招标及合同签订过程中的工程成本管理课件

1、工程招标及施工合同签订过程中的工程成本管理第一部分：工程招标工作节点及注意事项第二部分：工程合同签订工作节点及注意事项 第一部分：工程招标工作节点及注意事项 众所周知，建设项目招标是指招标人在发包工程项目前，按照公布的招标条件，公开或邀请投标人在接受招标要求的前提下前来投标，以便招标人从中择优选定中标人的一种交易行为。工程施工招标阶段是择优选择施工单位、有效控制工程成本的重要阶段。一个好的招投标既可以使得我们从众多的投标者中选择装备精良、技术过硬、管理水平高、社会信誉好、报价合理的优秀施工单位，又可以使得我们得到一个清晰、易操作的经济合同，为工程成本控制打下良好的基础。 一、招标计划 招标计划

2、是指为满足项目要求，设定招标工作目标，对招标阶段各项工作内容、人员、时间、保障措施等进行有序安排的科学管理活动。招标计划是招标阶段工作顺利开展的依据和保障，指导和推动招标工作的实施。招标计划应工作内容全面、时间安排合理、人员落实到位、保障措施得力。对于公开招标项目需充分考虑项目所在地的相关招标规范及程序要求。招标计划经项目公司评审确定后，各级人员应严格遵照执行。 如某项目因在招标前没有科学合理安排招标工作计划，导致总包工程招标持续半年才能完成，以致严重影响工程进度。 具体负责招标计划编制以及招标计划的推进执行； 2）根据项目特征、大小，结合项目工程进度计划，合理确定招投标方式和招标开始及完成的

3、时间节点； 3）分解招标的各阶段程序并保证每阶段时间的科学合理性。 二、市场调查 市场调查是招标阶段必不可少的环节，市场调查包括以下内容：施工单位情况（承包单位分布、实力、政府关系等）；招标政策要求；建筑材料情况（如钢筋、商品砼、砌体、砂石等价格及供应情况）；建筑用工情况（劳动力价格水平、素质 工作时间等）；当地计价规定（费率、利润水平等）； 类似项目情况（合约主要条款，如当地付款方式，其他特殊要求）等相关市场信息的调查。市场调查可采取与主管部门沟通了解、直接深入有形市场调查、借助监理咨询等业务单位了解等手段进行。全面真实的市场调查信息是为招标阶段及整个项目开发提供科学决策的重要依据。 三、招

4、标方式确定 招标方式分为公开招标和邀请招标。我公司通常采用邀请招标方式（国有资金控股项目除外）。招标阶段的特殊情况：1. 工程施工定向议标。受村民关系影响的前期土石方工程、 项目公司招标入围单位应从A、B级供方名册中挑选；如需挑选未合作过的供方入围投标，须经过项目公司按规程要求组织考察评价后，由集团公司总师办审核并经集团工程分管领导审批后进入C级供方后方能参与投标），每个标段均需要有不少于三家投标单位，每家均有足够的管理能力、技术能力和劳动力完成发包的工作内容，且至少有一家无本项目的施工经历，以便形成有效竞争。投标单位的确定是招标阶段及整个项目建设成功的重要前提条件之一。集团公司制定的合格供方

5、控制程序质量管理体系，从制度上根本保证了投标单位的质量。投标入围单位的审批流程与招标文 件审批流程相同，故二者可以同步走流程审批，以适当减少流程审批时间。 在选择投标入围单位时，需注意对未合作过的投标单位必须按规程考察合格后进入供方名单；投标入围单位数量需满足工程竞标要求，形成有效地竞争环境；同时对于已经是合格供方的单位及项目经理也应严格考察其投标意愿及同期承接能力。 1、如某项目景观工程分为两个标段，项目公司从合格供方中邀请了A、B、C三家单位同时对两个标段进行投标。因A单位报价远远高于B、C两家报价，故根据规程规定对A单位做最高标废标处理。在对B、 C两家单位询标时，明明是不合理的报价部分

6、， 这两家投标单位却不肯调整，甚至对付款、工期等主要商务条款也开始讨价还价。 本案例中，项目公司做法表面上看似乎符合一个标段至少三家投标单位的规程要求，但却是没有真正理解该规定的初衷，结果在招标工作中吃尽苦头不仅使成本控制难度加大，也为施工管理带来隐患。规程对投标单位数量做出硬性要求，目的是保证投标单位之间充分有效的竞争，使公司能从中优选出报价合理、综合素质强、配合良好的中标单位。本案例三家投标单位两个标段，再去除最高标一家单位，最终两家单位两个标段，谈何竞争？所以其结果是必然的。 很容易影响后续工程的投标热情，后续的招标工作日益艰难。在这种情况下，我个人认为项目公司成本管理人员尤其是成本部负

