商业综合体购物中心前期筹备工作要点

1、综合体商业广场前期筹备 工作关键点总结商业综合体购物中心前期筹备工作要点第1页前 言 经过开业项目及同行其它具代表性开业项目标分析，认真研究总结综合体产品特质和潜在问题，充分关注前期建筑设计中要项及商业筹备相关内容，为提升项目品质并顺利开业，为努力实现项目整体价值最大化目标。特提出以下相关意见和提议，作为新项当前期筹备工作参考依据和业务指导，真正使我们项目成为人文建筑、品味建筑。 商业综合体购物中心前期筹备工作要点第2页主题内容 第一部分：工程前期介入关注 关键点及提议第二部分：商业筹备工作关键点参考商业综合体购物中心前期筹备工作要点第3页第一部分：工程前期介入关注关键点 及提议一、建筑及配套

2、系统设计关注点二、施工阶段现场跟进关注点三、设备运行综合调试关注点四、接管阶段人员培训关注点五、工程遗留问题处理关注点 关注工程前期介入工作关键点是确保工程质量及满足日后使用功效主要前提条件之一。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第4页一、建筑及配套系统设计关注点1、屋顶设施关注点：1）为防止给住户造成影响，屋顶排油烟设备应距高层住宅水平距离20米以上；所以餐饮业态最好设计于商业顶层，便于油烟排放与油烟管道施工。2）中庭采光天棚应预留最低46个电动提升装置，同时采光天棚应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第5页3）玻璃顶棚、设备基础、电源箱等应重点考虑防水、

3、防火可靠性。中庭玻璃顶坡度小有漏水隐患. 设备周围有漏水、失火隐患商业综合体购物中心前期筹备工作要点第6页 风机被基础封闭，存在漏水隐患 冷却塔风扇电源盒存在安全隐患商业综合体购物中心前期筹备工作要点第7页4）屋顶花园应充分考虑整体排水系统，倒流流向设计、排水沟流向设计应均匀合理设置，防止出现向一个方向集中倒流设计；屋顶花园存在漏水隐患屋顶女儿墙工艺需改进商业综合体购物中心前期筹备工作要点第8页5）屋面空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，防止设备及管道冻伤。6） 应充分考虑群楼风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及全部同类设备相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂影响和预防处理；7） 除

4、考虑到小型餐饮顶部排油烟风机或室外机设备基础预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径设计外，应将“主题餐厅”屋面设计一并考虑；商业综合体购物中心前期筹备工作要点第9页建筑设计关注点2、外广场设施关注点：1）外广场要设计用于地砖冲刷和绿化浇灌取水管道，而且要考虑管道内存水泄放，防止冬季冻裂管网。2）对停车场收费系统和门禁系统力争同一品牌产品，通讯协议和数据库统一，采取一台服务器即可完成数据存放。3）住宅入口附近在不影响整体商业气氛同时可适当增加绿化缓冲带，以确保住宅私密性； 商业综合体购物中心前期筹备工作要点第10页4）外广场预留景观电源，安装位置要考虑广场整体美观、适用、安全。同时还要考虑

5、防水处理工艺。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第11页5）旗台维修频繁，结构设计需改进.6）车场外立面结构不合理需改进商业综合体购物中心前期筹备工作要点第12页建筑设计关注点3、外立面设施关注点：1）商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼昼夜色彩感，增强商业经营气氛；2） 隐藏式LED灯光颜色要求不应过暗、过冷；大型LED面积依据外立面形式统一设计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED维护保养以及防水需求；3）外立面广告位内侧应设置检修口，方便维护；4)关注商业综合体夜间整体商业气氛和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；商业综合体购物中心前期筹备工作要点第1

6、3页5）“商业广场”及主力店店招泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果；6）广告位照明应尽可能采取以外置照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅设计。7）外墙广告位需依据外立面高度及长度进行总体确实定，宽度与高度比宜为1：1.618黄金百分比，面积宜大于30平米；8）主店面在今后经营中将有许多促销、展示等活动，到时将需要悬挂一些条幅，为此提议，在商业楼体部分结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；商业综合体购物中心前期筹备工作要点第14页建筑设计关注点4、停车场关注点：1）设置地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业管理成本，应将停车位统一设置在地下；2）人行走道与车行通道之间提议有明确区分，

