娄底商业调查报告

1、PAGE PAGE 111 娄底商业业调查报报告扬子鳄(中国)市场研研究中心心20111年111月166日前言娄底。湘湘中重镇镇。地处处湘中交交通枢纽纽、湖南南工业重重镇、国国家森林林城市。矿产资资源丰富富，商业繁繁荣，无无处不显显示着一一种城市市生活的的活力与与魅力。当我们们开始把把脉这座座城市远远景消费费趋势的的肌理时时，现状状商业研研究无疑疑是最佳佳的着手手点。在在本次专专门针对对娄底市市的商业业市场调调查报告告分析中中，我们们在选择择研究范范畴上统统括了娄娄底市当当前商业业的三大大商业物物业形态态（商业零零售街区区、垂直直商业零零售物业业、专业业市场）和两大大消费产产业业态态（休闲闲娱

2、乐业业态、酒酒店业态态），采采取一种种“点线线面”的的调研手手法，在在研究步步骤上从从大到小小、从整整体到局局部、由由表及里里层层推推进，通通过调查查问卷，访谈，深度访访谈等多多调查形形式对娄娄底各商商业形态态进行调调查和研研究。调调查从111月66日始至至11月月15日日止，共共计100天，人人员共220人次次。希望望于经过过以上的的努力能能够在全全面性、真实性性、专题性性上有一一个广泛泛、清晰晰的认识识。通过过对这些些物业形形态和消消费业态态的现状状描述，思考其其在城市市发展过过程中所所处的境境况及面面临的危危机与机机遇，为为大家提提供参考考和依据据。目录：一、娄底底城市概概述及城城市发展

3、展浅析二、城市市宏观经经济研究究三、娄底底商业发发展规划划研究四、娄底底商业整整体市场场分析五、娄底底商业问问卷调研研分析六、万豪豪城市广广场个案案例分析析 七、报告告总结一、娄底底城市概概述及城城市发展展浅析 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%A8%84%E5%BA%95%E5%B8%82&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink 娄底市位位于 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%B9%96%E5%8D%97%E7%9C%81&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjli

4、nk 湖南南省中部部，原为为 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%A8%84%E5%BA%95&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink 娄底地区区。19999年年1月，经国务务院批准准，撤销销娄底地地区，设设立地级级娄底市市，辖 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%A8%84%E6%98%9F%E5%8C%BA&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink 娄娄星区、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%86%B7%E6%B0%B4%E6%B1%

5、9F%E5%B8%82&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink 冷水江江市、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%B6%9F%E6%BA%90%E5%B8%82&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink 涟源市市和 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%8F%8C%E5%B3%B0&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink 双峰、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%96%B0%E5%8C%96&ch=w

6、.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink 新化二县县，总面面积81117平平方公里里，人口口4000万，是是湘中交交通枢纽纽、湖南南工业重重镇、国国家森林林城市。全市东东西宽1160公公里， 南北长长 102公公里。娄娄底因相相传是天天上288个星宿宿中的“娄星”和“氐氐星”交相辉映映之处而而得名。截至220077年122月311日，娄底市辖辖1个市市辖区、2个县县，代管管2个县县级市，另设一个个开发区区人口密度大，土地面积狭小娄星区： 面积3553平方方公里，人口440.22万人 ,区政政府驻长长青中街街。 冷水江市市：面积 4439平平方千米米，人口口 36

7、6.988万,市市政府驻驻冷水江江街道办办事处。 涟源市：面积18895平平方千米米，人口口1111.966万。市市政府驻驻蓝田镇镇。 双峰县：面积117155平方千千米，人人口 991.66万。县政府驻驻永丰镇镇。 新化县：面积336422平方千千米，人人口131.89万万。县政政府驻上上梅镇。地处湘中枢纽，道路交通发达。娄底地地理位置置优越，交通便便利，自自古以来来就是湖湖南省主主要的战战略腹地地和南北北通达、东西连贯贯的要衢衢。湘黔黔、娄邵邵铁路在在这里交交汇。207国国道3220国道道与正在在兴建的的洛（阳阳）湛（江）铁铁路、上（海）瑞（丽丽）高速速公路贯贯穿娄底底，建设中的的沪昆客客

8、运专线线和安张张娄衡铁铁路将使娄底底成为国国内少有有的米字字型，铁路枢枢纽。四通八达达的公铁铁路构成成便捷的的交通网络。使娄底底成为中中国江南南重要的的交通枢枢纽和物资集集散地。邻邵阳、湘潭、衡阳、怀化、益阳、长沙，区位优势明显。沪昆高高速公路路与在建建的二广广高速公公路、娄怀高速速公路、长娄高高速、益益娄高速速、娄衡高速速在这里里相交；空运亦亦相当便便利，距黄花国国际机场场1688KM。使娄底底成为湖湖南继株洲洲之后的的又一个个重要的的交通枢纽，在在全国均均有着重重大的影影响力。 长株潭3+5城市群，发展潜力无限长株潭33+5城城市群以以一个半半小时通通勤为半半径，包包括岳阳阳、常德、益益阳

