不动产善意取得制度的确立与完善-兼议对善意第三人保护制度的扩张

1、不动产善意取得制度的确立与完善-兼议对善意第三人保护制度的扩张物权本为自然法则下的绝对权利，其取得与丧失奉行绝对权利本位，所谓私权神圣不可侵犯，任何他人都不能将自己所有的权利让渡与第三人，因此在自然法状态下不可能存在善意取得制度。随着人类社会的发展，自然法已不能完全与之进程相适应，法律在对权利保护的同时也必然要对其加以种种限制，传统的物权绝对性理念正在接受不断的挑战，作为对原权利限制之动产善意取得制度更是早在罗马法时即得到确立，但不动产物权是否适用善意取得，法学界却至今争议甚多，未登记之物权、准物权、乃至债权是否适用善意取得或采用其他恰当的善意第三人保护制度更是难以一时解决的命题。笔者不揣浅见

2、，拟就善意取得制度对不动产的适用及其对善意第三人扩张保护方面略作探讨。不动产善意取得是市场经济制度下我国法律的必然选择由于受大陆民法传统理论及物权严格法定主义的影响，长期以来我国法学界将所有权善意取得制度仅限于动产，而不适用于不动产领域，但任何一项法律制度的存在虽然有从历史角度进行探寻的必要，但最终的取舍与创设不是因为过去存在与否、他国的规定如何，而是看这项制度本身是否合理，是否符合法治的内在要求，是否为本国所需要。虽然学界早已有人提出不动产物权同样应该适用善意取得，司法解释也多次间接地有选择性地认可不动产物权变动过程中存在善意取得，但就此引起的争议仅是波澜微起，随着物权法起草过程中是否确立不

3、动产善意取得制度，法学界才展开了一场持久而广泛的争鸣，但依笔者愚见，主要学说的争议核心却并非是问题的本质，即善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，如果登记名义人非为真实权利人，善意第三人是否取得不动产所有权?不动产善意取得肯定说和否定说主流观点都认为在此情形下善意第三人取得所有权，只是这种不动产取得方式的形式是善意取得，还是法律赋权、权利外观等，笔者信仰于法学的争鸣是推动法律制度、法律文化乃至人类文明不断前进的一种源动力，故无意于评价何种观点的是与非，也无意于评价争议的价值体现，但窃以为在法律特征上看这种不动产保护制度与动产善意取得形式并无根本区别，只是动产以占有和交付而生公

4、示公信力，不动产以登记表征公示公信力，因此将这一不动产取得方式称之为不动产善意取得并无不妥。还是是回到问问题的本本质，因因非真实实权利人人或不完完整权利利人的无无权处分分行为引引起的不不动产物物权变动动，法律律对善意意第三人人是否保保护，为为何保护护的法律律选择上上来。善善意取得得是适应应商品交交换的需需要而产产生的一一项法律律制度，其目的的在于保保护交易易安全，其意旨旨在适应应社会经经济发展展和财富富增长的的需要，平衡善善意第三三人与权权利人之之间的利利益。随随着商品品经济的的发展，在广泛泛的商品品交换中中，占有有与本权权分离的的现象经经常发生生，观念念的所有有权时常常出现，占有不不能当然然

5、地代表表动产实实际占有有人即为为动产所所有人，尤其在在所有权权保留和和让与担担保的场场合，以以占有人人的占有有这样的的权利外外观更是是难以认认定其为为动产的的所有人人，但是是如果受受让人善善意取得得财产以以后，根根据转让让人的无无权处分分行为使使交易无无效，并并让受让让人返还还财产，则使商商品交易易活动始始终处于于不稳定定状态之之中，此此时，虽虽然保护护了真实实所有人人的利益益，但由由此损害害了市场场交易安安全的信信心，进进而破坏坏整个市市场经济济秩序的的稳定。因此，在一个个以交易易维系的的社会里里，法律律只能选选择通过过限制财财产所有有权人的的追及权权和一定定程度上上牺牲所所有人的的利益来来