7、防止人车混行3） 进出口设计合理性，实现“单进单出”；4）车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽可能防止交叉口；5）针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改需要，提议增加大型、重型车辆停车位设计，以供日后使用；商业综合体购物中心前期筹备工作要点第15页6) 鉴于冬季地下车库温度较低，预防管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全考虑，提议将通往地下电梯门外沿口略微垫高，形成一个向外缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯运行安全。7）收费亭面积mm，高2500mm，并安装分体空调；8）车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置；9）车道地面增加指导方向形状减

8、速带，按出入方向分别按或纹路设置。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第16页10）停车场坡道要有截水沟设计，最少要有两道，最好上、中、下三道截水沟，南方地域更需注意。排水沟砌筑，应采取混凝土砌筑商业综合体购物中心前期筹备工作要点第17页11）北方严寒地域，地下停车场出入口最少要加装两道堆积门用以隔绝室外冷空气侵入，同时车场入口收费亭位置和开启堆积门感应点位置设置要合理。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第18页建筑设计关注点5、垃圾房关注点：1) 垃圾房位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运输通道应注意当地垃圾车高度，尽可能靠近主通道标高最高区域2) 垃圾房应区分设

9、置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；3）应考虑营业时间不一样，餐饮及娱乐区域需设计专用夜间通道、垃圾通道，并做好夜间分区隔断基础工作商业综合体购物中心前期筹备工作要点第19页4) 考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺，提议在地下停车场设置各主力店及其它小商户相对独立4-5个卸货区域，卸货区域应靠近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各大于60为宜，不提议主力店共用垃圾房； 5）适当增大垃圾房面积，且一定要设计排风系统，尤其是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。5) 。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第

10、20页6）未设计装修垃圾倾倒场地，造成商场外围堆放，影响通道通畅与商场形象。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第21页6、内部功效设施关注点。1)各主力店与商场通道接口处应设置防盗卷帘，而且控制权在步行街一侧；2) 设计中应考虑公共区域通道运行安全问题（如KTV场所），提议不采取玻璃等易碎材料做墙面。3) 因影城、KTV、餐饮等租户营业时间与商场营业时间不一样，影城、KTV、大餐饮租户应设置单独用户进出通道，以方便用户在步行街关门后进出， 并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第22页4) 货物通道通道宽度大于2.5米，应设计位于

11、大租户货物仓库附近，并与货运电梯相联通；5) 因为货梯可兼顾消防梯缘故，各层均可抵达，由此对百货、影院夜间安防工作带来了不便，为此提议对以上区域增加门禁设计6）依据肯德基、麦当劳、必胜客租赁条件要求，应确保步行街主出入口处店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，详细位置需在施工时另行确定；7）零售和服务类商铺面积普通为100以下，餐饮类商铺面积普通为单间100左右。全部商铺单元进深宜8米16米，面宽8.4米，尽可能降低不符合设计要求商铺数量，降低招商难度；商业综合体购物中心前期筹备工作要点第23页8) 商业街人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流垂直交通，设置普通标准是，在商业街

12、主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯间距控制在45米70米之间，也就是在楼板开洞两个洞口至三个洞口之间设，商业街内扶梯必须有一部通地下停车场方便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布置.9) 商业管理用房不能因陋就简，要尽可能一次性满足面积需求，合理设计功效布局，因为商管某种办公条件代表了在当地对外形象 。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第24页10）不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置；11） 因为肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计按装VRV空调系统，裙楼屋顶应提前预留“设备基础”，满足协议约定12）提议步行街强、弱电、供水等管井应于公共通道一并设计

13、，并将管井开门面向通道。13）中庭地面提议铺装独立设计，显著区分于其它区域：比如拼花、环形装饰灯带等。14）天花板颜色不宜单调,不然渲染不出商业气氛.提议丰富颜色和建筑层次.商业综合体购物中心前期筹备工作要点第25页15）为了不影响商场形象及主入口通畅，ATM机等设施应避开主通道。16）商场伸缩缝处理工艺需改进。空调机房空洞应封堵。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第26页7、卫生间设计关注点：1）卫生间不适当设置在黄金位置，应设计在较隐蔽位置，卫生间出入口应设计在步行街与其它业态连接通道内，而不能直接对步行街开口，不然对周围商铺都有较大负面影响，百货一楼能够不设卫生间；防止卫生间设计于商铺上

14、方。2） 步行街卫生间设置：依据步行街长度不一样普通设35处卫生间，卫生间间距80100米，面积70100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。应与主力店适用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩用户使用商业综合体购物中心前期筹备工作要点第27页8、强弱电、消防系统设计关注点1）应给供电局设计预留（普通为10KV）开闭站位置。并。将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资；2）全部强弱电间门应向外开；3）各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理4）提议不一样业态机电系统设计应相对独立，

