某房地产项目销售计划报告

1、罗森宝项目销售计划报告报告都由市场篇、推广篇、价格篇三部分组成市场篇一：项目概况1.本案分析(1)：基本状况(2)：周边环境描述(3)：项目规模与经济技术指标二：市场分析1. 未来上海工业地产需求显上升趋势2. 上海工业地产将形成三足鼎立趋势3. 工业地产今后发展趋势三：项目定位1.产品SWOT分析2. 客户分析四:项目客源分析一：项目概况1.本案分析(1)：基本状况罗森宝研发中心是一个以企业孵化、办公、科研为主的大型工业地产项目。(2)：周边环境描述项目紧邻多条交通要道其中沪太路、中环高架、环北高架、汶水路、都在本案500米范围内，沪嘉高速等诸多交通要道为本案奠定了基础交通网络。(3)：项目

2、规模与经济技术指标地 块 面积150亩总建筑面积：10万平方米容 积 率：0.9绿 化 率：50%停 车 位：216个地下停车位)功 能 规划：2幢高层研发楼，7幢多层研发楼，109幢独立办公楼。二：市场分析1. 未来上海工业地产需求显上升趋势1.1.自从北京申奥成功以后种种利好因数吸引了大量境外知名企业进入中国发展，在进入中国的外资企业中又有半数以上把总部设立在中国的经济中心上海。1.2中国加入WTO和上海的申博顺利举行这将继续推进上海乃至中国的经济飞速发展，这将会使更多的公司把目光投向中国投向上海，工业地产的需求也将会随着境外公司的到来而增加。1.3国内自身需求旺盛,随着国内经济迅速增长，

3、国内其它地方也有众多企业也纷纷进入上海，使得国内自身需求量也非常巨大。2. 上海工业地产将形成三足鼎立趋势2.1目前上海工业地产主要集中在，南面（浦东新区）西面（闵行区，松江区）和北面（嘉定区、宝山区）根据现在已上市楼盘和土地储备量来看，上海未来工业地产上市量可达1000万以上。其中90%以上的面积其中在以上3个区域内，上海工业地产在今后将会出现南面、西面及北面三的地方上市量巨大，其它地方将会出现真空现象。2.2真正形成市场供应量将会出现在2年之后目前上海的几个大型工业项目总部1号(建筑面积98万平方米), 慧创国际(建筑面积420万平方米), 上海总部湾(建筑面积150万平方米)大业领地(建

4、筑面积65万平方米这几个超级大盘目前都在一期销售准备中，这些楼盘一期销售结束，二期和三期将会集中在1年半到2年时间里上市，到时候将会出现大量楼盘集中上市，房源多选择面广，各楼盘很可能会因此出现销售迟缓的现象。3. 工业地产今后发展趋势3.1国际化进程的必经之路-房地产的全面提升WTO和世博无疑促进了上海的国际化，未来的上海会有更多的外籍公司入驻，大量的外籍公司进入市场将会对上海办公楼有着前所未有的高要求，所以上海写字楼在产品的功能、质量、物业管理、环境绿化等众多方面都有待全面提高.3.2 环境幽雅的生态形办公场所在不久的将来将会倍受青睐随着新兴经济的发展，互联网、电子商务的广泛应用和人们对回归

5、自然的天性，使得对好写字楼的判断将会从黄金地段转向为高绿化、生态环境好、空气好的新型总部办公园区所代替。所以上海乃至中国其他发达城市的办公场所都会向高绿化、完善的功能和独立的环境发展。三：项目定位1.产品SWOT分析优势（S）劣势（W）受宝钢辐射带动宏观调控效应明显区域路网相对发达项目周期市场情况难以预测绿化高,容积绿底只能公司购买局限性强园区税收支持产品建筑形式单一,客户选择性不强独栋商办两用别墅地理位置偏远,配套设施设施不完善机会（O）威胁（T）政府规划完善政策性因素不明朗面积小,总价底客户群分流工业园区内缺少同类产品没有竞争客源不明确优势 受宝钢辐射带动本案距宝钢只有3公里,在此范围内有

