商住楼工程建设项目策划管理投标文件

1、海心苑工程项目治理规划大纲第一章 项目概况一、项目名称：海心苑商住楼工程项目治理二、项目建设地点：台州中心大道东侧，东海大道南侧三、项目建设目标：海心苑商住楼工程，拟建项目位于台州市中心大道西侧、东海大道南侧 ，工程将按照标准质量按合同相关规定并按时交付。 四、业主（托付方）：台州鑫友房地产投资有限公司五、项目建设规模：总建筑面积45092平方米，建筑占地面积1257平方米，地下一层，地上29层。其中：一、二层为商铺，面积2473平方米；地下一层为停车场，建筑面积2998米；其余为住宅，整个建筑共256户住宅。平面布局为圆型，层高2.6米-4.5米，总高100米；结构类型为中心筒框架结构六、项

2、目投资及资金来源：业主自筹七、打算建设周期：项目建设打算从2010年5月开始，项目建设期十五个月。时刻打算为2010年5月-2011年7月。八、场地现第状:位于台州市中心大道西侧、东海大道南侧 ，邻近西商务区，交通、购物等居家条件优越，具有较好的进展条件。第二章 项目治理工作范围和内容一、 项目治理工作依据1、国家和地点有关工程建设的法律、法规2、国家和地点有关工程建设的技术标准、规范、规程等3、经有关部门批准的工程项目建设文件和设计文件4、业主与治理单位签订的建设工程项目治理托付合同5、业主与勘察单位、设计单位、施工单位、供应单位签订的建设工程勘察同、设计合同、施工合同、材料设备供货合同。二

3、、项目治理工作分解WBS结构图三、工程项目治理模式工程项目的治理模式是一个完整的体系，应随着工程项目的不断实施进行相应的调整、优化完善，使其适应不断变化的外部环境、更符合客观实际，具有可行性和可操作性。依照该项目的实际，行使业主的各项职能并承担相应的责任。代表业主，选用项目治理模式如下四、项目治理工作流程项目治理工作的流程概况1决策立项时期2设计以及预备时期3实施时期范围治理 4竣工验收及交付使用时期工程项目规划工程项目选定工程项目决策工程项目设计工程项目招标工程实施程验收和移交项目治理工作流程表第一时期工程项目策划和决策时期工程项目预备时期工程项目 实施时期工程项目竣工验收和总结评价时期第二

4、时期工程项目 规划工程项目选定工程项 目决策工程设计工程招标工程实施工程验收和移交第三时期区域开发规划部门(行业)进展规划规划评估项目投资机会研究项目建议书辅助研究(专题研究) 可行性研究项目评估及决策方案设计初步设计技术设计施工图设计设计(方案)招标或竞赛监理招标施工招标要紧材料 设备招标施工预备施工监理要紧材料 设备采购竣 工 验 收运 营 及 培 训质 量 保 修三、项目治理的工作开始时期 1 编制项目操纵性进度打算，报业主批准，保证各项工作有效地衔接。 2 编制资金需求及使用打算，报业主审批，协助业主合理、充分利用项目资金。 3 协助业主办理项目可行性研究报告，并协助业主完成项目立项审

5、批。 4 协助业主在方案设计时期随时与规划部门相关人员勾通汇报，征求方案意见，以加快规划两证审批。 5 施工图设计时期组织设计与施工的协调,为加快施工的进度和工程质量打下良好的基础。 6 协助业主选定勘察单位，公司派出勘察专家审核勘察结果，保证勘察及详勘进度及质量。 7 派出专人协助业主与协作单位（如水、电、气、热等）和政府相关部门（如消防局、人防办等）随时勾通，争取相关手续尽快批复。 8 派出专人协助业主在招标办办理相关招标手续。 9 派出专人协助业主办理开工证。10派出专人协助业主办理专业验收手续和竣工备案手续。针对建设及施工时期我们要做下属工作1、前期预备时期范围1.1、建立明确的项目组

6、织机构和建立健全、严格的规章制度；明确人员的岗位职责、分工，向业主递交授权书；建立与业主正常的工作联系渠道。 1.2、按项目治理合同规定配备齐全人员、治理人员按投标承诺到位。 组织治理人员熟悉工程承包合同文件，进行施工现场调查，对沿项目差不多情况全面掌握。 1.4、依照合同审查承包商和项目治理机构的质量治理体系、技术治理体系和质量保证体系，核实进场项目负责人、技术负责人、要紧治理人员的资格及到位情况。 1.5、主持审核承包商的总体实施性施工组织设计及安全保证措施，无重大难点或专门的工程，一般由项目经理批后实施，并报业主备案。2、实施时期治理内容2.1、建立项目的检测工作体系，按照规定频率独立开

7、展治理工作。 2.2、审查承包商实施本工程的施工方案及要紧方法或工艺是否符合技术规范的规定，是否按开工前监理工程师批准的施工方案进行施工。 检查施工中所使用的原材料，混合料是否符合经批准的原材料的质量标准和混合料的配合比要求。 2.3、对工程项目的监理单位进行项目治理。协助监督工程进度，定期检查承包商的工程进度打算，审查承包商的月、季报所报工程量完成情况，对工程进度偏离总体施工打算及时提出调整意见，并向业主汇报。协助业主对工程项目进度提出要求，并传达提出意见和具体的建议。 2.4、各个有关部门部每月主持召开治理协调例会、进度检查会，分不就工程进度和工程质量进行评述；并依照承包商提出了的施工活动

