惠州水口地块可行分析报告

1、谨呈：惠州市工业地产投资发展有限公司中航惠州水口项目可行性分析报告TEAMWORKPROPERTIESCONSULTANCY协兴地产深圳市协兴房地产顾问有限公司二oo九年十一月三日中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4一、项目概况1 HYPERLINK l bookmark6二、惠州概况2 HYPERLINK l bookmark8（一）惠州市整体概况2（二）惠城区整体概况3 HYPERLINK l bookmark12三、惠州市未来城市规划目标3 HYPERLINK l bookmark14（一）

2、惠州市未来城市规划目标3 HYPERLINK l bookmark16（二）惠城区未来城市规划目标4 HYPERLINK l bookmark18四、惠州房地产概况4 HYPERLINK l bookmark20（一）惠州房地产发展历程4 HYPERLINK l bookmark22（二）惠州房地产发展情况分析4 HYPERLINK l bookmark36（三）惠城区商品房销售情况分析7 HYPERLINK l bookmark44（四）惠城区区域分布情况分析8 HYPERLINK l bookmark52五、惠城区房地产未来发展趋势分析10（一）规划定位分析10（二）各片区未来供应量预测分

3、析11 HYPERLINK l bookmark58（三）小结13 HYPERLINK l bookmark60六、综述14中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 一、项目概况环”tJ0二环东路叮G1路望北可通三环大道至河南岸及惠阳为蓝波S.J,wJ細的勺自然景观，但周边路网便捷可通过惠州大道国际新城。地块周边无/*2009X00中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 二、惠州概况（一）惠州市整体概况惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻。惠州市辖

4、2个市辖区、3个县，13个街道、66个镇、1个民族乡。分别是：惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市总面积万平方公里，全市总人口万。年年末，全市常住人口万人。惠州市于年月经国务院批准升格为地级市，惠城区是市政府所在地。惠州无论在地理位置、人文还是交通网络上，都占据了十分优越的资源，总括而言，具有以下几大优势资源：新兴产业基地，世界强企业达家惠州与深圳、东莞构成珠三角国际电子信息产业重要基地；南海壳牌石化项目的投产将进一步促进惠州的经济发展。惠州目前已有包括“LG”、“西门子”、“奇胜”、“索尼”、“三星”等家世界强企业，而

5、且本土企业“集团”、“德塞集团”、“华阳集团”等中国强企业也是名列前矛。自然资源丰富、环境优美，旅游业发展潜力大。土地资源丰富，5倍深圳，10倍香港。“一城山色半城湖”的惠州拥有珠三角东部地区最优美的生态环境。素有“岭南第一山”之称罗浮山又名东樵山，是我国十大名山之一，又是我国道教名山，道教称它为第七洞天，第三十二福地。位于龙门县境内的南昆山恰在北回归线附近，故有“北回归线上的绿洲”之称。享有“苎萝西子”之美誉的惠州西湖以五湖六桥十六景著称，宋朝大文学家苏东坡给西湖留下胜迹，而胜迹更因东坡而倍添风采。TEAMWORK中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 交通便利，立体

6、交通联通各地惠莞和广河高速即将建成通车，和广惠、惠深、惠河、深汕等高速，形成“五横三纵”的高速公路网，惠州将成为广东省高速公路总里程最长的地级市。京九铁路纵贯惠州全境并通过惠大铁路与惠州港相连，年吞吐量达七千万吨的惠州港成为京九铁路南端最便捷的港口转运货物集散地。惠城区整体概况惠城区辖10个街道（龙丰、桥东、桥西、江南、江北、惠环、河南岸、陈江、水口、小金口）、个镇（汝湖、三栋、潼湖、潼侨、沥林、马安、横沥、芦洲）。总人口万。三、惠州市未来城市规划目标（一）惠州市未来城市规划目标根据惠州市城市总体规划（200260）20，惠州市未来规划目标为：初步奠定和完善一城三组团空间主体框架，构建“惠城中

7、心区一惠阳副中心区一陈江地区”的城市空间结构，拉开城市发展架构，全面建设新城区。构筑组团式山水生态城市基本格局，营造开放而有活力，宜居而又安全的和谐城市。一城三组团”主体框架二惠城区未来城市规划目标惠城区的建设重点及规划方向为：进一步完善城市空间布局结构，加强基础设施建设，城市向南、向北拓展，拉开骨架，逐步充实完善新城区，改善旧城区环境和功能，重点发展高新技术产业、城市服务业、旅游业、科教产业、物流业、批发性商贸业等，突出历史文化与自然景观资源特色，增加吸引力和凝聚力，全方位带动全市经济社会发展。水口片区未来城市规划四、惠州房地产概况（一）惠州房地产发展历程起步：90年代初，“熊猫汽车”、“南

