浅析旧城房屋拆迁改造工作与成本控制

1、论文发表专家 山国学亦反志厕 www.qikariwang,nei 浅析旧城房屋拆迁改造工作与成笔者现从事于某市旧城房屋拆迁改造工作。旧城房屋拆迁改造是 本市一个历史遗留难题，也是一个“老大难”问题，列入市政府重 点工程十年却动不了，是谁也不敢拆、谁也拆不了的“火药桶”。 2009年7月28日，本市召开区域旧城改造拆迁工作动员大会，标 志着区域旧城改造工作正式拉开序幕。在实际工作中，笔者遇见了 不少有关建筑工程的实际困境，例如如何达成旧城房屋的有序拆 迁、合理改造或统一规划后在建等问题。笔者将会从区域旧城房屋 拆迁改造的实际问题出发，从成本控制和节能环保的角度入手，通 过结合工民建所学专业的相

2、关知识，做简单分析和阐释，提出自己 的合理化建议。一、旧城房屋拆迁改造中凸显的两大实际问题1、土地使用不合理。在明确拆迁区域后，市建设局首先对拆迁的 旧城房屋面进行测量，统计得旧城房屋面积700亩，其中住房占地 净面积达530亩，约占总面积的七成半；道路与其他公共设施面积 约150亩，河流及不可利用面积约为20亩。几个突出点值得关注： 旧城住房面积比例过高，严重影响了消防安全和道路顺畅，对交 通正常运行带来了不可避免的压力。其中十字路口、小区路口和菜 市场门口拥堵明显，工作日内上下班通行质量无法保障，甚至在紧 急时刻，行驶过往的急救车辆都无法及时达到事故点；公共设施 所占面积过少，公共卫生品质

3、降低，城市排污能力严重不足，市民论文发表专家 山国学亦反志厕 www.qikariwang,nei 活动空间被压缩；河流面积过少导致城市空气对流能力降低，热 量散发速度慢，城市平均气温普遍高于郊区3C。2、房屋建筑材料陈旧、老化。特点有：95%以上的房屋建筑无 节能设计，属于高能耗建筑，房屋内部电源线乱搭乱接现象严重。 房屋用料陈旧，冬季房屋内热量从泥瓦的缝隙中散发出，且底层地 面未进行深挖。房屋内高不均衡，空调制冷制热效果差，能耗高。 旧城区域房屋普遍建成于上世纪50-70年代，材料主要为黄泥、 单面红砖为主，建筑手法落后，牢固与安全程度令人堪忧。同时本 市为近海区域，夏季多发台风。一旦风力

4、大于8级，市政府必须出 动“敢死队”转移在危房中生活的居民，不然就有屋毁人亡的惨剧 发生。二、旧城房屋拆迁改造成本控制的必要性面临以上问题，如何又快好省的完成旧城改造的拆迁和改造工作， 成为我市拆迁工作面临的最大困境。笔者所在的拆迁组，在市委市 政府举行第三次有关区域旧城拆迁改造工作会议中，针对我市的实 际情况，从经济合算、节能减排的角度，提出了以下旧城房屋拆迁 改造成本控制的概念：在市场经济条件下，面对当前城市整体规划 改造的实际问题，如何强化和完善成本控制，不断提高建筑工程管 理水平，从而节约成本，实现城市经济效益最大化，是所有城市建 设工程的共同日标。旧城房屋拆迁改造的成本控制，是指在城

5、市拆迁改造项日成本的论文发表专家 山国学亦反志厕 www.qikariwang,nei 形成过程中，对旧城房屋拆迁规划、执行拆迁、平整土地、重建/ 改造的一系列过程中，对工程施工过程中所消耗的人力资源、物质 资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发 生和已经发生的偏差，把各项施工费用控制在成本控制方案的范围 内。三、如何实现旧城房屋拆迁改造成本控制1、传统方式的旧城房屋拆迁改造成本控制。旧城拆迁改造工作成 本控制贯穿于工程项日管理活动的全过程和各个方面，从规划阶段 开始，到施工准备工作阶段，再到现场施工过程中，一直到最后的 竣工验收结算阶段，这其中的每个阶段和环节都离不开成本

6、管理和 控制工作。规划阶段是旧城拆迁改造获取工程项日的开源阶段。 规划过程中要合理考虑拆迁工作的工作量和拆迁垃圾，设置合理有 效的城市排污干道，保证拆迁过程产生的不可利用垃圾的合理排 放，同时做好可利用资源的回收整合。规划阶段结束后，紧接着 就应该做好成本计划，将其作为旧城房屋拆迁改造施工过程控制的 依据，此阶段成本控制工作表现得更为具体和细化。在施工准备阶 段，首先必须编制科学合理的实施性施工组织设计，它是指导项日 施工的主要依据；然后结合当地的市场行情和工程自身的特点，合 理确定项日日标责任成本，并编制明细而具体的成本计划，并及时 进行调整和修正，对项日成本进行事前控制。施工过程中的成本

7、控制是项日成本管理的重要组成部分，主要是各项费用的控制和成论文发表专家 山国学亦反志厕 www.qikariwang,nei 本分析。成本控制要从影响成本的各重要因素着手，制定相应的措 施，将实际发生的成本控制在日标计划成本内。竣工验收阶段的 成本控制工作，主要包含对工程验收过程中发生的费用和保修费用 的控制以及工程尾款的回收。要办理工程结算及追加的合同价款， 做好成本的核算和分析，项日完工后，要及时进行总结和分析，并 与调整的日标计划成本进行对比，找出差异并分析原因。2、新型节能建筑材料和节能技术的使用新时期提出的“全过程成本”，是指建筑物的一次性建造成本和整 个使用（正常使用寿命）期内的消

8、耗、维护运行（即使用）成本两 部分的费用总和。因此工程造价管理必须扭转当前仅重视建造成本 控制、轻视使用成本控制的状况，要建立全面工程造价节能减排的 监管体系，完善全面工程造价的节能指标体系，强化节能建筑全面 工程造价管理的监管工作。同时，我们也要看到，建筑工程离不开工程造价控制，建设节能 型建筑更需要对节能投资及工程建造成本、使用成本进行全过程的 管理和控制。节能建筑需要全面的工程造价管理，应对建筑节能， 工程造价管理主要应从以下几方面实施改革：要树立“全过程成 本”的节能建筑造价管理思想。单纯的工程量清单计价或预结算编 制、审查式的、仅偏重工程建造成本的造价管理已经不能适应节能 建筑的要求

9、，必须开拓思路，树立“全过程成本”管理意识，紧跟 行业新技术、及时反馈行业变化，为建设提供工程造价全面透明、论文发表专家 山国学亦反志厕 www.qikariwang,nei完整、高效、准确的信息服务。要建立主动控制、动态管理的造 价管理体系。要选定适合当地建筑节能的、符合节能减排要求的新 技术、新工艺、新设备和新材料加以推广和应用，为节能建筑构建 节能工程造价的全面、动态、合理的技术和经济体系，为建筑市场 提供工程造价核算的法律依据。要提高节能建筑工程造价管理水 平。在造价管理工作中要提高服务意识，改变工作方法，充分发挥 桥梁和纽带作用，为节能建筑各主体如设计、施工、监理、造价、 节能材料供应商等建立节能建筑全面工程造价信息监管和互动