新族·车站南路项目建议方案

1、PAGE 新族车车站南路路项目建建议方案案在对新族族车站南南路的规规划设计计进行了了初步了了解的基基础上，我司依依据多年年来本市市住宅项项目的实实操经验验和对220055房地产产市场的的发展前前景的理理解，对对本案做做如下建建议：产品规划划设计建建议产品设计计方面据图纸来来看，22#、33#、44#楼的的户型分分布为：两房两两厅、三三房两厅厅、四房房两厅三三种，两两房两厅厅面积为为76.2697.54，共55种面积积分配；三房两两厅面积积从1002.4411300.088，共共13种种面积配配比；四四房两厅厅分两种种面积，分别为为1533.733和1163.77。 在20005春春季房交交会上

2、，我们对对参展客客户做了了一次对对产品需需求情况况的市场场调查，分析得得出，购购房对象象希望购购买的产产品面积积以10001200为主主，占调调查人数数的355.9%；其他他分别依依次为8801000 、12001400 、80 以下下及14401800 ,分别占占24.1%、22.3%、7.66%、77.1%。可接接受产品品户型结结构以三三房二厅厅二卫为为主，占占调查人人数的557.88%；其其他分别别依次为为二房二二厅一卫卫、四房房二厅二二卫和五五房二厅厅二卫,分别占占23%、122.7%、1.8%。（如下下图） 可见，本本案产品品的户型型及面积积配比基基本与调调查结论论一致，但还有有部分

3、地地方有待待商榷。四房两厅厅的面积积可根据据市场需需求情况况适当调调小。从本案的的产品设设计上可可看出一一个突出出特点，那就是是开发紧紧凑型住住房产品品。从目目前上市市产品看看，全项项目均做做紧凑型型住宅的的开发商商几乎没没有，普普遍想法法是大大大小小一一网打尽尽。这样样的做法法直接减减弱了项项目开发发特色，使目标标客户群群界定含含糊。因此，成成功的开开发商如如万科，在开发发产品上上越来越越注重做做“减法”，即锁锁定目标标客户，针对性性开发，而放弃弃了那种种“小而全全”或是“大面全全”的开发发理念，如“17英英里”、“东海岸岸”等，就就大获成成功。所以，本本案开发发商在产产品设计计上，设设计理

4、念念应有一一惯性，全案产产品设计计紧跟“紧凑、实用”的原则则。根据据市场调调查，目目前需要要四室二二厅的客客户占112.77%，但但需要1140-1800的客客户只占占7.11%，这这充分说说明，客客户需要要的四室室二厅是是紧凑型型的，需需要四房房二厅的的功能，但并不不需要一一味的大大面积。因此，建建议：四四室二厅厅的面积积在13301500为宜宜。按228000元/均价计计算，最最大的住住宅产品品，总价价也只在在42万万左右，最大限限度的满满足了市市场承受受能力。如按1163.77计算，套价最最高将突突破500万，与与此区域域市场公公寓型住住宅的承承受力较较为背离离。 （22）2#、3#、4

5、#楼户型型设计可可适当加加入错层层设计。 据调调查，书书香名邸邸三室二二厅住宅宅均为平平层设计计，四室室二厅（1466）有有错层设设计。因因两项目目相距太太近，同同质竞争争必将两两败，为为了寻求求产品差差异性，建议：二室二二厅和三三室二厅厅设计部部分错层层住宅户户型。 根根据对220055房交会会客户的的市场调调查可看看出：随随着房地地产市场场发展及及大量小小高层、高层产产品出现现，居民民对品质质明显高高于多层层的小高高层及高高层产品品接受度度有所上上升。在在户型结结构上，平层错错层各有有需求，错层大大受青眯眯，喜欢欢错层设设计的客客户占受受访者的的52.4%。（如下下图） 本案将目目标客户户

6、群定位位于年轻轻的中产产阶级，因此，他们对对时尚的的事物接接受力强强，对错错层住宅宅也有一一定需求求。如果果能调整整部分单单元或局局部楼层层的户型型设计，使户型型更丰富富多样，选择性性更大，对销售售工作必必将有促促进作用用。 （33）1#楼（小小户型）的户型型与面积积配比有有待丰富富。 11#楼虽虽只有115层，除去两两层商业业，住宅宅有133层，总总合1万万多平米米，2008套。但这么么大的体体量，只只有两种种面积/户型可可供选择择，市场场风险不不言而喻喻。 目前，小户型型上市量量较大，为了寻寻求差异异卖点，降低风风险，开开发商纷纷纷在户户型设计计上下功功夫，推推出多样样化户型型以供选选择，