8、打算，安排治理人员进行监督、缺陷处理等工作。如有专门情况，由总项目经理和各部门经理等项目相关负责人，研究解决方法。 2.8、完成业主交办的项目治理任务和义务相关的其他的事项。 工程竣工时向业主提交治理报告。 3、竣工后缺陷责任期时期 1、移交工证书签发后在缺陷责任期内，要求承包人要（1）完成在移交证书中指明的当时尚未完毕的工程（2）完成在移交证书中指明的已完工程中存在的某些缺陷的修补（3）进行修补或重建因承包人缘故出现的工程缺陷（4）完成不合格需重建、修补缺陷的工程，直到监理工程师和业主验收合格。 (5)办理最终支付证书手续，会同业主审核后签发。第三章 项目治理目标规划项目治理目标的具体事宜在

9、工程建设过程中，我公司要对建设项目的实施过程进行有效地治理，确保工程的造价、质量、安全、工期等目标圆满实现，需要采取各种行之有效地措施。协同业主和工程监理方，对项目施工过程实施有效监督治理。要点设计过程从选址、可行性研究开始，直到竣工验收、入住使用预备的全过程，即设计贯穿于建设的全过程。因此对设计的治理操纵也要贯穿于建设的全过程。对设计过程的操纵，要紧围绕三个方面质量操纵、进度操纵、投资操纵。1、工程项目招标治理目标工程项目招标治理在投标时要使施工企业对工程项目的各项治理做出承诺，还要通过有效地合同治理使其得以兑现。建设单位必须强化施工合同的治理工作，结合每个工程的不同特点，将需要履约的目标逐

10、一落实到签订的合同中，通过合同来监督和约束施工企业的项目治理，防止或减少违约行为的发生。2、工程项目成本治理目标工程项目成本治理对工程项目的造价进行有效操纵。众所周知，投标报价是投标活动中的关键环节。在制定招标文件的经济标投标报价方法和评比原则时，建设单位要重视工程量确认和价格确认环节。要与各方认真研究和磋商，将要实现的工程治理目标，通过详细、准确、合理的条款约定下来，使工程造价从合同签订起就得到有效操纵。3、工程项目质量治理目标项目质量治理对工程项目的质量、安全、工期等目标进行有效治理。施工合同的通用条款中差不多对工程项目的质量、安全、工期等的约定设定了规范模式。关于工程质量，除了要明确整个

11、项目的质量目标外，还应当约定建设工程关键部位的质量操纵措施并对施工单位要实现这一目标而必须采取的重要举措进行必要的强调。能有效幸免因项目治理中出现失误而对周边生产生活环境造成不利阻碍。4、工程项目进度治理目标项目进度治理要紧是工期操纵，是建设单位比较关注的环节之一。招标文件中如对施工单位施工进度治理的一些细节提出明确要求，如对施工机械的品种和数量、作业人员的工种和数量等提出强制要求，事先约定违约责任，能使施工过程中的进度操纵更为有力。5、工程项目合同治理目标工程项目合同治理即建设工程施工合同的治理目标，要从招标工作开始就逐一落实到招标文件中。招标文件中所列明的合同条款对投标人而言尽管只是要约邀

12、请，但实际上已构成投标人对项目提出要约的全部合同基础。建设单位为了做好施工合同的全部治理工作，应当从施工合同签订到归档，每个环节都要有专人治理，建立完善的合同治理制度。因此，明确治理目标，完善合同条款，认真对待每一个细节，为下一步工程项目治理的顺利进行打好基础。在建设单位的整个合同治理过程中，重点环节的操纵应当通过招标文件进行强制约定，如关于工程技术标准的约定、采纳的要紧材料的约定、履约保证金的约定、安全和环境方面的约定等等。通过这些约定，使建设单位、施工单位、监理单位合同治理的各个环节得以顺利进行，同时实现对工程项目过程治理的有效监控。6、工程项目的综合信息治理目标工程项目的综合信息治理要求

13、。有效操纵项目治理部的人员构成。招标文件治理是建设单位施工合同治理的重要组成部分。建设单位的施工合同治理包括合同签订治理、履行治理、质量检验、竣工验收、工程结算及档案治理等。项目治理组织治理规划一、项目治理组织治理工作安排本工程项目是在特定的资源和环境等条件下的任务。为了使工程项目的目标达到的期望结果，我们要做好项目相关的组织工作安排。为了工程项目的实施在其限定的时刻内、资源、资金条件下，尽可能快的速度，达到预定的功能性要求，圆满完成项目任务。二、制定相关的任务工作如下。1、 项目进度打算制定2、 招标采购打算编制3、 投资操纵规划治理4、 资金使用规划治理5、 质量目标分解治理6、 项目风险

14、应对治理7、 项目招标制定工作8、 项目合同制定编制三、工程项目组织关系工程项目的组织体系是一个完整的工程体系体系，但其并非是一成不变的，由于外部环境的不断变化或不可预见事件的发生，会导致项目目标因素的变化。故各个治理部门应随着工程项目的不断实施进行相应的调整、优化完善，使相关治理应不断变化的外部环境、更符合客观实际，具有可行性和可操作性。直到完成整个项目。 四、工程项目施工承发包模式依照项目的实际情况及特点，以及我公司各方面的能力，决定选用总分包模式的施承发包模式。采纳的招标文件符合台州市本地的招标文件格式，更有利于招标工作的开展和招标工作顺利进行。有关于计价模式的确定。采纳工程量清单招标（

15、包括强制和自愿选择）的工程，必须执行国家工程量清单计价规范的四统一分包单位资格审查差不多程序 业主应结合自己的意愿、工程项目的具体情况，选择托付的项目治理及咨询公司，进行项目治理，达到节约投资、缩短工期、确保质量目的的发包方式。而承包人也应结合自身的经营状况、承包能力及工程项目的特点、业主所选定的发包方式等因素，选择承包有利于减少自身风险，而又有合理利润的工程项目。五、项目治理组织规划1、项目治理结构关系2、项目治理相关任务和工作介绍项目责任分配表相关任务要紧负责人员相关任务信息概况介绍项目统筹治理苏鹏鹏项目范围治理、项目治理任务分解、工作流程表、治理目标分解、项目治理部组织结构、施工工作分解

