物业节能降耗管理与技术

1、物业节能管理与技术物业节能管理意义与分析物业节能技术办法物业节能管理办法物业节能实施本次课主要内容物业节能降耗管理与技术第1页节约=创造物业节能降耗管理与技术第2页物业节能意义小区物业节电是物业管理工作主要组成部分，它投资少，见效快，周期短，效益高。可显著地降低物业管理运行成本。节能不但是企业直接经济效益，同时也给国家减轻源资短缺压力，还给我们子孙后代留下可用资源。物业节能降耗管理与技术第3页你知道这些数据吗？物业工程设备维修费用及能源消耗是物业主要开支项目，普通用于能源消耗上费用约占营业额20%-30%左右，有甚至更高。白炽灯、水银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可节电50左右。空调变频调速当前最

2、普通最有效一项节电办法，普通可节电20%-30%。物业节能降耗管理与技术第4页节能实例一某商业管理企业年对16个商业项目全方面实施严格能耗年度预算管理，统一下发各地商管企业年度水、电、气运行指标，各地商管企业按月度分解，并在此基础上把月度经济指标和管理目标落实到详细责任人。集团商管企业每季度、六个月和年底对各地企业指标完成情况进行考评，这么从系统上端到最末端，建立起一个持久有效压力传导模式，实现了全员参加节能降耗。经过全体员工努力，度系统年度总能耗6000万元，比预算7300万元节约1300万元。物业节能降耗管理与技术第5页节电实例二据统计，北京中商大厦在7月11日7月27日执行限电方案期间，

3、大厦天天节电约553.16KWH。假如按国家平段电价0.57元/KWH计算，天天可直接节约电费315.30元，执行限电方案17天共节电9403.72KWH，直接节约电费5360余元。物业节能降耗管理与技术第6页物业节能降耗管理与技术第7页 负担着小区建设投资中75%固定资产管理责任。 占小区总投资额30%以上设备投资属于工程部直接管理，是影响着物业保值和增值主要原因。 确保整个辖区能源供给、设施设备全部系统二十四小时正常运行 。 确保辖区设施设备完整、完好性。养护设备所花费钱仅仅相当于设备大、中修费用1/6左右；设备是养出来。 负责向总企业提出对辖区设备设施更新改造方案。 工程部专业性、技术性

4、较大影响到物业管理成本，对提升物业经营利润起到至关主要作用。物业工程部职责物业节能降耗管理与技术第8页物业节能管理三个方面培养节能意识与习惯（全员参加）：业主和用户、物业全体员工、物业工程部全体职员；节能管理制度与管理办法：节能计划与方案、节能方案执行与实施；节能效果评定与奖惩；节能设备选取和节能技术伎俩：物业节能降耗管理与技术第9页物业节能降耗怎样落实？思索与讨论物业节能降耗管理与技术第10页物业能源消耗组成与百分比分析（笔记）1.电气系统：占总能耗55-65%2.水系统：占总能耗15-20%3.燃气系统：占总能耗20-25%物业节能降耗管理与技术第11页不一样类型物业能耗百分比大厦主要能源

5、消耗为：空调占60%；照明占23%；电梯占6%；其它约占11%。酒店电气系统能耗百分比1）.空调占40%2）.照明系统30%3）.水泵系统20%4）.电梯及其它系统站10%住宅小区能耗百分比与酒店/大厦相同吗？你认为从高到低依次是什么？物业节能降耗管理与技术第12页能源消耗是物业最大非人工成本电物业节能降耗管理与技术第13页供配电系统能源损耗居住小区供电线路普通为10kV或35kV、380V/220V系统。较早规划设计居住小区采取架空或电缆供电。供配电线路在非经济状态运行。大量电能损耗在供配电线路上。应采取经济电流密度确定导线和电缆截面进行技术改造，降低线损。采取增设并联导线和电缆或其它技术伎

6、俩也能够降低供配电线路损耗。物业节能降耗管理与技术第14页照明系统大堂、楼梯、走道照明停车场照明；室外路灯、景观灯室外广告、LED等。物业节能降耗管理与技术第15页照明灯具节电选取高效光源和节能型灯具。走廊、楼道照明采取感应开关可省电70%以上。路灯、公共场所等夜间照明采取是白炽灯、水银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可节电50左右。商业照明采取带电子镇流器和细管径灯管节能型荧光灯，节电15以上，还能延长灯管使用寿命约60，光效高达50，消除了频闪效应和噪声。采取节能型荧光灯具运行2年即可收回投资。物业节能降耗管理与技术第16页物业节能降耗管理与技术第17页空 调物业节能降耗管理与技术第18页空调整

