公司物业管理制度

1、第 公司物业管理制度公司物业管理制度1 物业管理公司档案管理制度提要： 一、公司工作人员需要借阅档案，须经总裁办负责人同意。借阅时间原则上不超过一天。如特殊情况借阅量大的，要坚持勤借勤还，防止丢失、泄密。二、外单位查阅档案，必须持介绍信经分管副总裁批准后方可查阅。第一章、总则档案管理是企业管理的重要内容之一，公司总裁办指定专人负责档案管理工作，为规范公司的档案管理，特制订本制度。第二章、档案分类一、综合类（一）公司发起人协议书、批准公司设立的政府批文、验资报告、可行性报告，各种请示、申请报告、评审意见书、认股书等；（二）公司编文号的全部文件；（三）公司股东会、董事会、监事会、专业委员会、总裁办

2、公会、业务联席会等会议文件；（四）公司大型活动策划方案及有关资料，制订实施的规章制度、机构设置改变，启用新印章的通知批复；（五）公司的各种请示报告及上级部门的批复；（六）集团内各单位主送我司有关重要问题的文件；（七）政府各级部门发送的文件；（八）公司领导班子会议纪录，办公会议记录，党委会议记录及其它研究重大问题的会议记录；（九）介绍信、信函存根、电报底稿；（十）公司档案的交接清册和销毁清册；（十一）各职能部门、综合类档案目录。二、经营管理类（一）各职能部门管理文件、重要资料目录；（二）公司下达的年度考核经济指标及完成情况；（三）公司各部经济考核指标；（四）公司和业务部门对外签订的协议、合同；（

3、五）上级部门制定的政策、规定等指导性文件。三、财务类（一）年度审计报告；（二）年初预算报告；（三）财务分析报告；（四）财务存档资料、文件目录。四、人事类（一）公司领导成员的任免申报及上级批复；（二）公司中层干部的任免、部室人员编制及花名册（三）职工奖惩情况记录；（四）职工的转正、定级、调资、离退休、退职、抚恤、死亡等有关资料；（五）劳动工资报表（年报）；（六）有关奖励基金和福利基金的开支情况资料五、行政类（一）固定资产登记，产权移交、清册报表和资料；（二）基建工程的申报、批复，以及图纸、施工、竣工交付使用的全套资料（包括水、电、气在内）；（三）购买固定资产计划、资料。六、工程类接管物业的工程资

4、料，在退出时交还下个物业公司。备注：保管期限中：指_年以上，指5_年，指5年以下。第三章、档案保管一、集团公司的全部工作资料必须将原件按归档要求交档案室存档。原件如有两份的部门或二级公司、控股公司可存一份原件。档案室在立卷的基础上，按照分类大纲、归档范围和保管期限的要求整理归档。二、档案要做到系统排列并建立案卷目录和索引，以便于查找和利用。三、各职能部门和二级公司、控股公司管理的档案报送目录到档案室备案。四、档案室门窗及档案柜应符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮、防尘的要求，档案室内严禁烟火和存放易燃易爆物品，保持整洁、卫生。五、档案管理人员每半年检查一次档案的保管情况，如发现生虫、破损、被盗、

5、失泄密现象，应及时向分管领导汇报，采取有效措施进行处理。六、建立健全档案进、出登记制度，对每年收进送出的档案材料按照保管期限分别进行统计。第四章、档案借阅一、公司工作人员需要借阅档案，须经总裁办负责人同意。借阅时间原则上不超过一天。如特殊情况借阅量大的，要坚持勤借勤还，防止丢失、泄密。二、外单位查阅档案，必须持介绍信经分管副总裁批准后方可查阅。三、查阅和借阅档案的人员，必须对档案的安全负责，不得任意拆卸、转借、涂改、损坏和泄密。其中的机密事项只能在档案室内查阅。如系案件调查取证需要复印者，公司内部的由总裁办主任批准，外单位由分管副总裁批准。四、查阅档案的人员，必须遵守档案室的各项规章制度，自觉

6、办理借阅手续，认真填写档案使用登记表。第五章、立卷归档一、公司实行部门立卷，各职能部门、二级公司、控股公司按照档案分类大纲，将文件、资料（包括照片、声像）整理后交档案管理人员归档。二、归档时间：各部门、二级公司、控股公司的文件、资料和自存档案目录（包括上级下发的承办和阅存的文件），于次年三月底以前移交公司档案室，在六月底以前整理归档完毕。会计档案资料由财务部存档。三、归档的文件、资料，必须完整、规范，符合耐久要求。第六章、其他一、以上制度规定各职能部门和二级公司、控股公司须认真遵守，如未按要求办理，造成损失者要给予经济和行政处罚，造成重大损失者予以除名，直至追究刑事责任。二、档案管理责任人必须

7、严格执行制度，造成管理混乱，档案丢失，档案管理部门和责任人要受到经济和行政处罚，造成重大损失的对直接责任者予以除名，直至追究刑事责任。公司物业管理制度2 第一章总则 第一条目的和依据1.1 目的为了完善公司薪酬分配体系，使公司的薪酬体系与市场接轨，能够达到激发员工活力的目标；把员工的个人业绩和团队业绩有效结合起来，共同分享企业发展所带来的收益；促进员工价值观念的凝合，形成留住人才和吸引人才的机制；最终推进公司发展战略的实现。1.2依据依据国家有关法律、法规及深圳特区的相关规定与公司的有关规定，制定本制度。第二条适用范围本制度适用于公司全体员工。第三条薪酬分配的依据公司薪酬分配依据岗位价值、技能