6、实现维维护商品品交换的的安全，从而创创设性地地赋予动动产占有有表征本本权，推推定动产产占有人人为实际际权利人人，为保保护善意意第三人人之正当当利益而而设立善善意取得得制度，并成为为市场经经济社会会动产物物权变动动的一般般原则。在市场场经济早早期，不不动产利利益变动动涉及人人们的根根本利益益和生存存权利，一般情情形下具具有不可可替代性性，因此此虽然意意识到不不动产交交易同样样需要保保护其交交易安全全和交易易秩序，但是大大多国家家在利益益取舍时时还是作作出将善善意取得得制度排排斥适用用于不动动产领域域，这里里需要指指出的是是，并非非如诸多多学者所所认为的的是因各各个国家家在不动动产登记记审查形形式

7、上存存在差异异而作出出的必然然选择，不动产产登记制制度的是是否完善善只是不不动产善善意取得得制度能能否有效效实施的的外部重重要条件件，但绝绝非是必必然的内内因，一一个国家家如果选选择了不不动产善善意取得得制度，完全可可以通过过严格不不动产登登记制度度来保障障其得以以实施。随着商商品经济济的不断断发展，不动产产成为商商品的重重要组成成部分，不动产产物权的的流动更更加频繁繁，其也也并非具具有完全全不可替替代性，因此在在这种情情势下，如果仍仍一味要要求买受受人在每每一次不不动产交交易过程程中，除除不动产产登记簿簿之记载载外，还还要另外外对出让让人是否否为原权权利人进进行详细细考察，势必会会使交易易成

8、本大大大提高高，而且且很多情情况下善善意第三三人即使使尽了充充分注意意义务也也难以了了解物权权的真正正权利人人是谁，因此在在市场经经济的内内在要求求和社会会发展需需要的今今天，当当不动产产变动过过程中利利益发生生冲突时时，让善善意第三三人基于于物权公公示的登登记形式式来判断断让与人人即是所所有人，使善意意买受人人形成一一种对交交易的合合法性、对受让让的标的的物拥有有所有权权保有信信赖，纵纵使存在在登记与与本权分分离的现现象，善善意第三三人亦因因其信赖赖登记的的公信力力而获得得所有权权，不动动产善意意取得制制度是市市场经济济进程下下法的应应然性体体现。我国国市场经经济正在在飞越发发展，不不动产交

9、交易日益益频繁，而且我我国对不不动产登登记实行行实质审审查主义义，赋予予不动产产登记以以更高的的公信力力，因此此不动产产善意取取得制度度确立的的内因和和外部条条件皆备备，此项项制度的的确立是是我国物物权法的的必然选选择。其其实，我我国民法法虽然没没有明定定不动产产善意取取得制度度，但相相关司法法解释实实际上已已间接承承认不动动产的善善意取得得。最高高人民法法院民法法通则若若干问题题的意见见第899条规定定：“共共同共有有人对共共有财产产享有共共同的权权利，承承担共同同的义务务。在共共同共有有关系存存续期间间，部分分共有人人擅自处处分共有有财产的的，一般般认定无无效。但但第三人人善意、有偿取取得

10、该财财产的，应当维维护第三三人的合合法权益益，对其其他共有有人的损损失，由由擅自处处分共有有财产的的人赔偿偿。” 该规定定并未将将“共有有财产”限定为为动产，而且显显然包括括不动产产在内。已形成成的物权权法草案案明确规规定了不不动产善善意取得得制度，这是我我国民事事法律对对权利的的保护与与限制所所作符合合法学进进程与时时俱进的的历史安安排。不动动产善意意取得制制度的进进一步完完善一、对原权权利人利利益保护护的法安安排善意意取得制制度本身身不是对对真实权权利人的的利益否否定，而而是在原原权利人人和善意意第三人人在利益益冲突情情况下法法律所作作出的一一种痛苦苦抉择，因此在在善意取取得制度度下对原原