9、、娄娄底、衡衡阳5个个城市在在内的“3+55”城市市群建设，同同时重视视大湘西西开发和和湘南开开放以“3+55”城城市群为主体体形态，带动我我省区域域经济的的协调发发展， 加快形形成以特大大城市为为依托、大中小小城市和和小城镇镇协调发发展的新型城市市体系，这是我我省在发发展布局局上取得得的重要要认识成果。两条经济济命脉洞洞穿城市市核心， 导入入型经济济事在必必行。依托沪昆昆铁路、洛湛铁铁路经济济带，北北靠长株株潭经济济圈、南临衡邵邵经济圈圈；形成成南北共共进之势势，区位位互补共共赢，有效地拉拉动城市市经济框框架。地处丘陵，气候宜人，四季分明，淡水资源丰富，涟水贯穿娄底娄底属中中亚热带带大陆性性

10、季风湿湿润气候候区。热热量丰富富，温度度适宜，四季分分明：冬冬季少严严寒，夏夏季多酷酷热，秋秋季晴朗朗温暖，春末夏夏初多雨雨成涝，盛夏初初秋少雨雨多旱。全年平平均气温温16-17.3。年平平均日照照时间115388小时，东部多多于西部部。无霜霜期2668天。娄底境境内溪水水奔流，河网密密布，水水系完整整，水量量充沛。全市主主要河流流有：东东部涟水水，为湘湘江中游游一大支支流，源源于新邵邵观音山山，自西西向东，流经涟涟源市、娄星区区、双峰峰县，经经湘乡至湘湘潭县河河口入湘湘江，境境内全长长85.85公公里，沿沿途纳孙孙水、湄湄江、 测水等等1-44级支流流89条条，控制制流域面面积39906平平

11、方公里里。 西西部资水水，由南南向北，流经冷冷水江、新化。经安化化柘溪，过益阳阳注入洞洞庭湖，贯穿境境内西半半部，区区内流程程1122公里，有1-4级支支流1000条，控制流流域面积积39885平方方公里经济快速发展，产业升级迅速，结构优化调整，大型工业支撑娄底经济济发展迅迅速，投投资环境境日益完完善。九九十年代代以来，娄底工工业从小小到大，由弱转转强，形形成了以以冶金、建材、煤炭、化工、电力、机械为为骨干的的工业支支柱产业业，涌现现出了涟涟源钢铁铁集团、锡矿山山闪星锑锑业有限公公司、金金竹山电电厂等产产业典型型。近年年来，娄娄底加大大城市基基础设施施建设，兴建了了日供水水量总达达60万万吨的

12、水水厂、超超高压变变电站、第二煤煤气源厂厂等一大大批基础础设施，修建了了两条高高等级公公路和多多条市内内主要交交通干线，开通了了40万万门程控控电话、20万万部移动动电话，建立了了与全球球联网的的娄底信信息港。娄底市市中心城城区已建建成全国国有名的的森林城城市以以上资料料均来自娄底政政务网二、城市市宏观经经济研究究 娄底市入选中国十大“宜居城市”，名列第8位。深圳、湛江、十堰、许昌、黄岗、九江、牡丹江、娄底、湘潭、聊城、依次进入宜居城市的前十位。近近5年来来，娄底底市加快快城市人人居环境境和公共共服务体体系的建建设，先先后投资资近1000多亿亿元加强强市政建建设和城城市环境境改造，城市环环境建

13、设设得到极极大提升升，城市市竞争力力有效提提高，全全市人居居环境、人均居居住面积积、人均均道路面面积、人人均公共共绿地面面积和自自来水普普及率居居全省先先进行列列，相继继获得“省级园园林城市市”、“省级卫卫生城市市”、“全国绿绿化模仿仿城市”殊荣。加强旅旅游开发发，着力力人文环环境建设设和城市市景观打打造，涌涌现出紫紫雀届秦秦人梯田田梅梅山龙宫宫“自然然与文化化遗产”、曾国国藩故居居“全国重重点文物物保护单单位”和和湄江风风景区、大熊山山国家森森林公园园“百姓姓喜爱.湖南百百景”等等一批重重点景区区；打造造出娄星星广场、石马公公园、春春园步行行街、万万豪城市市广场等等一批颇颇具特色色的城市市景

14、观。加强社社会文明明体系建建设和区区域经济济发展，地方生生产总值值增速连连续4年年超过全全省平均均水平，广大市市民的文文明程度度有了质质的提高高，娄底底去年荣荣膺“省省级文明明城市”。2010年湖南省各市州GDP总量与人均GDP排行榜2011年前三季度湖南各市州GDP指标从2010年各市州GDP总量来看，娄底GDP总量为680.72亿元，位于第11名，14.5%的增长率处于中等水平位于第8名，人均GDP179812元，购买力均价为4557元。 2011年前三季度GDP排行位于12，总量位524.17亿元，同比增长12.7%，受港粤地区产业的转移，郴州、永州地区GDP总量有所上升，相比同等地区的

15、怀化、湘西、张家界、娄底后期表现依然后劲十足。新成立的万宝新区、规划逐步成熟的城南新区、以及安石工业园、高桥工业园、炼钢产区、第三工业园等国家重点产业的精心布局将为娄底的经济增添一副美好蓝图。地区GDP排排行GDP总总量同比增长长增长排行行长沙市138335.000亿元元同比增长长14.3%1岳阳市213228.331亿元元同比增长长13.9%3衡阳市312007.553亿元元同比增长长13.7%5常德市 411663.002亿元元同比增长长11.6%13株洲市510119.336亿元元同比增长长13.1%8郴州市69902.77亿亿元同比增长长14.0%2湘潭市77797.37亿亿元同比增长