7、最最大限度度满足市市场需要要。如蚂蚂蚁工房房的户型型设计就就多达118种，面积从从1875不等。 通过对对书香名名邸之书书香偶寓寓的调查查，我们们发现，其面积积配比也也只有332与与55两种，（起价价32005元/）面面积分摊摊率为228%。户型为为单间和和一室一一厅两种种。 因此，建议：本案小小户型面面积和户户型多样样化，定定能形成成差异销销售，赢赢得市场场。 （4）商务办办公企业业不喜欢欢复式设设计，因因此建议议拿出部部分楼层层改为平平层，以以满足此此部分客客户的需需要。 根据我我司对本本案目标标客户群群的分析析，小户户型除了了住家和和投资的的以外，应有部部分商务务办公的的客户。但经市市场

8、调查查发现，大部分分企业都都不接受受复式办办公楼的的设计风风格。原原因是：同样的的面积，如果是是平层会会更显大大气，分分为两层层，视线线过于局局促。同时，分分析因此此消费心心理导致致项目销销售失败败的案例例，如：湘域中中央。其其临街项项目“炫彩特特区”原推出出的复式式产品，因大部部分商务务办公的的企业不不接受而而导致在在试销两两个月后后，停止止销售，更改图图纸以便便更适应应市场需需要。因此，我我司建议议：1#楼中拿拿出几层层楼面，改为平平层，降降低层高高。这样样能增加加可选性性，也可可降低销销售风险险。同时时还可增增多可售售面积，获取利利益最大大化。装修规划划方面在20005春季季房交会会上的

9、调调查显示示，购房房更求理理性，选选择装修修房人数数为数不不少，表表明精装装修房是是一个发发展方向向。调查中，35.5%的的购房对对象选择择了需要要提供装装修套餐餐。随着着我国住住宅建设设产业化化速度的的加快,人们的的消费意意识逐渐渐成熟,人们越越来越意意识到毛毛坯房存存在诸多多弊端:一户装装修,四四邻不安安,耗时时费力,劳民伤伤财,更更严重的的是有的的业主自自行改变变房屋结结构、拆拆承重墙墙等,造造成房屋屋渗漏及及安全隐隐患等。精装修修房以其其省时省省力,后后期装修修成本低低、解决决二次装装修污染染、安全全有保障障等优势势得到越越来越多多的市民民认可。这表明明：精装装修房是是一个发发展方向向

10、。 根根据本案案的物业业组合特特色，有有小户型型和公寓寓住宅两两种，如如将两种种物业综综合推出出各具特特色的装装修套餐餐式服务务，定能能赢得市市场欢迎迎。特别别是对小小户型的的销售是是个利好好消息。同时，为公寓寓部分也也设置精精装修套套餐，加加大集团团采购量量，能为为开发商商赢得较较大的价价格优势势。 同时，将装修修款计入入总房价价，可办办理到银银行按揭揭，也是是深受客客户欢迎迎的，届届时，可可将此举举措作为为一个销销售策略略推广。外立面设设计项目外立立面设计计新颖，可起到到标志作作用，同同时勾起起客户的的荣耀感感，从而而产生购购房欲望望和冲动动。而本本案欲打打造成品品质楼盘盘、地标标式项目目

11、，则更更应注重重外立面面设计。就目前的的外立面面方案而而言，我我司作以以下建议议：四栋高层层，外立立面的线线条均为为笔直简简约型，显得过过于硬朗朗。本案案是住宅宅项目，外立面面硬朗使使人缺少少住家的的温馨感感。因此此，建议议：局部部用曲线线处理，如铁艺艺阳台、角线等等，以弱弱化太硬硬的形象象。目前外立立面的色色彩为浅浅灰色，而本案案区域环环境比较较杂乱、陈旧，因此，建议：项目的的外立面面色彩应应跳出环环境影响响，形成成夺目的的色差，从而形形成地标标项目特特色。1#楼两两面临街街，临街街面长。目前考考虑外立立面美观观的需要要，用到到有色镀镀膜玻璃璃。我司司建议，在现有有基础上上，采用用双层中中空

