房地产基础知识与相关法律法规

1、房地产基础础知识房地产的概概念房地产是指指土地、建建筑物及其其他地上定定着物包括括物质实体体和依托于于物质实体体上的各种种权益。房产：是指指建筑在地地面上的各各种房屋，包包括住宅、厂房、仓仓库、商业业、服务、文化、教教育、办公公房等、地产：是土土地和地下下各种基础础设施的总总称，包括括供水、供供热、供电电、排水、排污等地地下管线以以及地面道道路等。房地产开发发房地产开发发的概念：房地产开发发是指在依依法取得国国有土地使使用权的土土地上进行基础设设施和房屋屋建设的行行为。房地产开发发的原则：房地产开发发必须遵循循以下原则则：严格执行城城市规划的的原则；讲求效益的的原则。房房地产开发发应当将经经济

2、效益、社会效益益、环境效效益有机的的结合起来来；全面规划、合理布局局、综合开开发、配套套建设的原原则。土地征用的的审批权限限：征收下列土土地，由国国务院批准准：基本农田；基本农田以以外的耕地地超过35公顷的；其他土地超超过70公顷的。征用条款规规定以外的的土地，由由省、自治治区、直辖辖市人民政府批准准，并报国国务院备案案。房地产投资资概念：地产投资是是指投资者者将资本投投入到房地地产业，以以期在将来来获得不确定的收益益，就是将将资金用于于房地产开开发经营中中的行为。特点：投资成本高高投资回收期期长投资风险大大收益性好储蓄和投资资的比较： 方式项目储蓄投资货币使用银行直接对自己使用用的参与间接直

3、接货币增值程程度较小较大报酬形式利息利润承担风险程程度较小较大4、不同类类型房地产产销售收益益不同，影影响因素也也不同：花园公寓影影响因素；销售时机机写字楼影响响因素：地地段、商圈圈、价格等等商业：商圈圈、楼层、临街状态态等住宅：质量量、户型、朝向、设设备、配套套、环境、交通、人人文、价格格等酒店：地段段、价格、配套、服服务等房地产开发发程序企业注册：有1000万以上的的注册资本本；立项审批；项目建议书书批准之后后，向城市市规划管理理部门申请请建设用地地选址；在向计委、建委报可可行性研究究报告之前前，需与市市供电局、市政工程程局共同确确定“四源”（供水、供电、供供气、排污污）供应的可可行性；在

4、办理建设设用地选址址的同时，向向计委、建建委申请可可行性研究究如报告审审批。同时时提交项目目建议书及及批准文件件；建设用地选选址批准之之后，向城城市规划部部门申请办办理建设用用地规划许许可证（市市规委）；向土地管理理部门办理理建设建设设用地批准准书；申请建设用用地批准书书的同时，向城城市规划部部门申请建建设工程规规划设计条条件，并预预交50%的建设工工程规划许许可证执照照费；依法取得土土地使用权权，领取国国有土地使使用证（国国土资源局局）；领取房地产产开发手册册。房地产产开发企业业应将有关关内容如实实填入手册册，每半年年按项目各各实施阶段段送主管部部门验核；领取拆迁、办理拆迁迁工作；向城市规划

5、划管理部门门申请审定定规划设计计方案；向城市规划划管理部门门办理建设设工程规划划许可证（规规委），交交纳执照费费；与四源程序序工业主管管部门签订订提出供四四源的协议议；到建委办理理建设工程程开工手续续领取开工工证（建委委）；持开工证到到市政有关关部门交纳纳四源建设设费和其他他费用；到招投标办办公室办理理建设工程程施工招投投标手续；申请办理商商品房销（预预）售许可可证（建委委）；工程竣工验验收：工程程验收、质质量验收（市市质量监督督站）；取得竣工验验收备案表表。五证、两书书、一表五证国有土地使使用证：经市各级人人民政府颁颁发，证明明土地使用用者向国家家支付土地地使用权出出让金，获获得了一定定年限

6、内某某块国有土土地的使用用权的法律律凭证。主主要载明土土地使用者者名称、土土地座落、用途、土土地使用面面积、使用用年限、和和“四至”范围。建设用地规规划许可证证：经城市规划划行政主管管部门，确确认有关建建设项目位位置和范围围符合城市市规划的法法定凭证。建设工程规规划许可证：经城市规划划管理部门门，确认建建设项目位位置和范围围符合城市市规划的法法定凭证。建设工程开开工证：本证是建筑筑施工单位位符合施工工各种条件件，在建委委办理的运运行其开工工的批准性性证件。商品房销（预预）售许可可证：本证是房地地产行政管管理部门允允许房地产产开发企业业销售商品品房的批准准性证件。两书商品房质量量保证书：是房地产