16、、进度质量治理赵钰龙项目质量治理规划质量治理内容、程序、操纵方法，项目进度治理规划进度治理的内容、程序、操纵方法信息招标治理历青峰项目信息治理规划、信息治理内容、程序、操纵方法项目招标治理规划、招标治理相关内容风险规划治理许益超项目风险治理规划、项目风险识不，和风险评估治理成本规划治理李公羽项目成本治理规划、费用治理内容、程序、操纵方法合同规划治理郭 登项目合同治理规划合同治理的工作程序、方法、措施 第五章 项目质量操纵一 质量目标的确定和分解，必须依据组织的技术实力，考虑组织目前和以后的市场需要以及持续改进的需要，制定切合实际的，富有竞争力的，量化的质量目标。制定组织质量目标必须考虑到满足并

17、超越顾客的要求，考虑过程的方法，治理的系统方法，基于事实的决策方法，并要求全员参与和持续改进。二 质量治理原则；原则1 以客户为关注焦点以客户为关注焦点通常需要调查研究和理解客户的需求和期望。确保把组织目标和客户需求和期望连接起来原则2 领导作用领导为组织建立统一的目的和方向。领导应该制造和维持一个能让职员充分地参与组织目标实现的内部环将会让职员理解组织目的和目标，并激励他们向那个方面努力将以统一的方式评估、合作和实施各项活动原则3 全员参与在组织内激励职员，获得职员的承诺和参与。改革创新和制造以促进公司目标实现职员将对他们自己的绩效承担责任热心于参加持续改进过程，并积极做贡献。原则4 过程方

18、法在活动和相关资源作为一个过程来治理的时候，期望的结果将更有效地达到通过有效地使用资源，降低成本，缩短工期得到改进的、一致的和可预测的结果关注改进机会，并划分优先级。原则5 治理的系统方法整合各个过程将最好地得到期望的结果关注于关键过程的能力为相关利益团体在组织的连续性、有效力和有效率方面提供信心应用治理的系统方法原则通常需要用最有效力和效率达到组织目标的方法来构建系统原则6 持续改进通过改进组织能力获得业绩优势。各层级合作展开改进活动为组织战略目标服务适应性以快速对机会做出反应原则7 基于事实的决策有效的决定差不多上基于对数据和信息的分析的具有增强的能力来通过引用事实的记录展示过去决策有效性

19、具有增强的能力去评审、挑战和改变意见和决定应用基于事实的决策原则通常需要三 质量治理方法和措施1工程的质量保证关于实现一个良好的安全技术防范系统，应具备至少三个必要条件：首先，按规范要求和行业标准，设计一个良好的技术方案；第二，在实施工程中把握施工质量和产品质量关，按设计方案的要求，组织规范施工和熟练的工程技术开发人员进行实施；第三，具有良好的售后服务。进行多方面调查研究、听取用户意见、中意规范的要求，并考虑设计的系统应具有高可靠性、有用性和可维持性，满足系统关于智能化建筑治理的需要，具有一定的先进性。主动、积极地配合业主进行方案的评审工作，和对规范及行业要求的解释工作，提供评审组织和程序要求

20、，并就评审后的专家意见落实方案的完善工作。在实施全过程中，将按五个时期方案设计、开工预备、工程实施、工程收尾、工程竣工，按时期配合其他工程承包单位、其它设备安装单位完成现场的管线敷设和设备安装工作。设立公司的现场治理机构，按进度要求完成施工和调试任务，充分听取业主的意见，实现本方案描述的各种系统功能。2施工质量保证1.为了确保工程的施工质量,在施工队伍进入现场前,由乙方的工程技术人员针对本工程做一次培训,讲清工程特点及要注意的问题并与施工人员讨论图纸的细节。2.在施工人员进入现场前，须具备所有的施工图纸,设备平面布置图、系统图、接线端子图、安装图等。3.每天施工完毕后,施工人员须向技术负责人汇

21、报当天的施工情况(包括所遇到的问题及处理方法)。4.施工人员须严格按图纸施工，严禁私自更改图纸，确需更改的须经技术负责人同意后方可进行更改，并备案作为竣工图的依据。5.施工人员按照相应技术规范和要求施工。施工技术人员每天按施工规范对当天所干工程进行严格的检查，如遇不按规范和要求施工的地点必须返工。6.施工技术人中须作好每日的施工记录，尤其对隐蔽工程应作详细的记录。7.施工人员应与现场各专业施工人员作好协调工作，保证整个工程的进度及质量,施工人员在施工完毕后须打扫施工现场，以保持建筑内的清洁。8.施工人员应该尊重工程监理人员的意见，凡监理人中提出要修改或返工的地点,须进行返工或按修改程序进行。9

22、.在施工进入尾期时，公司负责人应到现场开始对调试工作进行合理安排。10.在调试过程中,调试人员与施工人员应紧密配合，对每一个摄像机等相关设备进行测试，使每个元件均处于正常工作状态。在逐点测试完成的基础上，对整个系统进行联调，对各种逻辑关系、联动关系及手动功能做逐一检测，确保各种功能的正确实现。11. 整个系统调试结束，系统通电运行72小时后，进行保安监控验收，在此期间乙方调试人员在现场进行值班。 四 1施工前质量操纵在工程项目开工前，依照土建施工进度打算，对有关基础型钢预埋、支吊架预埋和线路爱护管预埋等，排出配合交叉施工打算，确定准确配合时刻，以防遗漏和发生差错，将各种预埋件制作好，并做好必要

