房地产公司五金皮革物流中心项目申请报告+申请报告

1、总论项目名称及承办单位项目名称：河北白沟五金皮革物流中心项目项目承办单位： xxx 房地产开发有限公司法人代表： xxx企业性质： xx项目承办单位概况xxx 房地产开发有限公司成立于 2001 年 5 月，注册资金 1 亿元。下辖 xxx 铁中汇贸易有限公司、 xxxx 国际物业管理公司、 xxx 房地产经纪有限公 司、 xx 市金地装饰装潢有限责任公司和销售公司等众多企业，是一家集地 产开发、房屋建筑、内外装修、建材经营于一体的大型房地产开发公司。公 司现有学士学历 80 人、硕士学历 20 人、博士学历 3 人，一级注册建筑师 和一级注册结构师数名， 是拥有一批丰富开发经验的精英团队。

2、该公司传承 中国建筑艺术精华，融入世界先进人居理念，打造了一大批现代艺术精品， 曾在北京先后完成国际智能商务中心、 五星级酒店、国际酒店式公寓、 市中 心罕见 6 万平米坡地景观公园等经典建筑， 是一家颇具实力的著名房地产开 发企业。研究工作依据和范围1.3.1 编制依据1）国家现行的有关政策、法规。2）项目建设企业提供的基础数据资料。研究工作范围本报告重点对项目建设的必要性、 市场预测与建设方案、 投资估算、 经济评价、风险防范等方面进行分析。项目概况1.4.1 建设规模1）规划总用地面积： 300 亩。2）总建筑面积：200000 m2o3）建筑结构 :主体二层，局部三层的结构设计，为混凝

3、土框架结构。4）商位数量：设计面积大小不等的商铺 1200 套。建设期本项目建设期为 2 年。商业模式将面积大小不等的 1200 套商铺以租赁方式招商，整套、或拆套出租均可，优先整套出租。1.5 项目总投资本项目总投资为 40000 万元，其中固定资产投资 39520 万元，流动资金 480 万元1.6 结论该项目全部投资静态回收期为： 6.12 年（含建设期 2 年），投资利润率 为：24%，项目净现值（NPV ,15% ）为:548万元，内部收益率（IRR）为: 15.59% ，可见该项目经济上是可行的。该项目可直接和间接提供 3500 余个就业岗位, 直接或间接拉动当地经 济的快速增长,

4、故该项目经济效益和社会效益显著,是可行的。项目背景与建设必要性项目背景白沟是中国北方著名商镇,位于“京津冀经济圈”的核心地区,北距北京102 公里,东至天津 108 公里,南到保定 62 公里。白沟总面积 54.5 平方 公里,其中,建成区面积 18 平方公里。辖 33 个村街,人口近 13 万人,日 客流量达 25 万人。2008 年,全镇社会总产值全年完成 107.5 亿元,同比增 长 32.8% ；市场成交额全年完成 258 亿元,同比增长 25 % ；固定资产投资 全年完成 14.5 亿元,同比增长 32 % ；财政收入全年完成 1.5 亿元,同比增 长 23%；农民人均纯收入全年完成

5、 9702 元,同比增长 5%。近年来,白沟 先后被国家发改委等 11 部委确定为“全国小城镇发展改革试点镇”,被国家建 设部命名为“全国小城镇建设示范镇”,被中央文明委命名为“全国创建文明村镇工作先进镇”，被联合国开发计划署命名为“中国可持续发展小城镇试点” 被中塑协命名为“中国合成革产销基地”，被中皮协授予“中国箱包之都”称号， 被中国世界贸易组织研究会授予“中国商贸名城”和“中国产业集群品牌 50 强”称号。白沟辖 33 个村街，总面积 54.5 平方公里，镇区面积 16 平方公里， 人口 10 万多人。白沟基础设施完备。建有两所中学， 20 所小学，有 110 千伏变电站一 座，日供水

