城市土地利用现状中存在的问题

1、城市土地利用现状中存在的问题 城市土地的特征一、城市土地的概念城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们上下一定空间所构成的自然综合体。 常分三个层次：城市建成区的土地城市规划区的土地城市行政区划辖区范围的土地在中国, 城市土地一般是指城市社区内的土地,属于国家所有。 二、城市土地的特征自然特征位置固定面积有限性质量差异性 功能永久性经济特征土地资源的稀缺性区位的效益性边际效益递减性土地利用方式变更的困难性市场交易的低效性法律特征作为经济物品的城市土地，是伴随着城市土地的一种法律权利。这种权利反映社会制度与观念。法律特征是城市土地的一个需要与其它经济物品相区别的重要之处。城市用地的概念概念：城市

2、土地利用是指在城市形成和发展的过程中，人们把土地作为生产和生活资料，根据其自然属性和经济属性加以改造、利用和保护的全过程。5三、土地利用类型 城市用地分类与规划建设用地标准建设部（90）建标字第322号 实施时间：1991年3月1日 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类；居住用地：居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。 公共设施用地：行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研设计用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地绿地特殊用地水域及其他1、商业用地、居住用地

3、、工业用地、市政用地的分布各有什么特点？（分布在城市的哪个方位）商业用地：面积较小，一般位于市中心或交通干线两侧。居住用地：多分布商业用地的外围。工业用地：多分布于城市边缘，而且沿交通干线分布。市政用地：接近城市中心处。2、在各种城市用地中，哪一种是分布最广泛的？ 居住用地分布最广泛。 城市不分大小，都有商业用地、居住用地、工业用地三种基本类型。 居住用地是城市中最为广泛的土地利用方式工业区一般位于交通干线旁的城市外缘商业区大多呈团状和条状分布于市中心和街道两侧功能区的形成：商业、居住、工业等经济活动需要占据或利用一定土地，由于城市土地面积相对有限，各地块的交通可达性和地价等各不相同，因此，经

4、济活动之间必然发生空间竞争，导致同类经济活动在空间上高度集聚，形成了功能区。影响城市功能分区的因素1、历史原因：原有基础很大程度上决定了现在的功能区现状。 2、自然因素：土地的面积与形状、地形起伏程度与坡度大小、水文和气象条件等。3、经济因素：距离市中心的远近、交通的通达性。4、社会原因：收入差异、知名度、种族和宗教。5、行政因素：政府引导或划分不同的功能区。功能区面积形状区位特征商业区最小点状或条状多位于市中心、交通干线两侧或街道路口工业区居中聚集性1、不断向郊区外移2、趋向于交通干线分布住宅区最大高级、低级住宅低级住宅与低地、工业区相邻；高级住宅与高坡、文化区相邻市政区交通方便、邻近其服务

5、对象经济因素 距离市中心的远近 距市中心越近，地租越高，由市中心向外，地租随着距离的增加而递减。 商业支付地租的意愿随距离市中心的远近变化最大。交通通达度越高，地租越高。中心商务区-CBD职能：商业、服务、金融、贸易、信息等特点：城市经济活动高度集中的地方，零售商业十分发达，建筑物以高层为主、交通便捷。上海陆家嘴纽约曼哈顿东京新宿区13在西方，城市土地利用一般划分为：(1)商业用地:零售商业大都位于交通最方便，行人众多或主要交通交汇点上。专业性服务业需要交通方便，商业活动频繁，但不一定接近行人众多的地区。批发业的顾客为零售商，由于需要较大空间储存货物，占地颇多，其付租能力又不如前两者，可位于非

6、市中心区。零售商业大都位于交通最方便，行人众多或主要交通交汇点上。专业性服务业需要交通方便，商业活动频繁，但不一定接近行人众多的地区。16 (2)工业用地大型工业：占地面积大，所以很难在租金或土地使用费昂贵的土地上立足，其区位一般受用地的适用性、运输量与环境保护等因素所决定。小型工场：其生存的条件是劳动力和市场，它们比租金更为重要。小型工场的付租能力有很大的弹性，主要视其产品的档次而定。仓库用地与工业用地类似，其区位也要视其储存货物的档次及用地要求而定。 (3)政府机关用地政府往往是土地的支配者，在法律上它可以强行收购和征用所需要的土地，一般不考虑租金问题，而交通方便及邻近其服务对象是其主要的