11、权利人人的利益益保护也也应进行行尽可能能作出完完善的设设计。首首先，不不动产善善意取得得制度的的法理基基础是源源自不动动产登记记的公示示公信力力，我国国法律规规定的不不动产公公示方法法是由具具有相关关职责的的行政机机关所进进行的，基于对对行政行行为合法法性、真真实性的的信赖而而产生对对该登记记的公信信，又基基于该公公信进行行了不动动产的变变更，由由此所涉涉及的善善意第三三人的利利益应受受到善意意取得制制度的保保护，但但在现实实生活中中，发生生不动产产登记权权利内容容与真真实权利利状态不不一致的的重要原原因之一一是不动动产登记记机关的的过错而而造成错错误登记记或涂销销，在此此情形下下如对原原权利

12、人人作出充充分保护护，是否否可设计计在无权权处分人人不能完完全赔偿偿时，由由行政机机关承担担补充连连带责任任?这又又是一个个两难选选择，行行政机关关如果承承担行政政赔偿责责任，财财政可能能难以重重负，但但同时将将会带动动我国不不动产登登记制度度的改革革和完善善，物权权法草案案回避了了这个问问题，但但从发展展的眼光光看，行行政机关关的赔偿偿责任是是建立在在过错基基础上的的，公务务人员恪恪尽职守守可以在在最大程程度上避避免，因因此确定定行政机机关过错错赔偿制制度也将将会是我我国法律律的必然然选择。其次，物权法法草案对对原权利利人的利利益保护护已参照照国外法法通常规规定，在在不动产产交易中中安排了了

13、权利人人异议登登记制度度，这的的确是一一项合理理的制度度设计，但基于于我国当当前诚信信现状，笔者有有理由相相信，在在法律实实行时难难免出现现非真实实权利人人申请异异议登记记的情形形，这却却可能对对真实权权利人及及善意第第三人的的利益造造成损害害，在异异议人的的赔偿能能力的欠欠缺，以以及异议议人难以以查清的的情况下下，法律律对这种种损害如如何有效效救济便便应运而而生。愚愚见，除除严格审审查异议议登记外外，还有有必要引引入异议议担保制制度。二、不动产产善意取取得与不不动产优优先权依我我国当前前法律规规定，不不动产优优先权主主要有：房屋承承租人的的优先购购买权、共有人人的优先先购买权权、建筑筑价款优

14、优先受偿偿权、抵抵押优先先受偿权权。不动动产善意意取得与与不动产产优先权权往往会会发生冲冲突，对对此哪种种权利应应优先受受到法律律的保护护则成为为不可回回避的法法律问题题。首先先，关于于房屋承承租人的的优先购购买权。有人认认为应优优先适用用善意取取得制度度，而不不应支持持承租人人的优先先购买权权，其理理由是，出卖人人未事先先通知房房屋承租租人优先先购买而而出让不不动产，虽然侵侵害了承承租人的的优先购购买权，但承租租人依据据优先购购买权要要求撤销销出卖人人与买受受人之间间订立的的不动产产交易合合同，据据此主张张的是债债权契约约无效，而非物物权行为为无效，故并不不妨碍善善意受让让人对不不动产的的善

15、意取取得。笔笔者认为为这种观观点有失失偏颇，其一，承租人人的优先先购买权权并非是是债权，通说认认为其是是一种准准物权;其二，不但我我国现有有法律明明文规定定承租人人的优先先购买权权，而且且物权法法草案同同样赋予予了承租租人的优优先购买买权(虽虽然笔者者认为此此项制度度是早期期不动产产物权匮匮乏时的的法律安安排，而而今其实实已过时时)，这这种权利利的实现现并不以以第三人人是否为为善意为为要件;其三，承租人人的优先先购买权权救济途途径就是是通过撤撤销出卖卖人与买买受人之之间订立立的不动动产交易易合同来来实现的的。因此此基于法法律规定定，承租租人的优优先购买买权应优优于不动动产善意意取得。其次，关于

