洛阳碧水阳城策划全案模板

1、洛阳碧水阳城策划全案第一章项目分析、项目用地周边环境分析1、项目土地概况本地块位于洛阳市北入口城郊结合部位。纱厂路立交桥以北, 机场路南端。该项目背靠中建二局二公司家属院，紧邻防洪渠，毗 邻机场路，东面为烈士陵园及铁道部隧道局家属区，南面为史家屯 村。地块呈不规则梯形状，占地37032 m2,建设用地31424 m2,规划 绿地11350 m,机场路全项目用地间为30米宽的绿化带。本项目 位置四通八达，向北直行即达牡丹园和机场,向南即到纱厂路立交 桥，地理位置优越。2、项目周边环境状况本地块地处邙山，周围无大型工厂，无工业废气、废水污染的 担忧,空气质量优良。附近虽有黎明化工研究院，但其业务主

2、要以 设计研究为主，不会对居民健康带来危害。位于本项目对面的烈士 陵园环境幽静，空气清新,已成为附近居民晨练的最佳去处。项当 前面的规划绿地对提升项目的品质有很好的促进作用。唯一不足 的是紧邻的防洪渠河道堵塞、垃圾成堆，渠水断流,可是防洪渠的 治理工作已纳入市政规划,不会对项目构成威胁。由于本地块周边 大多为居民区，只有东侧机场路的车辆有些噪音，因此噪音污染不 重,由于本地块地处城郊结合处，周围安防设施就少，人文环境弱， 但由于近期中心血站的兴建，以及机场路两侧绿化的治理,还有郊 区房地产开发公司的碧云小区的待建，社会治安和居住环境都会得 到近一步改进。3、项目用地周边市政配套设施状况虽然项目

3、周围有二局二公司家属院这样大型的住宅区，但其 完善的社区服务一般设在小区内,而且服务对象是本单位居民，一 般不对外服务。史家屯周围虽有医院、饭店、超市等设施，但规 模一般不大，档次也不是很高，服务面也不全。稍远一点有几座大 型批发市场:食品城、图书城以及锦远商贸城。文化教育方面有 市警校、市卫校、二局二公司中小学。医疗卫生方面有二局二公 司医院的隧道局中心医院。但娱乐设施、运动场所、生活服务等 设施欠缺。二、区域房地产市场现状及发展趋势1、区域房地产市场概况项目所在区域现有楼盘近十家，其中经济适用房一家,其余均 为低档商品住宅，随着该地区房地产市场规模的扩大,楼盘的不断 增加，以及周围生活环境

4、、自然环境污染状况和教育条件的改进， 选择在该地区置业的消费群体也会相应地增加。因此，选择在该地 区做项目，其前景和市场潜力都是比较广阔的。2、区域竞争楼盘分析从该地区住宅情况来看，建筑形式均为多层商品住宅,价格在 9801200元面的项目较多,如:三鑫小区、润鑫嘉园等。本项目 的直接竞争楼盘是美好家园（其绿化率达到36%以上），当前正在 进行地基处理，销售方面已经开始内部认购，其价位及市场定位经 调查暂无确定，但其规划布置上看与本项目相差无已。要在此基础 上抢占市场，只能在物业配套、物业管理、营销推广上加大力 度。另外，位于建华玻璃厂附近,占地近70亩的”润鑫嘉园”与聚 客隆家电市场对面的”

5、三鑫小区”将会使本项目丢失一部份客 源。3、区域住宅总体供求现状据调查，该区域购房阶层主要以中青年为主。3050岁的市民 欲购房者占总数的35% ,其中,二次置业者群，占55%。该地区房 地产市场上无适合的商品住宅，也没有一个在楼盘品质、户型设 计、物业配套、绿化、景观等各方面都有较高标准的楼盘项 目。因此，市场供给情况与市场需求不相符。另外，项目所在地房 地产市场属于未被大量开发的地段，有很乐观的市场消费潜力等待 被发掘。调查结果表明，项目所在地有很强烈的房地产消费倾向。三、土地SWOT分析1、项目地块的优势A、项目地段位于郊区，环境幽静、空气清新，适合发展居住小 区。B、该区当前无大的开发

6、商进驻。C、项目周边在建项目较多,会造成周边土地大幅增值。项目推广时应宣传项目的增值作用，形成分期开发、初期低 价入市思路，形成增值空间，营造小区人气，后期逐渐价格攀升，随 项目自身条件的日益完备，以及各方面的进一步到位而增加价格， 以拉动二期销售。2、项目地块的劣势A、项目地周围配套设施不足，会对生活带来不便。B、项目地段仅有51路公共汽车经过，交通有待进一步改进，随着项目的规模发展，应设置一条专线直通火车站。C、项目毗邻防洪渠，政府在近期内不会有大的动作对其进行治 理，会给项目造成一定的负面影响。D、邙岭立交桥全项目所在地，坡度较大。E、项目在市民心中属偏远地段,难以吸引市场关注。F、缺乏

7、明显的景观环境优势。G、消费者有”生在苏杭，葬在北邙”的心理阴影。3、项目地块的机会点A、洛阳市的房地产开发不充分，营销手段相对落后。B、洛阳市的二手房市场激活蓄势待发。C、该区域的地价，造价较低，有利于开发企业的成本控制。F、自然环境有拓展空间，周边各物业的完善将带来土地升值空间。E、该区域无水准较高的住宅，居民选择空间较小，决定了该地 块成为安居置业的首选,房地产需求量将逐步增长。G、附近几大商贸城的商户将是一大客源群。H、迎合市民”返璞归真”向往田园生活的追求。4、项目地块的威胁及困难点。A、区位条件不佳。B、市政基础设施较差，将导致工程费用加大，建筑费用成本上升。C、区域内房地产市场远

8、未形成热烈互动的局面。D、开发公司的知名度不高，没有形成品牌效应。E、项目位于城郊结合部,社会治安有待改进。第二章项目定位一、市场分析1、区域整体市场特点洛阳房地产市场在房改政策落实、银行按揭放宽的影响下, 呈现异常火爆的势头，市场出现了明显变化。A、地段不再是居民置业考虑的主要因素。B、居民购房呈现出对新颖的小区景观、环境和优惠价格的关注程度已超过了对原有生活方式追求的趋势。C、换房者和二次置业者成为主要的购买群体。以上变化表明洛阳房地产市场已由传统的计划经济格局向新 兴的市场经济格局转变。这一转变的明显特点是购买群体由以首 次置业为主转变为以二次置业为主。而新格局的发展特征是由新 颖时尚的

9、高品质楼盘引领市场潮流的展。2、新兴市场的发展规律根据”华亨策划”实际操作经验，新兴市场一般具有以下特点：A、I日有市场沉积了足够的购买力后突然启动B、市场的启动是由高品质、高价位的楼盘带动的。C、市场的发展是由新颖时尚的楼盘引领潮流的。D、市场的高速增长一般维持2一3年,在市场整体素质提高 后进入平稳发展期。E、不断创新的宣传推广手段是维持市场热度，促进市场高 速增长的重要基础。在新兴的市场中，只有具备创新概 念的高品质楼盘才能迅速得到市场的追捧，取得理想的 业绩。因此，华亨策划认为本项目必须在不断创新中抢 得市场先机，出奇制胜，否则将难以在众多竞争对手中脱 颖而出。3、竞争环境分析从去年及今年一季度的情况，能够预测住宅供