XXXX年维修工作总结

1、2010年维修工作总结王佳松本人自220100年3月月8日由由物业调调入地产产工程部部负责售售后维修修工作，现将今今年的维维修工作作做一个个总结汇汇报。一、维修修费用序号项目金额（元元）备注1青馨家园园一区4811132青馨家园园二区20866扣劲固公公司维保保款3青馨家园园四区24088扣建设公公司工程程款6000元113-22-111顶维修修4兴龙尚府府139555其中扣新新曙光4400元元维修款款15-1-1102车车库电机机维修；其中扣扣海一公公司6550维修修10-2-2201墙墙体维修修；扣海海一8-3-3301工工程款1110000元。5兴龙国际际城856.96御墅龙湾湾6343

2、317、其他维修修27555.28维修费用用合计1336605.1含扣相关关单位工工程款1126550元9地产支付付维修费费1209955.1二、房屋屋质量问问题赔偿偿1青馨家园园一区200000元14E地地产支付付2兴龙尚府府120000元8-3-3011扣海一一工程款款3御墅龙湾湾17200元8-3-1022扣建设设工程款款4、合计3372205地产支付付200000扣相关单单位1337200元维修费用用总计：167732.1元(其中扣扣除相关关单位2263770元)三、维修修项目统统计1、今年年维修项项目有记记录的总总计3446项，电话联联系由于于当时已已处理解解决未做做统计。其中青青馨

3、家园园一区554项，青馨家家园二区区45项项，青馨馨家园四四区1006项，兴龙尚尚府200项，北北戴河御御墅龙湾湾88项项，兴龙龙国际城城33项项，维修修赔偿33起。2、维修修项目分分类序号项目数量比例1、防水维修修2墙体裂纹纹维修3墙体发霉霉维修4给排水维维修5电力维修修6四、维修修问题汇汇总我公司现现在开发发的住宅宅主要分分为：普普通住宅宅（多层层、高层层）公寓寓、别墅墅三大类类。房屋质量量出现的问题主主要为：1、漏水水的问题题如：卫卫生间和和屋面的的防水、窗户漏漏水、别别墅露台台防水渗渗漏、地地下室渗渗水及管管道漏水水等等；2、墙体体裂缝问问题，如如：施工工洞口裂裂缝、砼砼墙与砌砌块墙连

4、连接处的的裂缝及及砌块墙墙裂缝和和抹灰层层的裂缝缝、空鼓鼓等；3、室内内冬季窗窗口墙体体、顶发发霉及夏夏季地下下室结露露发霉问问题等等等4、门窗窗质量问问题：玻玻璃漏气气破损、窗框胶胶开裂，入户门门刮蹭损损坏，下下房门开开焊等。（1）、卫生间间防水渗渗漏：主主要是管管根处渗渗漏。下水水管线现现多使用用PVCC排水管管材，下水水管与墙墙体接触触，由于于膨胀系系数不同同，有温度变变化时，特别是是遇冬季季，塑料料管与墙墙体间会会拉开缝缝隙，造造成漏水水。小区区住宅第第一年冬冬季多数数住户不不住不采采暖，造造成室内内温度较较低，使使墙体、地面产产生温度度裂缝直直接造成成卫生间间防水层层断裂产产生缝隙隙

5、，破坏坏防水功功能，这这是卫生生间漏水水主要原因因之一；另外，卫生间间防水上上卷2550公分分防止水水超过防防水层渗渗漏，同时建建议卫生生间门口口做3公公分高防防水挡水水坝防止止卫生间间门口窜窜水。卫卫生间施施工给水水地暖管管线后门门口防水水一定要要处理好好，由于于管线进进出卫生生间门口口防水未未处理好好的造成成渗漏的的现象也也很多。在今后后的施工工中应注注意上述述问题。（2）、屋面、露台渗渗漏：屋屋面、露露台面层层防水一一定要注注意坡度度和施工工前的基基层清理理。外露露台由于于处在外外界冬季季温度很很低造成成防水层层随着水水泥地面面因温度度低产生生的温度度裂缝断断裂，第第二年装装修时作作闭水