16、不不动产共共同共有有人的优优先购买买权。共共有人中中一人或或数人未未经其他他共有人人的同意意，擅自自将共有有的不动动产所有有权移转转给他人人的情况况，司法法解释规规定：“在共同同共有关关系存续续期间，部分共共有人擅擅自处分分共有财财产的，一般认认定无效效。但第第三人善善意、有有偿取得得该项财财产的，应当维维护第三三人的合合法权益益;对其其他共有有人的损损失，由由擅自处处分共有有财产的的人赔偿偿。”因因此在受受让人的的行为构构成善意意时，即即可取得得该财产产的所有有权，事事实上就就是采纳纳了不动动产善意意取得制制度。最最后，关关于建筑筑价款优优先受偿偿权及抵抵押优先先受偿权权，这两两种优先先权并

17、非非涉及物物权取得得制度，而是债债权优先先受偿制制度，其其对不动动产善意意取得的的影响本本文不再再赘述。三、不动产产善意取取得构成成之完善善1、是否以以转移占占有为要要件。对对动产的的善意取取得各国国均以以以转移占占有为构构成要件件，这也也是动产产善意取取得制度度的内在在必然要要求，因因为占有有不仅是是出让人人对动产产所有权权的表征征，同时时也是善善意第三三人的占占有使得得动产善善意取得得制度具具有了实实质性的的正当性性。无论论是采取取物权形形式主义义变动模模式，还还是采取取债权形形式主义义的变动动模式，都认为为占有的的转移，即动产产的交付付是动产产物权变变动的公公示方式式，而且且认为只只有经

18、过过这种公公示的物物权变动动，才发发生动产产善意取取得。但但是不动动产善意意取得是是否准用用动产善善意取得得制度这这一构成成要件?有学者者认为，不动产产除变更更登记外外，仍需需转移标标的物的的占有。笔者认认为，这这并不是是法律内内在的必必然要求求，同时时也不是是法律制制度合理理化的安安排。不不动产的的公示公公信力并并非体现现在权利利人对物物的占有有上，而而是以登登记作为为权利的的表征，在登记记未被变变更或涂涂销情况况下，权权利证书书上的记记载当然然代表其其就是真真正的权权利人，而且不不动产所所有权的的转移也也是以变变更登记记而非交交付为要要件，故故要求以以转移占占有为构构成要件件似为苛苛刻，并

19、并没有充充分的法法理依据据，况且且，实践践中在不不动产被被他人占占有使用用情况下下，出让让人出让让不动产产法律并并未设限限，因此此我们没没有理由由对不动动产善意意取得的的公示性性除变更更登记外外，还要要同时具具备交付付作为要要件。物物权法草草案的规规定即为为此模式式，但同同时物权权法草案案又存在在一定的的缺陷，05草草案第1111条条(三)项规定定的是：转让的的财产依依照法律律规定应应当登记记的已经经登记，不需要要登记的的已经交交付给受受让人。在此忽忽视了以以登记为为公示方方式的动动产物权权善意取取得方式式的不同同，对此此后文详详述。2、是否以以合同有有效为前前提。由由于物权权制度与与债权制制

20、度有相相当密切切的关系系，善意意取得制制度即是是对无权权处分制制度的不不足性所所进行的的弥补，其产生生的前提提条件即即是以存存在无权权处分人人与受让让人之间间的转让让合同效效力待定定前提，以原权权利人否否定无权权处分人人的处分分行为才才得以真真正适用用为结果果，即善善意受让让人并没没有一个个合法的的有权取取得，才才会发生生所有权权的取得得的例外外规则，以法律律规定善善意取得得制度的的形式确确立善意意第三人人取得所所有权，而不是是承认转转让合同同原因行行为的有有效性，但055草案第第1111条(四四)项规规定的却却是：转转让合同同有效，对此学学界一遍遍声讨之之声。笔笔者以为为，对此此争论，只是涉

