企业管理奥林匹克花园价格策略的制定

1、企业管理奥林匹克花园价格策略的制定臭林慌克花园价格兼唯的制定宏观政策分析定价思路定价原那么工程比照分析工程价格策嗪建执项同初步价格表的完成均价3605均价3619.0均价 3659.61均价3745户型宗数均价户型系教均价1211.0136551391.023687.8890.9835151061.023687.81161.0136351591.013707.81761.0036151830.993587.81750.993587.81041.0337151110.983535941.0337151120.9835351100.983535户型宗数均价户型宗数均价中间1.03657.8中间1.

2、003760两侧1.03647.8两侧0.9963730总均价：3641.2元/平米项同初步价格表的完成价格表一见文件：臭林M克龙因价格表说明:此次价格表的制作遵循合理的计算方式、一房一价的策 略，并结合市场目前的状态，依托我项百的户型特点制定而成：1、3栋高层层差控制在30元/平米左右，原因：为了突出 高层的优势及居住高层的层次感，故考虑层差不宜太小，但 同时考虑到阜新市先对高层住宅的认识及市场接受度问题， 因此层差又不宜拉大。平面价差考虑诸因素制定，基本合理。2、1栋小高层层差控制在50元/平米左右，原因：4号 楼临近细河，整体体量较小景观资源优势明显，居住私密性 好；此价格集限制定基本结

3、束，在结合科学的计算方式和市场反 映状忠其中不乏个人见解，现程报本公司总部及开发商讨论 论、*椽；宏见政兼分析一、全国房地产市场2009年1-6月份运行状况2009年二季度，楼市回暖拉动经济企稳回升，上市房企投资和拿 地意愿明显升温，万科、保利、万通等大地产商屡现大手招运作，纷 纷增加土地储藏和新开工面布。业内专彖指出，具有多元化股权背景的上市房企在今年二季度纷纷介入土地市场，主要是看好中国经济复 苏，并认为楼市回援将得以延续。住房城乡建设部有关负责人表示，上半年房地产市场稳步回升主 要表现在三个方面，首先是住房交易活跃，局部城市成交量成僖增长。 上半年全国新建商品住房销售3.15亿平方米，同

4、比增长33.4%,增 幅比今年一季度提高24.7个百分点。表现之二，房地产开发投资增幅逐步回升。上半年，全国房地产 开发投咨14505亿元，同比增长9.9%；增幅比一季度提高5.8个百分 点表现之三，住房价格同比降幅减缓，月环比持续上涨。2009年6 月，70个大中城市新建商品住房价格月环比上涨0.8%,涨幅比上月 提高0.1个百分点。这已是连续4个月环比上涨，且呈加速趋,势。需 要注意的是，进入二季度以来，东部一些大城市的新建商品住房和二 手住房的成交价格上涨较快。”业内专家指出，宽松的货币政策将持续，在基建投资和房地产投 资的双轮驱动下，三四季度经济增速将继续复苏，实现“U”型的转化。二、

5、阜新市房地产市场状况：与全国其它省市相比，阜新市房地产市场具有次多有利因素。草 新房地产市场并不像深圳、上诲等一线城市那样存在较大的泡床，且 本市开发量稳步增长，商品房的价格稳中有升，投资空间很大。同时， 阜新市正处在城市疗张开展期，土地供应相比照拟充足，房屋的刚性 需求相比照拟稳定，也是我市房地产市场健康开展的表达。与全国人均住房面积为28平方米，辽宇省人均住序面积为23平方 米相比，阜新市人均住房面积仅为18.25平方米，还存在一定差距。 此外，阜新市经济转型己取得初步成效，经济进入快速开展时期，居 先可支配收入持续稔定增长，住房购买力明显提高，市场空同巨大， 城市化进程加快，未来几年平均