7、开开发企业对对销售的商商品房住宅宅承担质量量责任的法法律文件，房房地产开发发企业应当当按本保证证书的约定定，承担保保修责任。商品房使用用说明书：即对住宅的的结构、性性能和各部部位（部件件）的类型型、性能、标准等作作出说明，并并提出使用用注意事项项。一表：商品品房竣工验验收备案表表。房地产交易易制度 房地地产交易分分为预售和和现房销售售两个阶段段。预售预售的概念念：预售即即通常所说说的期房销销售，是指指房地产开开发经营企企业将正在在建设中的的房屋预先先售给承购购人，由承承购人支付付定金或房房款的行为为。商品房预售售的条件：已交付全部部土地使用用权出让金金，取得土土地使用权权证书；持有建设工工程规

8、划许许可证和施施工许可证证；按提供预售售的商品房房计算，投投入开发建建设的资金金达到工程程建设总投投资的25%以上，并并已经确定定施工进度度和竣工交交付日期；向县级以上上人民政府府房地产管管理部门办办理预售登登记，取得得商品房预预售许可证证明。商品房现房房销售商品房现房房的概念：商品房现现房是指以以完成房屋屋所有权初初始登记，并并取得房屋屋所有权证证和国有土土地使用证证且尚未销销售的房屋屋。现房销销售即开发发商在取得得竣工证证或竣工工验收合格格文件后进进行的销售售。商品房销售售，应当符符合以下的的条件；现售商品房房的房地产产开发企业业应当具有有企业法人人营业执照照和房地产产开发企业业资质证书书

9、；取得土地使使用权证书书或者使用用土地的批批准文件；持有建设工工程规划许许可证和施施工许可证证；已通过竣工工验收；拆迁安置已已经落实；供水、供电电、供热、燃气、通通讯等配套套基础设施施具备交付付使用条件件，其他配配套基础设设施和公共共设施具备交付使用用条件或者者已确定施施工进度和和交付日期期；物业管理方方案已经落落实。按规定，现现房销售，凡凡是已取得得房屋所有有权证之日日起持房屋屋所有权证证书和土地地使用权证证书进行商商品房现房房销售，将将不再办理理商品房销销售许可证证；已经竣竣工但尚未未取得房屋屋的所有权权证书的，仍仍须按照有有关规定办办理商品房房预售许可可证。可自自商品房取取得竣工备备案表

10、之日日起四个月月内继续进进行商品房房预售，但但自取得竣竣工备案表表之日起超超过四个月月的，不得得进行商品品房预售。专业名词规划用地：规划批准准的可以使使用的土地地。建筑面积：是指建筑筑物外墙或或结构外围围水平投影影面积。计计算建筑面面积的房屋屋，层高2.2米以上（含含2.2米）。单单套的建筑筑面积=套内建筑筑面积+公摊面积积。总建筑面积积：在建设设用地范围围内单栋或或多动建筑筑物地面以以上及地面面以下各层层建筑面积积总和。套内建筑面面积：是指指成套商品品房（单元元房）的套套内使用面面积、套内内墙体面积积和阳台建建筑面积之之和。使用面积：一个使用用单位扣去去墙体面积积之后剩余余的净面积积。套内使

11、用面面积：是指指各房间使使用面积的的总和。共用面积：指住宅楼楼内为住户户方便出入入、正常交交往、保障障生活设置置的公共走走廊、楼梯梯电梯间、水箱、楼楼梯间、厅厅等所占面面积的总和和。套内墙体面面积：共用用墙墙体水水平投影面面积的一半半加上非共共用墙墙体体水平投影的的面积。阳台建筑面面积：封闭闭式阳台，按按其外围水水平投影面面积计算建建筑面积。非封闭式式阳台。按按其底板水水平投影的的一半计算算建筑面积积。产权登记面面积：是在在房屋竣工工后由测绘绘部门对已已建成的房房屋进行实实地测量之之后所得到到的面积。面积使用率率：使用面面积总和与与建筑面积积之比；一一个使用单单位的使用用面积和一一个使用单单位

12、的套内内建筑面积积加上该使使用单位的的分摊面积积之比。建筑密度（建建筑覆盖率率）：是指指一定地块块内所有建建筑物的基基底总面积积与地块面面积的比率率（%），即建建筑密度=建筑基底底总面积/建筑用地地面积。绿化率：绿绿化用地与与规划用地地面积之比比。建筑容积率率：是反映和衡衡量建筑用用地使用强强度的一项项重要指标标，是指一一定地块内内总建筑面面积与地块块面积之比比，即：容容积率=总建筑面面积/建筑用地地面积。面积计算公公式：销售面积（建建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面面积=套内使用用面积+套内墙体体面积+阳台建筑筑面积容积率=总总建筑面积积/总占地面面积绿化率=绿绿化占地面