16、长13.5%6邵阳市86681.50亿亿元同比增长长12.5%10永州市96661.56亿亿元同比增长长12.5%11益阳市106625.82亿亿元同比增长长12.5%12怀化市116601.33亿亿元同比增长长13.2%7娄底市125524.17亿亿元同比增长长12.7%9湘西州132256.89亿亿元同比增长长08.0%14张家界142206.01亿亿元同比增长长13.8%4房地产开发投资额度逐年上升房地产的的投资近近两年出出现井喷喷，刚性性需求、投资需需求的拉拉伸使娄娄底的房房地产市市场正在在酝酿一一场变革革；娄底市220055年-20011年年前三季季度房地地产投资资走势图图娄底房地产

17、投资走势处于不断上升的阶段，虽然在08年受宏观经济的影响，投资增长比例有所下滑，但仍处于增长阶段；到2010年，五年的时间娄底的房地产投资由05年的8.88亿直线飙升到40.98亿，投资额足足翻了4.6倍；房地产投资方向也由原来的纯住宅投资开发还是转向商业地产开发。三、娄底底商业发发展规划划研究融入泛珠三角经济圈、辐射湘中、打造湘中地区的“物流中心”规划目的的：立足娄底底，辐射射湘中，逐步成成为长株株潭经济济圈的主主要组成成部分。融入泛珠珠三角经经济圈建设以实实体产业业为支撑撑的新型型工业化化城市基本上奠奠定以信信息产业业和现代代服务业业态为主主支撑的的现代商商业基本本框架，总体上上达到或或接

18、近中中等发达达城市商商业水平平，使娄娄底成为为湘中地地区的“物流中中心”。城南商圈、市中心商圈、涟钢商圈三大主流商圈涟钢商圈：以购物、餐饮、娱乐、文化休闲、建材家居、等功能为主。主力业态为中小型百货店、超市、专业店、专卖店、便利店。配置专卖店、专业店等新型业态。 城南商圈城南商圈：功能定位以购物、餐饮、娱乐、文化休闲、市政办公服务等功能为主。主力业态为大型购物中心、大型超市、专业店、专卖店、便利店、国有企事业单位。配套行业应大力发展餐饮、文化娱乐、图书报刊及邮电业。中心商圈：打造以购物、休闲、文化娱乐、旅游为主的综合性商业中心，规划成为城市综合生活服务和商贸集聚的核心区之一，辐射湘中地区及本市

19、的消费者。娄底市商业中心。中心商圈涟钢商圈行政中心南迁到南城板块 商业潜力陡然增加 三大主商业板块，对娄底市区成连贯长方形，以市中心商业区为中心，辐射全市，两个区域商业在满足片区消费的同时，与中心板块区遥相呼应。商业未来发展的重点一是中心板块区的升级改造，特别是打造一批大型主力店、购物中心形成点式辐射、核心凝聚力；二十南部新区的建设，力在打造南部新的核心商业圈，商业体量大，品牌档次高是其追求的重点。 行政中心的南迁使得南城板块商业潜力巨大。形成“1核、3心、5区、10中心、多面的商业体系娄娄底市商商业网点点布局在在老城区区建设11处市级级商业中中心;在在城南、城北和和开发区区共建33个大型型物

20、流园园区；在在中心区区、城北北区、南南部新区区各建11个区域域商业中中心; 在城区区建设110条各各具特色色的商业业街；按按照人口口分布建建设5个个社区商商业中心心; 形形成“11核、33心、55区、110街、多面”的商业业体系。区位功能规模主力业态态市级商业业中心清泉广场场为中心心控制范范围约11.5平平方公里里城市综合合生活服服务和商商贸集聚聚的核心心区控制在11.5平平方公里里内百货店、大型超超市、超超市、专专业店、专卖店店、便利利店。配配套的网网点以文文化娱。中中心区 商业业中心城南商贸贸区、钢钢城商贸贸区、仙仙人阁商商贸区、万宝商商贸区、江龙滩滩商贸区区等五个个区域突出购物物、交易易

21、、餐饮、娱娱乐、文文化休闲、服服务等功功能8-100万平方方购物中心心、百货货店、大大型超市市、专卖卖店，文文化以商商贸、金金融、服服务为一一体的， 8-10万万平方米米娱乐及及餐饮、休闲。 社区区商业中中心社区配套套为社区服服务消费费的配套套商1.5-2.55万平方方米小型超市市、便利利店、菜菜场、餐餐饮店 城南 商业业中心育才路、新星南南路、湘湘中大道道会展为主主要特色色的商贸区8-100万平方方购物中心心、百货货店、大大中型超超市、专专卖店，文化以以商贸、金融、市政办办公服务务为一体体城城北 商业中中心香茅街、仙桥街街、娄星星北路，为城市涟涟钢区服服务的区域性性商业中中心5-8万万平方购

22、物中心心、百货货店、大大型超市市、专卖卖店、便便利目前商业主力店、主力街布局图康星百货TOP尚都商业广场城市商业街分布 娄底的的商业步步行街，前期规规划较为为盲目，人为布布控较为为明显，大多经经营不理理想；后后期随着着周边城城市区域域消费的的聚集，城市区区域消费费特征习习惯的逐逐渐成熟熟，以及及后期规规划的消消费群体体、服务务业态的的合理定定位；商商业街的的功能逐逐渐得以以体现。春园步步行街就就是一个个成功的的案例：全长12200米米，店铺铺达8000多家家 很好，人流量量较大沃尔玛、KFCC、三福福、圣得得西、aadiddas、意而康康、红蜻蜻蜓等中高端定定位以主力店店带动专专卖店、专业店店