8、和业绩。第四条薪酬分配的基本原则薪酬作为价值分配形式之一，应遵循竞争性、激励性、公平性和经济性的原则。1、竞争性原则：根据市场薪酬水平的调查结果，对与市场水平差距较大的岗位薪酬适时作一定幅度的调整，使公司薪酬水平具备市场竞争性。2、激励性原则：打破工资刚性，增强工资弹性，通过绩效考核，使员工的收入与公司业绩和个人业绩紧密结合，激发员工积极性。3、公平性原则：薪酬设计重在建立合理的价值评价机制，在统一的规则下，通过对员工的绩效考评决定员工的最终收入。4、经济性原则：人力成本的增长与企业总利润的增长幅度相对应，用适当的工资成本的增加激发员工创造更多的经济价值，实现可持续发展。第五条薪酬体系依据岗位

9、性质和工作特点，公司对不同类别的岗位人员实行不同的工资系统，构成公司的薪酬体系，包括结构工资制，及临时性员工工资制。第五条：职能5.1行政人事部职能5.1.1 行政人事部在做出客观、正确的岗位评价、薪酬市场调查的基础之上，建立适合于本公司的薪酬体系。5.1.2 行政人事部在保障薪酬体系在不断完善的前提下，使之具备一定的市场竞争力，为员工稳定成长和公司不断发展奠定良好基础。5.1.3 行政人事部每月及时进行薪酬原始资料汇整、核实及员工薪酬核算等。5.1.4 行政人事部及时了解市场、行业内及公司薪酬动态并汇报及体系调整优化。5.1.5 行政人事部根据本年度的经营收入、薪酬总额，以及下一年度的经营计

10、划，对各职等和薪档的岗位薪酬基数进行调整和确定。通过对下一年度各职等和薪档人数的预计，做出下一年度的薪酬预算，包括固定工资总额和标准绩效考核奖金总额。5.2 财务部职能5.2.1 审核行政人事部提报的月度薪资报表，并呈报公司审批。5.2.2 确保员工薪资在规定的时间内及时转入员工个人帐户。5.2.3 为了加强对薪酬体系、新酬预算执行情况的过程控制，财务部应于每月初，将上月实际薪酬发放情况汇总上报。5.3各职能部门职能5.3.1 各部门每月及时准确的提交考勤报表、员工请/休假记录、奖惩记录等到行政人事部5.3.2 各部门负责人及时反馈员工对薪酬意见和建议。第二章内容与程序第一条 薪酬结构1.1薪

11、酬基本结构：1.1.1基本工资1.1.2岗位（级别）工资1.2.3绩效工资1.2.4全勤奖金1.2.5其他1.2.6应扣项1.2 薪酬结构项说明1.2.1基本工资：是各职级员工在公司服务的基础工资。基本工资参照深圳市深圳市人力资源和社会保障局关于调整我市最低工资标准的通知（20_）我司确定为1500元-4000元，（部分人员/人才根据岗位性质和职务的不同，由公司酌情调整基本工资标准，但不得低于1500元）1.2.2岗位（级别）工资：岗位工资综合考虑员工的职务高低、学历技能高低、岗位责任大小、能力强弱、贡献大小、经验丰富与否，在本公司从业时间长短等因素而确定。是岗位任职人员责任权重的经济性相对体

12、现。1.2.3绩效工资：是员工工作业绩、工作成效的直接体现，属浮动性、弹性工资项。1.3.4全勤奖金：每月除公司规定的休假日外，正常出勤及加班时间内无请假、旷工、迟到、早退记录的员工，每月均发给全勤奖金。1.2.5其他：值班津贴及对员工服务的忠诚度、贡献及立功性行为等，定期或一次性予以奖励性质之经济补给；考勤资料有误而致员工个人上月薪资核算错误而于本月进行调整之加减项及员工个人奖惩应计金额。1.2.6应扣项：个人所得税、五险一金等代扣代缴项。1.3 薪酬总额1.3.1根据岗位评价的结果，同时参照员工的工作经验、技术、业务水平及工作态度等因素确定相应的工资等级，将公司所有岗位划分为高层管理层、中

13、层管理层基层管理层、和一线操作层四个类别，同时，将全公司岗位按岗位性质划分为A、B、C、D、E、F，5个等级（详见附件）。第二条 新酬核算2.1薪酬核算2.1.1 工作时间依据国务院关于职工工作时间的规定国务院令第174号令，同时结合公司的实际情况确定，详见员工手册之考勤管理规定；2.2.2 额定工资=（基本工资岗位工资+绩效工资+奖金其它）之和，根据公司的薪酬等级表核给，在每月上班时间正常出勤的情况下，可全数发放；若发生请假、迟到、早退及旷工等异常状况时，依考勤管理规定相关条款处理。员工新入职岗位定级：由用人部门提议，行政人事部参照薪酬等级表审核后报公司领导审批。原则上员工初任时，薪酬为所处

14、岗位工资最下限。2.2.3 其他及应扣项等依公司相关规定于每月或一次性补/扣于员工工资中2.2.4 全勤奖金公司按照劳动法、劳动合同法和其他相关法律规定为员工提供相关假期。法定假日共11天，具体如下：元旦（1月1日）1天春节（正月初一、二、三）3天劳动节（5月1日）1天清明节（4月5日）1天端午节（五月初五）1天中秋节（八月十五）1天国庆节（10月1日10月3日）3天带薪年假员工在企业工作满一年可享受5个工作日的带薪休假。其他如法律规定的婚假、产假、丧假、工伤假等；员工在正常考勤时间全部出勤的情况下，可予每月发放全勤奖金50元；若有缺勤状况时，除依据请休假管理规定中相关条款规定外，扣发全勤奖金

15、；新入职员工首月工资中不计发全勤奖金。2.3. 转正定级、岗位调整、薪酬调整2.3.1 转正定级：由用人部门提议，行政人事部参照薪酬等级表审核后报公司领导审批。原则上员工转正时，在试用期薪酬基础上薪酬上调1级或者不作调整。2.3.2 岗位调整人员、职级较低的员工代理（或兼任、代行）高于本职之职务时，考察期或代理期内仍按原职务额定工资核计。期满转正/任命后方可调整为正式作用岗位额定工资。2.3.3 公司根据经营情况及薪酬战略确定薪酬调整方案及幅度。行政人事部根据员工岗位胜任能力及考核结果向公司建议对员工的薪酬进行上/下调整。2.4 离职人员2.4.1 员工正常办理离职手续后，当月工资于员工发薪日