13、面积/总占地面面积建筑密度=建筑物占占地面积/总占地面面积使用率=使使用面积/建筑面积积建筑间距：是指两栋栋建筑物外外墙之间的的水平距离离。道路用地：规划区域域内道路的的占地面积积。红线：指在在地形地图图上划分建建筑用地和和道路用地地的界限，以以标明其合合法的位置置和范围。因一般般以红线来来表示，故故称“红线”。层高：是指指上下两层层楼面或本本层楼地面面距上层楼楼地面之间间的距离。净高：房间间内地面到到顶棚之间的的距离。一二墙（1120mmm）：指墙体体的厚度120mmm（半砖墙墙），一般般用于室内内非承重墙墙，内隔墙墙。二四墙（2240mmm）:指墙体的的厚度240mmm(一砖墙)，室外室室

14、内的承重重墙。三七墙（3370mmm）：指墙墙体的厚度度370mmm（一砖半半墙），用用于基础和和一层或北北方室外墙墙。砖混结构：由砖砌墙墙体，由混混凝土圈梁梁及构造柱柱构造的建建筑物。主主要由砖砌砌体承重，适适用于一至至七层多层层房屋，工期短短，造价低低，土地利利用率低。框架结构：由现浇混混凝土框架架柱及梁承承重的结构构体系，适适用于8-15层。造价价较高，房房间布置比比较灵活，土土地利用率率高，抗震震性能较差差（相对于于剪力墙结结构）。剪力墙结构构：竖向承承重结构全全部同纵横钢筋筋混凝土结结构组成。适用于15-330层高层，建建筑造价高高，房间布布置受约束束，抗震性性能非常好好。框架剪力墙

15、墙混合结构构：由框架架柱和剪力力墙复合组组成，适用用于12-224层建筑，平平面布置比比较灵活，土土地利用率率高，抗震震好。开间：两条条横向定位位轴位线之之间的距离离。横向指指建筑物的的宽度方向向。进深：两条条纵向定位位轴线之间间的距离。纵向指建筑筑物长度方方向。三通一平：是通常指指施工现场场达到路通通、水通、电通和场场地平整。七通一平：指基本建建设中前期期工作的施施工现场要要求：路通通、上下水水通、雨污污水通、电电力通、通通讯通、热热力通、煤煤气管道通通及平整土土地等的基基础建设。九通一平：在七通一一平的基础础上加开通通宽带网络络、有线电电视。大配套：指指适用于居居住区及区区域或居住住小区及

16、区区域的公共共建筑和市市政设施的的配套。标高：地图图上表示建建筑物某一一部位的高高度，有时时做“高称”，用“”表示，记记入小数点点后第三位位，如0.0000.防潮层：一一般设在室室外地平标标高之上，室室内地平标标高之下，室室内首层地面结构层层的中部，材材料多为防防水沙浆，厚厚度为20毫米左右右。防风柱：指指支撑房屋屋山墙以承承受风荷载载的柱子。防水层：为为了防止雨雨水进入屋屋面。地下下水进入墙墙体、地下下室及地下下构筑物，室室内用水渗渗入楼面及及墙面等而而设的材料料层。防水材料：汕毡、SBS防水卷材材、水乳型型橡胶、沥沥青。勒脚：外墙墙墙身下端端靠近外地地坪的部分分，一般采采用抹水泥泥沙浆的形

17、形式。设备层：将将建筑物某某层的全部部或大部分分作为安装装空调、给给排水、电电梯机房等等设备的楼楼层，一般般在2.2米以下。管道井：又又称设备管管道井，在在高层建筑筑中专门集集中垂直安安放给排水水、供暖、供热水等等管道的竖竖向钢筋混凝土井。四源费：建建设项目需需外部供应应：自来水水、热力、天然气、排放污。物业管理：利用现代代管理科学学和先进的的维护技术术以经济手手段管理物物业，为业业主和承租租人提供高高效、优质质、经济的的服务，使使物业发挥挥最大的使使用效益和和经济效益益。内容包包括：社区区安防、绿绿化、内部部设施、房房屋结构进进行维修，养养护。单元住宅：指除卧室室外，包括括起居室、卫生间、厨

18、房、厕厕所等辅助助用房，且且上下水、供暖、燃燃气等设施施、设备齐齐全，可以以独立使用用的住房，一一般是指成成套的楼房房。公寓式住宅宅：供应住住宅是区别别于独院独独户的西式式别墅住宅宅而言的。公寓式住住宅一般建建在大城市市里，多数数为高层大楼，标标准标高，没一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。跃层式住宅宅：指住宅宅占有上下下两层楼面面，卧室，起起居室、客客厅、卫生生间、厨房房有其他辅辅助用房可可以分层布布置，上下下层之间的的交通不通通过公共楼楼梯，而采采用户内独独用小楼梯梯连接。优点