15、防止造成运行后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮；（商业与住宅、写字楼、公寓等）商业综合体购物中心前期筹备工作要点第28页5） 相同业态变电所和制冷机房紧邻设各自变电所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间。6）充分考虑设备房通风和散热设备设计7）为便于观察配电室设备运行情况，提议将配电室与值班室之间隔墙改为防暴玻璃窗；8)全部广告位、店招及相关照明电源，提议在配电室内设置独立配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（BA系统）；广场LOGO提议由光控开关控制；商业综合体购物中心前期筹备工作要点第29页9)为确保今后在实际使用中计量准确及权属

16、明确，提议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表；10）针对于暗槽内灯具，出于便于维修更换考虑，提议采取“卡扣”式安装；11）各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；各商铺LOGO电源提议接入商铺自己配电箱；12）“滚轴式广告灯箱”设计、安装，提议考虑今后维修方便，尽可能采取卡扣或装饰螺丝固定方式，防止使用打玻璃胶方法，而且注意对封闭式灯箱散热口设计；商业综合体购物中心前期筹备工作要点第30页13）变电所或低压配电室内不应有给排水、空调供回水等水路管道穿过。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第31页14）预留ATM机所需电源及数据接口。15）闭路监控系统预留2-3个回路，便于日后摄像点位

17、增加；充分考虑硬盘录像硬盘容量和存贮格式，确保数据存放30天时间和图像连续；力争主要部位（如地下停车场行车道、步行街各出入口、室内钢化玻璃门及室外建筑周围）无布控死角。16）门禁系统采取联网模式发卡及授权模式(在管理主机完成)，管理主机具备全部开启门禁功效。17）背景音乐音源设备应置于服务台处，便于日常播放。若可能提议增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功效设备。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第32页18）做好地下各收费岗亭、各设备值班室语音和必要数据线路设计19）复核商铺装修设计图纸水电气容量，满足商铺交付条件。20）审核装修材料消防防火等级，满足消防要求。餐饮商铺厨房间隔墙体需砌筑至棚

18、顶；不能设传菜口；厨房与就餐区需采取防火门；排油烟罩有挡火板；厨房顶棚预留检修口，具备油烟净化器及管道清洗条件商业综合体购物中心前期筹备工作要点第33页9、关于空调给排水设施1）各机电设备、强弱电管线上方尽可能防止设计各种给排水、消防等水管路，如实在无法防止，应采取防护办法；2）为便于今后实际运行中对日常能耗进行统计、管理，各机房需增加水电计量表。比如：制冷机房、水泵房等；尤其关注不一样业态独立计量。3）餐饮较多楼层或用户相对较为密集区域提议空调风口数量及冷量要显著高于其它层，以确保实际使用；因为各区域冷热需求不一样，应设计可有效调整阀。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第34页4）各主力店与

19、商管管辖制冷机房设备需分别独立设计，防止能源费用分摊困难。5）组合式空调柜机供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压力表，供回水管道上应有温度计及泄水阀门。6）应对商铺及步行街公共区域冷热负荷指标进行复核，满足机电设计标准要求，火锅类商铺冷负荷适当增加。7）北方严寒地域一层地面可考虑地热辐射采暖技术，确保步行街夜间连续供暖。8）屋面冷却水塔、膨胀水箱、供水管道在最低点应设置泄水阀门，预防冬季冻裂。冷却水塔底部应有1.5M高度空间，便于冷却塔底部泄水阀门调整等日常操作。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第35页9）餐饮商铺厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采取集中隔油池和集水池设施，在底部应设置排污

20、阀门。若集水池与卫生间相连，应考虑加装隔物网，预防污水泵吸水口堵塞。10）垃圾房应采取地沟排水并设有滤渣池，不提议采取地漏。11）餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，防止混用造成油垢堵塞生活排水管道。12）消防末端试水点位置应考虑便于日后消防检测、测试及喷淋泡爆碎时应对，防止放置在无排水管道位置及经营区域内。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第36页14）空调设备排水口应接入排水沟，需改进。13）空调主机房应设计专用排水沟，需改进设计。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第37页10、电梯设计关注点2）电动扶梯背部装修采取发光软膜造成维护困难，需改进。1）货梯门套应设计美观、经久耐用材料装饰。