16、发放到工资卡中。2.4.2 自动离职（见入离职管理规定）者视为自动放弃未发工资，不予计发工资。2.4.3 公司解雇、劝退员工，应扣除其不良行为造成之相应损失、罚款后，余款于员工发薪日予以发放到工资卡中。2.5 下列情况员工薪资可不予扣除2.5.1 因公外出者2.5.2 奉调参加培训者2.5.3 奉派外出考察者2.5.4 依据考勤制度给假且手续完备者（如：婚假、丧假、产假等、年休假等）第三条 薪资计算期间、支付规定及支付形式3.1薪酬结构3.1.1年薪工资制的薪酬结构年薪工资制结构由四部分组成：正常工作时间工资（基本工资+岗位工资）、绩效工资、年终奖金/年终绩效工资。3.1.2月薪工资制的薪酬结

17、构月薪工作制结构由三部分组成：正常工作时间工资（基本工资+岗位工资）、浮动及加班工资、绩效工资。3.1.3协议工资制的薪酬结构实行协议工资制的岗位和人员须进行备案。协议工资制的薪酬结构由三部分组成：正常工作时间工资（基本工资+岗位工资）、绩效工资、年终奖金/年终绩效工资。3.2岗位工资3.2.1岗位工资系根据岗位评估档级、个人资历档级、及员工在公司生产经营中所处不同的岗位价值而确定的工资单元。3.2.2岗位工资评估档级取决于不同岗位在工作职责、工作能力、工作难度和工作环境等关键要素的综合评价结果，详见首地物业薪酬矩阵图；3.2.3个人资历档级取决于个人学历、物业行业工作经验、同级/同岗位工作经

18、验。3.3基本工资3.3.1为月度保障型收入，不与绩效挂钩，按自然年度分12次按月发放。3.3.2公司所有员工基本工资根据当地法定最低工资标准及本公司实际情况确定，旨在确保公司员工的基本生活水平，见当地最低工资标准3.4绩效工资3.4.1指按照部门绩效、岗位绩效进行挂钩、从而调动员工积极性的重要工资单元。3.4.2绩效工资根据绩效考核结果确定。绩效工资岗位工资基数_绩效工资系数_考核分数100。3.4.3绩效工资的分配采取年度考核、季度考核、月度考核相结合的办法，按照_公司绩效考核管理办法（暂行），核发员工绩效工资。3.5年终奖金/年终绩效工资根据公司的经营计划完成情况发放的变动收入。年终奖金

19、/年终绩效工资=岗位工资基数_调节系数3.1员工薪资计算期间为当月1日起至30（或28、31）日止，实行月薪制3.2各部门于每月2日前将本部员工考勤汇总报于行政人事部；行政人事部于4日前核算完毕全公司员工薪资，并制作报表，即时交财务部审核后，报公司领导审批。3.3公司每月8日至12日发放上月薪资，如遇节假日或特殊情况，按日期顺延发放。3.4全体员工薪资转入个人银行账户中（本公司员工工资发放银行为深圳平安银行），员工于发薪日需亲自前往财务部部领取个人薪资明细条，对薪资实发金额如有异议，可于三天之内向行政人事部申请复核。3.5公司因其他非主观原因而无法按期支付薪资时，事先可与员工达成协议后于薪资支

20、付之前五日以公告形式通知员工，以达成劳资互谅。第四条 公司年度营业在完成计划内经营指标如有盈余，依照比例可提取部分利润核发奖金，根据贡献、能力及业绩以分配，其分配办法另行制定。第五条 薪酬调整薪酬调整包括薪酬整体调整、薪酬部分调整以及薪酬个人调整三个方面。5.1整体调整整体调整指公司根据国家政策和物价水平等宏观因素的变化、行业及地区竞争状况、公司发展战略变化以及公司整体效益情况而进行的调整，包括薪酬水平调整和薪酬结构调整，调整幅度由总经理根据经营状况决定。5.2部分调整部分调整是指根据人力市场的供需状况及行业与地区竞争状况，对部分岗位进行调整5.3个别调整个别调整主要指薪酬级别的调整，为不定期

21、调整。薪酬级别不定期调整：指公司在年中由于员工职务变动等原因对员工薪酬进行的调整。5.4各岗位员工薪酬调整由项目负责人提出申请，行政人事部调查、分析、审核后报总经理综合评估审批，审批通过的调整方案由行政人事部执行5.5调整办法5.5.1依据工龄调整（即工龄工资）根据员工为本公司连续服务年限长短确定，鼓励员工长期、稳定地为司服务。调整幅度=员工工龄1_（工资总额_5%）（即在公司工作每满一年，工资递增5%）。9.0薪酬调整9.1普调公司根据人工成本使用效率、经济效益、物价和市场水平，适时调整调节系数，保障员工收入与企业经济效益挂钩，实现效益共享、风险共担，建立动态的分配机制。9.2薪档调整公司根

22、据绩效考核管理办法和考核结果，调整岗位工资、绩效工资系数的档次。9.2.1部门年度调薪人数不得占部门总人数的30%;9.2.2管理层、员工层年度绩效考核结果为杰出者（年度加权平均考核95分以上），薪酬档级晋升一个薪档；9.2.3操作层员工连续9个月绩效考核结果为优秀者，各项目负责人可向公司申请晋升一级薪档，经公司审批后执行（此晋薪人数控制在部门总人数的10%以内）；9.2.4管理层、员工层连续两年平均年度绩效考核结果为良好者，薪酬档级晋升一级；9.2.5管理层、员工层连续三年年度平均绩效考核结果为合格者，薪酬档级晋升一级；9.2.6所有员工连续三个月绩效考核结果为不合格者，给予辞退处理。9.2

