资产评估第12章内容.课件

1、资产评估学熊艳山东财经大学会计学院资产评估教研室学期教学内容总论资产评估方法资产评估程序资产评估报告以财务报告为目的评估我国资产评估行业的发展国外评估准则教学目的对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。考试方式:平时学习表现 15% (包括点名,回答问题)作业15% (包括案例讨论与期中考试)期终考试70%资产评估学第一章 总论评估出现的一种情景:澳大利亚的不动产评估风险案例 一、案件情况 诉讼标的：位于昆士兰州的一处工业用不动产 原告：一小型金融贷款机构 被告：某评估师 案

2、由：2005年，邓肯女士(借款人)向原告申请借款，以其拥有的待开发工业用不动产做抵押，并向原告提供了由被告于 2005年4月11日出具的评估报告。该评估报告认为该项工业用途的不动产价值为185万澳元(每平方米5万澳元)。根据该评估报告，原告向邓肯女士提供了123万澳元的贷款，期限12个月。在最初的12个月中，双方执行合同情况良好并将贷款期限又延展了12个月。在延展期间，借款人邓肯女土违约。原告最终行使权利，于2007年6月以85万澳元的价格将抵押物出售。随后原告即向法院提起诉讼，要求被告评估师赔偿相关损失。资产评估十个基本评估要素评估主体谁来评（评估机构和人员）评估客体评什么（评估的对象）评估

3、依据凭什么（相关法规等）评估目的做何用（具体用途）评估程序怎样做（工作步骤）评估原则坚持啥（行为规范）评估价值类型质的规定性评估方法特定技术行为依据法规依据产权依据取价依据二、资产评估的十要素9.评估假设有交易假设公开市场假设等10.评估基准日评估时间（一）资产评估的主体具有资产评估资格的人员是指经过严格的考试或考核，具有资产评估能力并取得资产评估资格的人员。在中国，资产评估人员必须通过全国统一考试，在取得注册评估师的资格后才能担任资产评估的工作。由于资产评估结果直接关系着资产交接各方的权益，且评估技术难度大，涉及多方面的专业知识，如会计学、市场学、数学、工程技术等。因此，要求资产评估人员必须

4、具备三个方面的条件：第一，具有踏实、勤奋、认真的工作作风以及良好的职业道德和个人品质；第二，具有广博的知识和较丰富的实践经验；第三，经过严格的考试或考核，取得注册评估师的资格。资产评估要素三、资产评估的特点、种类（一）特点市场性是对被估资产价值确认的市场基础资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验专业性由取得资格的专业人员执行，对价值的估计判断都是建立在专业技术知识与经验的基础之上。公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。评估作价的模拟交

5、易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。不能“情人眼里出西施”也不能“下里巴人”咨询性评估结论是一种专业化的估价意见四、资产评估的对象和特点（一）资产会计学的角度看待资产资产评估的角度看待资产资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产对于特定主体来说能带来经济利益资产能够用货币计量资产 是指过去的交易或事项形成并由企业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括财产、债权和其他权利。两种资产概念的比较：会计学中资产被认为是各种被占用或运用的资金存在形态，强调的是资金的实际投入和运用，没有资金的投入和运用就没有资产，对于

6、那些在实际经济生活中确实存在的，但没有占用或耗费资金或者资金耗费无法估量的资产则排除在核算内容之外，如自创商誉、人力资源等。而资产评估强调的是资产的现实存在性，只要是现实存在的、能给企业带来未来经济利益的资源均应纳入评估对象范围，资产评估中的资产范围比会计学中资产的范围要宽。（二）价格与价值价格是历史数据；价值不是历史数据。注意：资产评估的目的是判断评估对象的价值，而不是判断评估对象的实际成交价格什么是价值？价值是资产内在的东西一个重要问题价格是怎么形成的（供需关系（市场均衡）以及政策、政府干预等（市场失衡）你能说出哪些因素影响资产价格？五、资产评估功能与作用 （一）、资产评估的功能评价和评值

7、是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。资产评估可以对企业资产的经营效果进行评价，以此评价企业的经营状况。评值功能为资产价值提供评定估算，为资产业务提供基础数据与决策依据。资产现时价值才真正是资产交易双方的利益所在。因此，只有通过评估而确定的资产现时价值才能满足资产业务交易的需要，评值功能是资产评估的核心功能。（二）、资产评估的基本作用 1.咨询的作用是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力。（区别于交易决策）2.管理的作用。特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的，是我国特定历史时期的产物，此作用现在已经消失。（维护国有资产、促使国有资产保值增值的作用）3

