附录04上报集团审核的项目规划设计方案汇报内容

1、第 PAGE 11页上报集团审核的项目规划设计方案汇报内容（讨论稿2005-10-17）第一部分分：项目目概况一、宗宗地位置置宗地所处处城市、行政区区域、非非行政区区域（如如经济开开发区、商贸金金融区等等）的地地理位置置。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如市中中心商圈圈、机场场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。二、宗地现现状1、四四至范围围；2、地势平平坦状况况，自然然标高，与周边边地势比比较；3、地面现现状，包包括宗地地内是否否有水渠渠、较深深的沟壑壑（小峡峡谷

2、）、池塘及及高压线线等对开开发有较较大影响响的因素素，并计计算因此此而损失失的实际际用地面面积；4、地面现现有居民民情况，包括具具体居住住人数、户数，工厂数数量、规规模、产产品性质质、开工工状况等等，并说说明对拆拆迁及项项目开发发进度的的影响；5、地下情情况，包包括管线线、地下下电缆、暗渠、地上建建筑物原原有桩基基及地下下建筑/结构等等，地上上地下都都要注意意有没有有受保护护的历史史文物古古迹、可可利用的的构建；6、土地的的完整性性，有否否市政代代征地、市政绿绿化带、市政道道路、名名胜古迹迹、江河河湖泊等等因素分分割土地地；7、地质情情况，包包括土地地结构、承载力力、地下下水位和和抗震性性要求

3、。附图：平面地地形图，标记四四至范围围及相关关数据；地形地地貌图，主要反反映宗地地地面建建筑、河河流、沟沟壑、高高压线等等内容；地下状状况图，包括地地下管线线、暗渠渠、电缆缆等。三、项目周周边的社社区配套套（一）周边330000米范围围内的社社区配套套1、交通状状况（1）公交系系统情况况，包括括主要线线路、行行车区间间等；（2）宗地出出行主要要依靠的的交通方方式，是是否需要要发展商商自己解解决；（3）现有交交通捷运运系统，近期或或远期规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交通状状况示意意图，包包括现有有和未来来规划的的城市公公共交通通和快速速捷运系系统；2

4、、教育：大中小小学及教教育质量量情况。3、医院等等级和医医疗水平平4、大型购购物中心心、主要要商业和和菜市场场5、文化、体育、娱乐设设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设设施分布布图，具具体位置置、距离离。（二）宗地周周边30000米米外但可可辐射范范围内主主要社区区配套现现状四、项目周周边环境境（根据据个案特特性描述述，没有有的可以以不写）1、治安情情况2、空气状状况3、噪声情情况4、污染情情况（化化工厂、河流湖湖泊污染染等）5、危险源源情况（如高压压线、放放射性、易燃易易爆物品品生产或或仓储基基地等）6、周边景景观7、风水情情况8、近期或或远期规规划中周周边环境境的主要要变化，如

5、道路路的拓宽宽、工厂厂的搬迁迁、大型型医院、学校、购物中中心/超超市的建建设等。9、其他五、大市政政配套（说明距距宗地距距离、成成本、接接入的可可能性）1、道路现现状及规规划发展展：包括括现有路路幅、规规划路幅幅，规划划实施的的时间，与宗地地的关系系（影响响）。2、供水/中水状状况：现现有管线线、管径径及未来来规划和和实施时时间。3、污水、雨水排排放：现现有管线线、管径径及未来来规划和和实施时时间。4、通讯（有线电电视、电电话、网网络）：现有管管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、涉及及线路成成本等。5、永久性性供电和和临时施施工用电电：现有有管线、上源位位置、距距宗地距距离、涉涉及线路路成本等

6、等。6、燃气：现有管管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。7、供热/生活热热水：现现有管线线、管径径、上源源位置、距宗地地距离、接口位位置。附图：说明上上述配套套设施的的管线走走向、容容量和接接口位置置，及未未来规划划扩容和和增加的的情况。六、土地价价格土地价价格计算算的方法法，若有有代征地地要说明明代征地地价格。根据购购买价格格计算总总地价、楼面地地价。第二部部分：市市场分析析一、区区域住宅宅市场成成长状况况1、区区域住宅宅市场简简述形成成时间各档档次住宅宅区域内内分布状状况购买买人群变变化2、区域住住宅市场场各项指指标成长长状况（近3-5年）开工工量/竣竣工量销售售量/供