23、的防腐处理，充分做好施工前技术与材料预备工作。2施工时期的质量操纵a 建设项目符合质量治理体系，相应的法律法规，制定质量方针和目标，以及对质量治理体系的定期评审和持续改进。b 实施监督，有质量治理专职机构对建设项目的全过程实施有效的监督。c 咨询服务，质量专职机构应当主动向各参与方和各级治理层提供质量治理咨询和服务。 3 a 项目建设参与方资质操纵，建设项目参与方包括总承包方，勘察设计单位，工程监理单位，材料设备供应商等，关于重要的参与方，不仅需要有质量治理体系的认证，还要认真审核其质量治理体系的有效性，相关经验，顾客的中意程度和信誉等。b 不合格操纵，在建设过程中，制造透明的工作环境，尽早发

24、觉不合格或潜在不合格，认真分析和定性后，进行快速处理，以确保总体质量和进度，还应当反馈不合格的缘故，趋势和规律，制定相应的措施，持续改进质量治理。c 变更的操纵，项目建设中的变更时不可幸免的，然而任何变更都存在风险，必须加以严格操纵，以确保变更的结果满足顾客和相关方对质量的要求。d 产品保管操纵，要规定各时期的产品，包括材料，设备，仪器和零部件等的包装，搬运，存储，防护和交付程序，必须严格规定产品保管各时期的界面和各参与方的责任范围，各行其职，实施监控。e 测量和试验的操纵，测量或试验的要求，包括测量，手段和验收准则，测量点应进过授权批准才能放行。测量和试验应保留准确完整记录，这是质量成本的重

25、要组成部分，确保必要的投入，实施有效监控，又要优化测量和试验的手段和操纵点的设置。f 专门过程的操纵，建设项目容易前隐质量缺陷或不合格，因此对高价值和对安全至关重要的产品，只有在使用中才能暴露不合格产品，不可重复的过程中以及无法验证的产品等，要特不加强事实上施过程的监控。4 工程材料和设备采购的质量操纵a 供应方的资质操纵，供应方的资质操纵是材料和设备采购质量操纵的第一关，是保证稳定提供满足设计要求的材料和设备的关键。b 重要设备供应的质量打算，关于重要的设备，建设项目业主可要求供应方提交设备供应质量打算，进建设业主审核后严格执行，必要时可派人员驻厂监造。c 材料的质量检验和保管，材料的质量检

26、验，依照不同情况分不采纳书面检验，外观检验，理化检验和无损检验等方式，并依照材料的特点，来源和质量保证情况，分不实施免检，抽检或全面检验。5 建设项目质量监督和质量验收质量监督的分类，按监督范围可分为内部监督和外部监督，按监督主体可分为国家监督，社会组织监督和消费者监督，按监督时刻可分为事前监督和事后监督，按监督方式可分为行政监督，技术监督，法律监督和舆论监督。质量监督的方式有 法律监督 技术监督 行政监督 舆论监督。质量验收目的是在工程施工，设备供应，建筑安装等各参与方自行检查评定质量的基础上，由各相关方共同对检验批，分项，分部，单位工程的质量进行抽样复检，依照相关标准的书面形式对建设项目质

27、量是否合格做出确认。验收准则，建设工程施工质量验收，执行建设部和国家质量监督检验检疫总局联合公布的建筑工程施工质量验收统一标准【GB-50300-2001】，工业性建设项目还执行各主管部门制定的相关标准。第六章 项目进度操纵一 工程治理原则1.制定进度打算 2进度打算交底，落实责任 3实施进度打算，跟踪检查，对存在的问题分析缘故并纠正偏差，必要时对进度打算进行调整 4编制进度报告，报送组织治理部门 二 进度治理内容 项目流水施工组织、项目网络打算技术、项目施工组织总设计、单位工程施工组织设计、项目进度打算编制、项目进度打算实施、项目进度打算的检查与调整等，通过各项指标的治理，科学而符合合同条款

28、要求的施工进度，有利于操纵工程成本和工程质量。三 建设工期和进度打算表 分项工程2010年至2011年进度打算表【月】567891011121234567打桩基础建设地面基础建设主体工程建设，取得售房许可，发售完成安装和装饰 四 项目进度治理方法1行政方法，重点是进行进度目标的决策和指导。2经济方法，通过经济手段制约或阻碍工程进度。3治理技术方法，在项目进行治理过程中进行的规划 操纵和协调。工程操纵的差不多程序五 工程治理措施1落实进度治理部门及人员，分派进度操纵任务，进行治理职能分工2进行项目分解，按项目结构，合同结构或项目进展时期建立编码体系3确定进度协调工作制度，确定进度协调会议的进行时

29、刻，地点，内容及参加人员4分析阻碍进度目标实现的干扰和风险因素六 做好施工协调配合1、统一组织部署-能过统一指挥、精心策划、及时调整施工打算，使整个工程施工开展有序、施工重点突出，进度平衡、合理，确保施工总体打算实现。2、在土建施工的基础上与安装、装修单位并进： 结合土建、安装工程施工进度，编制进场打算。 做好成品的相互爱护，减少不必要的返工。 可通过每周的工地例会，协调好施工顺序、施工区责任范围等：七、强化打算治理：1、依照进度打算、做出月/周/三天工程打算。在实际施工中将打算实现完成情况进行记录，并与原进度打算进行对比分析，及时发觉薄弱环节和矛盾，预测尚未完成工程所需时刻，提出加快进度的具

30、体方案。2、层层落实工期责任，建立奖罚制度。项目经理对施工的工期、相关承担的经济责任、权限和利益明确布置到班组，班组必须保证按作业打算完成规定任务。3、强化督促检查，及时调整进展打算。包括检查施工预备、施工打算和合同的执行情况，检查和综合平衡劳动力、材料的配备，检查和调节现场各个层面的治理，掌握施工进度，对施工中出现的打算偏差，积极进行调整。 HYPERLINK /oramas/shigong.htm 八 项目进度操纵作用结合工程特点用网络打算进行多方案比较以确定最低总成本的工期目标和实施打算从而保证总体打算的实现，使进度的经济性从全然上得以落实。建立进度操纵的经济保证体系实行程序化操纵。依照