6、众多有实力的依靠宝钢生存的中小型存在，这部分企业将会成为本案的购买主要群体。 区域路网相对发达园区税收支持独栋商办两用别墅本案以潘泾路为交通主要道路，在距本案500米范围内有沪太路、中环高架还有环北高架直通浦东外高桥汶水路直通沪嘉高速，众多交通要道在本案周围形成一张立体交通网，使本案无论是对外省市还是对市区内交通都极为便利。园区税收支持 只要购买本项目的企业,都会获得园区内一定程度的税收优惠,有利于企业发展,壮大.独栋商办两用别墅本项目房型和功能配套即适用与居住和办公,这样的建筑结构受到众多小企业的青睐.劣势 宏观调控效应明显从06年5月份国家开始新的一轮宏观调控政策，房地产整体形势不明朗，近

7、期整体市场销售价格及销售量低迷,连众多工业地产项目也遭受影响。项目周期市场情况难以预测本案开发周期长，难以预料今后市场情况，国家对工业地产的宏观调空也难以预测，因此本案开发存在一定风险。只能公司购买局限性强 本项目房源只能以公司名义购买,客户局限性强,直接客户少.产品建筑形式单一,客户选择性不强目前项目只有一种房型,客户没有选择空间,使客户没有对比空间.地理位置偏远,配套设施设施不完善 地理位置偏远,周遍没有生活,交通,教育等一系列配套设施,使得本案,极其不利于居住.机会 政府规划完善本案属于宝山工业园区内重点开发区域，在上海市“十一五”规划中也有所体现，可以预见该地块将得到政府方面的有力支持

8、，前景乐观。工业园区内缺少同类产品没有竞争力目前在宝山工业园区内甚至整个北上海地区都没有类似与本案的产品面市，但宝山工业园区内企业数量极为可观在加上宝钢的工业效应使得市场上存在一定规模的需求群体，所以本案一但上市将会在范围内引起轰动。面积小,总价底 本项目面积小,销售总价相对较底,相比其它同类楼盘总价底很多,众多小企业都能接受.威胁 政策性因素不明朗中央在逐步加大对房地产宏观调空，目前上海市还没有做出回应，政府倒向不明确。 客源不明确 目前在工业园区内入住企业杂乱，在有区域内没有同内产品出现过，所以对目标客户群的行业划分不明确。客户群分流 项目正好位于,沪太路和南北高架延伸段当中,使得众多客户

9、在经过本项目之前就已经从沪太路和南北高架延伸段分流,能真正经过本项目的客户是少之又少.分析总结从以上整体分析可以看出，本项目面临的仍然是机会略微大于威胁。虽然，竞争压力和政策影响可能对项目先期启动发展制造了一定的困难。但政府对该区域开发的导向性，为本项目提供了一个良好的契机。 因此，如何利用目前的区域发展契机，整合各市场要素与产品要素，通过创新的产品定位和错位经营，树立消费者信心，从而扩大受众群体，增加产品吸引力，是进行项目前期决策的核心。工业类项目的固有特性决定了该类产品的风险性较小，而经过综合评价可以明显发现该地块现阶段优劣比较均衡，再经过深入的潜力挖掘更可以提高产品的自身品质，我们认为将

10、该地块的开发风险较小。2. 客户分析2.1客户区域具调查上海总部形办公购买大客户主要分布在上海各工业园区内有发展迅速待的企业还有部分金融保险内公司和众多刚进入上海有待孵化中的企业。另一部分购买企业主要为依靠大型企业存或的服务类公司（这类购买群体的面积需求在50-300平方米，选择都以商住楼为主，或配备居住环境的办公楼为主）2.3 客户成交特点分析2.3.1区域特点区域内环以内内中环中外环外环以外总计面积(万平方米)2.29.86.218.2面积比例12.08%53.85%34.07%100%客户数量397358170客户比例22.94%42.94%34.12%100%图表显示：2.3.2行业特

11、点客户行业电子通讯金融保险国外公司研发企业其它总计客户数量3618233459170客户比例21.17%10.59%13.53%20%34.71%100%所需面积200-6005000以上3000以上200-1000100-3000图表显示：2.3.3购买面积分析面积范围300以下301-400401-500501以上总计客户数量28564640170客户比例16.47%32.94%27.%23.59%100%图表显示：根据以上数据所发现2005-2006年上海工业厂房一共成交了18.2万平方米的面积其中主要集中在中环至外环还有外环以外的地区,这两个区域的成交总量高达85%以上. 内环以内没有

