）或土土地稅（法）、建築法法（規）或營建建法（規規）、不不動產交交易法規規、不動動產經紀紀法規、民法或或民法概概要或民民法總則則或民法法債編總總論或民民法債編編各論或或民法物物權或民民法親屬屬或民法法繼承、土地登登記（實實務）、建築（學）概概論或結結構學、建築構構造（與與施工）或建築築設計或或建築技技術或基基礎工程程或鋼筋筋混凝土土（設計計及施工工）、土土地測量量或地籍籍測量或或大地測測量或工工程測量量或平面面測量或或測量學學、地籍籍管理等等學科至至少六科科，每學學科至多多採計三三學分，合計十十八學分

28、分以上，有證明明文件者者。自中中華民國國九十三三年七月月起，其其中須包包括不動動產估價價或土地地估價。 第六六條條本本考試應應試科目目分普通通科目及及專業科科目： 一、普通通科目： （一）國國文（作作文與測測驗）。 二、專業業科目： （二）民民法物權權與不動動產法規規（包括括不動產產估價師師法、土土地法、平均地地權條例例、土地地稅法及及其附屬屬法規）。 （三）土土地利用用法規（包括區區域計畫畫法、都都市計畫畫法、都都市更新新條例、土地徵收條例例及其附附屬法規規）。 （四）不不動產投投資。 （五）土土地經濟濟學。 （六）不不動產估估價理論論（包括括高層建建築物估估價）。 （七）不不動產估估價實務

29、務。 前項應試試科目之之試題題題型，除除國文採採申論式式與測驗驗式之混混合式試試題外，其餘應應試科目目均採申申論式試試題。第七七條條應應考人於於報名本本考試時時，應繳繳下列費費件： 一、報名名履歷表表。 二、應考考資格證證明文件件。 三、國民民身分證證影印本本。華僑僑應繳僑僑務委員員會核發發之華僑僑身分證證明書或或僑居地地之中華華民國使使領館、代表處處、辦事事處、其其他外交交部授權權機構出出具之僑僑居證明明。 四、最近近一年內內一吋正正面脫帽帽半身照照片。 五、報名名費。 前項報名名，以通通訊方式式為之。 第八八條條繳繳驗外國國畢業證證書、學學位證書書、在學學全部成成績單、學分證證明或其其他有

30、關關證明文文件，均均須附繳繳正本及及經中華華民國駐駐外使領領館、代代表處、辦事處處、其他他外交部部授權機機 構證證明之影影印本、中文譯譯本。 前項各種種證明文文件之正正本，得得改繳經經當地國國合法公公證人證證明與正正本完全全一致，並經中中華民國國駐外使使領館、代表處處、辦事事處、其其他外交交部授權權機構證證明之影影印本。 第九九條條本本考試及及格方式式，以應應試科目目總成績績滿六十十分及格格。 前項應試試科目總總成績之之計算，以普通通科目成成績加專專業科目目成績合合併計算算之。其其中普通通科目成成績以國國文成績績乘以百百分之十十計算之之；專業業科目成成績以各各科目成成績總和和除以科科目數再再乘

31、以所所占剩餘餘百分比比計算之之。 本考試應應試科目目有一科科目成績績為零分分或專業業科目平平均成績績未滿五五十分者者，均不不予及格格。缺考考之科目目，以零零分計算算。 第十十條條（刪除） 第十一條條外外國人具具有第五五條資格格，且無無第四條條各款情情事之一一者，得得應本考考試。 第十二條條本本考試及及格人員員，由考考選部報報請考試試院發給給考試及及格證書書，並函函內政部部查照。 第十三條條本本考試組組織典試試委員會會，主持持典試事事宜；其其試務由由考選部部辦理。 第十四條條本本考試辦辦理竣事事，考選選部應將將辦理典典試及試試務情形形，連同同關係文文件，報報請考試試院核備備。 第十五條條本本規則

