房地产开发产品的售后服务与物业管理委托

1、 第 8 章 房地产开发产品的售后效劳与物业管理委托8.1 房地产产品的预售与销售8.2 房地产开发过程中物业管理早期介入8.3 房地产企业与前期物业效劳8.4 房地产开发产品及档案移交8.5 房地产产品的售后保修效劳本章讲解：8.1 房地产产品的预售与销售8.1.1 商品房预售与销售的手续规定8.1.2 住宅专项维修资金的收缴8.1.3 房地产面积误差的处理商品房预售与现售的手续规定商品房预售商品房现售 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照?城市房地产开发经营管理条例?商品房销售管理方法?城市商品房预售管理方法?

2、 的有关规定执行1商品房预售的规定已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售应当符合以下条件： ?商品房销售管理方法?第七条规定了商品房现售应当符合的条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；2商品房现售应当符合的条件持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底

3、设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。 1?物业管理条例?关于住宅专项维修资金的有关规定?物业管理条例?2007修订自2007年10月1日起施行的规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 住宅专项维修资金的收缴2住宅专项维修资金管理方法的有关规定 建设部、财政部联合发布的第165号令?住宅专项维修资金管理方法?2021年2月1日起施行 住房专项维修资金，是指业主或者公

4、有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 开发企业代收住房共用部位由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的根底、承重墙体、柱、梁、楼板屋顶以及户外的墙面门厅、楼梯间、走廊通道等共用设施设备由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施绿地、道路、路灯、沟渠、池、井非经营性车场车库公益性文体设施共用设施设备使用的房屋等。 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原那么。 住宅专项维修资金管理原那么专户存储专款专用所有权人决

5、策政府监督 住房专项维修资金的缴存标准： A.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金首期住宅专项维修资金的数额每平方米建筑面积交存为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。B. 出售公有住房的，按照以下规定交存住宅专项维修资金：业主按照每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改本钱价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取住宅专项维修资金住宅专项维修资金的归属和管理业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有业主大会成立前，商

6、品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由房地产主管部门代管开立住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账、按房屋户门号设分户账未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。 1商品房销售计价方法 ?商品房销售管理方法?规定：商品房销售可以：按套单元计价按套内建筑面积计价按建筑面积计价。 商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 8.1.3 房地产面积误差的处理面积误差比= 产权登记面积合同约定面积合同约定面积100%当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原那么处理：面积误差比绝对值在3以内含3的，据实结算

7、房价款； 面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房，同时要求支付已付房价款利息。2商品房面积误差的处理买受人不退房的： 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内含3局部的房价款由买受人补足； 超出3局部的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内含3局部的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3局部的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比绝对值超出3房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息面积误差比在3以内含3局部的房价款由买受人补足；超出3局部的房价

8、款由房地产开发企业承担，产权归买受人面积误差比绝对值在3以内含3局部的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3局部的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人不退房产权登记面积合同约定面积产权登记面积合同约定面积退房物业管理的早期介入概念及作用物业管理的早期介入的内容8.2.3 临时管理规约的制定8.2 房地产开发过程中物业管理早期介入物业管理的早期介入概念及作用1物业管理的早期介入概念 房地产开发工程竣工之前，委托物业管理企业从物业管理运作的角度对尚处于工程筹划、规划设计和施工等阶段，为开发企业提出具有专业性的意见、建议、咨询报告，或直接参与某些讨论、评审和现场监理等活动。 8.2房地产开发

9、过程中物业管理早期介入作用促进规划合理，设计优化减少返工，防止留下后遗症为物业的正常管理打下根底有利于提高房屋建造质量有利于房地产开发商集中人才技术资源专心于工程开发建设2物业管理的早期介入的作用 工程规划设计阶段的工作内容 施工阶段的工作内容 工程租售阶段的工作内容8.2.2 物业管理的早期介入的工作内容1物业管理早期介入在物业规划中的工作内容a.对结构布局、功能等方面提出改进意见b.就环境与配套设施的合理性、适用性提出建议c提供设施设备的设置、选型及如何利于未来使用和管理方面提出建议d对体育、休闲等活动场所、场地、停车设施、物业管理用房等公共效劳设施的内容、位置、数量、分布和布置方式、规格