23、、特色色店为主主的购物物，休闲闲一条街街全长8000米，店铺达达3500家一般，去去年100月份开开始营业业通程电器器、仁让让利超市市、你好好时尚美美发中低端以专卖店店、折扣扣形象店店为主的的商业购购物街，受对面面建材城城影响有有部分家家居、布布艺、建建材店入入驻全长5000米店店铺2000家一般，人人流量一一般众一鞋业业、利郎郎、金鹰鹰露丝卡卡、富太太太中低端打造以专专卖店、折扣店店为主的的，以休休闲购物物为主的的商业街街 娄底未来商业仍以三个商圈为基础，将逐步转向以南城商圈为重点建设 娄底市城市商业网点建设的总体发展目标是立足娄底，辐射湘中，逐步成为长株潭经济圈的重要组成部分，融入泛珠三角

24、经济圈。到2020年，在全市基本构筑重点突出、规模适度、结构合理、功能完善、畅通灵活、开放高效的与国内、国际市场接轨的大商贸、大流通、大市场的城市商业网点布局和商业业态结构，打造服务功能完善，既能够引导和满足消费，又能够创造、扩大消费的区域性“购物天堂”，并初步形成以商业为核心的实体网络和以电子商务为主的虚拟网络相结合的零售商业与服务业体系，基本上奠定以信息业和现代服务业态为主支撑的现代商业基本框架，总体上达到或接近中等发达城市商业水平，使娄底市成为湘中地区的“物流中心”。四、娄底底商业整整体市场场微观分析析在对娄底底商业的的整体印印象进行行“海阔阔天空”的描述述之后，接下来来研究的的方向将将

25、深入到到城市的的商业框框架中，去探寻寻城市脉脉络，揭揭示商业业的原动动力。为为了从微微观上了了解娄底底的商业业业态，此次对对娄底的的市调覆覆盖了娄娄底主力力店业态态调查，街铺业业态调查查，春园园步行街街业态调调查，专专业市场场调查。同时通通过调查查问卷，深度访访谈对娄娄底市消消费者形形态，商商铺经营营者形态态， 投投资者形形态做了了全方位位的调查查和研究究。就整体体范围来来讲，在在城市商商业聚集集区，其其商业业业态的一一致性特特征不明明显，是是一种游游离于混混杂与纯纯粹之间间的商业业业态。如：娄娄星南路路、香茅茅街是专专业卖建建材类街街区，而而长青街街、氐星星路是主主要经营营服装鞋鞋类的商商业

26、街区区。反而而在城市市外圈范范围内体体现出较较为一致致的商业业业态特特征。比比如：乐乐坪大道道西形成成了汽车车维修、美容、交易专专业市场场；月塘塘街形成成了针对对休闲娱娱乐人群群的KTTV商业业一条街街；扶青青路上出出现主要要餐饮、酒家的的集中布布点现象象等等。娄底市市街铺主主要分布布在城市市“三横横三纵”（横：湘阳街街、长青青街、乐乐平街；纵：娄娄星南路路、氐星星路、新新星南路路） 部分街道商业业态现状分析表部分长青街东东往西（市疾控控中心至至特邦鞋鞋业）面积（）约980010060300300350239252801201600050300401607025.8820.8820080180

27、1202304005036049110150品牌市疾控中中心重庆砂锅锅粉中国福利利彩票娄星大药药房新大陆百百货中国银行行支行明慧春园园茶庄邮政报刊刊点众一大药药房家和美长青药品品店市医疗器器械店湘雅门诊诊部康一馨大大药房盛世家纺纺百花蜂产产品中国银行行支行韩姿娜福奈特南方寝饰饰多喜爱晚安家纺纺梦洁家纺纺中心大药药房精益眼镜镜迪信通手手机三星专卖卖店香港卓尔尔珠宝花之林租金（元元）25元月月/-180元月/（不含含特邦鞋鞋业门面面）越靠靠近氐星星路其租租金越贵贵，长青中街街步步高高至九亿亿步行街街面积（）3580859090105110755550857520306530601101157090

28、110115351107012080110品牌稻草人达芙妮乔丹淑女屋红蜻蜓巧女人特步诗燕猫人诗婷杉杉忘不了脆皮蛋糕糕富妮来半边天淘迎宾花艺艺育才眼镜镜花儿朵朵朵京枫指妆名媛媛尚品圣得西波司登饰衣坊清泉大药药房衣柜依衣人超越利郎长青街九九亿步行行街口至至电信大大厦面积1201001351307010540355020152025221520202530352025603540457045130品牌安诺尼玛玛花雨伞伞渡森卡宾太子龙乐开口蛋蛋糕坊劲霸男装装宝岛眼镜镜东方眼镜镜巴拉巴拉拉童装天天新书书店汪氏蜜蜂蜂园依恋女装装朗文斯汀汀山水雨稞稞百花峰产产品真喜路女女装韩版潮流流服饰唯弋女装装超捷女装装