23、.7所有员工年度绩效考核结果（年度绩效考核加权平均）不合格者，薪酬档级自动降低一个薪档。A.绩效考核成绩四个层次：A（杰出）、B（良好）、C（合格）、D（不合格）。B.考核等级定义如下表：等级定义摘要参考比例考核工资发放标准A95-100杰出实际绩效显著超过预期计划/目标或岗位职责/分工要求，在计划/目标或岗位职责/分工要求所涉及的各个方面都取得非常突出的成绩。15%全额发放B85-94良好实际绩效达到或超过预期计划/目标或岗位职责/分工要求，在计划/目标或岗位职责/分工要求所涉及的主要方面取得比较突出的成绩。40%按实际考核分数发放C75-84合格实际绩效基本达到预期计划/目标或岗位职责/分

24、工要求，既没有突出的表现，也没有明显的失误。40%D75以下不合格实际绩效未达到预期计划/目标或岗位职责/分工要求，在很多方面或主要方面存在着明显的不足或失误。5%不发放9.3薪级调整9.3.1员工岗位变动（含晋升），自批准之日起的次月起薪酬等级调整为相应薪酬最低薪档，若调整后员工年薪标准收入低于原水平的，按照就近原则套入相应薪档，避免职位晋升收入下降的情况。9.3.2员工职位降低，自批准之日次月起年薪标准参照新岗位水平，采取“就近靠档，就高不就低”原则执行，调整为相应薪级中间薪档；9.3.3操作层员工岗位变动（含晋升、降级），自批准之日起的次月按操作层员工薪酬标准逐档上升或下降。9.3.4未

25、满足11.2.2至11.2.5的人员，特别优秀者（管理层员工），经总经理办公会、深圳片区党委会研究决定后，报集团人事行政部批准后方可跨级晋升。9.3.5程序A.管理层员工发生薪酬调整时，由所在部门负责人提出调薪申请，填写_表格，报送综合管理部，经综合管理部审核，报公司主管领导和总经理批准，自批准之日次月起执行。B.操作层员工发生薪酬调整时，由所在部门主管提出调薪申请，填写_表格，报送分公司综合部，分公司负责人审核，经公司综合管理部批准，自批准之日起次月起执行。第三章 薪酬保密第一条 行政人事部、财务部及所有经手/接触工资信息的员工及管理人员必须保守薪酬秘密。非因工作需要，不得将员工的薪酬信息透

26、露给任何第三方或公司以外的任何人。第二条 薪酬信息的传递必须通过正式的渠道。有关薪酬的书面材料（包括各种有关财务凭证）必须加强管理。经手/接触工资的工作人员在离开办公区域时，不得将相关保密材料堆放在桌面或容易泄漏的地方。有关薪酬方面的电子文档必须加存储密码，密码不得转交给他人。第三条 员工需查核本人工资情况时，必须由行政人事部会同财务部进行核查。第四条 违反薪酬保密规定的，一律以严重违反公司劳动纪律的情形予以辞退。第四章 参考文件1、深圳市人力资源和社会保障局关于调整我市最低工资标准的通知（20_）2、国务院关于职工工作时间的规定国务院令第174号令3、劳动合同法、劳动法4、岗位调整管理规定、

27、请休假管理规定、入离职管理规定、奖惩管理规定公司物业管理制度3 第一节培训讲师的管理 1、熟悉开展工作的环境。对于管理人员，要求他们对于公司的经营性质、管理制度和所分配部门的工作性质要充分了解，只有如此才能有效的开展工作；2、注意团队生活的培养。在团体中生活，向具有经验的同事或领导学习工作经验是最快速有效的方法。所以，培训各级管理人员时要让他们先融入团体，成为团体的一分子，直接参加团体活动，加入生产行列，在工作中获得经验。此外，工作最好由最基层干起，以使他们确切了解基层人员的工作情形、心理状态和工作中可能发生的问题。这在将来的主管工作中是最实用的经验；3、提出工作报告。在初期的培训工作中要求被

28、培训人员定期提出工作报告，最好以三天或一周为一期。内容至少要包括工作日记、心得报告、专案报告和改善建议等事项。每份报告均需向其工作的主管提出并逐层详阅，使每一级主管人员均能了解该人员的学习进度和深度，以便作必要的调整和加强培训。主管人员必须在对每份报告内容了解后，对疑难问题予以解答或指示该人员如何自行发掘答案。有错误的要改正，有合理的建议和意见要立即实行；4、随时进行工作考核。除了定期的工作报告外，主管应以随机测验的方式作不定期的考核。这种测验方式可使主管更深入了解被培训人员的工作绩效和培训成果。主管人员更可藉此机会与他们进行沟通。通常工作考核可由被培训人员的逐层主管进行，但主管有必要自己亲自

29、了解其部门内人员的工作能力和工作绩效。这种随机测验的方式可以以单独会谈的方式进行，使被测验人员不致于因紧张拘束而影响其表达。就是一般工作人员的考核也可采用随机测验的方式进行，测验的结果要记录，以便前后比较，了解被测人员在此期间的进步情形；5、合理的工作调配。在管理人员对某一工作熟悉后，最好能安排调动其他的工作，特别是一些能力较高、有发展前途、有潜力的新进人员尤不可使其长期做同一工作，以免浪费时间和精力，而造成士气低落和离职他就的危险。适当调动工作，使其能在最短时间内学习最多的工作经验。有了工作经验后要看情形许可和需要，安排职位，培养其领导和协调的能力等。（附8：万科物业授权讲师管理规定实例）第

