物管培训课程-停车场案例

1、目 录录丢车后的的纠纷2-99页大业主小小业主谁谁的利益益更重要要10-12页页小区内业业主交费费停车被被盗物业业公司赔赔偿500%133-155页小区丢爱爱车，谁谁赔116页停车费4400元元是场地地费还是是保管费费117页业主丢残残摩物业业被判赔赔 小区区丢车物物业赔偿偿188-199页车在停车车场外丢丢失物业业管理被被判赔偿偿20页页停车不进进棚丢了了白丢 211页停车场车车被盗小小区物管管一审败败诉222-223页车库进雨雨水奔驰驰车被泡泡两天，物物业公司司被判恢恢复原状状244页关于高空空抛物砸砸坏B座座28HH奔驰汽汽车的经经过及处处理办法法225-226页爱车存放放停车场场 牌照

2、照被撬谁谁应该承承担责227页保过险的的车在小小区停车车位中丢丢失228-229页车辆在收收费停车车场丢失失，车场场管理部部门是否否应该赔赔偿330-333页附：国家家发展计计划委员员会：机机动车停停放服务务收费管管理办法法车主与停停车场的的关系应应是保管管合同关关系334页关于对麦麦德龙商商场停车车场一案案的思考考35-36页页广州：停停车场内内轿车被被盗车主主获赔33288万元37页页停车场丢丢车该由由谁来赔赔38-41页页停车场丢丢车该不不该赔422-444页停车场丢丢车考验验公共政政策445页停车场丢丢车推责责任 保保险人索索赔获成成功46-47页页停车场丢丢失其停停放的轿轿车赔偿偿案

3、448-449页停车场经经营中的的法律责责任值得得关注500页未交停车车费停车车场失车车车主获获赔300万51页页整治停车车场车辆辆遗失损损坏要赔赔52-53页页丢车前后后的纠纷纷物业教教育资讯讯专刊刊总9期期案例例精解栏栏目曾经经报道过过一件小小区丢车车案，那那个案件件中的物物业管理理公司就就因为发发了一个个车辆出出入牌，便便最终承承担了赔赔偿的责责任，于于是他们们打算今今后再也也不管小小区里的的汽车了了。我们们今天说说的这个个案子中中，物业业公司从从来就没没有管过过小区里里面的车车，可是是住户丢丢车之后后依然要要向他们们索赔，而而且，和和前面那那个案件件一样，这这个案件件也同样样发生在在山

4、西太太原。那那么，这这又是怎怎么一回回事呢？在山西省省太原市市，有这这么一家家人，男男主人叫叫薛振斌斌，女主主人叫孟孟靖雯。因为较较早经 商的缘缘故，这这家人很很早就有有了私家家汽车。19999年11月6日日，在卖卖掉了原原来的旧旧车之后后，他们们用孟靖靖雯的名名义，买买了一辆辆枣红色色的桑塔塔纳20000轿轿车。可可是，开开上不到到两年，就就在自己己家门口口出了事事。孟靖雯很很清楚地地记得，丢丢车那天天是20000年年8月226日，早早晨她出出去买菜菜的时候候，车还还停在自自家楼外外的空地地上。孟靖雯：我当时时出去的的时候，正正好赶上上力鸿（公公司员工工）上班班，有修修理工，有有管物业业的，

5、都都说大姐姐你的车车擦得真真亮，就就在这儿儿停着。两个小时时以后，她她买完菜菜回到了了家。孟靖雯：等我回回来的时时候，门门口有一一个修车车子的，钉钉鞋的，就就说哎呀呀，大姐姐您怎么么刚回来来，你的的车刚开开走。这番话让让孟靖雯雯有一种种不祥的的预兆，不不过，她她觉得也也许是自自己的丈丈夫开走走了车。孟靖雯：（我）就就进屋，回回头我爱爱人说，没没有呀，我我两个赶赶快就跑跑出来。楼前空空空如也的的事实告告诉薛振振斌夫妻妻俩，他他们的汽汽车已经经不翼而而飞。两两口子立立刻报了了案，当当地公安安局也特特地为这这辆车发发布了协协查通报报，但是是这个案案子至今今也没有有破获。就这样样，仅仅仅两个小小时的时

6、时间，好好好的一一辆汽车车就没了了踪影。让薛振振斌和孟孟靖雯感感到后悔悔不已的的是，由由于疏忽忽，他们们在给这这辆汽车车上保险险的时候候，没有有包括盗盗抢险，这这样他们们只能从从保险之之外的其其他途径径去寻求求补偿了了。于是，汽汽车丢失失这件事事情一下下子撩起起了他们们和房屋屋开发商商之间的的新仇旧旧怨。孟靖雯的的丈夫薛薛振斌：晚上，我我们没有有地方（停停车），我我们只能能停在楼楼前，也也就是我我们现在在的院里里面，现现在的车车，住户户的车，也也都是在在院里面面停。在薛振斌斌看来，他他所居住住的这个个桃园公公寓，一一没有大大门，二二没有门门卫，三三没有车车库，这这就是自自己汽车车丢失的的重要原

7、原因。可可是，他他清楚地地记得，当当初买房房子的时时候，房房屋的开开发商，也也就是太太原力鸿鸿房地产产开发公公司在广广告上说说的可不不是这个个样子。薛振斌：我们买买房子的的时候，这这个价钱钱也是比比较高的的，他们们告诉我我们，广广告什么么，都是是说的，好好像就是是属于比比较高档档的小区区，高档档的公寓寓。在报纸广广告上，可可以清楚楚地看到到，在这这个叫做做桃园公公寓的房房地产项项目里，物物业管理理的内容容包括有有门卫、车库等等等。在在19996年的的太原，绝绝大多数数的房地地产项目目中，配配备车库库的还并并不多，这这一点，对对已经有有了汽车车的薛振振斌产生生了明显显的吸引引力，再再加上位位于汾