32、自自發布日日施行。 歷屆試題題民法物權權與不動動產法規規90年高高考1.土地地法第三三十四條條之一第第一項與與民法第第八一九九條第二二項對共共有土地地處分、變動及及設定負負擔之行行使要件件為何？又，請請從法理理觀點評評析前揭揭土地法法第三十十四條之之一第一一項之處分有否包包括共有有土地之之分割割。2.區區段徵收收為政政府執行行土地開開發之重重要工具具，試依依平均地地權條例例之規定定說明開開發後土土地之處處理模式式，並加加以評析析。3.何謂謂稅捐債債務之免免除？試試就現行行土地增增值稅之之免除附附有解除除條件之之規定，分別評評述之。4.共有有人共有有物分割割請求權權，有無無消滅時時效之適適用？又

33、又共有人人協議分分割後經經過二十十年迄未未辦理分分割登記記，共有有人得否否請求裁裁判分割割共有物物？試申申述之。91年高高考1.不動動產估價價師專業業倫理之之必要性性與業務務責任為為何？試試列舉不不動產估估價師法法之相關關規定並並說明之之。2.甲、乙、丙丙三人共共有土地地一筆，設定典典權與AA，嗣後後甲、乙乙兩人（應有部部分總計計達3/5）將將該土地地出售於於B；丙和和A 皆聲聲明願提提出同樣樣價格購購買或留留買。試試問丙和和A 所主主張之法法律依據據為何？又兩人人同時主主張時，應如何何處理？試申述述之。3.已規規定地價價之土地地分割或或合併時時，其分分割後或或合併後後之地價價依法應應如何處處

34、理？並並試以估估價原理理評論之之。4.甲於於民國888 年年8 月8 日購購入A 地，於於民國889 年年10 月1 日接接受其妻妻贈與BB 地，嗣後甲甲於民國國90 年12 月1 日出出售B 地，並並申請重重購退稅稅。試問問土地增增值稅之之重購退退稅要件件為何？甲之申申請是否否符合該該要件？試申論論之。91年特特考1.試依依民法及及土地法法之相關關規定，明各各種他項項權之之定義為為何？2.試依依平均地地權條之規定定，明明得辦區段徵徵收與市市地重劃劃地區之之同？3.試依依實質課課稅原則則明土土地稅法法有關地地價稅納納稅義務務人與土土地所有有權人之之關係。4.甲、乙、丙丙三人繼繼承土地地乙筆，甲

35、在該該地蓋有有房屋乙乙棟，乙乙、丙長長期在外外，並知情，嗣後甲甲主張取取得時效效，試問問甲以時時效取得得所有權權或時效效取得地地上權而而請求登登記，是是否有？請明之。92年高高考1.地方方政府依依法查估估土地現現值時，對於都都市計畫畫公共設設施保留留地，若若保留地地處於繁繁榮街道道路線價價區段者者，其他他價如何何計算？又該保保留地為為帶狀且且處於非非路線價價區段者者，其地地價如何何計算？試依法法說明之之。2.某甲甲參與市市地重劃劃後配回回之土地地贈與其其妻乙，嗣後妻妻乙再將將該土地地出售於於丙。試試問：(一)乙乙應繳納納之土地地增值稅稅，如何何核算？(二)乙乙得否主主張重劃劃後土地地移轉增增值

36、稅之之減徵規規定？(三)乙乙於受贈贈前已先先購入自自用住宅宅用地乙乙筆，則則可否主主張重購購退稅？3.某甲甲占用某某乙土地地，搭建建違章建建築一棟棟。試問問：(一)時時效取得得地上權權之要件件為何？(二)甲甲申請為為地上權權登記，登託機機關應否否准許？4.某甲甲承租乙乙之基地地建有房房屋一棟棟，於租租期屆滿滿時，基基地上，建物尚尚未毀朽朽，甲主主張乙應應按建物物之時價價為補償償。試問問：(一)甲甲之主張張，其法法律基礎礎為何？(二)甲甲之主張張，是否否得以成成立？93年高高考1.茲假假設A 地號土土地為甲甲、乙共共有，BB 地號號土地為為丙單獨獨所有；甲自民民國七十十一月月起，即即擅自在在A、