7、责人是应该明确表达自己的意见的，将情况罗列清楚，不能在流程中一味填写同意。你们在流程中填了同意说明你们对这样的现象是认可的，如果确实有特殊情况，也应该在流程意见中明确表达。 3、某项目精装修工程，项目公司在合格供方中邀请了三家与集团合作良好的投标单位参与投标。开标后发现投标书商务报价质量很差，不能满足评标要求，需大范围调整投标报价，增加了大量工作。后经项目公司进一步了解，该三家单位在集团其他项目 均有在建工程，且工程量已经饱和，已无相应实力再承接后续工程，导致此次招标失败，严重影响工程进度。选择口碑好信誉好的合格供方，看似很保险的做法，却也暗藏了危机。为了保证投标人的质量，集团出台合格供方的相

8、关规程和制度。在选择时还是要深入调查。 五、招标文件编制 招标文件作为招标阶段至项目实施全过程的纲领性文件，是整个项目在招投标阶段造价控制的关键。招标文件的条款需认真斟酌、措辞严谨、考虑周全，甚至对于招标文件表格的设置均需为后续的评标、询标及施工整个过程提供良好的支撑。 施工组织设计及企业施工业绩、措施费报价等其他相关指标进行综合评审，最终确定中标人的一种招标方式。采用费率招标时需要注意，在招标文件设立中必须明确定额套用标准，人工费是否调整、措施费如何计算，对在施工过程中可能会引起歧义的子目，包括有些定额明显高于或低于市场行情的子目，请投标单位另行报价，如墙面、天棚批腻子、防水材料、围护喷锚、

9、井点降水单价、打钢板桩等等，打桩工程如定额与市场的偏离与其他分部分项工程有明显的差异时，可以将打桩的费率与其他分部分项工程分别报费率；涉及措施的一些费用，譬如土方外运、塘渣换土垫层、大型机械进退场费、塔吊增加费、 超高增加费等宜让投标单位另行报价，能包干的就包干，不能包干的报综合单价，并明确工程量的计算方式。以上另行报价的明确不再套用定额及费率。 2工程量清单招标：是指按照国家有关部门统一的工程量清单计价规定，由招标人提供（模拟）工程量清单，投标人根据市场行情和本企业实际情况自主报价，经评审合理低价中标的工程成本计价模式。绿化工程要在施工图的深度和质量满足招标需要的前提下，采用工程量清单招标。

10、精装修工程、幕墙工程、门窗工程原则上均需采用工程量清单方式 招标。仅有少量样板房精装修的项目，可结合集团精装修框架协议的标准，结合当前市场行情确定计价标准。 （1）、招标编标统一口径作为招标文件的一部分，也是招标文件重要组成部分，编制工程量清单前，项目公司内部需要对施工图进行评审，对施工图中存在的问题，施工界面、做法明显不符合客观实际的均应在编标统一口径中明确进行修改，统一报价。对明确哪些材料甲供，哪些材料甲定乙供，对能定下品牌的尽量定品牌。为避免所报单一品牌在施工过程中抬价，可以同等档次选择二个以上品牌（必须保证均能满足公司的品质要求，尤其精装修工程），以供施工单位 报价。从而使招标结果与实

11、际更为接近，减少施工过程中的变更因素及签证的工作量。 （2）、工程量清单的编制需考虑评标工程的效率及施工过程中的可操作性，尤其是别墅景观工程，建安工程尽量按户型编制，景观工程按各幢号汇总后的数量编制，避免按单独按幢数编制工程量清单,精装修工程也是尽量按户型进行编制。 （3）、因施工图纸无法满足工程量清单招标要求已经几乎成为公司的客观事实，故存在不少按模拟工程量清单招标的工程现状，在编制模拟工程量清单时需特别注意，工程量清单数量及子目设置尽量接近客观事实；清单子目需为后续的 施工过程中的正常计价实施提供有力的支撑。 （4）、工程量清单编制时还需考虑后续成本分析报表等的所需编制，不要将工程量清单编

12、制与成本分析工作完全独立开来，以便于成本经济指标分析工作可以顺利展开。如地下室与上部分开；景观工程别墅工程庭院与公共景观分开，尤其绿化工程庭院与公共部位分开，并分别按乔木、灌木、草坪及其他分开，公共部分行道树分开，并分别明确乔木部分、灌木、草坪部分面积、行道树面积，到成本分析时就可以比较清晰地反映出相应的单方成本或每延米成本，为后续新开区块的成本估算 提供良好的成本数据支撑。这对别墅工程是很有意义的，因为别墅庭院绿化的乔、灌木面积大还是草坪面积大，差异是挺大的，不能笼统的按绿化面积单位考虑。桃花源目前基本这样操作，感觉效果还是比较好的。如果前面没有分开，到成本分析时再返过来这项工作，势必产生很