8、河河之畔的的地理位位置也确确实很诱诱人，于于是，一一家人很很快做出出了决定定。19966年111月211日，薛薛振斌和和桃园公公寓的开开发商，也也就是太太原力鸿鸿房地产产开发公公司签订订了购房房合同，买买下了二二号楼一一单元三三号的一一套住房房。可是，从从住进房房子的第第一天起起，烦恼恼便一直直没有离离开过这这家人。 薛振斌斌：结果果我们住住进来以以后，绿绿地没有有，花园园没有，连连棵草也也没有，车车库没有有，保安安没有，什什么东西西都没有有。（说说的是）224小时时热水，管管道倒给给我们安安了，收收了3个个月的热热水费，热热水也停停了，热热水也没没有了，什什么都没没有，到到现在是是（这样样）

9、。 花园没了了，热水水没了，当当初广告告上说的的，结果果什么都都没有了了，现在在汽车又又在小区区丢了。薛振斌斌一家觉觉得，如如果力鸿鸿公司按按照广告告上的承承诺，安安排了保保安门卫卫，也设设置了车车库，那那么汽车车也就不不会丢失失了。所所以，力力鸿公司司对于自自己汽车车的丢失失，有着着不可推推卸的责责任。于于是，他他们找到到了就在在公寓前前面的力力鸿大厦厦里面办办公的力力鸿公司司，要求求他们赔赔偿丢车车带来的的损失。 薛振斌：我这个个车当时时丢了以以后，我我就找他他老板，于于总，于于江（董董事长），我我找他以以后，当当时感觉觉也不错错，客客客气气，最最后把我我送到电电梯口，答答应商量量商量以以

10、后给我我一个答答复，结结果是我我等他答答复，等等了几个个月以后后，派了了他公司司的一个个法律顾顾问。这这个律师师来了以以后，他他就是回回公司反反映反映映，把你你这个意意思说一一说，结结果走了了以后，再再也没有有音讯了了。 公司方面面的这个个态度，让让薛振斌斌意识到到，通过过正常协协商的渠渠道，是是不可能能得到让让自己满满意的答答案了。可是，天天天没车车可用的的现实又又在不断断提醒着着他，这这件事情情不能就就这么算算了。于于是，一一家人决决定到法法庭上去去讨个公公道。 20022年111月，孟孟靖雯向向山西省省太原市市杏花岭岭区人民民法院提提起诉讼讼，把太太原力鸿鸿房地产产开发公公司告上上了法庭

11、庭。请求求法院判判令被告告太原力力鸿房地地产开发发公司赔赔偿丢车车损失11628800元元。 原告一方方认为，我我是冲着着你的广广告上说说有门卫卫有车库库，才买买的房子子，可是是结果上上却什么么也没有有。现在在车丢了了，我当当然要找找你。但但是力鸿鸿公司方方面却一一直没有有给他满满意的答答复，这这样看来来，在力力鸿公司司的心里里，恐怕怕也有着着自己的的想法。那么，究究竟他们们是怎么么看待薛薛振斌丢丢车这个个事情的的呢？当当双方走走到法庭庭上的时时候，面面对孟靖靖雯一家家的索赔赔要求，力力鸿公司司又会拿拿出什么么样的说说法呢？ 其实，从从一开始始，力鸿鸿公司就就觉得自自己不需需要对丢丢车事件件承

12、担任任何责任任。公司司总经理理金来告告诉记者者，他们们觉得，房房屋买卖卖过程中中的纠纷纷，和现现在丢车车，是两两个不相相干的问问题。 力鸿公司司总经理理金来：力鸿房房地产综综合股份份有限公公司，他他是一个个房地产产开发者者，但是是另外呢呢，他还还是一个个物业的的管理服服务者，这这样的话话，他是是两回事事，为什什么是两两回事，是是一个公公司，但但是你是是两个不不同性质质的两个个问题。 金总经理理要表达达的意思思是，房房屋买卖卖是房屋屋买卖，物物业管理理是物业业管理，两两件事情情一码归一码。无无论哪件件事，都都要根据据合同来来办。丢丢车的事事情显然然是属于于物业管管理方面面的，可可是，在在整个桃桃

13、园公寓寓，从来来没有任任何业主主和他们们签订过过物业管管理合同同，当然然，这里里面也包包括薛振振斌在内内。 金总：我我就想问问一下，如如果业主主和我们们没有这这个物业业管理服服务合同同，我们们还有啥啥关系，我我认为是是任何关关系没有有。 理直气壮壮的金总总经理还还用退一一步说话话的方式式摆出了了更为充充分的理理由。 金总：如如果他们们都交费费，虽然然没有合合同，交交了费你你办事也也要负责责任，一一分钱都都没有交交，事实实的合同同都没有有，事实实的形式式都没有有。是不不是百分分百的（没没交费）我我不敢说说，但是是绝大部部分从来来没交过过物业管管理费，这这个孟靖靖雯一家家，从来来也没交交过一分分（

14、钱）。 那么，事事实是这这样的吗吗？从119966年到现现在，在在这么长长的时间间里，薛薛振斌真真的既没没有签物物业合同同，也没没有交物物业费吗吗？小区区里的其其他人家家又是怎怎样的情情况呢？当我们们带着这这样的问问题，再再次找到到薛振斌斌的时候候，得到到的是一一个肯定定的答案案。但是是他的解解释却让让我们非非常意外外。 薛振斌：他没有有给我们们收过物物业费，他他如果跟跟我们收收过物业业费了，来来，一户户交多少少物业费费，是给给你们看看汽车，看看大门，我我们这么么多住户户，首先先我是第第一个要要交，其其他人家家，我们们这些住住户，基基本都是是对这个个安全看看得挺重重的，我我想大部部分都是是会交

15、的的。 薛振斌的的这番话话让金总总经理大大呼冤枉枉，为了了证明自自己曾经经去收过过物业费费，他还还拿出了了当年的的一些资资料。 金总：这这个资料料是这样样，物品品拿来给给你们看看，你看看（纸）黄黄黄的，这这不是你你们来临临时给你你们准备备的，不不是。这这是19996年年10月月27日日印的这这个，这这是桃园园物业管管理部资资料项目目。 在这份材材料上，我我们看到到，其中中包括小小区的简简介，小小区的公公约，服服务性管管理条例例，物业业管理部部职责范范围，还还有物业业部经理理岗位职职责一些些项目，正正文里面面还有停停车费收收取标准准等相关关内容，但但是，薛薛振斌却却说，他他对这些些是一点点印象也