37、B 地號號土地上上建築違違章房屋屋一棟使使用之；又該房房屋與市計畫畫道之之間，有有一狹長長供公眾眾通並並已成公用地地役關係係之C 地號土土地；日日前，甲甲認為取取得時效效已完成成；爰向向管轄地地政事務務所申請請A、B 地號號土地之之地上權權登記及及C地號土土地之地地役權登登記。試試問：(一)甲甲可否就就A 地號號土地請請求登記記為地上上權人？以及就就C 地號號土地請請求登記記為地役役權人？(二)丙知悉悉甲已向向地政事事務所申申請地上上權登記記，乃隨隨即向法法院起訴訴，主張張甲為無無權占有有，請求求其拆屋屋還地；此際甲甲占用BB 地號號土地，究竟有有無正當當權源？2.茲假假設A、B 地號號土地分

38、分別為市計畫畫公共設設施保地之道道用地地及地地。試問問：該二二筆土地地可否移移轉予外外國人取取得？試試依現土地法法規之規規定，詳詳細解析析之。3.目前前農業用用地所有有權移轉轉時，是是否課徵徵土地增增值稅？試依現現土地地法規之之規定，分別就就各種情情形明明並評之。4.土地地法第二二百十九九條第一一項規定定：私私有土地地經徵收收後，有有左情情形之一一者，原原土地所所有權人人得於徵徵收補償償發給完完竣屆滿滿一之之次日起起五內內，向該該管直轄轄市或縣縣（市）地政機機關聲請請照徵收收價額收收回其土土地：一一、徵收收補償發發給完竣竣屆滿一一，未未依徵收收計畫開開始使用用者。二二、未依依核准徵徵收原定定興

39、辦事事業使用用者。試問：此一條條文所稱稱未依依徵收計計畫開始始使用及未未依核准准徵收原原定興辦辦事業使使用之之意涵為為何？試試就實務務或學之解解闡釋之之，並請請就己評之之。93年特特考1.市地地重劃有有那幾種種？辦這些重重劃時，各有何何區域、人、面積上上之條件件規定？2.對於於土地移移轉、設設定負擔擔或租賃賃於外國國人之限限制，土土地法有有何規定定？3.何謂謂物權權法定原原則？物權採採取法定定原則的的法由為何何？試明之。4.土地地為信託託財產者者，在那那些情況況下之所所有權移移轉，課徵土土地增值值稅？信信託土地地課徵土土地增值值稅時，其納稅稅義務人人為何？94年高高考1.依平平均地權權條第第2

40、2 條規定定，市市土地依法限限制建築築或依法能建築築，仍仍作農業業用地使使用者，徵收田田賦。試試問：何何謂田田賦？又該法法條所謂謂依法法限制建建築及及依法法能建建築之之意涵各各為何？請分別別明之之。並請請就現動產產法規之之規定中中，各舉舉種屬屬依法法限制建建築及及依法法能建建築之之。2.依平平均地權權條之之規定，公告土土地現值值係作為為主管機機關審核核土地移移轉現值值及補償償徵收土土地地價價之依據據。試問問：此項項公告土土地現值值如何查查估計算算？請就就現地地價法規規之規定定，明明並評之。3.土地地法第997 條條第1 項規定定：城城市地方方房屋之之租，以超超過土地地及其建建築物申申報總價價息

