某县城东市场项目可研报告

1、PAGE 目 录录1总论11.1项目目背景11.2项目目概况31.3结论论与建议议422项目的的规划相相关性及及建设必必要性62.1项目目的规划划相关性性622.2项项目的建建设必要要性773场址址选择93.1场址址现状93.2场址址建设条条件1104建建设项目目定位分分析1164.1项目目服务区区域概况况分析1644.2项项目功能能定位1844.3建建筑定位位1995建设设方案2155.1建建筑设计计指导思思想与原原则2215.2项目目总体规规划方案案2225.33工程方方案2245.4配套套设施设设计方案案2555.55建设方方案评价价2996环境境影响评评价3306.1 项项目地块块环境

2、现现状3306.2采用用的环境境保护标标准3306.3项目目建设与与运营对对环境的的影响3166.4环环境保护护措施3277 组织织机构与与管理模模式3357.1 组组织机构构3557.22管理模模式3358 项目实实施进度度3778.11建设工工期3378.2实施施进度安安排3379投投资估算算及资金金筹措3999.1投投资估算算3999.22资金来来源与筹筹措441100财务评评价442100.1评评价依据据42210.2基础础数据与与参数42110.33营业收收入估算算43310.4成本本费用估估算443100.5盈盈利能力力分析43110.66偿债能能力分析析44410.7财务务评价结

3、结论444111 社会会评价45111.11项目对对社会的的影响分分析445111.2项项目与所所在地区区互适性性分析46111.33社会风风险分析析48811.4社会会评价结结论449122可行性性研究的的结论与与建议50112.11可行性性研究结结论550122.2可可行性研研究建议议3660一、总论论1.11项目背背景1.1.11项目名名称象山山县城东东市场建建设项目目。1.1.22承办单单位概况况本项目目由城东东市场开开发有限限公司承承办。公公司成立立于20007年年5月，注册资资金20000万万，公司司性质为为国有独独资企业业，主要要负责城城东市场场的建设设管理运运行。经经营范围围为

4、城东东市场的的开发建建设、房房屋租赁赁、摊位位租赁。1.11.3报报告编制制依据（1）投资项项目可行行性研究究指南（试用用版）；（2）建设设项目经经济评价价方法与与参数（第三三版）；（3）象山山县城市市总体规规划（22001120020年年）（4）宁波市市国民经经济和社社会发展展第十一一个五年年规划（5）象山山县国民民经济和和社会发发展“十十一五”规划（6）关于于印发宁宁波市菜菜市场建建设管理理实施办办法的通通知（7）相相关设计计规范标标准等11.1.4项目目提出的的理由与与过程公公益设施施是城市市功能的的重要体体现。一一个城市市公益设设施的数数量和水水平反映映了这个个城市经经济文化化水平，也

5、体现现了城市市居民的的生活质质量。民民以食为为天，中中国人口口密度大大，菜市市场作为为一种公公益设施施，在广广大人民民的生活活中扮演演着重要要的角色色。菜市市场的建建设水平平直接关关系到广广大人民民的日常常生活质质量。220077年宁波波市菜篮篮子工作作目标要要求宁宁波市商商贸流通通服务业业“十一一五”发发展规划划和宁波市市菜篮子子工程“十一五五”发展展规划为指导导，以菜菜篮子“数量安安全、质质量安全全、可持持续发展展”为主主线，以以保障“两荤两两素”供供应安全全为主体体，以“菜篮子子放心工工程”为为核心，通过全全面构建建七大体体系，实实现七大大提升，形成政政府监管管、行业业自律、公众监监督“

6、三三位一体体”的管管理框架架，努力力实现全全市菜篮篮子商品品供应率率达到1100,质量量安全达达到955以上上，打造造走在全全国全省省前列，充分体体现宁波波现代化化港口城城市菜篮篮子工程程的特色色和发展展水平。特别提提出加强强社区菜菜篮子便便民店建建设的规规范性指指导，改改善居民民新区的的购物环环境。县县政府对对菜市场场的建设设给予了了高度重重视，在在关于于表彰220055年度宁宁波市商商贸流通通服务业业先进集集体的通通报中中宁波市市人民政政府授予予象山县县人民政政府菜市市场改造造特别奖奖。象山山县贸粮粮局积极极争取县县政府支支持，落落实了990余万万元菜篮篮子工程程建设资资金，用用于菜篮篮子

7、基地地、屠宰宰场、菜菜市场等等业态的的建设。象山县县城区总总人口112万，面积110平方方公里，现主要要有汪家家河、蓬蓬莱两个个菜市场场，主要要覆盖区区域为城城北和城城南。市市场大都都存在空空间狭小小、档次次低、设设施老化化、道路路窄、交交通拥挤挤等问题题。面对对城市步步伐的加加快，消消费市场场进一步步加大，按照关于印印发宁波波市菜市市场建设设管理实实施办法法的通知知中菜菜市场以以居住区区、居住住小区为为基本单单元，一一般以11-3 万人口口，每千千人2550平方方米建筑筑面积配配置，菜菜市场服服务半径径5000-10000米米的标准准，象山山县县城城现有的的菜市场场规模不不能满足足居民生生活

8、的需需求。尤尤其是城城东区域域的菜市市场配套套问题尤尤为突出出。为了了提高菜菜市场建建设水平平，加快快传统菜菜市场向向现代流流通业态态升级，提升城城市形象象，促进进长效管管理，营营造安全全放心的的消费环环境，满满足人民民群众日日益增长长的生活活需要，城东市市场的建建设显得得尤为迫迫切。城城东市场场将作为为服务人人民群众众、让市市民百姓姓方便购购买、放放心消费费的主要要载体。1.22项目概概况1.2.11拟建地地点本项项目位于于象山丹丹城丹峰峰路、兴兴盛路交交叉路口口。东临临东大河河，北临临丹峰路路，西临临兴盛路路，南为为河道。1.22.2建建设规模模与建设设内容建建设规模模：项目目总占地地面积

9、2214770平方方米，建建筑面积积434447平平方米，其中地地上建筑筑面积2291112平方方米，地地下建筑筑面积1143335平方方米。建设内内容：建建筑物地地上主体体三层，局部四四层，地地下一层层。一至至二层布布置为菜菜场；三三层布置置为超市市；四层层为综合合管理用用房；地地下一层层为6级级人防兼兼机动车车库，地地下夹层层为6级级人防兼兼非机动动车库。地面临临路建“L”型型广场，广场上上布置机机动车、非机动动车车位位。1.2.33主要建建设条件件本项目目为象山山县城东东市场建建设工程程，地处处象山县县城区，周边供供水、供供电、通通讯、交交通等城城市基础础设施配配套条件件较好。1.22.