16、也没有。 薛振斌：他是不不是有这这个准备备，有各各种各样样规章制制度，但但是我不不知道，他他也没有有通知到到我，他他也没有有跟我说说过。 那么，力力鸿公司司到底有有没有通通知过业业主呢？当初到到底有没没有试图图收过物物业费呢呢？我们们找到了了已经离离开力鸿鸿公司的的原公司司物业部部经理郭郭宝生，在在他原先先工作过过的物业业部办公公室，他他回忆了了当时的的情况。这间屋屋子，正正好就位位于薛振振斌家的的楼下，相相距不到到十米。 原力鸿公公司物业业部经理理郭宝生生：有过过，这个个有过。你像我我是这样样的，就就是这个个根据物物价局批批文的话话，我们们这个收收费是这这样定的的，就是是每平米米是三毛毛钱，

17、我我就折合合成（整整数）一一块儿算算，1118.113（平平方米）的的也就算算成1000（平平米），997.663（平平米）也也拉成1100（平平米），按按照每户户30块块钱这样样的收吧吧。 记者：那那这个钱钱你们收收上来了了吗？ 郭宝生：试着收收过。这这个好像像是第一一次收，收收了133户，以以后再没没有人交交了。 记者：为为什么他他们不交交呢，住住户为什什么不愿愿意交呢呢？ 郭宝生：因为我我们是开开发商，开开发了以以后，由由开发商商进行物物业管理理，这个个是物业业上的，说说白了，物物业管理理我就是是给你做做物业服服务，现现在住户户对我们们开发商商有意见见，那么么就是把把开发商商的牢骚骚、意

18、见见，反应应我这儿儿了，你你看我这这个问题题，那个个问题，什什么都不不交，有有些水电电费都不不想交。 原来，一一切的问问题，就就出在力力鸿公司司既是开开发商又又是物业业管理者者这一点点上，正正是由于于两个角角色由一一家在充充当，业业主们便便把在房房屋买卖卖过程中中的种种种不满，全全部转移移到了物物业管理理的环节节中。在在我们的的采访过过程中，薛薛振斌和和其他业业主也多多次表达达了他们们这种不不满。 薛振斌：我买房房子的时时候，他他告诉我我们说，这这个后面面就是花花园，当当时（这这里）没没有（房房子），就就是我买买房子时时候，他他说这儿儿准备将将来建花花园，就就是我们们住户享享有的花花园、绿绿地

19、，小小区它要要有绿地地，有花花园，挺挺好的，结结果你看看现在，现现在是花花园没有有，盖起起楼来了了。 这个人叫叫刘五儿儿，也是是桃园公公寓的业业主，他他也有一一辆枣红红色的桑桑塔纳220000轿车。薛振斌的的邻居刘刘五儿：当时买买房子的的时候，这这个院子子，三栋栋楼共同同的院子子，这个个院子，当当时买房房子，买买了（在在第）五五层。考考虑到这这个停车车，停车车这个院院子，现现在他跟跟我们全全部隔开开了。这这个院子子（成了了）大厦厦单独的的院子了了，所以以我们停停车就没没有地方方停车，这这个院子子他不让让我们停停。面对这样样那样让让他们无无法接受受的事实实，业主主们选择择了一个个方式来来表达和和

20、发泄自自己的不不满，这这就是，拒拒绝交纳纳物业费费。但是是，当现现在出现现汽车丢丢失这么么个严峻峻的问题题时，他他们却不不能否认认一个事事实，那那就是，他他们和力力鸿公司司之间，确确实不存存在物业业管理方方面的合合同。而而这一点点，正是是金总经经理一再再强调并并且抓住住不放的的。因为为，他觉觉得，没没有合同同，我就就根本不不需要对对你汽车车的安全全负任何何责任。 金总：从从法律上上，从形形式上没没有建立立什么合合同，没没有建立立过合同同，一分分钱不给给，这个个一分钱钱不给，我我每年赔赔这么多多钱，谁谁来站岗岗来呢。至于小区区的安全全问题如如何解决决，金总总经理的的回答很很简单也也很干脆脆。 金

21、总：配配保安不不难，是是吧，有有钱花钱钱马上就就配。这这个（物物业费）你你不交，你你不交可可以，但但是你不不交就跟跟我没有有任何关关系，咱咱俩没有有建立任任何关系系，既没没有法律律上的合合同关系系，也没没有事实实上的合合同关系系。 力鸿公司司的态度度非常明明确，不不错，我我确实没没有给你你配备保保安门卫卫，但是是我根本本就没有有责任和和义务做做这个事事情，因因为，我我们之间间根本就就没有任任何合同同关系。所以，你你现在丢丢了车，我我同样不不需要承承担任何何责任。 业主们的的态度是是，不见见兔子不不撒鹰，你你先服务务我再交交钱。力力鸿公司司想的是是，赔本本买卖不不能做，你你先给钱钱我才能能干活。

22、于是，这这个事情情就有了了点先有有鸡还是是先有蛋蛋的意味味。不过过，不管管究竟是是谁应该该把事情情做在先先，对于于薛振斌斌和孟靖靖雯这两两口子来来说，摆摆在面前前的现实实是，他他们确实实没有和和力鸿公公司签过过物业合合同，也也确实没没有交过过物业管管理费，那那么，他他们用什什么来说说服法官官，让力力鸿公司司赔偿自自己丢车车的损失失呢？ 对于案子子的输赢赢，薛振振斌并没没有太多多的担心心。和力力鸿公司司不一样样，他有有他自己己看待和和考虑问问题的角角度。 薛振斌：我们买买了他的的房子以以后呢，（从从）我们们买房子子一直到到最后，他他也没有有进行（物物业管理理）移交交，一直直是力鸿鸿开发公公司在管

