河北兴隆县财富广场商住综合项目整体定位建议 XXXX年

1、PAGE 第PAGE 106页河北兴隆隆财富广广场商住住综合项项目商业部分分整体定位位建议（ 初 稿 ）上海云庐庐房地产产营销代代理有限限公司20099年111月300日目录索引引TOC o 1-5 h z HYPERLINK l _Toc247361734 1.项目目定位策策略 PAGEREF _Toc247361734 h 8 HYPERLINK l _Toc247361735 1.1项项目定位位总体策策略： PAGEREF _Toc247361735 h 8 HYPERLINK l _Toc247361736 1.2项项目定位位依据 PAGEREF _Toc247361736 h 9 H

2、YPERLINK l _Toc247361737 1.2.1遵循循商业“量”化原则则 PAGEREF _Toc247361737 h 11 HYPERLINK l _Toc247361738 1.2.2满足足需求而而非创造造需求 PAGEREF _Toc247361738 h 11 HYPERLINK l _Toc247361739 1.2.3体现现实施的的可行性性 PAGEREF _Toc247361739 h 12 HYPERLINK l _Toc247361740 1.2.4奠定定高质量量招商的的基础 PAGEREF _Toc247361740 h 13 HYPERLINK l _Toc

3、247361741 1.2.5确保保持续稳稳定经营营的实现现 PAGEREF _Toc247361741 h 13 HYPERLINK l _Toc247361743 1.2.6保证证投资回回报的安安全性 PAGEREF _Toc247361743 h 14 HYPERLINK l _Toc247361744 1.2.7加大大融资的的可能性性 PAGEREF _Toc247361744 h 14 HYPERLINK l _Toc247361745 1.3购购物中心心解码 PAGEREF _Toc247361745 h 15 HYPERLINK l _Toc247361746 1.3.1购物物中

4、心简简介 PAGEREF _Toc247361746 h 15 HYPERLINK l _Toc247361747 1.3.2 SSC诠注注 PAGEREF _Toc247361747 h 16 HYPERLINK l _Toc247361748 2.项目目定位依依据理论论 PAGEREF _Toc247361748 h 17 HYPERLINK l _Toc247361749 2.1 商铺原原理 PAGEREF _Toc247361749 h 17 HYPERLINK l _Toc247361750 2.1.1 商商铺概念念 PAGEREF _Toc247361750 h 17 HYPERL

5、INK l _Toc247361751 2.1.1.11概念诠诠注 PAGEREF _Toc247361751 h 18 HYPERLINK l _Toc247361752 2.2 商铺分分类 PAGEREF _Toc247361752 h 19 HYPERLINK l _Toc247361753 2.2.1 按照开开发形式式进行分分类 PAGEREF _Toc247361753 h 20 HYPERLINK l _Toc247361754 2.2.2按照照投资价价值分类类 PAGEREF _Toc247361754 h 23 HYPERLINK l _Toc247361755 2.2.3按照

6、照商铺的的位置形形式分类类 PAGEREF _Toc247361755 h 28 HYPERLINK l _Toc247361756 2.3商商铺投资资价值分分析 PAGEREF _Toc247361756 h 31 HYPERLINK l _Toc247361758 2.3.1商铺铺投资原原理 PAGEREF _Toc247361758 h 31 HYPERLINK l _Toc247361759 2.3.1.11商铺初初始售价价 PAGEREF _Toc247361759 h 31 HYPERLINK l _Toc247361760 2.3.1.22硬件条条件 PAGEREF _Toc24

7、7361760 h 32 HYPERLINK l _Toc247361761 2.3.1.33停车条条件 PAGEREF _Toc247361761 h 32 HYPERLINK l _Toc247361762 2.3.1.44楼层 PAGEREF _Toc247361762 h 33 HYPERLINK l _Toc247361763 2.3.1.55客流量量 PAGEREF _Toc247361763 h 34 HYPERLINK l _Toc247361764 2.3.1.66价值升升值收益益 PAGEREF _Toc247361764 h 34 HYPERLINK l _Toc2473

8、61765 2.3.1.77商铺投投资收益益 PAGEREF _Toc247361765 h 35 HYPERLINK l _Toc247361766 2.3.2有投投资潜力力商铺的的几点特特质 PAGEREF _Toc247361766 h 35 HYPERLINK l _Toc247361767 2.3.2.11区域 PAGEREF _Toc247361767 h 36 HYPERLINK l _Toc247361768 2.3.2.22地段 PAGEREF _Toc247361768 h 36 HYPERLINK l _Toc247361769 2.3.2.33人气 PAGEREF _T

9、oc247361769 h 37 HYPERLINK l _Toc247361770 2.3.2.44消费需需求 PAGEREF _Toc247361770 h 37 HYPERLINK l _Toc247361771 2.3.2.55交通 PAGEREF _Toc247361771 h 38 HYPERLINK l _Toc247361772 2.3.2.66商铺本本身的一一些特性性 PAGEREF _Toc247361772 h 39 HYPERLINK l _Toc247361773 2.3.3商铺铺的投资资属性分分析 PAGEREF _Toc247361773 h 39 HYPERLI

