办公楼立面改造及院内改造项目可行性研究报告

1、 第十章 投资估算与财务效益分析一、投资估算1、估算依据墙面立面装饰工程参照 * 市目前类似工程估算指标进行估 算；墙面立面施工所需配套设备，按生产厂家询价资料估算； 2006年湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准 、2006 年湖 南省安装工程消耗量标准湘建价 2007236号、湘建价2007403号文件、湘建价200831 号文件、湘建价 20093 号文件，；湘建价 2009396 号关于发布 2010年湖南省建设工程人工工 资单价的通知；湘建价 2009406 号湖南省建设工程工程量清单计价办法 中 规定的建设工程费用取定表 ；工程建设其它费用计列了设计费、工程监理费、建设单位管理 费等，

2、计算程序及费率执行湘建价计 200822 号文；材料价格按*建设造价2010年第4期、*建设造价 2010年第 6 期预算价格取定。2、固定资产投资估算项目估算总投资约 679.35 万元，其中工程费用约 643.45 万元， 项目管理及前期费用约 35.90 万元。项目总投资估算详见表 10-1。二、资金筹措项目总投资约 679.35 万元，全部由建设单位争取上级财政资金 解决。三、财务效益分析根据办公楼改造方案投资估算见表 10-1 ，该方案总投资约 679.35 万元，其中工程费用约 643.45 万元，项目管理及前期费用约 35.90 万元。根据新建一栋办公楼方案投资估算见表 10-2

3、 ，该方案总投资约 1221.93 ，其中工程费用约 1081.74 万元，工程建设其他费用约 140.19 万元。两方案相比较，办公楼改造共节约建设资金 542.58 万元，其 中节约旧建筑拆除费用 78.00 万元和职工临时办公费 60.00 万元。对 于新建项目，建设工期一般为 4 个月，相对于改造工期延长了一倍， 而且新建项目导致员工办公场所缺失，严重影响工作效率和职工情绪 等，存在极大的隐性经济损失。序号工程项目或费用名称单位工程量估算金额（万兀）计费依据-一-项目管理及前期费用35.901建设单位管理费9.241.50%2施工监理费5.70现行收费标准3勘察设计费2.864工程咨询

4、费2.00计价格19991283 号5招标代理费2.80计价格20021980号6预算编制及审核费2.80湖南省建设工程造价 咨询服务收费标准7场地准备及临时设施费3.508工程保险费3.20现行取费标准9其他费用3.80二工程费用643.451墙面改造m25547.97554.801.1外墙凿面m5547.9783.22150 元/m21.2墙面干挂m5547.97471.58850 元 / m2院内道路、前坪m3748.9635.242.1凿除前坪花岗岩石砖m5800.7012 元 / m22.2道路损坏部分切割、填补项10.802.3道路、前坪沥青铺面m3748.9633.7415 元

5、/cm/ m23幕墙玻璃改成阳台窗m295.688.52288 元 / m24楼顶开裂修补项12.005室内墙漆两遍m1950042.9025 元 / m三总投资679.35表 10-1改造项目总投资估算表表 10-1改造项目总投资估算表表 10-2表 10-2新建项目投资估算表序号工程或费用名称单位工程量单方造 价（元）估算价值（万元）备注-一-工程费用1081.74（一）办公楼费用1046.501旧建筑拆除650012078.002土建工程2 m6500700455.003装饰装修2 m6500600390.004给排水工程2 m65008052.005电气工程2 m65007045.50

6、6消防工程2 m65004026.00（二）院内道路、前坪m23748.9635.241凿除前坪花岗岩石 砖m58012元/m0.702道路损坏部分切 割、填补项10.803道路、前坪沥青铺面6cmm3748.9615元/cm/ m233.74-二二工程建设其他费用140.191临时办公费60.002建设单位管理费16.88财建2002394#3施工监理费13.00建部、发改价2007670#4勘察设计费4.86建部计价200210#5工程咨询费2.00计价格19991283号6招标代理费2.80计价格20021980号7预算编制及审核费2.80湖南省建设工程造 价咨询服务收费标 准8场地准备

7、及临时设 施费3.509报建费2 m65004026.0010白蚁防治费2 m65002.001.3011工程保险费3.2512其他费用3.80三总投资1221.93第十一章 社会评价当今世界普遍认同旧建筑具有历史价值、情感价值、文化价值、 社会价值、科学价值、使用价值和环保价值等多方面的价值，是人类 社会生活的重要组成内容。根据西方城市的成功经验，在城市旧建筑 改造利用的诸多措施中，旧建筑形象改造占有相当重要的份量，它既 针对单体建筑，又包含城市街景改造和历史街区保护，实际发生的频 率是相当高的。这是因为：1、建筑形象是建筑文脉价值最重要的载体建筑形象是建筑风格的一种外在体现，建筑形象随着时

