彝人古镇调查报告课件

1、一、彝人古镇项目定位城市概况 楚雄市地处滇中，位于楚雄州西南部，东邻禄丰，南连双柏，西与南华、景东接壤，北同牟定毗邻，总面积达4433平方公里。全市19个乡镇，154个村（居）委会，2859个村民小组。 2002年，总人口484283人，其中农业人口348216人，非农业人口136067人，是一个汉、彝、回、苗、白等多民族杂居的农业县级市。 楚雄生产总值（亿元）楚雄20002005年城市发展一、彝人古镇项目定位 楚雄财政收入（亿元）年增长9.5%年增长8.3%楚雄城镇居民人均可支配收入（元）楚雄农民人均处收入（元）年增长8.1%年增长6.2%2000年以后，各地提倡将旅游业打造成为新兴支柱产业

2、；专家预测未来68年中国游客将从现在总人口的17%增至30%一、彝人古镇项目定位宏观条件2002年，昆明鼎业集团与政府合作开发束河古镇项目；2003年项目启动；2004年项目完成，带动当地居民1000多户，实现旅游收入近2000万；前期项目投资2个亿，开盘后销售物业70%，回收资金1个亿传统的滇西黄金旅游线：昆明大理丽江2004年旅游人数达1000万人次一、彝人古镇项目定位旅游资源1 楚雄处于滇西黄金旅游线路上，区域内拥有多个的特色景点。但景点分散，缺乏主题和门户，将黄金旅游线游客引入楚雄。一、彝人古镇项目定位旅游资源2 独特的“彝族七秀”和“鹿城八景” 哀牢叠翠 土林奇观 楚雄西山 龙江公园

3、一、彝人古镇项目定位旅游资源4 彝族三古：古生物，古人类和古文化古生物古人类古文化古文化一、彝人古镇项目定位 周庄江南人家旅游项目，位于周庄古镇入口处，建面4万。该项目以“清末民初江南民俗再现”为开发主题。以“主题公园式休闲购物中心”为设计概念，集观光、游览、特色商业、餐饮娱乐、展览和影视表演于一体。 项目核心为水上表演舞台，它是聚集人气和拉升周庄旅游氛围的重要节点。借鉴水乡周庄开发模式 丽江古城的开发，围绕古代茶马古道文化、纳西文化、藏文化进行产品设计。建筑以三房一照壁、四合五天井、走马转阁楼的古建民居为主。 “四方街”为区域中心，形成拉动丽江整体商业气氛的关键。借鉴丽江古城开发模式项目定位

4、一、彝人古镇项目定位项目定位从建筑产品设计方面充分运用民族文化元素，展示彝族建筑文化将项目打造成一个具有中国西部民族特色的影视拍摄基地将彝族文化作为项目核心，打造中国彝族文化大观园，展示特色民族风情文化在旅游经济的宏观背景下，将项目定位为旅游地产，满足旅游和居住的需要整合区域资源，将项目打造成滇西旅游“黄金线”上的重要接待点和窗口将项目打造成云南旅游商品集散地、东南亚特色商品集散地二、彝人古镇项目情况项目区位和交通“彝人古镇”位于楚雄市经济技术开发区东盛路与永安路之间，西邻龙川江，临近楚雄州政府，是楚雄州集中展示彝族文化的一个旅游精品项目。项目周围有多个城市主干道，交通方便。市政府州政府东盛路

5、昆楚高速威楚大道永安路项目二、彝人古镇项目情况项目基本信息项目名称彝人古镇（销售许可：预许云字200510号）项目地址楚雄永安路龙川江旁区位东盛东路与永安路间龙川江东侧开发商 楚雄汇通房地产开发有限公司规划物业形态住宅、商铺、别墅物业结构低层、多层开盘日期2005年11月交房日期目前第8期住宅在售（现房）物管公司楚雄汇通物业物管费（元/月）商铺：1；住宅：0.6基本资料规划指标占地面积1740亩总建筑面积1000000住宅建筑面积综合用地容积率0.98总户数（户）1、2期600户绿化率36.30%停车泊位（个）1、2期550个产权40年，70年备注彝人古镇前期1、2期，占地243亩，投资3.2