30、二节培训讲师的自我修养一名优秀的培训师除了要具备扎实的专业知识，还应深谙各种培训技巧，比如：如何读懂参训者的肢体语言；怎样妥善统筹时间；如何让培训充满趣味等等。就像烹制一道佳肴，鸡、鸭、鱼等原料必不可少，而填加油盐酱醋这些佐料更能将原料的美味发挥得淋漓尽致。1、制定时间表每个人都需要有一定计划。时间表就好像是一幅地图，指导着学习目标的完成。对时间的安排可以进行讨论和展示，而且可为每一部分设定大致的时限。时间表还可以不时地提醒培训师工作最新进展如何。2、一切为了学习注意结合学员的培训需求实施培训。如果学习内容与目标偏离得较远，而且持续时间较长，将有可能使你的参与者失望。如果不能在工作中运用所学到

31、的方法，将无法衡量学习效果，而这恰恰是培训成功与否最重要的指示剂。3、掌握成年人学习心理现在的培训已不仅仅以说和演示的方式进行，作为培训师你应该：1）给予学员一定挑战2）尊重学员3）使他们有可能影响或改变学习过程和某一段内容4）给他们以自我发现的方式学习的机会5）提供一个安全的学习场所6）给予专业的反馈4、保证均等的参与让一些性格外向的、比较自信的参与者在讨论中扮演主角非常容易，但你应该确保时间得到公平的分配：1）采用轮流的方式，使每人都有发言的机会2）避免与那些想要主导讨论的人进行眼神交流3）直接向那些沉默不语的人提问4）私底下让人们意识到他们想要控制讨论的倾向。也可寻求他们的帮助，以引导其

32、他人畅所欲言地发表观点5）谢谢他们愿意将自己的想法与人分享，然后可以说：让我们来听听其他人的想法。5、应对不良表现有时会有这样的情形，有人看上去冷淡、不友好或者比较内向，培训师应主动干预。在很多情况下，干预此类表现可以起到影响其他人行为的作用。培训师可以试图：1）接近他2）让他意识到你正在关注他3）把注意力放在问题上，不要进行人身攻击4）倾听他的任何抱怨5）提供帮助，在你力所能及的范围内6、拿出你的最佳状态人们往往对培训有很高的期望。所以，培训师需要拿出100%的热情和知识。如果事情并不象计划的那样顺利，你应试着略作调整：1）不要为任何不足道歉，你的学员可能并没有意识到那是一个问题。2）处理问

33、题时要有自信。软弱和缺乏果断将会使你的学员在过程中渐渐丧失信心。7、回顾在课程结束、或每天结束及第二天开始时，回顾一下大家已学过的内容。可以通过如下方式进行：1）培训师做一个简短的总结2）所有学员轮流发言，回忆到目前为止他们学到最有用的是什么8、善于倾听千万不要在真空中工作，否则你会为忽视参与者而付出代价。1）倾听他们说什么和怎么说2）观察学员的肢体语言，消极的态度通常表现为：（1）眼珠不停地转动（2）极力避免眼神的交流（3）把胳膊和腿相互交叉（4）将胳膊折叠放在脑后，身体后倾（5）频频离开教室3）当你注意到一个问题，仔细听清它所表达的含义，这样你才能整地回答。运用以下技巧，你可以取得更佳的效

34、果：（1）复述他们的问题，使你对问题的理解更充分（2）不要一味反驳9、 提供良好的学习氛围当人们学习了某种技能，在运用之前需要有机会去实践。你可以通过以下方式创造学习气氛：（1）运用幽默和自我否定（2）强调从反馈中学习的重要（3）进行角色模仿，并及时进行反馈（4）建立学习交流，鼓励互相学习10、让培训更有趣如果有轻松的学习环境人们可以学得更好，也可以从中获得乐趣。但这并不意味对学习的不重视。培训师可以通过以下方式让学员保持轻松的心情：（1）讲一些合适的笑话（2）自我解嘲（3）用一些奇闻、轶事来解释枯燥的理论（4）进行一些简短、有趣的游戏（5）保持欢快的节奏第三节培训风险管理1、培训的风险有以下

35、几方面：选拔外派学习员工流失的风险专业技术保密难度增大的风险培养竞争对手的风险2、培训风险的防范措施有以下几方面：依法建立劳动、培训关系（见附表）建立有效的激励机制鼓励自学，加大职位培训力度完善培训制度，提高培训质量运用法律手段保护公司专利技术第四节培训项目管理1、组建培训项目管理小组建立培训项目管理小组是首先要做的工作，也是培训项目管理中最重要的工作项目小组成员组成一般为：培训主管（组长）培训专员（副组长）培训教师相关部门主管受训员工代表一旦人员确定到位后，每人各负其责，明文确定他们在项目小组中的工作内容和责任，并及时向项目小组成员通报，同时报分管副总经理。2、制定项目小组工作计划（1）由项

36、目小组全体人员参与制定工作计划；（2）让项目小组成员自始至终参与，直到计划完成并批准。3、控制培训项目实际进程，使之能在预算指标内按期完成培训任务；为使课程适合部门业务和员工需要，人力资源部在开课前预先发出开课前意见征询表。做好课程情况跟踪的第一记录课程签到表。4、支持员工职业生涯发展是激励员工的一个重要方面。公司在企业发展的同时，要使员工感到有提高个人技能和得到培训发展的机会，有施展个人才能专长和个人晋升发展的空间。公司物业管理制度4 为了使管理处正常开展各项业务活动等有根本保证，特制定本制度: 一、管理处对辖区的管理经费收支，要严格执行财务制度，本着综合管理，节约开支，降低成本，注重效益的

37、原则，合理使用管理经费，并接受公司的检查和监督。二、管理处依据有关收费标准，按不同项目，向业主(使用人)和其他应交费的人收取费用。三、管理经费的收取，收款收据统一使用税务部门统一印制的单据。四、各项管理经费，应分项单列，专款专用，财务开支按公司授权，由管理处主任依据委托管理合同支出项目审批，报公司审核。五、年度费用收支明细帐目，应张榜公布，定期向业委会报告，接受物主管部门和业主的询问及监督。公司物业管理制度5 第一条根据物业法和_医院家属区物业管理及收费方案的相关规定，并结合小区实际情况，特制定本办法。 第二条物业管理模式州医院家属区物业管理委托昌吉市恒嘉物业服务有限责任公司负责管理。由家属区