23、管理，收收什么这这个费，那那个费，全全是力鸿鸿开发公公司，盖盖的章都都是力鸿鸿开发公公司物业业部。 薛振斌给给我们拿拿出了他他们家这这些年交交费的各各种收据据，其中中包括水水费电费费取暖费费等等，收收费单位位都是力力鸿公司司。薛振振斌觉得得，凭这这些收据据，就足足以证明明，力鸿鸿公司事事实上一一直管理理着桃园园公寓。那么，现现在自己己丢了汽汽车，当当然要找找你赔。 薛振斌说说力鸿公公司一直直管着这这个小区区，对于于这个说说法，金金总经理理并没有有否认。实际上上，关于于这个问问题，力力鸿公司司上下可可以说是是一肚子子苦水。 金总：事事实上现现在，我我们是在在为这个个桃园公公寓小区区做了大大量的工

24、工作，不不管送暖暖、送电电、送水水，包括括维修，统统统都是是我们来来管理的的，包括括这个维维修，都都是我们们没有跟跟他们去去要任何何一分钱钱。这样样的话我我们每年年还要赔赔好多钱钱，我们们现在比比较好一一点，还还要赔44万左右右一年。我们不不能这样样干了，这这个太不不公道了了，这个个尽管力力鸿公司司满肚子子委屈，业业主们却却是一点点也不领领情。在在他们看看来，作作为开发发商，你你管理物物业，既既是客观观事实，也也是天经经地义。 薛振斌：在没有有移交（物物业管理理）以前前，这个个责任必必须你力力鸿公司司承担，你你不负这这个责任任不行。 力鸿公司司不得不不管了这这么多年年物业，有有一个很很无奈的的

25、原因，那那就是桃桃园公寓寓的水电电和力鸿鸿公司自自己的写写字楼力力鸿大厦厦是连在在一起的的。 金总：我我不打交交道不行行，我是是必须收收我的水水电，这这个水电电，因为为从我们们这拉出出一个表表来，算算他们的的总表。 为什么薛薛振斌一一再强调调力鸿公公司事实实上管着着物业呢呢？对于于这个问问题，金金总经理理的心里里有着自自己的判判断。 金总：他他说这句句话，有有他的目目的，就就是说你你跑不了了，你不不管是不不行的。他是想想说明这这个问题题。 明明不想想管，还还不得不不管，一一旦出了了事情，还还会因为为管了事事情而被被对方揪揪住不放放。这种种滋味让让力鸿公公司感到到实在不不好受。为了摆摆脱这种种只

26、做赔赔本买卖卖的现状状，他们们也曾经经想到了了一个一一劳永逸逸的解决决办法，那那就是，让让业主们们成立业业主委员员会，然然后按照照规矩签签订物业业管理合合同。 金总：我我专门组组织了一一个班子子，我们们有两个个老同志志，加上上我们管管理部的的经理，加加物业管管理人员员，天天天去他们们那里做做工作，给给他们征征求意见见，这个个表这里里都有。一沓子子发出去去了，一一家一张张我们们是巴不不得他赶赶紧成立立一个业业主委员员会，我我该负什什么责，负负什么责责。 该负什么么责，就就负什么么责。这这句话的的另外一一层含义义是，我我觉得不不该负责责的东西西，就一一点也不不想负责责任。那那么，他他们的想想法能够

27、够如愿吗吗？ 金总：组组织起来来，收了了半天，没没有两三三家填写写的，剩剩下全是是空纸，有有的还表表收不上上来。一一直弄不不成。 郭宝生：成立不不起来是是这样的的，住户户就说，行行啊，你你必须把把我以前前的什么么东西达达到，他他要求开开发商达达到什么么标准，你你这个广广告好，什什么好，达达到了这这个条件件以后，咱咱们再去去（谈）成成立（业业主委员员会）这这个问题题。 于是，绕绕了一个个大圈子子，问题题又回到到了一开开始的起起点。说说到底一一句话，还还是当初初开发时时候的遗遗留问题题没有解解决。不不过，在在薛振斌斌心里，成成立不成成立业主主委员会会，力鸿鸿公司都都应该赔赔偿他现现在丢车车的损失失

28、。 薛振斌：（成立立）业主主委员会会，我们们是业主主，我们们成立不不成立，那那是我们们业主的的事情，不不能因为为我们业业主不成成立业主主委员会会，你就就不给我我们服务务了。 在金总经经理看来来，业主主们心里里想的，实实在是一一个很精精明的算算盘。 金来：我我（业主主）不签签订合同同，构不不成这个个关系，我我就理所所应当不不交费，我我丢了东东西，你你（力鸿鸿公司）还还得负责责赔。这这何乐而而不为呢呢？ 没有合同同，也没没有收钱钱，别人人丢了东东西，自自己还要要负责，这这样的局局面，力力鸿公司司当然不不乐意。那么，面面对对方方的索赔赔要求，他他们能够够顺利脱脱身吗？ 双方就像像是一对对既不亲亲又不

29、爱爱的小两两口，心心不甘情情不愿地地在一起起度过了了好几年年的日子子。现在在出了丢丢汽车的的这么个个事情。薛振斌斌就觉得得，我不不管你是是开发公公司的身身份，还还是物业业公司的的身份，总总之我就就是要抓抓住你不不放。想想一点不不担责任任那是绝绝对不行行的。力力鸿公司司却觉得得，我好好心好意意一无所所获地为为你免费费服务了了这么些些年，没没有功劳劳还有苦苦劳。我我也不指指望什么么，至少少落个相相安无事事。现在在倒好，你你丢了车车，却要要我赔钱钱，莫非非我这好好人还做做错了不不成？ 于是他们们都只能能期待着着法院，做做出公正正的判决决。 20022年111月255日，经经过审理理，太原原市中级级人

30、民法法院得出出了结论论。法院院认定，“力鸿公司作为事实上的物业管理者，即对住户依法负有基本的保障其财产、人身安全的义务，本应也完全有能力安装护栏、大门，配备保安、门卫，提供车库等，因此，如果以购房合同中并未列入广告所承诺的内容，业主没有与物业管理机构建立委托关系或保管合同，便可以对住户财产、人身安全完全不管，不承担任何责任，则于情于理不通，与其所负有的主要义务相矛盾，也有悖于诚实信用原则。”力鸿公司对孟靖雯丢车负有部分责任，对于孟靖雯要求赔偿162800元的诉讼请求，给予部分支持，判令力鸿公司赔偿人民币48840元。 丢车之后后，力鸿鸿公司安安装了护护栏和大大门，业业主们也也自己出出钱请了了一