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31、械械公司中国建设设银行矿山机械械金泰五金金新界泵业业津雨工业业节能水管建材材永佳涂料料鸿运机电电华润漆三雄极光光力帆摩托托大立摩托托轻骑摩托托建设摩托托劲隆摩托托太阳摩托托中国黄金金金凤电缆缆金杯电缆缆金龙电缆缆电动车创美家人人电动车维维修全香摩托托正新颠沛沛维修喷招牌家电维修修租金（元元）25-990元/平方米米/月乐坪街（由新星星路起，有东到到西）面积（）8050200404530170100902005026011025282001503012080100606010060120182580品牌金利烟酒酒湘女多娇娇满哥酒楼楼瑞奇取暖暖桌暖洋洋取取暖桌大熊山特特产富雅酒楼楼表伙计副副食衣美

32、容时尚芭比比盛康牙科科万客隆酒酒城华致酒行行海波取暖暖桌瑞奇取暖暖桌天香茶楼楼魔镜美发发福彩风华文印印万寿安康康药店百年盛世世晨光文具具印章湘中书院院三优水果果视野礼仪仪颐寿园乐客服装装华通地产产租金（元元）30-1120元元/平方方米/月月商业业态比例分析娄底商圈中主要经营商业业态有服饰鞋帽、餐饮酒店、数码家电、生活配套等业态为主，小型便利店、五金化工、美容美发等也占有一定份额，其中存在的约2%的店面闲置，主要为新建的商业门面和一些物业结构较陈旧的商铺。商业面积业态划分鉴于娄底底生活配配套设施施普遍较较为单一一，其商商业承受受租金压压力较低低，经营营面积普普遍偏小小，一般般在200-455平

33、米之之间，位位置较偏偏。 娄底商商业面积积业态划划分比例例表城市商圈圈中的生生活配套套由于承承受租金金能力较较低，所所以面积积普遍较较小，集集中在220-660平方方米以下下，占面面积中的的77%，同时时在地段段选择上上相对较较偏，物物业结构构上全是是单层结结构。购物中心面积业态划分鉴于娄底底商业面面积结构构不合理理，3000以下占占55%，占有有较高比比例！ 娄底底购物中中心商业业面积结结构比例例图城市商圈圈中的购购物中心心多以大大型超市市为主，由于城城市局限限性一般般规模相相对较小小，面积积3000平方米米以下的的占555%，占占有较高高比例。由于娄娄底城市市属于三三线城市市，规模模一般，

34、经济发发展蓬勃勃发展，所以市市区内大大型购物物商城较较为集中中，其主主要购物物中心为为沃尔玛玛、步步步高、鹏鹏泰.友友谊阿波波罗、新新一佳、万豪城城市广场场等。服饰鞋帽商业面积比例鞋帽服饰饰等商家家对低端端要求比比较高，依赖于于人流量量大，成成熟的商商业街道道，同时时需求为为对面积积较小的的街铺依依赖，所所以一般般倾向于于50平平米以下下。服装鞋帽帽由于聚聚集大量量知名品品牌店，所以对地地段的要要求必然然较高，人流量量大，市市场相对对成熟，同时需需求面积积相对较较小，虽虽然租金金单价较较高，但但总价不不高，同同时品牌牌店在租租金承受受方面也也具有一一定的优优势，因因此此类类业态占占据了市市中心

35、商商圈的核核心位置置，同时时物业结结构上也也以单层层铺面较较多，面面积集中中在500平方米米以下为为主。其其它类似似城市也也大至如此此。家居建材商业面积比例家居建材材类的商商家对于于商业面面积的选选择一般般都在00-300平米之之间鉴于租金金承受能能力以及及行业的的特殊性性，建材材家居设设在主商商圈的较较少，进进入主商商圈的商商家在面面积选择择上也均均以小面面积为主主，地段段选择相相对较偏偏，物业业结构也也以单层层居多。 主要要调查对对象为粮粮运建材材大市场场、九龙龙环球22期等一一些主干干道上的的小型商商铺。（此数据据不包括括五江、大汉等等专业建建材市场场）物流、文体商业面积比例文体用品品商

36、业多多数在学学校周边边对所需需面积要要求不高高多数在在0-330之间间。而物物流商业业所需面面积除去去一些大大型物流流中心，一般的的小型物物流公司司都倾向向于50-1000平米之之间的面面积地段段要求也也不高。文体用品品在整个个城市商商圈中所所占比例例较小， 物物流站对对面积的的要求较较高，主主要在550-1150平平方米仅为3%。其主主要分布布在学校校周边，需求面面 之间间，由于于其行业业特性，物流主主要分布布在城市市边缘地地积一般较较小，主主要在330平米米左右，物业结结 段，围绕大大型专业业市场而而立。构一单层层占绝对对主导。精品、医疗商业面积比例精品店商商家的面面积一般般在0-60平平

37、米之间间为主、而医疗疗商业方方面的话话多数在在0-1100平平米之间间医疗商业面积结构比例图精品店商业面积结构比例图精品店一一般要求求物业条条件较高高，装修修条件好，地理位位臵要求过过高，一一般租金金相由由于娄底底地区没没有大型型药材市市场，主主要医对较高，对面积积的需求求较小，物业结结构以疗疗商业集集中在以以诊所、医院和和其他医医疗器械械对单层为主主。主要要集中在在城市主主要交通通汇集物物业要求求要求都都不是很很高。点，城市市的主要要商圈。商业的开间结构比例受城市规规划和商商圈形成成习惯影影响，商商业物业业较老且且开间都都集中在在2-44面之间间。 商业业店铺开开间结构构比例图图由于城市市商