8、代的变化 而变化，而某种建筑风格往往首先看作是建筑文化在一个地域、一个 时代的风俗、时尚及技术条件在建筑上的反映。建筑风格的另一种体 现是建筑性格，建筑性格却像人的性格，是内在的，相对稳定的，取 决于一个地方所特有的环境特征、文化基因以及价值取向。一个城市 独特的建筑风格闪烁着浓厚的历史文化背景和城市的精神构筑，有着 强烈的依附性和不可替代性。2、形象改造在旧建筑改造利用中代价最小旧建筑形象改造就是用最小的代价使旧建筑适应城市发展过程 中环境和景观的需要，是保留城市发展历史的连续性和完整性、延续 城市的文脉、保护城市特色的有效途径。满足素质日益提高的市民审 美需求。进而可以激发人们对城市的热爱

9、，增强自尊心和自豪感，提 高文化素养和审美情趣，促进精神文明的进步。3、形象改造可以有效保持城市生活多样性多样性是城市的天性，只有多样性才能维持城市生态的良好机 能。城市中不断有新建筑建设，旧建筑被保护、拆除和毁灭。通过城 市无数建筑的不断新陈代谢，建筑不但体现了城市现在的辉煌，而且 还证明着城市过去的历史。每幢建筑都记忆着独特的文化，是城市历 史与形象的载体。而产生城市多样性的必要条件就是要有不同时代建 筑遗产的共存。旧建筑改造利用则可以有效避免大拆大建，保护不同 时期的建筑遗存。4、形象改造避免激发旧城改造中社会矛盾 形象改造通常不会干扰市民正常生活，有利于协调各种利益冲 突，避免激发社会

10、矛盾。也可以给人们留出较充裕的思索时间，便于 总结更新过程中的经验教训。5、形象改造可以满足旧城改造中多种目的 * 县环境保护局办公楼立面改造及院内改造有利于 * 县城 扩容提质、文明县城的建设，有助于提升 * 县城整体形象。 * 县环境保护局办公楼立面及院内改造项目符合 * 县城总 体规划，有助于提升 * 县环境保护局对外形象，更好的满足当地科 教文卫要求。项目建设为当局创造了一个良好的工作环境，为民众提供了一个干净、整洁的办事环境，作为一个具有社会公益性的建设项目，该 项目对于完善当局基础配套设施、改善环境等有不可替代的作用。项目建设有助于当地居民就业和增加收入项目。基础设施投资运营时需雇

11、佣本地大量的劳动力，这一收入效应在项目投资建设周期中通过劳动力成本体现出来。同时项目建设时需要投入大量的生产资 料，这将为当地建材、水泥、沥青等运营商带来商业机会，增加其收 入。6、对所在地不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括： （ 1）* 县环境保护局；（2）项 目承建单位；（ 3） * 县环境保护局干职工； （4）前来办事的各主体 单位；（5）评估、咨询、审计等相关单位。上述不同利益群体，均为 项目受益群体。7、项目与社会的互适性分析项目与国家、省及市发展战略的互适性分析项目定位为社会基础设施与文明县城建设的结合，其定位符合* 县城总体规划。项目与当地文化技术的互适性 项目由于对当

12、地居民就业、收入和基础设施的促进作用而受到当 地居民的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术 能够相互适应和协调发展。项目承担机构能力的适应性项目负责单位为 * 县环境保护局，该政府部门制定了周密可行 的实施方案和应急方案，对加快建设进度和降低运营成本也有行之有 效的具体方案。8、项目对公平的影响 项目建设为当地普通劳动者提供一定的就业机会，增加就业人员 收入水平，从而缩小贫困差距，可见项目对社会公平具有积极作用。第十二章 风险分析一、项目风险识别本项目属基础设施建设，可能的主要风险因素包括：1、技术风险。主要指如何解决大面积石材装修由于石材缺陷而 影响装饰效果的矛盾。石材是天然

13、的产品，存在许许多多不尽人意的 地方。例如：石材色彩的深浅、花纹的粗细、花点的大小以及其它方 面的一些外观缺陷。这些普通存在的现象常常是引起厂家与客户，装 修商与装饰业主纷争的重要原因之一。2、资金风险。主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本 提高，给建设和生产运营造成的损失。3、外部协作风险。指投资项目所需要的供水排水、供电、通讯、 交通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来 困难。二、风险评估 风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如下表 12-1。表12-1项目风险评估表序号主要风险因素风险程度说明高较 高中较 低低1技术风险1.1先进性V技术成熟、适用、可靠、 易于引进。1.2适用性V1.3可靠性V1.4可得性V2工程风险2.1工程地质2.2工程量V具有可控性。2.3工程组织V3资金风险3.1资金来源中断V3.2资金供应不足V4外部协作风险4.1交通运输V当地交通条件优越4.2供水V水量丰富4.