7、供需比平均均售价3、区域市市场在市市内各项项指标的的排名状状况及发发展趋势势二、区域内内供应产产品特征征1、各各档次产产品供应应状况2、各档次次产品的的集合特特征 尤其其研究与与本案类类似竞争争对手的的产品标标准平均均售价开发发规模产品品形式平均均消化率率平均均容积率率物业业在区域域内分布布特征3、区域内内表现最最好个案案状况 竞争争对手分分析（1）、主要背背景，控控股股东东情况（2）、总资产产、净资资产、净净利润（每股利利润）（3）、资金状状况，可可能资金金来源，融资能能力，资资金成本本（4）、操作水水平，主主要开发发的项目目，产品品标准，成本构构成，材材料运用用附图：项目周周边楼盘盘个案分

8、分布图，其中一一些具代代表性的的未来主主要竞争争楼盘还还要配置置现场图图片。4、未来22-3年年区域内内可供应应土地状状况、产产品供应应量和产产品类型型5、分析：本案在在区域市市场内的的机会点点6、结论：区域域市场在在整体市市场的地地位及发发展态势势本案案所在位位置的价价位区间间和本案案开发产产品的价价位区间间及产品品形式本案案在区域域内开发发市场潜潜力本案案在开发发中的营营销焦点点问题三、区域市市场目标标客层研研究1、各档次次产品目目标客层层特征及及辐射商商圈范围围（建立立在本区区域参照照项目的的经验研研究及全全市的趋趋势特征征上）2、结论：本案目目标人群群的区域域来源、行业特特点、产产品力

9、的的偏好、购买方方式和主主要的关关注点、诉求点点。四、目标市市场定位位及产品品定位1、市场定定位2、目标人人群特征征/来源源区域/行业特特点3、产品建建议第三部分分：规划划设计部部分一、地方方性设计计规范、规定、标准的的分析：各气候区区当地日日照间距距的有关关规定，各类建筑筑物配建建停车场场（库）标准本地块控控规限定定的高度度，层数数及退线线距离要要求其他二、规划划设计的的思路和和分析：1设设计概念念方面，产品体体现的主主题思想想，主要要设计风风格、设设计特点点。主要产产品类型型方面，是多层层、高层层，还是是联排别别墅或屋屋顶花园园、顶层层复式、别墅等等其他类类型，及及不同类类型产品品的比例例

10、。2在在既定容容积率、净用地地面积、住宅面面积、配配套公建建面积、控高、建筑密密度条件件下，制制造出的的产品是是什么类类型和特特性，是是否符合合前面提提及的规规划设计计概念要要求。主主要从规规划设计计角度判判断将上上述硬指指标转化化成现实实产品的的可能性性。容积率变变化对产产品设计计概念、产品类类型和特特征的影影响。土地本身身特征对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：地势势高低、地形起起伏、地地块的完完整性、地质状状况、较较深的沟沟壑（小小峡谷）、河流流、水塘塘、地上上附着物物、地下下管线暗暗渠等对对产品设设计和环环境保护护的影响响及解决决的方法法。三、项目目的详细细规划：1、总总占地面面积、

11、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积，地上上、地下下建筑面面积2、住宅建建筑面积积、不同同类型产产品的比比例公建建筑筑面积，公建的的内容，并区分分经营性性和非经经营性公公建的面面积3、综合容容积率、住宅容容积率，毛容容积率，净容容积率4、建筑密密度，建筑筑覆盖率率，建筑筑基底面面积，55、控高，层数数，总户户数，66、绿化率率，绿地地面积，道路面面积及比比例，7.总平平面设计计：日照照及防火火设计，出入口口及交通通，停车车（地上上，地下下机动车车及非机机动车停停车数），环境境及场地地高程 88、消防防设计附图，详详尽说明明。四、规划划的亮点点及差异异化：1. 规规划、景景观

12、的亮亮点及差差异化内内容。竞争项目目规划、景观设设计的亮亮点和差差异化分分析。五、配套套设计分分析：节能和环环保型建建筑材料料选用的的考虑，主要影影响成本本的材料料、设备备等的选选用方向向，在所所在城市市中，竞竞争对手手的产品品分析、材料、设备等等的运用用。2周边边自然环环境和人人文环境境对产品品设计的的影响及及考虑。如：治治安环境境、噪声声环境、污染环环境、空空气情况况、危险险源、“风水”因素等等对产品品规划设设计和环环境保护护的影响响及解决决方法。3周边边市政工工程配套套设施对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：道路路状况（可能与与小区主主要出入入口有关关）、供供水、排排水、通通讯（有有线