31、进度目标的经济性要求编制程序框图，然后按框图中所规定的内容，在工序开工前、施工中对需要操纵的各个环节进行认真检查，发觉问题，及时解决合理配置资源实行目标治理对成本斜率K较大的工作建立目标操纵点作为进度目标经济性操纵的重点依照工期成本优化后的最优工期编制网络进度打算并把资金目标进行层层分解绘制工程实际进度与打算进度比较图，发觉偏差，及时调整，对确因某种缘故完成不了的目标，采纳滚动打算法进行调整，并分析没有完成的缘故，落实解决措施，争取在以后的工序中，用较少的成本增加值补回所拖欠的进度以确保进度目标的实现。第七章 项目风险治理规划一、风险治理的定义和缘故在意外损害发生以后，恢复财务上的稳定性、营业

32、上的活力以及对资源的有效利用的方法。风险治理是对威胁项目目标实现的一切因素予以确认、评价和经济操纵的方法。 项目风险产生的缘故：项目风险产生的全然缘故是人们在关于项目进展与变化情况的认识相应对决策等方面出现了问题。 项目风险产生的要紧缘故：人们认识能力有限；信息本身的滞后性；项目信息资源治理和沟通治理方面的问题 项目风险的来源：外部 法律/法规/环境/政府内部 进度（时刻）/成本（预算）/范围变更/质量（规范）/糟糕的打算/没有经验的项目经理技术 技术的进展变化不可预见 。二、项目风险治理对项目起着重要的作用项目风险治理是指为了最好的地达到项目的目标，识不，分配，应对项目生命周期内奉贤的科学与

33、艺术。风险治理是一个经常被忽略的项目治理领域，却常常能够在通往项目最终成功的道路上占据着专门重要的位置。是需要消耗大量的人力，物力，时刻和精力才能完成的。三、风险治理的大致步骤 1.风险治理打算编制：风险治理打算的编制是决定如何采取和打算一个项目的风险治理活动的过程。风险治理打算编制事实上确实是编制一个风险治理的总章程和打算的过程。2.风险识不：风险识不是理解某特定项目有哪些可能令人不中意的结果的过程。在我的理解，风险识不事实上确实是对一些可能会出现的风险进行了解和判不。在没有明白什么情况是风险，会出现什么样的风险，而那些风险将会对自己的项目会有哪些阻碍之前。假如冒然开始项目，是特不危险的情况

34、。有四种比较常见的方法：头脑风暴法，德尔菲技术，访谈和SWOT分析。这些方法能比较系统和有效的帮我们找出项目中可能出现的风险。四、如何进行风险分析和评价进行风险识不并整理之后，必须就各项风险对整个项目的阻碍程度做一些分析和评价，通常这些评价建立在以特性为依据的推断和以数据统计为依据的研究上。风险分析的方法特不多，一般采纳统计学范畴内的概率、分布频率、平均数众数等方法。风险分析都只有一个目的，即尽量幸免项目的失控和为具体的项目实施中的突发问题预留足够的后备措施和缓冲空间。风险评价之后，项目面临着两种选择，即面临着不可承受风险和可承受风险。关于前者，或者终止项目，或者采取补救措施，降低风险或改变项

35、目，则需要在项目之中进行风险操纵。预防风险尤其不能忽视项目的教育培训和按程序办事两个方面。由于项目实施成员的任何不当行为都会构成项目的风险因素，要减轻与之相应的阻碍，就必须对有关人员进行详细和有效的风险教育和项目培训，教育培训的内容应该包含项目相关的策略、打算、标准、规章规范、项目知识、产品知识等,要紧体现在后备费用、预留进度时刻、后备技术力量三个方面，保证在项目实施过程中，能充分调用后备力量解决问题。五、风险操纵措施和具体的打算大致如下几点 1、风险监视 由于时刻对项目的阻碍是专门难可能的，因此风险监视是项目实施过程中的一项重要工作。监视风险即监视项目产品、以及项目过程的进展和项目环境的变化

36、，通过核查项目进展的效果与打算的差异来改善项目的实施。通过各实施时期的目标、打算、实际效果的对比、分析，查找问题的根源，提出解决问题的方法。2、风险规避 在风险治理规划基础上进行风险操纵，一旦监视到风险，就应采取合理措施进行风险规避。风险规避的策略一般有预防、转移、回避、同意、后备措施等几种方式。 六、事后操纵风险治理报告风险治理的持续性要求风险治理报告的连贯性和不间断性，该报告不是仅仅在项目结束之后才制作的，而是应该视项目的进展状况、项目打算、报告的对象等条件采取书面或口头、不定期的或时期性的等多种方式，为项目的实施、操纵、治理、决策提供信息基础。只有正确地识不风险、分析风险、规避风险，才能

37、确保每一个项目的顺利实施和成功完成，才能给企业带来更多的效益。第八章 项目费用治理一、项目成本操纵的依据 1项目承包合同文件 项目成本操纵要以工程承包合同为依据，围绕降低工程成本那个目标，从预算收入和实际成本两方面，努力挖掘增收节支潜力，以求获得最大的经济效益。 2项目成本打算 项目成本打算是依照工程项目的具体情况制定的施工成本操纵方案，既包括预定的具体成本操纵目标，又包括实现操纵目标的措施和规划，是项目成本操纵的指导文件。 3进度报告 进度报告提供了每一时刻工程实际完成量，工程施工成本实际支付情况等重要信息。施工成本操纵工作正是通过实际情况与施工成本打算相比较，找出二者之间的差不，分析偏差产