10、4项项目建设设进度本本项目计计划于220077年100月开始始，20008年年12月月完成，预计建建设工期期15个个月。11.2.5项目目投资和和筹资方方案本项项目总投投资为1156556万元元，其中中建设投投资1449800万元，筹资方方案为银银行贷款款。1.2.66主要技技术经济济指标 表11-1 项目目主要技技术经济济指标表表 序号号项目目名称单位数量11项目目占地面面积21147002建建筑面积积43444733建筑筑密度%443.444容容积率1.3655绿地地率%166.766总机机动车位位辆24117地地面自行行车位辆885088投资资估算万元15665699年均均营业收收入万万

11、元33100010年均利利润总额额万元元14470111年年均净利利润万万元11102212投资净净利润率率万元元7.4%113财财务内部部收益率率（税后后）100.31114投资回回收期（税后）9.555155借款款偿还期期年13（含两年年建设期期）1.3结论论与建议议本项目目的实施施是满足足人民群群众生活活需求，提高人人民群众众生活品品质的需需要，符符合象山山社会事事业发展展的总体体战略部部署，有有助于促促进和谐谐社会的的发展。 二、项目目的规划划相关性性及建设设必要性性2.11项目的的规划相相关性 22.1.1宁宁波市国国民经济济和社会会发展第第十一个个五年规规划纲要要宁宁波市国国民经济

12、济和社会会发展第第十一个个五年规规划纲要要中把把加快服服务业发发展作为为转变经经济增长长方式、完善提提升城市市功能的的重要途途径。围围绕方便便群众生生活和提提高生活活质量，大力发发展生产产型服务务业，充充实提升升生活性性服务业业，更好好地满足足人民群群众日益益增长的的消费需需求。按按照便民民利民原原则，进进一步完完善落实实商贸网网点规划划布局。加快社社区、集集镇商贸贸中心和和专业特特色街建建设，发发展人性性化消费费服务。培育提提升各类类市场，形成比比较完备备的市场场体系。加快社社区服务务的产业业化、社社会化进进程，构构建与现现代城市市发展相相适应的的社区服服务业。拓展社社区服务务领域，创新社社

13、区服务务形式，加强社社区服务务中心建建设，整整合社区区服务资资源，积积极构建建覆盖全全市、反反应快速速的社区区服务网网络.象象山县城城东市场场的建设设将提升升社区服服务功能能，完善善市场体体系，满满足人民民需要。2.11.2象山县县国民经经济和社社会发展展“十一一五”规规划象山县县国民经经济和社社会发展展“十一一五”规规划指指出我县县社会事事业发展展相对滞滞后，“十一五五”期间间经济社社会发展展中也面面临重大大挑战， 未来来的建设设突出以以人为本本，实施施和谐惠惠民战略略。以民民主法制制健全、社会文文明进步步、人民民安居乐乐业为基基本目标标，努力力构建和和谐社会会，让改改革开放放成果惠惠及广大

14、大人民群群众。加加快城镇镇化步伐伐，推进进社会主主义新农农村建设设。大力力宏扬象象山精神神，繁荣荣发展海海洋文化化，不断断增强经经济社会会发展原原动力。加快发发展公共共事业，满足人人民群众众日益增增长的公公共服务务需求；加大城城市绿化化、亮化化建设，提升城城市形象象；完善善城市基基础设施施等专项项规划，凸现城城市发展展特色，提高城城市发展展品位。随着人人口的增增加和人人民生活活水平的的提高，人们对对生活环环境和生生活品质质的要求求提高，迫切需需要加强强公益设设施建设设,改善善公共服服务水平平。象山山城东市市场的建建设充分分考虑居居民需求求，讲究究建筑美美观，体体现了县县政府和和谐惠民民的发展展

15、战略，改善了了菜市场场服务水水平，提提升人们们的生活活品质。2.22项目的的建设必必要性22.2.1提升升居民生生活质量量的需要要。象山山县城东东菜市场场的建设设规模、方案与与居住人人口、地地域范围围相适应应，做到到了合理理布局。城东市市场的建建立将覆覆盖文峰峰、塔山山、东河河等小区区和周边边村庄，解决周周边小区区居民的的菜市场场配套问问题。市市场建立立后在交交通通达达度，市市场卫生生，购物物种类等等方面得得到提升升，将全全面改善善覆盖区区域菜市市场购物物环境和和食品安安全状况况，使菜菜市场建建设和管管理工作作适应市市民生活活水平提提高的需需要，达达到“设设施标准准、制度度落实、食品安安全、环

16、环境整洁洁、群众众满意、政府放放心”的的效果。2.22.2完完善城市市功能“安居居乐业，衣食住住行”是是居民生生活的基基本要求求，一个个城市应应该为市市民提供供优良的的生活空空间，所所以一个个城市必必不可少少良好的的商贸、供给服服务功能能。随着着市场经经济的发发展，城城市地位位和功能能也发生生显著变变化，由由单一功功能向复复合功能能转变，从低层层次服务务向高标标准服务务转换。城市的的发展,城市职职责的增增加,人人口的增增长,使使这些基基本功能能的适应应力也要要增长。城东市市场的建建立将加加速象山山县城的的整体建建设，极极大提升升城区城城市功能能，提优优居住居居民生活活质量，提高街街道现代代服务