41、百百分之十十為限。又同同法第1100 條規定定：出出租人非非因左情形之之一，得收回回房屋：一、出出租人收收回自住住或重新新建築時時。試試問：此此二法條條中所稱稱房屋屋，其其意涵是是否相同同？請附附具由由申之之。4.共有有土地之之共有人人，依土土地法第第34條之之1第1項規定定，出賣賣共有土土地之全全部時，同意意出賣之他共有有人可否否就該共共有土地地主張優優先購買買權？試試申之之。94年特特考 1.土地增增值稅得得申請課徵與與土地增增值稅免免徵，就就租稅債債務觀點點而言，其差何在？並請舉出得得申請課徵之之時機。2.何謂謂公告地地價？何何謂公告告土地現現值？試試就者者之差比較分分析之。3.共有有物

42、協議議分割可可否依多多決方方式之之？又其其法效效果與裁裁判分割割有何同？試試明之之。4.動動產估價價師於執執業時，依動動產估價價師法之之規定應應負之義義務有何何？試舉明明之。95年高高考 1.甲、乙乙、丙共共有一筆筆土地，應有部部分均等等。試問問： (1)甲、乙乙二人未未徵求丙丙之同意意，將共共有之土土地出租租於丁，其效如何？請就我我國實 務上上之解解評析之之。 (2)甲、乙乙、丙三三人協議議以單獨獨所有方方式分割割共有地地時，各各共有人人之單獨獨所有權權何時 生效效？如為為裁判分分割，其其取得單單獨所有有權之時時點與協協議分割割是否相相同？請請附由由 明之。 2.何謂地地籍圖重重測？地地籍圖

43、重重測時界界址如何何認定？土地所所有權人人對於重重測結果果認為有有 錯錯誤時，如何救救濟？ 3.試述公公告地價價與公告告土地現現值之差差。在在舉辦規規定地價價或重新新規定地地價之當當，公公 告告地價與與公告土土地現值值，我國國現制是是採價價合一或或是價價分？並請分分析其弊。 4.土地所所有權移移轉或設設定典權權時，其其申報移移轉現值值之審核核標準如如何？請請依土地地稅法之之 規定明之。96年高高考1.甲有有土地一一筆，AA 為該該土地之之三七五五租約承承租人。甲於民民國900 1 月10 日因經經商關係係積欠BB 鉅額額債務，為解決決問題，甲於991 6 月10 日向C 借款並並將該土土地設定

44、定抵押權權於C。今因因政府辦辦公共共工程，徵收甲甲該筆土土地，發發給補償償費。試試問：債債權人BB可否主主張就該該補償費費，對AA 或C 有優優先受清清償之權權？其由何在在？請分分別申述述之。（25 分）2.甲向向乙租用用基地建建築房屋屋，並依依法登記記為地上上權。今今因地震震關係，基地部部分崩塌塌無法使使用。試試問：甲甲可否向向乙主張張減少租租？又又甲因積積欠租達以上，乙可否否撤銷甲甲之地上上權，並並收回基基地？請請分別申申述之。（255 分）3.平均均地權條條施細則第第23 條及第第24 條規定定，已規規定地價價之土地地分割或或合併時時，其分分割後各各宗土地地之當期期公告土土地現值值之總和

45、和，應與與該土地地分割前前之地價價額相相等；其其合併後後土地之之當期公公告土地地現值，應與該該土地合合併前各各宗土地地地價總總和相等等。試依依動產產估價技技術規則則中有關關合併或或分割之之宗地估估價相關關規定，評述其其合性性。（225 分分）4.土地地移轉時時課徵之之土地增增值稅，在那些些情形下下得申請請課徵徵？試依依相關規規定明明之。（25 分）土地利用用法規90年高高考1.為使使土地合合理使用用， 都都市計畫畫地區內內各使用用分區訂訂定容積積管制考考慮的因因素為何何？2.請問問台灣省省都市計計畫區內內乙種工工業區允允許土地地使用的的大項目目為何？審議的的機制又又為何？3.試比比較討論論不動

