理财规划理论与实务第08章房地产投资规划

1、第八章房地产投资规划本章学习内容第一节 房地产概述第二节 房地产价格的构成及影响因素第三节 房地产投资策略分析本章学习目标1.了解房地产的概念、特征及分类；2.熟悉房地产价格的构成及影响因素；3.掌握房地产投资策略。一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。二、房地产的形态（一）土地（二）建筑物（三）房地第一节 房地产概述三、房地产的特性（一）区位的固定性（二）形态的异质性（三）使用的耐久性（四）供给的有限性（五）产权的可分割性（六）价值的保值性、增值性四、房地产的分类（一）按照房地产的性质分类1.商品房 4.安居房2.房改房 5.廉租房3

2、.解困房 6.经济适用房（二）按照房地产的用途分类1.居住类房地产2.商业类房地产3.工业类房地产4.特殊用途房地产（三）按照房地产权证取得的时间分类1.期房2.现房一、房地产价格的构成（一）房地产价格的基本构成要素1.土地价格或使用费2.房屋建筑成本3.税金4.利润第二节 房地产价格的构成及影响因素（二）房地产价格的其他构成要素1.房屋装修费2.建筑地段、楼层和朝向差价3.房屋的折旧和完好程度二、房地产价格的影响因素（一）经济因素（二）社会因素1.社会治安状况 4.风俗习惯2.居民法律意识 5.投机状况3.人口因素 6.社会偏好（三）行政因素（四）自然因素（五）其他因素1.住房质量和开发商实

3、力2.房型设计3.市政配套三、房价的确定及其过程（一）市场比较法市场比较法是指根据项目的市场竞争态势，按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。（二）内部比较法内部比较法就是开发商将本项目与以往项目进行对比，对以往项目的销售情况、销售周期进行分析。（三）成本导向定价法成本导向定价法是一种最简单的定价方法，就是在单位商品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为商品的售价。（四）需求导向定价法需求导向定价法是根据客户的心理预期制定的价格方法。一、房地产投资的内涵房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地参与房地产开发、经营管理、服务和消费的行为。二、房地产投资的优势（一）可观的投

4、资收益率（二）现金流和税收优惠（三）对抗通货膨胀（四）价值升值第三节 房地产投资策略分析三、房地产投资的风险（一）购买力风险（二）流动性和变现性风险（三）利率风险（四）交易风险（五）自然风险（六）政治和环境风险四、房地产投资规划的流程图8-1个人房地产投资规划流程五、租房与购房决策（一）租房与购房的比较 1.租房决策与购房决策（1）年成本法 年成本法是指比较租房和购房的年成本，选取成本小的方案。购房与租房年成本比较见表8-2。表8-2购房与租房年成本比较方案年成本特点租房押金机会成本：押金机会成本率+年租金随着居住年限增加，房租逐渐提高，因此租房年成本逐渐提高购房首付机会成本：首付款机会成本率

5、购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，因此购房年成本逐渐降低贷款利息支出：贷款余额贷款利率其他：税费及维修费用（2）净现值法净现值法是指在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较二者的净现值，较高者为划算。租房与购房方案的现金流比较见表8-3。表8-3租房与购房方案的现金流比较现金流租房购房期初现金流押金+首次房租购房首付中间现金流房租偿还贷款+维护成本最后现金流收回押金（售房收入-剩余房贷）-（最后一期偿还房贷+最后一期维护成本）六、房地产抵押贷款的还款方式（一）传统的还款方式1.到期一次性还本息法到期一次性还本息法是指借款人在贷款期间，不是按

6、月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还全部本金和利息。2.等额本息还款法等额本息还款法是指还款人每月偿还固定的金额，该金额是本金和利息之和。（二）等额递减的还款方式借款人每期还款的数额等额递减，先多还款后少还款。（三）等额递增的还款方式借款人每期还款的数额等额递增，先少还款后多还款。（四）双周供的还款方式双周供是指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。七、房地产投资策略（一）把握投资时机（二）明确投资能力（三）长期投资理念（四）发挥房地产的最佳效用1.房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产的特性包括

7、区位的固定性、形态的异质性、使用的耐久性、供给的有限性、产权的可分割性和价值的保值性、增值性等。2.房地产有不同分类。按照房地产的用途分类，房地产可分为居住类房地产、商业类房地产、工业类房地产；按照房地产的性质分类，房地产可分为商品房、房改房、解困房、安居房、廉租房、经济适用房；按照房地产权证取得的时间分类，房地产可分为期房和现房。3.房地产投资的风险包括购买力风险、流动性和变现性风险、利率风险、交易风险、自然风险以及政治和环境风险等。本章小结4.房地产价格的基本构成要素包括土地价格或使用费、房屋建筑成本、税金、利润等；房地产价格构成中除了上述四项要素之外，还有其他次要要素例，如房屋装修标准的高低及质量的好坏、房屋设备质量的好坏、房屋附属设施的完备程度等。影响房地产价格的因素包括经济因素、社会因素、行程因素、自然因素和其他因素。5.目前，开发商一般采用四种定价方法：一是市场比较法，是指根据项目的市场竞争态势，按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价；二是内部比较法，是指开发商将本项目与以往项目进行对比，对以往项目的销售情况、销售周期进行分析；三是成本导向定价法，是一种最简单的定价方法，是指在单位商品成本的基础上，加上一定比例的预期