31、个门门卫。但但是，他他们的怨怨气并没没有完全全消除，物物业管理理合同依依然没有有签订。如果再再发生丢丢车案这这样的事事情，力力鸿公司司还有可可能会面面临诉讼讼，这正正是他们们最担心心的。 那么，为为什么会会出现这这样的局局面呢？对此，郭郭宝生有有一番自自己的解解释，他他觉得问问题的症症结就在在于开发发公司自自己在管管理物业业。郭宝生：这叫父父亲开发发，儿子子管理，这这个管理理的矛盾盾在哪儿儿呢？主主要是住住户一发发现问题题，找不不到开发发商，你你就代表表开发商商，他就就认为我我就是开开发商。把所有有的问题题、矛盾盾，对开开发商的的怨言、抱怨全全加到物物业这儿儿来了。 看来，由由开发商商自己来来

32、管物业业，确实实很容易易引起一一些麻烦烦。根据据我们记记者的了了解，在在全国，类类似于桃桃园公寓寓这样的的情况还还是比较较普遍的的，只不不过程度度不同而而已。那那么，像像目前桃桃园公寓寓这样的的现状，又又应该有有个怎么么样的解解决方式式呢？ 于庆新作作为业内内人士，他他谈了自自己的一一些看法法： （业主）他他完全可可以以独独立业主主的身份份，或者者几个业业主的身身份，去去起诉开开发商。当然，最最好的方方式是成成立业主主委员会会，业主主委员会会代表全全体业主主向开发发商提出出索赔的的要求，进进行法律律诉讼，这这是一种种方式。其次，通通过成立立业主委委员会，也也可以选选择新的的物业管管理公司司。

33、而开发商商呢，如如果从一一开始就就能够去去选择依依法选聘聘物业管管理公司司，或者者在自管管的过程程中，能能够与业业主签署署有效的的相关管管理协议议，那么么也会使使管理变变得非常常有序，责责权利能能够清晰晰。 非常遗憾憾的是，双双方都不不采取这这种方式式，才会会出现今今天的局局面，当当然，亡亡羊补牢牢，犹为为未迟，现现在双方方法如果果理智地地来处理理这件事事情，在在现有的的法律框框架下，按按照刚才才说的方方式去处处理的话话，相信信这个问问题还是是能够得得到解决决的。 对于薛振振斌来说说，尽管管法院最最后判决决力鸿公公司赔偿偿了他四四万多元元，但是是他自己己还是承承受了十十多万元元的损失失。我们们

34、不妨设设想一下下，如果果当初刚刚刚发现现开发商商没有兑兑现自己己承诺的的时候，他他就走上上法庭，从从法律的的渠道要要求开发发商履行行诺言，也也许早就就解决了了整个小小区的安安全问题题。应该该说，用用不交物物业费来来对抗开开发商这这个做法法，就像像一柄双双刃剑，既既伤害了了对方，也也伤害了了自己。毕竟，业业主们真真正希望望的，不不是出了了事情有有人赔偿偿，而是是有个安安宁祥和和的生活活环境。所以，假假如在买买房住房房的过程程中有什什么纠纷纷的话，不不是赌气气，而是是理性地地去寻求求法律的的帮助，促促使事情情向正常常的方向向演变，也也许是最最好的选选择。 最后，一一起来参参阅相关关的法律律信息。

35、国务院颁颁发的物物业管理理条例： 第二十四四条规定定 国家家提倡建建设单位位按照房房地产开开发与物物业管理理相分离离的原则则，通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业。 第二十五五条规定定 建设设单位与与物业买买受人签签订的买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同约定的的内容。 第二十六六条规定定 前期期物业服服务合同同可以约约定期限限；但是是，期限限未满、业主委委员会与与物业管管理企业业签订的的物业服服务合同同生效的的，前期期物业服服务合同同终止。大业主小小业主谁谁的利益益更重要要地下下车场变变商场 海印印花园引引纠纷【惊闻】地下停车车场要改改建商场场 3月100日

36、晚八八点，位位于广东东东山区区大沙头头海印花花园的业业主们，接接到小区区地下停停车场要要改建成成商铺的的消息之之后，纷纷纷聚集集在地下下停车场场负二层层，共同同商讨应应对事宜宜。 小区地下下停车场场要改建建商铺，最最先得到到此消息息的业主主谭女士说说道：“我看负负一层的的车库要要改建成成商场了了，真不不敢相信信这是真真的，作作为小区区的业主主我居然然不知道道地下车车库要改改建成商商场。”车场变变商场，就就意味着着小区的的负一层层的出口口要封死死，而另另建出口口就要割割断负一一层和负负二层之之间十多多条横梁梁，小区区业主住住的能放放心吗？更有业业主担心心：“商场的的进出口口直通我我们住宅宅楼的楼

37、楼梯，来来逛商场场的人岂岂不是可可以随时时进我们们家了？”小区规规划，怎怎么会说说变就变变呢？ 【业主盛盛怒】 改建商场场，封闭闭小区变变开放小小区，我我们不干干 海印花园园有A11、A22、B三三栋住宅宅楼和工工商银行行分行的的一栋办办公楼，属属商住综综合性小小区，共共有业主主5000多户，多多为工商商银行职职工。其其中最大大的业主主广州市市盛贤投投资有限限公司在在该小区区拥有盛盛贤数码码电器城城、盛贤贤布艺城城两大型型商铺。 据该小区区物管公公司广东东粤盛物物业管理理公司的的黄经理理介绍，该该小区地地处海印印大桥商商业旺地地A1、A2栋栋住宅楼楼的负一一、二、三层为为停车场场共有近近700