7、区位因素。17 (4)住宅用地城市中有大量的住宅用地，由于市民必须量入而出，租金的支出不能过于庞大，而交通费支出也受到一定的限制，其居住地点往往是综合考虑生活费用、居住面积、租金和交通费，假设前两者不变，便只能以交通费迁就其租金。同样的居住面积，在一般的情况下，接近市中心，租金高，但可以节省交通费；而远离市中心，则可以少付租金，但要花费较多的交通费。假设可付出的租金不变的话，在市内租用的房屋居住面积小，但可节省交通费，在郊区租用的房屋，居住面积较大，但要付出的交通费用却大得多。因此，从市民总收人中扣除生活费用，决定可付租金和交通费的能力，再根据交通时间耗费的多少和对宽阔的居住面积的渴望程度，就

8、可决定个人居住的地点。18(5)休憩用地及绿化地带随着对城市生活素质和美化环境的重视，作为休憩用地及绿化地带的各种公园、游园等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其区位因素不是付租能力或市场机制，而是通过社会对市民的关心，确定它的存在。(6)交通用地和其它公用事业用地没有交通和公用事业用地，城市便不可能发挥其职能。可是它的性质与商业和住宅用地不同，而与休憩用地和绿化地带相似，是公共财富之一。不过它们又具有生产性质，有的可自负盈亏或间有盈利，如码头、飞机场和自来水厂等。 19(7)农业用地和水面功能分化各种用地的区位因素是有差异的，差异愈大，各种用地之间的分化趋向愈强，这种倾向叫功能的分化(f

9、unctional segregation)，功能区由于这种功能分化，形成了城市某一地区只有某一种单一功能，因此在现代城市中出现了按其土地利用划分的若干功能区(Functional Areas)。混合土地利用：非欧美地区，土地分化倾向不强我国古代城市空间结构特点我国古代在“天人合一”哲学思想影响下，形成一种将城市有组织地融入自然环境之中的“山水城市”，而古代帝王都城的规划建设，大多以皇宫为中心。进入工业社会后，城市的地域结构主要由资本和市场来决定。城市地域结构往往以中心商务区为核心，不同阶层有不同的住宅区。当前我国城市土地利用中存在的突出问题-魏友谊-苏州大学政治与公共管理学院城市是人类活动的

10、场所，是人类以空间集中形式开垦自然以便进行生产和消费的载体，城市化就是人类高效利用土地的方式。一、我国城市土地利用现状2005年当年新增建设用地427.4万亩，比上年增加。2005年，东、中、西部当年新增建设用地分别为242.4，57.2，127.8亩，各占当年全国新增建设用地的57%，13%，30%。现阶段我国土地利用处于一个不断变化、调整的时期，这与当前我国经济飞速发展、社会可持续发展和制度不断深化变革是紧密相关的。从城市内部更新来看，为改善居民居住条件而进行的大片住宅区的改造工作，为改善城区内环境质量而进行的污染企业外迁，腾出足够的片区土地满足居住方便；从城市规模不断向外扩展看，城郊结合

11、部的蔓延，经济开发区、工业园区的大建设发展，使得城市发展空间急剧向农村要地、圈地。在这个过程中，城市土地利用方式也发生了根本性的变化：从土地利用制度上看，由土地的无偿、无流动性、无期限的行政划拨制度向有偿、有流转、有使用期限的使用制度转变；从土地资源配置方式看，由计划经济配置向市场配置转变；从土地市场建设看，由协议供地出让为主导更改为以公开出让使用权方式（挂牌等）转变。尽管城市土地利用方式和经营方式发生了较大变化，但是我国当前城市土地利用现状仍让人担忧。二、当前我国城市在土地利用中存在的问题、用地上过多重平面扩张，缺乏城市内部存量土地挖掘。国内很多城市仍然实施“摊大饼”式的发展模式，大量占用郊

12、区和农村土地，土地浪费严重。平面扩张是城市化必不可少的发展需要，但是如不考虑城市内部存量土地的盘活利用，最终会本末倒置，影响该地区的发展。因为平面多分的扩张会直接或间接地导致两个明显的不良后果：一是占用了农用土地，使得人地矛盾更加突出，从土地和农民的关系出发实际是人与人的关系矛盾的激化，不利于当地集体组织的稳定；二是忽视了城区的存量土地的利用和旧城区的充分改造与开发建设，使城区的土地没有充分底发挥资产作用，土地资产价值无法体现出来，也会带来后期城区积累的闲置土地过多，如重新开发和改造，会带来双重压力或者更多倍，会在同一城市形成现代与落后场景并存，看上去格格不入的一面。“要实行最严格的耕地保护制