6、能力 1.2 万吨的自来水厂一座，大型污水处理场一座，有 5 万门 装机容量的程控机房， 两家较有规模的医院， 有200 多条运输线路，日800 辆次的货运和客运车辆通往全国 1000 多个县级以上城市，投资 2850 万元 的物流中心即将投入运营， 有投资 6000 万元建起的白沟四星级坤源大酒店、 投资 1200 万元建起的贵宾楼和众多服务水准较高的宾馆饭店， 有投资 5000 万元的文化广场，有占地 200 亩的白沟公园。白沟经过 30 年来的探索与发展，创造出了“小商品、大市场”；“小企业、 大产业”；“小资本、大集聚；”“小投资、大建设；”“小政府、大社会；”“小城镇、大 作为”的社

7、会经济发展格局，白沟所形成的先市场，后商场，再工厂，再前 店后厂的经济发展新模式，向全社会展示了“新白沟”的无限生机与活力。现在的白沟有 150 家规模企业、 800 多家个体加工户， 年产箱包 1.5 亿 只，吸引了国内外近 7000 个品牌入驻，上市商品达 80 个大类， 100 多万 个品种。白沟注册商标近 1300 个，箱包产品拥有了 3 个真皮标志， 9 个省 级名牌。 仅北京市场上的各种箱包中， 80% 以上都是由白沟生产制造， 多数 由北京的批发市场从白沟批发，然后在北京进行销售。2.2 项目建设必要性现有河北白沟五金皮革城，于 2004 年 5 月 28 日投入运营，是省级建

8、设的重点工程， 是一个以经营五金饰件、 皮革、辅料及缝纫设备为主的大型 原材料市场。商城建筑面积 10 万平方米，总投资 1.2 亿元，共有商位 512 家，经营着 1061 个品牌共 11500 种商品。随着河北白沟五金皮革城近几年招商工作的完成，全国近 90% 以上的 人造革生产厂家和五金饰件生产厂家在白沟设立了直销处和代销点， 货品远 销中国东北、华北、西北的广大地区。特别是缝纫设备市场整体迁入后，进 一步增强了市场的发展后劲，确立了市场在中国北方同类市场中的主导地 位，2008年市场成交额已超过 38亿元。然而， 2009 年以来，我国经济率 先渡过金融危机困境， 已出现明显复苏的迹象

9、， 白沟市场也同我国宏观经济 一样，呈现出逐步向好的势头， 现有河北白沟五金皮革城的商铺及摊位已明 显不能满足市场的需求， 具体表现在： 商铺及摊位的使用权转让、 转租价格 不断上升， 商铺及摊位的需求旺盛； 现有商铺的功能分区不清晰， 物流管理 不能发挥应有效益， 故亟待建设具有加工、 仓储、 销售于一体的现代化物流 中心。河北白沟五金皮革物流中心项目的建设正是满足日益增长的商铺需 求、完善现有白沟市场功能的重大项目，为实现“建设以现代商贸、物流、 轻工业、旅游、休闲为主的北方著名商埠、京南陆港物流区、轻工业制造基 地和旅游休闲产业带”的战略目标做出贡献，为壮大区域经济做出贡献。市场预测中国

10、皮革行业涵盖了制革、制鞋、皮衣、皮件、毛皮及其制品等主体行 业，以及皮革化工、皮革五金、皮革机械、辅料等配套行业。产业链完整， 上下游关联度高，集创汇、富民、就业为一体。改革开放以来，我国制革行 业得到快速发展， 生产规模扩大， 产量增长，技术进步加快， 产品质量提高， 涌现出一批具有国际竞争力的企业。 在过去三十年的快速发展中， 中国皮革 产业创造了世界皮革生产大国的骄人业绩。中国皮革服装产量位居世界第 一，出口创汇额占世界皮革产品出口创汇额的 34% ；与此同时，中国市场 亦成为世界皮革服装两大市场之一。 伴随世界经济格局的调整， 未来五、 六 年间，全球皮革产业格局也会发生相应的变化。