10、NK l _Toc247361774 2.4操操作投资资型商铺铺的可行行性 PAGEREF _Toc247361774 h 41 HYPERLINK l _Toc247361775 2.4.1投资资渠道分分析 PAGEREF _Toc247361775 h 41 HYPERLINK l _Toc247361776 2.5商商铺成功功因素分分析 PAGEREF _Toc247361776 h 43 HYPERLINK l _Toc247361777 2.5.1提升升开发商商开发理理念 PAGEREF _Toc247361777 h 43 HYPERLINK l _Toc247361778 2.5

11、.2合理理分配利利润空间间 PAGEREF _Toc247361778 h 44 HYPERLINK l _Toc247361779 2.5.3选择择最佳赢赢利以及及营销模模式 PAGEREF _Toc247361779 h 44 HYPERLINK l _Toc247361780 2.5.4选择择商业地地产赢利利模式需需要把握握以下几几个方面面的问题题： PAGEREF _Toc247361780 h 45 HYPERLINK l _Toc247361781 2.6商商铺经营营失败的的原因分分析 PAGEREF _Toc247361781 h 46 HYPERLINK l _Toc24736

12、1782 2.6.1从北北京巨库库失败，看商业业开发的的致命伤伤 PAGEREF _Toc247361782 h 47 HYPERLINK l _Toc247361783 2.7对对于商业业项目应应该注意意的另外外两个方方面 PAGEREF _Toc247361783 h 51 HYPERLINK l _Toc247361784 2.8兴兴隆财富富广场成成功因素素解析 PAGEREF _Toc247361784 h 52 HYPERLINK l _Toc247361785 2.8.1兴隆隆财富广广场成功功的基本本条件概概述 PAGEREF _Toc247361785 h 52 HYPERLIN

13、K l _Toc247361786 2.8.1.11全国商商用物业业的发展展趋势 PAGEREF _Toc247361786 h 52 HYPERLINK l _Toc247361787 2.8.1.22商用物物业的选选址及定定位 PAGEREF _Toc247361787 h 54 HYPERLINK l _Toc247361788 2.8.1.33商用物物业销售售最新营营销手法法 PAGEREF _Toc247361788 h 55 HYPERLINK l _Toc247361789 2.8.1.44商业物物业的经经营 PAGEREF _Toc247361789 h 56 HYPERLIN

14、K l _Toc247361790 2.8.1.55大型商商用物业业的招商商（产品品规划定定位）策策略 PAGEREF _Toc247361790 h 57 HYPERLINK l _Toc247361791 2.8.2兴隆隆财富广广场成功功立足点点 PAGEREF _Toc247361791 h 58 HYPERLINK l _Toc247361792 2.8.2.11善于创创新 PAGEREF _Toc247361792 h 58 HYPERLINK l _Toc247361793 2.8.2.22关注顾顾客的实实际需要要 PAGEREF _Toc247361793 h 58 HYPERL

15、INK l _Toc247361794 2.8.2.33把握潜潜在的良良机 PAGEREF _Toc247361794 h 59 HYPERLINK l _Toc247361795 2.8.2.44做好特特色功夫夫 PAGEREF _Toc247361795 h 60 HYPERLINK l _Toc247361796 2.9产产权式商商场成功功操作模模式 PAGEREF _Toc247361796 h 61 HYPERLINK l _Toc247361797 2.9.1洞悉悉“产权式式”商场操操作手法法 PAGEREF _Toc247361797 h 61 HYPERLINK l _Toc2

16、47361798 2.9.2引爆爆热销“产权式式”商场热热销实战战解码 PAGEREF _Toc247361798 h 62 HYPERLINK l _Toc247361799 2.9.3长旺不不衰“产权式式”商场管管理秘诀诀 PAGEREF _Toc247361799 h 64 HYPERLINK l _Toc247361800 2.9.10破破解现代代购物中中心二大大经营“冰点” PAGEREF _Toc247361800 h 65 HYPERLINK l _Toc247361801 2.9.11主主要的经经营策略略 PAGEREF _Toc247361801 h 66 HYPERLINK

17、 l _Toc247361802 3项目分分析 PAGEREF _Toc247361802 h 69 HYPERLINK l _Toc247361803 3.1项项目概况况 PAGEREF _Toc247361803 h 69 HYPERLINK l _Toc247361804 3.2项项目宗地地分析 PAGEREF _Toc247361804 h 69 HYPERLINK l _Toc247361805 3.2.1区位位分析 PAGEREF _Toc247361805 h 69 HYPERLINK l _Toc247361806 3.2.1.11项目位位置 PAGEREF _Toc24736

18、1806 h 69 HYPERLINK l _Toc247361807 3.2.1.22配套 PAGEREF _Toc247361807 h 70 HYPERLINK l _Toc247361808 3.2.1.33医疗卫卫生 PAGEREF _Toc247361808 h 70 HYPERLINK l _Toc247361809 3.2.1.44餐饮娱娱乐 PAGEREF _Toc247361809 h 71 HYPERLINK l _Toc247361810 3.2.1.55金融服服务 PAGEREF _Toc247361810 h 71 HYPERLINK l _Toc247361811