17、业业水平。2.22.3与与经济发发展相适适应城市市建设是是城市经经济和社社会发展展的主要要载体。一个城城市必须须适应和和遵循时时代潮流流和城市市发展内内在规律律，随着着城市经经济的发发展，城城市的品品位和档档次提高高，城市市建设也也发生显显著变化化。公益益设施的的建设更更是直接接关系到到社会公公共利益益，关系系到人民民群众生生活质量量。菜市市场的建建设也需需要紧跟跟城市建建设的步步伐，不不断提升升档次，发展规规模适宜宜、设施施完整、环境良良好的室室内菜市市场，逐逐步向净净菜化、超市化化、连锁锁化发展展，消灭灭马路市市场。城城东市场场的建设设也将作作为提升升主副食食品零售售终端服服务功能能的重要

18、要途径22.2.4 改改善市容容环境面面貌城市市形象是是人们对对一个城城市的一一种共同同心理感感受，是是公众对对一个城城市的内内在实力力、整体体活力、精神面面貌和发发展前景景等综合合评价的的总体印印象，一一个城市市的形象象，如同同一个国国家、一一个地区区、一个个企业的的文化形形象一样样，都有有其深刻刻的内涵涵。一个个城市的的文化形形象至少少应具备备以下特特征：城城市建筑筑、布局局融科技技含量与与文化内内涵为一一体的设设计，展展示现代代化城市市的风貌貌，城市市公益设设施上规规模，满满足广大大人民需需要。菜菜市场是是人们生生活水平平和道德德文明的的窗口，干净、整洁、高标准准设计的的菜市场场不但能能

19、满足人人们的购购物需求求，更将将成为城城市建设设的亮点点，与周周围的城城市建筑筑相配套套，达到到提升城城市面貌貌的功能能。新的的菜市场场建设后后，设计计良好的的市场将将避免出出现对周周边区域域的环境境负面影影响，减减清城市市环境负负担，改改善市容容面貌。三、场址址选择33.1场场址现状状3.11.1地地点与地地理位置置象山县县地处112134-1222220、北纬228445-2949之间，居浙江江省中东东部沿海海，位于于象山港港与三门门湾之间间，两港港相拥。其地理理位置北北临象山山港，与与鄞州区区、奉化化市隔港港相望；东北遥遥对舟山山市普陀陀区的六六横岛和和宁波市市北仑区区的梅山山岛；东东濒

20、大目目洋；南南接猫头头洋，隔隔三门湾湾与台州州市的三三门县相相峙；西西连宁海海县，象象山半岛岛自宁海海县紫溪溪、梅林林至一市市东延入入海。象象山县三三面环海海，一面面接陆，南北长长90 km，东西宽宽70kkm，由由本土象象山半岛岛及沿海海6088个岛礁礁组成，总面积积65110k，其中中陆地面面积11175kk、海海域面积积53335k。丹城城为象山山县县城城，东临临东海，北靠宁宁波北仑仑港，南南面是中中国著名名的渔港港石石浦港，西接沿沿海国道道线。象象山县城城东市场场的建设设场地位位于象山山丹城丹丹峰路、兴盛路路交叉路路口。东东临东大大河，北北临丹峰峰路，西西为兴盛盛路，南南为河道道。地理

21、理位置十十分优越越，通达达度高，方便居居民日常常采购。且市场场覆盖范范围广，解决了了周边小小区居民民的菜市市场配套套问题。3.11.2场场地土地地权属类类别与占占地面积积象山县县城东市市场的建建设场地地位于象象山丹城城丹峰路路、兴盛盛路交叉叉路口，属于商商业用地地，土地地所有权权归国家家所有，使用权权为城东东市场开开发有限限公司。项目总总占地面面积2114700。33.1.3现有有场址利利用情况况建设场场地现为为暂住房房。 场址建设设条件33.2.1自然然条件11、气象象具有非非常明显显的亚热热带季风风性气候候特征，四季分分明，日日照充足足，温暖暖湿润，雨量充充沛，灾灾害性较较多。（1）气气温

22、年平平均气温温1817。最冷冷月1月月平均气气温5左右；最热月月，东部部沿海地地区为88月、北北部沿海海地区为为788月、其其余地区区一般为为7月，平均气气温277288。极端端最低气气温为7.55（19667年11月6日日），极极端最高高气温为为38.80 （19771年88月200日）。（2）日照年年日照总总时数为为16770220488小时。各月日日照百分分比中，6月最最少，为为22%288%；22、3月月次之，为244%229%；8、112月最最多，达达49%622%。各各地日照照时数，南多北北少。（3）降降水年降降水量平平均在112500mm以以上，449月月较为集集中，约约占全年年

23、的600%，北北部尤甚甚。常出出现“双双峰”现现象，即即566月（梅梅雨）、899月（台台风雨）各有一一次降水水高峰。受伏旱旱影响，7月普普遍少雨雨，北部部仅占全全年的99%、南南部占770%。（4）灾害性性天气一一年四季季均可能能出现灾灾害性天天气，主主要有霜霜降、低低温、风风暴、干干旱、台台风、暴暴雨、寒寒潮、大大雪等，其中台台风、暴暴雨、干干旱、低低温成灾灾较为频频繁。解解放后台台风平均均两年一一次；暴暴雨大多多出现于于6、88、9月月，常引引发山洪洪爆发，若宣泄泄不及，则洪、涝并发发。2、地形、地貌象象山位于于浙东丘丘陵的沿沿海地区区，具低低山丘陵陵、平原原、海涂涂和沿海海岛屿多多层次