7、能合理调整空调制冷制热效率，控制合理温度，不要小看相差一度至二度，节能效果是非常高。水泵、风机，采取变频调速技术是最普通最有效一项节电办法，普通可节电20%-30%。抓好供冷热工作，确保制冷、制热机组满负荷工作，合理利用低气温（如夜间）条件下经济运行节约能耗。应对空调水系统和风系统进行平衡测试，水力失调率不宜超出15%，最大不超出20%；风量失调率不宜超出15%，最大不超出20%。物业节能降耗管理与技术第19页物业节能降耗管理与技术第20页电梯节能加装变频调速装置，将电梯恒速改为变速。电梯主要采取智能变频系统，多台电梯采取集选控制；电梯频繁上下耗能；降低电梯无用运行次数降低能耗。物业节能降耗管

8、理与技术第21页电系统节能改造采取限制电力高峰，涉笔交替运行，优化设备启停。集中控制开关时间：冷气及公共区域灯光。提升变压器功率因数节能灯代替射灯室外景观灯采取LED灯来代替走道灯用感应开关控制尽可能尽可能采取自然光来清扫卫生室外景观灯合理利用冬夏时间差，还能够用智能控制开启和关闭时间；合理控制冷冻系统开启时间合理控制各空调运行温度冷冻水温度最正确设定值及趋势分析控制。增加空调系统流量统计功效，能够依据统计数据及时调整制冷机供回水温度。循环泵工频运行改变频运行物业节能降耗管理与技术第22页水系统耗电景观设施用水：小区喷泉、游泳池；物业设备耗水：空调、消防用水；绿化用水清洁用水业主用水物业节能降

9、耗管理与技术第23页物业保洁绿化节水办法1、循环利用/中水处理；2、清洁方式：用蓄水方式作清洁，比用冲水方式可节水60%左右；3、绿化：采取喷洒方式浇水会更节约用水。物业节能降耗管理与技术第24页设施节水水办法降低空调冷却塔飘水，溢水；凝结水全部回收再利用 降低喷泉飘水，溢水；防止游泳池漏水；降低消火栓系统、喷淋系统漏水；降低消防水使用（5倍于自来水价格）；加强巡查，防止水、电、气跑、冒、滴、漏，杜绝长流水长明灯。物业节能降耗管理与技术第25页物业节能降耗管理与技术第26页生活节水营造节水气氛（宣传与教育），用生动形式来提醒业主和客户。建立制度，发动员工养成良好节能习惯；公共卫生间装感应水龙头

10、；中水回用，将部分废水回收，经沉淀过滤处理用于浇灌，洗车，降温等；物业节能降耗管理与技术第27页宣传与教育-中商大厦实例要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”观念，从日常工作中节约能源，降低浪费。各部门层层动员，找差距，定办法，从一点一滴做起。京泰大厦工程部集思广益，提出二十多条节能办法，仅改造二十五层餐厅通风设备一项，每年可节约资金近十万元。召开客户节能座谈会，请国家发改委节能处责任人谈节能办法，全大厦30多家企业纷纷响应。企业节能专职督察员逐室检验温度，数百间办公室温度都在26以上，而且做到人走关灯、关空调。节能关键是调动客户主动性。物业节能降耗管理与技术第28页物业节能降耗

11、管理与技术第29页物业节能降耗管理与技术第30页物业节能降耗管理与技术第31页物业节能降耗管理与技术第32页日常工作、生活中节能习惯（生活小窍门）随手关闭无须要照明，这点很主要，也很轻易忽略冰箱（柜）里不要摆放过多物品，以保持冰箱（柜）内冷空气流通，到达节电目标。肉类原料化霜应提前在冷藏室内进行，杜绝用自来水化霜。及时对冷冻库、冰箱进行化霜，蛇管上霜厚不超出3毫米。空调要勤洗室内机里回风过滤网，以确保空调正常工作，到达节电目标。制订最低温度标准来开放空调。办公室及其它区域开窗时请关空调。用汽设备冷凝水回收可节约费用20-25%；冷凝水回到锅炉房给水箱，或洗衣场。发觉有龙头、管道、洁具泄漏及时通