8、.鉴证的作用鉴证包含鉴别（依据专业原则对经济活动及其后果做出的独立判断）和举证（为该判断提供理论和事实支撑）两个部分。一般不具有法律效力，但是交易双方进行决策的重要依据，因此尽管资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证，资产评估师也要对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。你是否认为资产评估具有“价值发现”作用？中国会计报 2010年7月30日完善资产评估体系缓解中小企业融资难题作者：本报记者韩福恒 中小企业遇到的融资难问题并不是由国际金融危机造成的。以评估后的价值利用知识产权质押融资是缓解中小企业融资难的手段，而非权宜之计。”近日，中央财 经大学资产评估研究所所长刘玉平在“知识产

9、权价值评估能力建设研讨会(下称研讨会)”上表示，尽快研究制定对商标、版权和计算机软件等知识产权的资产 评估指导意见，形成完整的知识产权评估准则体系，有利于缓解中小企业融资难问题。 通过资产评估专业就业前景来看如何学习资产评估专业知识？1、各类常规资产评估：各类常规资产的评估工作，包括房屋建筑物的价值 、评估、土地价 值评估、机电设备价值评估及整体企业价值评估 。2、大中型企业财务会计工作及资产管理工作。3、金融、保险、拍卖等行业的资产评估管理工作 。综合的学科，学习内容包括经济、会计、金融、税收、企业管理甚至设备、房产等知识，因此，适宜评估公司、会计师事务所、银行、投资等岗位。从目前来看，银行

10、和投资可能是很大部分，反而进入评估机构的不多。 一、价值类型概念第二节价值类型和评估目的资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同的价值类型性质上不同数量上也有很大差异比如：收益现值与清算价值就不同,市场价值与非市场价值也不同.你见过哪些非市场价值的价值类型?二、资产评估价值的类型我国分类收益现值估价标准重置现值现行市价清算价格（未来现金流的现值）评估假设续用价值公开市场价值清算价值业务性质抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值清算价值、转让价值、保全价值、交易价值兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值市场条件市场价值非市场价值（公允价值的基本表现形式）（公允价值的特殊表现形式,如残余价值,投资

11、价值,清算价值）与会计资产计价联系与评估假设条件一相同评估业务树立了资产公允价值的坐标在评估结果中:在评估报告中,在评估基本内容中有一项,一定要写明 :价值类型选定的理由及其定义;在最后评估价值结果中,在说明评估量化结果时一定要说明是什么价值类型.四、资产评估的目的1、相关概念一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值特殊目的：满足不同的经济业务的要求，引起资产评估业务的经济行为。两者的关系：一般目的包括特定目的，特定目的是一般目的具体化。是评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的合理的评估价值的抽象。一个重要概念：公允价值在资产评估中是一个相对抽象的概念（和会计上公允价值不同）评估

12、对象所处条件如当事人地位、资产状况、资产面临的市场条件评估主体选定的评估条件要想两者相匹配，评估应该做大量的取证工作引发资产评估特定目的的经济行为资产转让 中外合资合作 企业兼并 企业清算 企业出售 抵押企业联营 担保股份经营 企业租赁同一种资产业务同一价值类型比如：意思是破产业务是否一定对应的是资产的清算价值呢？也不一定，还要看当时的评估市场条件和资产本身的质量等。两者关系绝不可固定化与绝对化！因为特定目的只是约束价值类型的一个条件。3、 关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系价值类型是评估人员把握资产评估特定目的以及特定条件下的公允价值的表现形式。2）价值类型的选择关系到资产评估目

13、的的实现，以及对其他相关条件的满足资产评估目的资产自身条件（内因）评估时面临的市场条件及交易条件（外因）价值类型1）目的约束价值类型资产评估中的公允价值具有相对性质；公允价值对于某一项资产而言，不是一个确定不变的值，而是一个相对值。当资产处于正常使用及正常市场条件下，有一个与此条件相对应的合理价值。当资产处于非正常使用及非正常市场条件下，也有一个与此条件相对应的合理价值对公允价值的更多理解由于资产评估目的的不同，资产面临内外条件不同，公允价值就体现出多样性、复杂性和难以把握性。评估中公允价值和评估条件的相对性和相关性4、市场价值在资产评估中的作用市场价值是资产评估中公允价值的坐标。公允价值市场