12、成交，由此可见上海工业地产主要集中在中环至外环还有外环以外的地区,小部分在内环至中环间，内环以内目前上海还没有工业地产项目。我们把购买工业地产170组客户进行分类，可以看出其中电子通讯和研发类企业占客户总数的40%，金融保险和国外公司只占20%，其它行业占35%。电子通讯和研发类企业面积需求都在200-600平方米之间，金融保险和国外公司的面积需求都过大在3000平方米以上。根据购买面积分析工业地产面积在300以下-500平方米的房源最受欢迎，销售率占总销的75%，501以上的工业地产房源销售率只占总数的25%.总结：由以上数据分析可得:目前工业地产主要集中在中环以外区域。从数据分析来看500

13、平方米以下的工业地产比较受欢迎，因为这部分房源的总价比较低，企业购买后承担压力比较小由于畅销房面积比较小所以对行业的局限性比较大，因此这部分购买客户群体主要是电子通信和研发类企业为主要群体。四:项目客源分析本案是独栋别墅办公商务楼,由于项目性质决定了我们的客户群,所以在推广时也要针对客户群的密集地,集中地做大量推广活动和媒体宣传.根据以上分析总结本案客户群(1)一级客户群本案单体面积主要集中在300600平方米之间，所以本案的一级客户应定位于电子通讯和研发类企业，在由于本案离宝钢相当近所以总多为宝钢服务的中小型企业（包括，运输、贸易等公司）也是我们的一级客户群。(2)二级客户群外地刚进入上海不

14、久的中小型企业和为工业园区内企业服务的公司，金融保险内企业需求面积过大所以不被列入本案目标客户。推广篇一.营销策划1：宣传推广市场分析2：宣传推广具体运作要求3：宣传推广的工具与模式二:本案推广建议三:推广媒体极活动选择四：销售时间安排五：宣传推广预算一.营销策划1：宣传推广市场分析随着房地产市场日益成熟和竞争的激烈，目前众多房地产企业不仅仅只是追求项目的短期利润，更要追求的是企业长期发展和品牌效益，因此，房地产的包装、推广成本都在不断提高，作为包装推广的投入，不仅视之为营销成本，更视为一种投资概念。由于市场竞争的加剧和各大公司对楼盘的包装推广投入的增加，导致包装推广的策略、概念、技巧、风格、

15、手段、形式、分配比例等方面都越来越专业化。所以本案推广时一定要配合公司VI，用科学、专业、合理的方式进行推广。1.1:采取分段式推广模式目前本案一期推出70例房源，由于上市量大，显示不出本案的稀缺性，所以建议首先推出42例,在首先上市的42例房可以选择22例地理位置较好、销售价格较高的房源，和20例地理位置较差、销售价格较底的房源搭配销售，这样只有40例上市可以显示本案的稀缺性而且在开盘初期首先销售位置较差价格较底的楼盘可以早市场上引起底价销售的风潮。采取这样的销售策略对本案以后销售价格的高走有所帮助。1.2:宣传推广心态把握在宣传推广过程中应该了解买家的心理，抓住买家的心理，排除他们的担忧才

16、能达到共同互利的双赢局势.目前买家主要心态表现为“怕、贪、梦”三种不同心态“怕”的心态 1） 怕质量不好 2） 怕不能准时交房 3） 怕配套设施不到位 4） 怕物业管理不专业 5） 怕物业管理费用昂贵 6） 怕今后没有实力支付供款 7） 怕买贵了 8） 怕没有升值空间 9） 怕房型结构不好 10） 怕市政配套不到位 11） 怕不能获得银行贷款 12） 怕车位不够 13） 怕没有足够的活动休息空间 14） 怕装修不合理 15） 怕装修费用过高 16） 怕不能注册公司 17） 怕得不到政策优惠活动 18） 怕智能化系统配套不先进“贪”的心态 1） 房价得到更多的优惠 2） 免费得到大量停车位 3）

17、 减免物业管理费 4） 租金回报得到保证 5） 装修费用的减免 6） 得到工业园区的税收优惠政策“梦”的心态 1） 物业能保证有良好的市场抗跌性 2） 高效的投资回报率 3） 物业有巨大的升值空间 4） 购买之后物业有所升值后在转卖，作为投资使用1.3宣传推广运作要点要做好推广不但要解决上述三种不同的不良心态外还要把握好“时”、“势”、“术”三个方面“时” 1） 项目推广之前要有明确的思路，并做好相应的推广计划和时间表推广之前首先准备好一切事宜，关键部分有，售楼处的装修、样板房的装修、销售人员的培训、工地外墙包装、模型、宣传动画等 3） 选择最佳时机开盘 4） 正式推出要有鲜明的主题概念。应突