24、，多样性性的地形形地貌结结构。全全境以丘丘陵为主主，素有有“七山山一水二二分田”之称。山地面面积为7793平平方千米米，占总总面积的的70左右。县内大大多是2200米米以下丘丘陵，坡坡度平缓缓，山岭岭起伏绵绵延。地地形总体体特征是是丘多、山低、坡缓。山地一一般高22004500米，分分布较广广，县内内主要有有爵溪山山地、黄黄避岙山山地、南南乡山地地等3片片。象山山的平原原大多散散布于沿沿海地区区，这些些平原多多由海湾湾促淤成成滩，经经过人工工围涂而而成，称称为海积积平原，主要分分布在北北部象山山港、东东部各海海湾和南南部三门门湾。冲冲击平原原，以山山前冲击击扇为主主要形态态。因境境内山势势矮小

25、，腹地短短浅，所所以面积积不大，以丹城城、白石石、九顷顷、梅溪溪一带比比较典型型。洪积积平原以以溪谷平平原为主主要形态态，形状状多为狭狭长，大大多地处处溪谷。象山县县城东市市场建设设场地位位于丹城城城东区区域，属属冲击平平原。区区域内分分布多为为住宅和和公共设设施，本本项目建建设主要要受周围围微地貌貌条件的的影响。建设场场地地形形呈规则则四边形形，地势势平坦，与周围围邻地无无高差，交通通通达度高高，符合合建造要要求。33、地质质象山县县地质构构造属闽闽浙隆起起东南沿沿海褶皱皱带，以以新华系系构造和和纬向构构造为主主体构造造，均以以断裂为为主要形形迹。地地层主要要为侏罗罗系上统统陆相火火山岩，次

26、为白白堊系火火山沉积积岩，第第四系地地层多见见于滨海海平原，泥盆系系下石石炭统、第三系系地层亦亦有出露露。4、水文象象山低水水、丘陵陵错落，溪涧密密布，然然大多源源短流促促，独注注入海，集水范范围小，集水能能力弱，因此地地表径流流水量不不丰。且且由于象象山特殊殊的半岛岛地理位位置，境境内没有有大江、大河流流过，外外来水源源极度贫贫乏；平平原水网网密度低低，范围围狭小。全县河河网总度度长7110kmm,河网网密度为为0.661kmm/k。水系系不甚发发育，主主要有南南大河，支流南南大河、东大河河、西大大河、马马岗河等等。象山山海域为为中强等等潮差规规则的半半日潮区区。潮差差冬小夏夏大，潮潮位冬低

27、低夏高。全县沿沿岸多年年平均潮潮差一般般在3.18mm，最大大潮差55.566m。沿沿海破量量及涌浪浪为主的的混合浪浪占绝对对优势，出现的的频率高高达999%。33.2.2社会会经济条条件象山山县居浙浙江省中中部沿海海，位于于象山港港与三门门湾之间间，由象象山半岛岛东部及及沿海6608个个岛礁组组成，陆陆域11175平平方公里里，海域域53550平方方公里，海岸线线长达8800公公里，占占全省海海岸线的的六分之之一。现现辖有110镇55乡3个个街道， 20006年年末全县县总户数数为18849334户，户籍人人口52294889人；其中男男性人口口27114088人，女女性人口口2588081

28、1人；按按户籍分分非农业业人口11065505人人，农业业人口44229984人人；全年年出生人人口48843人人，死亡亡人口331966人，人人口自然然增长率率为3.11。20006年年，全县县实现生生产总值值1600.6亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长15.1%，增幅比比上年提提高2个个百分点点。全年年一般预预算财政政收入117.771亿元元，比上上年增长长17.9%。其中，中央财财政收入入8.993亿元元，增长长11.6%；地方财财政收入入8.778亿元元，增长长25.1%。居民消消费价格格总水平平比上年年上升11.8%，涨幅幅比上年年提高00.2个个百分点点。全年年城镇居居

29、民人均均可支配配收入1169669元，比上年年增长44.4%。农渔渔民人均均纯收入入77336元，增长110.55%。其其中，渔渔村居民民人均收收入1112999元，农农村居民民人均收收入74486元元。改革革开放以以来，象象山县立立足产业业基础和和资源优优势，巩巩固农业业基础，强化工工业主体体，发展展特色经经济，推推进城市市建设，综合实实力不断断增强。民主法法制和精精神文明明建设取取得明显显进展，资源、环境和和文化、卫生等等各项事事业全面面推进。先后荣荣获全国国综合实实力百强强县、渔渔业生产产先进县县、科技技进步先先进县、体育先先进县、双拥模模范县、民间艺艺术之乡乡、柑桔桔之乡和和省建筑筑之

30、乡、小康县县称号。人民广广场、体体育馆、广电中中心、医医疗中心心、高教教园区等等一批标标志性、基础性性设施相相继完成成或正在在紧张施施工中。她正向向着“创创建最佳佳人居环环境，建建设现代代化生态态型滨海海城市”的目标标大踏步步前进。本项目目位于象象山县县县城丹城城丹东街街道，丹丹城中心心城区由由丹东、丹西、爵溪三三个街道道组成，总面积积1111.8平平方公里里，建成成区面积积10平平方公里里，人口口12万万。丹东东街道地地处象山山中心城城区中部部，历为为县委、县政府府所在地地，全县县交通、文化、教育、体育、医疗、金融中中心。现现有面积积38平平方公里里，耕地地面积883977亩，山山林面积积3

31、84400亩亩，滩涂涂面积330000余亩。20005年街街道下辖辖7个社社区、226个行行政村，7万人人口，其其中居民民3.445万人人，农民民2.005万人人，外来来人口11.5万万人。丹丹东街道道依山滨滨海、山山青水秀秀，文物物古迹群群多。东东寺、瑞瑞龙寺、塔山文文化遗址址、革命命烈士纪纪念馆是是省、市市、县重重点文物物保护单单位和爱爱国主义义教育基基地。青青湾、东东谷湖水水库 湖光山色色、风光光旖旎。人民广广场气势势壮观、设施齐齐全，已已成为全全县文化化、体育育、休闲闲活动中中心。33.2.3交通通条件象象山县居居浙江省省中部沿沿海，位位于象山山港与三三门湾之之间，三三面环海海，两港港