13、大工作量，影响工作效率。 （5）、因苗木的类型、品种繁多，同品种的苗木因其规格、姿态不同，市场报价也存在较大差距。因此在编制苗木工程量清单时，应注意：1）乔木及灌木规格划分应符合市场价格档位。如红枫设计图纸中地径为3cm-5cm，因3cm、5cm 3施工图预算招标：在施工图纸齐全、工期较短、变动小、计价依据充分的工程项目（如部分市政、消防等小工程），使用该方法能较准确合理地计算出工程成本。 在进行施工图预算招标时需要特别注意，需要对施工图进行仔细的评审，对施工范围及施工界面须由非常清晰的描述，对施工图存在不明确的因素应及时明确，甲供材料、甲定乙供材料描述清晰，避免变更过多，日后产生不必要的扯皮

14、，使预算招标的初衷无法正常实施。故对于施工图预算招标还是要非常谨慎的，确实可以包干的才采用施工图预算招标。（二）标段划分：标段的划分要根据工程的进度节点等要求划分大小相对合适的标段，适当减少分包单位，减少甲供材料类型，以调动施工单位的积极性以及减少在施工过程中的各类交叉索赔及责任界定等。（三）投标报价：投标报价条款是关键的实质性条款之一，必须表达准确。因招标计价方式不同，投标报价的具体要求有所不同，一般需明确以下事项： 1计价依据。如：定额套用版本，人材机计价标准等； 2报价组成。如：综合费率包括施工组织措施费、企业管理费、利润、工程保险、风险费等所有费用，仅规费和税金另计；（四）暂定价、甲供

15、材料： 1暂定价：由于设计深度、新材料新工艺要求、政策变化及工程实际情况等原因，部分材料品牌、规格、价格等在招标阶段难以确定，于是采用暂定价的方式。投标报价时要求投标人按招标人提供的暂定价报价，不能自行变更。一般以甲方采购的到工地供应价（即签证价），另加A%（以合同约定为准）的综合费率（含企业管理费、利润、采购保管费、现场搬运等所有的费用）作为结算价。暂定价的成本控制关键在价格签证阶段，签证前必须对当地市场价格进行深入细致的调查，尽量采用招标、竞争性谈判等手段货比三家，从根本上做到成本控制。 2甲供材料：是指招标人从材料质量和成本、效益角度出发，采取的一种管理手段。甲供材料以暂定价形式进入报价

16、，结算时工程甲供材料按发包人实际平均采购价计入结算，平均价与投标暂定价的差价部分，仅取税金。采保费按实供材料金额的B计取，超过应供量的超供部分不计；扣除甲供材料款时按实际平均采购价和实际供应量扣回，如实际供应量超过应供量（定额用量或投标分析用量）的，超过部分按采购的最高价扣回。 （五）付款方式、履约担保等 1付款方式、履约担保等条款属于商务实质性条款，需根据项目实际情况设定。集团各类项目的付款方式基本形成了一定的模式。 各项目根据财务状况、融资水平等实际情况予以综合考虑 2履约担保条款可以起两方面作用，一是履约担保作用，二是体现投标单位资金实力。履约保证金比例高或采取的是现金支票汇票方式的，投

17、标单位报价时则会多考虑其资金成本。集团项目一般约定履约保证金为合同总价的5%10%。 （六）质量、工期：按全要素成本管理的理论，质量、工期可以转化为成本不难理解。 打造精品工程是公司的重要发展战略，各项目公司应根据项目定位、规模和质量标准合理确定精品工程的质量等级目标，并合理确定奖罚比例。工程施工是按一定的规律和程序逐步展开的， 必须科学合理地安排工期予以保证。工期要求短，必然导致施工过程投入更多的人力物力，增加相应的措施费用。应结合项目销售及工程实际情况，参照集团基准工期表确定合理工期。 （七）分包工程：明确哪些专业工程分包，总包、分包以及各专业的工作界面划分，总包配合工作内容及总包配合费，