19、：A、每户都都有较大的的采光面，通通风较好。B、户内居居住面积和和辅助面积积较大。C、布局紧紧凑，功能能明确，相相互干扰较较小。复式住宅：一般指每每套住宅在在层高较高高的一层楼楼中增建一一个1.2米的夹层两层合计计的层高要要大大低于于跃层式住住宅（复式式住宅3.3米左右，跃跃层为5.6米左右），其其下层供起起居用，如如做饭、进进餐、洗浴浴等，上层层供休息睡睡眠和储藏藏用，户内内设有起居居室高2米，上层层直接作为为卧室的床床面。人可可以坐起但但无法直立立。联排式住宅宅：将许多多独户住宅宅成排拼接接，每户有有单独的出出入口或独独立的院落落形成的联联排式住宅宅。智能化住宅宅：智能化化小区主要要有三个

20、组组成部分，即即提供多元元停息服务务和公共物物业管理的的中心，提提供多元信信息传输的的网络（小小区接入网网），以及及提供家庭庭安全、自自动化和通通讯的智能能化系统。通过该系系统，不仅仅极大的提提高了小区区居民的生生活质量，还进一步加强强了小区的的规范化的的物业管理理。商品房：是是按市场价价格购买的的房屋，有有合法的完完全产权，分分为内销和和外销。经济适用房房：以中低低收入家庭庭的住房困困难户为供供应对象，按按照国家住住宅建设标标准（不含含别墅、高高级公寓、外销住宅宅）建设的的普通住宅宅，是以微微利价出售售给广大中中低收入家家庭、有社社会保障性性质的得到到国家政策策扶持的普普通住宅。商品房价格格

21、由什么构构成？由三部分组组成：成本：包括括征地费、拆迁安置置补偿费、土地出让让金、建筑筑前期费及及建筑安装装费，包括括勘察设计计费、配套套设施费、建设工程程施工费、材料费和和施工费、管理费等等；税金；利润。商品房和经经济适用房的的区别： 经济适用房房商品房性质微利商品房房商品性质产权不完全产权权完全产权销售许可经济适用房房销售许可可证等五证证商品房销售售许可证等等五证土地证划拨国有土土地使用权权证及政府府批准的年年度计划出让国有土土地使用权权证价格政府限价企业自定建设标准户型、面积积、档次等等政府指导导性企业自定规划设计招投标招投标或议议标开发建设招投标（不不得转包）招投标或议议标物业管理同普

22、通商品品房按国家规定定抵押贷款可以按规定占有权买受人所有有买受人所有有使用权买受人所有有买受人所有有收益人收益归买受受人，买房房要补交10%的土地出出让金收益归买受受人处置权自由上市自由上市板楼和塔楼楼的优缺点点： 板楼塔楼通风采光南北通风采采光好单面采光、无对流空气空气清新空气差得房率80%85%70%75%楼高矮高视野差好物业费低高抗震性差好店面：又称称门市房，用用作商业，多多为一楼，沿沿街。现浇板：指指在施工现现场直接用用水泥浇铸铸的楼板标准层：指指平面布置置相同的房房屋楼层。开盘：某一一个个案取取得了预售许可证；并通过一一定量的媒媒体投放，告告知客户该该案开始进进行销售。DM单：用用于

23、项目做做投放、派派发的宣传传单页。土地使用权权年限：是是指政府以以拍卖、招招标、协议议的方式，将将国有土地地使用权在在一定年限限内出让给给土地使用用者，土地地使用权期期满后，如如该综土地地用途符合合当时城市市规划要求求，土地使使用者可申申请续用（经经批准并补补清地价后后继续使用用），如果果不符合则则该综土地地使用权由由政府无偿偿收回。现现政府对土土地使用年年限规定如如下：居住住用地70年，工业业、教育、科技、文文化、卫生生、体育、综合用地地为50年，商业业、旅游、娱乐用地地为40年。征地：国家家为了建设设和公共利利益的需要，依照法法定秩序，将将集体所有有土地转变为为国家所有有土地的措措施。出让

24、：国家家将国有土土地使用权权在一定年年限内出让让给土地使使用者，由由土地使用用者向国家家支付土地地使用权出出让金的行行为。划拨：县级级以上人民民政府依法法批准，在在土地使用用者缴纳补补偿、安置置等费用后后将该幅土土地交付其其使用，或或者将国有有土地使用用权无偿交交付土地使使用者使用用的行为。会所：就是是以所在物物业业主为为主要服务务对象的综综合性高级级康体娱乐乐服务设施施。会所具具备的软硬硬件条件：康体设施施应该包括括泳池、网网球或羽毛毛球场、练练习馆、保保龄球馆、健身房等等娱乐健身身场所；中中西、酒吧吧、咖啡厅厅等餐饮与与待客的社社交场所；还应具有有网吧、阅阅览室等其其他服务设设施。以上上一

