房地产基础知识36069

1、精品文档你我共享第一章房地产基础知识第一节房地产基本概念一、什么是房地产1、基本概念（传统概念）房地产是房产和地产的总称，指土地及土上的建筑物、附着物。2、概念的内涵房地产所有人对房地产权益（买卖、租赁、转让、分割、仲裁、收益、赠予等）3、地产性质：不可移动性、不可分割性、周期性、风险性、存在价值4、地产权属房地产权属决定对其处理及收益（即对房地产权益的支配权）a)什么是房地产产权指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。b)房地产产权登记房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手

2、续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确定，即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。c)权属分类产权：完全产权：商品房、私产、房改购房（以成本价购买）部分产权：房改购房（以标准价购买）、共有产权使用权：公产、企业产（自管产、托管产）其他：军产、宗教产第二节房地产分类及组成二、分类分类方式的多样化决定房地产分类1、物使用性质分类1）居住建筑2）公共建设3）工业建筑腹有诗书气自华精品文档你我共享4）农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。2、物（住宅）的层数分类：1）低层建筑：1-3 层2）多层建筑：4-6 层3）中高

3、层建筑：7-9 层4）高层建筑：10 层以上3、结构分类：建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构4、方法分类（1）现浇、现砌式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。（2）预制、装配式建筑这种建筑物主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。（3）部分现浇现砌、部分装配式建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。二、筑物组成基本组成：基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。

4、地基不属于房屋建筑屋组成部分基础：是建筑物地面以下的承重构件它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。基础分类（条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础）墙体和柱墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着房顶、楼板等，并将这些荷载及自重穿给基础。内墙：外墙：纵墙：沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。承重墙、非承重墙楼地层和梁（楼板、首层地面、梁）楼梯：组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手分类：平屋顶、坡屋顶门窗维护构件第三节 房地产销售中基本知识一、房产市场房地产市场：进行房地产交易活动腹有诗书气自华精品文档你我共享1、分类：

5、一级市场：土地使用权出让市场二级市场：土地使用权转让新建商品房市场三级市场：存量房|、二手房市场2、房地产评估概念：从专业估价的角度来讲，房地产估价是专业估价人员，根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，选用适当的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算或判定的活动。基本方法：比较法、成本法、收益法、假设开发法3、土地：所有权分类：国有、集体所有使用权取得方式：出让（招标、拍卖、协议）划拨使用年限：住宅 70 年，工业、教育、卫生 50 年商业娱乐、旅游 40 年，加油站 20 年二、 商品房销售房1、为什么经纪公司培训内容中有商品房销售

6、企业优势：商品房连锁销售2、三级市场没有界限-联动业务3、基本概念1）容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积/建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。2）建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比3）出房率：是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。4）绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（不包

7、括垂直绿化）5）层高与净高腹有诗书气自华精品文档你我共享开间与进深6）商品房销售面积计算商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套（单元）内的使用面积+套内墙体面积+阳台面积公摊面积：公用建筑面积分摊系数* 套内建筑面积公摊系数 ：公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积组成：A、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。B、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙

8、体水平投影面积的一半。商品房销售具备五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、施工许可证和商品房销售许可证交房时俗称的“一证”“两书”：住宅商品房准许交付使用证商品房质量保证书商品房使用说明书商品房面积误差处理方式：（1）面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）的，椐实结算房价款，多退少补；（2）误差超过 3%退房：在买受人提出退房日期 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息不退房：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3%之内（含 3%）的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对

9、值在 3%（含 3%）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过 3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑 面积均发生误差时的处理方式。第二章房地产常识1、住宅的层高和净高：层高是指住宅高度以“层”为计量单位，每一层的高度国家在设计上有个要求，腹有诗书气自华精品文档你我共享这个高度就叫层高。具体说，层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采

10、用下列参数：2.6米、2.7米、2.8 米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。2、住宅的进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-870）中规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5米、4.8米、5.1米、5.7米、6.0米。3、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。住宅的开间在住宅的设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBI110-87）

11、规定：住宅的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2 米。4、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选：1）商品房整栋销售，商品房销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。2）商品房按“套”或“单位”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单位内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积3）套内建筑面积由以下三部分组成：A、套（单位）内的使用面积 B、套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以

12、及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积）4）套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积5、房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示：住宅商品房准许交付使用证，商品房质量保证书和商品房使用说明书。腹有诗书气自华精品文档你我共享5、商品房销售包括商品房现售和商品房预售商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付

13、房价款的行为。6、购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列规定办理：1）、尚未付清商品房总价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意；2）已付清商品房总价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业；3）贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的应当征得保证人同意；4）转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内，持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。其它知识：1、房地产开发程度划分：1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。2)毛地：是指具有一定城市基础设施、土地平整，能直

14、接在其上建造房屋的土地。3）在建工程。4）建成后物业。2、用途划分：1）居住房地产2）商业房地产3）办公房地产4）旅馆房地产5）餐饮房地产6）娱乐房地产7）工业和仓储地产8）农业房地产9）特殊用途房地产10）综合房地产3、 经营使用类型分：1）出售型2）出租型3）营业型4）自用型出师表两汉：诸葛亮腹有诗书气自华精品文档你我共享先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科

15、及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰 “能 ”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也 。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世， 不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。