38、业主代表委员会、医院总务科、保卫科负责监督检查。第三条物业服务（一）房屋管理1、物业公司每年与业主签订一次物业服务与管理协议，便于物业管理处建立业主档案。2、凡需进行室内装修的业主，在动工前必须到物业管理处办理装修登记手续，方可进行室内装修。装修中如发现有下列情况，物业管理处将根据情况给予警告或经济处罚，情节严重的将上报有关部门。？产生超标噪音引起周边业主投诉的；3、占用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。4、改动和损坏了公用供水、供电、供暖、供气管线，可能影响其他业主的；5、破坏了房屋受力结构，造成了安全隐患的；6、为保护屋顶防水层，严禁业主私自攀爬楼顶，如因此造成屋顶防水层渗漏，责任人必须承

39、担防水层修复费用，以及因此造成单位或其他业主的相关财产损失的赔偿责任。7、本小区楼宇房屋分为公用和自用两部分，公用部分的维修由物业公司负责，其费用属物业管理费用中范围的，在物业管理费用中列支；自用部分的维修由业主负责，业主可以选择物业公司提供服务，也可以选择社会服务单位提供服务，维修费用业主自理。（二）卫生保洁1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫一次，做到无垃圾纸屑、积水、积雪。2、根据小区实际合理布设垃圾箱、果皮箱。垃圾箱内垃圾日产日清，无垃圾桶、果皮箱溢满现象。垃圾站垃圾无外堆现象，应及时通知相关部门清运，保持环境卫生整洁。3、住宅楼楼道、扶手卫生每周清扫、擦拭一次，保持干净整

40、洁。4、公共区域玻璃每年擦洗两次。5、根据实际开展对公共区消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。6、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者上报医院保卫科进行处理。（三）庭院绿化1、禁止业主在绿化带内种植蔬菜、饲养家禽。及时清除草坪杂草、杂物，有效控制杂草滋生。2、根据气候状况和季节，适时对花草、树木浇灌、施肥和松土，预防病虫害。3、根据庭院实际和经费情况，每年春季适时安排补植树木花草，努力为住户营造温馨舒适的生活环境。（四）公共秩序1、设立门卫室，配备专人24小时值勤，禁止收购乞讨商贩进入小区，无外来闲杂人员，确保小区安全，不发生任何被盗、被抢情况，现场无

41、打架斗殴，发现问题及时处理。2、请保持消防通道畅通，机动车、非机动车按要求存放在各自区域。业主需交纳机动车场地占用费。如车辆停放在停车场内出现刮擦、丢失等现象，物业不予负责。3、为缓解院区停车难问题，家属区有停车位车辆不得将车辆停放在工作区停车场内，如经发现，扣罚车主200元。第四条物业服务费及各项代收代付费用的缴纳1、物业管理费小区物业管理费按昌州计价费（20_）44号文件一级物业标准0。55元/月/平方米，按季度暂由医院物资管理科收取。2、机动车场地占用费机动车场地占用费根据新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法（新发改法规【20_】3088号）文件的规定，小区车辆临时停放每车每次2元（超过

42、1小时）；小区业主的车辆实行包月制，每车每月40元。业主车辆需在物业管理处登记造册，由物业管理处为业主指定固定停车位，业主可在停车位自行安装地锁（费用自理）。机动车场地占用费每月由医院保卫科审核后交财务科从业主当月工资中扣除。非本院职工机动车场地占用费由物业管理处报医院物资管理科代为收缴。本院职工优先享有停车位使用权。3、业主水、电费按相关部门物价标准收取。居民用电为0。55元/度，商业用电为0。689元/度。电费每次购买最高不得超过300度，水、电费暂由医院物资管理科收取。注：物业费用支出情况由医院总务科和业主委员会代表进行监督审查，按年公布物业费用支出情况。第五条本办法由医院总务科负责解释

43、。第六条本办法自20_年4月1日起执行。总务科20_年3月12日公司物业管理制度6 1.根据公司的管理工作目标，负责制定相关工作程序、制度(规定)及记录。 2.负责拟定新接收物业的清洁、绿化和杀虫工作方案，并主持清洁班组建设的具体筹备工作。3.负责申报清洁/绿化工具、设备、材料等用品并进行验证，以及清洁机械设备的管理工作。4.组织人员定期培训，提高服务质量。5.经主管领导批准，负责清洁/绿化工作对外谈判、签约事项。6.负责处理清洁工作对口业务往来事宜。7.全程监督控制各保洁项目的保洁服务，达到体系文件规定标准。8.完成本部门的管理目标:对保洁服务满意率达96%以上新员工入职培训达99%对客投诉

44、处理率达100%确保场所工作人员无重伤以上事故公司物业管理制度7 为加强和规范公司质量管理，不断提高各项目服务质量，给顾客提供优质、高效的物业管理服务，提升公司品牌价值，实现公司的总体发展战略，特制定本公司质量管理制度。 一、建立公司质量管理网络，各职能部门、分公司及管理处必须设立公司质量管理员，具体负责本部门的公司质量管理工作，协助质量管理部落实各项质量管理工作，接受质量管理部的业务指导和监督，以加强公司各职能部门、分公司及项目管理处公司质量管理工作。公司质量管理员的职责与权限：1、负责本部门的公司质量管理工作，对本部门的质量活动进行日常监督、检查，对发现的不合格及时开出不合格报告予以纠正；