11、中国皮革行业唯有研究新形 势、解决新问题，才可能实现新发展。人造革合成革实现了又好又快发展， 经济总量实现突破性增长。 我国人 造革合成革行业在“九五”期间年产量始终徘徊在 50 多万吨，进入“十五”突破 了 100 万吨，“十一五”以来再次突破150 万吨，每三年增长 50 多万吨，工 业总产值突破 500 亿，销售收入 492 亿元，保持了又好又快健康发展的局 面。2007 年规模以上企业的产品产量为 167.5 万吨，比 2006 年增长 21% ， 净增加 31.5 万吨，其中人造革 105 万吨，增长 26% ，合成革 62.5 万吨， 增长 19% 。人造革与合成革企业占塑料制品行

12、业销售收入的 6.4%，在全国 轻工业制品行业中的年均增速位居前列。 2008 年的产量已经为加人世贸组 织前一年产量的 3 倍，由人世前平均增长速度 2%达到入世后的 21% 。2009 年，国务院常务会议审议并原则通过轻工业振兴规划，皮革等十 大行业被列为轻工业振兴重点。规划要求，到 2010 年，使轻工重点行业结 构调整和产业升级取得明显成效。 内销企业， 尤其是那些走时尚化、 品牌化 道路的企业， 受金融风暴的冲击明显小于外销企业； 在外销企业中， 走高端 道路的企业受到的冲击明显小于低端企业。 这给皮具行业一个启示： 要真正 实现振兴， 就必须对旧的发展模式进行彻底革命， 拿出变革的

13、信心和勇气来 做自己的知名品牌。 目前，意识到品牌价值、 致力于打造自己品牌的皮具厂 商已经开始增多。 做外销的开始创品牌启动国内市场， 做国内批发的希望改 变经营方式做专卖。目前全国 90% 以上的人造革生产厂家和五金饰件生产厂家均在白沟设 立了直销处和代销点 ,其中的 30% 为直销处， 70%为代销点。金融危机过后， 已有许多厂家开始寻求在白沟设立销售机构， 变代销为直营， 加上剩余 10% 的未进入厂家以及新增生产厂商， 预计未来 3 年将有近 1800 余家厂商进驻 的愿望，所以河北白沟五金皮革物流中心项目的市场前景是很广阔的4项目规划设计4.1规划目标近年来，白沟正以“四个中心”为

14、最高目标，努力打造：全球商品采购中 心，建设“中国商贸名城”全球箱包制造中心，建设“中国箱包之都”；全球旅 游文化中心，建设“中国旅游购物天堂”；京南卫星城，建设保东次中心城市。 本项目将紧紧围绕“四个中心”目标，建设集加工、仓储、销售为一体的综合 性五金皮革物流中心。建成后，河北白沟五金皮革 物流中心将成为代表我国人造 革、合成革及皮革五金行业最先 进制造水平、最高效物流管理的 标志性项目，为提升白沟在全国 小商品市场的竞争力，乃至为“建 设以现代商贸、物流、轻工业、旅游、休闲为主的北方著名商埠、京南陆港 物流区、轻工业制造基地和旅游休闲产业带奠定坚实的基础。4.2总体布局该拟建项目总体上分

15、三大功能区域，分别是:(1 )皮革精品展示区设计面积大小不等的精品屋 850 套（2）皮革五金销售区。设计面积大小不等的精品屋 347 套。（3）生活休闲区。 设计有集餐饮、休闲、娱乐于一体的酒吧、茶楼和商务中心各 1 套。4.3 主要建筑4.3.1 皮革精品展示区占地面积约 140000 平方米，折合 210 亩，总建筑面积 140000 平方米， 全部为钢筋混凝土结构。4.3.2 皮革五金销售区占地面积约 56700 平方米，折合 85 亩，总建筑面积 56000 平方米， 全部为钢筋混凝土结构。生活休闲区占地面积约 3340 平方米，折合 5 亩，总建筑面积 4000 平方米全部为 钢筋