19、 3.2.1.66机关、企事业业单位 PAGEREF _Toc247361811 h 71 HYPERLINK l _Toc247361812 3.2.1. 7商脉脉繁荣 PAGEREF _Toc247361812 h 71 HYPERLINK l _Toc247361813 3.2.2宗地地地块形形状分析析 PAGEREF _Toc247361813 h 72 HYPERLINK l _Toc247361814 3.2.3宗地地所处城城市形象象分析 PAGEREF _Toc247361814 h 73 HYPERLINK l _Toc247361815 3.3项项目S.W.OO.T分分析 P

20、AGEREF _Toc247361815 h 75 HYPERLINK l _Toc247361816 3.3.1项目目S.WW.O.T总述述 PAGEREF _Toc247361816 h 76 HYPERLINK l _Toc247361817 4产品定定位系统统 PAGEREF _Toc247361817 h 77 HYPERLINK l _Toc247361818 4.1关关于市场场定位 PAGEREF _Toc247361818 h 77 HYPERLINK l _Toc247361819 4.2项项目市场场定位需需要考虑虑的几个个因素 PAGEREF _Toc247361819 h

21、 78 HYPERLINK l _Toc247361820 4.3影影响项目目定位的的因素分分析 PAGEREF _Toc247361820 h 79 HYPERLINK l _Toc247361821 4.3.1地理理位置 PAGEREF _Toc247361821 h 79 HYPERLINK l _Toc247361822 4.3.2规模模 PAGEREF _Toc247361822 h 80 HYPERLINK l _Toc247361823 4.3.3交通通情况 PAGEREF _Toc247361823 h 80 HYPERLINK l _Toc247361824 4.3.4周边边

22、商业经经营类型型 PAGEREF _Toc247361824 h 80 HYPERLINK l _Toc247361825 4.3.5辐射射范围内内的人流流情况 PAGEREF _Toc247361825 h 81 HYPERLINK l _Toc247361826 4.4定定位系统统 PAGEREF _Toc247361826 h 81 HYPERLINK l _Toc247361827 4.4.1产品品定位及及档次定定位 PAGEREF _Toc247361827 h 81 HYPERLINK l _Toc247361828 4.4.2形象象定位 PAGEREF _Toc247361828

23、 h 82 HYPERLINK l _Toc247361829 4.4.2.11定位支支撑点： PAGEREF _Toc247361829 h 82 HYPERLINK l _Toc247361830 4.4.2.22案名 PAGEREF _Toc247361830 h 84 HYPERLINK l _Toc247361831 4.4.2.33形象推推广Sllogaan PAGEREF _Toc247361831 h 84 HYPERLINK l _Toc247361832 4.4.3商场场目标客客群定位位 PAGEREF _Toc247361832 h 85 HYPERLINK l _Toc

24、247361833 4.4.3.11购买、租赁商商场的目目标客群群分析 PAGEREF _Toc247361833 h 85 HYPERLINK l _Toc247361834 4.4.3.11.1目目标客群群的主要要分布预预估： PAGEREF _Toc247361834 h 85 HYPERLINK l _Toc247361835 4.4.3.11.2目目标客群群的(职业)初步细细分 PAGEREF _Toc247361835 h 86 HYPERLINK l _Toc247361836 4.4.3.11.3目目标客户户群特征征初探 PAGEREF _Toc247361836 h 88 H

25、YPERLINK l _Toc247361837 4.4.3.11.4目目标客户户群(主要用用途)细分 PAGEREF _Toc247361837 h 91 HYPERLINK l _Toc247361838 4.4.3.11.5目标客客户群需需求特征征分析 PAGEREF _Toc247361838 h 92 HYPERLINK l _Toc247361839 4.4.3.11.6目目标客户户群表解解 PAGEREF _Toc247361839 h 94 HYPERLINK l _Toc247361840 4.4.3.22商场终终端目标标消费客客群初步步分析： PAGEREF _Toc247

26、361840 h 94 HYPERLINK l _Toc247361841 4.4.4商品品、服务务及经营营定位 PAGEREF _Toc247361841 h 95 HYPERLINK l _Toc247361842 4.4.4.11商场经经营定位位参考依依据 PAGEREF _Toc247361842 h 95 HYPERLINK l _Toc247361844 4.4.4.22业态组组合划分分 PAGEREF _Toc247361844 h 97 HYPERLINK l _Toc247361846 4.4.5功能能定位 PAGEREF _Toc247361846 h 99 HYPERLI

27、NK l _Toc247361847 4.5小小结 PAGEREF _Toc247361847 h 1000孙子曰：夫未战而而庙算胜胜者，得得算多也也；未战战而庙算算不胜者者，得算算少也。多算胜胜少算，而况于于不算乎乎！吾以以此观之之，胜负负见矣。庙算算第一1.项目目定位策策略1.1项项目定位位总体策策略： 提升附附加值，超越同同质化。兴隆财富广场成功的先决条件合理的商业规划遵循商业“量化”原 则满足需求而非创造需 求体现实施的可行 性奠定高质量招商的基 础确保持续稳定经营的实现保证投资回报的安全性加大融资的可能性1.2项项目定位位依据随着中国国经济的的高速发发展，人人民生活活水平的的日益提提