38、生的缘故，从而采取措施改进以后的工作。此外，进度报告还有助于治理者及时发觉工程实施中存在的隐患，并在事态还未造成重大损失之前采取有效措施，尽量幸免损失。 4工程变更与索赔资料 在项目的实施过程中，由于各方面的缘故，工程变更是专门难幸免的。工程变更一般包括设计变更、进度打算变更、施工条件变更、技术规范与标准变更、施工次序变更、工程数量变更等。一旦出现变更，工程量、工期、成本都必将发生变化，从而使得施工成本操纵工作变得更加复杂和困难。因此，施工成本治理人员应当通过对变更要求当中各类数据的计算、分析，随时掌握变更情况，包括已发生工程量、将要发生工程量、二、建设项目投资费用操纵的差不多原则1.在保证建

39、设项目工程目标，质量目标和工期目标的前提下，合理编制费用操纵打算和采取切实有效的措施实行动态操纵。2.建设项目费用操纵，不经要考虑项目建设期的资本投入，还要考虑项目建设投产后的经常性开支。三、成本操纵体系1、条为适应台州鑫友房产投资有限公司，规范公司全面成本预算治理制度，引入“成本标杆治理”进行成本操纵，不断追求科学合理的成本操纵措施、成本操纵程序，以期实现公司成本费用最小化，利润最大化；同时结合本公司实际，制定本成本操纵体系。2、条本体系要紧由总则、成本操纵的组织系统、全面成本预算治理、考核及奖励制度、成本标杆治理在成本操纵中的应用、各项成本费用具体操纵措施等六方面内容组成。3、本体系追求的

40、最终目标是：在保证安全生产的前提下对成本费用进行全过程操纵、实现全员参与，使公司全体职员形成成本操纵节约意识，不断降低成本，实现成本的标杆化治理，以致实现成本的最小化。4、本体系适用于公司内部各单位。公司各部门及基层各单位应结合本部门单位实际情况，依照本体系的规定进行成本操纵。5、制定本体系所遵循的原则（1）经济原则：指因推行成本操纵而发生的成本不超过因缺少操纵而丧失的收益。只在重要领域选择关键因素加以操纵，而不对所有成本都进行同样的周密操纵；（2）因地制宜原则：指成本的操纵应适合公司特定期间的要求，符合特定部门的实际情况，适合职务与岗位责任要求；（3）全员参加原则：指全体职员能理解成本操纵是

41、一项集体努力过程，必须在共同目标下同心同德；具有操纵成本的愿望和意识，养成节约成本的适应，关怀成本操纵的结果，具有合作精神；（4）领导推动原则：指公司领导重视并全力支持成本操纵，具有完成成本目标的决心和信心，具有求真务实的精神，并能以身作则，严格操纵自身的责任成本。6、本体系中“全面成本预算治理制度”是指以目标利润为导向，对公司的所有经营活动中涉及的成本费用实施全面预算治理，通过编制全面成本费用预算，并提供全面成本预算的编制、预警操纵、预算追踪及预算分析，从而有效地建立起成本治理操纵体系，建立起对成本中心的绩效考核体系，使整个企业的组织经营活动能沿着预算治理轨道科学合理地进行。7、本体系中“成

42、本标杆治理”是指公司通过不断将企业内部及外部各项成本信息相互比较、分析，并评价出最佳的标杆项目，进而确定标杆瞄准，最终建立成本持续降低的成本操纵措施，并将最佳操纵措施程序化。四、费用操纵方法及措施费用操纵的方法：赢值法：赢值法也称曲线法，是一种测量费用实施情况的方法。它是通过实际完成工程与原打算相比较，确定工程进度是否符合打算要求，从而确定工程费用是否与原打算存在偏差的方法。横道图法：用横道图法进行费用偏差分析，是用不同的横道标识已完工程打算费用，拟完工程打算费用和已完工程实际费用，横道的长度与其金额成正比例。表格法：表格法将项目编号，名称，各费用参数，费用偏差参数综合归纳到一张表格中，同时直

43、接在表格中进行比较。由于各偏差参数都在表中列出，使得费用治理者能够综合地勒戒并处理这些数据。费用操纵的措施：1、可行性研究时期的操纵 在工程项目的可行性研究时期，项目的各项技术经济决策，对工程费用以及项目的经济效益，有着决定性的阻碍，是工程费用操纵的重要时期，在该时期要紧的任务是合理地设置费用操纵的初步目标，即建立合理的投资估算。 2、项目建设决策时期的操纵 项目得到审批后，首要的任务确实是采纳何种模式来组织实施。在建设市场中，受项目工程项目性质(如所有制性质、规模大小等)和社会环境的阻碍，项目的实施模式有三种： 1、工程设计、采购和施工分开，分不由三个组织系统实施，业主自己进行治理。这是我国

44、传统的项目实施模式，它的优点是便于业主统一治理，缺点是费用不易操纵，协调难度大，适用于业主项目治理经验丰富、工程规模小、工期短的项目。 2、设计、采购及施工治理服务(EP+Cm)。这种模式是业主组建一个小型的项目治理组，由相关的专业工程师组成，它具有相对独立的财务决定权，项目经理直接对投资方或公司负责。项目组将设计、采购及施工治理交由一个工程公司承担；而施工合同由施工承包商直接同项目组签定，但施工承包商受EP+Cm承包商直接治理，EP+Cm治理承包商对质量、费用、进度和安全进行操纵。项目组对EP+Cm承包商的工作进行协调、治理和监督，并对费用拥有最终决定权。3、设计时期的操纵 设计时期是工程项

45、目建设的关键时期，据西方国家的统计资料表明，设计费一般只占工程费用的6，但对工程费用的阻碍度占75以上，工程费用操纵的好坏专门大程度上取决于设计时期的操纵。 设计分为基础设计和详细设计。设计概确实是以基础设计为基础编制的，是详细设计的费用操纵目标。因此在设计时期有必要采纳限额设计进行费用操纵。限额设计的指导思想是各专业在保证达到使用功能的前提下，对投资估算按照WBS进行分解、分配，按分配的费用限额操纵设备的选型，操纵详细设计的不合理变更，保证费用操纵在限额内。 1、优选方案和工程设计单位建设项目工程设计的质量水平，对建设项目投资操纵有决定性的阻碍。通常采纳方案设计竞选和工程设计招标的方式来获得