21、涉及法律律逻辑问问题，而而并不动动摇这项项制度的的本身的的运用及及后果。3、善意的的判断。根据005草案案对善意意标准的的规定均均采模糊糊主义模模式，留留待法官官在法律律适用时时根据实实际情形形来判断断。这种种设计有有其合理理之处，但同时时这种弹弹性规定定也必然然给今后后的司法法实践产产生诸多多争议。笔者赞赞同众多多学者观观点，法法律在作作弹性规规定的同同时，也也应在最最大程度度上作出出尽可能能的制度度安排。例如举举证责任任的问题题，055草案第第1111条第(一)项项：在受受让时不不知道或或者不应应当知道道转让人人无处分分权，该该条规定定并未明明确在善善意取得得制度中中，系由由第三人人负责举

22、举证自己己是善意意，还是是实行“举证责责任倒置置”，即即“推定定善意”原则。参考国国外立法法例，善善意取得得制度下下采“举举证责任任倒置”原则为为我国台台湾民法法、德国国民法等等所确立立。善意意取得制制度本身身即是以以第三人人与动产产占有人人或不动动产登记记人进行行交易行行为时，推定占占有人或或登记记记载人为为权利人人，因此此从逻辑辑上我们们即可得得出“推推定善意意”原则则，原权权利人应应负举证证责任。当然，推定善善意也有有例外，如转让让人和受受让人有有特殊关关系，则则推定恶恶意。中华人人民共和和国民法法典草案案(学者者建议稿稿)“债法总总则”第第1266条关于于债权人人撤销权权的规定定中，体

23、体现了“特殊关关系推出出恶意”原则。该条名名为“恶恶意处分分行为”，规定定：“债债权成立立后，夫夫妻之间间、家庭庭成员之之间以明明显不合合理的低低价处分分财产，导致债债权人的的债权不不能获得得全部满满足的，推定相相对人明明知债务务人的行行为有害害于债权权人的利利益。”依据该该规定，当债务务人和第第三人存存在特殊殊关系时时，对于于第三人人实行恶恶意推定定原则。善意意取得制制度的扩扩张一、未登记记之不动动产能否否适用不不动产善善意取得得不动动产善意意取得依依当前法法律规定定及设计计，只适适用于登登记名义义人无权权处分的的情况。但由于于我国不不动产登登记制度度尚存缺缺陷，存存在大量量未登记记房屋，尤

24、其在在农村更更是普遍遍没有登登记管理理制度。此外诸诸如在建建工程、林木、码头等等多有未未设登记记之不动动产存在在。对于于此类未未登记不不动产物物权变动动中是否否可适用用善意取取得制度度?学界界认识不不一。有有观点认认为，即即便肯定定受让人人为善意意第三人人的前提提下，未未登记之之不动产产(房屋屋)不得得适用善善意取得得制度。其理由由是登记记是物权权的表现现形式，但并不不意味着着未登记记之物上上就没有有权利的的存在，只要房房屋的建建造是符符合法定定手续的的，该房房屋上就就存有合合法产权权。就不不能随意意否定交交易行为为的效力力。如果果出让人人是合法法权利人人，其将将房屋出出让的行行为构成成有权处

25、处分，而而善意取取得是以以出让人人无权处处分为适适用前提提，因此此不适用用善意取取得制度度，但如如果出让让人系无无权处分分且未获获得权利利人之追追认的，由于不不存在不不动产适适用善意意取得必必须具备备登记或或登记不不正确，受让人人是善意意信赖不不动产物物权之登登记，从从而不知知或不应应知出让让人无处处分权这这一基本本前提，故也不不得适用用不动产产善意取取得制度度，应通通过公信信原则来来解决。但笔者者并不以以为然，最高人人民法院院在关关于范怀怀与郭明明华房屋屋买卖是是否有效效问题的的复函中答复复：“房房屋买卖卖系要式式法律行行为，农农村的房房屋买卖卖也应具具备双方方订有书书面契约约、中人人证明、按约定定交付房房款以及及管理房房屋的要要件;要要