46、產產估價在在都市更更新處理理土地的的各種實實施方式式中之意意義與功功能。4.試以以地盡其其利的觀觀點，討討論目前前臺灣地地區實施施的土土地使用用分區管管制（含都市市土地及及非都市市土地）與開開發許可可制兩兩種土地地使用管管制的制制度（或或手段）的利弊弊，並引引申此兩兩種制度度（或手手段）對對土地價價值有何何不同的的影響。91年高高考1.依照照土地徵徵收條例例之規定定，被徵徵收之土土地，應應如何補補償其地地價？建建築改良良物又如如何補償償？發發給遷移移費之規規定又如如何？2.請依依照區域域計畫法法之規定定，說明明如何實實施非都都市土地地使用管管制？3.採行行權利變變換進行行都市更更新時，其實施施

47、範圍內內有設定定地上權權、永佃佃權或耕耕地三七七五租約約之土地地，於權權利變換換過程中中如何處處理這些些權利？其價值值又如何何計算？4.某甲甲獲准投投資辦理理都市計計畫事業業，其所所需用之之公共設設施用地地中有部部分是公公有土地地，亦有有些是屬屬於私有有者，請請依都市市計畫法法之規定定，分別別說明某某甲如何何取得這這些土地地使用？91年特特考 1.依依市新條之規定定，市市新事事業之實實施主體體為何？試就新地區區之劃定定與否分別加以以明並並比較之之。2.何謂謂土地徵徵收之請請求權？試就其其性質與與現土土地徵收收條中中得主張張土地徵徵收之相相關規定明明之。3.市市計畫工工業區土土地使用用管制的的基

48、本應為為何？現現的規規定又為為何？請請明之之。4.區域域計畫公公告實施施後，市土地地與非市土地地在程序序上如何何配合區區域發展展政策進進調整？92年高高考1.何謂謂開發影影響費？我國土土地開發發影響費費適用對對象為何何？土地地開發影影響費課課徵應有有的理念念為何？2.都市市更新是是一種土土地合併併開發的的行為，會因為為少數堅堅持者而而導致開開發沒有有效率，請問我我國都市市更新條條例在這這個問題題上有那那些機制制設計？這些規規定是否否恰當，請申述述之。3.請問問我國都都市土地地內土地地權利關關係人自自行擬定定或變更更細部計計畫的相相關規定定為何？這些規規定的意意義為何何？請申申述之。4.政府府實

49、施區區段徵收收開發，從土地地儲備觀觀點來說說有那些些好處？目前該該政策的的實施面面臨了那那些問題題，這些些問題與與我國目目前的地地價政策策是否有有關係？請申述述之。93年高高考1.請問問影響工工業區地地價的因因素有那那些，試試申述之之。基礎為為何？2.請敘敘述我國國市計計畫區內內住用用地之土土地使用用管制設設計有那那些特性性？這些些特性與與生活環環境品質質的關係係為何？3.我國國容積移移轉制設計主主要的機機制有那那些？這這些制設計和和地價又又有麼麼關？4.請敘敘述非市土地地各種建建築用地地容積管制的的情形？這些管管制對基基地本身身及基地地周遭可可能會有有那些影影響？93年特特考1.設某某甲的土

50、土地因水水機關關整治水水道而被被徵收，但某甲甲對於補補償費之之估定有有議，他該採採取何種種救濟管管道，方方能維護護自己的的權？試闡述述之。2.依農農業發展展條規規定，每每宗耕地地分割後後每人所所有面積積未達二五五公頃者者，得得分割。惟亦有有外的的情形，受此此一限制制。究竟竟耕地分分割限制制的法法意旨為為何？又又這些外規定定是否會會對土地地用產產生負面面影響？試扼要要明其其由。3.市市新事事業計畫畫範圍內內之建築築基地，得視市新新事業需需要，依依循那些些原則給給予適之容積積獎？試明明之。4.市市計畫辦辦變時，何何以需要要回饋？又按市計畫畫法之規規定，土土地權關係人人需提供供那些回回饋？試試舉明之