16、混凝土结构。项目进度与计划安排项目实施总进度计划该项目计划二年建成运营， 2010 年 5 月份开始， 2012 年 4 月竣工。项目实施分步计划（1）筹建准备阶段计划2010 年 5月6 月完成前期准备工作2010 年 6月7 月完成初步设计及审批2010 年 7月8 月完成施工图设计（2）工程施工阶段2010 年 8月 2012 年 3月进行土建施工、装修及安装。（3）竣工验收阶段2012 年 3月 2012 年 4月完成竣工验收。（4）试运营及运营阶段2012 年4月 2012 年5月试运营；2012 年6月进入正式运营状态。节能与环保必要性能源是经济发展的基础， 节约能源是我国一项长期

17、的战略任务。 现在我 国能源利用率很低， 能源消耗指标都很高， 按产值计算， 能源水平是世界发 达国家的 3-4 倍，节约能源不仅极其必要，而且潜力很大。因此，项目应采 用新技术、 新设备、新材料，以达到最少的能源消耗， 获得最大的经济效益。节约原则在工程设计中，制定各专业设计方案时，应遵守以下原则：1）认真贯彻国家和行业节能规范，做到合理利用和节约使用能源。2）采用先进的节能仪表，加强能源计量和管理。3）设置能源检测仪表，加强能源计量和管理。节能措施1）各类设备均是同类品种效率较高、较先进机型，自控水平较高，节能显著。2）总图布置上力求紧凑，按物料流向布置，缩短储运距离，尽量避免 大量物品的

18、二次搬运，减少人力、物力消耗。3）采用新型节能变压器和配电、电控设备，实行节能运行。4）生活设施如办公楼、宿舍均按节能建筑设计。5）实行科学管理，水、点、汽等全部装有计量仪表测控，实行单位经 济核算制。6）采用高质量电气设备，杜绝质量事故，保证安全供电、节约用电，稳定生产。环境保护项目依据的规定和标准1）中华人民共和国国务院第 153 号令建设项目环境保护管理条例2）河北省第八届人大常委会公告第 80 号河北省建设项目环境保护管理条例3）环境空气质量标准 （GB3095-1996）4）工业企业设计卫生标准 （TJ36-79 ）5）污水综合排放标准 （GB8978-1996 ）6）工业企业厂界噪

19、声标准 （GB12348-90）7）大气污染综合排放标准 （GB16297-1996）保护措施本项目无废水、 废气排出。 只有生活污水， 通过化粪池排入工业园区市 政污水管网， 由工业园区污水处理厂统一处理。 对本项目产生的噪声， 采取 以下治理措施：1）噪声设备采用消声设施，厂房内墙体采用消声结构处理。2）建筑上采取隔音、吸音措施，防止噪声大量外传。3）大功率、震动大的设备，装在独立基础上，并设减震设施。职业安全卫生与消防设计标准本项目依据下列规定和标准进行设计 :1）工业企业设计卫生标准 （TJ36-79 ）2）建筑设计防火规范（GBJ16-87 ） （2001年版）3）工业企业采光设计标

20、准 （GB50033-91 ）4）工业企业照明设计标准 （GB50034-91 ）5）工业企业噪声控制设计规范 （GBJ87-85）6）建筑物防雷设计规范 （ GB5005-94 ）7）生产设备安全卫生设计总则 （ GB5083-85 ）8）建筑灭火配置设计规范 （GBJ140-90 ）安全、卫生、防护主要措施1）建筑结构设计按 8 度地震烈度设防。2）配置相应的劳动保护用品。3）严格执行操作规程，加强安全教育，作好安全管理工作。4）低压电气设置均采用接零保护。6）考虑劳动保护措施，每个营业房设通风和空调设施。8.3 消防9.3.1 编制依据1）建筑工程消防监督审核管理规定2）建筑设计防火规范

