(营销策划)策划思路

1、策划是金、推广为先策划是金、推广为先- -五、项目定位定位限制因素面积跨度大，单一定位为小户型公寓不可行；大面积房源极可能会出现欲购者缺资金、资金丰厚者另有选择的尴尬境地，市场定位必须在产品功能上与其他高档住宅做出明显区分；定位鉴于以上限制因素，我们的定位方法必须突破就房论房的常规方法，来进行概念上的突破。拟定位如下：OpenSolo精英公寓主题为：都市人最理想的生活方式人、诗意的栖居永远的25岁青春OpenSoloOpen：开、开放、开放式；Solo：独奏、单独、单独飞；OpenSolo：开放而单独的生活空间单身公寓，可居、可聚、可沉思、可喧闹、可共赏足球大赛、可独听萨克司风轻松而繁忙的生活

2、方式健身、美体每天都有流不完的汗、不过，洗衣、做饭、打扫卫生可不用自己可大又可小的百变选择框架结构，百变户型，无论您有何种需求，都能一一满足可DIY可定制的生活格调菜单式装修，三级标准（基础菜单、升级菜单、四星菜单），遂心选择，更可全程参与，随意DIY。4.OpenSolo的定位可行性解决大户型问题：以一种理想的白领生活方式一一方便、自由、开放、私密、青春，激起大户型客群的购买欲望，不是非常实用的户型变成这种生活方式必须的典范，以在普通住宅享受不到的配套、管理、服务、装修来打动他们。小户型可与其他同质竞争楼盘明显区分：杜绝商务、物管配套标示者完全不同的生活方式。有效发挥了项目优势、摒弃劣势。六

3、、宣传策略建议1.策略原则：整合传播：不依赖于单独媒体，立体式全方位宣传；事件营销：小投入、大效益，一个成功的事件营销，胜过一个月媒体轰炸；销，胜过一个月媒体轰炸；针对竞争对手展开传播2.策略内容：2.策略内容：开盘前期宣传安排依照计划，本案开盘时间定在10月末，首届住交会之后，在住交会是本案第一次面世的时间，如何做到轰动、家喻户晓，房展会的参展方案至关重要（具体参展方案将在10月10日提出）。参展会前至少应打出两期（最好三期）报纸广告：I.时间：10月8日（星期五）；广告目的：吸引目标客群的主意力，打压竞争对手销售速度；主题：OpenSolo四星精装小户型即将面世，请购买小户型的客户稍候30

4、日。II.时间：参展前一天即10月21日（星期四），目的：告知、破冰广告；主题：10月22日，OpenSolo四星精装小户型将在住交会公开面世，惊喜即将来临。至住交会后，开盘前一周上2-3次广告，预告开盘。此外首次广告之前，售楼部应该全部到位，好路段的路牌广告、繁华位置的展板广告（选择在XX路附近）应该已经上马。七、销售策略建议1.原则：合理销控：大户型销售速度应远远慢于小户型，而小户型是聚集人气、带动销售必不可少的要素，出现小户型一抢而空、大户型销售停滞的局面应想尽一切办法避免。掌控价格：看销售进度而定，如大户型销售速度太慢，则小户型价格快速攀升，大户型智略下降。销售方式：集中式销售，积累客

5、户集中销售积累客户集中销售，这种方式可充分塑造人气，制造旺销局面，并有效带动大户型销售。亦可采用筹码发放方式。销售周期及去化顺序1)引导期：近1个月(2004.10.8-2004.10.30)A、告知本案存在；B、告知预公开时间，地点；C、参加房展，扩大本案影响。公开期：2个月(2004.11-2004.12)，销售率达20A、预约客户迅速转签工作的实行，适成现场销售热况；B、强力营造销之现场气氛及现场销控操作；C、广告配合。调整期：1个月(2005.1-2005.2)，销售率达15A、现场进行实价销售，而对于前阶段所剩房源给予优惠；B、对已购中成交比例高的地区进行横幅宣传，也为成长期做铺垫。4)成长期：3个月(2005.3-2005.6)，销售率达40A、媒体持续出现，广告结合房展会，B、针对前期的销售情况进行检讨及改进修正广告路线；C、利用已定客户介绍新客户成交。5)扫尾期：2个月(2005.7-2005.8)，A、加强现场销控，促销稳定房型。销售率达10；B、主动出击，追踪客户；C、对难消化房型打广告。综上所述：整个周期分为5个