32、相拥。境内有有2155、2116、3311省省道经过过。海上上交通便便捷。沿沿海南线线、滨海海大道等等道路的的相继建建成，极极大地促促进了象象山境内内交通条条件的变变化。象象山港大大桥已经经国家发发改委批批准将于于20006年下下半年动动工兴建建，通过过沿海高高速同三三复线，与在建建的杭州州湾大桥桥及象山山三门湾湾大桥相相连，将将彻底改改变象山山半岛处处于交通通末端的的地位。届时，实现象象山进入入宁波半半小时、杭州和和温州二二小时、上海三三小时的的交通圈圈。丹城城为象山山县县城城，东临临东海，北靠宁宁波北仑仑港，南南面是中中国著名名的渔港港石石浦港，西接沿沿海国道道线。对对外交通通有直通通石浦

33、、新桥、大徐、墙头、泗洲头头的公路路。城区区主要交交通干道道有城西西路、新新丰路、建设路路、象山山港路、滨海大大道。本本项目位位于丹东东街道。丹东街街道地处处象山中中心城区区中部，为全县县文化，体育，休闲活活动中心心。建设设场地西西面与城城区交通通型次干干道兴盛盛路相临临，北面面有丹峰峰路，交交通较为为便捷，可满足足附近居居民日常常采购需需求。33.2.4公用用设施条条件1、给水丹丹城城区区主要由由象山县县自来水水公司供供水，现现有城北北、靖南南、爵溪溪水厂，总供水水能力为为8.55万m33/d。项目所所在片区区由市政政供水环环网供水水，水源源主要为为靖南水水厂 。2、排排水象山山现状排排水体

34、制制主体为为雨、污污分流制制，部分分老城区区采取截截流式合合流制。污水经经市政污污水管网网收集后后排至污污水处理理厂，雨雨水经排排水沟、渠等排排入河道道。20006年年象山县县中心城城区污水水处理厂厂投入运运行，日日处理污污水能力力2.55万吨。3、供供电象山山县域内内有2220kVV变电所所1座，1100kV变变电所44座，335kVV变电所所12座座，100kV及及以上线线路总长长度达118000公里，基本形形成了以以2200kV电电网为骨骨干、1110kkV电网网为支撑撑、各级级电压等等级匹配配的现代代化电网网体系。4、通通讯20006年年全县固固定电话话用户达达17.61万万，小灵灵通

35、用户户达7.96万万，互联联网用户户4.339万户户；目前前，电话话主线普普及率达达到每百百人300线，象象山电信信的网络络规模、技术层层次、综综合服务务能力和和各项电电信经营营指标有有了质的的飞跃。 四、建设设项目定定位分析析4.11项目服服务区域域概况分分析4.1.11服务区区域定位位丹城城城区现有有汪家河河、蓬莱莱两个大大型菜市市场。汪汪家河菜菜市场位位于城区区西北方方向丹城城公园旁旁，蓬莱莱市场位位于城区区西南部部，两者者服务范范围主要要覆盖了了城北、城西片片区。城城东市场场的建设设是解决决城东区区域菜市市场配置置问题，其服务务范围主主要为文文峰、塔塔山、东东河等社社区及周周边村庄庄。

36、丹城城菜市场场分布情情况详见见图1“菜市场场分布示示意图”。4.1.22服务区区域社会会发展水水平城东东市场服服务区域域属于城城区的交交通、文文化、教教育、体体育、医医疗中心心。区域域范围内内含盖了了体育馆馆、象山山县图书书馆、象象山第一一人民医医院、检检疫局、人民法法院、文文峰学校校、省级级重点中中学象山山中学、象山县县教育园园区（职职业高级级中学、成教中中心、宁宁波广播播电视大大学象山山分校、象山县县技工学学校）、象山国国际大酒酒店、象象山县福福利院等等社会公公共配套套设施，城市功功能较为为完善。社区主主要有塔塔山花园园、东河河花园，大红鹰鹰花园等等档次较较高的居居民区。区域整整体社会会经

37、济水水平较高高，社区区服务业业较发达达，建筑筑档次较较高，城城市形象象美观。区域主主要欠缺缺大型商商品供应应场所。4.11.3消消费群体体分析城城东市场场服务区区域消费费群体为为周边小小区居民民和农村村居民，总人口口数量约约1.44万。区区域内居居民普遍遍文化层层次较高高，所从从事的职职业主要要为政府府职员、企业管管理人员员、个体体业主等等。区域域人均收收入水平平高于象象山县中中心城区区丹城人人均年收收入（1117559元）水平，约为1152000元。据调查查，周边边小区约约39000户，其中660%的的居民家家庭拥有有私家车车，部分分高档小小区私家家车用户户比例达达85%。本区区域居民民生活

38、水水平较高高，消费费理念前前卫，注注重生活活品质，追求舒舒适便捷捷的购物物场所。干净卫卫生的菜菜市场和和便利超超级市场场将是该该区域人人们的首首选。城城东市场场的消费费群体中中还有一一部分是是学校食食堂、单单位食堂堂、酒店店的团体体采购客客户。这这部分客客户将增增加产品品消费量量，部分分客户还还将是中中高档菜菜产品的的消费群群体。44.1.4服务务区域交交通情况况分析象象山县城城东市场场的建设设场地位位于象山山丹城丹丹峰路、兴盛路路交叉路路口。市市场北临临丹峰路路，西临临兴盛路路，东南南方向临临东大河河河道。由此向向服务区区域辐射射的主要要交通干干道有丹丹峰路、兴盛路路、象山山港路、东二环环路