21、（GBJ16-87 ） （2001年修订本）3）建筑灭火器配置设计规范 （GB50166-92 ）9.3.2 措施1 ）本项目消防设计执行有关规范和标准。2）各建筑物之间应保证足够的防火间距，并形成环形消防通道。主要 营业单元的危险性为二级丙类。3）设置消防水管网和消防栓。 室外消防采用低压消防， 控制半径按 100 米计。4）为便于及时扑救火灾，营业房、库房等均配置手提式干粉及泡沫灭火器。5）工业园配有专职消防人员，统一处理火警。9组织机构与人力资源配置9.1企业组织机构该企业为股份制企业，实行现代股份制企业管理模式，实行董事会领导 下的总经理负责制。设总经理一名，副总经理两名。下设综合部、

22、财务部、 物业管理部、经营部和后勤保障部等五个科室。9.2劳动定员本项目需员工为320人，人员分配见表9-1。表9-1劳动定员表序部门管理人员技术人员其他小计1综合部10010202财务部50053物业管理部10451552104经营部10015255后勤保障部505560合计40452353209.3职工来源与培训本项目所需人员全部面向社会进行招聘，并在上岗前由项目承建方组织1-2个月的岗前培训，经培训合格后，持证上岗。设备安装、调试，由设备供应商、专业安装公司负责，以确保项目的顺利实施10 总投资估算及资金筹措总投资估算10.1.1 固定资产投资估算10.1.1.1 土地费用估算按出让的方

23、式取得土地使用权，年限 40 年。该项目规划总用地面积 300 亩，据市场调查，目前白沟市场周边建设 用地出让价格约 18 25 万元，考虑各种税费后，土地出让金及税费按 30 万元/亩估算。该项目土地费用估算为：30万元/亩X300亩=9000万元。10.1.1.2建筑、设备及安装工程费用估算1 ）房屋建筑物该项目总建筑面积200000 ，按1200/川元估算。1200 元m X200000 m2 = 24000 万元2）设备购置费和安装工程费参照同类项目，按200元/m估算200 元/m X200000 m2 = 4000 万元施工前期工程费用估算主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、项

24、目申请报告、环评、水 文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的费用支出。按建安费的 1.5%估算。（24000 万元+ 4000 万元）X1.5% = 420 万元基础设施建设费用估算 是指建筑物两米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化道路、环卫设施等建设费用，以 及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。按建安费用的 2.5% 估算。（24000 万元 + 4000 万元）X2.5% = 700 万元建设单位管理费用估算是指建设企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费 用。按建安费用的 1.5%估算。（24000 万元+ 400

25、0 万元）X1.5% = 420 万元其他费用估算主要包括临时用地费、 工程造价咨询费、 工程招标代理费、 总承包管理 费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制 费、工程保险费等。按建安费用的 1.5%估算。（24000 万元+ 4000 万元）X1.5% = 420 万元10.1.1.7 不可预见费用估算按建安费用的 2%估算。（24000 万元+ 4000 万元）X2% = 560 万元固定资产投资估算额 =9000+24000+4000+420+700+420+420+560=39520 万元10.1.2 流动资金比照同类项目流动资金占用情况，本项目流动资金估算

26、为 480 万元。10.1.3 项目总投资项目总投资 =39520+480=40000 万元投资估算情况见附表 10-1资金筹措项目所需资金全部为自筹资金。11 财务评价根据国家计委建设部投资 2000530 号建设项目经济评价方法与参数 及现行的财税、货币政策等有关规定进行评价。基础数据11.1.1 项目财务评价的基本参数1）项目分析期 根据行业特点，项目分析定为 10 年（含建设期 2 年）。2）基准折现率 ic 参照同行业收益水平及现行银行贷款利率， 国债利率等并考虑一定的风 险因素，本项目基准收益率 ic 定为 15% 。11.1.2 营业收入1）商业模式本项目计划建设期为 2 年，建