8、海石化”等项目带动惠州房地产狂潮；泡沫：1991299年3房地产泡沫破裂，数十亿元资金沉积；停滞：199年3200年1，房地产发展停滞不前；启动：200年1中海壳牌正式签约，启动新一轮房地产发展；发展：200年2以后至目前，房地产快速发展，市场迅速由卖方市场变为买方市场。投资客逐步进入，目前已经达到20%-的3比0例%。（二）惠州房地产发展情况分析受南海石化投产、富士康集团的迁入、普利司通百亿产值的轮胎钢丝帘线项目的投产，惠州数码工业园、惠州潼桥工业基地、上霞工业园区、惠州日本中小企业工业园、东升工业基地、荔城工业基地的建立，仲恺国家高新区众多跨国企业的入驻，给惠州经济带来强劲发展势头，始快速

9、增长。也直接刺激了惠州房地产业的投资。房地产投资分析年后房地产投资增幅稳步提高，市场供需两旺在沉寂了几年后，至年之后，惠州房地产投资额开始快速增长。年受到金融危机影响，出现跌落现象，但年平均增长率保持在左右。（具体数据见以下图表）中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 2003-2008年惠州房地产开发投资情况（亿元）备注：数据来源于惠州市统计信息网及惠州房地产月刊惠州市商品房（新房）销售情况分析2003-2009年惠州商品房销售面积统计（万平米）月份年惠州商品房均价（元平米）月份备注：数据来源于惠州市统计信息网及惠州房地产月刊TEAMWORK中航惠州水口项目可行性分析

10、报告推动地产开发理念与营销的不断进步 3.惠州市二手房09年上半年成交活跃惠州市国土房管局分析报告指出，上半年房地产二级市场出现回暖迹象，全市二手房成交万平方米，同比增长其中，市区（惠城区、惠阳区、大亚湾区）成交面积为万平方米，同比增长36.，9占5全%市成交规模的75.。1同2时%，受刚性需求和营业税征收等多种因素的刺激，惠州二手房价格调整较快，上半年，全市二手房价格成交均价为元平方米,较去年同期增长。惠州市可售商品房存货不足可售房屋统计可售房屋套数可售房屋面积m2可售住宅套数可售住宅面积im2据惠州市统计局的统计数据，年上半年，惠州完成房地产开发投资亿元，同比下降，商品房新开工面积万平方米

11、，同比下降。开工量的减少,和受到年银根收紧、200年8金融危机导致开发商资金链紧张有着直接的关系，市场不明朗，中小开发商资金实力不足，大型开发商也收缩战线。开工量的不足，带来最直接的后果就是下半年惠州市场供应量的减少，按照目前的消化速度，平均，年月份惠州整体的住宅销售面积为万平米，月平均万平米左右来计算，大约个月可以消化完毕，这从月开始的市场已逐渐体现，市场上发售和将售的新盘屈指可数，多以消化存量为主，存量又主要以大户型为主，价格偏高，并不符合首次置业者的选择范围。因此每当市场上有新货推出，总是受到买房者追捧。5.小结近三年惠州商品房销售面积持续增长，年平均增长率达到以上,、两年增长率更是达到

12、以上，目前年月份的销售面积已经达到万平米,与年全年基本持平，预计增长率将达到左右；惠州商品房价格的年均增长率在左右，在宏观经济的影响下,价格并未有较大的波动;受到年上半年的热销局面影响，部分开发商将加紧建设新的项目，市场的产品供应量最快也要到年年中才能得到缓解，产品供应结构将会发生一定的变化。中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 #中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 （三）惠城区商品房销售情况分析TzAAAWORK；pnpFtnniRICOn&uliCvI协兴地产1.新房惠城区商品房销售面积万平米）200-200年惠城区商品房均价（元平米）

13、2002008年2009年1-8月中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 #中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 #中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 #2009年1-9月份惠城区商品房销售情况分类1月2月月月月月月8月9月成父套数188192021298118202120成父均价（元平米）1120029109212成父面积（万平米）19109100221212备注：数据来源于惠城区统计信息网及惠州房地产月刊综上：惠城区近年的商品房销售面积始终不能突破2