25、般都是是对业主免免费或少量量收费开放放。建筑知识建筑结构知知识房屋建筑分分类：按建筑的使使用性质又又称为功能能要求，具具体可以划划分为以下下几种类型型：生产性建筑筑工业建筑：指各类生生产用房和和为生产服服务的附属属用房。如如单层、多多层工业厂厂房。农业建筑：指各类供供农业生产产使用的房房屋，如种种子库等。非生产性建建筑：非生生产性建筑筑又叫民用用建筑，可可以分为：居住建筑：如住宅、学生宿舍舍、招待所所。公共建筑：如办公、科教、文文体、广播播、医疗、商业、邮邮电、交通通和其他建建筑等。结构类型划划分结构类型是是以建筑的承重结构构或构件所所选用材料料与制作方方式、传力力方式的不不同而划分分，一般分

26、分为四种：砖混结构：这种结构构的竖向承承重构件是是砖墙，水水平承重构构件为钢筋筋混凝土或或钢材制作作的梁、 板、柱形形成的骨架架，墙体只只是起维护护和分隔作作用。这种种结构空间间划分灵活活，可以用用于多层 和高层建建筑中。框架结构：这种结构构的承重部部分是同钢钢筋混凝土土或钢材制制作的梁、板、柱形形成的骨架架，墙体只只起维护和和分隔作用用。这种结结构空间划划分灵活，可可以用于多多层和高层层建筑中。混凝土板墙墙结构：这这种结构的的竖向承重重构件和水水平承重构构件均采用用钢筋混凝凝土制作，施施工时可以以在现场浇浇注，通常被称称为大模建建筑，也可可在工厂预预制，现场场吊装，通通常被称为为大板建筑筑。

27、这种结结构可以用用于多层和和高层建筑筑。间架结构：它包括悬悬索结构、壳体结构构、折板结结构、拱结结构等形式式。这种结结构多用于于大跨度的的公共建筑筑中，如体体育馆、大大剧院、航航空港等。按照建筑物物层数或高高度划分住宅建筑的的1-3层为低层层，4-6层为多层层，7-9层为小高高层，10层以上为为高层。公共建筑及及综合性建建筑高度超超过24m为高层建建筑，低于于24m为多层建建筑。建筑总高度度超过100m时不论其其是居住建建筑或是公公共建筑均均为超高层层建筑。联合国经济济事务部于于1974年针对当当时世界高高层建筑的的发展情况况，把高层层建筑划分分为四种类类型：低高层建筑筑：层数为为9-16层，

28、建筑筑总高度为为50m以下的建建筑物。中高层建筑筑：层数为为17-225层，建筑筑总高度为50-775m的建筑物物。高高层建筑筑：层数为为26-440层，建筑筑总高度为为75-1100m的建筑物物。超高层建筑筑：层数为为40层，建筑筑总高度为为100m以上的建建筑物。按照施工方方法划分施工方法是是指建造房房屋所采用用的方法，它它可以划分分为以下三三种形式：现浇、现砌砌式：这种种施工方法法是指主要要构件均在在现场浇注注或砌筑。预制装配式式：这种施施工方法是是指主要构构件均在工工厂预制，施施工现场进进行装配；现浇现砌，部部分预制装装配：这种种施工方法法是一部分分构件在现现场浇注或或砌筑，一一部分构

29、件件为预制装装配。面积的计算算原则商品房按“套”或“单元”出售，计计算如下：商品房建筑筑面积=套内建筑筑面积+套内墙体体面积+阳台建筑筑面积套内使用空空间周围维维护或承重重墙体，分分为共用墙墙及非共用用墙两种：共用墙是指指：商品房房各套之间间分隔墙、套与共用用建筑之间间的分隔墙墙以及外墙墙（包括山山墙）。共共用墙壁是是指：商品品房各套之之间分隔墙墙、套与共共用建筑空空间之间的的分隔墙以以及外墙（包包括山墙）。共用墙壁壁墙体等水水平投影面面积的一半半计入户内内墙体面积积。非共用用墙墙体水水平投影面面积全部计计入户内墙墙体面积。阳台建筑面面积，按国国家现行建筑面积积计算规定定进行计计算：封闭式阳台

30、台，按其外外底板水平平投影面积积的一半计计算建筑面面积；挑阳台（底底阳台）按按其底板水水平投影面面积的一半半计算建筑筑面积；凹阳台按其其净面积（含含挡板墙墙墙体面积）的的一半计算算建筑面积积；半挑半凹阳阳台，挑出出部分按其其底板水平平投影面积积的一半计计算建筑面面积。面积的分摊摊原则：商品房共用用建筑面积积的分摊以以栋为单位位，分摊的的公用建筑筑面积为本本栋内的公公用建筑面面积，与本本栋不相连连的公用建建筑面积不不得分摊到到本栋房屋屋内。为整栋商品品房服务的的公用建筑筑面积，由由该栋楼各各套商品房房公摊，为为局部范围围服务的公公用建筑面面积，由受受益的各套套商品房分分摊。多层分摊建建筑面积的的