12、隔音音隔热镀镀膜玻璃璃。这样样的配置置更能突突出人性性化设计计，既保保证了个个人私密密空间又又节约了了能源，不必忍忍受噪音音与热气气。2#、33#、44#楼均均有部分分临街开开窗的现现象，由由于采用用全落地地凸窗，玻璃面面积大，为了隔隔音隔热热的人性性化需要要，也建建议采用用双层中中空隔音音隔热玻玻璃。小区硬件件设施配配套电梯配置置目前在商商住楼中中普遍存存在一个个问题：电梯过过少超负负荷运转转，而业业主却常常常受电电梯拥挤挤之苦。本案1#楼电梯梯三台，如果本本楼2008户全全部为居居家业主主，按一一户1-2人计计算，则则电梯勉勉强够用用。但因因本案的的地理位位置相当当有利，交通发发达，加加之

13、周边边驻长办办等机构构较多，因此，会有一一定商务务办公的的业主，因此，电梯会会显拥挤挤。但从从开发商商的角度度出发，增设电电梯会导导致减小小可售面面积，开开发成本本、运营营成本双双增加的的困难。因此，建建议：在在已有电电梯的情情况下，分层使使用。如如分单、双层停停靠或是是集中楼楼面停靠靠，使电电梯使用用更谨然然有序。如果条条件允许许，在立立体花园园部分增增设观光光电梯。一则减减轻电梯梯压力，二则可可使业主主在出门门和回家家时感受受绿色生生态之美美，有利利于调整整身心，更显人人性化关关怀。三表自动动抄送系系统 在快快节奏的的工作压压力下，人们越越来越不不愿被买买电、交交水费、交煤气气费这些些生活

14、中中的杂事事所烦累累。而本本案的目目标客户户群多为为年轻中中产阶级级，此种种消费心心理更加加明显。为了减减小此类类生活琐琐事给业业主带来来不便，建议全全小区采采用“三表自自动抄送送系统”，以提提高生活活效率。 （33）配设设小区局局域网 现在的的住宅开开发，一一般都有有宽带网网入户的的配置。在此基基础上，建立小小区局域域网，将将大受业业主欢迎迎。利处有三三：首先先，目标标客户群群以年轻轻人为主主，他们们习惯网网络生活活。加设设局域网网，便于于邻里沟沟通，也也就增大大了朋友友带朋友友买房的的契机，利于带带动销售售。 其次，加设局局域网，也就是是多了一一个邻里里间不出出门就可可以沟通通的平台台，使

15、本本小区文文化生活活更加丰丰富。更更增加了了智能化化先进性性因素，提升了了小区品品味，使使业主生生活更为为时尚、新锐。本案的的目标业业主较为为年轻，即想多多交朋友友促进邻邻里交流流又不愿愿相互添添麻烦，有这样样的交流流平台，定能大大受欢迎迎。如“新星小小区”加设局局域网后后，业主主热烈欢欢迎。“金碧文文华”也将局局域网作作为重大大销售卖卖点予以以宣传。 第三，便于物物业管理理，便于于业主与与物管与与开发商商的交流流。通过过人性化化的关怀怀，促进进温情销销售。（4）一一卡通门门禁系统统 住宅小小区的居居家安全全，永远远都受到到业主的的重大关关注。如如能设立立加强小小区安全全管理的的门禁系系统等智

16、智能化配配套，以以解决小小区业主主的后顾顾之忧。特别是是经常出出差的业业主，更更会放心心工作。 同时，智能化化配套越越多，就就越能支支撑较高高的售价价。绝对人车车分流小区占地地不大，公共绿绿化空间间的占地地面积不不大。因因此，希希望小区区的停车车问题全全部通过过地下车车库来解解决，楼楼与楼之之间尽量量不停车车。但因因有新一一佳超市市的介入入，因此此要很好好地处理理购物客客户与住住家户的的停车问问题，最最好能分分区停放放，便于于管理，也增加加了安全全系数。小区功能能性配套套设施物业公司司 住宅业业主对日日后的物物业管理理越来越越看重，如能引引进国际际、国内内著名的的物管公公司如戴戴德良行行、第一