38、0个车位位，其中中盛贤公公司拥有有5600多个，工工商银行行有1330多个个。在要要改建成成商场的的负一层层共有车车位1440几个个，其中中有300多个为为工商银银行所有有，其余余1000多个为为盛贤公公司所有有，盛贤贤公司就就要把这这一百多多个车位位改建成成商场。该层还还有一个个与汽车车库共享享出口的的自行车车库，停停有1000多辆辆交了月月保的摩摩托车和和自行车车。谭女士告告诉记者者，按照照盛贤公公司已经经批复了了的改建建设计图图，负一一层的出出口就要要被封死死，将负负一层与与负二层层之间的的楼板打打通，另另建出口口。这样样一来，工工商银行行的300多部车车要绕经经负二层层才能从从新出口口

39、驶出。据悉，工工商银行行对此十十分不满满，曾向向盛贤公公司投寄寄了律师师函。 而摩托托车和自自行车要要么绕道道负二层层，要么么从一个个坡度约约为300度的陡陡坡推出出，斜坡坡角度大大，在雨雨天摔伤伤过不少少业主，摩摩托车在在小区进进出行驶驶会给小小区行人人、小孩孩造成极极大威胁胁。这让让其他业业主十分分不满。 根据盛贤贤公司的的改建规规划设计计图，将将在负一一层自己己的车位位上改建建成商铺铺和快餐餐店，谭谭女士说说这将占占用工商商银行330多个个车位和和自行车车库的公公用通道道。更为为重要的的是，地地下商场场的出口口开在小小区里面面和小区区北面的的进出通通道上，直直通住宅宅楼的楼楼梯。封封闭式

40、管管理的小小区就会会出现缺缺口，买买客进进进出出，许许多业主主担心小小区的安安全没有有保障。 同时，更更让小区区居民感感到不安安的是，将将负一层层和负二二层打通通另建停停车场出出口需要要割断十十多条梁梁，这对对大楼结结构安全全会造成成很大隐隐患。 集会在一一起的业业主们纷纷纷议论论：在住住宅楼负负一层停停车场一一旦改建建成商场场，小区区就成为为老鼠街街，而快快餐店则则意味着着今后海海印花园园治安环环境非常常恶劣，同同时也对对整栋大大楼的消消防工作作埋下了了隐患凡此此种种，业主们们纷纷表表示：如如果问题题得不到到解决，一一定要到到有关部部门讨个个说法！ 【说法】 盛贤：亏亏本经营营不改建建怎么行

41、行 对此，盛盛贤公司司也有自自己的苦苦衷.该该公司的的杨经理理说道，公公司在小小区所拥拥有的车车位，是是20003年112月以以30000多万万拍卖竞竞得，但但是因为为海印花花园附近近也有停停车位，且且价格更更低，因因此海印印花园的的地下车车库的停停车率一一直很低低，整个个负三层层是空置置的，负负二层也也只有零零星几辆辆，一直直以来盛盛贤公司司都是亏亏损经营营着这个个小区的的车库。 杨经理说说，作为为一个商商业公司司有权对对自有物物产做出出调整，改改变功能能用途是是不得已已而为之之，作为为一个商商业公司司也有权权对自己己的物产产做出调调整，以以改善目目前的经经营状况况。杨表表示，目目前地下下停

42、车场场改建的的评估、申报、审批、施工等等一系列列手续都都是合法法有效的的。打通通负一层层、负二二层另建建停车场场出口的的改建项项目设计计和施工工，都是是由行业业内甲级级单位来来承办并并通过房房管所签签定、以以及有关关职能部部门审批批通过，对对整栋楼楼结构并并没有构构成安全全隐患。对于摩摩托车改改道斜坡坡的安全全问题，杨杨经理介介绍公司司将准备备投资440000余元进进行防滑滑处理；至于快快餐店，在在采访中中，面对对记者所所传达业业主们的的意见，杨杨经理表表示，如如果业主主强烈反反对，也也可以考考虑取消消，当初初开设这这个快餐餐店，是是想在小小区里做做一个休休闲平台台，作为为小区的的一个商商业配

43、套套，与外外面的饮饮食店不不一样；至于地地下商场场经营商商业，业业主们担担心不法法人员会会趁电梯梯进入业业主家，杨杨表示，会会在负一一层到三三层之间间，增加加保安把把守，以以防万一一。 地下车场场改建商商场，影影响到小小区的安安全、安安静，这这关系到到小区大大多数人人的利益益。对此此，杨经经理解释释道，海海印花园园原来规规划就是是商住性性综合性性小区，居居民对商商业给小小区带来来的影响响应该有有所心理理准备。他同时时还乐观观地指出出，此举举虽然会会影响到到小区的的居住环环境，但但也是有有利有弊弊的，随随着小区区商业的的兴起，一一定会使使该小区区住宅物物业的商商业价值值有所提提升，因因为商业业的

44、兴起起，在楼楼市里对对住宅物物业的投投资价值值和升值值潜力向向来不可可低估。 但业主们们却并不不这么认认为，他他们纷纷纷表示，好好好的小小区改建建成闹市市区，看看到小区区的公共共利益受受到损害害他们非非常心疼疼，他们们想不通通：这样样的改建建怎么会被被批准？因此，一一定要继继续上访访下去直直到问题题解决。对此，盛盛贤公司司表示，自自己的改改建手续续合法，不不怕业主主“闹事”。 点评： 如何找到到一个平平衡点 商业的喧喧哗与居居住的宁宁静原本本是商住住楼面对对的两面面。如何何在两者者间找到到利益的的平衡点点，是我我们探寻寻的目的的。 一边是商商家业主主的商业业利益，一一边是小小区居民民业主的的居

45、住利利益。在在这场大大鱼与小小鱼的博博弈中，谁谁将会是是最终的的胜者？ 记者采访访时看到到，面积积不大的的小区里里干净、整洁，一一位老者者拿着一一个羽毛毛球自娱娱自乐。一旁的的校园不不时传出出嬉笑声声，场景景十分和和谐。 当地下商商城建成成后，为为利熙来来攘往的的商者进进出其间间，小区区的这种种宁静与与和谐也也将一去去不复返返。它对对我们再再一次地地提出了了一个新新的课题题：商住住型小区区，如何何在保证证小区居居住环境境的前提提下，来来保证商商家利益益？ 本次案例例中，盛盛贤公司司的改建建，由于于手续齐齐全、合合法，改改建已势势在必行行，但是是如果得得不到小小区业主主的支持持与理解解，也会会纷