31、，分别计计算分摊系系数，个套套商品房应应分摊的公公用建筑面面积之和。共用建筑面面积分摊后后，不划分分各套商品品房分摊的的建筑的墙墙体部位，但但任何人不不得侵占或或改变原计计划的使用用功能。可分摊的公公用建筑面面积：大堂、公共共门厅、走走廊、过道道、公共厕厕所、电（楼楼）梯前厅厅、楼梯间间、电梯井井、电梯机机房、垃圾圾道、管道道井、消防防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房房、消防通通道、变（配配）电室、煤气调压压器、卫星星电视接收收机房、空空调机房、热水锅炉炉房、电梯梯工休息室室、值班警警卫室、物物业管理用用房等以及及其他功能能上为该建建筑服务的的设备用房房。不应计入的的公用建筑筑空间：仓库、机动

32、动车库、非非机动车库库、车道、供暖锅炉炉房、作为为人防工程程的地下室室、单独具具备使用功功能的独立立使用空间间。售房单位自自营、自用用的房屋。为多栋房屋屋服务的警警卫室、管管理（包括括物业管理理）用房。分摊的公用用建筑面积积的计算方方法：分摊的公用用建筑面积积=套内建筑筑面积公用建筑筑面积分摊摊系数公用建筑分分摊系数=公用建筑筑面积/套内建筑筑面积总和和公用建筑面面积=整栋建筑筑的建筑面面积-套内建筑筑面积之和和-不应分摊摊的建筑面面积 任何何人不得侵侵占或改变变全楼共用用建筑空间间（包括整整层、整楼楼门销售面面积中含有有的公用建建筑面积） 原始始设计的使使用功能。建筑面积的的范围：突出墙面的

33、的构件配件件和艺术装装饰，如：柱、垛、勒脚、台台阶、无柱柱雨篷等。检修、消防防等用的室室外爬梯。层高在2.2m以内技术术层。构筑物，如如：独立烟烟囱、烟道道、水塔、贮油（水水）池、贮贮仓、圆库库、地下人人防干、支支线等。建筑物以内内的操作平平台、上料料平台及利利用建筑物物的空间安安置箱罐的的平台。有围护结构构的屋顶水水箱。屋台台及后台悬悬挂幕布、布景的天天桥、挑台台。单层建筑物物内分割的的操作间、控制室、仪表间等等单层房间间，层高中中低于2.2m的深基础下下架空层、坡地建筑筑物吊脚架架空层。商品房销售售的面积计计价方式及及面积误差差处理方式式：商品房销售售可以按套套（单元）计计价，也可可以按套

34、内内建筑面积积或者建筑筑面积计价价。商品房房建筑面积积由套内建建筑面积和和分摊的共共有建筑面面积组成，套套内建筑面面积部分为为独立产权权，分摊的的共有建筑筑面积部分分为共有产产权，买受受人按照法法律、法规规的规定对对其享有权权利，承担担责任。按按套（单元元）计价或或者按套内内建筑面积积计价的，商商品房买卖卖合同中应应当注明建建筑面积和和分摊的共共有建筑面面积。按套内建筑筑面积或者者建筑面积积计价的，当当事人应当当在合同中中载明合同同约定面积积与产权登登记面积发发生误差的的处理方式式。合同未未作约定的的，按以下下原则处理理：面积误差比比绝对值在在3%以内（含3%）的，据据实结算房房价款；面积误差

35、比比绝对值超超出3%时，买受受人退房的的，房地产产开发企业业应当在买买受人提出出退房之日日起30日内将买买受人已付付房价款退退还给买受受人，同时时支付已付付房价款利利息。买受受人不退房房的，产权权约定面积积大于合同同约定面积积时，面积积误差比在在3%以内（含3%）部分的的房价款由由买受人补补足；超出出3%部分的房房价款由房房地产开发发企业承担担，产权归归买受人。产权登记记面积小于于合同约定定面积时，面面积误差比比绝对值在在3%以内（含3%）部分的的房价款由由房地产开开发企业返返还买受人人；绝对值值超出3%部分的房房价款由房房地产开发发企业双倍倍返还买受受人。面积误差比比=（产权登登记面积-合同

36、约定定面积）/合同约定定面积100%因商品房销销售管理办办法规定的的规划设计计变更造成成面积差异异，当事人人不解除合合同的，应应当签署补补充协议。按建筑面积积计价的，当当事人应当当在合同中中约定套内内建筑面积积和分摊的的共有建筑筑面积，并并约定建筑筑面积不变变而逃内建建筑面积发发生误差以以及建筑面面积与套内内建筑面积积发生误差差时的处理理方式建筑高度：指建筑物物室外地平平面至外墙墙面顶部的的总高度，应应符合下列列规定：烟囱、避雷雷针、旗杆杆、风向器器、天线等等在屋顶上上的突出的的构筑物不不计入建筑筑高度。楼梯间、电电梯塔、装装饰塔、眺眺望塔、屋屋顶窗、水水箱等建筑筑物质屋顶顶突出部分分的水平投