46、优秀的方案设计和选择优秀的工程设计单位，其目的是促使工程设计单位为实现确定的建设项目功能目标，质量目标，工期操纵目标，费用操纵目标和效益目标，采纳先进技术，降低工程造价，提高投资效益。2、优化设计方案在工程设计进行过程中，进行多方案经济比选，从中选择既能满足建设项目功能需要，又能降低工程造价的工程设计方案是工程设计时期投资操纵的重要措施。3、标准化设计标准化设计又称通用设计，是工程设计标准化的组成部分。各种工程建设的构件，配件，零部件，通用的建筑物，公用设施等，只要有条件的，都应该实施标准化设计。广泛采纳标准化设计，能够节约设计力量，缩短设计周期，加快设计图纸的提供速度，提高劳动生产率，加快工

47、程建设进度。4实行限额设计，必须坚持尊重科学，实事求是和精心设计的原则，确保工程设计的科学性，适用性和经济合理性，限额设计的差不多要求是：要贯穿工程设计的各个时期，从可行性研究，初步设计，技术设计到施工图设计都要有明确的限额目标。要严格操纵设计变更，并把设计变更尽可能操纵在工程设计时期，并在变更设计时必须做到先算帐后变更，使工程造价得到严格，有效的操纵。在限额设计中，应采纳同一造价指标进行各时期，各专业的造价限额分配5、严格审查初步设计概算和施工图预算 审查初步设计概算和声和施工图预算的目的：一是促进工程设计单位严格执行概，预算编制的有关规定和费用标准，提高概，预算编制的质量和水平，提高工程设

48、计的技术先进性和经济合理性；二是努力做到概，预算准确及完整，防止出现缺项，漏项，合理分配费用，加强费用打算治理。 初步设计概算审查的要紧内容：初步设计概算编制的依据；初步设计概算编制的深度；初步设计概算编制的范围；初步设计概算的完整性和概算编制的合理性。 施工图预算审查的要紧内容： 施工工程划分的合理性； 工程量清单，包括工程量清单的合规性，完整性和准确性； 设备材料预算价格； 有关项目费用及其计算。 加强施工图预算的审查，有利于工程造价的操纵，克服和防止预算超概算。4、设备材料采购的操纵 设备、材料费是构成项目投资的最要紧的因素，在石油化工建设工程中，设备费用一般要占工程费用的5055，材料

49、费用要占工程费用的20左右，因此操纵设备材料采购费对操纵工程费用有特不关键的作用，而操纵这部分费用的关键是操纵设备、材料的采购方式。 5、施工时期的操纵 工期和造价的操纵关系图施工时期是把设计图纸和设备材料等变成工程实体，是实现建设项目价值和使用价值的要紧时期，确定合理施工进度，建立费用月报制度。 1、施工组织设计是施工单位编制的，是对施工的各项活动作出的全面部署，因此要做好施工预备工作，合理安排施工顺序，均衡地安排施工进度，广泛推行流水作业，充分利用现有机械设备，提高机械设备利用率。 2、对施工方案实行审批制度，只有得到批准的施工方案，施工承包商才能施工。 3、施工时期现场变更或签证的操纵。

50、在施工时期，严格操纵施工单位提出的设计变更，除非施工单位能证明不采取变更措施，项目就无法接着进行下去，否则不批准项目变更。同时假如发生现场签证，应执行变更程序，通过设计变更的方式把所有的现场签证都纳入正式的治理程序，杜绝关系签证和人情签证。 4、施工进度操纵。利用“网络技术的关键路线法”确定项目的合理进度，该打算进度能使项目的实施具有较高的效率同时工程费用最省，能使有限的资源达到合理的配置。施工进度比合理进度的建设周期长或短，都会增加工程费用，这在我国的差不多建设中差不多得到了证实，从而达到操纵费用的目的。 5、编制费用月报，费用月报是按月编制的，它能动态地反映费用的操纵状态，它的目的是让项目

51、治理层随时掌握项目的预算情况、承诺情况、费用最终估算情况和费用的支付情况，以便采取相应的对策，使费用操纵在目标内。六、投资估算 海心苑一期投资估算序号项目及费用名称建筑面积（m2）预算价(万元)单位指标（元/m2）一土地使用费450921,380.00306.04二建筑安装费450925,819.651,290.62三工程建设其他费用450921,123.87249.24四预备费416.18五建设期利息232.04六总和费450921,989.651,989.65第九章 项目招标治理一、招标工程的预备条件本工程招标应具备的条件：1.本工程已列入国家（或部，委，或省，市，自治区）年度打算；2.已

52、有经国家批准的设计单位出的施工图和概算；3.建设用地差不多征用，障碍物全部拆迁；现场施工的水，电，路和通讯条件差不多落实；4.资金，材料，设备分配打算和协作配套条件均已分不落实，能够保证供应，使拟建工程能在预定的建设工期内，连续施工；5.已有当地建设主管部门颁发的建筑许可证；此项目可选用邀请招标，可减少花费的时刻和成本。二、 招标的差不多程序招标开标评标定标招标的差不多程序有招标招标开标评标定标 招标的差不多程序三、招标的内容和评标方法1、公布招标公告2、资格预审(1)资格预审的目的。公开招标时设置资格预审程序的目的：一是保证参与投标的法人或组织在资质和能力等方面能够满足完成招标工作的要求;二