28、高，大大量国际际优秀零零售商业业的进入入及其在在中国的的飞速发发展，推推动中国国的商业业及商业业地产进进入了一一个快速速发展的的阶段，传统的的商业模模式在新新的市场场经济下下自然除除“莠”存优，新生及及外来的的商业模模式在不不完全规规范的商商业环境境下摸索索着快速速发展。无论是是中心城城市还是是中小城城市，各各式各样样的商业业中心项项目以极极富想象象力的包包装方式式相继涌涌现。这种情情况从220055年开始始已逐步步波及到到的县一一级的城城市。在在看似商商业地产产市场蓬蓬勃发展展的背后后，我们们似乎有有一种似似曾相识识的感觉觉：那就就是在当当年中国国住宅房房地产高高速发展展的某一一个阶段段，绝

29、大大多数地地产商都都在遵循循一个原原则：概概念即销销售。现现在的商商业中心心正在复复制当年年的概念念化炒作作。事实实上，商商业地产产不同于于住宅地地产，其其最主要要区别在在于住宅宅地产开开发商是是将其产产品直接接销售给给最终客客户，而而商业地地产开发发商的产产品是以以租售的的方式直直接或间间接（部部分通过过小商业业地产投投资商）提供给给商户，其价价值是通通过商铺铺的长期期运营最最终实现现的。对于开发发商，如如何合理理开发商商业项目目特别是是复合型型商业中中心项目目，使其其在最优优化的投投资环境境下，成成功建设设并能够够长期良良好运营营。在蓬勃发发展的商商业地产产市场里里，具备备商业地地产开发发

30、的专业业经验及及技能，特别是是熟悉中中国国情情的专业业技能，对一个个项目的的成功开开发至关关重要。随着商商业竞争争越来越越激烈，不合理理的商业业项目将将面临着着越来越越大的市市场挑战战。由于于缺乏对对商业地地产的深深刻了解解，不少少商业地地产开发发商尚未未认识到到失败的的风险。可见商商业定位位及规划划的重要要性是由由商业及及商业地地产行业业本身的的特点决决定的。1.2.1遵循循商业“量”化化原则商业是一一个“量量”化的的行业，是需要要有“量量”化的的购买能能力，所所以商业业地产的的开发，特别是是大型综综合商业业、商业业中心的的开发也也必须是是一个“量”化化的过程程，而“量”化化是通过过商业定定

31、位及规规划来完完成的。 首先先要进行行深入细细致的市市场调查查与研究究分析，以数据据确定辐辐射区域域及消费费力支撑； 研究究分析现现在及未未来竞争争环境，以确定定消费区区域内的的消费需需求。消消费需求求在数量量上及业业态上一一旦确定定，应依依照客观观的需求求量，“量体裁裁衣”地地规划设设计商业业设施。国内大大部分开开发商常常常是以以自己所所拥有的的土地资资源而不不是以市市场需求求作为规规划基础础，这样样将增大大投资风风险，对对入驻商铺而而言，其其运营风风险也是是显而易易见的。1.2.2满足足需求而而非创造造需求这一点十十分重要要，在对对兴隆财财富广场场的策划划中，一一定要立立足于兴兴隆现有有商

32、业现现状，不不能仅凭凭空想象象而概念念炒作。商业地地产服务务于商业业店铺，商业店店铺服务务于消费费者。消消费者客客观的消消费类别别及总量量的确定定决定了了商业店店铺的类类别及总总量。具具有特色色高质量量的商业业能在更更大范围围内吸引引消费者者，但随随着商业业系统的的逐步完完善，这这种跨越越很大区区域的吸吸引力将将逐步减减弱。目目前国内内不少开开发商过过分依靠靠概念的的炒作创创造需求求，追求求轰动效效益，这这类项目目往往开开始时轰轰轰烈烈烈，运营营一段时时间后由由于消费费力不足足而难以以支撑，最终受受害的是是店铺、店铺投投资人及及开发商商。目前前国内部部分城市市政府对对商业设设施的规规划及管管理

33、尚未未达到一一个合理理及有力力的程度度，因而而此类风风险将会会加大。这一点点来看，我们对对各种业业态及其其规模的的控制、价位的的控制都都需要以以此为据据。1.2.3体现现实施的的可行性性合理的商商业策划一方方面最大大程度地地满足消消费市场场的需求求，另一一方面最最大程度度地满足足开发商商投资的财财务目标标，优秀秀商业策策划应通通过对市市场竞争争环境及及对项目目深刻的的调查研研究，规规划设计计出一套套有可实实施性的的商业规规划方案案。这需需要一个个有综合合专业经经验的团团队来完完成，首首先，应应该非常常了解市市场，了了解消费费者，了了解商业业，特别别是作为为主力店店的优秀秀品牌店店铺，尤尤其要非

34、非常了解解大型综综合商业业设施内内部的功功能管理理及组织织，并且且通过建建议的规规划方案案力争最最准确地地执行下下一步招招商、管管理工作作，最大大程度地地保证商商业及商商业中心心的持久久良好运运营，以以最大程程度地保保证开发发商投资资的财务务目标顺顺利实现现。1.2.4奠定定高质量量招商的的基础商业规划划除了完完成功能能的规划划及组织织外，还还应对项项目的业业态及业业态分布布提出可可实施方方案。为为了提高高下一步步招商工工作的准准确性及及回避投投资方重重建、改改建所造造成的浪浪费，商商业规划划团队应应充分利利用其对对商业客客户的了了解，并并通过预预招商工工作，力力争相对对准确的的确定主主要商业