21、商业综合体购物中心前期筹备工作要点第38页3）扶梯装饰参考商业综合体购物中心前期筹备工作要点第39页二、施工阶段现场跟进-土建部分 为确保正常经营和财产安全，防止投诉、索赔、拒交租金和物管费现象发生，防水施工工艺要重点跟进，并做好闭水试验及结果统计。重点关注部位有：地下室外侧墙、伸缩缝、空调机房、公共卫生间、屋面柔性防水工艺（女儿墙返沿和鹰嘴处）、屋面虹吸雨排处、商铺厨房防水（地漏及排水管四面）等。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第40页施工阶段现场跟进-土建部分1、外管网各种管线，要结合实际施工情况进行查对。对外管网（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要统计数量，绘制综合管网图，防止

22、盲目或交叉施工，造成各种井坑掩埋。砌筑时，每个井垫砖必须要砌筑。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第41页施工阶段现场跟进-电气部分跟进大功率设备供电线路接线，如配电柜、电机、空调机组等，防止因为大电流使接线柱发烧造成设备或线路损坏。空调机组、循环水泵、扶梯等变频控制功效完善及运行正常。开业庆典双回路电源控制柜定做和调试（项目企业购置）。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第42页施工阶段现场跟进-弱电部分语音系统综合布线要有干线子系统，防止企业内、外部电话、网络等无法经过布线拓铺到广场各楼层及地下室各设备用房（变电所、消防控制中心、物管用房、一层服务台），造成后期管理上不便。跟进消防、楼控系统

23、控制模块安装位置、型号、数量、控制回路等，绘制线路图，为日后维护打下坚实基础。门禁系统控制软件能够一次性开启全部门，确保在突发事件下紧急处置。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第43页施工阶段现场跟进-暖通部分商铺自行安装分体空调（若准许）冷凝水管接入生活排水管道保温处理。冷却水塔、补水水箱浮球阀是否调整正确，防止用水浪费。室内空调吊机供回水管道及冷凝水排放管道保温处理。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第44页施工阶段现场跟进-通排风部分通往室外各种管道无倒坡现象且密闭状态良好，防止雨水顺管道倒灌入室内。防火、防烟调整阀按设计安装，防止遗漏和调整阀位于无法维护位置。屋面各种风机出风方向正确、

24、无异常声响； 防排烟风机低速和高速切换及运转正常； 油烟净化器高压模块正常工作、排油烟风机皮带工作正常。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第45页排油烟管道密封不严。防火阀位于墙体内。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第46页施工阶段现场跟进-消防部分统计喷淋每一个回路蝶阀和末端泄水口位置，防止出现喷淋泡爆裂溢水时不能及时关闭阀门情况发生。跟进消防水炮安装与调试，确保水炮功效实现（日常检测比较困难）。跟进商铺装修时防火卷帘周围施工，禁止拆改和阻隔。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第47页施工阶段现场跟进-电梯部分a、关注垂直梯运行是否平稳、无异常声音，重点检测安全部件动作是否准确。b、关注扶

25、梯梯阶是否晃动、刮碰两边侧板。c、跟进电梯调试配重试验，确保电梯满载正常运行。e、跟进变频扶梯一次运行周期梯阶数量，确保用户运输到位。 商业综合体购物中心前期筹备工作要点第48页施工阶段现场跟进-小结各系统设备调试跟进是重点，应做好调试统计，尤其调试期间对各种故障排除方法，为日后安全运行打好基础。在各系统跟进期间，要随时做好各项设备台帐统计（按照商管总部统一模板）。跟进各功效性物业用房施工，确保按照建造标准配置足够设备。图纸审核关键点一样是跟进工作重点事项。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第49页三、设备运行综合调试-变电运行 变电所在正式送电之前： 1、检验各种柜体及仪表外观是否完好； 2

26、、检验地沟及墙体是否残留孔洞； 3、检验地沟是否有存水和杂物； 4、检验母线、各接线端子螺丝是否紧固；5、变压器及柜体等是否可靠接地；6、检验赔偿柜内电容外观是否完好；7、检验模拟显示器线路与实际线路是否符合；8、检验安全操作工具及警示标识是否齐全。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第50页设备运行综合调试-变电运行 变电所在正式送电之后： 1、检验各种仪表数据显示是否正确。 2、检验母线及各接线端子是否发烧，是否有异常声音。 3、检验无功赔偿电容柜自动投切是否正常。 4、检验低压抽屉柜脱扣器电流整定值是否正确。 5、检验变压器冷却风扇是否工作且投切自如。 6、地面绝缘地胶铺装是否平整且便于地

