房产开发企业融资手段简析

1、房产开发企业融资手段简析房地产行业的特征投资规模大、周期长，需要长期资金 产业链长，关联性强，关系人们安居乐业受政府，宏观经济形势影响大房地产企业融资的特殊性 1开发资金需求量大，高度依赖外部资金 2需要以土地和房产作为抵押担保的条件； 3高经济风险，高财务风险 4高度依赖资本市场房地产企业融资的特殊性：房地产企业融资途径内部融资外部融资抵押、贴现股票和债券 预收购房定金或购房款 债权融资 股权融资 设立信托 发行基金 夹层融资 金融创新背后的秘密-可转债案例分析中国第一地产万科雄厚背景万科企业股份有限公司是目前中国最大的专业住宅开发企业。是全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。1991年1月

2、29日深万科A股在深圳证券交易所上市，万科成为国内首家股票公开上市公司。2007年万科净利润达到48.4亿元，并成为全国首家销售额超过500亿元的房地产“超级航母”。2008年12月“2008年中国房地产上市公司价值榜”在广州揭晓，万科获得综合价值（沪深）TOP10冠军称号。高发展的背后？2001年6月，万科现金流出现负值，达到-7.25亿元为了弥补资金缺口，万科董事会决定发行可转债。 万科通过证监会审核，批准发行总额为15亿元的可转债。可转债可转债全称为可转换公司债券。是指在一定条件下可以被转换成股票的债券。保证本金的股票转债是一种既安全又具有较大赢利想象空间的金融衍生产品，投资界戏称可转债

3、对投资者而言是可转换公司债券的最大特点是具备股票和债券的双重特性。万科地产行业【可转债】的领跑者伸向15亿可转债的橄榄枝本次可转债公开发行申购情况类别原A股股东优先配售网上一般社会公众投资者发行网下向法人投资者发售申购户数（户）7899276813有效申购户数（户）7899276813有效申购手数（手）44474813612831401750有产申购资金（元）44474800013612830001401750000本次万科可转换债券发行采取网上定价的方式，发行总额为15亿元，发行价格为每张100元，为期5年，从2002年6月13日开始计息，转股期自发行首日后6个月至债券到期日为止，即2002

4、年12月13日至2007年6月12日发行前后比较从此表看出，发行可转债券后，万科在筹集资金的同时，一方面公司保持了足够的偿债能力，另一方面，将使公司充分利用财务杠杆而提高收益水平。相关指标发行前发行后全部转股后资产总额（元）6482911630.827982911630.827982911630.82负债总额（元）3356829340.714856829340.713356829340.71资产负债率（%）51.7860.8442.05 另外，此次万科发行可转债，票面利率仅为1.5%。 而同期万科获得银行贷款利率为5%以上。 仅利息一项，万科节省的利息费用高达5000万元。 可转债的优势可见一

5、斑。一石激起千层浪2003年3月18日，隆重推出了慷慨的每10股转增10股派2元的分配预案.万科这次10转10很大程度上和万科可转债有关。可转债是房地产企业再融资的较佳途径案例启示一：资本成本较低。以万科发行可转债为例，一次发行节约5000万元的利息成本。可转债为企业提供了一个缓冲期。一般可转债一次性融资规模较大，没有融资周期等诸多因素的限制，因而在增发和配股受限的条件下不失为一个好的选择。 案例启示二：可转债是房地产企业再融资的新途径由于二级市场增发过多过滥现象现象已引起了投资者极大的反感，许多上市公司不得不被迫放弃增发。而用公司债券的形式取代增发新股，将在实质上调整我国资本市场的结构，使债

6、券和股票均衡发展。从单纯的股权融资来说，可转换债券筹资成本相对低一点，同时，债券必须还本付息，有利于约束上市公司行为，使其慎重对待每一次融资和每个投资项目，对原有的股东权利也可以有一个很好的保障。万科是内地最早上市的房地产企业，因此股权融资一直是万科的主要融资手段。在国内证券市场对上市公司股利分红政策不严格的条件下，股权融资一直是众多企业觊觎的“无本万利”的融资手段。万科不忘开发新的融资渠道，为企业挖掘更多的资金来源。万科由于其在房地产企业的特殊地位，获得了银行巨额的授信额度，这也是其他同类房地产企业难以望其项背的。万科在债券发行方面也是领房地产企业之先河，充分利用了自身的优势条件万科融资经验

7、总结对房地产企业融资的三点建议！根据企业融资理论，企业在面临资金需求时，从融资成本的角度考虑，一般应遵循先内源融资，再债务融资，最后是股权融资的先后顺序。建议一：以融资成本为标准选择融资渠道销售阶段：房地产企业在销售阶段基本无需以自身名义融资，而是通过销售回款的方式获取资金，通常是以购房者名义向银行申请商业贷款。建设阶段：该阶段常用的主要融资方式有基建垫资、短期债券等开发准备阶段：房地产开发项目往往建设周期长，基于这一阶段可能要支付地价款等巨额资金支出，因此，房地产企业可以采用股权融资，债券融资，合作开发等融资方式。建议二：根据不同的开发阶段选择不同的融资方式规模较大的房地产企业有更多的融资渠道。针对不同的项目可以采用不同的融资手段，谋取最大经济利益。股权融资、债权