35、业店铺的的具体位位置、面面积及相相对关建筑筑的要求。商业规划划应提供供给入驻驻商业合合理有序序的营业业环境及及舒适的的购物环环境，最最大限度度保证入入驻商业业对消费费者的吸吸引力及及店铺间间的人流流共享，只有这这样店铺铺才愿意意入驻并并在此长长期经营营。无序序的规划划将加大大招商的的难度，特别是是对主要要商业店店铺的招招商难度度，由此此而产生生商业中中心吸引引力不足足，难以以正常持持续运营营。1.2.5确保保持续稳稳定经营营的实现现综合商业业项目开开发后需需要运营营管理，好的商商业规划划在项目目开发前前期就提提供了项项目开业业后良好好的运营营管理基基础。商商业设施施的改造造及经常常性的、大批量

36、量的店铺铺更换对对整个商商业中心心及投资资人都会会产生巨巨大的经经济损失失。1.2.6保证证投资回回报的安安全性只有合理理的商业业规划才才能提供供商业中中心持久久良好运运营的基基础，也也只有这这样才能能保证项项目投资资方投资资回报的的安全性性及稳定定性。同同时只有有考虑到到商业的的“量”化性， 才可可以正确确加以开开发及管管理，最最大可能能地回避避风险，保证商商铺、商商业中心心及投资资人的长长期盈利利。1.2.7加大大融资的的可能性性有了合理理的商业业规划才才能准确确的实施施后续的的招商、管理工工作，才才能保证证入驻商商业及商商业中心心的长期期良好运运营及增增长，才才能对专专业投资资人及机机构

37、产生生吸引力力。虽然然投资在在项目前前期、开开发期及及运营期期三个阶阶段都存存在可能能性，但但是商业业中心可可长期良良好并持持续增长长运营的的状态及及趋势将将在融资资可行性性及价格格上起着着决定性性作用。由此可可见，商商业规划划的水平平在其中中起着至至关重要要的作用用。1.3购购物中心心解码1.3.1购物物中心简简介购物中心心简称SSC(SSHOPPPINNG CCENTTER)，从其其发展演演变过程程中窥视视，购物物中心是是大型百百货商厦厦的业态态创新。90年年代初全全国掀起起百货商商厦运动动，拔地地而起的的10000多家家大型百百货商厦厦随着时时代的变变迁，再再也无法法适应变变化了的的消费

38、需需求。在在陈旧的的百货商商场寻找找出路走走向再生生的摸索索中，与与大行其其道风风风火火的的大型综综合超市市不期而而遇，市市场的诱诱因激发发大型百百货商厦厦在结合合了综合合超市这这一竞争争对手的的优势后后，创新新出了高高一级的的购物中中心业态态。购物中心心是一种种营业面面积比大大型综合合超市和和百货商商厦更大大，经营营内容更更丰富的的零售业业态。目前在在中国有有两种形形式的购购物中心心比较成成功。形式一：百货公公司+其其他特点是以以百货公公司的经经营内容容为主体体，再加加上生鲜鲜食品超超市的经经营内容容和其他他的零售售专业专专卖店以以及餐饮饮和娱乐乐等辅助助配套功功能。形式二：大型综综合超市市

39、+其他他这种以欧欧美商业业为商务务目的购购物中心心，其经经营内容容的主体体是大型型综合超超市，再再加上一一些专业业专卖以以及快餐餐店的功功能。这种形形式的购购物中心心比第一一种形式式在发展展上更具具有连锁锁化的优优势，且且在选址址上余地地更大，更接近近消费者者。在此此我们把把这类形形式归结结为大型型综合超超市。对中国的的百货商商厦来说说，如果果想改成成购物中中心，必必须要对对两种形形式的不不同特点点有充分分的认识识，结合合自己的的特点和和自身的的条件来来决定开开设形式式。目前，中国商商业的主主力仍在在大型面面货商厦厦的企业业之中，他们必必然要通通过创新新突围来发展自自己。在今后后的几年年，将会

40、会有一大大批大型型百货商商厦改成成不同经经营内容容的购物物中心，但两个个方向是是较明确确的，即即增加超超市功能能和纯粹粹的超市市化。1.3.2 SC诠诠注SC经营营形态主主体只有有一个，要么是是百货店店的表现现手法要要么是超超市的表表现形式式，其他他专业专专卖店做做补充，通常在布布局上是是中心围围合式，零散的的专卖店店、饮食、娱乐围围绕百货货店或超超市的经经营内容容展开经经营。SSC的发发展是由由于旧形形态不适适应消费费者的消消费方式式而变革革的产物物。SCC虽比百百货商厦厦、大型型综合超超市更综综合，但但仍然是是以购物物为主，娱乐、休闲等等体验消消费的部部分仅仅仅起辅助助作用，业态复复合度仍

41、仍较低，且缺乏乏明确的的主题定定位。2.项目目定位依依据理论论2.1 商铺原原理2.1.1 商铺概概念商铺，由由市演变而而来，说文将市市解释释为集集中交易易之场所所，也也就是今今日之商商铺。唐唐宋是中中国封建建社会鼎鼎盛时期期。唐都都城长安安是当时时东西文文化、商商贸交流流的中心心，长安安东西两两市，商商贾云集集，店肆肆无数，商业十十分繁荣荣。北宋宋商铺和和市场是是分开的的，首都都东京（今开封）是当时时最大的的商业中中心城市市。据史史料记载载：（东东京）东东大街至至新宋门门，鱼市市、肉市市、漆器器、金银银铺最为为集中，西大街街至新郑郑门有鲜鲜果市场场、珠宝宝玉器行行，皇城城东华门门外，无无所不

