上海国际珠宝城项目可行性概念报告(2)课件

1、上海国际珠宝城项目可行性概念报告项目及周边情况分析项目及周边分析/项目概况三林经济适用房基地芦恒路综合交通枢纽一品漫城 本项目位于浦东新区和浦江镇交界处，向东、向北为国家保障性住房基地-三林保障房基地；向西为一品漫城居住社区；项目南面是芦恒路综合交通枢纽。本案三林经济适用房基地 项目规划地上建筑面积45499，地下一层建筑面积23140，地下两层建筑面积24564，停车位560个。3项目及周边分析/周边分析项目周边目前居民小区有鹏欣一品漫城、三林保障房，万科早城，及未来规划的别墅区；项目周边主要商业有漫城商业街，万科早城的商业配套及浦江镇华侨城的商业体；周边的大卖场主要有离项目一站地铁站的（2

2、.4公里）的浦江镇的家乐福，地铁一站地凌兆新村（2.8公里）的世纪联华，地铁2站地江月站的卜蜂莲花（3.8公里），离项目3站地铁站杨思站的大润发（约3.9公里），离项目4.4公里左右浦江镇的沃尔玛。项目周边有6条公交线路，有2条通向莘庄地铁站，一条通向淮海路，2条通向南桥汽车站，还有1条通向浦江镇，2013年6月建成的芦恒路交通枢纽，8号线芦恒路站。项目周边情况介绍世纪联华（凌兆新村）大润发（杨思站）家乐福（浦江镇）卜蜂莲花（江月路站）鹏欣一品漫城三林保障房基地万科早城规划别墅区华侨城芦恒路交通枢纽沃尔玛4项目及周边分析/周边分析项目周边住宅及居民情况介绍鹏欣一品漫城鹏欣一品漫城总建筑面积约5

3、0万平方米，分五期规划，多元化的产品包括：公寓、洋房、别墅等物业形态。目前四期的售价为25000元/；一品漫城总户数约为2900户，未来入住率达到100%的情况下，估算居住人口约为11600人；据调查，该小区主要住户是有车的上班族，主要年龄段在28-50岁之间，导致了小区白天基本没人的情况；据调查，虽小区内有商业配套，但小区内居民目前消费主要还是在浦东三林地区或南方商城区域。5项目及周边分析/周边分析项目周边住宅及居民情况介绍三林保障房基地三林经济适用房基地将建设一座总建筑面积为246.25万平方米、可容纳8.5万人居住的保障性住房基地；根据规划，基地内将建有社区文化、体育中心、卫生中心等设施

4、，并计划设置菜场4处，小学2所、初高中3所、九年一贯制学校1所和幼托8所；目前已交房面积为100万，房源16657套，目前入驻户数约6000户，单户面积主要是60；6项目及周边分析/周边分析项目周边住宅及居民情况介绍万科早城规划别墅区中粮万科项目到本项目步行约15-20分钟，有一条公交线路经过本项目3站地后到中粮万科；中粮万科在浦江镇项目主要以别墅、公寓、写字楼为主；中粮万科项目规划40万，目前别墅建筑面积约为6万，公寓及写字楼面积为9.8万，商业配套面积约为7万；中粮万科目前在售的是写字楼及公寓万科早城，户型面积为40-90平，主推60平的滨水小户型，共约600套房源；项目西南面的空地据调查

5、是美国黑石集团的别墅用地，目前还未规划。7世纪联华（凌兆新村）大润发（杨思站）家乐福（浦江镇）卜蜂莲花（江月路站）鹏欣一品漫城万科早城华侨城项目及周边分析/周边分析项目商业配套及大卖场情况介绍项目所属8号线地铁站点，每站都设有大卖场，服务于该站点周边的住宅小区， 地铁站凌兆新村（2.8公里）的世纪联华，地铁2站地江月站的卜蜂莲花（3.8公里），离项目3站地铁站杨思站的大润发（约5公里），还有地铁（2.4公里）站浦江镇的家乐福（未开业），面积均在14000-18000之间；周边4.4公里浦江镇有沃尔玛超市；但据调查：大润发经营状况良好，卜蜂莲花经营状况一般，世纪联华经营状况相对比较差；世纪联华主