6、每年城市人口将增长1万人，住房需 求将稳步增长，因此，阜新市房地产还有一定的开展空间。阜新市2008年商品房实际销售72.5万平方米，比去年上涨11.5%, 商品房销售额13.8亿元。同时，本市商品序价格一直没有大幅上涨现 象，处于平稳并小幅攀升的忠势。2008年城区商品住宅平均价格为 2146元/平方米，景嵩价格为3800元/平方米，商业网点平均价格为 4000元/平方米，最嵩价格为18000元/平方米，本市的商品房住房价 格在全省仍处于较低水平，仍然有非常大的上涨空间。定价思路房地产项百定价策略基本上有三种：本钱计算法、逆推计算法、市场计算法O本钱计算法的运用比拟原始，一般较实用于工程开发

7、左白地区、无可行性 比拟参照，或实用于项百技术咨料、利润的掌控、目标客户范围和体量较少。也推计算法的运用较为逡用房地产项q招投标，用以臧少工程的不可预见 性风险，从另一个成面计算利润的最小价值。市场计算法适用较为普遍，一般适用于工程开发较为成熟的区域，结合市 场的动志及宏观因素来衡量价值表达，在某些成面脱离市场但又必须结合市场。基于我工程的实际情况和以上分析，因此我们建议采用市场计算法第一步：确定臭林匹克花园项H总均价第二步：分块确定高层、小高层各分总均价第三步：确定每栋楼均价第肉步：确定每户价格全部定价采用价格余敦法那么计算定价原那么奥林匹克花园工程为高层毛坯房，考虑到项百本钱、市民对高层住

8、宅接受 度的抗性、快速回笼济金、全面营销战略的提升以及内部认购阶段意向客户对于 “供水”价格的反响，因此确定：在考虑整体利润的前提下，采用“低开高走” 价格策略“小幅频涨、步步为营”的销售策略，随着工程的推选逐渐提升价格拉 嵩,史间O工程索例调查选取十大因素：中心距富CAJ交通状况(B)市政配套co 物业管理(D)优势户型CEJ区内配套(F)规划特色(G)景见绿化(H) 楼体格调(1)通盘体量W项比照分析选取口的阜新市三个现房嵩层项H :楼盘名称银通国际花园鑫维金座新华丽都奥林匹克花园中心距离(A)7.5977交通状况(B)7.587.57.5市政配套(C)7.587.58物业管理(D)777

9、7 (建议招标)优势户型(E)6.576.57区内配套(F)6.55.56.56.5规划特色(G)76.577.5景观绿化(HJ7677楼体格调(1)8888通盘体量(J)7677权重总计71.5717172.5a前均价358036303600X权重比率0.02000.01960.01970.0197经比率核算X=3680.2均价校正：考虑到目前房地产市场宏观调控的影响、竞争性工程已经存在 的价格过高所带来的阻力弊端，结合目前我工程存在的各种阻力及整 盘推进策略并顺行“低开高走”价格策略因此：奥林匹克花园工程整体初步均价建议:3630元/平米各楼座建议均价I前住宅楼总室筑面稗102680X36

10、30一期项同住宅楼销售总领（不含商铺、地下车 库）约为：372728400元左右；概算约为3.727 亿 RMB;一号横住右面积为：30120平米一号楼建议箱售均价：3600元/平米左右一号横总销售须为：1.08432000亿 RMB三号楼击屋住宅面积：22562平米三号楼击层糖售均价定以：3650元/平米左右三号楼住宅,面积编得怠领：8235.1300万 RMBs号楼住宅面积为：7224平米四号楼府售均价建做：3750元仟米皿号楼住宅销售总额：2709.0 万 rmb六号楼住宅面积为：42774平米去号楼走以销售均价为: 3600元/平六号楼住宅糖售总额为：L539864亿RMB建议均价说明：1、总体各分均价适合项百价格“低开高走”，价格“小幅频涨、步步为营” 的策略；2、六号楼三单元有存在纯西向户型，从从认购阶段市场接受情况以及参 考阜新本地靖费习惯,此类户型建议开盘均价低于3550元/平米，以较低价入市， 威看工程进度逐步小幅上涨；3、四号楼为临河单住，景观济源丰富，居住私密性好，且体量较小，建议开盘均价3750元/平米左右；三号楼住置相对较好，且户型均一，目标家户群 相对高端，建议开盘均价在3650元/平米左右；4、一号楼临近新华路，环境相对嘈杂，考虑到传统靖希习惯以及认购阶 段农户认可度，定议开盘均价较其他楼座要低