27、设商铺 1200 套，平均每套建筑面积 165 平方米，辅助设施建筑面积 2000 平方米，总建筑面积 20 万平方米。精品屋全部用于出租，运营前期第一年出租率按70% ，第二年 90% ，第三年开始平稳运营期，实现 100%出租；租期 40 年。2）租赁费现有河北白沟五金皮革城的商铺出租价格平均为1.8元/m2.天，本项目保守估算：运营前期的两年内按 1.6元/m.天收取租赁费，第三年开始平稳 运营期按2元/川.天收取租赁费；每年按360天计算3）各年营业收入 营业收入估算情况见附表 11-1 。营业税及附加金营业税税率为 5% ，城建税税率为 5%，教育费附加为 4%，营业税金及 附加估算

28、情况见附表 11-1 。经营成本工资及福利费项目设计定员为 320 人，前 2 年职工平均工资、福利费及各种保险费 等标准为 3 万元/人年，以后各年为 5 万元/人年。折旧折旧按固定资产的不同类别分别计算， 房屋及构筑物按 40 年计提折旧； 机器、设备按 8 年计提折旧，残值率均按 0 计算，固定资产折旧计算见附 表 11-2 。修理费按固定资产折旧费的 10% 计算。期间费用：除职工薪酬以外的营业费用、管理费用均按营业收入的 2%估算。总成本费用估算见附表 11-3。11.1.5 所得税所得税率为 25% 。11.1.6 利润分配政策盈余公积按税后利润的 10% 计提；各年税后利润不做分

29、配。财务评价1） 财务现金流量表（全部投资）见附表 11-4 。根据该表计算以下财 务评价指标：所得税后：静态投资回收期T静=6.12年（含2年建设期），动态投资回 收期T动=9.94年（含2年建设期）；财务内部收益率（IRR ）为15.59 % , 财务净现值NPV （ic=15% ）为548万元，财务净现值大于零，说明该项目 在经济上是可行的。2）根据预计损益表：投资利润率二年均利润总额/总投资X1OO%=24%11.6 不确定性分析11.6.1 敏感性分析影响企业经济效益的主要因素有：营业收入、经营成本、投资等因素， 本项目就单因素变化情况下，对 IRR 的影响进行敏感性分析，见表 11

30、-1 。 计算结果表明营业收入的影响最为敏感，其次是经营成本，投资影响最小， 见图 1 1 - 1 。因此，企业在生产经营活动中应加强营销手段，以确保达到预 期的经济效益项目基本方案投资经营成本营业收入+ 10%-10%+10%-10%+10%-10%内部收益率（）15.591416.0913.6017.6018.812.10较基准方案增减（%）-1.59+ 1-1.99+2+3.21-3.49表 11-1财务敏感性分析表12 社会效益 图11-1 不确定因素变化图该项目建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，能够极大的促 进白沟小商品市场、白沟镇域经济的全面发展，对相关产业的发展也 能起到很大

31、的拉动作用；能为社会直接或间接提供就业岗位3500多个，社会效益明细。13 结论与建议通过对本项目的经济评价可看出，本项目具有一定的经济效益及 社会效益，具有较强的抗风险能力，项目建设是必要的、可行的，建 议尽快批准该项目的投资建设，使其尽早创造经济效益和社会效益。在项目建设过程中，应严格按工程计划进度施工，保证工期，项目建成 后，应大力抓好招商引资工作，使商铺出租率尽快达到预期水平。附表 10-1 投资估算与计划表附表 11-1 销售收入与销售税金及附加估算表附表 11-2 固定资产折旧计算表附表 11-3 总成本费用估算表附表 11-4 现金流量表（全部投资）附表 11-5 资产负债表附表 11-4 利润表附表 11-4 资金来源于运用表目录第一章 总 论 错误！未定义书签1.1 项目背景 错误！未定义书签。1.2 项目概况 错误！未定义书签。1.3 问题与建议 错误！未定义书签。第二章 市场预测 错误！未定义书签2.1 概述 错误！未定义书签。2.2 新型墙体材料市场现状 错误！未定义书签。2.3 新型墙体材料市场预测 错误！未定义书签。2.4 目标市场分析 错误！未定义书签。2.5 市场风险 错误！