14、00万平米大关，2008年受到金融危机的影响，消化量偏低，与200年同期相比有18的跌幅，但是价格反而有11的微幅提升;惠城区近年的商品房价格一直在（元平米至80（元平米之间徘徊，升跌幅度不大,不超过2%从20年1-月的商品房销售数据来看，虽然7月份后销售量逐步降低,但是价价格却一产路看涨，1月份的价格已经达到51D元4平米。D（四）惠城区区域分布情况分析口惠城区房地产分布主要根据行政区域进行划分，目前房地产开发集中在江北、河南岸、桥东办事处，根据本地区域习惯，有可划分成九大片区：江北片区、东平片区、水口片区、河南岸演达片区、南坛一下埔片区、龙丰一上排片区、麦地片区、陈江一仲恺片区、下角片区。

15、以下只针对与地块相对较近，有直面竞争的区域江北片区、东平一水口片区，其他区域新规划区居住办公氛围浓厚，环境优越，住宅项目档次较高，规模也较大。东平片区龙丰开发项目不多，中档楼盘集中在南线客运站周边，红花湖旅游风景区目前有少量高端项目。生活配套日渐完善，有优越的江河资源，近年有较多的中高端大盘出现，从东湖花园到荷兰水乡、东方威尼斯,都是一些咼品质项目口。0水口片区江北片区龙丰片区河南岸演达片区新规划的居住区，市政配套不足,人气略弱，新建小区规模大,产品以洋房、别墅为主。A人气旺，商业繁华，楼盘数量多，但规模及档次较低，主要为大众消费群体；D河南岸金山湖区域利用自身的山湖资源和大学区的规划开发了较

16、多的别墅，但开发品质有待加强。不对其做详细分析。1.江北片区江北片区凭借行政中心区的优良规划及完善配套，楼盘品质及软环境不断得到提升，销售价格相对高，片区价格在50000元Ultf之间，最高达到110元富力丽港中心）；片区以中高档物业居住小区为主，有部分的写字楼出现；0产品类型以高层及小高层为主，户型结构以三房以上居多，面积以较大户型供给，其中：二房户型一般为n8之间，三房为itf之间，四房在Hl之间，五房在H2之间。2.水口片区根据惠州市江东分区规划(20072020)的文件精神，水口被定位为以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区，将逐渐形成“两个中心，多个功能组团”的空间布局结构。加上20

17、09年4月8日动工的惠州大道东段的建设，水口的未来发展前景良好。由于属于新居住片区，新建小区规模较大，产品以洋房、别墅为主，片区代表楼盘有蓝波湾、合生国际新城等；片区产品户型偏大，二房在8398之间，三房在110-140之间，四房在之间，别墅在iH之间。片区的普通住宅均价大约在3500元/m?左右，联排别墅的价格大约为8000元/m?左右。3.东平片区东平片区的楼盘从2005年开始逐渐增多，东平半岛凭借其三面环水的独特地理优势，加上吉之岛的进入，让其生活更为繁华，吸引着众多中高端的客户居住；片区的均价大约在45006000元血之间，有江景的项目价格比较高，像荷兰水乡的三期180m2线江景户型，

18、均价可达到6800元/m2。片区社区规模都比较大(像从92年就开发的东湖花园，共规划了9个开发小区，总建筑面逾150万m,总居住人口可达4万人)，产品以居家型为主，高层住宅居多；年以前片区无小户型，户型结构以三房以上居多，面积以中等大户型供给，畅销户型为nf之间的三房和nf之间的四房，顺着片区商业的繁华,目前销售的小户型项目荷兰水乡巧克力销售情况火爆。中航惠州水口项目可行性分析报告中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 #五、惠城区房地产未来发展趋势分析规划定位分析市政用三si东宜东平南拓河南岸江北优江北下甬JF冷三电祢Ojj-啊和声myO4把“江东分区”建设成为惠州市