38、圈多多处在城城市老城城区，物物业比较较陈旧，在开间间结构上上都比较较小，其其中2-4米的的占到556%，随着主主商圈的的升级，一些新新型商业业的入住住，对开开间较宽宽的商业业物业做做了一定定的补充充，但总总量依然然较少。商业的进深结构比例同样受到到城市物物业老旧旧因素，商业的的进深结结构都集集中在55-100米之间间。鉴于城市市商圈多多处在城城市老城城区，物物业比较较陈旧，进深在在10米米以下的的占总量量的700%，其其中5-110米的的占到770%，随着主主商圈的的升级，一批改改建商业业项目，开始建建设进深深较大的的商业，但目前所所占比例例较小，超过115米进进深的商商业仅占占总量的的10%

39、。商业租金价格分析娄底租金金中央商商圈和次次商圈差差距巨大大、充分分的反映映了娄底底商业集集中化一一种发展展趋势。湘阳街60-300/月洞新大市场50-120/月乐坪大道30-120/月时尚春天百货75-350/月春园步行街200-500/月长青街90-350/月康星百货扣点形式20%九龙小商品城70/月五江建材城20-150/月清泉名店街110-250/月长青中街街区80-200/月九亿步行街100-200，二楼25-55/每月娄底的高租金主要集中在如图的三个较为成型的商圈内，其中中心商圈多为复合型物业，同一地段受楼层影响价格波动也相当大；而老街商圈物业属于单一的单间门面租金相对与平均。北城

40、商圈也属于复合型物业,租金比波动也较大！由于娄底底城市商商圈商业业氛围较较浓以及及沿街商商铺基本本是单层层结构，致使租租金水平平相对较较高，主主力租金金范围在在30-40元元/月之之间，租租金范围围大于1100元元/的商业业主要集集中在城城市主要要商圈，长青街街、氐星星路沿线线商带，业态主主要以服服饰鞋帽帽为主。以春园园步行街街为中心心的中心心商圈平平均租金金在1220左右右最高租租金突破破3500 /月。还有相相当一批批自有物物业经营营的商家家占到全全市商业业经营的的7%左左右。城市专业市场分布图娄底专业业市场零零散分布布、除去去建材外外还未有有其他类类很专业业 的市市场；共有八个大专业市场

41、，城市的专业市场分布以市中心为中间支点呈弧形带状布局。向南扩展。专业市场对核心商圈的依赖性较强，独立发育相对困难，对道路交通的依托性一般.新绿岛手机市场分布出租率大大道900%效益益不错.紧邻春园商业步行街和氐星路，为城市商业中心地带。 开业时间：2007年3月8日 营业时间： 8：3018：00 营业面积：目前是娄底最大的手机专业商场，营业面积1500平方米，总投资1300多万元。 经营形式：柜台出租 总柜台数：272个 租金金情况： 月租租400024400/柜台，越往里里租金越越低，租租金一次次性交一一年 押金金：一万万元，一一年后才才可退还还，以确确保为手手机客户户提供一一年的保保修服

42、务务 经营营状况：出租率率90% 产品品档次：手机零零售价格格大多在在300040000元/台台区间波波动； 手机机利润较较低，单单台手机机毛利润润平均为为1000元左右右.九龙小商品市场分布九龙小商商品市场场、多以以摊位形形式经营营种类很很杂位于氐星路与长青街交叉口，为娄底商业中心 经营业种： 一层：日用百货、小商品、服装 二层：家具、家居用品、窗帘布艺 租金： 内铺：为摊位形式，2.7 /个，2000-2500/年 （5080元/月 ），一般租赁两间，一次 性付一年； 外铺及临街商铺：为独立商铺租金在80-200元 /月/ 明珠电脑城市场分布娄底市第第一条商商业街、重新定定位达六六次，现现

43、经营电电脑数码码类产品品 2001年开始建设的娄底市第一条商业街； 占地面积2万平米，其中商铺460套，为一二层底商，每套面积以40-50为主。 租金： 一层：6001800元/月/间，1545元/月/平米 二层：400元/月/间，10元/月/平米 经营状况 一层：营业率80%，二层：营业率60% 该项目属于娄底开发较早的商业街，由于地段人气不足，经营较差，先后重新定位达 6 次，最初定位为女人街，主营服装、鞋类产品，现经营电脑等数码类产品。 大型商业业主力店店分析娄底大型商业物业的分布主要以城市人流最大的两个商圈为依托，形成横向相应辐射，纵向顺势扩展，互为烘托竞争互补的态势，目前已将氐星路、

44、长青街打造成城市的商业黄金纵横。大型商业物业分布部分百货业态及租金对比市场/街街区名称区域位置置经营范围围规模/面面积功能布局局租金水平平元/月月经营状况况 主题/特色统一品牌牌康星百货货长青街皮具/首首饰/鞋鞋/服装装1000001F鞋/首饰/2F女女装/33F男装营业额220%较好中档康星百货货清泉名店店街氐星路高档男装装/皮鞋鞋/精品女女装300001F男装装鞋饰品/2F女女装 100-2500较一般人气不旺旺高档消费费清泉步步高百百货长青街超市/金金器/服服装/家家电/办公公用品1200001F超市市饰品/2F女女装鞋鞋皮具具箱包/3F童童装内衣衣4F家家电120-2500较好人气较旺