46、扰不不断。而而相关的的部门，也也会因为为业主的的不断上上访而不不得不拿拿出一定定的精力力来应对对、调解解。因此此，如何何最大限限度地保保证业主主利益、平衡商商家利益益，是值值得有关关部门在在作出批批文时就就应该考考虑的问问题，当当然，商商家在决决定改变变经营的的情况下下，是否否要主动动与业主主进行沟沟通，让让业主代代表就改改建提出出意见，并并适当地地进行采采纳，双双方就各各自的利利益达成成共识，不不让矛盾盾激化、演变，是是目前商商住型物物业要思思考的问问题。海海印花园园的矛盾盾与利益益，最终终将如何何解决，我我们物物业教育育资讯案案例精解解栏目将将继续关关注。小区内业业主交费费停车被被盗 物业

47、业公司赔赔偿500%小区内业业主交费费停车被被盗，法法院判决决物业业公司赔赔偿损失失50交了物业业管理费费，摩托托车在住住宅小区区内丢失失，谁该该为丢失失的车辆辆负责？近日，这这个让不不少广州州中山市市民牵肠肠挂肚的的案子终终于有了了一个说说法，中中山市中中级人民民法院对对石岐区区东明花花园业主主17辆辆摩托车车被盗一一案作出出了终审审判决：如果没没有特殊殊的约定定，物业业管理公公司和业业主之间间签订的的是应该该一般的的物业管管理合同同，而不不是保管管合同，摩摩托车丢丢失双方方都有责责任，本本着公平平的原则则，综合合考虑多多方因素素，物业业管理公公司应当当对业主主作适当当赔偿。【案件】一年丢1

48、17辆摩摩托车位于中山山市石岐岐区的东东明花园园，是一一个有220000多住户户的中山山相对较较大的小小区，据据统计，仅仅20003年一一年间竟竟有177辆摩托托车被盗盗。 据东东明花园园物业管管理负责责人黄经经理介绍绍，由于于没有车车房，物物业公司司为业主主提供车车位，每每月收330元的的费用。没有想想到，220033年一年年之内，小小区有117家摩摩托车被被盗，其其中2月月18日日开始的的一周之之内丢了了5辆，220033年8月月底之后后又有112辆被被盗。车车辆丢失失后，部部分业主主找到物物业管理理公司，要要求获得得赔偿，但但是物业业管理公公司也颇颇为难，仅仅仅收了了30元元的管理理费，

49、就就要负这这样大的的责任，显显然有失失公平，他他们拒绝绝赔偿。许多业业主开始始对物业业公司的的管理能能力产生生不信任任，有些些丢车的的业主干干脆以不不交物业业管理费费与小区区对抗，双双方关系系剑拔弩弩张。在调解无无望的情情况下，220033年3月月，东明明花园55位业主主一气之之下，将将所在小小区物业业管理公公司告上上法庭，220033年9月月，中山山市人民民法院判判决东明明物业管管理公司司败诉。【物业】我们已尽尽管理义义务“我们的的小区是是一个开开放的小小区，窃窃贼144秒钟偷偷一辆摩摩托车，我我们防不不胜防，我我们尽了了自己应应尽的管管理义务务。”中山市市东明物物业管理理有限公公司的黄黄先

50、生表表示。黄先生认认为，在在给业主主的收费费发票上上，公司司已经明明确地写写着“本车位位只提供供停泊车车，不负负责车辆辆(财物物)保管管”的字样样，“况且一一开始有有6人告告我们，其其中一人人的车在在小区内内已找到到，是车车主忘记记放在哪哪里了，他他本人撤撤诉了，剩剩下的55名原告告中，记记录显示示有2人人曾经55次没有有拔车钥钥匙，这这次他们们的车丢丢掉了，责责任怎么么可能全全在我们们呢？”竹苑小小区的中中房物业业管理有有限公司司的郭女女士说，他他们小区区属于完完全开放放的小区区，曾经经丢了一一辆小汽汽车，物物业管理理也只是是每月收收取1550元的的停车费费，怎么么可能负负责保管管？另外外，

51、如果果丢了车车就可以以找物业业公司赔赔，那业业主就不不会再去去买保险险了，物物业公司司怎么可可能把保保险公司司的责任任都承担担了呢？尽管如此此，东明明物业管管理有限限公司黄黄先生说说，他们们已经在在调整管管理措施施，通过过调查，他他们发现现丢失的的摩托车车都是某某一种型型号的，物物业管理理要求所所有这种种型号的的摩托车车停在一一个专门门的停车车场，公公司安排排3个人人专门看看管；其其次是开开始修建建围墙，让让以前的的近千米米的开放放地带封封闭起来来。【业主】交了停车车费丢车车就要赔赔提起自己己丢失摩摩托车的的事情，某某小区的的陈小姐还还忿忿不不平：“自己每每个月交交了车位位费，怎怎么到时时出事

52、了了反而不不管了呢呢？这些些摩托车车位本来来都属于于业主所所有，是是业主买买房时的的公摊面面积，而而物业公公司只是是用我们们的地盘盘来保管管我们的的东西，既既然是保保管，丢丢失了就就应该赔赔偿。”而东明花花园的部部分业主主认为，虽虽然物业业公司给给的发票票上面有有特别说说明，但但是并没没有经过过业主的的同意，所所以不能能作为推推卸责任任的证据据。摩托托车停在在小区内内，并且且交了费费，丢掉掉了自然然小区应应该赔偿偿，否则则，与把把摩托车车停在大大街上有有什么区区别？【判决】双方共同同承担责责任近日，这这件持续续一年多多的案件件终于有有了结果果。法院认为为：业主主和物业业管理公公司之间间构成车车