39、、靖靖南大街街、万象象路，可可通达周周边各小小区和村村庄。东东、南方方向为东东大河河河道，因因此对于于从东、南方向向的人流流会造成成一定影影响，临临近居民民的交通通优势未未能体现现，但对对于保护护临近小小区安宁宁有积极极作用。项目运运营期间间要注意意防止对对河流的的污染，避免导导致对下下游区域域居民生生活环境境的污染染。丹峰峰路为混混合型双双向两车车道主干干道，两两侧设人人行道和和非机动动车道，道路宽宽度为115m，高峰期期机动车车流量约约为200辆/分分钟，自自行车流流量约为为6辆/分钟。兴盛路路为城区区交通型型双向四四车道次次干道，道路宽宽度为118米，与象山山港路尚尚未正式式连接开开通，

40、目目前车流流量人流流量较少少，预计计与象山山港路通通车后，机动车车流量将将达到225辆/分钟。市场建建立后车车流量、人流量量的增加加一定程程度上会会增加道道路负荷荷。另外外，项目目建成后后由于市市场辐射射带动，周边商商业店铺铺可能出出现个体体经营菜菜产品或或相关产产品的商商业活动动，对交交通和环环境会带带来一定定压力。因此项项目建设设应选择择合理设设计方案案，提高高市场服服务范围围和服务务质量，阻止市市场功能能外延以以及由此此产生的的交通和和环境问问题。44.2项项目功能能定位44.2.1服务务半径按照关关于印发发宁波市市菜市场场建设管管理实施施办法的的通知（以下下简称“通知”）的要要求，菜菜

41、市场服服务半径径5000-10000米米，根据据道路、河流、铁路等等分割因因素，可可适当调调整。该该项目定定位为社社区市场场。规划划主要服服务半径径为7000米，覆盖范范围包括括丽景小小区、东东河花园园、银都都佳园、塔山花花园、城城东公寓寓、文景景苑、春春园路小小区、中中家河村村、上半半河村、下半河河村及周周边公共共配套设设施；次次要服务务半径110000米，覆覆盖范围围包括大大红鹰花花园、阳阳明花园园、丹峰峰小区、丹静苑苑小区、丹静公公寓及周周边公共共配套设设施。主主要服务务居民人人口1.4万，加上团团体采购购客户、暂住人人口和辐辐射范围围边缘人人口，总总服务人人口约22.3万万。 详详见图

42、22“城东东市场辐辐射范围围示意图图”。44.2.2服务务对象该该项目的的服务对对象以城城区中高高收入阶阶层的居居民为主主，周边边村庄居居民为辅辅。4.2.33服务内内容城东东市场包包括菜场场和超市市两部分分，主要要供应菜菜蓝子商商品及其其它日常常生活用用品，要要求产品品类型多多样，服服务范围围广泛，服务质质量过硬硬，避免免市场功功能外延延。4.2.44经营方方式该市市场的经经营方式式为零售售经营。象山中中心城区区现有农农贸产品品批发市市场为汪汪家河批批发市场场、蓬莱莱菜场西西首地块块批发市市场，基基本能够够满足城城区居民民菜篮子子商品的的消费需需求，故故该市场场计划经经营方式式为零售售经营。

43、4.22.5市市场定位位该市场场的市场场定位为为中高档档社区市市场。44.3建建筑定位位4.33.1建建设规模模按照通知的要求求，菜市市场以居居住区、居住小小区为基基本单元元，一般般以1-3 万万人口，每千人人2500平方米米建筑面面积配置置。 该该项目服服务人口口为2.3万，净服务务面积至至少达到到58000平方方米。由由于该项项目的市市场定位位档次较较高，对对服务质质量、购购物条件件、环境境保护的的有较高高的要求求，建设设规模以以此通通知为为参考，根据具具体建设设要求和和场址条条件在此此基础上上应有所所增加。4.33.2建建筑功能能要求根根据通通知的的要求，为方便便居民生生活，菜菜市场的的

44、设立、规模应应与居住住人口、地域范范围相适适应，做做到合理理布局；菜市场场停车场场必须满满足有关关技术规规范和标标准的要要求。根根据该项项目服务务人口规规模、地地域环境境和建设设规模，建筑设设计中要要保证足足够的采采光要求求，布置置合理的的动线系系统和足足够的停停车位。根据项项目所在在地的道道路负荷荷，建筑筑需退后后道路避避免交通通拥挤；临街面面设主要要入口，另需设设次要入入口，单单独设货货物入口口；配套套建设较较大型车车库和地地面停车车场；采采用中庭庭采光方方式采光光。电气气消防、人防等等配套设设施应满满足功能能和安全全要求。4.33.3建建筑形象象要求建建设项目目所在区区域社会会经济文文化

45、水平平较高，城市设设施完善善，城市市建筑较较为高档档。该项项目的建建设需与与周边建建筑相配配套，满满足城市市形象要要求 五、建设设方案55.1建建筑设计计指导思思想与原原则5.1.11指导思思想菜市市场建设设的标准准应与社社会发展展相适应应。本着着“以人人为本，方便群群众，布布局合理理，便于于管理”的宗旨旨，运用用现代建建筑材料料并通过过先进的的建筑处处理手法法，从基基地实际际出发，紧密结结合功能能要求，依据各各种现行行设计法法规、标标准和政政策，合合理布局局，设计计好每一一平方米米的建筑筑。注重重建筑节节点的精精密组合合和外观观效果，使建筑筑形态更更具生命命力和时时代感，达到与与城市环环境共