27、沟检验； 挡鼠板是否已经安装； 7、消防灭火器是否配置齐全。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第51页设备运行综合调试-变电运行当站内某一母线出现因为该母线连接设备事故引发失压时，需快速将连接在该母线全部断路器切断。变电所各回路首次送电必须由施工单位完成 （包含因施工需要回路暂时停电再送电）。依据现场实际情况，编制变电所倒闸操作、绝缘测试、高压验电等项操作规程，规范上墙；标注低压侧各回路负荷性质，确保消防电源等设备稳定供电。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第52页设备运行综合调试-通排风系统对各种通排风设备控制箱体进行编号；对各配电箱控制回路接线螺丝进行紧固；调整热保护继电器电流值；控制回路

28、控制功效可靠（消防排烟风机高速与低速）。检验风机叶轮旋转方向，确保出风正确，风机工作无异常声音，如：无叶轮扫镗现象。检验消防排烟风机是否具备消防联动功效。检验排风管道上防火阀开闭位置及动作情况。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第53页设备运行综合调试-给排水系统对给水系统外管网及内网各回路计量水表进行登记，并统计表底数，属租户使用，需签字确认。对内管网闸阀或法兰进行检验，对跑、冒、滴、漏现象及时处理。对止回阀、浮球阀、液位控制器进行检验，确保动作可靠。检验生活水泵房电机、控制柜无异常气味，控制柜电压表、电流表、供水压力表指示正常。生活水泵房配置空调、紫外线消毒灯等设备是否工作正常。给水系统开

29、业前，完成生活水箱及管道清洗和卫生防疫，取得卫生许可证。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第54页设备运行综合调试-给排水系统对室外污水井、雨水井、排水地沟及隔油池等进行检验，对施工时残留杂物进行清掏。对地下各污水井排污泵进行检验，调整浮漂位置，确保高低液位动作可靠。检验屋面虹吸雨排是否堵塞，及时清理。对步行街卫生间设备设施进行检验， 确保开业后使用。排水系统开业前，需取得排污许可证。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第55页设备运行综合调试-空调系统空调机组外观检验，是否有漏油、漏气现象；开机和停机逻辑控制回路动作正确，各传感器工作正常，确保设备运行逻辑保护，防止设备损坏；设备开启后各项运行

30、参数在范围之内，使设备运行在最正确状态：（冷水机组名义工况下） a、冷冻水回水温度12 ，供水温度7 ，温差5 供回水压降调整为49KPa（0.5kg/cm） b、冷却水回水温度32，供水温度37 ，温差5 供回水压降调整为68KPa（0.7kg/cm） 制冷机组商业综合体购物中心前期筹备工作要点第56页设备运行综合调试-空调系统 c、几个制冷剂工作状态时压力（kPa） d、循环水泵变频功效运行平稳，无异常声音，工作电流不超出电机额定电流。 e、冷冻水膨胀水箱在设备停机后，无溢水现象。 f、一对一开启冷冻水和冷却水阀门，关闭不运行设备回水阀门。制冷机组制冷剂名称蒸发器压力（3.3） kPa冷凝

31、器压力（37.8）kPa停机状态（22.2）kPaR123-18.641.2-4.9R1234a224.6675.7500.2R22446.21329.9851.2商业综合体购物中心前期筹备工作要点第57页设备运行综合调试-空调系统a、冷却水塔风扇工作正常，无异常声音，叶轮旋转方向 正常。b、一台机组开启一台冷却水塔，确保冷却水塔回水温度。c、设备运行及停机后，冷却水无溢出流失。冷却水塔商业综合体购物中心前期筹备工作要点第58页设备运行综合调试-空调系统a、电机工作正常，叶轮无异常声响；皮带无打滑和脱槽现象；b、过滤器、表冷器无堵塞现象；c、冷凝水集中搜集排放，管道无倒坡现象，保温彻底。d、管

32、道末端自动排气阀排气正常；e、楼控电动阀动作正常；f、风机盘管三档调温开关动作正常。末端设备商业综合体购物中心前期筹备工作要点第59页设备运行综合调试-空调系统设备安装完成后，在第一次通水时，要对管道进行重复冲洗，并对过滤器进行拆洗，直至到达要求。设备在正式运行前，要对水质进行处理，到达空调运行水质要求。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第60页设备运行综合调试-弱电系统 由于弱电项目施工相对较为滞后，开业时停车场道闸及收费系统、门禁系统、楼控系统等可能不会施工结束；但闭路监控系统、消防报警系统、客流计数系统、语音与网络通讯、背景音乐系统、商铺售电系统、集团专网及办公网络必须达到正常使用功能。