6、试试验漏水水现象较较严重，所以根据据上述现现象一定定要用弹弹性较好好的柔性性防水材材料。用造价较较低的高高分子防防水层，或SBBS改性性沥青油油毡防水水层即可可，不要要做刚性性防水。雨季防水水渗漏问问题：220100年三季季度进入入夏季雨雨水增多多，尤其其今年77月份下下的几场场大雨。20110年77月199日大雨雨，雨后后各小区区防水渗渗漏维修修单大增增，青一一区、御御墅龙湾湾小区最最严重，经过现现场勘察察，发现现大部分分屋顶防防水渗漏漏，墙面面渗水造造成。有有的维修修多次仍仍未维修修好。各各小区窗窗户渗漏漏严重，四区窗窗户漏水水最严重重，如33-3-8033、3-4-4403、3-44-3

7、003因窗窗户质量量问题漏漏水业主主室内流流进大量量雨水损损坏室内内装修和和物品。业主提提出索赔赔。分析析原因有有设计原原因造成成有施工工原因造造成也有有业主装装修不当当照成，如北戴戴河一期期联排别别墅露台台漏水，经现场场维修后后作闭水水试验，不渗漏漏，但雨雨天露台台顶还是是渗漏，进现场场勘查找找结症发发现墙体体为泡沫沫苯板保保温，雨雨水顺着着苯板内内侧漏到到墙内流流到防水水层下边边照成漏漏水。还还有业主主在装修修中破坏坏窗口胶胶造成雨雨水渗漏漏，如业业主镶窗窗台将窗窗框胶铲铲掉等使使窗框密密封不严严。（3）、地下室室：再维维修中经经常会遇遇到地下下室渗水水问题，建议施施工过程程中控制制地下室

8、室用水，防止雨水水入浸。所以施工工中地下下室予留留孔洞做做好封堵堵，地下下室顶板板楼梯间间和楼板板孔洞作作好临时遮遮雨，防防止雨水水大量流流入，使用干燥土回填填禁止用用湿土回回填。上述问问题都是是造成地地下室潮潮湿的主主要问题题。业主主在使用用过程中中应注意意699月份室室内外湿湿度变化化大，地地下室温温度低于于室外温温度且室室外空气气湿度大大含水量量高如果果地下室室与外界界空气接接触后很很快会在在地下室室内产生生揭露现现象，造造成地下下室墙体体发霉等等。如20110-66-222对北戴戴河御墅墅龙湾小小区别墅墅地下室室业主反反映的发发霉结露露现象进进行现场场勘察后后，进行行原因分分析，业业主

9、认为为是地下下室防水水渗漏造造成，地地面墙面面有结露露积水现现象，77-2-1022最严重重地面积积水约00.5公公分高，水顺墙墙体流下下来，业业主认为为是墙体体渗漏引引起地面面积水。经现场场勘察后后刘工决决定做防防水实验验，采用用泡沫苯苯板对结结露发霉霉户严重重的7-2-1102、8-22-1002两户户做保温温防水实实验。220100-6-23日日进行实实验，一一周后220100-6-30对对上述两两户实验验进行观观察，现现场情况况是做保保温的地地面干燥燥无积水水，证明明地下室室防水不不渗漏。未做保保温的地地面有水水珠，有有明水现现象。通通过实验验证明别别墅地下下室发霉霉结露并并不是地地下

10、室防防水渗漏漏造成。所以建议议物业应应告知业业主夏季季尽量不不要开地地下室窗窗户通风风，室外外湿度大大时应关关闭门窗窗，防止止潮湿空空气进入入地下室室，天气气晴朗室室内比较较潮湿时时，应打打开门窗窗，排除除地下室室潮气，建议业业主购置置除湿设设备，夏夏季经常常除湿。这样经过过二、三三年使用用后会走向向正常。同时在在施工中中要重视视地下室室地面墙墙体防水水防潮层层的施工工。对下下房防潮潮结露是是有好处处的。（4）、窗漏水水：主要要原因是是施工过过程中窗窗框与墙墙体结合合处防水水处理不不到位是是造成防防水渗漏漏的主要要原因，窗的下下口要作作裁口，不得返返坡，外外窗台应应有向外外不小于于1.552.