51、。94高考考1.政府府實施土土地徵收收時，應應對被徵徵收的土土地及土土地改物給予予適當的的補償，請問其其補償費費應如何何計算？如果土土地所有有權人對對補償額滿意，請問當當事人應應如何處處置？政政府部門門應如何何回應？土地估估價師如如何能夠夠發生功功能？2.為獎市新新事業，請問政政府可以以依據那那些原則則對新新事業範範圍內之之基地給給予適當當的建築築容積獎獎？容容積獎的上限限為何？容積獎獎對新地區區的地價價會有何何影響？3.非市土地地開發如如需辦土地使使用分區區變，通常常需要付付出回饋饋。請以以工商綜綜合區的的開發申申請為，明需要要回饋的的內容為為何？在在土地捐捐贈與繳繳交代種方方式可以以任選下

52、下，請問問開發單單位在何何種情況況之下採採取土地地捐贈的的方式較較為有？4.市市計劃經經發布實實施後，請問依依規定在在麼情情況得申申請個案案變？土地個個案變的前後後通常會會發生地地價差，請問問影響變變前後後地價差差程的因素素有那些些？94特考考1.甲向向乙承租租農牧用用地一筆筆，並雇雇用挖土土機司機機丙於其其上從事事開採砂砂石，但但因甲違違反區域域計畫法法第155 條第第1 項土土地使用用分區之之管制規規定，未未經核准准擅自採土石石，被該該管縣政政府依區區域計畫畫法第221 條條第1 項之規規定處以以新臺幣幣三十萬萬元之罰罰鍰，請請問： (1) 甲於系系爭農牧牧用地上上，依法法應如何何從事土土

53、石之採採取？ (2) 受雇司司機丙是是否亦為為區域計計畫法第第21 條第1 項政政罰之規規範對象象？2.甲所所有位於於A 縣特特定農業業區內之之一筆窯業用用地，因其燒燒窯工廠廠已停工工多，乃於近近日擬向向A縣主管管機關申申請變編定為為丁種種建築用用地，請問： (1) 何謂非市市土地與丁丁種建築築用地？ (2) 我國現現非市土地地使用管管制之結結構內容容為何？(3) A縣主管管機關應應如何處處置甲之之申請案案？3.甲所所有位於於A 市境境內一筆筆土地，於民國國87 1 月1日依市計畫畫法被指指定作為為停場公公共設施施保地地，並於於次66 月1日公告告徵收在在案，請請問： (1)系系爭土地地於實施

54、施徵收時時之地價價補償基基準為何何？ (2)前前揭地價價補償基基準之法法性質質為何？ (3)土土地徵收收條所所指交交價格格之意意涵為何何？95高考考 1.甲之土土地依市新條規定定擬加加市新，經經A 實施施者告以以將採權變變 換方方式為之之，請問問： (1)何謂權變變換？ (2)應如何何運用土土地估價價技術於於權變換此方式式上？ (3)試述述旨揭權變變換相相關配套套法制之之內容。 2.甲所有有農牧用用地一筆筆，非屬屬農地重重劃區，現被劃劃入區段段徵收實實施範圍圍內，經經A 機關關 告以可可採回回抵價價地之之方式代代替地價價補償費費之發放放，請依依土地地徵收條條施 細則之規定定，析該抵抵價地之面積

55、積應如何何計算，並從估估價之觀點點予以評評 。 3.甲所有有位於山山坡地保保育區內內之農牧牧用地一一筆，廢廢耕多，近日日為配合合政府相相關計畫畫， 爰擬訂訂該土地地之開發發計畫，並擬申申請變為遊遊憩用地地，經經A 機關關告以依依現法法 規定定，甲須須無償提提供干干額（以下稱稱回饋）以作作為回饋饋義務後後，始得得變，請問： (1)甲應依依據現那些法法繳交交回饋？ (2)試析繳交回回饋之之依依據。 (3)應如何何合估估算回饋饋之額額？ (4)回饋之法性質為為何？96高考考1.我國國市計計畫法各各項規定定中，主主要有那那些規定定有於於減少環環境污染染暨減緩緩地球暖暖化？試試酌各各項規定定對地價價的影