13、电视视、电话话、网络络）、永永久性用用电和临临时施工工用电、燃气、供热及及生活热热水等对对产品规规划设计计的影响响及解决决方法。周边生活活配套设设施对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：交通状状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商业设设施（大大型购物物中心）、教育育现状、体育娱娱乐公园园等休闲闲场所、银行医医院等生生活设施施对自身身配套建建设规模模和面积积作出判判断。六、景观观概念、方案设设计思路路：设计项目目背景设计概念念及风格格设计原则则及语言言主要节点点处理及及主题景景观重要选材材及植物物景观灯光光设计其他第四部分分：建筑筑设计分分析地方性设设计规范范、规定定、标准准的分析析：当地的抗

14、抗震设防防要求。当地的地地质勘探探情况对对项目的的要求。当地的外外墙保温温及隔热热设计要要求。其他二、建筑筑单体：附图，详尽说说明。节能和环环保型建建筑材料料选用的的考虑，主要影影响成本本的材料料、设备备等的选选用方向向，在所所在城市市中，竞竞争对手手的产品品分析、材料、设备等等的运用用。单体中建建筑外檐檐设计：屋顶构构件设计计，门窗窗及披水水材料色色彩，立立面及勒勒脚材料料及主要要颜色，阳台栏栏板材料料色彩，外檐设计计成本及及细项。外檐灯光光设计其他三、建筑筑平面图图：标准层平平面图首层平面面图屋顶及设设备层平平面图地下层平平面图四、配套套设施建建筑方案案标准及及成本分分析：1. 会所配套公

15、建建：学校校，物业业办公楼楼，交警警大队，派出所所门卫售楼处室外变电电站换热站煤气调压压站垃圾转运运站地下车库库及人防防工程其他五、相应应配套设设备选用用标准及及成本分分析：1. 空调及及采暖系系统给排水系系统中水系统统通风系统统供电系统统智能化及及安防系系统煤气系统统电梯系统统消防系统统其他第五部分分：项目目开发 一、项目进进度计划划：工期期计划、各期开开工面积积、竣工工计划、开竣工工时占当当地城市市市场和和片 区市场场的占有有率。 营销销策略计计划：各各期营销销策略推推广计划划以及销销售时间间、价格格、面积积，预计计销售各各期的市市场占有有率，销销售计划划实现的的可行性性分析。二、投资资收

16、益分分析（一）、成本预预测说明测算算假设和和主要运运用指标标，如产产品类型型假设，总建筑筑面积，住宅和和非住宅宅面积，容积率率，项目目总投资资（直接接建造成成本加期期间费用用，不包包括营业业税和所所得税）等。并并参照下下面表格格列示：项目 投投资总额额（万元元） 单位成成本（元元/m22）土地成成本前期工工程费基础设设施费建安工工程费配套费费用开发间间接费直接建建造成本本小计营销费费用管理费费用总计（二）、税务分分析1、营营业税及及附加2、所得税税3、土地增增值税 上述税税种的基基本税率率，能够够享受的的税收优优惠政策策时的税税率，项项目本身身适用的的税率，若享受受地方政政府的优优惠政策策，要

17、特特别说明明该项优优惠与国国家政策策是否有有冲突，以及如如何解决决，具体体的操作作的过程程是什么么。（三）、经济效效益分析析1、经经济效益益分析的的假设条条件，如如：是否否享受政政府各种种税费的的减免等等2、项目利利润率、投资回回报率及及主要经经济指标标。参照照以下表表格： 经济济指标 单单位数值值（元/m2） 项目总总金额（万元） 销售售收入 直接接成本 总投投资 毛利利率 税前前利润 税后后利润 销售售净利率率 投资资回报率率3、项项目开发发各期的的利润体体现 经济济指标 20001年200年合计 上半半年 下下半年 上半半年 下下半年 上上半年 下下半年 结算算面积（m2） 单位位利润(

18、元/mm2) 利润润(万元元)4、敏敏感性分分析，参参照以下下内容，可根据据实际情情况增减减。（1）成本变变动各项项经济指指标的变变化，假假设成本本每上升升（下降降）一定定金额或或上升（下降）一定百百分比来来比较，如：经济指指标 预预测成本本90% 预预测成本本 预测成成本1100% 预测测成本1200%总投资资毛利率率税前利利润税后净净利销售净净利率总投资资回报率率（2）售价变变动各项项经济指指标的变变化，假假设售价价每上升升（下降降）一定定金额或或上升（下降）一定百百分比来来比较，如：经济指指标预测售售价90%预测售售价预测售售价1100%预测售售价1200%营业额额毛利率率税前利利润税后净净利销售净净利率总投