42、有有。清清明上河河图曾曾翔实地地记录了了古代商商铺、商商业街市市的盛况。2.1.1.11概念诠诠注根据以上上对商铺铺历史的的回顾，我们可可以对商铺做如无无下定义，即：商铺是是经营者者为顾客客提供商商品交易易、服务务及或感感受体验验的场所所。和过过去商铺铺的定义义相比有有相同的的地方，即商铺铺首先是是商品交交易的场场所；区区别之处处是现代代商铺的的概念不不仅包含含了交易易功能，而且包包含了服服务功能能和感受受体验的的功能。（1）商商铺作为为交易的的场所，很容易易理解，从百货货、超市市、专卖卖店到汽汽车销售售店都是是规模不不等的商商品交易易场所。对于绝绝大多数数人来讲讲，理解解这一点点很容易易。（

43、2）商商铺作为为提供服服务的场场所，简简单举例例很容易易理解，比如餐餐饮设施施、美容容美发设设施等。消费者者在这种种商铺里里，通过过得到经经营者提提供的服服务，享享受服务务的品质质。（3）商商铺作为为提供感感受体验验的场所所，比如如电影城城、量贩贩KTVV、健身身设施等等，消费费者在这这类商铺铺里充分分感受经经营者创创造的特特别的情情景、设设施、氛氛围等，从中得得到美感感、娱乐乐、健康康等，而而经营者者在此过过程中实实现收益益。（4）从从商铺的的概念我我们可以以发现，商铺已已经经历历了很大大的发展展，已经经从最初初的经营营物品商商品，增增加到经经营服务务商品、体验商商品的层层面。很很显然，以上

44、不不同经营营商品的的形态将将直接影影响商铺铺的位置置、交通通条件、定位、大小、空间、结构、装修方方法、风风格、商商品类型型、配套套条件等等。在此，对对商铺的的概念做做足够的的分析，有利于于商铺的的定位、规划及及开发过程程做初步步的判断断。2.2 商铺分分类从商铺的的概念可可以看出出，其范范围极为为宽泛，不对它它进行有有效分类类则无法深深入进行行相关研研究，更更不要说说对商铺铺投资进进行专业业的剖析析。商铺铺的形式式多种多多样，在在各种商商业区、各种住住宅区、各种专专业市场场，以及及大型购购物中心心等商业业地产里里面，随随处可见见商铺。商业设设施就由由大大小小小的商商铺组成成。尽管管都是商商铺，

45、但但很显然然，不同同地方、不同类类型的商商铺，其其商业环环境、运运营特点点、投资资特点都都会显著著不同。在此对对商铺进进行必要要分类，有助于于纵观把把握本项项目对商商铺的个个性化了了解，以以及便于于后面对对其进行行研究。 2.2.1 按按照开发发形式进进行分类类 （1）、商业街街商铺 （我项目目所属复复合类型型之一）商业街指指以平面面形式按按照街的的形式布布置的单单层或多多层商业业房地产产形式，其沿街街两侧的的铺面及及商业楼楼里面的的铺位都都属于商商业街商商铺。商商业街过过去十年年在国内内取得了了良好的的发展，其中包包括建材材、汽车车配件、服装精精品街、酒吧街街、美容容美发用用品街等等。上述述

46、以某类类商品为为经营内内容的商商业街起起步较早早，大多多数目前前已经取取得了成成功，有有些跟风风项目的的经营情情况却并并不好。当然也也有不少少商业街街采取各各类商品品混业经经营的方方式，商商业街的的命名只只体现地地点特征征，这类类商业街街取得成成功的较较少。与商业街街的发展展紧密联联系的就就是商业业街商铺铺，商业业街商铺铺的经营营情况主主要依赖赖于整个个商业街街的经营营状况：运营良良好的商商业街，其投资资者大多多数已经经收益丰丰厚；运运营不好好的商业业街，自自然令投投资商、商铺租租户、商商铺经营营者都面面临难以以为继的的尴尬局局面。（2）、市场类类商铺 在这里，我们所所说的市场是指各各种用于于

47、某类或或综合商商品批发发、零售售、经营营的商业业楼宇，有些是是单层建建筑，大大多是多多层建筑筑。这类类市场里里面的铺铺位即我我们所谈谈的市场场类商铺铺。市场场类商铺铺在零售售业中所所占比重重比较高高，在全全国各地地都有大大量从事事某种商商品经营营的专业业批发和和零售市市场，比比如，图图书交易易市场、电子市市场、家家用电器器市场、家具城城、建材材城、古古玩城、花鸟市市场等。 （3）、社区商商铺社区商铺铺指位于于住宅社社区内的的商用铺铺位，其其经营对对象主要要是住宅宅社区的的居民。社区商商铺的表表现形式式主要是是1-33层商业业楼或建建筑底层层商铺，有些铺铺面可以以直接对对外开门门营业，但多数数属