33、商业综合体购物中心前期筹备工作要点第61页设备运行综合调试-弱电系统闭路监控系统：显示器图像清楚，无含糊、雪花及帧频抖动； 各摄像点位名称标注准确； 硬盘录像存放无连续丢帧而且数据能够保留30天； 手动控制键盘能够控制球机全方位动作且图像切换自如。消防报警系统：报警控制柜报警点录入数量与实际施工相符；且报警点 位置描述准确。（务必取得报警点位地址码表） 报警控制柜无误报及报警点隔离现象； 消防广播功效正常；强切背景音乐功效正常。 报警控制柜强起功效具备（消火栓泵、喷淋泵、防火卷帘、 消防排烟风机等能够直接强起）；商业综合体购物中心前期筹备工作要点第62页设备运行综合调试-弱电系统 其它： 1、

34、客流计数系统人流计数准确率查对，即误差情况查对。 2、商铺语言及网络能够正常开通，有线电视应具备开通条件； 3、商铺售电系统开通使用，IC卡表受电功效无异常； 4、背景音乐系统播放正常；遥控话筒语音传送及分区广播正常； 5、LED大屏幕视频及音源播放正常，大屏幕显示无死点； 6、CRT报警区域显示、智能疏散地标灯动作正常、准确； 7、确保集团专网和办公网络开通。 开业时，需确保庆典主会场背景大屏幕和室外LED大屏幕视频联动。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第63页设备运行综合调试-消防系统a、消防水池、稳压水箱蓄水前，对建筑垃圾彻底清理，浮球阀 动作可靠。b、检验消火栓泵、喷淋泵运行正常，无

35、异常声音；c、消防水炮捕捉火点动作正常、出水正常。d、消防稳压罐压力值设定正常；稳压泵工作正常；喷淋管道、 消火栓管道静态水压正常。e、喷淋末端放水试验时，湿式报警阀动作正常、警铃动作正常、 水流指示器动作正常。 f、防火卷帘上下动作自如，消控室远端控制功效正常。 g、开业前拆除温感、烟感等探头防尘保护罩 。 商业综合体购物中心前期筹备工作要点第64页设备运行综合调试-消防系统开业前消防系统需进行各项功效测试，并完成联动功效测试。开业前需与当地消防局联合举行一次大型消防演练。 （商业广场租户需参加）开业前需取得消防验收合格证书，方可开业。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第65页四、接管阶段人

36、员培训 1. 人员培训目标： 为熟悉掌握各种设备设施操作程序及方法，确保设施设备正常、安全运行，提升员工各项工作技能，及时有效处理各种突发事件，在代管之前和期间，应加强对员工进行各种技能培训。 2、培训重点内容： a.各系统设备操作流程培训和应急突发事件处置培训。如：空调机组、消防报警设备、客流计数设备、LED显示器等。 b.设备操作流程及维护保养程序。 c.各种突发事件处置程序：溢水、停电、消防等预案培训及演练。 商业综合体购物中心前期筹备工作要点第66页接管阶段人员培训3. 代管期间注意事项：a、 变电所各回路首次送电必须由施工单位完成（包含因施 工需要回路停电再送电）。b、各设备室（间）

37、进入外来人员需做好登记。c、工程各班组开始进入值班状态，实施倒班制度。d、随时统计设备运行期间各种参数，关注运行状态。掌握设备最正确运行方法。e、搜集整理现场跟进阶段各种工程质量问题，及时上报项目企业并制订整改时间计划，落实责任人，跟踪整改情况。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第67页五、工程遗留问题处理1、属施工单位施工质量问题： 在工程保修期间，如施工单位不推行协议义务，由新项目商管企业发函给施工单位，同时抄报当地项目企业出面协调，要求其进场维修。如经两次发函催促施工单位仍不推行维保责任，7日内由新项目商管企业负责估算维保金额，向施工单位致函（抄报项目企业），并以联络单形式报商管总部前期

38、筹备部审批（见流程110601），同时抄送项目管理中心、股份企业财务部、成本部立案，由股份企业财务部或成本部直接代扣施工单位对应维保款，拨付到新项目商管企业，新项目商管企业按制度对上述维保项目选定施工单位完成维修。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第68页工程遗留问题处理2、属规划设计中未包括、成本预算中未考虑，但经过万达广场运行6个月，对存在影响万达广场经营或品质项目，由新项目商管企业会同当地项目企业形成“工程遗留问题处理汇报”，说明情况、明确整改方案及费用测算，上报股份企业审批，股份企业应于30日内给予批复，如获同意转发股份企业财务部拨款，由当地项目企业或商管企业负责整改。3、属物业优化需