17、一太平戴戴维斯、浙江绿绿城等进进行物管管，定会会为本案案增彩不不少。（2）物物管服务务提供个性性化保姆姆、半透透明保安安、隐形形清洁工工等贴心心服务，使住户户享受“英式”贴身管管家服务务。同时时推出“精英管管理”概念，除保安安、保洁洁和保养养外，更更推出mminii好姐家家居服务务、miini小小厨美食食服务、私人助助理、代代租代售售等附加加服务。 （3）完善泛泛会所 通过了了解，在在各楼宇宇一楼架架空部分分有泛会会所配套套。建议议：完善善本小区区的会所所功能，将“女子会会所、商商务会所所和健身身会所”三大会会所概念念引入其其中。设设立女子子SPAA馆、康康体健身身馆、红红酒会、雪茄屋屋、美食

18、食街、室室外羽毛毛球场、乒乓球球场等娱娱乐健身身设施。这些设设施都是是本案所所在区域域所没有有的部分分场馆还还可同时时对外开开放，为为开发商商创造多多元化经经营思路路，同时时广开财财源。 会所部部分引入入“首个国国际化积积分制会会所概念念”，与销销售工作作紧密接接合，具具体操作作手法，在销售售策略部部分说细细阐述。 6小区园园林景观观建议小区占地地不大的的情况下下，要将将园林景景观做好好不是容容易的事事。建议议：小区园林林景观设设计应有有丰富的的文化内内涵，通通过园林林的文化化 特特色，拉拉升小区区的文化化特色，使建筑筑不再是是单一的的建筑，房子不不再是物物理的房房子，精精神和文文化在小小区飞

19、扬扬。利用小区区多重立立体绿化化体系，融入小小资情调调的配套套设施，如书吧吧、咖啡啡吧等，使景与与配套完完美结合合，景中中有情，景中有有文化。 二、推推广策略略建议 本案案由小户户型公寓寓、纯住住宅电梯梯小高层层及部分分商业组组成。在在此，我我司将对对各部分分物业提提出相应应推广建建议。1小户户型推广广概念 小小户型推推出市场场已经过过了三代代演绎，而本案案推出的的小户型型是： 首推第第四代共共享型CConddo社区区 第一一代小户户型公寓寓是大户户型的边边角料，多为满满足总建建筑面积积要求而而拼凑。 第二二代小户户型公寓寓多为普普通或中中低档装装修，物物管较差差导致设设施快速速老化，多无法法

20、达到真真正酒店店式管理理的水平平，物业业形象和和居住安安全性下下降，会会所设施施无特色色可言。 第三三代小户户型公寓寓是有较较高品味味的酒店店式公寓寓。 第四四代小户户型公寓寓即代表表着时尚尚与新锐锐，讲求求资源共共享、生生活更为为便捷、轻松自自由的CConddo社区区。 Coondoo：源于于美国，是都市市高级公公寓，是是一种比比Apaartmmentt更高级级的公寓寓物业，具有完完善的高高档生活活配套和和休闲设设施的集集合社区区。它崇崇尚共享享精神，将都市市资源与与社区资资源利用用到极至至。 Coondoo宣言：正因为为年轻，所以更更要住在在城市的的中心，看更璀璀璨的灯灯火。 正正因为喜喜

21、欢自由由自在，所以更更要有繁繁华的生生活氛围围、省略略掉繁琐琐的生活活细节。 正正因为一一个人匆匆匆打拼拼，所以以更要有有一个丰丰富有的的公共空空间，分分享社区区的乐趣趣。 正正因为生生活中常常常有压压力，所所以更要要与邻居居们交好好，做好好朋友，不做陌陌生人。Conddo社区区：不止止于一促促物理形形态的房房子，更更是一种种生活方方式，一一种社区区文化，是一个个张扬个个性的社社区空间间。2住宅宅部分的的推广概概念 在在Conndo概概念的基基础上，将住宅宅部分的的最大特特色“户户有有入户花花园”引入推推广中，提炼出出： 星星城上空空的庭院院世家 通过对“自然派派院风景景”的解读读，让人人们了