14、价值宏观层次的概念，包括正常市场条件和非正常市场条件的合理评估结果。在正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的评估。具体概念、条件明确是公允价值的一种作用：1.资产评估假设将被评估资产置于一个特定的环境2.资产评估假设是实现资产评估特定目的的必要条件3.资产评估假设是确定评估方法的前提条件 继续使用假设是现值收益法的前提，公开市场假设是现行市价法的前提。第三节 资产评估假设与原则资产评估假设根据有限事实、合乎逻辑的假定一、资产评估假设一、 资产评估假设交易假设 Transaction Hypothesis是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设.（1）定义假定所有待评估资产都已经处在交易中，评估

15、师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。资产被置于交易之中可模拟市场估价（2）作用第三节 资产评估假设与原则为进行评估“创造”了条件外部环境的描述1.交易假设Transaction Hypothesis 2.公开市场假设Open Market Hypothesis 是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。资产用途可以随意选择资产在市场中公开买卖假定的基础市场是受到时间和空间限制的 评估值由市场行情决定，而非个别交易决定注意问题一、 资产评估假设公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者

16、的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制的条件下进行的。 其他假设都以公开市场假设为基本参照1.交易假设Transaction Hypothesis 2.公开市场假设Open Market Hypothesis 3.持续使用假设Continuous Use Hypothesis（1）定义：持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。一、 资产评估假设资产的继续使用有两类概念。第一、对单项资产。如机器设备，称为继续使用假设。第二、对特殊资产。如企业，称为持续经营假设正在使用（包括正在

17、使用的和备用的资产）仍将使用资产不可拆分（2）假定（3）单项资产继续使用的三种情况在用使用（原地使用）转用继用移用继用资产能带来期望收益资产尚有显著的剩余使用寿命资产所有权明确或通过界定可以明确，并且产权可以转让可以确定资产在特定条件下的的最佳用途（4）资产继用的条件这一假设要求一般情况下不能按把资产拆零出售所得收益之和来评估资产价格，即应该把资产看成是一种获利能力，而不是物的堆积。1.交易假设Transaction Hypothesis 2.公开市场假设Open Market Hypothesis 3.持续使用假设Continuous Use Hypothesis一、资产评估假设4.清算假设

18、Liquidation Hypothesis时间短交易双方的地位不平等交易的两种情况问题：清算假设下的评估值=继用假设下的评估值？在清算假设中还能使用继用假设和公开市场假设吗？1.交易假设Transaction Hypothesis 2.公开市场假设Open Market Hypothesis 3.持续使用假设Continuous Use Hypothesis一、 资产评估假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。 三种假设代表了资产

19、的三种使用效用，从而在继用假设下要求评估资产的继用价值，在公开市场假设下要求评估其市场价值，在清算假设下要求评估其清算价格。不同假设也是资产评估不同方法的前提。收益现值法的使用以继续使用假设为前提；现行市价法的使用法以公开市场假设为前提；（一）资产评估的工作原则独立性原则客观公正性原则科学性原则二、资产评估的原则（二）资产评估的经济技术原则预期收益原则 资产价值取决于未来收益供求原则：供求关系影响价值贡献原则：资产价值取决于它对整体的贡献替代原则：资产价值要受替代性资产市场价 值的影响评估时点原则：评估基准日实务思考题:案例一：(一)某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价

20、目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。2003年1月1日评估公司的评估结果为850元m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的? 参考答案:1评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；2而实际发生的成本可能超过社会平均水平；3估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化。第四节 资产评估与会计、审计的关系 一、资产评估与会计的联系和区别资产评估提供以价值判断为主要内容的服务，而会计则提供以事实判断为

21、主要内容的服务，都是现代市场经济赖以正常运行的基础性服务行业。 （一）资产评估与会计的联系 主要表现在特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计资料两个方面。 1. 会计计价和财务报告需要利用资产评估结论 （1）国内相关规定 公司法及相关法律法规规定,当投资方以非货币资产投资时，应当对非货币资产进行资产评估,以资产评估结果为依据,确定投资数额，并以此作为公司会计入账的重要依据；当企业进行联合、兼并、重组等产权变动经济行为时,也需要对拟发生产权变动的资产进行评估，评估结果可以作为产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。从这些方面来看，在特定条件下会计计价有利用资产