19、区配套设施江彩建设成为惠州市两江四岸风景带的重要景观节点。推动地产开发理念与营销的西海周边地篋鯉柚完善、社会服务齐全、具有现代特色的居住社区;桥西桥东东平斗io邻新开河，南抵西枝江，北接广汕公路，总用地面积为304.公2顷5，控制人口规模约为6.万5人。江北地区匣握厂中旺两江W1Wmivni想唱轉*岀东平、龙丰、三栋数码园等居住区，江北、桥东、三栋等“城中村”改造工程。根据十一五城市建设规划，把水口定位为“江东分区”，规划范围为：东临三环路，西于4万平方米大大于于u万i平方方米门応一略SL醉吸骨酿注E吟ms量Lrri0*.*iainCTlKV3B|噩&加I.:丽；1町i序區;，l3SJlr、_

20、嘗加曜I髦亠MLO15璋&中航惠州水口项目可行性分析报告中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 #“江东分区”区域周边农民房较少，而且地块开阔，周边快速干道便捷，可以为将来的居民舒适度及出行方便提供硬件支持。L商业服务中心13:4即駆片区功能结构分析图来看东:二卩土;虫诅tfi区年住的住宅规根、划建划计a项目地块位于：上东平居住木匚中心底肚：i世也团，紧邻大片区的商业服务中心显据惠州市房产管理局公布的惠州市区万平方米，主要分布在中心来生活配套将得到有效完善。区，未各片区未来供应量预测分析中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 中航惠州水口项目可行

21、性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 #TEAMWORKpnppfriaiF$协兴地产序号区域面积（万平方米）河南岸片区江北片区水口片区金山湖片区陈江片区下角片区火车西站片区小金口片区马安片区金榜路片区合计各片区按照地块资源可分为以下两大类：资源类1）江北市政及江景资源江北片区目前可规划地块已经偏离行政中心区，属于北区，没有太多的外部景观资源，而且市政配套较差，短时间内得不到有效改善。2）东平三江环抱资源东平片区是最近3年内的热点开发地段，吸引了越来越多外来投资者的目光，但是大部分地块也为老城区，存在一定开发难度，所以东平片区的开发在200年5开始，逐渐延伸至大湖溪一带，到水口中心区。3

22、）南坛下埔南湖景观及人文资源南坛片区属于居住氛围较好，教育配套资源丰富，而且有一定的南湖资源及江景，但是片区历史上是机关单位的福利房集中地，需要进行旧城开发的难度非常大，短期内很难形成较大的开发量及形成热点。旧城改造类1）河南岸片区自建房多导致人员混杂本区域商业配套齐全，但小区规模不大，而且片区整体环境较为杂乱，自建房很多，人员混杂，只有靠近金山湖片区及省运会会场的项目楼盘品质才略为优秀，整体未来的发展格局受到一定的局限，难出现高端项目。中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 中航惠州水口项目可行性分析报告推动地产开发理念与营销的不断进步 #TzAAAWORK2）桥东历

23、史建筑多，整修力度过大桥东，即是“东平半岛”所在行政区划，本区域历史遗迹多，特别是江边建筑，拆迁难度大，从199年8开发至今，已经进过了11年的开发整合，目前很难找到较大的规划用地，基本要靠拆迁才能维持本片区的供应，所以该片区发展趋势一直向东，也就向水口方向延伸。3）下角工业厂房多，改造拆迁难度大下角属于江南办事处辖区，本片区历史为工业区及中低收入人群积聚地，目前已经开发少量沿江地块，但区域中心也是由于需要拆迁，未来供应量不会有大的提升。新居住区建设类1）麦地早期的商品房集中地麦地由于基本为良田，不需要任何拆迁，在90年代初期已经开始开发商品房住宅，到2004-年2供0应0量7井喷，在经过了近

24、20年的开发后，片区已经没有成片的居住用地供应，未来开发的项目的规模也不会太大。2）水口未来大型居住社区集中地该片区有路网非常发达，可通过三环路、在建的惠州大道东段联通江北、惠东、横沥、淡水等区域，属于多个镇区及片区的交通枢纽，可以吸引周边的居住群体关注，相对江北北区大片的规划用地而言，目前已经形成一定规模的惠城区高档住宅群。三）小结无论从城市规划还是片区地块人文性质来分析，惠城区未来3-的5供应量将会集中在江北、水口片区、河南岸金山湖片区，而且大型项目多，居住人口会逐渐增多，带旺周边的商业人气。但如果旧城改造政策落实到位，桥东、桥西将会有一定量的商品房推出，而且由于其地段处于繁华市中心，会得到消费者的追捧。六、综述从以上市场、规划数据来看