6、要服务于凌兆新村，除本身规划缺陷外，还由于凌兆新村区域中心社区商业比较齐全，有苏宁电器、农工商、联华、85度C，肯德基，克里斯汀，中西快餐等沿街商铺；沃尔玛10项目及周边分析/周边分析项目周边交通情况芦恒路综合客运枢纽位于闵行区浦江镇浦星公路东侧、芦恒路北侧，毗邻轨道交通8号线芦恒路站；该枢纽规划内未来设6条公交线路首末站、社会机动车停车库(包括P+R停车及配建停车，其中，P+R500个泊位；配建机动车库90个泊位)、非机动车停车库、出租车候客站、轨道交通地下联络通道、便民配套服务设施、公共卫生设施等相关配套设施于一体。预计2013年6月开通。芦恒路综合交通枢纽本案项目现在周边有6条公交线路，

7、有2条通向莘庄地铁站，一条通向淮海路，2条通向南桥汽车站，还有1条通向浦江镇，8号线芦恒路站。自驾：由南北高架、卢浦大桥、济阳路、浦星公路构成的城市南北中轴、由外环、中环、内环三大环线以及由打浦路隧道、龙耀路隧道、上中路隧道、芦恒路隧道（规划中）四大隧道等构建的一轴三环四隧立体交通网络，驱车约25分钟便达陆家嘴、人民广场、徐汇三大商业中心。11项目及周边分析/总结周边人口：项目目前周边主要居住人口是一品漫城的居民和三林保障房已入驻的6000户居民，万科项目的入驻人口预估约为4000人，预估目前周边人口约为30000人；项目主要处于三林保障房基地，未来的主要消费人口也来源于此，该区域的人群消费档

8、次及能力相对薄弱；未来5年内规划人口可达到约10万人；本项目5年内，理想状况下，最大的消费人群数量约为10万人，但一品漫城及万科项目、华侨城商业都为自身规划了商业配套，未来本项目的消费人群将被分流；按照项目2013年7月开工，2015年5月开业，周边至2015年人口最高可达到6万人，开业1年后周边人口最高可达到7万人，周边居住人口的增长缓慢，对项目的经营有很大影响，同时说明项目的培育期很长；在未来经营中，提供给商家的免租期相对就要长一些。交通状况： 芦恒路综合枢纽预计2013年6月开通，开通后，使得本项目区域的交通更为便利，人口的流动性更强，从而分流了项目的主要消费人口，对项目的未来经营有很大

9、影响；项目处于芦恒路综合枢纽，周边多公交线路，交通便利，虽然人流量大，但流动性强，停留时间短，对项目商业消费并无好的影响；12项目概念定位/定位思考1、项目周边消费人口不足以支撑项目的商业体量；三林保障房的居民是主要消费人口；（8.5万人口）一品漫城自身的商业经营状况不好，无人消费，说明一品漫城的居民日常消费场所不是本区域；凌兆新村区域社区商业配套齐全，又紧邻地铁站，未来很难吸引该区域人群到本项目消费；万科中粮项目到达本项目与到达华侨城商业项目的距离基本一样，必定分流一些消费人口； 解决方法：这样看来，本项目在未来要想经营起来，除了满足三林保障房内的人口，更主要的还有吸引一品漫城、凌兆新村及万

10、科中粮项目的居民来消费，所以，在项目的业态定位上，必须体现目的性消费及主题消费两大概念，才有可能满足项目现有商业体量所需要的消费人口。2、华侨城商业辐射范围广，对本项目影响很大；辐射范围5公里；体量8.6万，2013年年底开业；家乐福、联合院线、肯德基、麦当劳、必胜客等商家已签约入驻； 解决方法：要是减少华侨城商业对本项目影响，在业态定位上，商家选择上，尽量与华侨城商业进行错位定位。尽可能的降低华侨城对本项目的消费人口分流。根据对项目的市场调研及区域未来规划，发现项目存在几个关键性问题：16项目概念定位/定位思考3、消费人群的分析消费人群三林保障房居民周边未拆迁居民华侨城居民凌兆新村居民一品漫

11、城中粮万科规划别墅区根据市场调研看，周边除保障房居民外，多数为中高档消费人群，有私家车，交通便利，方便这部分人群到市中心或者商业集中区域消费，即便是就近消费，也会到华侨城消费，本项目很难分流华侨城的这部分人群，只能在定位上，降低并错开这些人群的消费目的。根据上图，确定的消费人群就是三林保障房居民，其他都存在不可确定的变数。？浦江镇以南居民17项目概念定位/定位思考4、 项目目前的问题：1）图纸错误，那条河的问题，不能确认图纸各个尺寸是否准确；需要与业主方、设计院沟通后确认；2）地下单层面积超过20000 ，按照消防需要必须用实体墙完全分割开，保证单个区域的面积小于20000；对业态的影响：对单