18、并一次性包干，结算不做调整。 （八）其他条款 招标文件中应尽量做到不留“活口”，可以一次性包干的尽量一次性包干，不能确定总价的必须明确结算原则，避免施工或结算过程中扯皮现象。目的是使工程成本可控，保证成本控制的 主动权。招标文件编制时，一定要考虑各种可能发生的情况尽量一一罗列清楚，并说明请投标方综合考虑各种费用并单独报价，若未报价，视作已包含在其他综合单价中或作为对业主的让利，避免施工过程中不必要的扯皮事项发生。 1、在招标文件编制过程中，要注意明确工程与总包、各专业、各分包单位之间的施工界面划分，避免不必要的真空地带。 如某项目精装修工程招标时，招标文件规定总包与精装修单位施工界面划分时明确

19、：总包负责配电箱体的预埋，精装修单位负责箱体后管线施工，未明确配电箱内开关、漏保等元器件的安装由谁施工，引起了不必要的歧义。建议加强界面划分的评审， 以免造成工作内容重复、缺漏项目。 2、在招标文件中请把施工合同全部附在后面，作为招标文件的组成部分，可以将各类条件均在合同中体现及明确，这为后续的施工合同签订带来太多的便利与好处，避免不必要的扯皮。 如几年前某项目精装修工程招标，分为三个标段，招标文件编制时就将施工合同除需等招标结果出来后才能明确的事项外，所有能明确的条件均在招标文件中明确，作为招标文件的组成部分要求投标人报价。经过评标、询标等过程，结果分别由三家投标单位中标承建该三个标段的装修

20、工程。待招标结束 后签订合同时，将询标纪要中中标单位承诺的及中标结果在合同中罗列出来，合同就基本完成了，但三家投标单位完全不习惯如此的做法，认为谈合同与招标是两回事，于是齐刷刷地将我们交给施工单位盖章的书面合同悄悄地修改了，结果当然被及时发现了，通过与各家中标单位的多次坚持原则的沟通，终于使施工单位接受了这样的做法，没有再另外洽谈合同的工作量。在这个案例中也同时提醒我们，在合同交施工单位盖章前先盖上我公司的骑缝章，使施工单位无法修改，以免不必要的检查工作量的发生。 3、招标文件描述需认真斟酌，做到措辞严谨、考虑周全，尽量不给施工过程中容易发生扯皮事项留下活口。 如某项目精装修招标时，特别约定精

21、装修范围内所有相关的开孔、开洞（含砼及钢筋砼面凿洞）、预留孔、检修口、开槽、检修门等费用请投标人自行计算，并单列纳入总报价，未在总报价中体现或不完全体现的，视作优惠或该项费用已含在总报价中。在工程施工时，精装单位曾多次要求对开孔、开洞费用进行签证，但鉴于上述约定，施工单位无漏洞可钻，进而无法办理相关签证。 4、在招标文件中设置有利于评标及施工过程中的表格也是非常必要的，譬如硬质景观工程，根据软件设置的信息往往不能完全满足我们评标所需要的信息，主材单价、含量、主材合价，铺装等 施工费用等信息不全但会导致我们的评标依据不足，需要我们自己再做表的话，工作量又很大，故建议增加该表格，让投标单位编制好，

22、便于评标工作一目了然，提高工作效率。 5、在招标文件中应有精装修项目要增加的验收标准约定。 在某精装修项目的施工过程中，装修施工单位以精装修和土建要求标准不同为理由，经常因在土建粉刷好的墙面上重复做粉刷、因门洞尺寸的不符合及墙体的偏差上报大量联系单。另外，由于总包在精装修阶段时人员已较少，不愿意整改，经常以精装修要求高为由拒绝配合。而且因为施工进度很紧， 在施工过程中来洽谈这些费用对我公司非常不利。建议在招标文件中对这些问题进行明确，在总包招标文件中增加墙体平直度及粉刷偏差值的控制要求，明确超过部分由承包方负责无偿返工，若承包方不积极配合的，发包方有权委托其他单位进行整改，费用按实际发生的整改

23、费用加20的管理费从承包方工程款中直接扣除。同时在精装修招标文件中增加“投标报价中，应包含因精装修标准高于土建标准而造成的墙体粉刷费用，应包含因总包门洞定位不够精确而造成的门洞修改费用（位移在10厘米以内）。 五、踏勘 现场踏勘是指投标人对项目实施现场的经济、地理、地质、气候等客观条件和环境进行的现场调查，以充分了解工地位置、情况、道路、储存空间、装卸限制、三通一平、当地的市政、市容、交通、治安、环保、环卫、城管、当地村民及任何其它足以影响承包价的情况，投标人根据现场踏勘情况，将预计费用综合考虑到投标报价中。任何因忽视或误解工地情况而导致的索赔将不获批准。明确踏勘条款是规避成本增加风险必不可少