13、度，依法依规做好耕地占补平衡，规范有序推进农村土地流转，像保护大熊猫一样保护耕地。”习近平总书记近日对耕地保护工作作出重要指示，彰显了中央坚决守住耕地红线和基本农田红线的决心。近20年来，我国土地城镇化明显快于人口城镇化，各地“摊大饼”式发展趋势明显。即便是有耕地占补平衡这一补救政策，但不少地方在耕地占补平衡中占多补少、占优补劣、占近补远、占水田补旱地；一些地方重数量轻质量，圈占城边高产农田，又到远处建农田，导致耕地质量出现亏空。这是我国耕地保护面临的严峻形势，倘若不及时划定城市开发边界，那么城镇周边的耕地很有可能被钢筋水泥一圈一圈“吃掉”，并且不要忘记这些耕地多是长期形成的高产田。正是基于这

14、样清醒的认识，2013年底召开的中央城镇化工作会议明确应对城市自身增长作出限制，强调“不是每个城镇都要长成巨人”，并将城市规划由扩张性规划向限定城市边界规划转变。随后，国土资源部、住房和城乡建设部、农业部决定从大城市开始划定城市开发边界和永久基本农田，并逐步扩展到全国600个城市。划定城市开发边界，即根据地形地貌、自然生态、环境容量和基本农田等因素划定的、可进行城市开发和禁止进行城市开发建设区域的空间界限。简单说，就是允许城市建设用地扩展的最大边界。这是一项对地方政府影响比较大的决策。来源：丁建庭城市发展不能继续“摊大饼”了、南方日报、2015、06、06“价高者得”影响城市土地合理利用现有的

15、土地利用决策大多只定位在经济的、技术的、法律的或政治的层面，很少直接包括伦理选择问题。这其中除去认识上的偏差以外，更重要的是人类自身利益的冲突。2008年是全球经济最困难的一年，中国也不例外。2009年上半年世界的经济还在蹒跚着，而中国的土地市场极为疯狂，一周内出现“地王”更新的现象不止，2009年月30日中化方兴地产击败保利、中国等热门开发商，以40.6亿拍得北京广渠路15号地，摘得2009年上半年以来全国最高地王称号。就在这种“面粉贵过面包”的演绎中，“地王”不断更迭，同时，也引发了对新一轮土地泡沫的担忧。当前我国土地出让多采用挂牌方式，而挂牌方式奉行“出价最高者得”的标准来确定竞得人，完

16、全靠实力来说话，在挂牌前要对每块地进行评估，而现在土地市场评估的方法多采用市场比较法，而评估专业人员采用市场比较法是结合该宗地块附近已经出让的或者周边地价来确定，评估专业人员只能把该将要出让的地块评高或者持平，因为原有的价格摆在那了，所以出现地王现象也就不足为奇了。尽管美国现在经济处于萧条阶段，但是美国的土地招标不是以价格为主导，而是充分考虑竞标者的规划意图以及对城市建设的贡献，这是我国大多城市在土地出让时应学习和借鉴的。所以在确定竞得者同时，价格不是唯一标准，同时要考虑多方面的因素，如周边环境、公共利益等。北京四地王政府导致土地闲置现象严重地方政府为了获取土地增值收益，“圈而不用”现象较为普

17、遍。据调查，一些城市征购或者征收后不供地的土地面积占全市新增建设用地的4060，土地闲置十分严重。截至2007年底，全国共有闲置土地.6万宗，共计约99万亩，比2004年全国存量建设用地专项调查的闲置土地面积108万亩少了约9万亩。其中，由政府原因导致闲置的6155宗，面积19091，占总量的29。城市人均占有土地多，集约程度不够与耕地资源高度紧张并存的是，我国城乡建设用地不但总量多，而且人均量也特别多。我国城乡建设用地总量约万，是世界第一。我国城市人均建设用地，超出国家标准（），远远高于发达国家人均和其他发展中国家人均的水平。城市人均用地水平偏高，已有建设用地强度偏低，容积率不高，土地经济效