45、旺中高档步步高时尚春天天百货-春园步步行街首饰/服服装 约2000001F鞋/首饰/服装/2F-3F服服装/44F童装装正在招招商35-2250一般中高档时尚春天天九龙/南南洋百货长青街服装/首首饰约100000临街与商商场式结结合70元较好中档各类品牌牌娄底各主力店印象五、娄底底商业问问卷调研研分析在本次专专门针对对娄底市市的商业业市场调调问卷中中，我们们在选择择研究范范畴上统统括了娄娄底市当当前各个个商业中中心及次次中心商商圈调查查年龄涵涵盖222周岁至至70周周岁之间间。通过过调查问问卷，电电话调查查，访谈谈，深度度访谈等等多调查查形式对对娄底各各商业形形态进行行调查和和研究。涵盖投投资

46、者调调查，商商铺经营营户调查查，和消消费者调调查等。调查从从11月月6日始始至111月155日止，共计110天，人员共共20人人次。希希望于经经过以上上的努力力能够在在全面性性、真实实性、专专题性上上有一个个广泛、清晰的的认识。通过对对这些物物业形态态和消费费业态的的现状描描述，思思考其在在城市发发展过程程中所处处的境况况及面临临的危机机与机遇遇，为大大家提供供参考和和依据。一：消费费者问卷卷调查数数据分析析：（附附调查表表）调查人数数：10000人人 回回收问卷卷：10000份份 有有效问卷卷：9448份调查数据据统计：消费者者性别统统计表0：性性别男女38256623%44%消费者者职业统

47、统计表1：职职业学生公务员个体老板板私人企业业主公司职员员医生律师金融从业业者企事业单单位人员员其他1231737156130130123321613%2%38%6%13%1%0%1%3%22%消费者住住址统计计表2：住住址春园步行行街附近近娄星广场场附近人文科技技学院附附近城南新市市场附近近涟钢开发发区火车站附附近石马公园园步步高附附近新体育馆馆附近珠山公园园附近华天酒店店附近涟钢开发发区冷水江涟源双峰新化省内省外77121691972696551472091231057481996358%12%7%2%7%7%7%5%5%2%9%2%1%6%5%2%10%4%消费者年年龄统计计表3：年年龄

48、18-22526-33536-44546-55555+387308202651540%32%21%7%2%消费者收收入统计计表4：收收入1千-1千-22千2千-33千3千-55千5千+1583322511357117%35%27%14%7%消费者学学历统计计表5：学学历初中以下下高中/中中专大专本科硕士/以以上其他1794781771244818%49%18%13%0%1%购物产所所统计表6：购购物场所所春园步行行街九亿步行行街九龙商业业街九亿城top商商都环球商业业广场洞新市场场明珠商业业广场其他商业业街沃尔玛涟钢步步步高新一佳步步高康星百货货特邦鞋业业其他超市市56316614520183

49、01131555559288416249475127%8%7%1%1%1%5%1%3%27%1%4%8%2%2%2%选择购物物场所的的因素统统计表7：选选择购物物场所的的因素环境舒适适质量有保保证商品丰富富交通方便便习惯性商品品牌牌好离家或单单位近价格便宜宜售后服务务好其他30556327426097140951921801814%27%13%12%5%7%4%9%8%1%每月服饰饰消费统统计表8：每每月平均均服饰消消费1百-1百-22百2百-33百3百-55百5百-88百8百+931882392531168410%19%25%26%12%9%每月娱乐乐消费统统计表9：每每月平均均娱乐消消费1

50、百-1百-22百2百-33百3百-55百5百-88百8百+302205198137795631%21%20%14%8%6%每月在外外用餐消消费统计计表10：每月平平均在外外用餐消消费1百-1百-22百2百-33百3百-55百5百-88百8百+312195166153825632%20%17%16%9%6%出行工具具统计表11：出行工工具公共汽车车步行自行车的士自驾车商场免费费班车其他3472653925122863430%23%3%21%19%1%3%选择购买买商品因因素统计计表12：觉得购购买产品品的因素素价格品牌时尚品质服务其他3892952554482064524%18%16%27%13

51、%3%获取信息息渠道统统计表13：关注的的媒体娄底日报报娄底广电电报娄底晚报报潇湘晨报报三湘都市市报湖南日报报晨报周刊刊电影频道道湖南卫视视其他73424515310435131216121046%3%3%12%8%3%1%9%47%8%消费者希希望项目目商业类类型统计计表14五五洲项目目做什么么能吸引引您精品百货货女性饰品品潮流服饰饰电影院中/高档档餐厅大型超市市美容休闲娱乐乐场所其他18215324776131217632007714%11%18%6%10%16%5%15%6% 二：经营户户问卷分分析：（附调查查问卷）调查人数数：4000 回收收：4000 有效效问卷：3955 采样110

52、0份份 经营者拥拥有商铺铺数量统统计表1.11：经营营者拥有有商铺数数量统计计1间2间3间4间其他801421678%14%2%1%6%经营类目目统计表1.22：所经经营的商商品儿童服饰饰女士服饰饰男士服饰饰小食品西式快餐餐西式餐厅厅中式酒家家影音制品品娱乐业玩具美容美发发化妆品品皮具手袋袋钟表珠宝宝家庭电器器家庭日用用品通讯/iit/电电子其他514220004211601297205%15%2%21%0%0%4%2%1%1%6%0%1%2%10%7%21%经营模式式统计表1.44：经营营模式统统计品牌连锁锁经销商/代理商商自营厂商合作作其他1320641013%20%65%1%0%使用权获