10、功能提出合理建议e.对各级道路的宽度、断面形式、布置方式提出合理建议f.对绿化小品的设计、绿化植物的选择和搭配提出建议要求。 2物业管理早期介入在施工阶段的主要内容a.参与审查承建单位提出的施工组织方案、施工技术方案和施工进度方案，发现问题共同商榷，提出完善建议；b.参与审查承建单位提出的材料和设备清单及所列的规格与质量；c.催促、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标准； d.参与检查工程使用的材料、构件、设备的质量，配合设备安装，确保质量；e.熟悉并记录根底及隐蔽工程、管线的敷设情况，为日后管理积累资料。a.制定物业管理方案及实施进度控制表取得销售许可的必要条件b.拟定物业公共管理制

11、度c.拟定物业效劳标准及收费方法，协助履行相关报批手续d.对销售人员提供必要的物业管理知识培训e.派出现场咨询人员，解答购房者关于工程入住后物业管理的疑问3物业管理早期介入在工程租售阶段的工作内容 物业管理方案的内容：物业工程管理与效劳的整体设想管理方式与运作程序组织架构与人员配置管理制度体系设置物业管理档案的建立与管理常规物业管理效劳内容与标准物业效劳费用的测算与本钱的控制管理指标与管理措施物资准备工作方案1临时管理规约的概念 ?物业管理条例?第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承

12、担的责任等事项依法作出约定。8.2.3 临时管理规约的制定 建设部于2004年公布了业主临时公约示范文本建住房2004156号。2007年10月1日实施的新?物业管理条例?将“业主公约修改为“管理规约，将“业主临时公约修改为“临时管理规约，住房和城乡建设部尚未推出对应的?临时管理规约示范文本?但是局部省市自行出台了地方适用的示范文本。 2临时管理规约的内容 第一局部：总那么 包括：物业根本情况、 业主应遵守物业管理有关法规、政策和本公约规定，配合物业管理企业的各项管理工作，妥善处理相邻关系，遵守物业管理企业按有关规定和本公约制定的管理细那么及各项管理规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人及

13、相关人员遵守本公约和相关规定，合理使用物业。 管理规约内容一般包括： 第二局部：物业使用和维修 包括： 按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。 不擅自变更房屋结构、外观和用途；占用共用部位和共用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构筑物等；保护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备；不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在公共部位乱涂乱画和随便张贴。 垃圾应按指定时间和地点堆放，防止遗撒；自觉维护物业区域内的公共生活秩序，不在公共部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他

14、有毒害物质；不得发出影响其他业主正常生活的噪声；并不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为； 业主饲养宠物的规定；机动车在住宅区内行驶时速应、车位停放、车辆出入、物业区域的共用车位使用分配方式；对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维修；业主需要进行室内装饰装修的，应与物业管理企业签订装饰装修管理效劳协议，并遵守有关规定和制度。 第三局部： 物业效劳费用的交纳 包括、业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业效劳费、房屋共用部位共用设施设备专项维修资金的交纳、使用、续筹。 第四局部 其他相关事项 第五局部 违约责任和违约纠纷的解决 8.3

15、 房地产开发工程的前期物业效劳8.3.1 前期物业管理的相关概念8.3.2 前期物业效劳企业的选聘1物业管理的概念?物业管理条例?2007年10月1日修订规定： 物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。8.2.3 前期物业管理的相关概念 在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，建设单位选聘物业效劳企业的，并与之签订书面前期物业效劳合同，按照合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2前期物业

16、管理的概念1前期物业管理招标投标 ?物业管理条例?规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相别离的原那么，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。8.3.2 前期物业效劳企业的选聘 前期物业管理的招标，是指房地产开发商在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理效劳要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最正确对象，并与之订立物业管理合同的过程。 前期物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理效劳要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式