18、益产出偏低。基于城市土地利用现状的分析，我国面临人多地少的和土地利用中的许多问题，所以集约发展是我国城市化的必然选择。 一是新旧城区相互交错。由于各种原因，未实施统一的城市规划，旧城区未进行改造，房屋破旧，道路交错，有的建筑年久未用，长期闲置。而在空闲的区域，只要有需求，就会建筑起一些不相适应的高楼大厦、厂矿企业。二是土地纠纷时有发生。由于历史的原因，土地的权属问题出现冲突。例如，甲单位的土地，有一部分年久未用，而被乙使用者长期占用。现在，这部分土地要被国家征用，就出现土地补偿费的归属问题，从而引发争议。城市土地利用存在的问题城市土地利用存在的问题及对策-童少君-山西省原平市国土资源局三是土地

19、隐形市场严重。有些人为了规避法律制度的管束，方便自己用地，私底下进行土地交易，而不向有关部门申请办理有关土地登记手续，这必然会为土地纠纷埋下隐患。四是土地利用不合理。随着目前房价的猛涨，不少城区内的空闲地都用来修建住宅楼，高层住宅、低层住宅零乱分布，没有合理的安排与统一的规划，这必然阻碍城市化的发展。五是住宅用地供需安排不合理，房地产闲置率高。由于房地产行业的极度膨胀，大大刺激了政府。政府为追求片面的土地收益，对房地产企业的开发方向不加以控制，导致与普通群众切身利益相关的住宅房供应不足，而大量的高档商品房却因购买力跟不上而出现闲置。长株潭城市群城市土地利用中存在的问题分析一文中，方必和等通过研

20、究，指出我国城市土地利用中存在的问题有：城镇建设用地结构性供需矛盾尖锐；城市土地闲置，浪费严重；城市土地利用结构不合理等。我国城市土地利用存在的主要问题（一）城市用地快速增长，侵占耕地现象严重（二）土地利用结构和空间布局不合理（三）城市已占用土地利用效率低下，存在大量闲置土地二、发挥城市规划作用，合理利用城市土地资源1、在城市快速发展中出现的比较突出的问题。城市盲目扩张趋势有所加剧。超越经济发展阶段和资源承受能力，提出不切实际的城市发展目标。超过国家公布的建设标准和建设规模，严重超越自身的经济承受能力，不讲投资效益建设行政中心、豪华办公楼、中央商务区等“形象工程”“政绩工程”。小城镇发展重点不

21、突出，基础设施建设滞后，产业基础薄弱，发展动力不足。城市房屋拆迁不注意现有设施的利用，超越经济发展水平，大规模拆迁房屋；破坏历史文化和风景名胜资源严重，一些历史文化名城重开发，轻保护，拆真古迹，建假古董，造成历史文化遗产的破坏。土地利用中存在的问题及对策-王滨欣-学习论坛2014年在城市快速发展中出现的比较突出的问题。城市盲目扩张趋势有所加剧。超越经济发展阶段和资源承受能力，提出不切实际的城市发展目标。超过国家公布的建设标准和建设规模，严重超越自身的经济承受能力，不讲投资效益建设行政中心、豪华办公楼、中央商务区等“形象工程”“政绩工程”。小城镇发展重点不突出，基础设施建设滞后，产业基础薄弱，发

22、展动力不足。城市房屋拆迁不注意现有设施的利用，超越经济发展水平，大规模拆迁房屋；破坏历史文化和风景名胜资源严重，一些历史文化名城重开发，轻保护，拆真古迹，建假古董，造成历史文化遗产的破坏。拆真文物，造假古董莫做历史的罪人！南华西一期只保留了一条骑楼街和这条4米的麻石路,其余成片拆除。原因一、政府执法不力，土地利用结构性不合理 就城市土地利用问题的原因进行分析，有主观原因，也有客观原因。从主观方面看，政府国土部门执行法律制度的力度不够，致使乱占、乱用土地现象日益增长。另外，城建规划不合理。只为了当时的城市进度规划各种用地，而未考虑到长远的未来，必然引起新、旧规划的矛盾。有的政府领导为了赶潮流，求

23、绩效，大力开展开发区、新城区建设，使得土地的合理利用没有体现出来。从客观方面来说，根据建设部城市用地分类与规划建设用地标准，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地比例为:居住用地占20%32% ,工业用地占15%25%，道路广场用地占8%15%，绿地占8%15%，这4类用地综合占地比例为60%75%。通过查阅有关城市地籍调查成果报告发现，大多数城市上述4类主要用地不符合国家标准，存在着“两低两高”的现象，即绿地、公共建筑用地占用比例偏低，房地产用地、工业用地占用比例较高。由于土地利用结构性的不合理，导致房地产用地、工业用地供过于求，闲置浪费、低效利用等现象客观存在。二、旧城改造资金缺乏 资金