12、知工程部。改变节能灯采购程序，节约采购费用50%以上。及时去除电开水器内水垢。洗衣场、厨房等用蒸汽设备疏水阀处于“疏水阻汽”状态；可节能58%。 卫生间冲水箱调整到6升，不用8升，天天可节约20升水。 不要频繁开关照明灯具。电脑启用屏保（频繁开启将降低显示器寿命）。1、2楼层不要用电梯；物业节能降耗管理与技术第33页 怎样在确保服务质量同时降低能耗，降低成本是我们面临重大难题。 怎样处理科学管理先进科学技术日常工作生活中落实物业节能降耗管理与技术第34页作 业1、完成下三道题目中两个（三选二）：怎样培养节能意识与习惯（生活中节能技巧）？你知道物业有哪些节能管理办法与方法？你知道物业能够采取哪些

13、节能技术？2、我校师生能够采取哪些节能减排路径、办法与方法？物业节能降耗管理与技术第35页物业节能管理与技术物业节能管理办法物业节能实例一中商大厦物业节能管理实例二-中航香水郡本次课主要内容物业节能降耗管理与技术第36页管理五/七项职能（笔记）计划；组织；协调；控制；领导。组织计划决议指挥控制协调激励 物业节能降耗管理与技术第37页建立完整节能管理机制1）建立完善节能领导机构-节能委员会2）建立健全能源管理制度3）制订节能计划，布置日常检验工作；4）确立全员节能思想和体制；5）明确各部门基本职责和任务；6）做好能源管理基础工作；建立完整能源计量体系；做好能源消耗统计工作；做好节能考评工作；计算

14、各区域用电、用水标准建立能源统计系统，包含购入储存、加工转换、输送分配、最终使用四个步骤。依据实际情况制订个区域空调温度标准；分析各项能源消耗情况，找出微弱步骤，制订切实可行工作办法；物业节能降耗管理与技术第38页中商大厦节能管理计划与控制计划：早在年初，企业就把“节约能源，降低能耗”作为今年重点工作，下发通知。控制：考评工作： 要对各部门节能工作进行考评每日做好能耗统计。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。做好能耗统计分析；发觉能耗异常及时分析汇报。坚守岗位认真做好大厦各项巡视工作； 各专业严格按企业节能降耗详细办法操作，不

15、得私自开动设备。有效控制耗电总量，降低高峰时段用电量。物业节能降耗管理与技术第39页能源管理组织-全员管理1）决议管理层 制订对应能源使用标准，合理地制约和引导，确保能源有序、经济、健康供给。2）使用管理层 要求制订科学设备使用制度和操作规程，严格按照操作规程去做。3）工程管理层 包含设备维护人员和能源监督机构。4）服务操作层 包含全部员工，要求自觉按照能源管理制度去做。物业节能降耗管理与技术第40页物业节能管理组织-关键部门在物业管理企业各部门中，工程部是节能工作重点，我们除加强日常管理外，最主要是从改造高耗能旧设备入手，选取节能设备，大大降低能耗、节约费用。要有一个优异管理团体做支撑。班子

16、组员要具备综合管理能力和水平，要有个优异工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决议。要有若干优良技术合作单位做支撑。新产品、新技术和各种节能设备也是鱼龙混杂，在采取新技术时，要认真进行选择；因势利导，落实节能方案；物业节能降耗管理与技术第41页物业节能管理-分工与协调专业人员重点控制大厦用水系统有没有跑、冒、滴、漏现象，电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电办法实施。内保警员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门使用状态，杜绝长流水。暖通专

17、业每日参考天气预报温度、湿度合理开闭冷机及从属设备。保洁人员控制使用保洁用电设备时间，错开高峰用电时段，节约每一度电。清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。全体员工有责任对浪费能源现象汇报、阻止或纠正。物业节能降耗管理与技术第42页中商大厦节能管理办法制订节能工作计划与相关节能规章制度。各部成立能源管理检验组，由部门主要领导牵头，定时检验评选。定时由部门经理组成检验组对各处进行彻底复查成本控制分析会、节能小组会等。在物业各处张贴宣传口号，建立一个节能环境气氛；后勤办公区域，要求员工做到人走灯、空调、电脑关闭，使用二

18、手纸；经过实施绩效管理来实现成本控制。建立奖罚制度；定时搞节能培训，搞好交叉培训以求节约人力，物力。在各能源消耗处尽可能安装各类计量表具，每个月进行比较，找出不足。统计和分析能源消耗。巡视、检验和监督能源使用。物业节能降耗管理与技术第43页采取先进节能设备-怎样落实在物业早期介入阶段，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给用户（尤其是开发商）提出中肯提议，帮助他们提前选择、一步到位。物业工程设备老化、需要更新改造，可及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这么就能够从根本上处理问题，降低能耗。对于正在运行、已采取普通节能办法工程设备，要区分不一样情况，帮