18、出特点，通过宣传一炮打响“势”1） 把握好气势。一是广告气势要大，媒体配合到位，时间周期长。二是销售中心气氛一定要好。三是要有大量有效的新闻炒作。2） 通过全面宣传充分显示本案的唯一性、不可替代性。3） 选择专业有名气的媒体报道，请专业人员评点。4） 不断的做SP活动，以提升物业的知名度。“术”1） 采用经典的推广主题及广告语，以引起市场和媒体的关注。2） 销售中心设计一定要到位，风格尽量与项目风格一致，足够的宽敞、有风格和品位，展示功能性强。3） 要懂的抓住市场热门话题，配合话题，切入进去把本案和热门话题结合在一起。4） 提升物业管理服务水平，并强调五星级酒店管理也适用于工业地产。5） 请社

19、会公认的专家、学者、政府为项目说话。6） 把握好买家“怕、贪、梦”的心理，一切从市场需要出发。7） 争取获得几个设计部门或有关权威部门颁发的市场认可的大奖。2：宣传推广具体运作要求2.1：案名物业拥有一个合适响亮的案名对包装、推广、销售方面有非常大的帮助，故本案案名应具备：能充分物业的理念独特性与物业的市场地位、产品定位相符合独特性容易留下深刻印象带有神秘、实力、品位、专业、亲和力案名经登记后不易效仿目前案名“罗森宝工业研发中心”缺乏冲击力不能很好的突出本案高绿化，底密度的优势，而且对公司在项目所在地区的持续发展没有帮助。2.2:广告设计 楼盘广告设计一定要包含以下几点 1.要有卖点、特点、唯

20、一性、概念。 2.概念要能看得到、感觉得到、引人注意 3.设计表达要有内涵、品位和风格。 4.各类广告设计要做到统一性、连贯性、持续性。2.3销售中心设计要求：容纳46人的办公室，带一经理室私密谈判空间（有两个面积在1015平方米的私密谈判室）三维动画小型播放厅(用一个可以容纳15人的放映厅）商务洽谈区(有一个可以容纳4组，每组46人的洽谈区）会议室（可容纳615人开会）保安人员值班空间储藏室茶水间卫生间衣帽间等附属功能室2.4印刷宣传品的要求一般印刷品有CI形象需要（信纸、信封、手提袋、名片、礼品包装）销售需要（楼书、平面图、装修报价表、装修标准、规划图、楼盘介绍、园区优惠政策）印刷要求：有

21、档次，与物业其它推广及配套统一，印刷清晰、设计有品位。3：宣传推广的工具与模式3.1常用宣传推广工具楼书.DM、购房说明书名片.信封.信纸三维建筑动画光盘交通工具的包装户外广告牌模型.样板房工地围墙广告版路标.广告牌.灯箱横幅.挂布.引导旗媒体的硬广告(报纸.电台.电视.网站)媒体的软广告（研讨会.专题讲座.发布会.SP活动）3.2宣传推广形式3.2.1.常用的推广形式媒体的硬广告（报子、电视、电台、杂志、网站、户外广告看板）媒体的软广告（报纸短文评论、研讨会、专题讲座、发布会、通告、SP活动）为市场服务的研讨会、讲座、交流会、(邀请政府有关部门、专家、学者参与）联合媒体举办的联谊和发布活动房

22、展会电信短信通知临时、流动的展示厅在各大工业园区内发传单(DM）二:本案推广建议1.项目背景：印象.钢谷是一个地处宝山工业园区，远景规划600亩的超大规模独立生态办公研发园区。规划中印象.钢谷包含了独栋研发楼、高层办公楼、会所、2万平方米的商业配套为不同年龄层、不同职业者都找到了自己的生活办公空间。最终形成北上海唯一一个国际生态大型办公研发园区.目前已完成印象.钢谷一期工程70套独立研发楼,绿化率高，密度低，自然环境幽雅。此次推广主推印象.钢谷一期70套独立研发楼，并以此概念做了部分推广。2.推广分析：优势：园区面积大，是生态环境好符合现在办公条件。低门槛，低总价。 建筑物独立,绿化高,符合现