24、缺乏对旧城改造有着重要的影响。与发展新城区相比，旧城改造既费时又费钱。因为传统居住方式难以一下改变，而同样建设一片新城区，改造老城区的费用是发展新城区的几倍甚至十几倍，且时间更长。对旧城区的普通群众来讲，一些人也不愿意进行旧城区改造:一是因为居高不下的房价让一部分人在改善居住环境后，也同时背负着数额巨大的住房贷款压力;二是由于传统的居住习惯，旧城区一些独门独院的居民不愿意改变现有居住条件，对旧城区改造持消极的态度;三恶意阻挠政府规划建设，趁机敲诈的钉子户。 我国城市土地利用管理的方针政策 控制城市用地的规模 为了合理利用土地，保护耕地，避免城市用地的盲目扩张，需要控制城市用地的供应总量，国家每

25、年提供给非农业建设用地的总量，是城市用地的供应“源头”，控制好这个源头，也就控制住了城市用地的盲目扩张势头。 大力提高城市用地集约利用程度 根据国土资源部的专项调查表明，全国城镇规划区愤怒为内工友闲置土地、空闲土地、批而未用土地395.61万亩，相当于城镇建设用地总量的7.8%。因此，要提高集约利用城市土地。 确定城镇合理用地规模和布局，严格控制城镇盲目扩张； 充分发掘建设用地的内部潜力，鼓励进行旧城改造，鼓励进行土地置换。 保护和改善城市生态环境、防止污染和其他公害 实施有利于城市用地内部挖潜的政策 目前，由于“内部挖潜”需要投入大量的资金，而且拆迁的难度较大，所以，多占用增量土地进行建设的

26、现象比较普遍。为此，应在地价政策、税收政策、信贷政策上给利用存量土地进行建设的以优惠，降低其建设成本，形成“优惠挖潜”、“高价外延”的机制。对策一、加强城市土地的法制管理 城市土地的法制管理是指城市政府使用法律手段管理城市土地。一是制订健全的法律法规，使土地使用者有法可依、有法必依。二是对于违法占用土地者必须用法律的手段给予严厉的制裁，使其违法必究，才能从根本上制止违法占地，从而将土地利用充分纳人城市土地利用规划的范畴之内。二、建立长远的城市规划 短期的城市规划固然重要，但是城市的长期规划更加必不可少。由于土地利用的成本高，拆除难，每一宗用地都必须严格控制在土地利用的长期规划范围内，才可以避免

27、政府、个人等各方面的损失。积极发挥城市规划的作用提高规划的科学性，要将科学发展观作为城市规划的指导思想；要以人为本，促进全面、协调、可持续发展；要善于统筹兼顾，促进城乡、区域、经济社会、人与自然和谐协调发展；突出强制性内容，有效配置土地资源，保护资源环境；要形成功能清晰、衔接协调的城乡规划体系。三、鼓励优先使用存且土地，建立城市土地集约利用评价体系 一是政府、国土资源管理部门要结合土地利用总体规划、城市建设总体规划来制订详细的土地集约利用指标体系。政府应提出一些优惠政策，建立激励机制，鼓励各企业在用地时，尽量将利用程度较低的土地重新加以利用。在符合城市规划条件下重新调整用途，做到地尽其用。 二

28、是加强批后土地集约利用程度评价。发展、国土、建设、规划等部门要建立相应的批后土地定期评价制度。对达不到规定集约利用指标，并在整改宽限期内仍无法达到要求的，国土资源管理部门有权收回多余的土地，建设、规划部门不认定工程竣工，发展部门取消有关投资优惠政策。利用政策调控体索，加强土地的高效、集约利用。四、立体开发土地，充分利用土地的地下、地上功能 在城市化日趋发展的今天，产生了建设用地紧张、生存空间拥挤、交通阻塞及环境恶化等一系列问题。因此，城市土地利用应从满足城市基本功能需要转向城市土地的合理配置和高效利用。要对城市空间进行综合立体开发，利用开发地下、地上空间提高土地利用效率，以节省土地资源。在这方面可以借鉴国外，特别是西方发达资本主义国家，其在政策和立法上都对空间的开发利用及产权界定均作出了规定。日本政府和一些建筑公司热衷于推行地下建筑计划，预计到2020年建成1座小型的地下城市。而加拿大现已建成世界上最大的地下城市在400m2的土地上建造了1600家商