22、解解到只有有别墅才才有的庭庭院生活活引入小小高层住住宅所带带来的住住宅革命命的意义义。将院落功功能引入入摩天大大楼、高高层住宅宅，刻意意讲究独独门独院院的私家家门户天天地，给给每家每每户的门门前窗外外都配上上玲珑多多姿的私私家小独独院，展展现出与与众不同同的个性性空间，同时也也是在城城市上空空充分释释放渴望望交流的的人居佳佳境。进一步延延伸了CConddo社区区的概念念，使推推广在一一个概念念上进一一步升华华，从而而使推广广工作更更具整体体延续性性。满足消费费者对自自然生活活、生态态生活的的追求。住宅消消费越来来越讲究究自然生生态环境境。而城城区内的的住宅区区，往往往因地块块限制不不能很好好的

23、表现现生态。而本案案高达440%的的绿化率率、立体体绿化结结构，很很好地体体现了城城市中的的自然生生活。“院生活活、院风风景”概念，从建筑筑设计来来看，入入户花园园使生活活在高层层住宅的的人们有有了自已已的私家家院落，更能亲亲近自然然，感受受自然。因此，“院生活活”概念是是本案独独具特色色的亮点点。体现个性性生活。私家入入户花园园也是个个性生活活的所在在，更能能迎合目目标客户户群的消消费心理理和生活活需要。因此，把私家家花园所所营造出出的私院院生活和和由此而而产生的的私院风风景，更更能打动动目标客客户群。 更具具时尚前前卫气息息。此推推广概念念简洁、流畅，行文具具有一定定的时尚尚前卫气气息，满

24、满足目标标受众的的消费心心理习惯惯。3案名名建议案名一： 新族族帝梵尼尼 TIFFFANNY GGARDDEN 都都心华府府 世世袭尊崇崇帝梵尼的的由来：TIFFFANNY，是是美国首首屈一指指的珠宝宝世家，从199世纪到到今天，TIFFFANNY始终终是荣耀耀品牌，是时尚尚风格，是艺术术图腾，是地位位和财富富的象徵徵，更是是优雅精精致的上上层生活活方式的的表露。案名释义义：加入“新新族”以提升升公司品品牌形象象，和开开发产品品的 系列性，使客户户更多的的了解公公司，从从而产生生信任感感和品牌牌认同感感。用“帝梵梵尼”来表达达产品的的上乘品品质，丰丰富有了了小区“精品品、荣耀耀、时尚尚、艺术术

25、”等内涵涵。体现地理理位置和和小区品品质两方方面的尊尊贵与稀稀缺。即即： 繁华都市市里的高高品质住住宅区。案名二： 九日华华都 九日日闲居 华丽丽之都案名缘起起：东晋诗人人陶渊明明著有九日闲闲居一一首，其其云：余余闲爱重重九之名名，秋菊菊盈园，而持醪醪靡由，空服九九华，寄寄怀于言言。世短短意常多多，斯人人乐久生生。日月月依辰至至，举俗俗爱其名名。“九日”易经中将“六”定为阴阴数，“九”定为阳阳数，是是为大吉吉之数。三国时时魏文帝帝曹丕九日与与钟繇书书中，写道：“九为阳阳数，日日月并应应，俗嘉嘉其名，以为宜宜于长久久”。“九”与“久”谐音，取“长长久久久”之意。案名释意意：本案名通通过对古古诗与典典故整合合而来。借古人人对闲适适美好生活的的向往之之情表达达了今人人对“家”对“家居生生活”的理解解与品鉴鉴。在纷纷繁都市市中，在在快节奏奏的工作作压力下下，希望望“家”成为真真正能够够休憩的的港湾，成为释释放重压压、张扬扬个性的的空间。“九日”寓意着着甜密温温馨的美美满生活活“长长久久久”。一 周 七天，而而在本小小区生活活，就希希望一周周有九天天，幸福福的日子子越多越越好。在在后续推推广上易易于延展展。“华都”取意有有二，一一则是顺顺应诗名名“空服九九华”而来， 二则用“华”字来表表现项目目的品质质之高。“都”也也有两种种寓意。一则明明确本案案位于繁繁华都心心，有