22、评估结论的要求。第四节 资产评估与会计、审计的关系 一、资产评估与会计的联系和区别 （一）资产评估与会计的联系 （2）企业会计准则的要求 2006年2月15日，我国颁布的新的企业会计准则第一次全面地引入了公允价值，在投资性房地产、长期股权投资、交易性金融资产、债务重组、非货币性资产交换、非同一控制下企业合并、资产减值等具体准则中允许采用公允价值计量。根据我国现阶段市场的发育程度，我国新的会计准则采取了有限度地运用公允价值作为会计计价属性的做法，并对采用公允价值计量规定了一些条件： 一是资产存在活跃市场的，应当以市场中的交易价格作为公允价值； 二是资产本身不存在活跃市场，但类似资产存在活跃市场的

23、，应当以类似资产的交易价格为基础确定公允价值；第四节 资产评估与会计、审计的关系 一、资产评估与会计的联系和区别 （一）资产评估与会计的联系2、资产评估需要参考会计数据资料资产评估利用和参考会计数据的情况也是经常发生的，特别是在企业价值评估中，广泛地利用企业财务报表、有关财务指标以及财务预测数据等。而且，这些企业会计数据资料的准确程度在一定程度上也会影响资产评估结果的质量。例如：继用前提下的资产信息、贬值、预期收益和风险不管是特定条件下会计计价利用资产评估的结果,还是资产评估需要参考会计数据资料,都说明资产评估与会计有着一定的联系,而且这种联系会随着投资者对企业披露资产现值要求的不断提高而更加

24、广泛。第四节 资产评估与会计、审计的关系 一、资产评估与会计的联系和区别（二）资产评估与会计的区别资产评估与会计计价之间的相互关系随着新的会计准则的实施会越来越多，但是不能否认在许多情况下，两者的区别是明显的。1、基本职能不同会计是一项以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。会计计价主要是确定出可靠、谨慎的资产、负债及收益的会计信息，服务于企业、政府和社会。反映和监督是会计的基本职能。资产评估是一种价值判断活动，它主要服务于资产交易和产权变动。公正客观地评估和咨询是资产评估的基本职能。2、依据不同会计记账和算账中的资产确认和计价主要以

25、历史成本为依据，在资产评估中的资产确认和评价主要是以效用和市场价值为依据。 第四节 资产评估与会计、审计的关系 一、资产评估与会计的联系和区别（二）资产评估与会计的区别3、方法不同会计中的资产计价方法主要采用核算方法。资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折现方法、市场售价类比方法等多种技术方法。4、目标不同会计计价的基本目标是为企业管理、会计核算和会计信息披露服务，资产评估的基本目标是为资产交易和产权变动服务。5、实施者不同企业内部会计人员；独立于企业之外的中介机构第四节 资产评估与会计、审计的关系 二、资产评估与审计的联系和区别（一）资产评估与审计的联系资产评估

26、与审计都通过专业机构和人员为社会提供中介服务，二者在业务上有一定的联系。从我国的实际情况来看,资产评估与审计的联系主要表现在以下几个方面:1 资产评估中的资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分工作采用了与审计类似的方法，具有“事实判断”的性质。根据我国资产评估法规的要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范畴，而流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。 2、在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。3、由于会计资产计价是审计审核的一个重要方面，而会计资产计价与资产评估有着密切的联系，审计审核会

27、计资产计价也要大量运用资产评估技术和方法，审计运用评估技术进行工作使得审计与资产评估的关系更加密切。第四节 资产评估与会计、审计的关系 二、资产评估与审计的联系和区别（二）资产评估与审计的区别1、产生的社会条件和活动的本质不同审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公正性特征。资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。2、原则不同审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大专业原则，而资产评估人员在执业过程

28、中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。第四节 资产评估与会计、审计的关系 二、资产评估与审计的联系和区别（二）资产评估与审计的区别3、专业基础不同审计工作以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础，而资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，工程技术方面的知识，也是其重要的组成部分。4、执业依据的标准不同审计主要是对会计报告的审计，审计对业务的处理标准与会计是同一的，如历史成本。而资产评估自始至终坚持以市场和资产的效用为资产价值判断的依据。跟我学评估资产评估基本方法第 二 章本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，

29、熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。资产评估方法如何做 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。 资产评估过程结构图评估环境社会经济技术法律形成问题评价指标综 合分 析选 择实 施意 见1 2 3 4 5 6 7

30、目的与动机 1资料收集 2 鉴定与评价 3假设前提 4定量估算 5结果分析 6得出结论 7活动过程思维过程资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额折现率收益期资产评估方法体系 第一节 市场法一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近交易类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理 任何一个