37、投影面积小小于屋顶面面积的20%，且高度度不超过4m的不计入入建筑高度度。建筑为坡度度大于30的坡屋顶顶建筑时，按按坡屋顶高高度一半处处至室外地地平面计算算建筑高度度。法律法规贷款商业贷款（银银行按揭）：满足银行行贷款资格格的购房者者向贷款银银行贷款，并并将自己拥拥有的产权权的房屋向向贷款银行行抵押的行行为。是贷贷款人以赢赢利为目的的的贷款。公积金贷款款：缴存住住房公积金金的购房者者向银行提提交公积金金贷款申请请。并将所所购房屋向向贷款银行行抵押的行行为。用住住房公积金金发放的贷贷款，带有有互助性质质，贷款利利率比商业业性贷款利利率低。组合贷款：缴存公积积金的职工工购房时，即即申请公积积金贷款

38、申申请，同时时又获得商商业贷款，并并将拥有的的产权房屋屋向贷款银银行抵押的的行为。贴息贷款：是中国银银行北京分分行与北京京市住房资资金管理中中心、北京京市贷款担担保中心三三家联手推推出的个人人住房担保保贷款政策策性贴息业业务。购房房人可在商商业银行直直接领取贷贷款，无需需再到管理理中心、银银行跑两套套手续，交交两笔手续续费。这样样，贷款时时间，尤其其是组合贷贷款的时间间，可能由由以前的几几个月节省省到只需几几天。商业业贷款和公公积金贷款款之间的利利差，则由由政府住房房基金提供供的利息返返还给中行行，最后的的贴息实惠惠仍落实到到贷款人身身上。房地产权利利类型：房屋的产权权：即房屋屋所有权，是是指

39、房产的的所有权，按按照法律规规定对房屋屋所享有的的占有、使使用、收益益和处分的的权利。产产权的体现现方式是全全国统一颁颁发的房屋屋权属证书书。国家实实行房屋所所有权登记记发证制度度，各地必必须使用建建设部统一一制作的房房屋权属证证书，其他他部门、单单位制作的的房屋权属属证书无效效，不受国国家法律保保护。土地使用权权：是指以以开发利用用、生产经经营、社会会公益事业业为目的，在在国家所有有或者集体体所有的土土地上营造造建筑物或或者其他附附着物并进进行占有、使用、收收益的权利利。抵押权：是是指债务人人或者第三三人以其合合法的财产产以不转移移占有的方方式向债权权人提供债债务履行担担保，当债债务人不履履

40、行债务时时，债权人人可依法从从该抵押财财产的价值值中优先受受清偿的权权利。取得房屋屋所有权证证的购房房者，可以以受到国家家法律的那那些保护？房屋所有有权证是是国家依法法保护房屋屋所有权的的合法凭证证，房屋所所有者凭证证管理和使使用自己的的房屋。取取得合法所所有权的房房屋所有人人，可依法法对自己的的房屋行使使占有使用用、收益和和处分的权权利。房屋屋可以买卖卖、租赁、赠与、交交换、分拆拆、继承、遇到建设设搬迁时可可以得到补补偿，凡妨妨害所有权权人对其所所有房屋占占有、使用用、收益和和处分权利利的，都是是对所有权权人的侵犯犯。商品房预售售登记后，购购房人要求求更名，应应如何办理理？商品房预售售登记后

41、，购购房人要求求更名的，根根据继承权权的亲属关关系，可以以在预售契契约上更名名。办理时时出具经公公证的亲属属关系证明明，其他不不具亲属关关系的应按按预售转让让程序办理理。产权登记应应未成年人人的名字，该该如何办理理？购房人只需需做个公证证就可以，证证明办理购购房手续的的是这位未未成年人监监护人就可可以办理。（根据区区域，项目目不同，具具体情况各各异。）商品房认购购书网上签签订的程序序：房地产开发发企业与认认购人就可可预售的房房屋协商拟拟定商品房房认购书的的相关条款款；经双方当事事人确认后后，通过管管理系统在在线填写商商品房认购购书的内容容，网上提提交后，系系统自动生生成认购书书编号；房地产开发

42、发企业从网网上打印商商品房认购购书，同时时联机备案案，管理系系统及时标标明该单元元（套）商商品房已预预订。认购书网上上备案后，签签定商品房房预售合同同是合同主主体不得随随意变更。签定合同同的买受人人变更为认认购人，在在其同一户户籍内的或或是预订时时已明确的的其他人员员的不视为为合同主体体变更。房地产开发发企业与认认购人应自自签定认购购书之日起起七日内签签定商品房房预售合同同，按照规规定，通过过管理系统统办理商品品房预售合合同网上签签约手续。超过七日日未签定商商品房预售售合同的，该该套房屋的的公示信息息恢复显示示该套（单单元）商品品房未预订订且未预售售。经济适用住住房签订认认购书的，须在三十日内