24、的条款。 六、招标答疑 招标答疑是指招标文件发售后，招标人以书面形式对投标人提出的疑问进行答复的过程，招标答疑纪要 是招标文件的重要组成部分。投标人一般就招标文件条款、现场踏勘情况、施工图纸、工程量清单等不明确的内容提出疑问，招标人对投标人提出的疑问予以澄清，这些内容都会成为影响报价的重要因素，应认真对待。 七、评标 评标是对所有的投标书进行审查和评比的过程。是非常严肃的技术性和经济性相结合的过程。评标小组（招标工作小组）应本着公平公正、实事求是的投标单位工作 态度严格把关。集团项目一般采取综合评估法，招标工作小组将对投标报价、施工组织设计、企业的信誉、项目管理班子的业绩和实力等进行综合评比，

25、根据评比结果向招标领导小组提交评标报告，并推荐合格的中标候选人。在保证工程质量、工期等各方面满足工程要求的前提下，以合理低价中标。 评标分为符合性评审、技术标评审和商务标评审。应保证评标工作的时间充分性，对各项评审内容应深入细致，评审到位。 1、在工程开标之前，编制参考标底还是很有必要的， 有利于后续的评标工作，及时发现问题。 如某建安工程当初在招标办直接招标，因有二层地下室，故采用综合评估法确定中标单位，这种评标方法，一般情况下为次低价中标。结果在开标时发现，最低价与次低价相差750万元，因在招标办开标后直接封存，下午即公开评标，根本没时间对各标书进行分析，项目公司领导也很着急，但没有依据，

26、也担心最低价做不下来。因做过标底，在心里已有心理价位，故在招标办第一时间告诉项目公司领导，最低价与我们的心理价位比较接近，完全可以正常施工。后经了解，原应该属于次低价的 那家因一个子目小数点错误导致成为最高价，从而失去了中标资格，而750万元 差距实际上是最低价与第三报价间的差异。了解了这个情况后，项目公司领导迅速与集团公司相关职能部门及领导汇报讨论后作出决定，下午评标时废除本次招标结果，由最低价那家单位作为内部招标的中标单位，重新走政府招标流程，直接为公司节省750万元，该工程在施工过程中还是比较顺畅的，施工单位也表示还是有利润的。 2、在评标时需要注意：1）符合性检查，检查投标单位的标书编

27、制格式等是否响应招标文件的要求；2）检查投标单位是否按招标文件工程量清单数量及格式顺序报价；3）工期 是否满足招标文件要求；4）企业的信用及业绩如何；5）质量承诺是否能满足招标文件要求；6）施工方案是否先进合理；7）是否存在不平衡报价；8)人工单价及含量是否符合当地市场行情；9)综合单价中的综合取费基数及费率标准是否符合市场行情；10)规费是否不必交纳而需要取消；11)各类措施费用计取是否合理，是否符合投标文件技术标中的技术、施工措施；12)投标函及承诺中是否夹杂着其他不符合招标文件的信息；13)其他是否存在容易忽略但却又可能会引起施工过程中歧义、扯皮的词汇。如招标文件约定的履约保证金的交纳费

28、率及时间经常发现有 投标单位在报价时悄悄修改。 3、商务标评标建议采用电子表格的形式，可以达到一目了然的作用，非常直观，还可以对符合性检查很容易可以检查出来。 4、评标时还需认真对商务标报价进行分析，最低价未必就是市场合理价，如某项目干挂花岗岩幕墙工程，采用工程量清单报价方式招标，邀请了五家投标单位投标。项目公司经评标后，拟确定最低报价单位中标，然后将决标情况汇报集团公司。集团公司审核并分析比较后，发现该中标价已高出同期市场价格20%，后经项目公司与该拟中标单位进一步 商谈，最终价格调整至市场合理价格，有效控制了成本。 本工程因工期紧张、人员紧缺等实际情况，造成评标工作不够细致全面，以致评标结

29、果与实际市场行情产生较大的偏离。因此：1）合理安排评标时间，保证评标工作时间的充分是保证评标质量的前提；2）评标时不能简单地依据“最低投标价”确定中标单位，应分析报价的合理性，是否符合市场行情，是否体现投标单位实力，是否符合本项目特征等情况；3）有条件的项目，在评标前编制标底或确定投标控制价，做到心中有底。4）合理利用资源，多了解 其他相关项目的行情，为合理确定中标价提供有力依据。5）评标时不仅要看投标报价，更要审核综合单价分析明细表中的组成。 5、某项目公司中式别墅硬质景观工程，邀请了三家投标单位进行投标，采用模拟工程量清单报价的模式招标，因承担中式园林的施工单位稀缺，其中一家投标单位已在原