45、2、负责ISO9001：20_质量体系文件在本部门的贯彻落实，并对日常工作检查中发现的不适用的质量体系文件向公司质量管理部提出修改、改进建议；3、对本部门质量目标完成情况进行月、年统计、分析并上报公司质量管理部或分公司；4、负责在本部门跟踪落实内部审核不合格项及公司质量管理部开出不合格报告的整改情况；5、定期参加由公司质量管理部召开的质量工作座谈会；6、负责跟踪落实及反馈公司质量管理部安排工作在本部门的执行情况；7、掌握物业管理的各项政策、法规、标准，制定本部门ISO9001：20_质量体系文件年度培训工作，并按计划实施；8、接受公司质量管理部的业务指导和监督；9、质量监督员的设立和更换必须经

46、公司质量管理部经理批准。二、以分公司为单位，建立分公司外部和内部双层质量监督制度，即建立公司对各分公司的质量监督制度和分公司内部质量监督制度。（一）公司对各分公司的质量监督制度1、公司定期质量考核1）考核组织和时间公司定期质量监督考核由公司质量管理部组织人员成立考核小组进行，每半年一次，具体时间和行程安排由公司质量管理部确定，报管理者代表批准。2）考核范围、内容和方式公司定期质量考核范围包括所有分公司及管理处；考核内容及具体标准详见珠海市丹田物业管理有限公司质量考核标准及量化评分表（见附件1、2）；考核采取突击考核方式，考核前不通知被考核分公司及管理处，参加考核人员必须对考核时间及行程安排进行

47、保密。3）考核要求考核小组必须遵循公开、公平、公正的基本原则，认真开展检查考核工作，不弄虚作假、敷衍了事，考核人员交通及食宿由公司统一安排解决，不得接受分公司或项目的宴请。考核小组必须严格按照珠海市丹田物业管理有限公司质量考核标准及量化评分表进行评分，计考核人平均分为管理处考核得分；分公司只有一个项目的，该项目管理处得分即为该分公司考核得分；分公司有二个以上项目的，各项目管理处得分的平均分为该分公司考核得分。无特殊原因，被考核项目管理处负责人必须全程陪同考核小组进行考核，记录考核小组提出的问题和建议，及时进行整改。4）考核结果考核结果由公司质量管理部予以书面通报，对于发现问题由质量管理部发出整

48、改通知，各分公司必须在收到整改通知之日起一个星期内督促责任部门完成整改，并将整改情况报送质量管理部，由公司质量管理部进行复检。经复检，发现整改工作未完成的，由公司质量管理部再次发出整改通知，并在全公司范围内进行通报，同时在下次考核中给予扣分。5）奖惩制度分公司及管理处考核结果与分公司及管理处负责人当月工资挂钩。考核得分在95分（含95分）以上的，当月工资上浮10%；考核得分高于90分（含90分）但低于95分（不含95分）的，当月工资上浮5%。考核得分在75分（不含75分）以下的，当月工资下浮10%；考核得分低于80分（不含80分）但高于75分（含75分）的，当月工资下浮5%。2、不定期质量监督

49、检查不定期质量监督检查由公司质量管理部根据实际需要进行安排，对检查发现的问题，由质量管理部开出不合格报告，分公司及管理处必须在质量管理部规定的时间内予以整改纠正，并将整改情况书面反馈公司质量管理部。（二）分公司内部质量监督制度1、分公司定期质量考核分公司定期质量考核由分公司组织人员成立考核小组进行，每月考核一次，考核小组组长由分公司经理担任，具体时间和行程安排由分公司经理确定。分公司定期质量考核范围为分公司管辖项目管理处；考核内容及具体考核标准详见珠海市丹田物业管理有限公司质量考核标准及量化评分表；考核采取突击考核方式，考核前不通知被考核管理处。考核小组必须遵循公开、公平、公正的基本原则，认真

50、开展检查考核工作，不弄虚作假、敷衍了事。考核小组必须严格按照珠海市丹田物业管理有限公司质量考核标准及量化评分表进行评分，计考核人平均分为管理处考核得分。无特殊原因，被考核管理处负责人必须全程陪同考核小组进行考核，记录考核小组提出的问题和建议，及时进行整改。公司物业管理制度8 一、值班 值班是指由于工作需要,经有关部门负责人安排的晚间或节假日在岗从事守护和值勤的行为。二、值班要求1、值班人员必须在指定的时间到岗值班,处理各类有关事项;2、夜间值班不得擅离岗位,处理事情必须有书面记录;3、值班人员必须认真做好值班记录,记录应表达清楚事情的过程、处理结果及善后移交等内容;4、有事不能值班,应事先说明

51、情况,并经分管领导同意,妥善安排其他人员值班,未经同意,任何值班人员不得擅自委托值班、换班,否则,由此造成不良后果将追究其本人责任;5、夜间值班应仔细检查各岗位工作状况,仔细观察所辖楼宇内外的综合情况,发现可疑现象,须迅速查明情况,采取必要措施处理解决。对离岗、睡觉等现象,除严肃批评外,并根据公司规章给予必要的处罚。三、值班费值班费计发按公司人事管理制度实施。四、值班责任对值班期间因不负责任给公司带来损失的,由当班人承担责任,公司将给予相应处理。五、附则本规定由公司行政人事部解释,本规定自颁布之日起施行。公司物业管理制度9 根据公司对物业管理公司各小区实行指标管理、独立核算、自负盈亏的要求，结

52、合公司业务管理的需要，为了做好各小区财务收支管理工作，特制定本办法。 一、预算管理1、物业部所有收支以预算管理为基础，没有预算不得开支。2、每月末物业部根据年度经济指标及下月预计情况，编制、上报下月收支预算。3、收支预算由会计负责编制，经物业经理初审后，报集团财务部审核，总董事成员批准后执行。4、各月度支出计划的编制应以年度经济指标为依据，可在各月之间调节，但各月总和不得超过年度指标。5、每月初物业会计对上月预算执行情况进行总结，编制上月收支预算与执行情况比较表，报物业公司汇总后报公司相关领导。6、预算内支出按公司规定流程审核支付，超预算支出报董事成员审批后支付。二、收支规定1、收据、发票及公