48、于铺铺位形式式。（4）、住宅底底层商铺铺 （我项目目所属复复合类型型之二）住宅底层层商铺，指位于于住宅等等建筑物物底层（可能包包括地下下1，22层及地地上1，2或33层，或或其中部部分搂层层）的商商用铺位位。住宅底层层商铺是是目前市市场极为为关注、投资者者热衷的的商铺投投资形式式，很多多房地产产开发商商充分认认可住宅宅底层商商铺的巨巨大价值值，不仅仅避免了了过去住住宅底层层不好卖卖的尴尬尬局面，而且获获得了更更大的投投资收益益。对于于住宅底底层商铺铺的投资资者来讲讲，鉴于于住宅底底层商铺铺上面建建筑将会会带来的的稳定的的客户源源，住宅宅底层未未来的客客户基础础将相对对可靠，换言之之，投资资者的

49、投投资风险险相对较较小。（5）、购物中中心商铺铺（我项目目所属复复合类型型之三）购物中心心（百货商商场）商铺指指百货商商场、各各种类型型购物中中心里面面的铺位位。百货货商场及及各种类类型购物物中心的的运营好好坏对里里面商铺铺的经营营状况影影响直接接而深远远。目前前，国内内有很多多这类正正在运营营的项目目，另外外也有不不少大型型SHOOPPIING MALLL项目目在国内内多个大大中城市市涌现。（6）、商务楼楼、写字字楼商铺铺 商务楼、写字楼楼商铺指指诸如酒酒店、商商住公寓寓、俱乐乐部、会会所、展展览中心心、写字字楼等里里面用于于商业用用途的商商业空间间。这类类商铺的的规模相相对较小小，但商商业

50、价值值很值得得关注。（7）、交通设设施商铺铺（如地地铁上盖盖等）交通设施施中心商铺铺指位于于诸如地地铁站、火车站站、飞机机场等交交通设施施里面及及周围的的商铺，以及道道路两侧侧各类中中小型商商铺。以上是按按照商铺铺的开发发形式对对商铺进进行的划划分。该该种分类类方式便便于贵公公司对商业项目目的类型型从开发发形式的的角度进进行理解解，便于于对不同同开发形形式的商商铺建立立基于开开发观念念的理解解。 就开发形形式而言言，我们们对本案案的理解解是：一一个复合合型、区区域性商商业中心心。2.2.2按照照投资价价值分类类商铺作为为房地产产中新兴兴的典型型投资形形式，其其投资收收益能力力以及其其投资价价值

51、对于于商铺投投资者来来讲，无无疑属于于最关心心的问题题。所投投资的商商铺如果果投资价价值不高高，对于于商铺投投资者来来讲，至至少意味味着短期期的失败败。上海海普通商业业价格在在公寓的的233倍以上上，香港港要卖到到10倍倍。对于于街区商商业的定定价应该该是住宅宅的2倍倍到3倍倍，而对对于核心心商圈的的商铺价价格来说说，其售售价可以以达到住住宅的33倍到55倍。相对于兴兴隆住宅宅，兴隆隆财富广广场2倍值即达到60000多元，3倍要达达到90000多元。所所以对兴兴隆财富富广场的的商业价位位定在660000元均价价，是一一个比较较具有投投资价值值的空间间。但对对于处于于房地产产启蒙阶阶段的消消费者

52、与与投资者者是否能能够完全全接受，有待于进进一步的的考证。鉴于商商铺投资资价值的的重要性性，下面面按照商商铺的投投资价值值对商铺铺进行分分类，便便于投资资者从投投资收益益的角度度去判断断投资方方向，以以及投资资目标。（1）、都市市型商商铺绩优股股 都市型型商铺铺指位于于城市商商业中心心地段的的商铺。鉴于其其特殊的的位置以以及所在在地区自自身的商商业价值值，通常常，都都市型商铺的的客流量量长期比比较稳定定，换言言之，该该类商铺铺的商业业运营收收益水平平较高。商铺的的商业运运营水平平自然将将体现出出商铺的的租金收收益能力力：都都市型商铺的的投资收收益稳定定，而且且收益比比较高，所以我我们将都市型型

53、商铺铺称之为为商铺中中的绩优优股，应应该是比比较贴切切的。都市型型商铺铺的案例例不胜枚枚举，从从北京王王府井大大街、西西单商业业街，到到上海南南京路，其所在在地区的的商铺都都属于典典型的都都市型商商铺。如如果我们们说，王王府井大大街的商商铺属于于绩优优股商商铺，应应该不会会有人表表示怀疑疑。试想想每天几几十万客客流量对对于这里里的商铺铺将意味味着多少少营业额额？都都市型商铺多多用作物物品业态态的经营营，体验验业态和和服务业业态站的的比重相相对比较较少，这这比较符符合商业业价值原原则在客流流量很高高的地区区，单位位面积商商业价值值很高，只有物物品业态态才能够够实现这这一目标标。 兴隆财富富广场项