53、是通过评审优选出综合实力较强的一批申请投标人，再请他们参加投标竞争，以减小评标的工作量。(2)资格预审程序1)招标人依据项目的特点编写资格预审文件。资格预审文件分为资格预审须知和资格预审表两大部分。2)资格预审表是以应答方式给出的调查文件。所有申请参加投标竞争的潜在投标人都能够购买资格预审文件，由其按要求填报后作为投标人的资格预审文件。3)招标人依据工程项目特点和发包工作性质划分评审的几大方面，如资质条件、人员能力、设备和技术能力、财务状况、工程经验、企业信誉等.并分不给予不同权重。4)资格预审合格的条件。首先投标人必需满足资格预审文件规定的必要合格条件和附加合格条件，其次评定分必须在预先确定

54、的最低分数线以上。目前采纳的合格标准有两种方式：一种是限制合格者数量，以便减小评标的工作量(如5家)，招标人按得分高低次序向预定数量的投标人发出邀请招标函并请他予以确认，假如某1家放弃投标则由下1家递补维持预定数量;另一种是不限制合格者数量，凡满足80%以上分的潜在投标人均视为合格，保证投标的公平性和竞争性。(3)投标人必须满足的差不多资格条件资格预审须知中明确列出投标人必需满足的最差不多条件，可分为必要合格条件和附加合格条件两类。1)必要合格条件通常包括法人地位、资质等级、财务状况、企业信誉、分包打算等具体要求。是潜在投标人应满足的最低标准。2)附加合格条件视招标项目是否对潜在投标人有专门要

55、求决定有无。一般工程项目可不设置附加合格条件，关于大型复杂项目，则应设置此类条件。招标人能够针对工程所需的特不措施或工艺的专长;专业工程施工资质;环境爱护方针和保证体系;同类工程施工经历：项目经理资质要求;安全文明施工要求等方面设立附加合格条件。3、招标文件招标人依照招标项目特点和需要编制招标文件，它是投标人编制投标文件和报价的依据，因此应当包括招标项目的所有实质性要求和条件。招标文件通常分为投标须知、合同条件、技术规范、图纸和技术资料、工程量清单几大部分内容。4、现场考察招标人在投标须知规定的时刻组织投标人自费进行现场考察。设置此程序的目的，一方面让投标人了解工程项目的现场情况、自然条件、施

56、工条件以及周围环境条件，以便于编制投标书;另一方面也是要求投标人通过自己的实地考察确定投标的原则和策略，幸免合同履行过程中投标人以不了解现场情况为理由推卸应承担的合同责任。5、解答投标人的质疑对任何一位投标人以书面形式提出的质疑，招标人应及时给予书面解答并发送给每一位投标人，保证招标的公开和公平，但不必讲明问题的来源。回答函件作为招标文件的组成部分，假如书面解答的问题与招标文件中的规定不一致，以函件的解答为准。第十章 项目规划合同治理一、合同的定义和作用 定义：合同是一种契约，是各方之间依法确定、变更、终止民事权利义务关系的协议。 作用：项目合同确立了建设项目有关各方之间的权利及义务关系，是建

57、设项目治理最重要的依据。建设项目治理的核心确实是按照建设项目合同的规定对建设进行治理和操纵。项目合同是建设项目治理最要紧的依据和手段项目合同是一种法律文件项目合同是双方权利和义务平衡的保证项目合同治理在建设项目治理中处于中心地位项目合同是合同双方当事人解决争议的法律二、合同的方式 1.工程咨询服务合同 2工程勘察，设计合同 3“设计，采购，建筑”EPC/“交钥匙”工程总承包合同 4设计-采购（EP）承包合同 5工程施工承包合同 6建设项目治理总承包合同 7托付工程监理合同 8技术服务合同 9工程保险合同三、工程建设合同治理 合同治理程序：1.合同计审2.合同订立3.合同实施打算4.合同实施操纵

58、5.合同综合评价 合同治理的要紧措施：组建高素养，分层次的合同治理团队制订严密和明晰的合同治理程序实行全员合同治理建立信息治理系统建立同各方之间的交流和沟通制度四、工程建设合同治理中的变更与索赔一、变更与索赔的概念变更：一般的合同变更有狭义和广义之分，狭义的合同变更是指对合同的某些条款的局部修改，而不是实质性的变更。广义的合同变更能够是法律关系的主体改变，也能够是法律关系的客体改变。合同法规定的变更，差不多上指对合同狭义的变更，不引起法律关系的实质变化。建设工程合同的变更也不例外，建设工程合同所指的变更也确实是狭义的变更。我国1997年建设部对1991年的建设工程施工合同示范文本进行了修改，修

59、改后的文本在通用条款和专用条款均专门对变更进行了规范。国际咨询工程师联合会编写的菲迪克（FIDIC）合同中也对变更进行了明确的规范，其将变更称作“变更权”，第13.1款：“变更权在颁发工程接收证书前的任何时刻，工程师可通过公布指示或要求承包商提交建议书的方式，提出变更。承包商应遵守并执行每项变更。除非承包商迅速向工程师发出通知，讲明（附详细依照）承包商难以取得变更所需的物资。工程师接到此类通知后，应取消、确认或改变指示。因此，变更是有决策权的合同一方当事人依照需要，向合同相对方，也确实是同意方提出的改变原合同项下的某项工作的意思表示。其特征是：（1）有权发出变更令的合同方向相对方发出指令；（2

60、）一般情况下相对同意方须无条件执行；（3）发出方应事前向合同相对方发出通知；（3）双方均需按合同约定的工作程序进行。索赔：工程建设合同索赔是当事人在工程合同实施过程中依照法律的规定、合同的约定及施工的惯例，对当事人并非由于自己的过错，而是属于应由合同对方承担责任的情况造成，且实际发生了损失，向对方提出给予补偿的要求。即合同一方当事人遭到损害，向合同的另一方当事人提出的承担损害责任的意思表示。索赔事件的发生，能够是一定行为造成，也能够由不可抗力引起；能够是合同一方当事人行为引起，也能够由任何第三方引起。索赔的性质属于补偿行为，而不是惩处。索赔是当事人的权利，既包括承包人向发包人的索赔，也包括发包