11、0%的的坡度，缝隙大大的要加加泡沫条条或打泡泡沫胶再再用密封封胶封闭闭。窗框框与洞口口间缝隙隙连接与与密封、作业质质量好坏坏是保证证窗缝不不透气、不漏水水的关键键。所以以一定要要处理好好窗口的的施工。（5）、地暖分分水器漏漏水、北北戴河地地下主管管网跑水水、热熔熔管接头头处漏水水原因分分析：维修中中经常遇遇到物业业报修业业主家中中地暖漏漏水经现现场查看看分水器器多数为为冻裂造造成，也也存施工工造成。地下管管网漏水水由于施施工时接接口为直直接焊接接未加管管箍，材材料质量量不过关关及回填填土下沉沉挤压管管材是造造成接口口爆裂的的主要原原因。建建议在今今后的施施工中对对暗埋管管件施工工时采用用质量好

12、好的管件件，施工工完工后后注意成成品保护护。同时时保证在在施工中中严格控控制热熔熔时间，注意施施工工艺艺。室内给给水管件件渗漏主主要原因因是施工工时接口口没熔好好和冬季季管内存存水冻裂裂，施工工时注意意施工质质量，冬冬季及时时吹水保保证管件件不冻坏坏，物业业及时提提醒业主主冬季不不入住及及时吹水水。（6）、国际城城、青馨馨家园四四区地下下室线管管漏水问问题 原因分分析：国国际成小小区由于于地下管管线井穿穿线管未未做封堵堵防水措措施，造造成雨水水顺着管管线套管管漏到地地下一层层配电室室、信息息间地面面再漏到到地下二二层业主主家下房房内，给给业主造造成损失失。青馨馨家园四四区线管管漏水原原因是网网

13、通公司司穿线将将物业密密封好的的线管通通开后未未做封堵堵。造成成漏水。 措施施：建议议施工时时穿好线线的线管管井内穿穿线管头头做好防防水封堵堵。再次次施工后后线管穿穿好线重重做防水水封堵。确保雨雨水不会会顺着管管线漏到到地下室室。在今今后的施施工中注注意该处处施工防防水处理理工作。(7)、墙体裂裂缝：施工洞洞裂缝，在封堵堵施工洞洞时在洞洞口的接接缝用网网格布在在抹灰之之前粘一一道，刮刮腻子之之前再粘粘一道，效果会会好些。现浇混混您土与与砌块连连接处严严格按照照规范的的植筋做做法施工工。砌块自自身的变变形而产产生的裂裂缝。陶陶粒砖出出厂必须须有足够够养护期期，要保保证强度度达到标标号要求求。陶粒

14、粒砖砌块块砌筑后后不能马马上抹灰灰，要停停留不小小于211天，保保证收缩缩变形完完结。再再补砌梁梁下的斜斜放填充充砖墙，抹灰时时在梁与与砖构件件连接处处加钢丝丝网片。抹灰层层的裂缝缝。一般般控制好好砂浆的的配比就就可避免免。严格格的施工工流程及及质量控控制是减减少裂纹纹的必要要条件。（8）、由于门门窗安装装后经常常会出现现窗户开开启扇变变形倾斜斜、玻璃璃漏气损损坏等，入户门门变形刮刮伤等。建议施施工时注注意成品品保护，严格按按照施工工规范施施工。在在施工中中必免不不了穿插插作业做做好成品品保护是是非常重重要的。（9）、室内墙墙体结露露发霉问问题，该该现象多多反映在在多层66楼，原原因是顶顶层保