43、按有关规定进行购买经济适用住房资格审核，符合购买条件的，按照规定，通过管理系统办理商品房预售合同网上签约手续。商品房预售售合同网上上签约的程程序：房地产开发发企业与买买受人就可可预售的房房屋协商拟拟定商品房房预售合同同的相关条条款；经双方当事事人确定后后，通过管管理系统在在线填写商商品房预售售合同的内内容，买受受人自行设设置查询密密码，网上上提交后，系系统自动生生成合同编编号；房地产开发发企业从网网上正式打打印商品房房预售合同同，同时在在管理系统统联机备案案，并下载载打印商品品房预售合合同签约证证明和预售售登记申请请书；楼盘表标识识公示，即即商品房楼楼盘表内及及时标明该该单元（套套）商品房房已

44、预售。房产抵押后后，房屋产产权证和土土地使用权权证由谁保保管？房产抵押需需要到房地地产登记部部门进行房房地产抵押押登记，抵抵押人所持持有的房房屋所有权权证和土地使用用权证对对抵押情况况进行记载载后，仍由由抵押人持持有，抵押押权人持有有房地产登登记部门颁颁发的房房屋他项权权证和国有土地地他项权证证。购买一套商商品房，要要交哪些费费用？购买一套商商品住房费费用由以下下四部分组组成：房价款：每每平方米（建建筑面积）售售价建筑面积积；税费：印花税：买买卖双方各各缴纳房价价款的万分分之五（由由税务局收收取）。印印花税=总房款0.5；契税：是在在土地、房房屋权属发发生转移时时对产权承承受人征收收的一种税税

45、（由税务务局收取）。普通住宅宅缴纳房价价款的1.5%，非普通通住宅缴纳纳房价款的3%，商业缴缴纳房价款款的3%；公共维修基基金：购房房款的2%；办贷款的，还还要交律师师费（一般般为贷款额额的2）、抵押登登记费、保保险费或评评估费等；在申办产权权的过程中中：、产权登登记费：每每建筑平方方米0.3元；、房产证证工本费：每证4元；、印花贴贴税：每件件5元。物业管理费费：按相关关规定收取取；供暖费：集中供暖：热力集团集集中供暖价价格为：24元/建筑平米/取暖季；采用燃煤锅锅炉（直供供）集中供供暖价格为为：16.5元/建筑平米/取暖季；采用燃油、天然气、煤气、电电锅炉集中中供暖价格格为：30元/建筑平米

46、/取暖季；具体项目区区域不同，收收费标准也也有不同。分户供暖：根据设备备和热源的的不同，按按照用量单单独核算。有地热采采暖、壁挂挂炉采暖等等。办理个人住住房贷款时时需要缴纳纳哪些费用用？从北京市各各商业银行行目前提供供的个人住住房担保贷贷款（又称称商业性贷贷款）、个个人住房担担保委托贷贷款（又称称政策性贷贷款）、个个人住房组组合贷款这这三种方式式来看，办办理个人住住房贷款可可能发生的的费用可以以用一个简简单的公式式来表示。即：个人住住房贷款的的费用=律师费+保险费+抵押登记记费+评估费上面公式并并不准确，因因具体情况况不同，所所涉及费用用也不尽相相同。评估费：建建设银行个个人住房贷贷款中规定定

47、：新建商商品房的个个人住房贷贷款不需要要支付评估估费；利用用公积金政政策性贷款款的申请人人签定购房房合同后，需需要支付评评估费用。一般安居居房和按房房改政策出出售的房屋屋不需要支支付评估费费，如果按按照要求必必须评估，则则其费用按按500元计收。（经济适适用房的评评估费为500元）律师费：办办理商业贷贷款时，银银行委托律律师事务所所或公证部部门对借款款人进行资资格认证，律律师事务所所按照申请请贷款的额额度2.5向贷款人人一次性收收取法律服服务费，每每套最低额额度为200元-300元左右，办办理政策性性贷款时不不需要支付付律师费；如果属组组合贷款的的，商业资资金部分按按商业性贷贷款方法收收取。保险费：由由于我国目目前尚未成成立个人信信用制度，个个人资信难难以调查，为为了保证贷贷款的安全全偿还，借借款人必须须提供担保保。保险费=总总房款或贷贷款额相应比例贷款年限限抵押登记费费每套200元。商贷中的保保证担保由由开发商提提供 银行商商业贷款准准许借款人人贷款购房房的项目都都是与银行行签订了协协议的开发发商的项目目，在协议议中一般有有规定，开开发商须为为在银行商商业贷款买买住房的借