30、该项目中其他标段进行了施工，按洽谈的费率结算。项目公司领导及工程部对该单位综合评价不错，在开标后发现，三家投标单位的报价都很高，尤其在园区内施工过的投标单位更是远远高于原园区内的费率标准，因资源稀缺，且投标单位存在千丝万缕的联系， 故虽然一轮又一轮的标书分析、询标，但是效果不尽如人意，所以经过招标工作小组讨论并与原施工单位洽谈，还是由原单位按原园区内的取费标准中标。 本案例的招标是不成功的，不能为了招标而招标，资源极其缺乏，没有营造真正的竞争环境的工程量清单招标是没有实质性的意义的，往往导致花费了大量的精力，却无法实现真正的招标目的，还不如直接续标。 八、询标 询标是指招标工作小组对投标文件内

31、容含义不明确的部分向投标人所作的询问。招标工作小组对中标候选人以会谈 方式进行询标，主要包括技术条款和商务条款，特别对可能涉及成本方面的条款着重询问，对不平衡报价及明显不合理报价进行询问并要求投标单位作出解释或调整。询标纪要经双方签字后作为投标书的正式组成部分。为保证投标公平性，并提高投标单位对投标报价的重视程度，投标总价在5000万元以上的，最高标高出次高标1%以上的，最高标作废标处理；投标总价在5000万元（含）以内的，最高标高出次高标2%以上的，最高标作废标处理。 询标作为中标前对招标过程中的遗留问题的澄清是非常必要的，也是对我司非常有利的时机，故应根据评标 结果，认真编制询标纪要，对招

32、标过程中尚需更加明确的事项全部罗列出来，甚至发现招标文件中有考虑欠缺的需要修正也需明确，请投标单位承诺，有必要时甚至需要二次、三次的询标。 1、询标时尽量少用总价下浮的报价方式，如果确实需要总价下浮，则必须明确招标文件中所列的暂定价不作下浮，总价下浮的费用要求扣除暂定价后计算出实际应下浮范围内的费率。如某项目精装修工程，工程询标时，有投标单位提出在原报价基础上总价下浮8%，因招标文件编制时暂定了木地板及墙纸的材料价格，故在询标时特意与投标单位明确我司 暂定的材料价格不能作为下浮的基数，今后签证的材料价格还是在原暂定价的基础上补差价，故应将该部分扣除后再得出最终的优惠费率，因为在询标阶段投标单位

33、也认可了这样的做法，经过计算得出最终优惠的费率为11.43%，从而避免了施工过程中不必要的扯皮。 九、确定中标单位 项目公司工程管理部组织招标领导小组及招标工作小组召开决标会议并编写决标报告，按程序报批后确定中标单位。十、议标 因项目自身的特殊性，部分工程需采取议标方式确定承包人。议标实质上为谈判性采购方式，不具公开性和竞争性。集团公司也仅限于“受村民关系影响的前期土石方工程、政府前期工作需要的议标工程，以及消防、弱电工程（集团下属电子公司）”，并对议标工程设定了严格的审批程序。议标项目，关键在于“议”，即双方谈判的过程。在此之前，首先须进行市场调查、成本测算等准备工作；其次是选择议标单位，议

34、标单位应是能满足项目要求的意向单位，尽可能避免独家议标，以保证相对竞争，取得谈判的主动性。总之，议标须满足项目开发 实际要求，同时又能将工程成本控制在合理范围之内。另外，续标可以理解为议标的一种特殊情况，同样需要根据市场行情等情况就合同条款进行详细谈判，以有效控制工程成本。 第二部分：工程合同签订工作节点及注意事项 建设工程施工合同，是指发包人和承包人为完成特定建设工程项目的建筑、安装、景观等任务，明确相互之间权利义务关系的协议。合同签订阶段不仅仅是简单的签字盖章过程，因其重要的法律地位，合同双方已越来越重视，虽然在招标文件中已明确相应的合同主要条款，但根据项目的实际情况及其特殊性，还是会涉及

35、到一些重要细节的明确，所以合同签订过程从某种程度上更是合同谈判的过程。 加强对合同实质性内容的审核工作。在招标阶段成本管理已经就相关内容详细阐述过，并且在招标文件标准文本中， 后附的合同条款都基本明确了所有相关内容，签订合同时需结合询标纪要等实际情况具体落实。 一、合同类型的选择： 1总价合同 总价合同是指在合同中确定一个完成项目的总价，承包单位据此完成项目全部内容的合同。这种合同类型能够使建设单位在评标时易于确定报价最低的承包商、易于进行工程款支付计算。但这类合同仅适用于工程量不大且能精确计算、工期较短、技术不太复杂、风险不大的项目。因而采用这种合同类型要求必须完成详细而全面的设计图纸和各项