12、层的人流动线划分及商铺业态分割有很大影响；建议解决方法：地下一层分割的区域为卖场的卸货区域（面积约2500），餐饮区域同样也用实体墙分割（面积约为2500），这样划分对零售及其他业态的影响相对小一些；地下二层分割区域建议为儿童主题区域（面积约4500），该区域可作为单个主题的业态存在。实体墙上开门的大小，选用的材质及位置等问题，后续需要与业主、设计院沟通后，得出有利方案，业主再与消费部门协商解决。18项目概念定位/定位思考本体条件区域条件市场情况分析区域未来规划项目连通地铁国际珠宝城商业交通枢纽三林保障房基地华侨城商业辐射覆盖区域研规部观点：项目的本体条件、区域环境以及市场条件，决定了项目未来

13、主要服务于社区的配套型商业。本项目打造市级商业中心显然可行性不足；大区域商业中心也不可行；本项目存在打造小区域内商业中心的可能性，但由于距离华侨城商业过近，初期无法形成足够商业氛围吸引人流；项目周边未来居民人口数量大且缺乏社区型和日常生活配套商业，如大型超市，集中餐饮等；建议本项目商业建设以大型超市为主力店、兼顾餐饮和特色零售店、儿童配套等的区域生活配套型商业；与华侨城商业业态定位进行错位定位；19项目概念定位/业态布局初步定位地下二层建筑面积24564，由于地下二层连接地铁口，人流量相对比较大，随机消费的可能性也比较大，所以，建议地下二层商业主要是以特色零售、服饰店、休闲餐饮、轻餐饮、银行、

14、药店、便利店、化妆品集成店等业态为主，结合主题性商业，如儿童教育、儿童摄影、文具店、图书店等衍生类产品的业态。地下二层业态规划建议儿童、青少年教育及儿童摄影等服饰社区配套集成店餐饮区域服饰特色零售23项目概念定位/业态配比项目各类物业预估面积配比业态 面积（） 大卖场 12000餐饮 6500特色零售 5500与儿童相关商业 5500服饰店 4000女子会馆2000零售集成店3000社区配套 600024项目租金预测25本权重测算是以本项目商业定位和具体数据为参照，根据标准评分比较系统，由多位资深商业地产专家为其他项目确定分数，并采用权重系数推导得出参考项目最终评分。比较内容权重一品漫城华侨城

15、凌兆新村（指标）拟合系数比较程度拟合系数比较程度拟合系数比较程度主题规划 20%0.60.120.80.160.70.14地理位置 20%10.210.210.2交通 10%10.110.110.1人流量 15%0.70.1050.90.1350.90.135商家品牌15%0.60.090.50.0750.70.105经营管理10%0.80.080.90.090.80.08建筑形态10%0.60.060.70.070.70.07合计100%5.30.7556.20.9155.80.83项目租金预测/租金定价26将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本项目的参考定价：以一品漫城中平均租金为参

16、考： 20.755=2.64以华侨城中平均租金为参考： 40.915=4.37以凌兆新村中平均租金为参考： 30.83=3.61本案租金推算：本案租金=以一品漫城为参考的租金A权重+以凌兆新村为参考的租金C权重=2.64*0.755/(0.755+0.83+0.915)+4.37*0.915/(0.755+0.915+0.83)+3.61*0.83/(0.755+0.915+0.83) =3.2元/平方米/天本项目免租期后，第一年对外可租赁的租金报价为3.2/平方米/天（以上租金测算时按照使用面积租金测算的，所以租金定价也是项目使用面积的租金）根据目前周边市场判断，一品漫城的社区型商业租金报价为在2元/天，华侨城商业租金为4元/天（按照2层租金计算），凌兆新村商业成熟社区底商租金3元/天。项目租金预测/租金定价27项目租金预测/第一年的租金收益卖场假设25元/月/ ，卖场的面积12000，一年的租金收益为360万元；地下两层的除去卖场后的面积为35707，按照得房率65%，可租赁的使用面积为21424，计算租金价格为3.2元/天/，理想情况下，第一年满租的