53、辆管理理服务合合同，并并非保管管合同，由由于物业业管理公公司没有有履行对对车辆进进行登记记的职责责，负有有一定的的责任，酌酌定按照照车辆评评估价值值的500进行行赔偿。据悉，这这次状告告东明花花园的共共有5位位丢车的的业主，他他们的摩摩托车评评估价值值在90000元元到1770000元不等等，都得得到一半半的赔偿偿。审理此案案的中山山市中级级人民法法院的有有关法官官认为，此此案争议议的焦点点是双方方到底是是一种什什么样的的合同关关系。之之所以不不作保管管合同考考虑，是是因为业业主并没没有真正正把车给给物业管管理公司司保管，没没有交车车钥匙，每每月所交交的300元也不不是保管管费用，如如果是保保

54、管费用用显然要要高些，所所以二者者只是构构成车辆辆管理服服务合同同，物业业公司也也有一定定的责任任，比如如车辆的的登记、适当的的注意义义务等等等。这样样，显然然双方都都要承担担一定的的责任。另外，这这个判决决并非一一成不变变的，还还要看具具体案子子，比如如小区是是封闭式式还是开开放式、业主的的交费情情况、丢丢失物价价值的大大小等等等。张强律师师:从去去年开始始，中山山的不少少物业公公司为了了降低风风险，在在中国人人民保险险公司投投了保，这这是一种种责任险险，小区区再丢车车后就可可以找保保险公司司，这是是一个有有意义的的尝试。目前，中中山已有有翠景、东明、永怡等等十多家家物业管管理公司司投了保保

55、，但如如果保险险公司看看到自己己承担的的风险过过大，可可能提高高保费，保保费高了了，物业业公司还还会不会会投保，这这也需要要权衡。但是，这这个尝试试如果成成功，那那么谁要要为丢失失的摩托托车买单单的问题题也许可可以迎刃刃而解了了。小区丢爱爱车谁赔丢失了机机动车，失失主该向向谁去索索赔？也也许3月月9日的的一场保保险公司司和物业业的纠纷纷，能够够给物业业企业一一些启示示。3月9日日，北京京市第二二中级人人民法院院开庭审审理了一一起太平平洋财险险北京市市通州支支公司和和北京市市育新物物业管理理公司关关于育新新物业业业主丢失失车辆赔赔偿的纠纠纷案。事件经过过：20011年4月月2日，南南某以110.

56、44万元的的价格购购买了一一辆白色色桑塔纳纳20000型轿轿车，并并办理了了过户手手续。220044年4月月11日日，南某某的家人人声称该该车在望望京花园园小区丢丢失。随随后，南南某及相相关人士士分别向向公安机机关报案案，向小小区物业业育新物物业报案案，向车车辆投保保的太平平洋财险险通州支支公司报报案。南某于220033年6月月4日在在太平洋洋财险通通州支公公司投保保了车损损险、三三者险、全车盗盗抢险以以及车上上人员责责任险，共共计花费费保费338500元。因因此，保保险公司司在20004年年8月115日对对南某进进行了赔赔付，实实际赔偿偿金额8821333.559元。同时，南南某在22004

57、4年1月月1日向向育新物物业交纳纳了全年年停车费费10880元，并并获得停停车证，因因此，南南某和育育新物业业之间形形成了有有偿的车车辆保管管关系。丢车后后，经过过一再协协商，物物业最终终补偿了了南某11万元。这样，南南某一共共得到了了921133.59元元的补偿偿。之后后，南某某与保险险公司签签署了权权益转让让书，将将其向第第三方追追偿的权权利转让让给太平平洋财险险通州支支公司。保险公司司认为，育育新物业业是涉案案车辆丢丢失当日日的车辆辆保管者者，因此此，对车车辆的丢丢失负有有责任，要要求育新新物业赔赔偿太平平洋财险险通州支支公司已已经赔付付给南某某的保险险金8221333.599元。育育新

58、物业业则认为为，保险险公司并并没有有有力证据据证明该该车确实实是在物物业管理理的望京京花园小小区丢失失的，因因此，物物业不能能对此负负责任。此案一审审保险公公司败诉诉，二审审还没有有结果。点评：物业管理理企业一一旦收取取了停车车费，而而车辆的的确在规规定停车车场或小小区停车车位丢失失，物业业就一定定会承担担相关赔赔偿责任任。至于于本案，对对物业最最有利的的因素就就是无法法证明南南某的车车是否在在望京花花园小区区丢失。物业对对于车辆辆管理中中车辆进进入，驶驶出环节节一定要要用心，按按车辆管管理程序序走。 停车费4400元元是场地地费还是是保管费费某业主将将车停在在小区内内，每月月缴4000元停停

59、车费。一天早早上，他他发现车车辆被盗盗，遂报报警并向向物业公公司交涉涉，双方方在是否否赔偿及及具体数数额上存存在较大大争议。车主将将物业公公司告上上法庭，要要求物业业公司赔赔偿；物物业公司司则辩称称，车主主缴纳的的4000元是场场地使用用费，双双方之间间并未形形成保管管合同关关系，因因此不应应对车辆辆丢失承承担赔偿偿责任。法院最最后判决决，物业业公司承承担赔偿偿责任。目前，小小区内丢丢失车辆辆引发的的纠纷时时有发生生，司法法界和理理论界对对此也存存在分歧歧，有时时会有截截然不同同的观点点或判决决。律师师认为，确确定这一一焦点问问题应从从以下几几个方面面综合考考虑。一看经营营者所提提供的服服务类

60、型型。停车车场或物物业公司司（以下下暂称经经营者），其其职责主主要由经经国家工工商行政政管理机机关依法法核准的的经营范范围，或或经营者者制定并并对外公公示的服服务内容容和性质质决定。经营范范围或服服务内容容中包不不包括保保管业务务，以及及其收费费标准是是按哪种种业务收收费标准准核准的的或公示示的，职职责中是是否提供供保管服服务。二看经营营者与车车主就停停车收费费是如何何约定的的。如果果双方明明确约定定为保管管关系的的，应当当认为双双方之间间已经确确定了保保管合同同关系。三看物业业管理小小区或者者停车场场是否封封闭式的的，以及及车辆进进出的管管理制度度和措施施如何。如果停停车场是是封闭的的，车辆