6、亿元，已于2006年底开发完成。第3、4期于2007年1月开工，14期以商业为主题，目前已投入运营。项目共8期，总投资35亿元。二、彝人古镇项目情况项目功能结构功能：吃、住、行、游、购、娱商家数量：600多户商家入驻主题场景：人流聚集空间。水源广场、梅葛广场、咪依噜广场、毕摩文化广场、望江楼、威楚楼、特色生态市井文化街、东盟风情街、土司府、高氏相府等。板块：以街道为单位进行内容和功能分区。旅游商品街、酒吧街、餐饮街、小吃街、客栈区、花鸟街、古玩街、民俗街、东盟风情街、韩国风情街等。酒店住宿：1家四星级酒店彝人古镇大酒店，建筑样式为彝族高规格民居，内部采用欧陆风格，有各类套房156间，容纳近30

7、0人住宿。 特色民居客栈、宾馆酒店58家，客房2057间，每天可容纳4000人同时入住，其中85%以上按照三星级标准打造。饮食：目前有大型餐饮楼60家，可同时容纳3000人就餐。其中楚雄五星级饭店彝王宴就坐落在彝人古镇三期内，以其独具彝族特色的装修，优质服务和高档次彩屏为特色。同时，除了彝家饮食外，还有风味餐、特色小吃、烧烤。娱乐：特色交通：为丰富游览过程，提供观光小火车、游船、黄包车、马车等特色交通工具。节庆活动：火把节、彝族年千人彝乡宴、彝族情人节、赛装节和彝族竞技活动等。表演节目：彝乡恋歌，祭火大典等。二、彝人古镇项目情况项目产品设计住宅：多层住宅区，80150，小高层、高层住宅4014

8、0，从公寓，2房至4房共四十多种户型。前4期为多层房，57期为定向团购房，第8期为小高层1718层和2533层高层住宅。别墅：主要集中于别墅区，西边靠近龙川江部分。有多种形式：商墅：云南民居半颗印、一半颗印、三坊一照碧、四合五天井以及北京三合院、北京四合院、北京四合院两进院等，面积230900。普通别墅：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，面积230300。共三十多种户型。商业：外观要素采用了滇、川、黔、桂等省区彝族土司头人的建筑文化。贯穿整个项目14期，58期以底商为主。自持部分：特色主题场景：水源广场、梅葛广场、望江楼、威楚楼、土司府、高氏相府等。出售产品：商铺50200；商住楼250400；客

9、栈8001000；大型独栋商业10002600。小面积商铺以批发和零售业态为主，250以上大面积商业以酒吧、大型餐饮、客栈和酒店业态为主。二、彝人古镇项目情况项目商业业态统计 目前商业集中于14期，商业形式以街铺为主，商业街面积150000，主街全部营业，辅街铺面出80%，从数量来看珠宝店、餐馆和酒店客栈占比前三名，分别为17.4%、13.7%和13.5%，全部在50家店以上。其中珠宝店76家，其中43家为缅甸珠宝，占了一半以上，为珠宝街增色不少。三、彝人古镇项目活动推广营销活动事件时间表时间活动内容2005年4月18日彝人古镇一期工程开工。2006年6月30日彝人古镇一工程6月30日竣工。2

10、006年7月18日彝人古镇于“火把节”开业接待。2006年7月21日彝人古镇旅游开发有限公司召开旅游推介会，邀请各大知名旅游公司出席。2007年8月6日彝人古镇与康辉旅游集团签约建立长期战略合作伙伴关系。2008年彝人古镇与楚雄市人民政府签订了“楚雄市商贸会展协议”，从2008年起，楚雄城区火把节，年货街等会展全权交彝人古镇操办。2008年云南省楚雄彝族自治州申报的“梅葛”，入选第三批“国家级非物质文化遗产名录”。2009年彝人古镇通过了国家旅游局4A级旅游景区的评定，并通过百万网选获得“中国最美十大主题公园”第七名。2009年5月25日彝人古镇平浪煤矿沉陷治理工程定向开发奠基仪式。2009年