31、正常的投资者在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。三、市场法的基本前提公开的活跃的市场排除了个别交易的偶然性可比的资产及其交易活动功能可比市场条件可比成交时间可比用途、性能类似，可避免张冠李戴供求关系、竞争状况、交易条件，可明确评估结果的市场类型近期、影响可调整，可降低影响在近期公开市场上已经发生过，且资产或业务相同或相近是不是所有的资产都可用市场法？如果不是，有哪些情况？在资本市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况四、市场法的基本程序及有关指标综合分析确定结果选择比较因素对评估价值影响大的指标对比、量化差异数量化、货币化调整差异初步评估结

32、果选择参照物数量：三个以上，避免偶然因素影响, 统计上可检验 可比性:功能、市场条件、成交地域与时间 等五、评估单项资产考虑的可比因素1 功能因素在社会需求前提下，以资产实际发挥效用的角度 功能与其价值成正比2 实体特征和质量4交易条件交易批量、交易动机和交易时间3市场状况供求关系等市场变化六、市场法的具体评估方法直接比较法利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征或若干基本特征直接与评估对象的同一基本特征或若干基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法评估对象价值=参照物成交价格*修正系数1*修正系数2*修正系数n或者评估对象价值=参照物成交价格基本特征差额1 基本特征差额2 基本特征差额n直

33、接比较法间接比较法以参照物与评估对象的相似程度优点：直观简洁，便于操作缺点：可比性要求高相同或基本相同； 或其差异主要体现在某几项明显的因素上对信息资源的数量和质量要求高 当参照物与评估对象的差异仅仅体现在某一基本特征上时，直接比较法可以具体表现为以下几种（掌握定义和计算公式）现行市价法。当评估对象本身具有现行市价或与其参照物具有现行市场价格的时候，可直接利用评估基准日的现行市价为评估对象的评估价值。例如：上市流通的证券；批量生产的机器设备、汽车等2. 市价折扣法。 一般只适用于仅存在交易条件方面的差异的情况如：评估某拟快速变现的资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经注册资产

34、评估师综合分析，认为快速变现的折扣率为20%。则该拟快速变现的资产的价值为？六、市场法的具体评估方法3. 功能价值类比法（类比估价法）。据功能与价值之间的关系分为线性关系和指数关系线性关系生产能力比例法指数关系规模效益指数法（1）呈线性关系时：资产评估价值=参照物成交价格*评估对象生产能力/参照物生产能力 例：被评估设备一台，年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，而被评估资产价值是？4. 价格指数法（物价指数法）（1）资产评估价值=参照物成交价格*（1+物价变动指数） =参照物成交价格*（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数）/ （1+评

35、估基准日参照物定基价格变动指数） =参照物成交价格*参照物交易期日至评估基准日各期（1+环比价格变动指数）乘积六、市场法的具体评估方法4. 价格指数法（物价指数法）（2）资产评估价值=参照物成交价格*价格指数=参照物成交价格*评估基准日资产定基价格指数/ 评估基准日参照物定基价格指数 =参照物成交价格*参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积适用范围：仅有时间差异例1：被评估房地产2006年6月30日进行评估，该类房地产在2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%，参照物房产在2006年3月的价格为3800元/

36、平方米。计算评估对象在基准日的价值。例2：某资产在2006年1月的成交价格为300万元，该种资产已不再生产，但其同类资产的价格变化如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。确定评估对象的在2006年5月的价值。例1：3800*（1+10.5%)/(1+6.8%)例2:300*103.6%*98.3%*103.5%*104.7%5.成新率价格调整法注：当差异不仅仅体现在某一基本特征上时，上述评估方法可以演变为各个基本特征修正系数的计算。六、市场法的具体评估方法1、市场售价类比法 2、价值比率法 交易条件和时间区域功能个别主要调整因素当参照物

37、与评估对象的差异体现在某几项明显特征上或某一综合特征时，在具体操作中使用频率较高的有以下两种(1) 成本市价法 （2）市盈率倍数法 又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。1、市场售价类比调整法关键字：客体、参照物、差异、调整类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值 参照物价格 调整系数被评估资产评估值 参照物价格 （1 调整率）1).时间因素。 时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不

38、一致所导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格交易时间差异修正系数 参照物的主要差异因素有：2).区域因素。 区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格区域因素修正系数 参照物的主要差异因素有：3).功能因素。 功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格功能差异修正系数 参照物的主要差异因素有：4)交易情况。 交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照