17、。前期物业管理招标投标的根本概念 前期物业管理招投标应的原那么公开公平公正合理前期物业管理招标的方式公开招标邀请招标a.准备阶段 选择招标方式成立招标领导小组或委托招标代理确定招标指导思想及原那么编写招标文件发布招标公告公开招标或投标邀请函邀请招标前期物业管理招标投标的一般程序b.招标阶段 出售招标文件对投标单位资质资信审查组织现场踏勘和答疑接受投标文件c.开标评标阶段 按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。由物业管理专家组成评标委员会，采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。d.授标与订立合同 确

18、定中标单位书面通知中标单位进行必要的商务谈判正式签订前期物业管理效劳合同前期物业物业效劳合同的概念 前期物业效劳合同是指房地产开发企业与前期物业效劳企业签订的对物业管理事项、效劳质量、效劳费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定的协议。 前期物业效劳合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。 2前期物业物业效劳合同前期物业物业效劳合同的内容订立合同的当事人 物业根本情况效劳内容与质量效劳费用物业的经营与管理物业的承接验收专项维修资金缴存管理使用续筹违约责任其他事项。 建设部于二

19、四年九月六日出台了?前期物业效劳合同示范文本?，建议前期物业效劳合同应包含以下具体条款： 附件一：物业构成明细； 附件二：物业共用部位明细； 附件三：物业共用设施设备明细； 此外?前期物业效劳合同示范文本?还规定了4个合同附件： 附件四：前期物业管理效劳质量标准，包括：物业共用部位的维修、养护和管理、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、 公共绿化的养护和管理、 车辆停放管理、 公共秩序维护、平安防范等事项的协助管理、 装饰装修管理效劳、 物业档案资料管理的标准。 前期物业管理的内容主要包括以下几个方面：管理机构的

20、设立与人员的培训内部、公共管理规章制度的完善物业的承接与查验确定物业管理专业效劳分包物业装饰装修管理物业管理档案的建立前期沟通协调协助受托进行工程质量保修效劳前期物业效劳合同解除前的日常物业效劳。3前期物业管理的工作内容序号项目早期介入前期管理1法律规定 无有2聘用方式 开发商自主聘请 法定招投标选聘 3缔约时间 物业接管前 物业接管后 4合同主体 开发企业、物业服务企业物业服务企业业主大会 5服务对象 开发企业业主6工作内容 规划设计和施工建设顾问建议 物业管理全部服务，运行维保，秩序维护，环保等 7费用承担开发商全额承担 物业管理费支付 4前期物业管理与早期介入的区别表8-1 早期介入和前

21、期管理差异 8.4 房地产开发产品及档案移交8.4.1 房地产开发的产品移交8.4.2 房地产开发产品档案移交1房地产开发的产品交付与移交的概念 房地产开发工程竣工验收合格后，或是验收合格办理准入手续后，房地产开发企业的应将开发产品的专有局部移交给购房者、并将共有部位共有设施移交给之签订前期物业效劳合同的物业效劳企业。房地产开发的产品的交付与移交2房地产开发产品移交的标准 物业接管验收与竣工验收的区别方法：观感验收和使用验收重点：侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；竣工验收那么是全方位的内外质量验收 物业接管验收标准为建设部?房屋接管验收标准?及业主生活的合理要求；收方法为观感验

22、收法和使用验收法。 其内容主要包括三局部：楼宇本体硬件设施的具体验收标准共用配套设施接管验收标准 机电设备的接管验收。 其一，该商品房经单项验收合格。 其二，该商品房经综合验收合格。 其三，该商品房经分期综合验收合格。 其四，该商品房取得商品住宅交付使用批准文件3商品房必须到达交付条件后才能交付：现存4个标准 建设部?城市住宅小区竣工综合验收管理方法?规定，住宅小区综合验收必须具备以下条件：所有建设工程按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；住宅及公共配套设施、市政公用根底设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；各类建筑的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划