56、響響，分項項析述之之。（225 分分）2.請敘敘述目前前區域開開發建設設在組織織與經費費上的推推動機制制及其成成效如何何？推動動上可能能有那些些確定定性？在在預估地地價變動動時，應應如何加加以考？（225 分分）3.土地地及合法法建物所所有權人人，如何何自劃劃定市市新單單元，以以申請實實施市市新事事業？其其要件及及主要步步驟各如如何？實實務上，動產產估價師師如何運運用專業業技術協協助完成成此項作作業？（25 分）4.區段段徵收過過程中，抵價地地如何公公平發還還給土地地所有權權人？亦亦即土地地變得及區區段徵收收產生之之效，透過那那些作業業方式得得以達成成地共享之目的的？（225 分分） 不動產產

57、投資90年高高考1.不動動產市場場分析（Marrkett Annalyysiss ）、可市場場性分析析（Maarkeetabbiliity Anaalyssis ，又稱稱市場性性分析）、與投投資分析析（Innvesstmeent Anaalyssis ）之意意義各為為何？三三者有何何關係？試分述述之。2.何謂謂“內在報報酬率”（Intternnal Ratte oof RRetuurn, IRRR）？何謂“修正後後之內在在報酬率率”（Moddifiied Intternnal Ratte oof RRetuurn, MIIRR）？下列列A投資案案之IRRR為何何以試試誤法（ Trriall a

58、nnd EErroor）由由8之報報酬率起起算？又當再再投資報報酬率為為3時，其MIIRR為為何？如如果投資資人之要要求報酬酬率為88.8 ，試試分別以以IRRR與MIRRR為準準則，判判斷A投資案案是否可可以投資資。A投資案案之現金金流量表表年度現金流量量（元）010,0000,000016000,000026000,000036000,0000415,0000,00003.請說說明市場場區隔與與產品區區隔在不不動產投投資開發發上的意意義，並並且說明明市場與與產品區區隔的策策略為何何？4.在選選擇投資資不動產產時，我我們要考考慮法律律，實質質以及經經濟財財務等方方面的特特性。請請你說明明這些

59、方方面的特特性的內內容為何何？91年高高考1.何謂謂“價格交交叉彈性性”（Crooss-priice Elaastiicitty）？試就不不動產商商品的需需求面解解釋當“價格交交叉彈性性”小於零零時所代代表之意意義。2.在不不考慮其其他影響響現金流流量之因因素（如如利息之之多寡），而僅僅考量貸貸款之本本金攤還還下，在在不動產產抵押貸貸款之各各項條件件（除還還本方式式外）皆皆相同時時，試比比較本金金到期一一次清償償方式之之抵押貸貸款、定定額攤還還方式之之抵押貸貸款（ Connstaant Amoortiizattionn Moortggagee, CCAM）及等額額付款方方式之抵抵押貸款款（ C

60、Consstannt PPaymmenttMorrtgaage, CPPM）等等三種不不同本金金償還方方式之抵抵押貸款款對淨現現值（NNPV）的影響響程度之之差異。3.在不不動產市市場供給給不變下下，一個個刺激需需求增加加之短期期性政策策將使短短期間之之需求發發生變化化，造成成市場均均衡價格格與量均均上揚。試分析析市場在在供給仍仍維持不不變，但但政策中中斷無法法長期持持續，使使得原需需求誘因因消失且且無其他他正面影影響因素素產生，而導致致需求萎萎縮時，均衡將將會有什什麼變化化？91年特特考1.基本本財務可可性分分析（BBasiic FFinaanciial Feaasibbiliity Ana