39、求，即广场开业后发觉物业条件不能满足日常经营需要或影响经营，说明原因及费用测算，在年度维修基金预算中申报。 4.项目全方面开业后3个月内整个工程应整改完成，经当地商管企业和商管总部正式接管确认，并形成书面确认文件；对于正式接收后仍未完成零星工程，当地项目企业必须在项目全方面开业后6个月内整改完成。如6个月内未完成，则预留股份企业最终同意项目奖金总额10%暂缓发放；如推迟30天后仍未完成，则预留项目奖金总额10%将永久扣除。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第69页前期工程管理时间节点参考准确把握各项工作时间节点并有效、圆满完成，是顺利开业保障。筹备期各部门工作指导制订并按时完成筹备计划书各项工

40、作开业前30天，正式电全方面完善开通开业前20天，煤气开通开业前15天，生活用水、排水设施、设备全方面开通开业前10天，取得当地政府部门颁发对整体建筑消防验收合格汇报开业前3天，完成消防系统联动测试，必须确保消防报警系统、水系统正常运行。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第70页 第二部分：商业筹备工作关键点一、工作总计划执行书制订二、团体组建架构参考三、招商工作计划 把握好前期商业筹备工作关键点是确保项目按期开业主要前提条件之一。商业综合体购物中心前期筹备工作要点第71页 一、商业工作总计划执行书 开业日: xxxxxx 计划制订时间:开业前12个月阶段工作事项周期（完整天数）最迟开始节点最

41、迟结束节点（开业前天数）责任部门备注立项取得立项资料和主力店合作信息30360拓展部集团发展部、项目管理中心、商业规划研究院论证规划(概念)方案解读30360拓展部组织各部门参加论证组织对城市综合水平实地考查和调研(商业和物管)30360各部门董事长签批方案后论证组织召开第一次规划研讨和筹备工作会议(主要研讨规划方案、商业管理模式与筹备计划执行书节点)7360拓展部组织论证参加商业项目业态定位和设计关键点研讨会，提供商业业态规划及设计提议书，完成设计关键点会签15360拓展部/招商部/物管部商业综合体购物中心前期筹备工作要点第72页 商业工作总计划执行书建设编制管理企业筹备计划执行书并完成会签

42、75300拓展部编制总计划/各部门完善细化方案建设企业注册及资质申报/下达筹备工作通知书30360拓展部/财务部资质正在办理建设商圈/物管/人力资源/媒体市调,形成汇报/提议30360拓展部/招商中心/物管部/人力资源部建设组织召开第二次筹备工作会议(主要研讨方案设计结果评审/管理企业模式架构及前期人员安排等)7360拓展部组织论证参加建筑方案综合评审,完成商业业态规划,提供物管用房平面布置图30360拓展部/招商部/物管部按规划研究院计划论证参加空调冷热源论证90300拓展部/工程部按规划研究院计划论证组织参加建筑方案深化设计评审（提供餐饮区域点位图/商业街和地下室广告位布点图）150315

43、拓展部/招商部/物管部/工程部董事长签批方案后,项目初步设计阶段开始前,提前组织内部会审 商业综合体购物中心前期筹备工作要点第73页商业工作总计划执行书论证参加各专题设计评审,包含立面/内装/景观/照明/导示系统/弱点智能化等,提出意见和提议(提供商业街房产技术条件/景观各要素布点图)300105拓展部/招商部/物管部/工程部提前组织内部会审论证组织参加初步设计,确认全部设计条件（包含提供基本商业街业户房产技术要求等）60285拓展部/招商部/物管部/工程部提前组织内部会审论证组织参加施工图会审,并提供审图意见连续各部门会审提前组织内部会审建设完成架构编制、薪酬方案和人员到岗计划120315各

44、部门会审依据市调数据建设取得面积数据,完成项目租赁决议文件编制30315拓展部/招商部/物管部取得步行街商铺面积建设完成管理开启费测算和使用计划审批流程60315各部门会审建设完成招商费用预算和审批流程60315拓展部/招商部/物管部建设暂时办公用房及办公用具准备30360拓展部/行政部商业综合体购物中心前期筹备工作要点第74页商业工作总计划执行书建设制订步行街招商政策和租金方案60300招商部/物管部建设制订招商工作计划书及策划推广方案(广告媒体市调)45300招商部/企划部/财务部依据企业筹备计划执行书细化调整建设编写物业管理方案;编制物业管理协议及相关文件30345物管部建设商业物业管理