23、代化办公用房标准.劣势：地段远,配套差.只能以公司名义购买。问题分析：由于项目土地性质决定本案只能本案购买客户都是以公司名义购买.客户局限性大,购买群体小.大部分私人客户被拒之门外.因此在之后的推广中要解决以下几个方面：1.直接客户群寻找.2.北上海唯一一个独栋办公地产项目,突出稀有性.3.地理位置劣势的弱化3.解决办法问题一：针对小企业(台商企业)聚集地,做地域性媒体投放,和在交通要道上竖立大型广告看板.问题二：对项目进行深化，突出超大生态办公生活社区的优势将以一座城、一个领域、一个版块的全新概念提出。问题三：突出对自然环境和生活质量的要求，营造世外桃源的气氛。本案推广应结合以上推广思路进行

24、推广.4.售前推广硬件工作售楼处装修样板放装修、家具配备宣传资料的设计制作及印刷户外广告位置的竖立(提前1月完成，有时间让业务员有客户积累期)新闻吹风工作(提前15天完成)业务员的培训在开盘前1月要完成以上所有工作3.销售持续阶段推广工作主要配合项目销售连续投放主题广告外地客户的拓展竞争对手的情况了解和对策指定三:推广媒体极活动选择1.主流媒体国际金融报航空杂志环球企业家杂志2.辅助媒体上海楼市台商杂志中国企业家杂志昆山当地媒体3.户外广告交通要道上的大型广告牌、昆山工业园区内显眼位置主要为制于A20高速4.SP活动的造势宣传摄影评选请业内知名人士评点温州当地房展会昆山台资企业推介会工商联推介

25、会昆山台商协会联谊会5.优惠政策及促销活动5.1优惠政策一次性现金效益可优惠9.9折购买两套以上可以优惠9.8折，购买3套以上可以享受9.7折优惠10套以上给予团购优惠, 享受9.6折优惠介绍客户积累10套以上成交,可以现金反还.目的:给首批购买客户一定优惠,给客户一种不断升值的感觉.在给客户一定的奖励,得以更多的客源.四：销售时间安排1.蓄水期蓄水期在开盘前2个月开始推广并在此之前作好推广日程(1)目的商品信息广泛释放;累积有效客户;卖点检验;媒体检验;业务检讨;价格摸底;为开盘热销做良好铺垫.(2)主要推广策略:塑造商品整体形象及气势 (事件、活动、样板区营造) ,集中媒体攻略(点面结合-

26、扩大知名度外进行针对主力区域客群)前期认购优惠策略制定并实施.(3)推案顺序及原则:以计划中的首批房源为主,根据市场反馈,在房源的位置及体量上及时为开盘做调整.(4)媒体安排交通要道户外看板为主,昆山工业园区的SP活动和上海的等等SP活动为辅在结合上海的新闻吹风活动.2. 联排办公房首批开盘强销期:(1)目的正式公开强销,形成热销,乘势加推首批其他房源,扩大成交量.(2)主要推广策略全面释放首批产品讯息，打造高性价比。低总价入市，集中引爆,其次随着是样板房公开,加推首批其他房源.(3)推案顺序及原则 推案量: 推出部分地理较差的房源原则:首批房源户型（含南北朝向进门）、位置、体量考虑到符合市场

27、的选择面(装修户型、价格),同时由于部分地块较差,更适合低价入市,因此利于形成迅速成交,制造热销局面. (4)媒体安排交通要道户外看板, 航空杂志, 国际金融报为主昆山当地媒体,台商杂志为辅,在结合昆山台商协会举办SP活动.3.持续期(1)目的维持开盘热度,针对剩余商品特色加以推广,迅速加大1批销售率.同时在开盘后主打1批热销口碑,12月底加推,通过1月累积2批客户.(2)主要推广策略主要以活动维持热度,扩大销售口碑从而扩大客层(3)媒体安排交通要道户外看板,中国企业家杂志,为主上海楼市, 环球企业家杂志为辅,在结合温州当地房展会, 昆山台资企业推介会,工商联推介会等大量的SP活动4.第二波强

28、销期(1)目的提升开发商品牌力,同时小幅提价再创热销口碑(2)主要推广策略应市场需求，倾情加推第2批.利用1批热销口碑带动2批销售(3)推案顺序及原则推案量: 剩余的房源(4)媒体安排交通要道户外看板, 昆山当地媒体以及温州当媒体,和大量的SP活动.5.销售持续期(1)目的保持销售热潮(2)主要推广策略 以大量著名公司入住为宣传思想,吸引大量客源(3)推案顺序及原则 不做顺序安排(4)媒体安排昆山当地媒体以及温州当地媒体,和大量昆山, 温州当地的互动SP活动6.后期促销期(1)目的推广剩余房源,(2)主要推广策略 以最后几套没概念吸引客户激起最后一波购买热潮.(3)推案顺序及原则 可以不做销售