53、获取方式式统计表2.11使用权权获取方方式统计计向单位租租用向个人租租用108111%89%付租方式式统计表2.22付租方方式统计计租铺租铺抽成成保底租金金加抽成成其他租金（元元/月/）53100098%2%0%0%商铺经营营面积统统计表3商铺铺经营面面积10-10-22021-33031-44041-55051-66061-88080-1100101-1500151-2000201-2500250+315269510151035113%15%25%9%5%10%15%10%3%5%1%1%经营者对对商铺的的满意度度调查表5：满满意度5.1客客流量5.2商商铺面积积5.3租租金/售价5.4地地

54、段/位置5.5场场所/档次5.6进进出货时时的交通通便利5.7统统一的经经营管理理/物业管管理5.8附附近的饮饮食/娱乐配配套5.9治治安情况况5.100总体非常满意意1177118107586比较满意意28252719263520251422一般48554355453937424261不太满意意16142514151225203012很不满意意1101005430经过计算算得出客客户对商商铺属性性满意度度由高到到底依次次为：客客流量，进出货货时的交交通便利利，商铺铺面积，地段/位置，租金/售价，场所/档次，附近的的饮食/娱乐配配套，治治安情况况，统一一的经营营管理/物业管管理。选择商铺铺所在

55、的的商业形形式统计计表6：选选择商铺铺所在的的商业形形式统计计1.一体体化大型型商城2.特色色步行街街3.百货货商城4.大型型超市5.专业业市场6.主题题商业7.其他他1334155223114%37%16%5%24%3%1%选择新商商铺关注注因素排排序表7：关关注因素素排序首选第二第三第四第五1-客流流量45117632-面积积10117733-地段段193912334-租金金1112321025-场所所251418106-交通通便利123577-统一一管理002568-物业业管理0101099-娱乐乐配套01121010-治治安0222911-其其他00000根据调查查结果计计算得出出经营

56、者者对商铺铺关注点点排序依依次为：客流量量，地段，租租金，面面积，场场所，交交通便利利，物业业管理，治安，统一管管理，娱乐配套套，其他他。选择新商商铺考虑虑配套排排序表8：配配套排序序首要考虑虑第二因素素第三因素素第四因素素第五因素素1-写字字楼15116472-中式式九楼1489423-西餐餐厅1176954-kttv4167885-电影影院3511286-酒吧吧126337-宾馆馆酒店610111928-学校校181081089-公园园95531310-浴浴场0100211-其其他00000经过计算算得出：选择新新商铺考考虑配套套因素依依次排序序为：学学校，写字楼，宾馆酒酒店，中中式九楼楼

57、，kttv，西西餐厅，公园，电影院院，酒吧吧，浴场场选择本项项目经营营的意向向统计表9：选选择本项项目经营营的意向向统计非常可能能比较可能能不确定完全不考考虑23438152%38%43%17%选择铺面面面积统统计表10：选择铺铺面面积积统计10-22021-33031-44041-55051-66061-88080+具体1117121031117014%21%15%12%4%14%21%要求年内内通知购购买统计计表12：要求年年内通知知购买统统计需要明年需要要两年内均均不需要要11105315%14%72%要求年内内通知租租铺统计计表13：年内出出租通知知需要明年需要要两年内均均不需要要13

58、135017%17%66%受访者性性别统计计表14：受访者者性别统统计男女455246%54%受访者年年龄统计计表15：受访者者年龄统统计20-33031-44041-55051-66060+4739110148%40%11%0%1%受访者学学历统计计表16：受访者者学历统统计初中以下下高中/中中专/技校大学以上上12581115%72%14%受访者籍籍贯统计计表17：受访者者籍贯统统计娄底市区区其他市区区周边县市市浙江福建其他外省省58191310163%21%14%1%0%1%受访商铺铺营业额额统计表18：受访商商铺年营业额额统计5-5-100万10-115万15-22020-33030+

59、6623301170%24%3%0%1%1%了解信息息渠道统统计表19：了解信信息渠道道统计亲朋介绍绍电视广告告报纸广告告电台广播播传单杂志户外网络路过短信其他324230717287211224814%18%13%3%7%12%3%9%5%11%4%三：投资资者问卷卷分析：（附问问卷）调查人数数：4550 回收收：4000 有效效问卷：3988 受访者性性别统计计表1：受受访者性性别统计计男女67%33%是否拥有有商铺统统计表2：是是否拥有有商铺统统计是否13%87%经营现状状满意度度统计表3：经经营现状状满意度度统计很满意较满意一般不满意13%31%34%22%再选择的的地点及及原因统统计

60、表4：再再选择的的地点及及原因统统计地点地段好人人流大租金低经营管理理好发展潜力力大其他2%70%7%2%18%0%几年内有有购买商商铺意向向统计表5：几几年内有有购买商商铺意向向统计半年内一年内二年内二年以后后没有1%1%8%4%59%购买后商商铺用途途统计表6：购购买后商商铺用途途统计自己经营营投资出租租为家人购购买其他11%14%1%0%计划经营营种类统统计表7：计计划经营营种类统统计服装饮食美容通讯器材材便利店黄金珠宝宝化妆品品其他43%11%11%2%11%18%2%购买或租租用商铺铺意向面面积统计计购买商铺铺关注因因素重要要性排序序统计购买商铺铺关注因因素重要要性排序序依次为为：人