45、费测算及审批流程30330拓展部牵头各部参加建设物业管理招标及物管费标准立案30330物管部建设暂时管理制度建立60285各部门建设第一次员工培训及考评(招商前)35300人力资源部建设跟进完成步行街业态规划细化方案(第二版施工图对接)28 330招商部建设申请并建立会计电算化账套60285财务部商业综合体购物中心前期筹备工作要点第75页商业工作总计划执行书建设政府关系及税收政策接洽连续财务部建设制订收费流程和核实流程，建立收费台账连续财务部建设按集团及商管要求按月编制上报各种报表连续财务部建设招商前期准备工作60300招商部建设第三次筹备工作会议(主要研讨招商与装修事宜)30135拓展部组织

46、建设商业街招商及策划推广全方面开启招商预热期(意向洽谈;总体完成签约30%，其中餐饮类完成50%)70225招商部建设完成签约仪式和招商推介会50180建设强势招商期(签约落位；总体完成签约80%，其中餐饮类完成50%)80150建设适时开展异地招商60105建设招商收尾期(调整满铺；总体完成签约100%)40105商业综合体购物中心前期筹备工作要点第76页商业工作总计划执行书建设介入主体结构/屋面/砌筑施工270215工程部大商业裙楼建设介入机电管线安装150105工程部按业态细分建设介入机电设备安装150105工程部按系统细分建设参加设备调试/编写设备清单综合调试6045工程部建设变配电房

47、安装及供电60135工程部建设消防工程及调试6015工程部建设智能化安装及调试18015工程部建设电梯安装及调试18015工程部、物管部商业综合体购物中心前期筹备工作要点第77页商业工作总计划执行书建设导示系统制作安装70开业物管部/工程部/企划部公区粗装开始建设三标文件编写与认证60135行政部建设完成二次招商(掉铺补招及优化调整)3075招商部开业制订开业期营销推广活动方案6075企划部开业开业早期营销推广活动开启连续企划部建设物业管理用房交付启用3045拓展部/物管部/行政部/工程部步行街商户装修前建设停车场管理方案和相关手续办理6075拓展部/物管部/行政部建设完成广告位招商6045招

48、商部及当地商管建设工程设备代管707物管部四方验收完建设工程设备预接管(未验收)3045物管部未达要求前只接管不验收商业综合体购物中心前期筹备工作要点第78页商业工作总计划执行书建设主力店交接主力店物业管理界面对接31225物管部/租金部按主力店细分建设建立租金收缴台帐31225建设主力店交付进场/进场日确认31225按主力店细分建设第二次员工培训及考评(装修前)6075人力资源部建设完成步行街商铺装修准备工作30135拓展部/招商部/物管部/工程部建设介入商业街公共部分内装15045招商部/物管部/工程部公区精装建设介入外装饰工程15045招商部/物管部/工程部建设各种经营点位规划及招商60

49、45招商部/营运部商业综合体购物中心前期筹备工作要点第79页商业工作总计划执行书建设商业街交付进场与装修餐饮类商铺装修12030拓展部/招商部/物管部/工程部建设非餐饮类商铺装修9030建设各种经营点位装修9030开业第四次筹备工作会议(主要研讨装修进度控制开业/营销推广/设备代管/等)570拓展部组织开业制订开业庆典方案和工作倒排计划90105企划部开业开启开业庆典准备工作(实施计划和方案)555各部门建设介入室外市政配套工程21045物管部/工程部建设介入室外景观工程18045物管部/工程部商业综合体购物中心前期筹备工作要点第80页商业工作总计划执行书建设完成保洁/拓荒/绿化招标715物管

50、部/财务部建设财产保险等三险投保工作6045物管部/财务部建设全方面清洁拓荒415物管部建设介入物业验收四方验收4530物管部/工程部建设消防验收4530物管部/工程部建设综合验收4530物管部/工程部建设物业正式接管3030物管部开业前一个月建设工程遗留问题处置开业后物管部/工程部四方验收完开业第三次员工培训及考评(开业前)6015人力资源部开业设备运行/安防/保洁/车场等物业管理全方面展开连续物管部/工程部开业营运管理准备开启18510营运部开业商业开业3各部门商业综合体购物中心前期筹备工作要点第81页二、团体组建架构参考（依据经营范围详细制订 xxx人）总经理（XX姓名）1安全品质部4人行政人事部6人司 机1行政助理1人事助理1副总经理（工程）空缺副总经理（物业）副总经理（营运）缺副总经理（财务）空缺财务部4人工程部 52人物业部 121人营运部 30人集团财务部经理 1人环境主管1商管主管4主管4