29、控制(4)媒体安排昆山当地媒体以及温州当地媒体7.扫尾工作(1)目的主要以售后服务为主,为客户解决买房后的种种问题(2)主要推广策略 不做推广策略(3)推案及原则 不做推广顺序(5)媒体安排除户外看板外不安排媒体距离二期开盘时间较短时,可以在昆山当地媒体为二期楼盘做形象广告.五：宣传推广预算本案推广费用投入主要分为:广 告：（主要为硬广告，报纸、杂志、电视、广告牌）工地包装：（工地围墙、看版、路标、旗帜）推广活动：（研讨会、展销会、新闻吹风活动、SP活动）直效销售：（外地招商）详细情况如下：(预算)投放计划：日 期版 面主 题刊例价附加价值：价格篇一、价格定位1：竞争楼盘介绍2：竞争楼盘月销售

30、套数分析3：竞争楼盘月均量分析4：竞争楼盘销售价格变动二:价格测算1:市场比较法修正法2:收益法:3：综合法三、销售价格走势建议一、价格定位系数修正参照样本框本项目属于总部独立办公场所，所以本项目参考项目一定要满足以下甄别条件： eq oac(,1) 在工业园区内的项目 eq oac(,2) 是独立的工业地产项目按照上述样本选择甄别条件，我们筛选了符合研究条件的3例参考性样本项目，项目概况如下：物业名称地址上市套数可售面积成交均价中邦MOHO王桥路1000号109103008300东方环球企业园永和路118弄172905712568张江智能孵化楼祖冲之路899号13093001：竞争楼盘介绍(

31、1)中邦MOHO该楼盘地处上海浦东新区东南部，隶属浦东金桥开发区（南区），是中邦置业集团投资开发的一个工业地产项目。整个项目由28幢现代商务独栋，功能齐全的商务会所、文物级清代保护建筑陶家宅、中邦置业集团总部和二期规划用地（临时草皮足球场）组成，总占地面积约140亩，容积率0.60。1.1房型配比面积总套数销售套数销售百分比300-400121010.99%401500423740.66%601-700433.3%501600504145.05%28001总合10991100%中邦MOHO目前主打面积是在400600平方米之间，这部分房源占总销的85%1.2优劣势分析1.2.1优势该盘距浦东川

32、沙镇1km，距上海浦东国际机场仅10km，距上海虹桥机场38km，距外高桥港区19km，距规划中洋山深水港60km，距上海外环线3km，内环线12km，空运、海运、陆运较为便捷。该项目绿化率高达50%以上且与浦东运河相临，据现场调查统计该楼盘自开盘（06年3月）时截止至06年4月28日，沿岸22套水景房已预定一空。2）人文景观：建于1908年的陶家宅作为该项目会所的钢琴吧及门厅为其添色不少。该项目商务配套服务会所已经建成，交房时商务吧、网球场、游泳池均已投入使用。基础配套设施比较完善，水、电、煤、宽带、有线均有设置。享受金桥出口加工区的优惠政策，同时享有国家级浦东的各项其他优惠政策。1.2.2

33、劣势销售报价为9000元/平米，独栋购买面积在600平左右，总价在千万以上，非普通企业所接受。金桥地区土地价格为81万元/亩。经初步估算该项目楼面地价（即每平米建面内所包含的土地成本）达2000余元，占售价的22.5%。（注：同时期松江地区，楼面地价为600元左右，占售价的11%）土地成本偏高。(2):世纪宏富上海市松江科技创业中心该项目位于松江工业园区东部新区，总占地100亩，分二期开发。一期开发面积3.7万平方米，其业态为独立（联体）花园式小楼，单体面积为450-980平方米。二期开发面积约为3.5万平方米，其业态为现代化中小企业总部大楼、研发大楼、科技企业孵化大楼、楼内配备商务中心、健身