15、温温层薄（雨水沟沟处）室室内冬季季窗口产产生冷桥桥现象。在适宜宜的温度度湿度下下空气结结露在窗窗四周墙墙体上产产生结露露发霉。冬季室室内尽量量不要晾晾晒衣物物，保持持室内适适宜的干干湿度。施工时时注意房房顶保温温厚度。五、维修修赔偿问问题各小区普普遍存在在因工程程质量问问题造成成的公司司经济赔赔偿，现现今业主主的维权权意识在在不断增增强，出出现工程程质量问问题是，业主第第一要求求是维修修，造成成的损失失要求经经济赔偿偿，装修修入住的的要装修修恢复费费用，外外加精神神补偿；没有装装修的要要耽误入入住时间间的补偿偿等。通通过这些些业主的的赔偿要要求可以以看出，如果我我们的工工程质量量出现问问题，将

16、将会给公公司带来来一系列列经济损损失。这这就要求求我们在在施工质质量控制制上要加加强质量量控制，同时在在售后维维修上要要及时处处理质量量问题，物业公公司做好好业主的的安抚工工作也必必不可少少。地产产、物业业、施工工单位相相互配合合是必不不可少的的。上述情况况是维修修工作中中出现的的主要问问题。六、维修修工作中中的主要要矛盾1、 房屋质质量问题题的责任任界定；在维修修中经常常会遇见见维修事事项责任任方的界界定工作作无法确确定责任任主体，施工方方在问题题面前相相互推诿诿，不承承担责任任。如室室内窗户户渗水在在联系相相关施工工方到场场后窗户户厂家说说是土建建问题，土建说说是窗户户问题。双方互互相推卸

17、卸不承担担责任。致使维维修工作作无法进进行，严严重影响响业主的的正常装装修入住住，给业业主和地地产东造造成损失失。同时时影响公公司声誉誉。2、房屋屋质量问问题物业业公司上上报后经经地产公公司联系系相关维维修方时时大部分分能够到到场维修修，但也也存在维维修质量量和维修修时限较较差，尤尤其是门门窗维修修问题，如新曙光光门窗公公司维修修质量较较差维修修人员态态度不好好，致使使业主和和物业公公司意见见较大，多次与与该公司司维修经经理沟通通但效果果不好，保修期期内的质质量问题题多次维维修没有有维修好好 ，过过了保修修期再找找，新曙曙光公司司以过保保修期为为由不再再维修，经电话话与该公公司维修修经理沟沟通

18、，该该公司经经理强词词夺理说说保修期期早就过过了，因因为关系系好才给给你维修修的。对对于这种种公司的的保修行行为已经经严重地地损害了了兴龙的的声誉，建议不不再使用用该公司司的产品品。这种种维修时时效性差差，维修修问题联系系施工方方后施工工单位不不能及时时到场维维修，拖拖拉现象象严重，影响业业主的正正常生活活，同时时也使公公司声誉誉受到影影响，业业主买房房出现质质量问题题直接对对房地产产公司，维修不不及时业业主只能能认为地地产公司司的行为为，责任任要地产产公司来来承担，不会去直接接与施工工单位联联系。所所以及时时维修是是非常重重要的，在保修修期内的的不予维维修，保保修期过过后再找找以已过保保修期为为由不再再负责维维修，这这样的施施工单位位建议不不再使用用，自家家的施工工单位建建议进行行相应处处罚当事事人，维维护兴龙龙品牌。兴龙的的发展是是我们大大家的辛辛勤努力力创造来来得，在在今后的的发展中中还要以以社会为为主，为为了更好好的展示示兴龙的的魅力，创造良良好的公公司形象象，建议议公