54、项目从区区域本身身的特点点来看，应属于于这类项项目；但兴隆人人口基数数小、主主题商业业集中度度低，在在业态配配比上应应有不同同：体验业态态和服务务业态作作为主要要特色；物品业业态的经经营为辅辅助形式式。（2）、社区区型商商铺潜力股股 社区型型商铺铺和我们们上一部部分谈到到的社社区型商铺属属于同样样的概念念，之所所以称之之为潜潜力股原因在在于：商商铺所在在社区通通常都要要经过从从无到有有的过程程，从不不成熟到到成熟的的过程。实际上上，一个个社区成成熟的过过程就是是价值提提升的过过程：一一个新的的社区就就仿佛证证券市场场的原始始股，只只要项目目定位准准确，发发展环境境良好，社区成成熟所带带来的商商

55、铺价值值提升无无庸质疑疑。需要指出出的是社社区商铺铺价值增增长的特特点并不不代表商商铺的价价格将永永远增长长。也许许有些投投资者不不能理解解其中的的原因，要说明明的是社社区商铺铺价值提提升的同同时，也也存在商商铺价值值提早被被透支的的情况：有些操操作策划划能力很很强的开开发商在在商铺投投资市场场不成熟熟的阶段段，通过过对商铺铺项目良良好的包包装，从从而达到到提高市市场预期期的目的的，最终终商铺销销售叠创创新高，比如单单位售价价最初仅仅6千/平平方米的的商铺，最高可可以卖到到9千/平平方米，事实上上，最高高售价已已经提前前透支了了该商铺铺5年以以后，甚甚至100年以后后的价值值，如果果商铺投投资

56、者在在这种氛氛围下进进行投资资，其投投资安全全性降低低，其投投资收益益从商铺铺增值加加上商铺铺租金双双保险，极有可可能缩减减到只有有商铺租租金的收入。（3）、便利利型商商铺冷门小小盘股 便利型型商铺铺指用于于以食品品、日常常生活用用品等经经营为主主的、位位于社区区周边、社区里里面、写写字楼里里、写字字楼周边边等地方方的、补补充大百百货商场场不足的的小面积积商铺。之所以以称其为为便利利型商商铺是因因为其所所经营的的商品均均属于便利类型，如写字字楼里面面的小超超市，公公寓社区区里的小小超市，住宅社社区的干干洗店等等都属于于该种类类型。便利型型商铺铺鉴于其其功能性性特点和和所处位位置特点点，其经经营

57、收益益并不低低，属于于商铺市市场细分分的类型型。目前前在国内内有很多多从事便利型型商铺铺经营的的零售商商，美国国的7-11就就属于典典型的便便利店运运营商，其市场场规模极极大。便利型型商铺铺，通常常面积不不是很大大，从经经营的角角度也不不需要很很大，这这无疑降降低了对对投资者者资金势势力的要要求，另另外，鉴鉴于其适适应性较较强，所所以出租租、转让让、转租租都比较较容易，这正体体现出小小型商铺铺的小小盘股特点。正所谓谓船的好好掉头！之所以以用冷冷门来来形容便利型型商铺铺，完全全因为该该种商铺铺属于市市场细分分的类型型，很多多投资者者并不是是很了解解，特别别是在较较发达城城市里，其投资资价值不不容

58、小视视。（4）、专业街街市商铺铺高科科技股 专业街市市商铺指指经营某某类特定定商品的的商业街街或专业业市场里里面的商商铺。该该类商铺铺的价值值和商业业街或专专业市场场所经营营的产品品关系密密切。比比如北京京中关村村海龙电电子市场场属于专专业经营营电脑整整机、电电脑配件件、数码码产品、存储设设备、网网络设备备、电脑脑耗材、软件等等的专业业市场，经过长长期成功功经营，目前海海龙电子子市场每每平米商商铺的价价值达十十几万人人民币，其投资资价值可可见一斑斑。从此此不难理理解把专专业街、市场铺称为为商铺高科技技股。 （5）、其他商商铺一般般股票 其他商铺铺，指除除过上述述四大类类商铺以以外的商商铺，包包

59、括百货货、超市市、购物物中心、商品批批发市场场、非专专业类商商业街等等里面的的商铺。我们将将它们称称之为一般股股票，并不是是说其投投资价值值低，只只是因为为这类商商铺通常常由大型型投资机机构、开开发商进进行投资资开发，主要采采取出租租经营的的方式，散户可可投资的的空间相相对较小小，加上上这类项项目专业业性较高高，投资资风险不不易控制制。从投资收收益的角角度，如如果该类类商铺的的投资商商、开发发商、管管理商足足够专业业，对项项目定位位、市场场规模、市场策策略的判判断足够够准确，那么该该类商铺铺的投资资收益决决不会低低。比如如，北京京国贸商商城一期期、二期期总计商商业面积积达6440000平方米米

60、，从规规模看，在北京京激烈的的商业竞竞争市场场，显然然会面临临较大的的竞争压压力，但但在保持持95%以上出出租率的的状况下下，其单单位面积积租金水水平在北北京商业业设施中中始终名名列前茅茅，换言言之，北北京国贸贸商城商商铺的投投资价值值很高，属于商商铺投资资中的绩优股股。从上述分分析可以以看出，商铺的的价值随随着所在在地区商商业环境境的优化化，其价价值会得得到极大大地提升升，可以以从一一般股票票转变变成绩绩优股。只是是依赖于于开发商商、运营营商对项项目准确确的开发发判断，另外也也需要时时间。有有眼光的的商铺投投资者往往往善于于把握这这种价值值提升，赚取投投资收益益。因此此要对兴兴隆财富富广场项