34、中心、超市、银行、餐饮等生活配套设施。2.2优劣势分析2.2.1优势单价相对于其他楼盘较低，单栋总价在200-500万间。项目周边大型企业林立，有国际著名跨国公司60多家，如巴特勒、富士通、ICI等。凡注册在该项目的企业，享受松江工业园区扶持企业发展的税收优惠政策。2.2.2劣势该项目位于松江新桥镇新飞路上，附近道路尚未开发完善，路上标识不清，寻找起来较为困难。该项目基础配套设施不完善，缺少煤气配套。另外一期项目于2006年6月底交房，一期业主入驻时，二期商务服务配套设施（如：商务中心、娱乐餐饮、超市、银行等）仍在开发中，并不能立即投入使用，且周边尚无相应的配套服务设施，给一期业主带来不便。(

35、3):宝莲城中央商务区宝莲城乃目前宝山区最大的现代服务型中央商务集群，项目整体布局由南向北依次分为三个区：办公商务区，主要由栋各类办公楼组成；中央花园广场区，由一矩形中央喷泉广场和具有宝山标志的建筑组成；商业商务区，是以综合服务建筑为主，集各种娱乐功能于一体的大型综合服务楼，为用户提供一个便利的消费环境。 2.1房型配比面积总套数销售套数销售百分比100以下13216.67%1012003216.67%201-3008325%3014006433.33%4015001501600118.33%总合3212100%2.2优劣势分析2.2.1优势该项目位于同济路、双城路附近，是宝山钢铁产业密集区，

36、也是宝山区城镇发展轴、沿江产业发展轴、新城市发展轴，三轴“H”型构的中心地带，这一地带将成为宝山核心产业集聚和集散的重要平台。该盘对涉及钢铁产业的相关企业有一定的吸引力。基础配套及服务配套设施完善，毗邻牡丹江路商业街，服务配套已形成一规模。该盘交房标准为精装修，装修标准在3000元/平米左右。这对购买带来抗性。3.2.2劣势该项目房屋类型为高层建筑，其得房率仅有76%，与独栋办公类型相比，其实际获得的使用面积较小。该项目属于普通商务办公性质，不能为入驻企业提供相应的税收优惠政策。2.竞争楼盘月销售套数分析单位.套楼盘06年1季度2季度3季度4季度07年1季度2季度中邦MOHO131871816

37、18宝莲城050000东方环球企业园000006浦庆国际机电数码园00091013总表显示 根据上图显示可知所调查楼盘销量在2006年3季度有明显回落，到4季度销量又稳固上涨，06年3季度销量回落是因为东方环球企业园当时还未开盘，浦庆国际机电数码园所当时已无房可售，所以销量大幅度回落。进入4季度浦庆国际机电数码园有新房源上市而且销售情况良好所以销量回升。3. 竞争楼盘月均量分析楼盘上市时间销售周期(月)销售套数销售百分比月均量中邦MOHO06.1189183.5%5.1宝莲城05.4261237.5%0.46东方环球企业园07.61635.3%6浦庆国际机电数码园06

38、.1183253.3%4图表显示：4.竞争楼盘销售价格变动单位.平方米/元销售均价06.1季度2季度3季度4季度07.1季度2季度中邦MOHO556058606620732078628489宝莲城25620东方环球企业园12568浦庆机电数码园412042184260图表显示：(因为中邦MOHO销售周期长每月都有成交所以我们只对它做销售价格分析)由上图可见中邦MOHO至从2006年1季度开盘以后销售价格一直平稳上涨，2007年2季度最新销售均价已高达8489元/平方米，环比2006年开盘价格高出34.5%，由此可见工业地产在上海有巨大的升值空间。总结： 从以上数据可知上海工业地产需求量巨大，由

39、于需求量的增加工业地产销售价格及租金将会一路高升，在2010年上海世博会时还将会吸引大量外资企业到上海投资，所以工业地产在今后几年内需求量还会成倍增长,由此可见在今后5年里上海工业地产发展前景将是一片大好。二:价格测算1:市场比较法修正法比较内容权重（A）中邦MOHO(B)东方环球企业园(C) 张江智能孵化楼（指标）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地理位置25%10.250.20.050.80.2建筑外观8%0.80.06410.0810.08配套设施15%0.90.1350.60.090.90.135人文环境7%10.070.80.05610.07园区经济优惠11%10.111.20.13210.11周边环境10%10.10.80.0810.1智能化设施8%10.0810.0810.08装修10%1.50.151.50.151.50.15小区绿化6%0.80.04810.061.10.066合计100%1.0470.7780.991各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出此项目的参考定价：以项目A为参考： 8300*1.0478690元/平方米以项目B为参考： 12568