53、章使用规定：（1.1）、收据、定额停车费发票，由物业公司财务部统一购买、统一管理，设专人负责，建立专门备查簿登记收据购、存、领、销数量及号码。（1.2）、物业各小区财务设专人负责收据及定额停车费发票的领用、保管和缴销。领用收据时检查无缺联、缺号后加盖物业公司财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已使用收据的存根联，以备查对。（1.3）、收据的保管必须专人负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据的小区，如果人员变动，需在变动前到物业公司财务部交回收据并结清核销。（1.4）、各小区使用发票，为便于管理，应到物业公司财务部统一开具。一般情况下应以收据（第二联）换

54、发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留物业公司统一保管。对于需要先开发票后付款的业主，出纳（或物业助理）根据收费通知单开具发票，并在物业财务部做好登记，款项入账后核销。（1.5）、收据填写要求：（1.5.1）、据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。（1.5.2）、字迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖“作废”章或写明“作废”字再另行开具。(1.5.3)、全部联次一次填开，内容、大小写金额必须一致，禁止拆联使用。2、收款规定（1）、各小区收款必须使用从物业公司领用、加盖物业公司财务专用章的统一票据。其他任

55、何票据或未加盖财务专用章的票据不得使用。（2）、已收现金款项必须在当天交由出纳核对、办理相关手续妥善保管，并及时入账。（3）、以转帐方式收款应及时通知财务办理进帐、转帐相关手续，并及时进行帐务处理。（4）、物业公司财务部可随时检查使用票据的人员是否及时将所收款项按规定上交，并定期对整本已使用完的收据核查是否缴款入账，并进行核销。3、支出规定（1）、工资费用。人事部门在对员工的出勤及人员变动核对无误后，做出当月考勤表，报物业公司经理审批，审批后交财务部门，财务人员根据当月考勤表，计算当月员工的应付工资，制作工资表，复核无误后交物业经理签字，报总公司财务部签批，董事成员签名同意后方可发放。（2）、

56、员工福利费。对于员工福利品的发放，如：防暑降温品、节日礼品等，根据实际情况，本着节约原则，物业各部门拟定方案及所需资金等情况呈报物业公司经理，再报总公司财务部审批，董事成员签字同意后方可实施。（3）、维修费用。小区工程维修费用，将已报呈的维修项目按已审批的程序：物业公司经理总公司财务部董事成员签章。财务主管核实后方可办理付款手续。（4）、日常性开销的费用。差旅费、办公费、电话费、清洁卫生费、保安费、业务招待费、绿化费、社会保险费等以各小区所报支出预算为依据，预算内的此类费用由经办人填制费用报销单，物业经理批准，总公司财务部审核，董事成员签字同意，方可报销。会计人员应在原始票据审核方面严格把关，

57、用于报销的原始票据应符合国家有关法律法规的规定，除特殊情况外必须是发票，单据项目必须填写齐全，特别是公司全称、地点、费用项目大小写金额必须准确无误，票据应整洁，无涂抹修改。对于不符合上述规定的票据，财务人员应拒收。对于超出预算的上述费用项目，应呈报物业公司，说明情况，阐明超支原因，经物业公司经理同意后，报董事成员批准，董事成员同意后方可实施。（5）、水电费。水费按供水公司计收费用减去属于小区业主应承担的代收代缴项目的费用为物管中心应承担的水费。电费按供电公司计收的费用减去各业主电表应承担的电费和分摊公共设施所耗电费为物管中心应承担的电费，应遵循专款专用原则，即本月收取的水电费必须首先用于保证该

58、期水电费的支付。小区不得以此类收款支付日常的费用开支，以免影响水电费的正常支付。（6）、对于需要转账结算的各项支出，经物业经理核准签字，送总公司财务部审核、董事成员签字后，在支票签发登记本上进行登记，加盖财务专用章及法人章进行支付。4、资金报表：（1）、每天由各小区收银员填报每日收款报表给物业公司出纳，由物业公司出纳汇总后报公司领导。（2）、报表需注明当天款项的增加、减少情况说明。三、会计核算1、统一设置以下会计科目：（1）、营业收入：主要核算物业小区向业主（或物业使用人）收取的物业管理费；小区收取的停车费；工本费等；（2）、营业费用：主要核算物业水电维修、保洁及绿化等部门发生的费用；下设明细

59、科目：工资、折旧费，办公费，其他费用，低值易耗品摊销，长期待摊费用摊销，福利费、维修费、清洁费、电费，水费，社保费及其他。（3）、财务费用：主要核算银行托收，托付手续费，支票工本费，利息收入等；（4）、其他应收（应付）款：主要核算代收代缴款项及装修期间的保证金等。2、会计报表（1）、财务结账日期为月末最后一天。（2）、会计人员应于次月的10日以前将会计报表报物业总公司财务部。并将本月应缴的各项税金明细报总公司审批，批准后才报税。四、档案保管1、已使用的收据存根联办理缴销登记后由物业公司会计进行保管。2、财务档案应按财政部会计档案管理办法规范要求进行整理、装订、归档。3、当年会计资料由物管中心会

60、计部负责保管，次年建立新帐后应将上年度全部财务资料移交总公司财务部负责归档保管。4、归档的会计资料不得携带外出或外借，凡查阅、复制、摘录会计资料须经董事成员或财务总监批准并办理相应手续，借阅人对档案资料要严格保管，限期归还。五、检查控制1、会计每月须对小区出纳的财务工作进行检查，包括收据的填开、领用、缴销；原始单据的归档、保管；账簿登记、账证相符情况；现场盘点库存现金，账实相符情况。并对检查内容以书面形式经双方签字确认后上报总公司财务。2、出纳应对各小区收银员的收费工作进行检查监督，对于有不符合“收据发票使用规定”及“收款规定”的行为，应及时上报。3、会计每月须与集团公司核对往来款，并签署对帐