46、生生的境界界，创造造出适用用、安全全、经济济、美观观的设计计成果，求得最最好的工工程、社社会、经经济、环环境效益益。5.1.22设计原原则（11）功能能第一的的原则。任何时时候都要要把满足足菜市场场建筑的的功能要要求放在在首位，结构、布局、外观造造型，都都应服从从功能的的需要，为完成成功能要要求服务务。（22）经济济高效的的原则。设计要要考虑节节省投资资，节约约用地，减少空空间浪费费，提高高有效使使用面积积，并使使各部分分交通简简捷流畅畅。设计计时要考考虑节约约管理人人力，降降低维持持费用，节约能能源。（3）环环境协调调的原则则。在市市场建设设设计时时，要特特别重视视环境设设计，充充分保护护和

47、利用用自然地地形和天天然资源源（如水水面、林林木），并注意意菜市场场运营时时污水废废弃物的的排放，避免对对周边环环境的负负面影响响。（44）考虑虑发展的的原则。设计必必须考虑虑到可以以预见的的将来，当然首首先要立立足于当当前使用用的功能能，把当当前与长长远恰当当地结合合起来。全面规规划远、近期建建设项目目，一次次规划，逐步实实施，并并为可能能的改建建和发展展留有余余地。（5）因因地制宜宜的原则则。设计计首先要要根据国国情国力力，要根根据现实实情况，由所提提供的地地基、投投资，及及当时当当地的技技术、经经济条件件进行设设计。菜菜市场设设计还应应符合城城镇当地地总体规规划和市市场的布布局要求求，合

48、理理的组织织人流、车流、物流，便于利利用城市市已有基基础设施施。（66）密切切配合的的原则。城东市市场的设设计需要要开发单单位与设设计方面面，以及及规划、施工诸诸方面的的密切配配合。在在前期调调研，资资料搜集集、分析析、整理理和说明明，以及及设计进进行之中中，都应应该积极极配合，互相协协作。（7）符符合规范范的原则则。菜市市场在进进行设计计时，还还应遵循循相关规规范和标标准，满满足建筑筑功能和和需求功功能。55.2项项目总体体规划方方案5.2.11分层功功能设置置象山县县城东市市场建设设地点位位于象山山丹城丹丹峰路、兴盛路路交叉路路口。场场地总占占地面积积214470平平方米，建筑面面积433

49、4477平方米米。建筑筑物地上上主体三三层，局局部四层层。地下下一层。（1）地下地地下总建建筑面积积为1443355平方米米。地下下一层设设置设备备用房、冷库、机动车车库和非非机动车车库。预预留空间间作为批批发市场场。地下下局部为为6级人人防兼非非机动车车库。（2）一一层一层层为菜场场，建筑筑面积993211平方米米，为蔬蔬菜区和和和水产产区。卖卖场内形形成“LL”形通通道，丹丹峰路入入口通道道将菜场场分为蔬蔬菜区和和和水产产区两部部分。通通道上空空部分为为中庭采采光设计计。（33）二层层：二层层为菜场场，建筑筑面积886555平方米米，主要要有粮油油、熟食食、肉类类制品。配合“L”形形通道有

50、有序布置置。（44）三层层三层布布置为社社区超市市和名特特产品区区，建筑筑面积887966平方米米。（5）四层四四层为综综合管理理用房，建筑面面积为223500平方米米。5.22.2停停车场地地下一层层设机动动车库，车位1137个个；广场场机动车车位1004个，非机动动车为8850个个；局部部人防兼兼非机动动车库。5.22.3动动线系统统菜市场场动线主主要包括括:联系系外部道道路、停停车场进进出动线线、行人人动线系系统、货货车动线线系统和和市场内内部人流流动线。建筑主主要入口口分别设设置在丹丹峰东路路和兴胜胜路两条条城市道道路上，共计三三个主入入口；丹丹峰路市市场入口口附近设设置社区区超市专专

51、用自动动扶梯，超市顾顾客进出出流线相相对独立立；建筑筑南侧设设置两个个次要入入口，兼兼做员工工入口，沿河设设置地下下机动车车库出入入口；建建筑东侧侧设置两两个货物物入口，入口旁旁设置货货运电梯梯（2台台5吨）和货运运通道，沿河设设置地下下机动车车库出入入口，以以及货车车停车位位，结合合东大河河沿河景景观绿化化，减少少货流对对城市的的干扰；丹峰路路和兴盛盛路市场场主入口口之间形形成“LL”形市市场内主主通道（兼做疏疏散安全全通道）；建筑筑设客梯梯2部，货梯22部，自自动扶梯梯9部，楼梯111部。5.22.4广广场（选选址意见见书）建建筑退后后丹峰路路22米米，退后后兴盛路路18米米，从而而形成“

52、L”形形广场。广场上上布置机机动车、非机动动车停车车位，方方便顾客客聚散。车位与与建筑间间用花坛坛进行分分隔，即即美化环环境，又又使人流流、车流流互不干干扰。55.3工工程方案案5.33.1工工程方案案选择的的原则（1）满满足功能能要求，满足各各分区的的朝向、光线、风向、风速、安全、卫生、防护等等要求。合理组组织交通通流线，配套设设置机动动车和非非机动车车停车场场（库）。（22）建、构筑物物设计方方案力求求平面功功能布置置合理，立面简简洁但不不单调，朴素大大方，具具有良好好的景观观设计效效果。（3）根根据生产产性质和和使用功功能，确确定建筑筑物的防防火、防防爆、防防腐蚀的的一系列列性质，并按照

53、照相应规规范设计计。（44）积极极采用现现代建筑筑材料和和先进的的建筑处处理手法法，力求求发挥功功能效益益、美观观效益，节省投投资。（5）建建、构筑筑物结构构布置，造型和和构造处处理应考考虑工艺艺、安装装、检修修等一系系列要求求。 建筑结构构方案的的选择（1）城城东市场场整体建建筑为钢钢筋混凝凝土框架架结构，平面采采用88m及112112m的的柱网，空间布布置灵活活。采用用中庭设设计，引引入自然然光线，形成了了良好的的室内空空间和购购物氛围围。层高高如下：一层：5.44米二层层：5.1米三三层：55.1米米四层：4.22米地下下一层：4.88米（局局部3.6米）（2）基础型型式根据据项目所所在