11、7月30日彝人古镇举办国际人类学与民族学联合会第十六届世界大会2009年8月14日彝人古镇举办火把节著名摄影家六人巨幅作品联展。2009年10月18日彝人古镇举办“庆国庆、迎中秋”活动。2009年11月29日彝人古镇举办“彝族年千人彝乡宴”活动。2010年云南省楚雄彝族自治州申报的“彝医药”，入选第三批“国家级非物质文化遗产名录”。为了让彝人古镇天天有歌舞，月月有节日，开发商把彝族的传统节日进行挖掘、整理并进行推广。目前已成功推出彝族年、插花节、赛装街、彝族情人节等一大批节庆活动、并取得良好社会效应和经济效益。开发商还打造了一抬大型原生态实景演出彝乡恋歌（整合彝族歌舞文化，服饰文化，饮食文化和

12、酒文化），通过天天长街宴、夜夜火把节的方式展示出来。为做好项目运营，规范市场行为，维护商户权益，彝人古镇组织商户成立了商户自主管理商会，分设餐饮、酒吧、客栈、旅游商品、缅甸珠宝协会等分布。在项目运营初期，为营造商业氛围，确保古镇商户的人气和客源，彝人古镇建立了专项“助业资金”，为商户提供贷款担保。三、彝人古镇项目活动推广项目其他营销活动项目产品价格统计四、彝人古镇项目销售情况时间住宅均价（元/）别墅均价（元/）商铺均价（元/）客栈均价（元/）独栋商业（元/）备注2005-11-716004000首次开盘1、2期2006-8-950001期交房2007-10-121700270030004000

13、3期（1、2期售罄）2008-3-29190050003期2009-3-4290060004期（3期商业售罄）2009-10-262500300056004期2010-1-430004期2010-6-292500500060004期2010-12-1560004期（3期售罄）2011-2-2170004期2011-3-3070004期2011-5-1060004期2011-8-1160004期2011-9-660004期2011-11-10380062008期2011-11-233800120008期2011-12-1538008期（4期售罄）2012-4-1938008期项目产品价格趋势四、

14、彝人古镇项目销售情况 从上表和上图，我们可以看到，销售周期最短的物业为客栈和独栋商业，其次为别墅产品，再其次为住宅，最长的是商铺。 从价格水平来看，价格最高的是商铺，其次是别墅，独栋商业和客栈，最低是住宅。 所有物业价格趋势基本是逐渐小幅微升，只有别墅在最后突然高起。项目价格和趋势形成原因分析四、彝人古镇项目销售情况首先看销售周期，彝人古镇销售相对较好，前期产品基本没有滞留。周期长短的情况，由项目产品占比决定，住宅和商铺占比最大，销售周期最长。同时，产品稀缺程度也有所反映，客栈和独栋仅推出过一次，很快售罄，别墅虽然不多，推出后消化时间稍长。从价格水平来分析，项目各种产品价格高低顺序正常，但价格

15、水平不平衡。由于区域市场在2005年还处于初级阶段，因此对于商业、别墅和住宅的市场细分度还不够，因此零售价格与市场收益不成比例，主要反映在别墅价格与住宅价差很小，和独栋商业和客栈存在明显的定价差别这两个方面。说明开发商定价时，主要按照商业和非商业，以及面积大小进行定价。从价格的升降来看，彝人古镇项目在营销上没有特别的留盘和捂盘的痕迹。比较客观的反映了市场的大势变化，2009年以前销售较快，2010年后销售较缓慢。其中商铺产品在2009年底和2011年初进行过价格下调，但幅度不大，开发商促销的意图明显。而商铺最后高起，主要是4期的最后一套商铺，因此争取利润最大。五、总结 目前情况彝人古镇接待人数

16、：2007年130万人次，2008年250万人次，2009年570万人次，2010年达到710万人次。 项目SWOT评价五、总结优势 彝人古镇项目目前已经成型，具备规模优势，区域内没有竞争从2006年项目运营至今，已经形成了品牌，成为云南省内重要的旅游产业平台。项目所在区域经过发展，配套完善，交通便利。劣势由于政策调控的原因，彝人古镇规模扩展和提升无法进行，项目发展有局限。目前开发商对于业态的改善和提升没明确方向和战略，短期项目将面临业态老化吸引力下降的问题。区域旅游服务业目前处于低端水平，降低了项目后期住宅产品的投资空间。机会在桥头堡战略规划下，项目能通过针对东盟市场进行导向性调整，进而提升价值。楚雄十二五规划将医药，绿色食品，茶花和葡萄酒作为重点新兴产业，项目可以作为优势平台与以上产业对接，进而提升价值。威胁 随着国家对旅游业的调整，未来