23、设计要求；施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部撤除清运完毕，到达场清地平； 拆迁居民已合理安置。概括的讲，小区综合验收只有在整个小区的各项工程都完成的情形下才能进行。 我国局部城市实施了新建商品住宅准许交付使用制度，以推动房地产市场逐步标准，有效地保护了购房群众的合法权益。 2006年4月，天津市建委下发了?关于进一步加强天津市新建住宅商品房准许交付使用工作的通知?，建立准入预审制度。2021年10月，修订?天津市新建住宅商品房准许使用管理方法? 商品房取得商品住宅交付使用批准文件 预审将针对该工程配套及工程验收进行综合审查，对工程是否可以如期竣工进行测评，并协调解决局部含供水、雨污水、

24、供电、供气、供热等专项配套及公建配套工程的影响工程按期竣工的问题。进一步确保购房者的合法权益，开发商如果没办理?准许交付使用证?，业主可以拒绝入住。 1资料问题物业效劳企业对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组通常将其逐项记录在?接管验收资料遗留问题登记表?中并交房地产开发企业相关人员签字确认； 2物业硬件设施质量问题物业接管验收小组逐项记录在?接管验收设施设备问题登记表?中，并请房地产开发企业相关人员签字确认，开发企业相关人员安排维修。4房地产开发产品移交遗留问题的处理 1房地产开发工程竣工验收备案 ?房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案管理暂行方法?规定了建设

25、单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件： 工程竣工验收备案表； 工程竣工验收报告。 8.4.2 房地产开发产品档案移交 法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； 施工单位签署的工程质量保修书； 法规、规章规定必须提供的其他文件。 商品住宅还应当提交?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。 ?物业管理条例?规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交以下资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的

26、其他资料。物业管理企业应当在前期物业效劳合同终止时将上述资料移交给业主委员会。2房地产开发工程档案移交 根据?物业接管标准作业程序?的相关要求，房地产开发企业向委托物业效劳企业移交物业时须向物业效劳企业如下移交相关资料。 物业产权资料：工程开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；综合竣工验收资料：竣工图包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图； 建设工程竣工验收证书； 建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书； 供水合同；供电协议书、许可证； 供气协议书、许可证； 光纤合格证；通信设施合格证； 电梯准用证。 施工设计资料：

27、地质报告书； 全套设计图纸； 图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书； 重要的施工会议纪要； 隐蔽工程验收记录； 沉降观测记录； 其他可能会影响将来管理的原始记录。机电设备资料：机电设备出厂合格证； 机电设备使用说明书； 机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。 业主资料： 已购房业主姓名、位置、面积、联系 等；已购房业主的付款情况或付款方式。 8.5.1 房地产开发产品的保修的相关概念8.5.2 施工企业向开发企业提供的保修8.5.3 开发商向购房人提供的保修效劳房地产产品的双重保修关系比照分析8.5 房地产产品的售后保修效劳8.5.1 房地产开发产品的保修的概念 商品房作为房

28、地产开发企业向社会提供的产品同样需要保修效劳，但在商品房保修关系中存在两重经济法律关系，即开发商向购房人提供的保修效劳以及建筑工程施工承包企业向房地产开发企业提供的保修效劳。 开发商房地产开发企业购房人建筑工程施工承包企业保修保修8.5.2 施工企业向开发企业提供的保修效劳 1我国关于房屋建筑工程质量保修的有关法规 根据?中华人民共和国建筑法?和?建设工程质量管理条例?以及建设部二年六月三十日发布之日起施行?房屋建筑工程质量保修方法?的有关规定，房屋建筑工程竣工验收后在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和

29、保修责任等。双方约定的保修范围、保修期限必须符合?房屋建筑工程质量保修方法?的有关规定； 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 房屋建筑工程质量保修范围、保修期限和保修责任 在正常使用下，房屋建筑工程的保修范围和最低保修期限为： a.地基根底和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； b.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； c.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； d.电气系统、给排水管道、设备安装为2年； e.装修工程为2年。 8.5.3 开发商向购房人提供的保修效劳我国关于商品房质量保修的有关法规 早在一九九八年七月，国务院公布施行的?城市房地产开发经营管理条例?国务院令第248号)明确指出：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购置人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 对此，建设部又出台了的建房1998102号“关于商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定以下简称?规定?，1998年9月1日起实施。商品房质量保修范围、保修期限和保修责任 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期为：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1