54、地的的工程地地质条件件，建筑筑物采用用清水护护壁取土土桩，人人防围护护采用沉沉管灌注注桩基。框架结结构柱基基根据工工程地质质报告地地基处理理的要求求进行打打桩后，一般均均为钢筋筋混凝土土独立基基础考虑虑，围护护结构墙墙下采用用钢筋混混凝土基基础梁。（3）围护结结构和内内外装修修根据该该建筑特特性，外外墙体一一般采用用多孔砖砖，内墙墙采用当当地轻型型砌体。外墙装装修材料料主要为为石材和和玻璃幕幕墙，内内墙装修修材料为为瓷砖和和涂料。屋面防防水用目目前建设设部批准准和颁布布的新型型技术成成熟的防防水卷材材，隔热热层为当当地惯用用材料。建筑门门窗采用用铝合门门窗或不不锈钢门门窗。55.4配配套设施施

55、设计方方案5.4.11电气设设计（11）电气气系统设设计范围围 项项目电气气系统设设计包括括强电系系统和弱弱电系统统。强电电系统有有消防系系统、照照明系统统、动力力系统、空调系系统、防防雷接电电系统；弱电系系统有安安防系统统、ITT/综合合布线系系统，公公共广播播系统、停车库库管理系系统、卫卫星及有有线电视视系统、巡更系系统及物物业管理理系统。（2）用电负负荷和供供电电源源电力负负荷应根根据供电电可靠性性及中断断供电在在政治、经济上上所造成成的损失失或影响响的程度度，分为为一级负负荷、二二级负荷荷及三级级负荷。本项目目一级负负荷有消消防系统统（包括括消防报报警配线线箱及消消防控制制中心内内的联

56、动动控制，消防泵泵，消防防电梯，防排烟烟系统，消防应应急照明明等）；二级负负荷有客客运电梯梯、生活活用水水水泵及潜潜污泵；三级负负荷为小小动力及及一般照照明系统统及其它它设备。电源由由市电引引入二路路10kkv高压压电缆，变配电电室设于于地下一一层。项项目用电电负荷采采用单位位面积法法估算，经测算算项目计计算总用用电负荷荷约为117555kw。（3）供电方方案根据据用电负负荷及地地块情况况，本工工程设110/00.4kkV变配配电室一一个。内内设100kV配配电装置置室、控控制室和和电容器器室。（4）配配电线路路配电线线路采用用星型和和树型混混合方式式。重载载或重要要负荷采采用星型型，普通通负

57、荷、小动力力及照明明采用星星型和树树型方式式。（55）场区区供配电电a各各装置配配电将按按照不同同的环境境特点及及有关规规范进行行设计，其中包包括防腐腐、防粉粉尘等特特殊场所所的供配配电设计计。b线路敷敷设采用用架空、桥架、沟道、直埋等等方式。c照照明、避避雷、接接地按不不同的环环境特点点要求及及有关规规范进行行设计。（7）电气保保护及防防雷接地地根据规定，本工程程各单体体属于二二类防雷雷建筑物物，分别别按二类类防雷建建筑物的的要求进进行保护护。在屋屋顶采用用圆钢逼逼雷带和和避雷针针作为接接闪器，利用建建筑物柱柱内钢结结构作为为引下线线，建筑筑物基础础钢结构构作为防防雷接地地基础。采用扁扁钢安

58、装装接地基基础环网网及防侧侧击雷的的均压环环。防雷雷接地，变压器器中性点点接地，电气设设备接地地，浪涌涌保护装装置接地地组成系系统联合合接地。5.44.2给给水工程程（1）用水量量市场用用水量采采用单位位面积法法估算，日用水水量约为为56tt/d；主要为为工作人人员生活活用水、场地清清洁用水水，绿化化用水、消防用用水及其其它用水水。（22）水质质、水压压水质符符合国家家饮用水水水质标标准；生生活用水水水压不不小于00.3MMpa，消防用用水水压压不小于于1.00Mpaa。（33）供水水本项目目给水系系统采用用生活、消防用用水分管管道供给给方式。项目用用水由靖靖南水厂厂供应，供水有有原埋地地市政

59、水水管网接接入管引引入，供供水接入入管管径径不应小小于DNN2500。 55.4.3排水水工程（1）排排水量本本工程排排水主要要为生活活污水，水量按按供水量量的800%计，约455t/dd。（22）排水水方案根根据项目目地区的的排水条条件，场场区排水水按“雨雨污分流流”的原原则考虑虑，拟在在场区内内设置污污水、雨雨水二个个排水系系统。污污水：在在厕所粪粪便污水水与洗涤涤废水将将采用合合流系统统连至室室外污水水井，经经化粪池池沉淀消消化后经经区内污污水管网网接入市市政污水水管网，其他地地方产生生的洗淀淀废水则则由室外外废水井井收集后后直接排排放至市市政系统统，进入入丹城污污水处理理厂，污污水经处

60、处理达标标后排放放。本工工程地漏漏或地沟沟将设置置作污水水排放之之用。雨雨水：雨雨水设计计流量根根据当地地十年的的最大降降雨量设设计,屋屋面雨水水经由天天沟经雨雨水立管管排至室室外散水水坡，再再由地面面雨水口口和排水水沟收集集后排至至雨水井井，所有有雨水经经所内雨雨水管道道汇集后后排入市市政雨水水管网。5.44.4空空调通风风设计（1）室室外气象象参数冬冬季空调调计算温温度 -6湿球温温度 288.3夏季空空调计算算温度 35湿球温温度 733（2）空调系系统室内内设计参参数范围围温度度（夏季季）温温度度（冬季）相对对湿度（%）新风量量m3/(h人)大大卖场26+1177+1665%15管管理