19、助企业算账，采取不一样方式处理。（1）提议采取分期付款，比如先付30%-40%设备款，余款从更换设备以后节约资金中分2-3年内偿还。这些节能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加企业净收益。（2）争取国家节能补助或财税支持；物业节能降耗管理与技术第44页物业节能降耗管理与技术第45页中航香水郡能源消耗情况分析设备缺乏计量设备；设备不合理利用：高峰用电1600MA，三个配电柜实际供给为4800MA；小区路灯： 90W高柱灯；地下停车场：吸顶灯，位置高，柱子挡光；人员原因-节能意识不强，未养成节能习惯；物业节能降耗管理与技术第46页中航香水郡-节能办法购置计量设备-购置水电表，花

20、费3200元；申请供电局停用2台配电柜-每个月节约9000元；小区路灯： 90W高柱灯；13W节能灯，省电50%；地下停车场：吸顶灯，位置高，柱子挡光-改为高柱灯，确保照明度，降低灯管数量；每个月省电6690度；物业节能降耗管理与技术第47页中航香水郡-节能办法彻查供配电系统和大型设备耗电；水泵改造升级-采取无负压供水水泵。（国家推广新技术，取得国家补助4万元，专题维修资金7万元，物业企业投资2万元。幼稚园用电计入了公共用电；幼稚园大电表却无大耗电设备大马拉小车；香水郡水泵房用水量从每个月4980度降低到900度左右，省电80%；捷佳大厦节电50%（高层）无负压水泵是利用市政供水压力来输送水，

21、生活水泵成为备用泵，在水压不够时采取。物业节能降耗管理与技术第48页工作节能习惯梳理、优化工作流程，提升工作效率；设备管理推行FMMS管理系统，实现了即时统计，即时传输，即时调控；节假日水池蓄水，水泵停用。绿化用水分包到工人包干；绿化浇灌用水水龙头改为二分之一流量；用景观水池水来浇灌花草，既废水利用，也确保水质新鲜。物业节能降耗管理与技术第49页物业节能管理（总结）依据服务标准，合理配置人员；动态分析，科学管理；加强设施设备管理；重视设备运行安全技术；设备运行管理和计划性维护管理；1、设备运行中能源管理；有详细能源消耗和统计表格；及时统计、定时统计、分析，及时调整运行状态；数据积累、分析，调整

22、设备运行方案，采取节能办法。2、设备系统计划性维修保养；物业节能降耗管理与技术第50页作 业1、完成下三道题目中两个（三选二）：怎样培养节能意识与习惯（生活中节能技巧）？你知道物业有哪些节能管理办法与方法？你知道物业能够采取哪些节能技术？2、我校师生能够采取哪些节能减排路径、办法与方法？最好能提交电子版作业，做成PPT。物业节能降耗管理与技术第51页物业节能管理与技术（第三讲）物业节能管理综合应用：制作一份物业节能管理PPT宣传片；训练信息搜集、选取和利用能力；训练PPT操作使用能力。本次课主要内容物业节能降耗管理与技术第52页实训任务利用老师提供资料或自行搜索相关资料，为明喆物业企业二高技管

23、理处制作一份物业节能降耗PPT宣传片；作业现场提交电子版，详细要求以下：（一）文件名格式：“标题+姓名+学号后三位”，比如：空调整能技术（杨曼220）提交电子版，）；（20分）（二）作业内容：PPT图片/文字紧紧围绕主题，数量不少于12张，文字简练精练，图片清楚；（60分）（三）PPT设计、制作技术与播放技术；（20分）物业节能降耗管理与技术第53页作业完成步骤选定主题；搜集资料与信息；选取有用信息，完成PPT 初稿；PPT 剪辑、修改与润色；提交作业。物业节能降耗管理与技术第54页可供选择参考主题(1) 物业企业能够采取节能管理伎俩；（2）照明系统节能办法；（3）空调/电梯/水泵/风机/供配电系统节能办法；(4) 家用空调/电饭锅/热水器/照明/电脑等节能小窍门。（5）节能降耗对社会/国家/单位/家庭/个人主要意义； （6）为我校老师/学生提出节能办法与方法。（7）节能意识与习惯培养（宣传