01-16会计答疑班讲义

1、问题 005投资性房地产的转换（房地产用途的转换）一、房地产的转换形式及转换日自用房地产转为投资性房地产投资性房地产转为自用房地产存货房地产转为投资性房地产投资性房地产转为存货房地产二、房地产转换的会计处理存货房地产和投资性房地产之间的转换比照上述分录进行处理。【例题单选题】甲公司 201 年至 204 年发生以下交易或事项：201 年 12 月 31 日购入一栋办公楼，实际取得成本为 3 000 万元。该办公楼预计使用年限为 20 年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，204 年 6 月 30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开

2、始日为协议签订日，租期 2 年，年公楼的公允价值为 2 800 万元。l50 万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。204 年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为 2 200 万元。成本模式下的转换的处理公允价值模式下转换的处理自用房地产转为投资性房地产自用房地产转为投资性房地产账面价值转换：借：投资性房地产（原账面余额）累计折旧（）累计摊销（地产）固定资产或无形资产减值准备贷：固定资产或无形资产（原账面余额）投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备借：投资性房地产成本（转换日公允价值）累计摊销（）累计折旧（地产）固

3、定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（借方差额）贷：固定资产或无形资产（原账面余额） 资本公积其他资本公积（贷方差额）投资性房地产转为自用房地产投资性房地产转为自用房地产账面价值转换：借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧累计摊销固定资产或无形资产减值准备借：固定资产或无形资产（转换日公允价值）公允价值变动损益（借方差额）贷：投资性房地产成本公允价值变动 公允价值变动损益（贷方差额）要求：根据上述资料，关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是( A.出租办公楼应于 204 年计提折旧 150 万元B.出租办公

4、楼应于租赁期开始日确认资本公积 l75 万元).C.出租办公楼应于租赁期开始日按其3 000 万元确认为投资性房地产D.上述交易或事项对甲公司 20X4 年度营业利润的影响金额是-675 万元【】B】204 年应计提的折旧=3 000/206/12=75（万元），选项 A 错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/202.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项 C 错误；应确认的资本公积=2 800-2 625=175（万元），选项 B 正确；选项 D；上述交易对 204 年度营业利润的影响=-75

5、+150/2+（2200-2800）=-600（万元），选项 D 错误。账务处理：借：用75（减少营业利润）75贷：累计折旧转换日：借：投资性房地产成本累计折旧贷：固定资产资本公积期末公允价值变动： 借：公允价值变动损益贷：投资性房地产公允价值变动28003753000175600（减少营业利润）600收入借：;存款7575（增加营业利润）与投资性房地产有关的后续支出贷：其他业务收入问题 006一、资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本，如何处理不必掌握。二、费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当

6、在发生时计入当期损益（其他业务成本/主营业务成本）借：其他业务成本/主营业务成本贷：存款等问题 007投资性房地产的处置（日常活动）当投资性房地产被处置，或者当终止确认该项投资性房地产。一、采用成本模式计量时退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应处置投资性房地产时，应按实际收到的金额：借：存款贷：其他业务收入结转投资性房地产的账面价值：借：其他业务成本（账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（账面余额）【提示】处置投资性房地产与处置固定资产、无形资产的处理不同，处置固定资产、无形资产属于非日常活动，处置净损益计入营业外收支；处置投资性房地产属于企业的

7、日常活动，通过其他业务收入/主营业务收入、其他业务成本/主营业务成本进行核算。二、采用公允价值模式计量时处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额，借记“存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目；按其成本，贷记“投资性房地产成本”科目；按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目。同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。【案例 1】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为 400 万元，乙公司已用

8、存款付清。假设这栋写字楼原采用公允模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为 200 万元，公允价值变动 50 万元（借方），不考虑相关税费。要求：根据上述资料作出相关的处理。【】假定 2010 年通过购入取得的账务处理：借：投资性房地产成本200200贷：存款2010 年期末：借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益5050（未实现）2010 年期末资产负债表列示的投资性房地产为 250 万元。2010 年利润表影响当期损益（利润总额）的金额为 50 万元。假定 2011 年出售，甲公司的账务处理如下：借：存款400400250200505050贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房

9、地产成本公允价值变动借：公允价值变动损益贷：其他业务成本2011 年利润表中的营业收入为 400 万元；2011 年利润表中的营业成本为 250-50=200（万元）；影响 2011 年利润表当期损益（利润总额）的金额=400-250+50-50=150（万元）。【案例 2】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为 400 万元，乙公司已用存款付清。假设这栋写字楼是由一项自用的固定资产转为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换时，该项固定资产的账面为 250 万元，已计提折旧 50 万元，未计提减值准备，转换日的公允价值为 250

10、 万元；转换之后经过一段时间将其出售。不考虑相关税费。要求：作出甲公司的账务处理。【】假定转换为投资性房地产的时间为 2010 年年末：借：投资性房地产成本累计折旧贷：固定资产资本公积其他资本公积2505025050（计入所有者权益的利得）2010 年年末资产负债表中列示的投资性房地产为 250 万元；影响 2010 年利润表中当期损益（利润总额）的金额为 0 万元。2011 年出售：借：存款4004002502505050贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本 借：资本公积其他资本公积贷：其他业务成本2011 年利润表列示的营业收入为 400 万元；2011 年利润表列示的营业

11、成本为 200 万元；影响 2011 年利润表当期损益（利润总额）的金额=400-250+50=200（万元）。【例题单选题】2011 年 2 月 5 日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2011 年 2 月 10 日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为 3 200 万元，已计提折旧为 2 100 万元，未计提减值准备，公允价值为 2 400 万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2011 年 2 月 20 日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自 2011 年 3 月 1日起 2 年，年

12、为 360 万元。办公楼 2011 年 12 月 31 日的公允价值为 2 600 万元，2012 年 12 月 31 日的公允价值为2 640 万元。2013 年 3 月 1 日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款 2 800 万元。要求：根据上述资料，计算甲公司 2013 年度因出售办公楼而应确认的当期损益金额是()万元。 A.160 B.400C.1D.1【460700】C】因出售办公楼应确认的损益金额=2 800-2 640-（3 200-2 100）=1 460（万元）。这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入资本公积的金额结转到当期损益。出售的账务处理:借：存款2800280026402400240贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动借：公允价值变动损益贷：其他业务成本借：资本公积其他资本公积贷：其他业务成本24024013001300【总结】固定资产、无形资产、投资性房地产相关损益核算总结：本讲小结投资性房地产的内容；投资性房地产的计量；投资性房地产的处置与投资性房地产和固定资产、无形资产的核算比较。类型交 易处理营业税日常1.无形资产出租其他业务收入（影响营业利润）营业税金及附加（影响营业利润）2.固定资产出租（不动产出租）其他业务收入（影响营业利润）营业税金及附加（影响营业利润）日常