36、 说明，使承包单位能准确计算工程量。总价合同又分为固定总价合同和可调总价合同。固定总价合同因承包人需承担全部风险，会考虑不可预见因素造成的费用增加，因而报价较高。而可调总价合同则将材料价格上涨、通货膨胀等风险由发包人承担。 2单价合同 单价合同是承包单位在投标时，按招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。 这类合同的适用范围比较广，其风险可以得到合理的分摊，并且能鼓励承包单位通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。这类合同能够成立的关键在于双方对单价和工程量计算方法 的确认。在合同履行中需要注意的问题则是双方对实际工程量计量的确认。 3费率合同 费率合同是指根据

37、确定的结算费率和规定的定额计价依据，确定工程费用的合同类型。费率合同在集团应用较为普遍，其优点为：招标时不需要计算工程量，可以在无施工图纸或图纸不全的状态下完成招标及合同签订。招标过程相对简单，可节省时间，提前确定承包人，使项目早开工早结束，提早产生效益。相对于总价包干合同其缺点为：施工阶段如工程款审核、材料价格签证等工作量及难度大。从成本 角度考虑，不能简单地评价以上合同类型到底哪个对成本控制更加有利。应综合权衡项目的各种因素，考虑承包人的综合实力，选择最适合本项目的合同类型。 二、合同条款的审核：各部门按规程负责审核职责范围内的合同内容，除在招标中已经介绍到的付款、工期、履约、暂定材料、甲

38、供材料等合同主要商务条款的审核外，还须注重以下条款的审核。 1承包范围及工程内容：此部分应该表达清楚，界限明确。内容较多不能一一说明的，应使用概括性语言，如“施工图纸范围的一切内容”等，以免承包人以合同未包括又没报价为由 进行索赔。另须明确发包人单独分包工程及配合内容配合费的计取方式。（1）合同签订阶段的工作应当慎之又慎，合同一旦双方签字盖章，如承包范围、施工内容也就从法律上确定了。如某项目在电信建设合同内部会签时发现：电信公司的线缆只敷设到单元电信箱，而单元电信箱到室内第一信息插座的线缆敷设由安装公司完成，所需的费用需由项目公司承担。根据当地市场的调查了解，电信公司可以免费将线缆接到室内第一

39、信息插座。经过与电信公司沟通，电信公司同意将此内容列入合同范围免费施工，有效控制了成本。本案例在合同签订前有效避免了额外费用的增加，控制 了成本。以此为鉴，在今后合同签订时应注意：1）加强对市场相关政策的调查及深入了解，并灵活运用。如：对电信、自来水等垄断行业的优惠政策、施工范围规定等掌握，对配套工程是否已包含在规费范围内等；2）加强合同会签及审核工作。公司的会签、审核工作流程从制度上保证了对合同从各个专业各个角度的全面把控，同时更有利于对成本的全面控制。（2）签订合同明确各专业施工分界面划分。避免实际施工时，让施工单位抓住把柄索赔，致使增加成本。同时应有相应的处罚措施。某项目是建安工程施工单

40、位为总承包的全精装修项目。在谈总包合同时并未详细明确抹灰由总包施工还是精装修 单位施工。到了需要抹灰的时候，总包单位总是以种种理由拒绝施工，除非补偿费用。因迫于项目进度紧，没有余地延缓工期，只能增加费用由总包单位抓紧时间施工。 2合同价款调整：即风险范围以外的合同价款调整方法，应首先明确可调整的内容，如仅主材价格调整、设计变更、暂定价格三方面风险调整的内容。其次明确调整的方法：如主材按施工期前80%月份信息价调整，设计变更按合同相同费率结算等；人工按多少价格计算，施工过程中遇政策性调整是否调价；机械费、辅材费的界定及结算方式等等。（1）如某项目售楼处施工合同约定工程结算执行当地建筑安装工程消耗

41、量定额03版，06年价目表及费用定额。合同中未明确人工费单价，按06年价目表人工费为28元/工日，但自06年后又发布了36元/工日（07年）、44元/工日（08年）两次文件。结算时，项目公司要求人工费按28元/工日计，而施工单位坚持按44元/工日计，双方争执不一本案例由于相关成本管理人员的疏忽或对当地政策性文件不熟悉等原因以致合同中未明确人工单价的结算依据，从而引起双方争执。因此，应密切关注市场价格变化情况，包括人工、材料、机械等价格变化，关注对成本影响的政策性调整，如人工、 机械、规费、其他政策性收费等调整情况，最终在合同签订时考虑这些因素，同时：1）对于合同签订前已发布执行的政策性调整文件

42、，应在合同中予以明确是否执行、如何执行，若执行需明确该政策性文件编号或直接将文件内容在合同中体现；2）在合同中明确合同签订之后的有关价格的政策性调整属承包人的风险范围。 （2）因工程条件限制，某项目工程桩基（固定综合单价包干合同）施工未一次性完成，而是分阶段施工致使工期较长，为2008年9月2009年10月，历时13个月。而在此期间，管桩市场价格出现了较大幅度下降，合同签订的综合单价为110元/米，而施工 中后期为90元/米。因为固定单价包干，合同中未约定材料价格调整的条款，所以本工程即便是材料价格下降达到18%，却没有使工程成本降低的依据。 合同是成本控制的重要依据，本工程合同中若能明确材料

43、价格涨跌的调整原则，那对工程成本的控制将起到积极作用。对于固定价格合同，一般运用在工期较短的工程，是对成本控制的一种有效手段，如桩基工程通常采用的是固定单价包干合同形式，而本工程却因为工程条件本身的限制，历时13个月之久，但在招标计划时能充分考虑各项因素，合理分期、分阶段招标也是有效控制工程成本的重要途径。 3竣工结算：明确施工单位提交竣工资料的时间，建设单位的审核初稿出具时间及核对时间，如因施工单位原因导致核对未在约定核对时间范围内完成，则不受审核时间约定限制的条款，还有明确审计咨询收费标准等。 竣工结算条款，还特别需要约定初稿出来双方核对的时间限定，及如果不能在此限定时间内完成核对，后续的

44、时间怎么算的条款，这是前几天在与律师沟通过程中获取的信息，按我们原有的理解，发包人在收到完成的竣工结算资料后*天内出具审核初稿，施工单位有意见的，双方可以核对，后续的核对时间没有约定，就似乎没有时间限制了，实则不然，按法律条款的理解，如果核对也是要有时间约定的，不然发包人可以无期限的不予施工单位核对，无法保护承包人的利益，专家认为如果没有后续的约定，只能按通用条款28天限定，这显然无法满足该项工作的实际时间要求，故现在我们的合同里感觉对这块时间需要优化。现在我一般都加上了“双方核对、协商时间按九十天顺延，如因承包人原因未及时核对、协商，导致九十天顺延期内仍无法完成核对，责任由承包人承担，且后续

45、核对、协商时间不受约定时间限制。”这样的描述。 4统一口径：是根据项目工程实际情况，将涉及到工程质量、计价结算等不明确的事项在合同中统一说明，以便合同履行 时找到依据，使工程成本得到控制。如工艺工法、材料品牌规格统一、措施费项目、单列报价项目等均需作为合同附件。使合同履行过程中所有可能引起争议的事项都一一明确、统一口径。 5违约条款：违约条款是成本控制的补救性措施，应重视此条款的明确清晰。 6关于咨询合同，在合同约定中需要加上我司委托咨询公司编制的工程量清单、施工图预算、工程结算等成果时，必须经我司审核并盖章后方能生效等条款，以避免不必要的法律风险。 这是从一个工程结算审核中施工单位对施工合同

46、的结算方式理解上的歧义，在与律师沟通时得到的感触，该精装修工程通过工程量清单招标后，施工单位与咨询公司进行了工程量的核对，施工单位与咨询公司已经盖章确认，但我司并未盖章，我们想当然认为我司没盖章，其结果当然不能成为最终结果，但是从法律上来说，就要看我们与咨询公司的合同如何签订，如果没有明确咨询公司出具的成果必须经甲方签字认可方才成立，而施工合同中又有约定工程结算自审或者委托外审，如果这样的话，其后果一定与我们的本意大相径庭的，故在咨询合同签订时不但要考虑到与咨询公司的权利、义务等，同时要兼顾 与各施工单位的法律依据。另外，需将附件，如工程量清单、预算报价、绿城集团成品保护管理办法、绿城集团标准工艺工法、绿城集团精品工程标准等附件统一装订，已备合同履行过程中查询。 7、其他：（1）严禁先进场施工后签订施工合同。 项目公司鉴于工期压力等实际情况，往往疏于对合同签订的严格管理，以致施工单位未签订合同就先进场施工。并由此导致施工单位趁合同未签订，提出违反招标原则的不合理要求，致使项目公司处于非常被动的境地。集团在发布的2009117号 文件及规程中明确：“严禁先进场施工后签订施工合同”，将此条定为原则性禁止